Q DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015

Transkript

1 Q DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015

2 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Hyresintäkterna uppgick till 591,9 Mkr (86,9) Driftnettot uppgick till 256,6 Mkr (37,6) Förvaltningsresultatet uppgick till 47,0 Mkr (16,5) Värdeförändring förvaltningsfastigheter och derivat uppgick till 260,4 Mkr (77,1) Resultatet efter skatt uppgick till 213,1 Mkr (81,7) Vinst per aktie uppgick till 3,01 kr (1,82), före utspädning Vinst per aktie uppgick till 2,38 kr (1,82), efter utspädning VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET Förvärv av tre fastigheter i Stockholm med ett bestånd av lägenheter Emission av ett ej säkerställt obligationslån om Mkr med en löptid om tre år, STIBOR 3 mån + 3,75 procent Försäljning av fyra fastigheter, två i Södertälje och två i Eskilstuna, i syfte att renodla beståndet mot bostadsfastigheter Notering på Nasdaq Stockholms huvudlista, Midcap Försäljning av bolagets 60-procentiga andel av Vårberg Centrum i syfte att renodla mot bostäder i Storstockholm Halvering av Svensk Bolig Holding aktieinnehav från 20 till 10 miljoner aktier enligt plan VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ANDRA KVARTALET Förvärv av en fastighet i Norrköping med ett bestånd av 285 lägenheter Den tidigare kommunicerade försäljningen av bolagets Göteborgsfastigheter har inte genomförts utan ställts in, den är dock fortfarande till försäljning Ytterligare 83 lägenheter är färdigställda vid denna rapports publicering, utöver de 126 som vid periodens utgång var färdiga NYCKELTAL Första halvåret 2015 Andra kvartalet 2015 Första halvåret Andra kvartalet Helår Hyresintäkter, Mkr 591,9 295,4 86,9 65,7 608,7 Driftnetto, Mkr 256,6 136,5 37,6 30,1 257,6 Överskottsgrad 43,4% 46,2% 43,3% 45,8% 42,3% Förvaltningsresultat, Mkr 47,0 44,8 16,5 15,3 42,4 Resultat efter skatt, Mkr 213,1 165,7 81,7 55,4 233,1 Vinst efter skatt per aktie SEK, före utspädning 3,01 2,34 1,82 1,24 4,80 Vinst efter skatt per aktie SEK, efter utspädning 2,38 1,85 1,82 1,24 4,30 Eget kapital, per aktie SEK 49,60 49,60 42,10 42,10 45,70 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr , , , , ,8 Soliditet, % 25,3 25,3 50,2 50,2 25,4 2 D. Carnegie & Co AB (publ)

3 JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Kommentar från VD Även årets andra kvartal har präglats av en hög aktivitet. Under kvartalet har vi genomfört en stor emission av icke säkerställda obligationer som tryggar vårt kapitalbehov de närmaste två till tre åren. Vi har också tecknat avtal om förvärv av ytterligare lägenheter i Stockholm. Till det kan läggas en höjd takt av lägenhetsrenoveringar, vilket ytterligare förbättrar vår intjäning. Den 15 april emitterade vi icke säkerställda obligationer till ett värde av 1 miljard kronor till ett stort antal svenska och internationella investerare, främst institutioner. Pengarna ska i huvudsak användas för våra omfattande renoveringar tills vi uppnår ett kassaflöde som är tillräckligt för den höga takt vi eftersträvar. Vi kan också komma att använda en del av pengarna för att förvärva ytterligare lägenheter. Dessutom har vi amorterat utestående säljarrevers mot Kvalitena. Vi har under perioden också fortsatt att renodla vårt bestånd genom att sälja av bland annat ett större och ett mindre köpcentrum samt ett vårdboende. Vi har också ingått avtal om förvärv av lägenheter i Jordbro och Vårberg intill våra tidigare innehav i dessa områden. Förvärvet skedde på attraktiva nivåer med ett kvadratmeterpris klart understigande vad våra befintliga fastigheter är värderade till. Vi har under perioden ökat takten för våra lägenhetsrenoveringar, med fler påbörjade renoveringar och de färdigställda har ökat till 126 under första halvåret. Dessutom var ytterligare 83 lägenheter klara vid utgången av perioden men ej besiktigade, och därmed ej inräknade som färdigställda. Dessa är dock nu besiktigade och därmed färdigställda. På grund av den ökande mängden material har dock vår leverantör haft fortsatta problem då ett nytt lager har byggts. Vi förväntar oss att takten ska kunna öka ytterligare under resten av året då det nya lagret är färdigt och intrimmat. Vi har också fortsatt att accelerera övriga investeringar i fasader, värmeanläggningar, tvättstugor etc. vilket ökar våra hyresintäkter och sänker kostnaderna för reparationer och underhåll. Vår prognos är att c:a 500 lägenheter kommer att renoveras Bolaget publicerar också i denna rapport en årlig intjäningsförmåga per den 30 juni 2015 i syfte att ge vägledning utöver den formella kvartalsrapporten eftersom vi anskaffat större delen av beståndet efter andra kvartalet. Intjäningsförmågan visar på ett löpande driftnetto vid denna tidpunkt på 522 miljoner kronor, vilket är något lägre än tidigare kvartal, detta till följd av avyttringarna i samband med renodlingen av beståndet, samt ökade räntekostnader för den emitterade obligationen (se vidare sid 23). Rapporten om intjäningsförmågan är dock ingen prognos för framtiden och tar heller inte med förväntade hyresförändringar och kostnadsförändringar. Vi är också nöjda med att i samband med värderingen vi genomförde per den sista juni 2015, notera värdeökningar på drygt 126 miljoner under det andra kvartalet. Bolaget omnoterades den 12 maj i Midcap-segmentet på Stockholmsbörsen. Stockholm den 13 augusti 2015 ULF NILSSON VD för D. Carnegie & Co D. Carnegie & Co AB (publ) 3

