Ekonomin i fokus. Ämnen under kursen. Målsättning Välkomna!

Transkript

1 Ekonomin i fokus Välkomna! Ämnen under kursen Vad är en bostadsrättsförening? Årsredovisningen Hur fungerar ekonomin? Bokslutsdispositioner: Avskrivningar och fonderingar Går det att påverka ekonomin? Skatter Målsättning Kunna läsa och förstå resultat- och balansräkning Vad kan man göra för att förbättra ekonomin? Förstå innebörden av bokslutsdispositioner Känna större säkerhet i ekonomiska frågor 1

2 Bostadsrättsföreningens ändamål Främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att upplåta bostäder i föreningens hus utan begränsning i tiden Vem ska läsa årsredovisningen och varför är den viktig? Bästa (och enda) infokällan för medlemmarna Värdet på lägenheterna Mäklare, banker Praktiskt för egen genomgång/analys Historien Vad är mest intressant? Historia, när byggdes vad, renoveringar? Fördelning av ytor Taxeringsvärde Lånebild Intäkter Dolda tillgångar/risker vad händer med årsavgiften? Hur ser trenden ut? 2

3 Formell disposition enligt årsredovisningslagen Förvaltningsberättelse Dispositionsförslag Resultat- och balansräkningar Noter tilläggsupplysningar Undertecknande Nyckeltal Egna! Om årsredovisningen för Bostadsrättsföreningen Modell Bättre; FAR, Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen, SBC Googla och ladda ner: Bostadsrätterna, idéskrift om årsredovisning Nyckeltal Egna! Standardiserade - SCBs IKU webben Hyror Skatteverket Boreda, Värderingsdata, Mäklarstatistik 3

4 Information som kanske inte syns Det ekonomisystemet ej ser: Taxvärde, lån, årsavgift per kvm Stambyte - större reparation/underhåll Hyresvillkor för lokalhyresgäster Risk för att bli oäkta bostadsföretag Förändras tomträttsavgälden? Kapitalbindning hos föreningen mycket kapital Bekvämt sitta i styrelsen? Behöver aldrig ändra avgifterna Lägenheternas marknadsvärde? Kanske gör pengarna mer nytta hos medlemmarna? Redo för underhållsåtgärder! Kapitalbindning hos föreningen lite kapital Ställer större krav på hushållning? Avgifterna går upp och ner Lägenheternas marknadsvärde? Kanske gör pengarna mer nytta hos föreningen? Redo för underhållsåtgärder?? 4

5 Resultaträkningen är enbart en specifikation av det egna kapitalets förändring Resultaträkning Balansräkning Intäkter Kostnader Vinst Yttre fond Tillgångar Eget kap Yttre fond Ack res Skulder Resultaträkning Taxvärde ` Markn.v Balansräkning Eget kap Intäkter Kostnader Tillgångar Yttre fond Ack resultat Årets avsättn Vinst Skulder

6 Föreningens finansiering Idag: 85 % insatser 1993: 85 % lån Bokslutsdispositioner Avskrivningar och fondering fördelar resultatet över tiden Vilka resurser finns? Vilka behov finns det av att bygga reserver? Men om fastigheten inte minskar i värde? Skillnad mellan en fastighet i ett AB och en bostadsrättsförening? Avskrivningar Fördelar kostnaderna över tiden bygger kassan Nya brf: stora belopp - Äldre brf: en akademisk fråga ÅRL 4 kap 4 : Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt över denna period Vad är husets nyttjandeperiod? Anskaffningsvärde = återanskaffningsvärde? 6

7 Avskrivningar Historiskt många principer trots anvisningar från Bokföringsnämnden Brf: Ingen/liten avskrivning på fastighetens anskaffningsvärde, men allt underhåll skrivs av över korrekt livslängd Brf: 1 % alt 2 % alt 0,5 % rak avskrivning på bokfört anskaffningsvärde Progressiv avskrivning Större ersättningsinvesteringar, sk tillkommande kostnaders avskrivning Avskrivningar Nyhet 2015: Ange K2 eller K3 och progressiv avskrivning bort FARs och brf-organisationernas arbete Utredningen om konsumentskydd i bostadsrätt Avskrivningar 2015: K2 eller K3? 7

