25 Finansiering och finansiella risker 27 Miljöarbete 28 Flerårsöversikt 30 Aktien 33 Bolagsstyrning

Transkript

1 Årsredovisning 07

2 Innehåll Detta är Kungsleden i sammanfattning 2 VD-ord 4 Affärsmodell och genomförande 6 Marknaden 10 Nordic Modular 12 Organisation och medarbetare 14 Fastighetsportfölj 14 Värdering 15 Transaktioner Bestånd vid årsskiftet 20 Hyreskontrakt 21 Intjäningskapacitet 25 Finansiering och finansiella risker 27 Miljöarbete 28 Flerårsöversikt 30 Aktien 33 Bolagsstyrning 34 Styrelse 36 Koncernledning 38 Förvaltningsberättelse 42 Resultaträkning koncernen 43 Balansräkning koncernen 44 Förändringar i eget kapital och kassaflödesanalys koncernen 45 Redovisningsprinciper koncernen 48 Noter koncernen 55 Resultaträkning och balansräkning moderbolaget 56 Förändringar i eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget 57 Redovisningsprinciper och noter moderbolaget 59 Förslag till vinstdisposition 60 Revisionsberättelse 61 Medarbetarförteckning 64 Definitioner Fastighetsförteckning Inbjudan till årsstämma och adresser Den reviderade årsredovisningen omfattar sidorna

3 Detta är Kungsleden Affärsmodell Kungsleden äger och förvaltar fastigheter där fastighetens avkastning ses som viktigare än dess kategori och geo - grafiska läge. Affärsmodellen är inriktad på att kontinuerligt utveckla fastighetsportföljens sammansättning och kvalitet, med målet att förbättra portföljens riskjusterade avkastning. I praktiken innebär detta många köp och försäljningar. Samtidigt lägger Kungsleden stor vikt vid att vara en god och effektiv hyresvärd genom aktiv Avkastningen förvaltning och förädling av fastigheterna. viktigare än Ambitionen är att kassaflödet från rörelsen hustyp eller läge alltid ska vara högt och stabilt. Rörelserisken minimeras och intäkterna stabiliseras genom diversifiering inom fastighetskategorier och geografiskt läge, samt genom olika hyresgästkategorier och längd på hyresavtalen. Omkring hälften av det samlade fastighetsbeståndet hyrs ut till den offentliga sektorn eller till hyresgäster vars verksamhet är offentligt finansierad. Organisation Verksamheten är organiserad i fyra divisioner, där varje division ansvarar för förvaltning och uthyrning inom sitt fastighetsbestånd. Kommersiella fastigheter är i huvudsak koncentrerade till kategorierna Kontor, Industri/lager och Affär. Publika fastigheter är fördelade på kategorierna Äldreboende, Skola och Vård. Inom division Äldreboende Tyskland hanteras förvärv och förvaltning av äldreboendefastigheter på den tyska marknaden. I den fjärde divisionen, Nordic Modular, bedrivs främst uthyrning, men även produktion och Kommersiellt, försäljning av modulbyggnader. publikt, Tyskland Organisationen är flexibel med god regional och moduler förankring och rymmer stor kompetens inom fastighetsaffärer. Huvudkontoret ligger i Stockholm. Därutöver finns kontor på ytterligare ett tiotal orter i Sverige samt i München i Tyskland. Nya satsningar Under 2006 inledde Kungsleden en geografisk expansion med avsikt att bygga upp en fastighetsportfölj i Tyskland inom äldreboenden. Marknaden för äldreboenden i Tyskland bedöms som intressant då det är en mycket stor marknad som dessutom gynnas av den demografiska utvecklingen. Kundbasen för äldreboenden väntas mer än fördubblas fram till Under 2006 inleddes även en satsning på modulbyggnader. För kunder med lite mer temporära eller varierande behov finns en rad fördelar med att hyra flexibla och kostnadseffektiva lokaler i form av modulbyggnader, för exempelvis skolor, daghem och kontor. Modulbyggnader är ett starkt komplement till erbjudandet inom Publika fastigheter och Kungsleden bedömer att efterfrågan på denna typ av lokaler kommer fortsätta att öka. Vision Kungsleden ska genom gott entreprenörskap och hög kompetens bli Sveriges mest lönsamma och framgångsrika fastighetsbolag. Affärsidé Kungsleden ska äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning. Finansiella mål En avkastning på eget kapital på minst 15 procent. En räntetäckningsgrad på minst 2 gånger. Utdelningspolicy Styrelsens