4 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Rinkeby AFFÄRSIDÉ D. Carnegie & Co är ett renodlat bostadsfastighetsbolag. Affärsidén är att förvärva, långsiktigt förvalta och förädla fastighetsbestånd med god förbättringspotential i miljonprogramsområden. Lägenheter renoveras successivt i samband med naturlig omsättning av hyresgäster enligt renoveringsmetoden Bosystem vilket är snabbt och kostnadseffektivt, och uppskattas av hyresgästerna som slipper evakueras. Bolaget renoverar även fasader, trapphus, yttermiljöer och liknande, exempelvis tak etc. Resultatet är substantiellt ökat kassaflöde och fastighetsvärde. Utöver detta skapar D. Carnegie & Co betydande mervärden genom att utveckla byggrätter i befintliga bestånd. FÖRVALTA FÖRÄDLA UTVECKLA 4 D. Carnegie & Co AB (publ)

5 JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT VISIONEN Att utveckla och förädla hela beståndet till attraktiva bostäder i nyskick. Att vara ett innovativt fastighetsbolag som skapar mervärde för hyresgäster, ägare och samhället i stort. STRATEGI D. Carnegie & Co har som strategi att utifrån nuvarande cirka kvadratmeter fortsätta att utöka fastighetsbeståndet i miljonprogramsområden i framför allt Stockholmsregionen, där det även fortsättningsvis kommer att vara stor tillväxt, och det kommer även i framtiden att råda brist på bostäder. Detta innebär att vakansrisken och därmed också risken i investeringen är fortsatt låg. Miljonprogramsområden i Stockholm med omnejd har också högst potential för hyreshöjningar genom en generellt låg hyresnivå, kombinerat med stor brist på bostäder. Beståndet förvaltas på ett effektivt sätt genom egen förvaltningsorganisation, renoveras successivt utifrån naturlig omflyttning med hjälp av renoveringsmetoden Bosystem. Fastigheterna är strategiskt belägna i områden med god infrastruktur, gemensamma rekreationsytor och bra serviceutbud. Beståndet har initialt visst underhållsbehov vilket gör att fastigheterna kan förvärvas till förmånligt pris. Att ha fastighetsbestånd i ett geografiskt avgränsat område ger också fördelar ur förvaltningsperspektiv och områdeskontor med lokal personal ger lyhördhet och förankring bland hyresgästerna. Dessutom kräver den kontinuerliga renoveringen god logistik och lagerhållning inom rimliga avstånd. D. Carnegie & Co AB (publ) 5

6 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2015 jan juni jan juni 2015 april juni april juni jan dec Hyresintäkter Övriga intäkter Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Driftnetto Central administration Kostnader vid rörelseförvärv Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändringar finansiella instrument Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter Nedskrivning goodwill Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Övrigt totalresultat Summa övrigt totalresultat Summa totalresultat för perioden Resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa totalresultat för perioden Vinst per aktie SEK 3,01 1,82 2,34 1,24 4,80 Vinst per aktie SEK, efter utspädning 2,38 1,82 1,85 1,24 4,30 6 D. Carnegie & Co AB (publ)