8 Avskrivningar: K2 Arv från tidigare principer? Regelbaserad redovisning Fastigheten en enhet skrivs av med generell procentsats. Tillkommande kostnader, till exempel stambyten, skrivs inte av kostnadsförs direkt - resultatpåverkande Enkelt? Fördelaktigt då det inte händer så mycket Avskrivningar: K3 Nyhet? Ska bli normalregelverk Principbaserad redovisning Fastigheten består av komponenter som skrivs av i takt med förslitningen - nyttjandeperioden Tillkommande kostnader aktiveras; gammalt skrivs bort, nytt höjer tillgångarna, skrivs av successivt. Mest rättvist? Fördelaktigt vid aktiviteter jämnt resultat Fond för yttre underhåll Omföring inom eget kapital Avsiktsförklaring om framtida underhåll Spelar den någon roll? Var finns pengarna? Grunden för avsättning ska anges i stadgarna vad säger de? 8

9 Dispositionsförslag Förslag till hantering av ansamlat resultat Till stämmans förfogande står följande medel: Årets resultat Balanserad vinst Reservering fond för yttre underhåll Summa balanserat resultat Styrelsen föreslår att medlen disponeras så att i ny räkning överförs Förbättrad ekonomi Intäkterna Kostnaderna användningen av pengarna Rätt nivå på avgifter och intäkter? Föreningens syfte Rätt avgift över tiden generationsplundring Rätt avgift idag. Vilkens sorts förening har medlemmarna köpt in sig i? Individuellt eller kollektivt sparande och kapitaluppbyggnad 9

10 Andra plusposter Lokalkontrakten: Indexerade? Marknadsanpassade? Bättre utnyttjande Vindar plus och minus Sälja hyresbostäder? Insatshöjning? Insatsåterbetalning? Hur ser kostnadsbilden ut? Vilka ska angripas först? El Värme 35% Vatten avlopp Övriga kostnader Förvaltning Reparationer Skatter Avsättning Styrelsearvoden Revision Avskrivning Räntor Största kostnaderna: vad går att påverka? Skatter? Räntor Värmen Markhyror Drift och taxebundna kostnader Avskrivningar underhållsfonderingar 10

11 Kapitalkostnaderna Lånade pengar dyrast pressa likviditeten! Vem ska ha lånen och kostnaderna brf eller boende? Räntor fast eller rörlig? Får man spekulera? Finansiera underhållet genom fondering: betala krognotan i förväg + Billigast för föreningen + Den som är satt i skuld är aldrig fri + Anpassning till underhållsplan + Generationsaspekten - Finns det något att låna på? - Ianspråktagande osäkert; tidpunkt, belopp - Penningvärdesförsämring - Dålig avkastning - Dålig matchning kostnad nytta Var finns egentligen pengarna? Finansiera underhållet med lån: betala krognotan efter måltiden Osäkert om krediter lämnas +/- Generationsaspekten - Det kostar att låna - Känns som dubbel kostnad ; Lån plus avskrivning + Kostnaden för lånen tas av dem som utnyttjar resursen + Inget tvångssparande 11

12 Höjda insatser: utnyttja ränteavdragen Alla medlemmar skjuter till pengar så att föreningen kan betala av, eller slipper ta nya lån Bättre förhållande tillgångar<>skulder Alla skjuter till i proportion till nuvarande insatser Finansieras genom personliga avdragsgilla lån eller kontant Föreningen sänker avgifterna med motsvarande besparing Tågordningen Informationsmöte Kontakt med bank gemensam upphandling av lån Eventuell medverkan av mäklare Personlig information vad betyder det här för mig? Stämmobeslut 2/3 majoritet Godkännande av medlemmar Hyresnämnden Avisering Inbetalning amortering föreningslån Avgiftssänkning Beslutet om höjning av insatser Proportionerligt till insatserna alla deltar 2/3 av de röstande på föreningsstämma Hyresnämndens godkännande Beslutet får inte vara otillbörligt mot enskild bostadsrättshavare 12

