Dagens Lokaler Nr 3 / Mars 2009

Transkript

1 ANNONS Hela denna tematidning är en annons från Provisa Information AB ANNONS Planerade köpcentrum Nyligen öppnade och planerade handelsytor sidan 4 Sveriges största handelsgiganter De 12 största aktörerna på marknaden sidan 6 Konsumtionsmönster i lågkonjunktur Så handlar konsumenterna sidan 8 Dagens Lokaler Nr 3 / Mars 2009 & Fastigheter Köpcentrum Lokaltorget sidan 11 MEDFÖLJER SOM BILAGA I DAGENS INDUSTRI Intresserad av lokal här! i Kungens Kurva

2 2 ANNONS Hela denna tematidning är en annons från Provisa Information AB ANNONS Är det nödvändigt att kasta in handduken? En tidning från Provisa Information AB Strandvägen 19, Stockholm Tel Projektledare Anna Bergström Den svenska affärsytan är högst i världen, räknat per invånare. Organisationerna Handelns Utredningsinstitut, Svensk Handel och Sveriges Byggindustrier spår en allt tuffare framtid. Trots detta anser man inte att lågkonjunkturen nödvändigtvis utgör ett hot mot svenska köpcentrum. Tesen stöds av flera argument. Dels kan det vara en fördel för enskilda verksamheter och butiker att vara placerade under ett och samma tak. Dels störs inte de nuvarande byggplanerna nämnvärt av lågkonjunkturen, eftersom många av de planerade projekten är egenfinansierade. Byggbolagen är därför mindre beroende av banker och en stabil finansmarknad än andra. De som bygger i dag ser snarare möjligheter till en mer förmånlig kostnadsutveckling med anledning av byggbranschens kraftiga tillbakagång under årets första månader. Analyser av konsumtionsmönster i lågkonjunktur visar dessutom att köpare lättare släpper greppet om plånboken i stora gallerior och köpcentrum. En anledning till detta tros vara att Sverige i allt större utsträckning tar intryck av USA, där kulturen att handla allt man behöver på ett och samma ställe är väl etablerad. Även om konkurrensen troligtvis kommer att öka medför detta inte med säkerhet en överetablering på marknaden. På årets MIPIM mässa var antalet deltagare klart färre än föregående år och visst kunde man skönja en oro bland de stora fastighetsaktörerna inför kommande år. Men affärsklimatet var inte sämre, bara förändrat. I en värld av negativa rubriker påvisar Dagens Lokaler & Fastigheter gärna positiva nyheter. Med det sagt vill vi inte vara irrationella. Visst ser även vi molnen som tornat upp sig vid galleriornas horisont. Men vi tror inte att 2009 enbart kommer att leverera svarta tidningsrubriker. Flertalet rapporter och daglig fakta stöder vår förhoppning, varför det är med stolthet vi presenterar månadens positiva tema: Köpcentrum. Redaktionell projektledare Cindy Ahrnewald Formgivning och produktion Nowa Kommunikation Tryck: BOLD/DNEX Tryckeri AB, Akalla V-TAB Aröd AB, Göteborg MittMedia Print, Örnsköldsvik Omslagsbild: Hans Ekestang Välkommen att skicka synpunkter på bilagan till: synpunkter@dagenslokaler.se Innehåll Tema: Köpcentrum Kommande etableringar... s. 4 Fokus: marknaden för köpcentrum... s. 6 Konsumtion i lågkonjunktur... s. 8 Uthyres från 300 m² 2700 m² Eget hus ut mot Danvikstullskanalen. Utforma er företagsimage i nytt hus från 300 m² 2700 m². Säljande butiksinredning ger lönsam handel... s. 9 Framtidens köpcentrum... s. 10 Hallå objektvision... s. 11 Tala med Johnny Korhonen Uthyrning & Försäljning av kommersiella fastigheter Marknadsanalyser av hyresnivåer Rådgivning & Företagslägenheter. Rättelse På sidan 6 i förra numret av Dagens Lokaler & Fastigheter presenterades projektet Paradiset 29. Olyckligtvis angavs inte rätt bildkälla. Bilderna tillhör Scheiwiller Svensson Arkitektkontor AB och inte Fabege. Vi ber om ursäkt för misstaget.