7 JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Resultatrapport (koncernen) Siffrorna nedan avser perioden januari juni 2015, och jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Bolagets nuvarande verksamhet startade, i samband med att D. Carnegie & Co den 27 februari förvärvade ett bostadsfastighetsbestånd värderat till Mkr från Kvalitena AB. Jämförelseperioden består därför av endast 5 månader, och avser en betydligt mindre verksamhet. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, d.v.s. resultatet före värdeförändringar och skatt uppgick under perioden till 47,0 Mkr (16,5). Hyresintäkterna uppgick under perioden till 591,9 Mkr (86,9). Fastighetskostnaderna uppgick till 337,2 Mkr (49,3), vilket gav ett driftnetto på 256,6 Mkr (37,6), och en överskottsgrad på 43,4 procent (43,3). De centrala administrationskostnaderna uppgick till -60,5 Mkr (-5,0). I denna post ingår utöver löpande kostnader, kostnader i samband med process inför omlistning till reglerad marknad med -1,9 Mkr, kostnader vid avslutande av managementavtal med Obligo uppgående till -12 Mkr, kostnader administrativa tjänster från Kvalitena med -2,5 Mkr samt kostnader på -4,9 Mkr i samband med att förvaltningschefen avslutade sin tjänst. Summan av dessa kostnader utöver de löpande för första halvåret är 21,3 Mkr, och för andra kvartalet 13,7 Mkr. Finansnetto Räntenettot uppgick till 149,1 Mkr (-16,2). Den genomsnittliga räntenivån avseende lån till kreditinstitut har varit 3,3 procent under perioden januari-februari 2015, och från den 5 mars, efter refinansieringen har den genomsnittliga räntenivån varit 2,3 procent. Den totala genomsnittliga räntenivån avseende samtliga räntebärande skulder, inkluderande säljarreverser, konvertibla förlagslån samt obligationslån, är 2,8 procent. Finansnettot belastas under perioden med kostnader som uppkommit vid refinansieringen i mars 2015 av de två stora lånen på totalt 3,8 miljarder kronor, dels kostnader vid förtida lösen av lån -16,5 Mkr och dels kostnader vid förtida lösen av räntederivat -6,4 Mkr, summa för det första halvåret är 22,9 Mkr, och för andra kvartalet 0 Mkr. Värdeförändringar Resultatpåverkande värdeförändring av förvaltningsfastigheter under perioden uppgick till 259,5 Mkr (77,1). Denna värdeförändring är hänförlig dels till förbättrat driftnetto och dels till något lägre avkastningskrav i förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändring på derivat uppgår till 0,9 Mkr (-). Dessa resultatpåverkande värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande, och har uppkommit på grund av att räntorna har gått ner under perioden. Riksbanken sänkte styrräntan den 25 mars Se vidare sid 14 avsnittet räntederivat. Under perioden har fastigheter avyttrats med en realiserad vinst på totalt 25,7 Mkr. Avyttringen av Vårberg Centrum medförde en koncernmässig förlust som påverkade resultatet med -63,5 Mkr, vilket sammantaget påverkade resultatet med -37,8 Mkr. Efter prövning av goodwillvärdet har en nedskrivning, till följd av nedgång av fastighetsvärdet i förvärvade fastigheter, gjorts under första halvåret med -2,4 Mkr. Skatt Resultatet före skatt uppgick till 267,2 Mkr (93,5). Den totala skatten för perioden -54,1 (-11,8), består av uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader på förvaltningsfastigheter samt goodwill -105,6 Mkr (-11,7), värdeförändring derivat -2,1 Mkr (-), och underskottsavdrag 54,0 Mkr (-), uppskjuten skatt temporär skillnad aktier -1,9 Mkr (-), samt aktuell skatt hänförlig till årets resultat och justering av tidigare beskattningsår 1,5 Mkr (-0,1). Den aktuella skattesatsen för perioden är 20,2 procent (12,7). Den faktiskt betalda inkomstskatten uppgick till -0,4 Mkr. Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 213,1 Mkr (81,7). Resultatet per aktie uppgick till 3,01 kr (1,82) före utspädning. D. Carnegie & Co AB (publ) 7

8 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG Belopp i Tkr juni 30 juni mars 31 mars 31 december TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill Förvaltningsfastigheter Inventarier Aktier och andelar Långfristiga fordringar Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Räntederivat Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till: Moderbolagets ägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital D. Carnegie & Co AB (publ)

9 JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Rapport över finansiell ställning (koncernen) Jämförelser angivna inom parentes avser belopp per den 31 december. Anläggningstillgångar Koncernens anläggningstillgångar, vilka huvudsakligen avser förvaltningsfastigheter, uppgick per den 30 juni 2015 till ,7 Mkr (11 520,8). Under andra kvartalet har koncernen avyttrat fastigheter, som per värderades till 348,8 Mkr. Goodwill uppgår till 686,0 Mkr (698,4) En prövning av goodwillvärdet har gjorts under perioden, vilket resulterat i en nettonedskrivning av goodwillvärdet med -12,4 Mkr. Motsvarande upplösning av uppskjuten skatt har gjorts. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde baserat på en extern värdering av hela fastighetsbeståndet per 30 juni 2015, se vidare sid 12. Aktier och andelar uppgår till 113,9 Mkr (-), och avser i huvudsak noterade aktier som erhållits som likvid vid försäljning av förvaltningsfastigheter. Långfristiga fordringar 171,7 Mkr (172,8) avser huvudsakligen reversfordran på Kvalitena AB 150 Mkr (se sid 19). Uppskjuten skattefordran 105,5 Mkr (55,1), avser skatt på ej utnyttjade underskottsavdrag. Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar uppgår till 166,0 Mkr (120,0) och består i huvudsak av kundfordringar, samt förutbetalda kostnader. Koncernens likvida medel uppgick per bokslutstillfället till 901,0 Mkr (253,2). Eget kapital Det egna kapitalet uppgick till 3 465,5 Mkr (3 251,5) och soliditeten uppgick till 25,3 procent (25,4). Långfristiga skulder Koncernens långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till Mkr (3 552). I de långfristiga skulderna ingår ett konvertibelt förlagslån som uppgår till Mkr, varav 16 Mkr upptas som eget kapital. Bland de långfristiga skulderna finns en säljarrevers på 200 Mkr varav 133 Mkr är långfristig, samt en räntebärande revers på 113 Mkr. Koncernens totala räntebärande skulder uppgår till Mkr (8 123). Långfristig uppskjuten skatteskuld uppgår till Mkr (1 061), och avser skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastigheter. Kortfristiga skulder Koncernens kortfristiga räntebärande skulder uppgår till 815,0 Mkr (3 363,8), varav 634 Mkr (3 135) avser kreditinstitut, 115 Mkr (130) avser revers, samt 67 Mkr som avser kortfristig del av säljarrevers. Övriga kortfristiga skulder uppgår till 265,3 Mkr (280,9) och består i huvudsak av leverantörsskulder, samt upplupna kostnader. Valsätra, Uppsala D. Carnegie & Co AB (publ) 9