ambition är att upprätthålla en stabil utdel - ning med en hög utdelningsandel. Policyn innebär att utdelningen ska uppgå till minst 50 procent av det utdelningsgrundande resultatet. Resultatmåttet motsvaras av Kassaflöde från rörelsen i kassaflödesanalysen. Kungsledens bakgrund Kungsleden har alltsedan bolagets tillkomst präglats av hög förändringstakt och en hög omsättningshastighet i fastighetsportföljen. Som en del av såväl Retriva AB som Securum AB-koncernerna, hade Kungsleden till en början i uppdrag att avveckla flera betydande fastighetsbestånd. Under åren 1996 och 1997 hanterade bolaget över 500 fastighets försäljningar omfattande cirka 800 fastigheter till ett sammanlagt värde Namnet Kungsleden anspelar av drygt 4,5 miljarder kronor. på känslan av att fjällvandra I december 1997 avyttrade den de vida perspektiven, överblicken och målet som ligger dåvarande huvudägaren, det statliga klart utstakat i fjärran förvaltningsbolaget Agilia Holding AB, Kungsleden till ett antal institutionella investerare. Affärsidén ändrades till den nuvarande, kopplat till den klara avsikten att utnyttja och vidareutveckla bolagets kompetens att strukturera heterogena fastighetsbestånd. I samband med ägarförändringen fastlades också ambitionen att notera Kungsleden på Stockholmsbörsen, vilket sedan skedde i april Sedan 2006 ingår aktien i OMX Nordiska Börsens lista för stora bolag.

4 Kraftig tillväxt i fastighetsportfölj och resultat Fastighetsbeståndets utveckling Bruttoresultat och handelsnetto Mkr Mkr Kommersiella fastigheter Publika fastigheter Utland Modulbyggnader Bruttoresultat Handelsnetto Måluppfyllelse Avkastning på eget kapital Räntetäckningsgrad % ggr 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, Avkastning på eget kapital Avkastningsmål Räntetäckningsgrad Mål för räntetäckningsgrad Riskbegränsning räntetäckningsgrad Medarbetare i samarbete. En helt nödvändig grund för framgångsrikt företagande. Kungsleden är inget undantag. Här finns en arbetsmiljö som präglas av glädje, nytänkande, handlingskraft och... samarbete. Det är detta som bilderna i den här årsredovisningen vill illustrera. Välkommen till Kungsleden.

5 2007 i sammanfattning Nettoomsättningen ökade med 11 procent till Mkr (2 349). Resultat före skatt uppgick till Mkr (3 574). Årets resultat uppgick till Mkr (3 574), motsvarande 17,60 kronor (26,20) per aktie. Fastighetsbeståndet per 31 december består av 575 fastig - heter (591) med ett bokfört värde om Mkr (23 106). Under året har 213 fastigheter förvärvats för Mkr. Vidare har 222 fastigheter avyttrats för Mkr med ett resultat om 580 Mkr. Totalt har avyttringarna påverkat det utdelningsgrundade resultatet med Mkr. Utdelningsgrundande resultat för 2007 uppgick till Mkr (2 913). Styrelsen föreslår en utdelning på 8 kronor (11) per aktie. Prognos för verksamhetsåret 2008 om ett utdelningsgrundande resultat på 900 Mkr. Intjäningskapacitet Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Bokfört värde fastigheter, Mkr Hyresintäkter, Mkr Driftsnetto, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 90,2 Överskottsgrad, % 69,9 67,6 Direktavkastning, % 6,4 6,5 Den höga transaktionshastigheten i Kungsledens verksamhet medför att resultaträkningen inte ger den bästa bilden av koncernens framtida intjäningsförmåga. Intjäningskapaciteten visar hur utfallet skulle ha sett ut om fastighetsbeståndet per den 31 december hade ägts under hela året, och ger därmed en mer aktuell bild av fastighetsbeståndet och dess intjäningsförmåga. Direktavkastning Direktavkastning vid årets början, % 6,5 7,2 Årets förändring av direktavkastning Köp och försäljning, % 0,6 0,2 Förvaltning av fastigheter ägda hela året, % 0,1 0,1 Värdeförändringar, % 0,6 0,8 Direktavkastning vid årets slut, % 6,4 6,5 Utdelningsgrundande resultat Mkr Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Finansnetto Delsumma Fastighetsförsäljningar Handelsnetto vid försäljning Realiserade värdeförändringar Delsumma Betald skatt och övriga ej kassaflödespåverkande poster Utdelningsgrundande resultat * * Utdelningsgrundande resultat motsvaras även av Kassaflöde från rörelsen i kassaflödesanalysen i sammanfattning Kungsleden Årsredovisning