3 SOLFÅNGARE STORA SOM FYRA TENNISBANOR. HULTÉN REKLAMBYRÅ Glasfasaderna på kongressbyggnaden används som gigantiska solfångare. Redan så här tidigt på säsongen, i månadsskiftet februari/mars, finns mycket energi att hämta ur solvärmen. VÄRME FRÅN MÄNNISKOR, DATORER OCH GLÖDLAMPOR. All värme som alstras av datorer, belysning och människor tas tillvara och återanvänds. TILLVERKNING AV 250 TON IS VARJE NATT. Kylbehovet tillgodoses med vatten från Klara sjö och ett 250 ton stort islager som fryses under natten. VARMT VÄLKOMMEN TILL STOCKHOLM WATERFRONT. Glöm för en sekund att Stockholm Waterfront är stadens mest spektakulära etablering. Betrakta den istället med gröna ögon. Då upptäcker du, att allt det man inte ser vid en första anblick, är minst lika spektakulärt. Vi har inte sparat någon energi, för att på punkt efter punkt göra området till en internationell förebild. Stora ord kanske, men låt oss då försynt påpeka att den europeiska klassifi ceringen, Green Building, överträffas av Stockholm Waterfront med mer än 100%. Det började redan i rivningsfasen, där allt material källsorterades och återvanns. Under byggnationen har vi huvudsakligen valt material som kan användas på nytt. Miljötänkandet fortsätter när Stockholm Waterfront står klart. Framtida förändringar av planlösningar och installationer kan ske utan rivningar, tack vare ett modul - system som ger minimal miljöpåverkan. Och för att hålla koldioxidutsläppen på en låg nivå, prioriterar vi som sagt sol, vatten, is och lite vanlig mänsklig värme. Stockholm Waterfront består av tre delar: Stockholms nya kongresshall, ett hotell med över 400 rum, samt kontorsbyggnaden Waterfront Building på m 2. EN ENERGILÖSNING I VÄRLDSKLASS Det här är bara några exempel på hur vi arbetat med miljön i fokus. Mer information hittar du på Vill ditt företag etablera sig i en fastighet med både stark identitet och stark miljöprofi l? Läs mer på hemsidan.

4 4 ANNONS Hela denna tematidning är en annons från Provisa Information AB ANNONS Kalender: nybyggnation I år planeras cirka kvadratmeter handelsyta färdigställas i Sverige. År 2010 motsvarande kvadratmeter och under 2011 nära kvadratmeter. Mellan planeras totalt kvadratmeter handelsyta. Även om inte sifforna är rasande höga så får de än att höja på ögonbrynen. Det kortsiktiga perspektivet kanske visar dystra siffror i bokföringen, men på sikt ges möjlighet till god efterfrågan på ytterligare ytor i attraktiva lägen. Investering som ligger rätt i tiden Att bedöma risker och hittar potentialer såväl för enskilda köpcentrum som för marknaden i sin helhet har blivit allt mer aktuell. Men med en finansiell styrka och en lägre belåning så kan det vara mer än rätt att genomföra projekt trots lågkonjunktur, då byggpriserna blir lägre och ytorna blir klara när konsumenternas ekonomi förbättras. De aktörer som har en bra ekonomi kan med andra ord ofta genomföra byggnationen till en billigare byggkostnad. Detaljhandeln är het Dagens konsumenter är definitivt beredda att köpa allt under ett och samma tak. Precis som konsumenterna kommer i alla olika former och storlekar så varierar även aktörernas utseende på detaljhandelsmarknaden. De som öppnar butiker i dag är inte nödvändigtvis köpmannen med stort K utan kan utgöras av allt ifrån tidningar till försäkringsbolag. Under 2008 skedde en tredjedel av all detaljhandeln i Sverige i köpcentrum och externa handelsområden. I Stockholm motsvarar andelen 50 procent. Öresundsregionen kommer starkt liksom Stockholmsområdet, där fler om- och utbyggnationer färdigställs under 2009/2010. RAILWAY STHLM STOCKHOLMS BÄSTA LÄGE MED SVERIGES STARKASTE KÖPKRAFT Nu skapar vi rätt läge för nya affärer på Bromma Center. Vår ombyggnad av Hangar 3 pågår för fullt i ett rasande tempo och öppnar Apropå läge, så är det just nu ett utmärkt sådant för dig att ta del av framtidens shoppingdestination. Hör av dig till oss så hjälper vi dig att hitta det läge som passar just dig och din verksamhet. För mer information ring , Bromma Center ägs och utvecklas av KF Fastigheter.