10 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Rapport över förändring i eget kapital (koncernen) Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni 2015 till 3 465,5 Mkr (1 876,0). Under perioden har eget kapital tillförts genom teckningsoptionsprogram med 1,0 Mkr. I samband med försäljningen av Vårberg Förvaltning AB har eget kapital utan bestämmande inflytande avyttrats. RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN Belopp i Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Innehavare utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital Periodens resultat januari juni Tillskjutet kapital, emissioner Övrigt tillskjutet kapital vid förvärv Övrigt totalresultat januari juni Eget kapital Tillskjutet kapital emissioner Andel eget kapital konvertibelt förlagslån Periodens resultat juli-december Övrigt totalresultat juli-december Eget kapital Periodens resultat januari juni Tillskjutet kapital, optioner Övrigt totalresultat januari juni Utgående eget kapital D. Carnegie & Co AB (publ)

11 JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Rapport över kassaflöden (koncernen) Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, uppgick till 51,1 Mkr (18,4). Efter en förändring av rörelsekapitalet på -141,0 Mkr (-33,1) uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till -89,9 Mkr (-14,7). Investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -23,6 Mkr (-134,2) och utgörs till största delen av investeringar i befintliga fastigheter, försäljning av förvaltningsfastigheter, och investeringar i aktier. Finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 761,4 Mkr (654,8). I kassaflödet redovisas upptagande av lån på 4 813,5 Mkr (-), samt amortering av lån på ,1 Mkr (-4,3). I de nya upptagna lånen ingår det efterställda obligationslånet på Mkr. Periodens kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till 647,8 Mkr (505,8) och likvida medel ökade till 901,0 Mkr (507,0) vid utgången av perioden. KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2015 jan juni jan juni 2015 april juni april juni jan dec Förvaltningsresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald ränta Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Ökning (-) / minskning (+) av rörelsekapitalet Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i befintliga fastigheter Förvärv av koncernbolag/fastigheter, rörelseförvärv Förvärv av koncernbolag/fastigheter, tillgångsförvärv Förvärv av materiella anläggningstillgångar Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Försäljning av koncernbolag/fastigheter Förändring finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Upptagna lån Amortering lån Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut D. Carnegie & Co AB (publ) 11

12 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Fastighetsbestånd D. Carnegie & Co:s fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av bostadsfastigheter i Storstockholm och tillväxtområden i Mälardalen. Fastighetsbeståndet består till huvuddelen av bostadsfastigheter byggda mellan och ingår i det s.k. miljonprogrammet. Av det totala fastighetsbeståndet är tyngdpunkten, 65 procent, beläget i Storstockholm. STOCKHOLM Investeringar och avyttringar Under perioden har investerats för totalt 115,8 Mkr (3 041,5), varav 115,8 Mkr (41,6) avser investeringar i befintliga fastigheter och 0 Mkr (2 999,9) avser förvärv av nya fastigheter. Investeringar avser lägenhetsrenoveringar samt renovering av fasader och tak. Under perioden har fyra fastighetsförsäljningar genomförts, som vid värderingen den 31 december motsvarade ett marknadsvärde på 348,4 Mkr. Nettoinvesteringarna uppgick under perioden till 115,8 Mkr (3 041,5). Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Lägenhetsrenoveringar Totalt har 408 lägenheter i det nuvarande beståndet på lägenheter renoverats med Bosystem-metoden sedan 2012, varav 126 lägenheter har renoverats under perioden. Dessutom var ytterligare 83 lägenheter klara vid utgången av perioden men ej besiktigade, och därmed ej inräknade som färdigställda. Dessa är dock nu besiktigade och därmed färdigställda. Hyran på dessa lägenheter har ökat från ett ingående snitt om 965kr/m 2 till kr/m 2. Vid periodens utgång fanns c:a 170 vakanta lägenheter som kommer att renoveras. Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan. FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER Belopp i Tkr Fastighetsbestånd vid periodens början januari 1 januari Befintliga fastigheter Förvärv Investering i befintliga fastigheter Omklassificeringar - - Avyttringar Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade Fastighetsbestånd vid periodens slut Fastighetsvärde Externa värderingar Per den 30 juni 2015 har D. Carnegie & Co:s värderats till ett bedömt marknadsvärde om Mkr. Fastighetsbeståndet har värderats enligt nedan beskriven metodik där hela beståndet värderas av extern part under årets fyra kvartal. Per den 30 juni var således 25% av beståndet värderat av extern part och 75% värderat internt. De externa fastighetsvärderingarna har utförts av Savills. Värdebedömningen grundar sig på kassaflödesanalys innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden under kalkylperioden 5 år jämte restvärde. 12 D. Carnegie & Co AB (publ)