6 Konsoliderad verksamhet god bas för framtiden Fjolåret bjöd aktieägarna på ännu ett år med god utdelning tack vare en fortsatt hög transaktionsnivå med många bra affärer. Internt fokuserade vi på att förbereda oss för en mer utmanande marknad med en ökad andel långa hyreskontrakt, samt refinansiering av våra lån. Trots en betydande kapitalöverföring till aktieägarna under året har vi en stark balansräkning. Även om det råder osäkerhet på finansmarknaderna ser vi en fortsatt god underliggande marknad. Tillväxten förväntas ligga på en hög nivå, om än inte uppvisa samma höga takt som tidigare. Arbetslösheten väntas fortsätta minska i år vilket medför ett ökat lokalbehov. Ökad stabilitet i portföljen Det var ett fortsatt transaktionsintensivt år då vi förvärvade sammanlagt 213 fastigheter för 9,6 miljarder kronor och avyttrade 222 fastigheter för 9,5 miljarder kronor. Till de större affärerna hörde avyttringen av ett 80-tal kommersiella fastigheter till Orkla Finans för drygt 4,7 miljarder kronor. Affären slutfördes i slutet av året och stärkte det utdelningsgrundande resultatet med drygt 700 miljoner kronor. Det var ett styrketecken att kunna genomföra affären trots rådande oro på finansmarknaderna. Förvärvet av ett 40-tal fastigheter av Härnösands kommun var en annan viktig affär. I samband med affären tecknade kommunen hyresavtal som i snitt uppgick till 17 år. Affären är ännu ett bevis för att Kungsleden med sin starka position inom publika fastigheter utgör ett attraktivt alternativ till eget ägande för landets kommuner. Affären är en bra referens för en fortsatt dialog med andra kommuner om möjliga samarbeten. Även på den kommersiella sidan gjorde vi intressanta affärer. Bland annat förvärvade vi 20 industri- och lagerfastigheter med hyresgästerna Frigoscandia och ABB, vars hyreskontrakt löper på drygt tolv år i genomsnitt. Sammantaget bidrar fjolårets affärer till att Kungsleden i dag har längre genomsnittliga kontraktstider i såväl den kommersiella som den publika portföljen. Vid årsskiftet uppgick hyresavtalslängden för de kommersiella fastigheterna till i genomsnitt 4 5 år, samt 7 8 år för de publika fastigheterna. Kungsleden fanns representerat i 134 av landets 290 kommuner. Utvecklingen är glädjande då det ger balans i portföljen, och stabilitet vad avser såväl avkastning som kassaflöde under lång tid. Starkare ställning i Tyskland Vi gjorde betydande framsteg under året för att bygga vidare på satsningen på äldreboenden i Tyskland som inleddes Vid årsskiftet hade vi fastigheter och projektuppdrag på drygt 20 orter med ett antal olika vårdföretag som hyresgäster. Så här långt uppgår vår investering till cirka 2 miljarder kronor, ungefär jämnt fördelad på fastigheter som redan tillträtts respektive projektfastigheter som tillträds Ambitionen om en stark närvaro kvarstår då vi fortsatt tror på den tyska marknaden. Fokus ligger inom äldreboenden där vi avser skapa ett bestånd med god geografisk spridning och en bred bas av vårdföretag som hyresgäster. Samtidigt vill jag fastslå att fastigheternas kvalité är viktig för oss och att inga investeringar görs om inte våra kvalitetskrav kan uppfyllas. Under året utsågs Albrecht von Malortie som chef för den tyska verksamheten. Kungsleden har som ny aktör fått positiv uppmärksamhet i Tyskland. Med München som bas kommer vi att arbeta vidare för att ytterligare stärka förutsättningarna för att göra bra affärer. Goda relationer och direktkontakt med vårdföretag och fastighetsägare är centralt i detta arbete. Goda förutsättningar för Nordic Modular Den positiva utvecklingen inom modulverksamheten Nordic Modular under 2007 har stärkt oss i tron att det är en riktig satsning. Proforma ökade försäljningen med 17 procent, jämfört med föregående år. Vi kompletterade verksamheten med förvärvet av Hyrab och stärkte därmed vår ställning inom moduluthyrning i västra Sverige. Vi öppnade en tredje fabrik för tillverkning av moduler i Eslöv, samt