13 Medlemmar som inte kan/vill? Erbjuds reverslån/uppskjuten betalning från föreningen Icke avdragsgill ränta/avgift Räntenivå lika med föreningens lån Betalas vid flytt Oförändrade boendekostnader? Litet antal medlemmar övriga måste låna mera Skatter för medlemmar i äkta förening Ingen löpande beskattning Ingen förmögenhetsskatt Reavinstbeskattning - Beskattningsbar vinst 22 % - Begränsat uppskov :- för hela lgh - Ränta på uppskovsbelopp 0,5% Kommunal fastighetsavgift för bostäder (2015) kr/bostadslägenhet i flerfamiljshus eller högst 0,3% taxv bostäder (mark+byggnad) kr/bostadslägenhet småhus eller högst 0,75% x taxv (mark+byggnad) 13

14 Statlig fastighetsskatt lokaler 1 % x taxeringsvärdet för lokal (mark+byggnad) Tack för ikväll! Men glöm inte utvärderingen 14

15 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Exemplet 2 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december Förvaltningsberättelse Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Luntmakaren 2: Järfälla Fastigheten är försäkrad via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1961 och består av 1 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet kvadratmeter. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 57 lägenheter med bostadsrätt. Sida 1 av 14

16 Lägenhetsfördelning: rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok I fastigheten finns även nedanstående gemensamhetsanläggning: Gemensamhetsanläggning Bastu, tvättstuga Byggnadens tekniska status Nedanstående åtgärder har genomförts eller planeras: Genomförd åtgärd År Kommentar Kodlås entréer 2010 Ventilation 2003 Tätning av imkanaler i kök Lägenhetsdörrar 2003 Byte till säkerhetsdörrar Omläggning av tak 2002 Omputsning av fasad byte av fasad till plåt. Renovering av balkonger Slutet 80-talet Förvaltning Avtal Internetleverantör Internet uppkopplingstyp Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Snöröjning Leverantör Bredbandsbolaget, Com Hem Bredband SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum AB Kameral förvaltning av SBC Egen regi Tingvalla Mark AB Medlemmar Antalet medlemslägenheter i föreningen är 57 st. Av föreningens medlemslägenheter har 1 överlåtits under året. Under året har styrelsen beviljat 1 andrahandsuthyrning. Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Sida 2 av 14

17 Styrelsen Styrelsen har haft följande sammansättning: Alf Olsson Ledamot Sara Karlsson Ingrid Halling Edvin Lagerkvist Tommy Högbäck Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Åsa Stork John Andersson Suppleant Suppleant Styrelsen har under året avhållit 14 protokollförda sammanträden. Revisor Ralf Toresson Ordinarie Extern Toressons revision AB Valberedning Liza Juhlin Ann-Marie Wahlberg Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten: Radonsanering genomförd med förstärkt självdrag via installation av takfläktar i imkanalerna och tätning kring rörgenomföringar och golvbrunnar. Nya mätningar visade väsentligt lägre radonhalter, dock ej helt tillfyllest i alla lägenheter. Nya mätningar och justeringar sker efter avslutat stambyte, våren Påbörjat arbete med stambyte. Entreprenören, SEHED, rekommenderad av SBC, påbörjade arbetet i augusti. Fyra uppgångar av sex genomförda vid årsslut, besiktning och efterarbeten kvarstår. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade större underhållsarbeten: Injustering förstärkt självdrag för radon. Färdigställning stambyte. Föreningens ekonomi Fördelning intäkter och kostnader: Sida 3 av 14

18 Intäktsfördelning 2011 Ränta och Övriga Hyror utdelning intäkter 5% 2% 1% Avskrivning 6% Kostnadsfördelning 2011 Reparatione r 11% 3% Kapitalkostnader Taxebundna kostnader 41% Årsavgifter 92% Övrig drift 35% Fastighetsavgift 4% Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 4879 kvm bostäder. Nyckeltal Årsavgift/kvm bostadsrättsyta Lån/kvm bostadsrättsyta Elkostnad/kvm totalyta Värmekostnad/kvm totalyta Vattenkostnad/kvm totalyta Kapitalkostnader/kvm totalyta Skatter och avgifter För hyreshus blir avgiften kronor per bostadslägenhet, dock högst 0,4 procent av taxeringsvärdet för bostadshuset med tillhörande tomtmark. Skatteverket har återkallat sitt tidigare ställningstagande, daterat , angående ränteintäkter i privatbostadsföretag. Därav utgår ingen skatt på ränteinkomster som kan anses vara hänförlig till föreningens fastighet från och med 2011 års taxering. Dispositionsförslag Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat balanserad vinst före reservering/ianspråktagande yttre fond reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar summa balanserat resultat Styrelsen föreslår att medlen disponeras så: att i ny räkning överförs Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 4 av 14