13 JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar från 4,5 procent till 8,0 procent med ett snitt på 5,16 procent (5,25). Antagandet avseende de framtida kassaflödena görs utifrån analys av: Marknadens/närområdets framtida utveckling Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition Marknadsmässiga hyresvillkor Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden ( ) och ett restvärde vid kalkylperiodens slut har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta i intervallet 6,6 10,2 procent, med ett genomsnitt på 7,26 procent (7,35). De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet. Byggrätter och potentiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen och fastställda avyttringsvärden. Byggrätter har värderats till kr/m 2 BTA. Värdeförändring förvaltningsfastigheter under perioden uppgår till 259,5 Mkr (77,1), vilket kan hänföras till något sänkta avkastningskrav. Interna värderingar Per den 30 juni 2015 har ca 75 procent av beståndet värderats internt, och ca 25 procent av beståndet värderats externt. Den externvärderade delen av beståndet skiftas vid varje kvartal, vilket medför att hela beståndet externvärderas under en tolvmånadersperiod. D. CARNEGIE & C0:S FASTIGHETSBESTÅND Ort/område Uthyrbar area Antal lägenheter Snitthyror bostäder Andel renoverade Marknadsvärde 30 Juni 2015 Storstockholm Kista/Husby ,4% Bromsten/Rinkeby ,4% Sollentuna ,9% Flemingsberg ,2% Vårby/Vårberg ,6% Jordbro ,2% Södertälje ,2% Bro ,0% Märsta ,0% Totalt Storstockholm ,0% Uppsala ,0% Eskilstuna ,4% Strängnäs ,7% Norrköping ,6% Göteborg ,0% Totalt övriga orter ,7% Övrigt (mark, byggrätter etc.) Totalt ,7% D. Carnegie & Co AB (publ) 13

14 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Finansiering D. Carnegie & Co eftersträvar en balans mellan lånat och eget kapital, med det långsiktiga målet att soliditeten inte skall understiga 30 procent, samt att belåningsgraden inte skall överstiga 65%. Värdet på D. Carnegie & Co tillgångar uppgick per 30 juni 2015 till Mkr (3 737), och finansieras genom eget kapital Mkr (1 876), uppskjuten skatteskuld Mkr (20), räntebärande skulder Mkr (1 750), samt ej räntebärande skulder 259 Mkr (91). Räntebärande skulder D. Carnegie & Co hade vid periodens utgång totala räntebärande skulder uppgående till Mkr vilket motsvarar en belåningsgrad om ca 64 procent (56), varav skulder till kreditinstitut om Mkr (1 750), vilket motsvarar ett LTV om cirka 56 procent (56). Utöver skulder till kreditinstitut finns räntebärande konvertibla efterställda förlagslån på Mkr, räntebärande säljarreverser som uppgick till 301 Mkr (-), samt ett obligationslån om Mkr (-). Kapitalbindning Den genomsnittliga kapitalbindningen till kreditinstitut är 4,5 år. Av de räntebärande skulderna till kreditinstitut förfaller 634 Mkr under Förhandling om refinansiering av dessa skulder pågår, och kommer att vara slutförda under Q3 2015, vilket kommer att ytterligare förlänga kapitalbindningen. Säkerställning av lån till kreditinstitut sker via pantbrev i fastigheter och och/eller pant i aktier, samt åtagande om att upprätthålla vissa kovenanter, vilka i vissa fall begränsar dotterbolagens möjlighet att lämna utdelning. Kapitalförfallostrukturen på skulderna till kreditinstitut framgår av tabellerna på sid 15. Räntebindning och genomsnittlig ränta Den genomsnittliga räntan de totala räntebärande skulderna uppgår till 2,83 procent. Den genomsnittliga räntan på skulderna till kreditinstitut vid periodens utgång uppgick till 2,31 procent. Räntan på de konvertibla förlagslånen uppgår till 5 procent, och räntan på säljarreversen på 200 Mkr uppgår till 3 procent. Räntan på säljarreversen som har lösts under Q2 till Kvalitena AB uppgick till 6,75 procent. Räntan på obligationslånet uppgår till 3,75 procent. Räntebindningsstrukturen på de räntebärande skulderna framgår av tabellerna på sid 15. Räntederivat D. Carnegie & Co använder räntederivat för att säkerställa ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att uppnå önskad räntebindning. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 marknadsvärderas räntederivaten. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, oaktat kreditmarginalen, uppkommer ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Per den 30 juni 2015 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till -55,3 Mkr (-). Finansiella mål D. Carnegie & Co har följande långsiktiga finansiella mål. Soliditet om minst 30 procent Överskottsgrad i förvaltningen överstigande 50 procent Årlig värdetillväxt i befintligt bestånd om 10 procent Belåningsgrad om max 65 procent D. Carnegie & Co kommer med den emitterade obligationen att de första två tre åren klara av investeringarna i befintligt bestånd utan ytterligare extern skuldsättning, och eftersom värdet på fastigheterna ökar i takt med investeringarna kommer lånens andel av tillgångarna att minska. Efter denna period kommer D. Carnegie & Co att generera ett kassaflödesöverskott, beräknat på nuvarande bestånd. Soliditeten uppgick per den 30 juni 2015 till 25,3 procent, vilket understiger det finansiella målet. Av de räntebärande skulderna ingår konvertibla förlagslån om Mkr, och vid genomförd konvertering skulle soliditeten uppgå till 32,7 procent. De investeringar som genomförs kommer löpande att skapa värdetillväxt, vilket också kommer att stärka soliditeten. Av detta skäl är soliditeten komfortabel trots att D. Carnegie & Co per 30 juni 2015 inte når det finansiella målet. Investeringar i befintliga fastigheter ger en bra avkastning och således kommer inte utdelning till ägarna ske de närmaste åren. När det saknas möjlighet att på samma sätt investera hela överskottet kommer utdelning att ske. 14 D. Carnegie & Co AB (publ)