5 ANNONS Hela denna tematidning är en annons från Provisa Information AB ANNONS Köpcentrum Vart Ägare Liljehomen Centrum Liljeholmen Citycon Oyj Sickla Köpkvarter Nacka Steen & Ström Sweden Tyresö Centrum Tyresö Unibail-Rodamco Lindhagen Stockholm Fabege/Norman & Partners Ingelsta Norrköping Eurocommercial Properties Sweden AB Ljungby Handelsplats Ljungby Skanska Nordby Shopping Center Strömstad Olav Thon Group/Orvelin 2010 Köpcentrum Vart Ägare Farsta Centrum Farsta Atrium Ljungberg/Wester, Elsner Åkersberga Centrum Åkersberga Citycon AB/Wåhlin arkitekter Malmö Entré Malmö CGI/TK Development Frölunda Torg Göteborg Diligentia Infra City Upplands Väsby Orion Capital Manager/Centrumutveckling Mörby Centrum Danderyd Diligentia 2011 Köpcentrum Vart Ägare Solna Centrum Solna Unibail-Rodamco Stop n Shop Håby Stop n Shop Kv Bulten Hornstull Stockholm Bonniers Fastigheter/Brommaporten, Wester Elsner 2012 Köpcentrum Vart Ägare Mobilia Malmö Atrium Ljungberg Bromma Center Bromma KF Fastigheter/ Brommaporten, Wester Elsner Täby Centrum Täby Unibail-Rodamco Mall of Scandinavia Stockholm Unibail-Rodamco Rosenkälla Österåker Orrtornet Källa: NCSC Nya Frölunda Torg En personlig jätte Trots bistra prognoser för svensk köphandel så finns goda förutsättningar till framgångsrika och lönsamma placeringar. Avgörande för framgång är handelsplatsens placering och att förvaltaren dels förstår vikten av att ligga rätt i tiden, dels ser lika långsiktigt på etableringen som handlaren. Efter tio år av svarta siffror är det lätt att låta framgången rycka en ur sadeln, eller kostymen om man så vill. Men Diligentia framstår, trots sin storlek och omfattande kompetens, som ett ovanligt personligt fastighetsbolag. Med kompetens inom förvaltning och förmedling, samt med en stark finansiering i ryggen, hoppas den ledande svenska fastighetsjätten kunna bidra till att fler handlare hittar hem under de kommande åren. Med tanke på rådande lågkonjunktur hade man kanske kunnat förvänta sig att projekten läggs i malpåse. Att kunna fortsätta genomföra små och stora regionala projekt, samtidigt som man planerar kommande handelsplatser känns jättekul, säger Bo Jansson, fastighetschef på avdelningen för Köpcentrum på Diligentia. Diligentia driver dels mindre ombyggnationsprojekt runt om i landet som till exempel Linköping citygalleria, dels stora, spektakulära fastighetsprojekt som Mörby centrum strax utanför Stockholm. Visionära projekt är alltid en rolig utmaning men tack och lov inte det enda som vi gör, skrattar Bengt Forsberg, marknadsområdeschef på Diligentia. Stora nyheter Ett av Diligentias mest omfattande projekt och det köpcentrum som ligger allra närmast ett avslutande spadtag är Frölunda Torg. Cirka kvadratmeter butiker bildar tillsammans med bostäder, kontor och service en egen stadsdel i Göteborg och en av Sveriges största köpcenter inomhus. Det är på Frölunda Torg grävskoporna står, men högst på agendan ligger Väla centrum, strax utanför Helsingborg. Väla kommer att bygga ut med kvadratmeter och blir därmed den största handelsplatsen i Skåne, berättar Bengt Forsberg. Står sig starkt Diligentias senaste år har präglats av ovanligt hög aktivitet, stark utveckling och ett gott resultat. Trots finansiella kristider ser Bo Jansson inga svårigheter att följa upp resultatet. Vi är långsiktiga i vår målsättning, oavsett vad vi gör och hur vi gör det. Variationen i våra projekt medför inte bara lönsamhet utan är också ett viktigt förvaltningsverktyg. Att var sak har sin plats är lika viktigt som att rätt man är på rätt plats. Men i dagens lågkonjunktur med sviktande förtroende för konsumentmarknaden och en allt oroligare tillvaro för företagarna, räcker det inte med att vara bäst på att bygga handelsplatser. För att kunna bygga lönsamma handelsplatser måste både kompetens och en solid finansiering finnas tillgänglig. Som privatägt fastighetsbolag är vi mindre utsatta än andra aktörer eftersom vi inte är lånefinansierade vi investerar med eget kapital, förklarar Bengt Forsberg. Vi är ett stort