ökade produktionskapaciteten något i befintliga fabriker. Orderläget i fabrikerna har aldrig varit bättre än vid årsskiftet. Det finns klara synergier mellan Nordic Modular och vårt publika affärsområde, som har gemensamma kunder och kontakter. Då vi ser intressanta möjligheter på sikt med en nordisk modulverksamhet, påbörjades en expansion utanför landets gränser. Under fjolåret tecknades de första kontrakten i Norge och Danmark. Att bryta ny mark inom denna verksamhet är inte förknippat med motsvarande risker som traditionell fastighetsverksamhet eftersom modulbyggnaderna är flyttbara. Sammantaget ser vi goda förutsättningar för Nordic Modular framöver. Fastighetsmarknaden Hösten och vintern präglades av osäkerhet på de internationella finans - marknaderna där kraftigt ökande problemkrediter på bolånemarknaden i USA var en utlösande faktor. Trots det så fortsatte den underliggande marknaden att utvecklas väl i Sverige med ökad tillväxt och ökat lokalbehov som följd. Kungsledens vakansgrad sjönk med 4 procentenheter under året och uppgick till 5 procent vid årsskiftet. För vår del innebär detta goda förutsättningar för högre förvaltningsresultat och driftsnetton. Marknaden kommer troligen att vara slagig fram till dess att konjunkturläget klarnar i Sverige såväl som internationellt. Marknaden är inte längre lika likvid då det är svårare och tar längre tid att finansiera förvärv, samtidigt som ett antal utländska fastighetsaktörer har lämnat den svenska marknaden åtminstone tillfälligt. Det har bidragit till en förskjutning på fastighetsmarknaden, från högbelånade till mer traditionella aktörer 2 Kungsleden Årsredovisning 2007 VD-ord

7 VD-ord som pensionsförvaltare och noterade fastighetsbolag. Sammantaget innebär detta att vi räknar med lägre transaktionsvolymer 2008, även om volymerna fortsatt kommer att ligga på höga nivåer för den svenska marknaden. Sannolikt kommer vi också att fortsatt få se intressanta affärsmöjligheter skapas. Konsolidering av verksamheten Kungsledens ständiga strävan att förädla portföljen har resulterat i att vi i dag har en hög andel fastigheter där offentlig verksamhet som skola och äldreboende bedrivs. Kommuner och motsvarande hyresgäster tecknar ofta långa hyreskontrakt vilket ger stabilitet i portföljen. Vi ser ett ökat intresse bland investerare för publika fastigheter, vilket är positivt ur ett värderingsperspektiv samtidigt som det är en styrka i ett svagare konjunkturläge. Vi arbetade aktivt med kort räntebindning och så kallade swapar för att få ned snitträntan. Samtidigt vill jag påminna om att även om räntenivån förändras med en procentenhet innebär det en resultatpåverkan på cirka 200 miljoner kronor i dagsläget, vilket får anses vara relativt litet i förhållande till de resultat vi presterar. Under året stärkte vi som planerat organisationen och flera nyckelbefattningar tillsattes. Förutom en Tysklandschef utsågs Cecilia Gannedahl till HR- och kommunikationsdirektör, Per Johansson till chef för Nordic Modular samt Maria Ljung till miljöchef i början av detta år. I dag är Kungsleden en mer mogen organisation som står väl rustad att ta sig an nya utmaningar. Jag vill i det här sammanhanget passa på att framföra mitt tack till kunder och aktieägare för visat förtroende. Jag vill också tacka mina medarbetare för det stora engagemanget och alla betydande arbetsinsatser under året. Att arbeta på Kungsleden innebär att man måste vara beredd på en hög förändringstakt, och jag vill särskilt tacka de medarbetare som har arbetat hos oss tidigare och som fått nya arbetsgivare i samband med fastighetsöverlåtelser. God avkastning Under fjolåret kunde våra aktieägare ta del av en rekordavkastning i form av ordinarie utdelning om 11 kronor per aktie samt ett inlösenprogram värt motsvarande 11,50 kronor per aktie. Vårt finansiella mål är en avkastning om minst 15 procent på eget kapital. För 2007 uppgick avkastningen till 26 procent. Prognosen för det utdelningsgrundande resultatet 2008 är 900 miljoner kronor. Det är visserligen lägre än föregående år, men det ska ses i ljuset av den extremt starka marknad vi har haft på senare år. I den marknad vi nu ser kommer det att bli svårare att uppnå motsvarande avkastningsnivå. Förväntningarna på stigande räntor har dämpats liksom prisuppgången på fastigheter, vilket gör att det finns utrymme att göra intressanta affärer. Sammantaget är jag övertygad om att vår affärsmodell kommer fungera väl även i en mer utmanande marknad, och jag ser därför goda förutsättningar för en fortsatt positiv resultatutveckling. Stockholm i mars 2008 Thomas Erséus Verkställande direktör VD-ord Kungsleden Årsredovisning