15 JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT KAPITALBINDNING RÄNTEBÄRANDE SKULDER KREDITINSTITUT Mkr RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING , RÄNTEBÄRANDE SKULDER KREDITINSTITUT Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel (%) Mkr Andel (%) ,8% 45% % ,5% 3% % % - 0% % % % - 0% ,7% 12% % % 130 2% ,2% 40% % Summa/genomsnitt ,31% 100% % KAPITALBINDNING TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING , TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel (%) Mkr Andel (%) ,3% 44% 634 7% ,7% 6% % ,7% 4% 313 4% ,0% 4% % ,0% 4% 340 4% ,7% 9% % % 130 1% ,2% 30% % Summa/genomsnitt ,83% 100% % DERIVATAVTAL Belopp i Mkr Nominella belopp Andel Marknadsvärde Marknadsvärde Periodens förändring Nominella ränteswappar % Summa % D. Carnegie & Co AB (publ) 15

16 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Händelser Under perioden har D. Carnegie & Co bland annat godkänts för listning på reglerad marknad, NASDAQ Mid Cap, samt genomfört en refinansiering och lagt om lån motsvarande 3,8 miljarder kronor, och därigenom minskat bolagets finansieringskostnader, samt förlängt kapitalbindningen. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET D. Carnegie & Co har förvärvat lägenheter D. Carnegie & Co har förvärvat tre fastigheter i Stockholm med ett bestånd av lägenheter D. Carnegie & Co har emitterat ett obligationslån D. Carnegie & Co har emitterat ett icke säkerställt obligationslån om Mkr med en löptid om tre år. Obligationslånet löper med en rörlig ränta om STIBOR 3 mån + 3,75 procent och har slutligt förfall i april Lånet är noterat på Nasdaq Stockholm. D. Carnegie & Co har sålt fyra fastigheter D. Carnegie & Co, har under perioden sålt fyra fastigheter, två i Södertälje och två i Eskilstuna, i syfte att renodla fastighetsbeståndet mot bostadsfastigheter. D. Carnegie & Co omlistas till Midcap D. Carnegie & Co har den 6 maj 2015 godkänts för att listas på huvudmarknaden NASDAQ, Midcap. Första dag för handel på huvudlistan var den 12 maj VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ANDRA KVARTALET D. Carnegie & Co förvärvar en fastighet D. Carnegie & Co AB har avtalat om förvärv av en fastighet i Norrköping med ett bestånd av 285 lägenheter. D. Carnegie & Co har inlett renovering i Södertälje D. Carnegie & Co har inlett ett investeringsprojekt avseende fasader, fönster mm i Södertälje på cirka 60 Mkr. Försäljning av Göteborgsfastigheter Den tidigare kommunicerade försäljningen av bolagets Göteborgsfastigheter har inte genomförts utan ställts in, den är dock fortfarande till försäljning Ytterligare Bosystem-renoveringar Ytterligare 83 lägenheter är färdigställda vid denna rapports publicering, utöver de 126 som vid periodens utgång var färdiga D. Carnegie & Co har sålt centrumfastighet D. Carnegie & Co har sålt sin 60-procentiga andel av Vårberg Centrum i syfte att renodla mot bostäder i Storstockholm. D. Carnegie & Co får ändrad ägarstruktur Svensk Bolig Holding har halverat sitt aktieinnehav från 20 miljoner aktier till 10 miljoner aktier, vilket ligger i linje med denna ägares intention för hantering av inlösenprogram. D. Carnegie & Co investerar i bergvärme D. Carnegie & Co har investerat i ett bergvärmeprojekt i Uppsala för cirka 30 Mkr. Jordbro 16 D. Carnegie & Co AB (publ)

17 JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Moderbolaget Verksamheten i D. Carnegie & Co består av koncernövergripande funktion. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 2,1 Mkr (-) och resultatet efter skatt uppgick till 59,5 Mkr (7,5). Intäkterna avser främst tjänster. Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till 506,7 Mkr (488,8). RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2015 jan juni jan juni jan dec Nettoomsättning Rörelsens kostnader Resultat före finansiella poster Finansiella poster Räntenetto Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Belopp i Tkr juni 30 juni 31 dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Inventarier Aktier och andelar i dotterbolag Aktier och andelar Fordringar hos dotterbolag Uppskjuten skattefordran Långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernbolag Fordringar hos intresseföretag Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Räntebärande skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Skulder till koncernbolag Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER D. Carnegie & Co AB (publ) 17