fastighetsbolag, faktiskt ett av de största både regionalt och kompetensmässigt. Men vår verksamhet utgörs inte av betong och frostat glas det är enbart våra verktyg. Det är relationen med våra kunder och hyresgäster vi värderar, avslutar Bo Jansson. Kort om Diligentia: 169 fastigheter 27,4 miljarder kronor i marknadsvärde 1,4 miljoner kvadratmeter 127 medarbetare Fastigheterna Diligentia äger, förvaltar och hyr ut är oftast centralt belägna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Cirka hälften av Diligentias marknadsvärde motsvarar kontor, resterande hälft består av ungefär lika delar bostäder och köpcentrum. För att läsa mer om Frölunda Torg och Väla köpcentrum, gå inte på och Text: Cindy Ahrnewald

6 6 ANNONS Hela denna tematidning är en annons från Provisa Information AB ANNONS Den svenska marknaden för köpcentrum Under det senaste decenniet har den snabbt växande detaljhandeln förändrat fastighetsmarknaden dramatiskt. Satsningar på ny- och tillbygnationer av stora köpcentrum och gallerior och mindre lokala handelsplatser blir allt fler och omfångsrika Sverige har under de senaste två åren uppvisat en stark ekonomi med en hög tillväxt av privat konsumtion och disponibel inkomst och Sveriges detaljhandel har gått bättre än i de flesta europeiska länder. Investeringsvolymen för detaljhandelsfastigheter i Sverige under 2007 uppgick till dryga 20 miljarder kronor (Jones Lang LaSalle). De goda åren har resulterat i en expansiv planerad utbyggnation av köpcentrum. Den finansiella kris som drabbade Sverige under 2008 har dock ändrat förutsättningarna något. att sticka ut från mängden och att ständigt förändra sig, säger Henrik Vestin, analytiker på Handels Utredningsinstitut. Det råder dock regionala skillnader. På landsorten sker handel oftast i en centralort medan kommunerna runt omkring har begränsad handel. Där är det inte konstigt att ta sig till en plats för att handla det mesta. Den trenden fortsätter. Det stora utbudet i storstadsregioner medför dock ofta att det inte blir ett alternativt att handla på hemmaplan, varför begränsa sig till ett ställe? Köpcentrum och gallerior är en plats där folk samlas och det måste finnas möjligheter till att koppla av Henrik Vestin, HUI Situationen i dag Den allmänna kreditoron har bidragit till både en ökad riskversion och försämrade belåningsmöjligheter för framförallt mindre och högbelånade aktörer. Detta förväntas fortsätta driva upp avkastningskraven, framförallt på sekundära detaljhandelsfastigheter. Nuvarande marknad rymmer därmed allt färre, men samtidigt större aktörer som satsar på olika koncept - en utveckling som ger både stordriftsfördelar och synergieffekter inom respektive verksamhet. Den tydligaste trenden på den nuvarande svenska köpcentrummarknaden är att köpcentrat ska vara nytt och fräscht. Det byggs om och ut allt mer frekvent, vilket i sin tur leder till en ökad konkurrens. Konsumenten söker i allt större utsträckning en upplevelse och förväntar sig att det ska hända något i köpcentrat. Det gäller därför för aktörerna Trender under tak Tidigare har köpcentren främst fokuserat på utbudet, butiksmixen ska passa målgruppen i området. Inne i köpcentrat har man i huvudsak fokuserat på hur butikerna ska ligga, och gärna samlat butiker med ett liknande utbud i kluster, som till exempelvis modegången i Kista Galleria. I dag börjar vi se att butiker placeras utifrån demografiska parametrar och tar hänsyn till livsstilsfaktorer. Som till exempel Sollentunas köpcentrum där butiker som passar yngre män är placerat på ett och samma ställe. Allt för att det skall bli enkelt och smidigt för kunderna, förklarar Henrik Vestin. Köpcentrum som vill ligga i framkant måste dock kunna erbjuda mer än bara handel. Köpcentrum och gallerior är en plats där folk samlas och det måste fi nnas möjligheter till att koppla av även utanför restauranger och fik. Ett exempel är köpcentrum som erbjuder trådlös Internetuppkoppling. Många planerade köpcentrum, som Entré i Malmö, inriktar sig också på ett livsstilsområde