8 Affärsmodell och genomförande Kungsleden arbetar kontinuerligt med att förbättra fastighetsportföljens riskjusterade avkastning. I praktiken innebär det många fastighetsköp och försäljningar, samt att effektivitet och värde skap ande är ledstjärnor i förvaltningen. För att begränsa rörelserisken diversifieras fastighetsportföljen vad avser kategori och geografiskt läge, samt genom olika hyresgästkategorier och spridning av hyresavtalen över tiden. Arbetet baseras på en styrmodell som löpande ger beslutsunderlag för varje enskild fastighet. Finansiella mål Kungsledens mål är att: avkastningen på eget kapital ska uppgå till minst 15 procent räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2 gånger. Strategi Kungsleden ska nå sina mål genom att: vidareutveckla en kompetent och affärsmässig organisation med aktiv förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet sträva efter att ha nöjda kunder med utgångspunkt i befintligt bestånd och genom köp och försäljningar säker- ställa en långsiktigt hög avkastning. Riskbegränsningar Kungsleden begränsar risken genom att: högst 30 procent av hyresintäkterna ska komma från industri- och lagerfastigheter högst 30 procent av hyresintäkterna ska komma från fastigheter i kommuner med färre än invånare räntetäckningsgraden ej ska understiga 1,5 gånger. Optimering av fastighetsportföljen En fastighets avkastning kan inte bedömas utan hänsyn till dess risknivå. Kungsleden arbetar med en modell för verksamhetsstyrning för att löpande identifiera åtgärder som förbättrar portföljens riskjusterade avkastning. Styrmodellen jämför en fastighets direkt - avkastning med dess kapitalkostnad. Fastigheterna jämförs sedan med varandra, vilket visar hur portföljens riskjusterade avkastning kan förbättras genom en förändring i sammansättningen av portföljen och/eller genom förvaltningsåtgärder. Genom modellen får Kungsleden därmed underlag för ett ställningstagande avseende varje enskild fastighet. Identifierade förbättringsmöjligheter genomförs inom ramen för verksamhetens två huvudinriktningar, fastighetsförvaltning och fastighetshandel. Fastighetsförvaltning Inom förvaltningen är målet att öka fastigheternas avkastning och minska risknivån i beståndet. Detta görs genom att förädla och anpassa fastigheterna efter kundernas behov samt genom att optimera fastigheternas hyresgäststruktur och driftsnetto. Väsentliga inslag i denna strävan är bland annat att attrahera rätt hyresgäster, sätta rätt hyresnivåer samt se till att varje fastighet har rätt kostnadsbild. Då beståndet förändras kontinuerligt arbetar Kungsleden med en dynamisk styrmodell baserad på rullande prognoser och rörliga mål. Modellen ger löpande aktuell ekonomisk information, inklusive förändringar i omvärlden, vilket ger goda förutsättningar för att fatta affärsmässigt riktiga beslut. Ambitionen är att styrmodellen ska underlätta för medarbetare på alla nivåer att arbeta effektivare och därmed bidra till ökad lönsamhet. Fastighetshandel Målet med varje köp och försäljning är att höja fastighetsportföljens riskjusterade avkastning. Det ställer höga krav på att kunna värdera varje fastighet vid varje givet affärstillfälle. Kungsleden arbetar enligt en internt utvecklad metod som underlättar för en systematisk analys av potentiella förvärvs- och försäljningsobjekt och ett strukturerat genomförande av hela transaktionsprocessen. Under det senaste året har Kungsleden fortsatt att stärka resurserna för samtliga moment i denna