18 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Aktien och aktieägare Aktien D. Carnegie & Co hade vid periodens utgång (6 595) aktieägare. Börsvärdet uppgick till (-) miljoner kronor. D. Carnegie & Co har två aktieslag, stamaktier av serie A och B. Aktierna är noterade på NASDAQ Stockholm, Midcap. Totalt finns netto A-aktier, B-aktier utestående, totalt stamaktier. Efter full teckning av optionsprogram 1 ( aktier), optionsprogram 2 ( aktier) och konvertering av konvertibla skuldebrev ( aktier) finns totalt stamaktier. Utdelning Årsstämman beslutade den 12 maj 2015 att ingen utdelning ska lämnas för räkenskapsåret. Optionsprogram Bolaget har två optionsprogram som ger rätt att teckna aktier av serie B. Optionsprogram ett som emitterades omfattar teckningsoptioner, vilket motsvarar 2,1 procent av antalet utestående stamaktier. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 1 januari 2017 till och med den 30 juni Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 48,50 kronor. Optionsprogrammet riktades mot VD och CFO i D. Carnegie & Co AB, VD för Bosystem Nordic AB, samt all den personal som var anställd i Slottsfabriken Egendomsförvaltning AB, vid tiden för noteringen av D. Carnegie & Co på NASDAQ OMX First North, den 9 april. Vid erbjudandet av teckningsoptioner tillämpades en marknadsmässig prissättning. Optionsprogram två som emitterades 2015 omfattar teckningsoptioner, vilket motsvarar 1,4 procent av antalet utestående aktier. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 21 maj 2018 till och med den 31 augusti Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 72,84 kronor. Optionsprogrammet riktades mot all den personal som var tillsvidareanställd i D. Carnegie & Co koncernen per den 12 maj Vid erbjudandet av teckningsoptioner tillämpades en marknadsmässig prissättning. Konvertibla skuldebrev I samband med förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB utfärdades tre konvertibla förlagslån på vardera 340 Mkr. Innehavare av dessa tre konvertibla förlagslån är Svensk Bolig Holding AB. Löptiden för de olika lånen; lån 1 förfaller till betalning den 30 juni 2016, med möjlighet att till den 9 juni 2016 konvertera till stamaktier serie B, med en konverteringskurs på 50,90 kr, lån 2 förfaller till betalning den 30 juni 2018, med möjlighet att till den 9 juni 2018 konvertera till stamaktier serie B med en konverteringskurs på 66,50 kr, lån 3 förfaller till betalning den 30 juni 2019, med möjlighet att till den 9 juni 2019 konvertera till stamaktier serie B med en konverteringskurs på 76,00 kr. Vid full konvertering emitteras aktier i D. Carnegie & Co, motsvarande 23,0 procent av antalet utestående stamaktier. Aktiens utveckling Aktien har under perioden utvecklats positivt, dock med en viss tillbakagång under andra kvartalet. Aktien steg under perioden från kursen vid årsskiftet på 45,4 kronor/ B-aktie till 52,0 kronor per den 30 juni 2015, en uppgång på 14,5 procent. Från introduktionen på 39 kronor/ B-aktie den 9 april har aktien stigit med 33,5 procent. Aktieägare På nästkommande sida finns en förteckning över de största aktieägarna i D. Carnegie & Co AB (publ). AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Tidpunkt Händelse Förändring i antal A-aktier Förändring i antal B-aktier Totalt antal A + B-aktier Aktiekapital förändring Totalt Jul -14 Nyemission/vid förvärv Maj -14 Nyemission Apr -14 Nyemission Mar -14 Kvittningsemission Mar -14 Inlösen av preferensaktier Dec -13 Sammaläggning / Sept -13 Nyemission Sept -09 Nyemission preferensaktier Juni -09 Minskning Juni -07 Nyemission D. Carnegie & Co AB (publ)

19 JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT AKTIEN D. Carnegie & Co B (Totalavkastning) SIX Return Index Carnegie Real Estate Return Index Omsatt antal aktier i 1000-tal per vecka APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN 2015 Källa: SIX Financial Information STÖRSTA AKTIEÄGARNA Aktieägare per Innehav, A-aktier Innehav, B-aktier Kapital, % Röster, % Kvalitena AB ,2 43,0 Svensk Bolig Holding AB ,5 11,1 Frasdale Int. BV ,7 5,9 J P Morgan Clearing Corp, W ,1 3,1 Länsförsäkringar Fastighetsfond ,2 2,4 SEB-Stiftelsen ,3 1,8 Lannebo Sverige ,2 1,7 Fjärde AP-fonden ,2 1,7 Svenskt Näringsliv ,1 1,6 CBNY-Norges Bank, Citibank NA ,0 1,5 Lannebo Sverige 130/ ,0 1,5 Per Josefsson via bolag ,8 1,4 Danske Invest Sverige Fokus ,6 1,2 Danske Invest Sverige ,4 1,1 MSIL IPB Client Account ,3 1,0 Lancelot Avalon ,9 0,7 Cancerfonden - Riksföreningen mot ,9 0,7 AMF Aktiefond Småbolag ,8 0,6 Övriga ,0 18,1 Totalt ,0 100,0 D. Carnegie & Co AB (publ) 19