och nischar butikerna mot den målgruppen. Framtidsprognos En större differens förväntas mellan primära och sekundära handelsfastigheter, och skillnaden förväntas bli allt viktigare i termer om hyra och direktavkastning. Detta beror framförallt på att en stor mängd nya handelsytor kommer ut på marknaden. I dag kommer endast de bästa handelsfastigheterna kommer att lyckas. Är köpcentrummarknaden redan överetablerad? Nej, det tycker jag inte. Under 2008 räknade vi på all handelsyta på uppdrag av en stor aktör och vad vi kan se så finns det inte en överetablering på marknaden. I stället ökar handelns försäljning per kvadratmeter liksom omsättningsutvecklingen. Men visst, skulle alla planerade byggen genomföras så skulle detta medföra en överetablering. Dock har flertalet dragit ner på takten till följd av lågkonjunkturen, avslutar Henrik Vestin. Text: Cindy Ahrnewald 12 Mest på hugget Sveriges 12 största handelsgiganter 1. Unbail-Rodamco. Fransk/holländska Unbail-Rodamco äger i dag 14 köpcentrumanläggningar i Sverige 2. Boultbee. Brittiska Boultbee vann budstriden om Centrumkompaniet Det internationella intresset för svenska butiksfastigheter har varit stort de senaste åren. I dag dominerar norrmännen inte bara den svenska husmarknaden utan även hotellmarknaden, och holländarna har tagit samma roll när det gäller handelsfastigheter. Trots en allmän konjunkturavmattning och avsevärt sämre ekonomiska tider spirar alltjämt optimismen bland de största aktörerna på handels fastig hetsmarknaden. Här är de 12 största ägarna av handelsytor i Sverige, rangordnade efter uppgivet värde. där bland annat Fältöversten och Skärholmens centrum ingår 3. Atrium Ljungberg. Sammanslagningen 2006 mellan Atrium och Ljungberg resulterade i en gigant på handelsfastighetsmarknaden. Står bakom bland annat framgångssagan Sickla köpcentrum 4. Steen & Ström. Det norska företaget såldes förra året till franska Klépierre och holländska ABP. Satsar nu för fullt på Emporia i Hyllie utanför Malmö 5. ICA Fastigheter. Initialt fokuserade verksamheten på koncernens egen handelsverksamhet. Sedan en tid tillbaka utvecklar ICA Fastigheter även retailparks under konceptnamnet Goda Grannar 6. Diligentia. Bygger just nu ut Frölunda Torg i Göteborg och planerar för fullt för etableringen i Mörby 7. KF Fastigheter. Har flertalet utvecklingsprojekt i sin portfölj, som till exempel Bromma Center 8. ING Real Estate. En holländsk försäkrings jätte som tillhör världens största fastighetsägare. ING ingår även i Citycon 9. Eurokommercials Properties. Bygger ut sina MAXI-anläggningar i Norrköping och Skövde 10. Citycon. Investerar drygt en miljard i det nya köpcentrumet Liljeholmstorget 11. Alecta. Tjänstepensionsföretaget har nyligen bland annat totalrenoverat Krämaren i Örebro 12. IKANO fastigheter. Uppför normalt sett köpcentra i anslutning till IKEA-varuhus Källa: fastighetsvärlden.se

7

8 8 ANNONS Hela denna tematidning är en annons från Provisa Information AB ANNONS Konsumtion i lågkonjunktur Hushållens konsumtion Dagligvaror 17% Sällanköpsvaror 20% En minskad disponibel inkomst har tidigare medfört en mindre effekt på baskonsumtion än lyxkonsumtion, men ser det likadant ut i dag? Vilka faktorer påverkar den moderna konsumenten mest och vad innebär detta för våra köpcentrum? Inflationstakten har under senaste år varit relativt hög, men minskat på grund av den internationella kreditkrisen och den nedåtgående konjunkturen. Effekten på konsumtion styrs i hög grad av hur den disponibla inkomsten utvecklas och i vilken utsträckning hushållen minskar sparandet. En stor skillnad mellan nuvarande och tidigare lågkonjunkturer är att konsumenterna är mycket mer upplysta. Därför är det inte självklart att lågprishandeln är de stora vinnarna denna gång, säger Meta Troell, omvärldsanalytiker på Svensk Handel. Svenska hushåll kompenserar en minskad disponibel inkomst med ett minskat sparande. Så kallat nödvändig konsumtion (boende, transport, livsmedel) påverkas vanligtvis i mindre utsträckning än mer lyxbetonad