process, som bland annat omfattar ekonomisk och teknisk analys, förhandling, juridisk granskning, miljöanalys, avtalsskrivande och likvidavräkning. Affärsplaner I den transaktionsintensiva verksamhet som Kungsleden bedriver är det, som tidigare nämnts, viktigt att alltid ha en god uppfattning om vad de enskilda fastigheterna är värda och vad de kan säljas för. Affärsplanerna och de interna värderingarna är därför av stor betydelse. En affärsplan innehåller bland annat en nuvärdesberäkning vilket möjliggör en jämförelse mellan nuvärdesberäknat kassaflöde för en fastighet och det bedömda rådande marknadsvärdet. Därigenom erhålls en tydlig indikation på om fastigheten, vid varje givet värde eller pris, är en portfölj- eller säljfastighet. Se vidare avsnittet Fastighetsportfölj Värdering, på sidan 14. Omviktning i beståndet Som ett led i strävan att öka den riskjusterade avkastningen i portföljen har Kungsleden under de senaste åren målmedvetet arbetat för att öka beståndet inom publika fastigheter, främst äldreboenden, vård- och skolfastigheter. Dessa fastigheter kännetecknas av stabila hyresgäster, långa hyresgästrelationer och goda finansieringsmöjligheter. Vid utgången Affärsmodell och genomförande 4 Kungsleden Årsredovisning 2007

9 Affärsmodell och genomförande av 2007 var cirka hälften av antalet fastigheter publika och stod för 54 procent av det totala bokförda värdet om 25,7 miljarder kronor. Även inom kommersiella fastigheter har det skett en omviktning, mot längre hyresavtal och en långsiktigt mer stabil avkastning. Snittavtalslängden inom det kommersiella beståndet är idag 4 5 år. Under 2007 har Kungsleden förvärvat ett stort antal kommersiella fastigheter med långa avtal, med hyresgäster som exempelvis BYGGmax, ABB och Frigoscandia. Sammantaget har denna omviktning och förädling av beståndet genererat en än mer attraktiv risk- och avkastningsnivå i portföljen, i linje med Kungsledens affärsidé. Nya satsningar Under 2006 etablerade Kungsleden verksamhet i Tyskland, ett land med många likheter med Sverige avseende exempelvis demografi, välfärdssystem och levnadsstandard. Samtidigt är den tyska fastighetsmarknaden tio gånger större och mer fragmenterad än Sveriges. Andelen äldre beräknas också öka i en snabbare takt än i Sverige, och så även antalet personer som bor inom äldreboenden. Utifrån den bakgrunden har Kungsleden gjort bedömningen att äldreboenden i Tyskland kommer att ha en god värdestegring framöver. Verksamheten leds från ett kontor i München då en lokal organisation bedöms underlätta för förståelsen för och agerandet på den tyska fastighetsmarknaden. Fram till slutet av 2007 har Kungsleden förvärvat äldreboenden i Tyskland till ett bokfört värde om 933 Mkr. Därtill har avtal tecknats om förvärv av totalt elva äldreboenden för 937 Mkr. Majoriteten av dessa fastigheter är under byggnation och tillträds under 2008 och Under 2007 förvärvade Kungsleden Nordic Modular Group som tillverkar, säljer och hyr ut lokaler i modulbyggnader. Genom erbjudandet av modulbyggnader får Kungsleden ökade möjligheter att tillgodose kundernas behov av mer temporära lokaler. Tillgången till egna produktionsresurser möjliggör även en högre avkastning. Breddningen av erbjudandet gör vidare att Kungsleden kan stärka relationerna och öka träffytorna ytterligare mot framför allt kommuner och landsting. Kungsleden bedömer att efterfrågan på modulbyggnader kommer att öka i takt med att kunderna alltmer värdesätter fördelarna med flexibla och kostnadseffektiva lokaler för exempelvis skolor, daghem, äldreboenden och kontor. Affärsmodell och genomförande Kungsleden Årsredovisning