20 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Övriga upplysningar Medarbetare Vid utgången av perioden var antalet anställda i moderbolaget sju. I koncernen var antalet anställda 150 vid utgången av perioden. Fördelningen var 62 kvinnor och 88 män. Transaktioner med närstående Kvalitena AB; I samband med förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB, uppkom ett närstående mellanhavande mellan Kvalitena AB och Markarydsbostäder Holding AB, dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB. Mellanhavandet utgörs av en reversfordran, där Markarydsbostäder Holding AB har en reversfordran mot Kvalitena AB på 150 Mkr. Denna revers förfaller med 100 Mkr till betalning den 31 oktober 2015, resterande 50 Mkr förfaller till betalning den 31 oktober Snitträntan under perioden 6,75 procent, ränta under perioden 2,5 Mkr. I samband med förvärvet av Östgötaporten AB, ingick i förvärvet en reversskuld till Kvalitena AB på 150 Mkr. Denna skuld är till fullo amorterad under perioden. Under perioden har räntor betalts till ett belopp om 2,2 Mkr. D. Carnegie & Co har en fordran på Kvalitena på 104 Mkr. Räntan är marknadsmässig på 4 procent. Ränteintäkten under perioden har varit 0,3 Mkr. Risker Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som kan leda till högre vakansgrad och räntor, ökade kostnader samt lägre hyresnivåer. Risk att hyresgäster inte betalar avtalade hyror i tid. Ökade driftskostnader som eventuellt inte kan kompenseras fullt ut i hyresavtal, oförutsedda och omfattande renoveringsbehov som kan leda till ökade underhållskostnader. Utöver dessa risker och osäkerhetsfaktorer, vilka beskrivs i D. Carnegie & Co AB (publ):s årsredovisning sid 58-59, har inga andra väsentliga risker identifierats under den aktuella perioden. Redovisningsprinciper Denna bokslutsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se D. Carnegie & Co AB (publ):s årsredovisning sidorna Förvaltningsfastigheter värderas enligt IFRS 13 i enlighet med nivå 3. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värde hierarkin, och baseras på extern värdering. Den nya tolkningen IFRIC 21:Levies tillämpas från och med räkenskapsåret Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Revisors granskning Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Svensk Bolig Holding; I samband med förvärvet av Hyresbostäder II i Sverige AB utgjorde 200 Mkr av köpeskillingen en revers. Innehavare av denna revers är säljaren av Hyresbostäder i Sverige II AB, Svensk Bolig Holding AB. Reversen löper med 3 procent ränta p.a., dock har ingen ränta utbetalts under året, men ingår som upplupna räntor under perioden till ett belopp om 3,0 Mkr. En tredjedel (67 Mkr) förfaller till betalning den 4 juli Bosytem Nordic AB; Under perioden har D. Carnegie & Co-koncernen genomfört inköp från Bosystem Nordic AB, ett bolag som till 50 procent ägs av Kvalitena AB till ett värde av 13,0 Mkr. Dessa materialinköp har gjorts till marknadsmässiga villkor 20 D. Carnegie & Co AB (publ)

21 JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT Styrelsen Styrelsens intygande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Knut Pousette, ordförande Mats Höglund Ronald Bengtsson Ranny Davidoff Terje Nesbakken Eva Redhe Ridderstad Ulf Nilsson, VD Stockholm, 13 augusti 2015 D. Carnegie & Co AB (publ) 21

22 DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2015 Investerarinformation KALENDARIUM Kvartalsrapport Q Bokslutskommuniké FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA: Ulf Nilsson, VD +46 (0) Per-Axel Sundström, CFO +46 (0) D. Carnegie & Co AB Strandvägen 5A Stockholm 22 D. Carnegie & Co AB (publ)

23 JANUARI JUNI 2015 DELÅRSRAPPORT BILAGA 1 Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar D. Carnegie & Co:s intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 30 juni Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyresutveckling, vakansläge eller ränteförändring. D. Carnegie & Co:s resultaträkning påverkas dessutom av värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Hyresvärdet baseras på fastighetsbeståndets aviseringslista, bedömda budgeterade fastighetskostnader för de närmaste tolv månaderna samt kostnader för central administration. Observera att intjäningsförmåga inte medtar kostnader av engångskaraktär som D. Carnegie & Co belastas med i samband med exempelvis omlistningsprocesser etc. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar per den 30 juni 2015, och med hänsyn tagen till de nya räntevillkoren efter refinansieringen, baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå. Skillnad i aktuell intjäningsförmåga jämfört med andra kvartalet Skillnaderna i intjäningsförmågan som den presenteras i nedanstående tabell jämfört med förvaltningsresultatet andra kvartalet 2015, kan förklaras av vissa poster som belastar perioden och inte kommer att vara återkommande i den löpande verksamheten. Dessa poster är vad avser central administration; kostnader för omlistning till Mid Cap på -2,7 Mkr, avgångskostnader för förvaltningschef på -4,9 Mkr, samt övriga kostnader av engångskaraktär på drygt -6,1 Mkr. Summan av dessa ej återkommande kostnader för andra kvartalet är 13,7 Mkr, och skulle sammantaget minska kostnader för central administration till 15,8 Mkr för perioden. Jämfört med 31 mars har 5 fastigheter med ett sammanlagt driftnetto om ca 19 Mkr avyttrats vilket påverkat intjäningsförmågan negativt. Driftnettot från det förvärv som har gjorts efter periodens utgång av lägenheter i Jordbro och Vårberg ingår inte i denna rapport. Utöver dessa poster belastas den nu redovisade intjäningsförmågan med räntekostnader på -37,5 Mkr avseende den ej säkerställda obligationen, medel som delvis skall användas till värdehöjande renoveringar. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i Tkr 30 juni mars jan sept Hyresintäkter Övriga intäkter Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Driftnetto Central administration Finansnetto Räntekostnad förlagslån/obligation Förvaltningsresultat D. Carnegie & Co AB (publ) 23