konsumtion. Visst kommer inköpen av billigare varor att öka, men konsumenterna vill fortfarande ha utväxling för sina pengar. Troligtvis kapas de riktiga premium lyxvarorna men i jämförelse med tidigare konjunkturer kommer handeln att ligga på en högre nivå, menar Meta Troell. Kommande utmaning Beslutet att handla styrs av konsumentens nuvarande inkomst, uppfattad framtida inkomst och eventuell förmögenhet i form av reala tillgångar respektive finansiella tillgångar. Omvärldsfaktorer som påverkar den uppfattade disponibla inkomsten är främst räntesänkningar, skattesänkningar och om inflationen sjunker. Ökade varsel genererar en osäkerhet men behöver inte medföra att hushållen håller hårdare i kassan. Spontana köp, minskar liksom lånefinansierade planerade inköp, men därmed inte sagt att konsumenten handlar det allra billigaste. Vi går från en lånefinansierad till en lönefinandierad konsumtion. I Sverige värderar vi produkternas innehåll oerhört högt, vilket skiljer oss kraftigt från andra marknader. Dock är inte Sverige en homogen yta, konsumtionen i städerna Trollhättan och Uppsala varierar enormt vilket också medför att butikerna har olika utgångspunkter, fortsätter Meta Troell. När det gäller förhållandet mellan köpcentrum och lågkonjunktur så måste man slå fast att köpcentrum är mer av en fritidsaktivitet. Det beteendet är också så djupt rotat att vi inte kommer att ge avkall på detta. Utmaningen blir att i tuffa tider kunna sälja, erbjuda något mer än en kommersiell plats att vara på. Trivs man i sitt köpcentrum så kommer man tillbaka. Detta ska handlarna definitivt ta till vara på nu. Nöden är uppfinningarnas moder Mellan oktober 2008-december 2008 föll villapriserna med 5 procent och bostadsrättspriserna med 10 procent (Källa: HUI). Visst påverkas handeln mycket av tidningarnas skriverier. Men är det verkligen så illa? Titta exempelvis på bostadspriserna i Mälardalen, där har priset gått upp de senaste månaderna. Räntesänkningar, skattelättnader med mera medför att man fortsätter att konsumera, förklarar Meta Troell. Effekterna på konsumtionen av pris- och inkomstförändringar beror i stor utsträckning på om förändringarna blir bestående. På kort sikt får pris- och inkomstförändringar relativt liten effekt på konsumtionen men Sverige har fått flera kallduschar. Kreditåtstramningar slår hårt mot både investeringar och exportindustrin, vilket i sin tur ger effekt på sysselsättningen och dämpar viljan att konsumera. Men Meta Troell ser ljuset i tunneln. Jag tror att det kommer att bli en snabbare återhämtning än förväntat. Handlarna i är till exempel mycket mer positiva i dag än under hösten 2008, enligt Svensk Handel handelsbarometer. Övrigt 38% Boende 25% Källa: HUI, SCB Oetablerade internationella företag kan mycket väl passa på att testa sina produkter på den svenska marknaden eftersom våra konsumenter är så pålästa. Klarar man sig på den svenska marknaden, klarar man sig i Norden. Visst kommer butiker kommer att slås ut och absolut kommer lokaler att frigöras, men jag ser inte att detta nödvändigtvis innebär en handelskris. Det kommer till exempel att öppnas 500 nya apotek, de ska ju också vara någonstans!? Tuffa tider innebär nya möjligheter, nya idéer och nya entreprenörer. Framtida svenska köpcentrum kommer att kunna erbjuda en större variation. Det handlarna måste bli bättre på är att inte exkludera de kundgrupper som kräver andra glasögon; som till exempel den mångkulturella marknaden, de köpstarka 40-talisterna och personer med rörelsenedsättningar där de senare är en oerhört köpstark målgrupp som motsvarar cirka miljarder. Kort sagt, det finns alla möjligheter, säger Meta Troell. Text: Cindy Ahrnewald den svenska medlemmen i FASTIGHETSRÄTT Från planändring till fastighetsköp Under mer än 60 år har vi framgångsrikt hjälpt våra klienter med deras fastighetsrätt. Med det senaste i teknikväg arbetar våra advokater idag kontinuerligt med alla typer av fastighets- och miljörättsliga frågor. Kostnadseffektiv rådgivning är och förblir vår ledstjärna i