10 Marknaden Det stora intresset för att investera i svenska fastigheter höll i sig under 2007 och omsättningen uppgick till 147 miljarder kronor, att jämföra med rekordåret 2006 då omsättningen var 153 miljarder kronor. Omsättningen var rekordhög under det första halvåret men den ökande oron på finansmarknaden och de stigande räntenivåerna hade troligen en dämpande effekt under det andra halvåret. Ytterligare ett händelserikt fastighetsår Den ekonomiska utvecklingen i Sverige var stark under 2007, och även om tillväxttakten väntas avta något under 2008 bedöms den fortsatt vara högre än genomsnittet i euroområdet. Arbetsmarknaden stärktes också kraftigt under 2007 med en sysselsättningstillväxt som var hög i större delen av landet, och som i Sydsverige uppgick till hela 3,9 procent, enligt Nordea. För 2008 väntas sysselsättningen öka ytterligare, och med den största tillväxten inom tjänstenäringen bedöms efterfrågan på kontorslokaler utvecklas positivt. Det som dämpar optimismen är den ökande inflationen, vilket bland annat fick Riksbanken att vid flera tillfällen höja styrräntan under Samtidigt skrivs tillväxtprognoserna ner runt om i världen och oron är stor på den internationella kreditmarknaden, vilket i sin tur har påverkat investerarmarknaden. Det har också blivit svårare att finansiera fastighetsaffärer även om investerare som använder en stor andel eget kapital, såsom europeiska pensionsfonder och andra institutionella investerare, fortsätter att förvärva. Då dessa placerare önskar öka exponeringen mot fastigheter innebär det att en stor mängd kapital ska placeras på marknaden vilket underbygger ett fortsatt högt tryck på den svenska fastighetsmarknaden. Investerarmarknaden Den svenska kommersiella fastighetsmarknaden tillhör de största fastighetsmarknaderna i Europa och är den klart största i Norden. Det stora intresset för att investera i svenska fastigheter höll i sig under 2007 och omsättningen uppgick till 147 miljarder kronor 1, att jämföra med rekordåret 2006 då omsättningen var 153 miljarder kronor. Omsättningen var rekordhög under det första halvåret 2007, men den ökande oron på finansmarknaden och de stigande räntenivåerna hade troligen en dämpande effekt under det andra halvåret. Aktiviteten från utländska investerare har ökat successivt under 2000-talet, och från att i början av millenniet ha spelat en relativt blygsam roll på den svenska fastighetsmarknaden står de idag för en betydande andel av investeringarna. Grundläggande faktorer som talar för Sverige som investeringsland är att marknaden i en internationell jämförelse är enkel och transpararant med lättillgänglig fastighetsinformation, en relativt okomplicerad lagstiftning och standardiserade hyresavtal. Vidare är kostnaderna förknippade med transaktioner jämförelsevis låga och omsättningshastigheten på fastigheter hög. I nu - läget attraheras de utländska investerarna dessutom av den starka ekonomin och arbetsmarknaden, vilket skapar förväntningar om ökade hyresnivåer. Under de första tre kvartalen 2007 stod också de utländska investerarna som köpare i merparten av fastighetsaffärerna, medan det under det sista kvartalet var svenska och nordiska köpare i majoritet. De senaste årens stora intresse för svenska fastigheter har bidragit till att direktavkastningskraven pressats nedåt för flertalet fastighetstyper och regioner. Inledningsvis under 2007 fortsatte avkastningskraven att minska, för att i spåren av högre räntenivåer och ökade kreditrisker bottna under det andra halvåret, och i vissa regioner även börja vända uppåt. Hyresmarknaden Sysselsättningstillväxten har varit tydligast i storstadsregionerna och det är också här efterfrågan på lokaler har ökat mest under året. Särskilt hög har efterfrågan varit på moderna, effektiva och flexibla kontor, med minskade vakanser som följd. Hyresgästerna har blivit mer uppmärksamma på vikten av 1 Avser affärer större än 100 Mkr. Direktavkastningskrav, moderna kontor i bästa läge Hyresnivåer, moderna kontor i bästa läge % kr/m Stockholm Göteborg Malmö Stockholm Göteborg Malmö Regionstäder Större orter Regionstäder Större orter Källa: Newsec Advice Källa: Newsec Advice Marknaden 6 Kungsleden Årsredovisning 2007