19 RESULTATRÄKNING JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter och hyror Not Övriga rörelseintäkter RÖRELSENS KOSTNADER Not 2 Fastighetskostnader Reparationer Periodiskt underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftskostnader Fastighetsskatt/Fastighetsavgift Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Personalkostnader Avskrivningar RÖRELSERESULTAT RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter Räntekostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER SKATT Skatt ändrad taxering ÅRETS RESULTAT Sida 5 av 14

20 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not Pågående byggnation Not Maskiner och inventarier Not FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Insats SBC SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader Not KASSA OCH BANK Kassa, PlusGiro och bank SBC klientmedel i SHB SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 6 av 14

21 BALANSRÄKNING EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER EGET KAPITAL Not 7 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Inträdesavgifter Kapitaltillskott Fond för yttre underhåll Not Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL AVSÄTTNINGAR Medlemmarnas reparationsfond Not LÅNGFRISTIGA SKULDER Checkräkningskredit Not Skulder till kreditinstitut Not KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader Not Förutbetalda avgifter och hyror SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 7 av 14

22 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har använts som föregående år. Föreningens fond för yttre underhåll redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2003:4). Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i procent alternativt år tillämpas. AVSKRIVNINGAR Byggnader 0,9% 0,9% Fastighetsförbättringar 1,5% 1,5% Ventilation 5,0% 5,0% Port/säkerhetsdörr 10,0% 10,0% Tak 3,0% 3,0% Markanläggning 7,0% 7,0% Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Likvida placeringar värderas i enlighet med Årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Not ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter Hyresintäkter Not 2 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel, entreprenad Snöröjning/sandning Städning entreprenad Myndighetstillsyn Bevakning Gård Serviceavtal Förbrukningsmateriel Sida 8 av 14

23 Not 2 forts Reparationer Fastighet förbättringar Hyreslägenheter Tvättstuga Sophantering/återvinning Entré/trapphus Lås VVS Värmeanläggning/undercentral Ventilation Tak Fönster Mark/gård/utemiljö Garage/parkering Skador/klotter/skadegörelse Vattenskada Periodiskt underhåll Byggnad Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Grovsopor Övriga driftskostnader Försäkring Kabel-TV Bredband Fastighetsskatt/Kommunal avgift Sida 9 av 14

24 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning Tele och datakommunikation Övriga förluster Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids och Trivselkostnader Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Korttidsinventarier Bostadsrätterna Sverige Ek För Anställda och personalkostnader Föreningen har haft anställd personal Not 2 forts Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor Löner Sociala kostnader Avskrivningar Byggnad Förbättringar Markanläggning TOTALT RÖRELSENS KOSTNADER Not BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan byggnader Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut I planenligt restvärde vid årets slut ingår mark med Sida 10 av 14

25 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder Not PÅGÅENDE BYGGNATION Pågående om- och tillbyggnad Not MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Sida 11 av 14

26 Not FÖRUTBETALDA KOSTNADER Kabel TV Försäkring Tele och datakommunikation Not 7 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Inbetalda insatser Inträdesavgifter Kapitaltillskott Fond för yttre underhåll enligt not nedan Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Not FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Vid årets början Reservering enligt stadgar Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut Not Medlemmarnas reparationsfond Vid årets början Vid årets slut Sida 12 av 14

27 Not 10 CHECKRÄKNINGSKREDIT Räntesats Beviljad kredit Stibor T/N+1,0% Utnyttjat kreditbelopp Stibor T/N+1,0% Efter balansdagen har föreningens Stibor T/N+1,0% checkräkningskreditiv utökats med Not 11 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats Belopp Belopp Villkorsändringsdag Nordea Hypotek AB 3,848 % Rörligt Summa skulder till kreditinstitut Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Sida 13 av 14

28 Not UPPLUPNA KOSTNADER El Värme Extern revisor Ränta Snöröjning/sandning Semesterlön JÄRFÄLLA den / 2012 Edvin Lagerkvist Ledamot Tommy Högbäck Ledamot Ingrid Halling Ledamot Alf Olsson Ledamot Sara Karlsson Ledamot Min revisionsberättelse har lämnats den / 2012 Ralf Toresson Extern revisor Sida 14 av 14