dessa sammanhang. Bland våra återkommande uppdragsgivare finns börsnoterade bolag, ägarledda företag, statliga verk och många av Sveriges största privata markägare. Om du vill avyttra, förvärva eller förädla fastigheter kan du med förtroende vända dig till Lindskog Malmström. Vi hjälper även klienter med uppdrag inom Arbetsrätt Bolags- och annan associationsrätt Boutredningar Företagsförvärv Försäkrings- och skadeståndsrätt IT-rätt Miljörätt Obeståndsrätt Patent- och annan immaterialrätt Processrätt och skiljeförfaranden Övrig affärsjuridik (svensk och internationell) Östermalmsgatan 87 E Box , SE Stockholm Tel Fax @lmlaw.se

9 ANNONS ANNONS Säljande butiksinredning skapar tryck En säljande butiksinredning skapar lönsammare handel. Action marketing blir allt viktigare i takt med att budgetar och konsumenternas plånbok krymper. Påverkan i köpögonblicket är inte bara det mest effektiva sättet att nå kunden, utan framförallt det mest lönsamma i långkonjunktur. Detta är något allt fler aktörer tar fasta på, och kastar varumärkesannonsering och annan bolast överbord till förmån för action marketing marknadsföring på plats. Syns inte produkten på hyllan spelar det ingen roll hur bra den är eller hur stor marknadsföringsbudget företaget har. Dagligvaruhandeln har länge arbetat med så kallat listning. Listan bestämmer inte enbart vad som ska säljas, utan även i vilka butiker produkten ska finnas, om produkten ingår i bassortimentet, hur produkten ska placeras i butiken samt på vilken plats och hylla. Vem och vad som hamnar på listan kan mer liknas vid komplex politik än sälj versus köp, framförallt med tanke på att de stora kedjorna också har sina egna basvarumärken direkta konkurrenter till flertalet av de varor som köps in. Följden blir att de egna varumärkena inte helt sällan stärks på bekostnad av premiumprodukterna. Det finns bara ett P placering Rådande konjunkturläge har medfört ett allt större intresse för detaljhandelns komplexa struktur från sällanköpskedjorna och andra segment. Det är framförallt aktörer inom bygg, telekom och elektronik som arbetar mer aktivt för att skapa ett ökat tryck i butikerna. Placeringen i butik är inte sällan avgörande för konsumenten, framförallt när det kommer till sällanköp. Vinnarna är de kedjor som bäst förmår att aktivera sina butiker och sticker ut mest på plats. Eller sticker i kundens ögon, om man så vill. Stark dragningskraft Det räcker dock inte med att synas, dagens konsumenterna har högre förväntningar än så samt ett mer begränsat köputrymme. Köp-och-få kampanjer är till exempel sällan lika framgångsrika som under det tidiga 90-talet. Kanalintegrerade kampanjer är fortfarande det mest lönsamma sättet att etablera produkten hos konsumenten, men i takt med att reklam budgeterna sjunker och det blir allt svårare för produkten att skapa sig en bra position i butiken, ökar även intresset för aktiveringen på väg till köpet och runt köpplatsen. Värdeordet kommunikation är och förblir dock nyckeln till konsumentens plånbok. Störst chans att lyckas i dag har de detaljister som når fram till kunden på plats och man kan räkna med att konkurrensen kommer att bli stenhård. Flertalet olika tekniska lösningar har därför fått ett ökat intresse, som till exempel en mer iögonfallande prismärkning eller digital media i butiken. En produkt med dålig placering har större chans till köp om rörlig media driver trafik till direkt i butiken, än om aktören använder sig av annonsering utanför butiken. Detta ställer i sin tur höga krav på en smart retailstrategi och framförallt, förmågan att ta plats, på plats. Text: Cindy Ahrnewald