11 Marknaden att ha en kontorslokal som med enkla medel kan anpassas efter förändringar i den egna verksamheten. Det är därför rimligt att anta att det framöver blir allt svårare att attrahera hyresgäster till mer omoderna, ineffektiva lokaler och att vakansgraden för dessa lokaler kommer att öka. De generellt lägre vakansgraderna leder på sina håll till ökade hyresnivåer. Detta sker nu snabbare i huvudstadsregionen än i övriga storstäder och regionstäder, vilka historiskt sett har haft en mer stabil hyresutveckling som följd av en jämnare efterfrågeutveckling och en lägre takt i nyproduktionen. Den relativt starka nationalekonomiska utvecklingen tillsammans med den goda sysselsättningsutvecklingen gör att Newsec Advice bedömer att den svenska fastighetsmarknaden, särskilt i storstäderna, kommer att utvecklas positivt under 2008 med lägre vakansgrader och högre hyresnivåer. Publika fastigheter Publika fastigheter i bra lägen representerar ett segment inom fastighetsmarknaden med en attraktiv risk- och avkastningsnivå. Kännetecknande för det här segmentet är att lokalerna används för offentligt finansierade verksamheter samt att hyresgästerna ofta tecknar mycket långa hyresavtal och därmed genererar ett säkert kassaflöde. Inom detta segment sker för närvarande en strukturomvandling då allt fler offentligt finansierade verksamheter börjar drivas av privata aktörer. Då många kommuner och landsting inte ser det som sin primära uppgift att tillhandahålla och ansvara för lokaler för externa hyresgäster väljer många att lämna sin roll som fastighetsägare, för att istället satsa de frigjorda resurserna på sin kärnverksamhet. Samtidigt har investerare börjat värdera stabila hyresintäkter allt högre och Newsec Advice bedömer att denna trend kommer att bestå. Istället för att kategoriskt koncentrera sig på vissa geografiska delmarknader kommer man i högre grad att fokusera på framtida hyresintäkter. Detta gäller inte minst Kungsleden, som genom sin division Publika fastigheter fokuserar på fastigheter för vård, skola och äldreboenden och är den klart största aktören inom detta segment i Sverige. De transaktioner som genomfördes under 2007 understryker Kungsledens position. När Härnösands kommun sålde nästan samtliga sina verksamhetslokaler, totalt 43 fastigheter, till Kungsleden för drygt 900 miljoner kronor var det den i särklass största affären inom publika fastigheter under året. Dessutom förvärvade Kungsleden också ett stort antal publika fastigheter från bland annat Linköpings kommun och Landskrona kommun. Bland andra aktörer som förvärvade publika fastigheter under 2007 kan nämnas Akelius, som köpte äldreboenden i Västerås och Umeå, och Skandrenting, som köpte vårdfastigheter i Eksjö och i Markaryd. I illustrationen nedan framgår inom vilka direktavkastningsintervall de flesta förvärv av publika fastigheter har gjorts under de senaste åren. Äldreboenden i Tyskland Intresset för marknaden för äldreboendefastigheter i Tyskland bygger främst på följande faktorer: En stor marknad med mycket gynnsam demografi. Vårdhemmens kundbas förväntas mer än fördubblas fram till 2040, då antalet personer som behöver äldrevård bedöms uppgå till cirka 3,4 miljoner. Nuvarande beläggningsgrader ligger kring 90 procent. Under 2007 fortsatte den trend som inleddes 2006, då institutionella investerare började intressera sig för den tyska vårdhemsmarknaden. Enligt Axion Consults beräkningar översteg transaktionsvolymen 700 miljoner euro det första halvåret 2007, vilket var avsevärt högre än under motsvarande period Det andra halvåret präglades av den internationella likviditetskrisen och volymen minskade till knappt 400 miljoner euro. Trots detta, och med hänsyn till den generella dynamiken på marknaden, finns tydliga tecken på att intresset ökar bland investerare för äldreboendefastigheter och de säkra intäktsströmmar dessa genererar. I Tyskland står Pflegeversicherung (försäkring för vård och assistans) för cirka hälften av vårdavgifterna. Återstoden finansieras antingen av vårdtagarna själva eller, för de personer som inte har råd, genom andra delar av socialförsäkringssystemet. Sammantaget står staten, direkt eller indirekt, för cirka 70 procent av vårdkostnaderna. Direktavkastningskrav, publika fastigheter % Direktavkastningskrav, högt Direktavkastningskrav, lågt Källa: Newsec Advice Marknaden Kungsleden Årsredovisning