10 10 ANNONS Hela denna tematidning är en annons från Provisa Information AB ANNONS Framtidens köpcentrum Under det senaste decenniet har knappast någonting förändrat detaljhandeln så dramatiskt som den snabbt växande köpcentrumhandeln. Men vad krävs för att lyckas de kommande tio åren? Sverige är ett av Europas länder med flest köpcentrum per capita. Allt mer handel sker i köpcentrum och trenden pekar mot allt fler och större anläggningar. Det råder delade meningar om vilka konsekvenser den massiva ökningen av handelsplatser och handelsyta kommer att få. En del anser att risken att köpcentrum eller att mindre lokala handelsplatser ska slås ut ökar för varje nybyggd kvadratmeter. Andra menar att det inte finns något som heter överetablering i en marknadsekonomi. Placering Dock är många överens när det kommer till frågan om lika handelsformer kompletterar varandra. En spännande stad där regionen kännetecknas av tillväxt, hög inflyttning och ett bra företagsklimat borgar för lönsamhet. Framtidens köpcentrum bör utöver detta vara lokaliserade i ett expansivt område med en väl utbyggd infrastruktur och med goda kommunikationsmöjligheter för att framgångsrikt kunna penetrera marknaden. Morgondagens framgångsrika köpcentrum är lokaliserade i kollektivtrafi korienterade lägen, i stadskärnor eller kommuncentra. De bör samtidigt vara nåbara med bil och erbjuda hyggligt med bra parkeringsplatser, säger Håkan Karlsson, Vd på Centrum Group. Med detta inte sagt att morgondagens köpcentrum måste vara placerade i någon av landets tre storstadsregioner. Störst går inte nödvändigtvis längre först. Ett traditionellt urbant läge är fortfarande att föredra, men den avgörande parametern i framtiden är kollektivtrafiken. Människor åker redan i dag förhållandevis mindre bil av miljö- och kostnadsskäl. Det senaste årtiondets expansion med stora externa lågpriscentra med storbutiker i tätorternas utkanter kommer att påtagligt dämpas, menar Håkan Karlsson. Nej, stora komplex som inte är tillgängliga annat än med bil samt de som saknar goda omkringliggande miljöer som attraherar människor, tror jag inte kommer att vara en framgångsfaktor. Positionering Att profilera anläggningen och att vara aktiv med sitt kundunderlag är i dag generella framgångsfaktorer. Morgondagens köpcentrum är utöver detta kreativa och ännu mer målgruppsanpassade. Positionsmässigt tror jag att kommande köpcentrum kommer att inrikta sig på relativt unga människor. Visserligen blir vi äldre och äldre, men yngre äldre. Det vill säga kommande äldre generationer är yngre i sitt beteende och agerande, och härmar yngre generationer i stället för att anta en gammelmänniskas traditionella handlande. Helhetsupplevelsen står högt i kurs hos konsumenten redan i dag, varför många handelsplatser sneglar allt mer mot shopping i kombination med andra attraktioner. Trenden att kombinera kultur och nöje med shopping är på frammarsch. Den återspeglar hur vi förändrar vår konsumtion. Jag tror att kombinationen mellan gammalt och nytt kommer att bli ännu viktigare, liksom att skapa en mer stadsliknande miljö. Framtida köpcentrum som gör succé är designmässigt vackra, placerade i intressanta och autentiska stadsmiljöer och kulturellt berikande, spår Håkan Karlsson. Text: Cindy Ahrnewald Topp 100 Under 2008 genomförde Market Magasin en undersökning bland Sveriges 100 omsättningsmässigt största köpcentrum. Såväl citygallerior som externa handelsplatser ingick i urvalet. Årets MIPIM mässa Foto SIPA Vi kommer inte att kunna göra fastighetsaffärer som tidigare, i alla fall inte de närmaste åren. Att arbeta i mindre grupper och med en större koncentration av kompetens är nyckeln till framtida, praktiskt genomförbara uppslag. Elinor Fors, Vd SIPA Topplistan: 1. Tuna Park, Eskilstuna 2. Bergvik köpcenter, Karlstad 3. Allum, Partille 4. Storhedens handelsområde, Luleå 5. Ikea handelsområde, Haparanda Över kunder fick svara på frågor och rangordna parametrarna pris, butiksutbud, bekvämlighet, atmosfär, tillgänglighet, parkeringsplatser, utbudet av serveringar och information om erbjudanden. Bra butiksmix, låga priser och lättillgänglighet var de kriterier som prioriterades högst. Enligt undersökningen föredrar de svenska konsumenterna mindre köpcentrum vilket kan förklara de största aktörernas frånvaro på listan. 6. Birsta, Sundsvall 7. Valbo köpcentrum, Gävle 8. Tornby handelsområde, Linköping 9. Solbacken handelsområde, Skellefteå 10. Kungsmässan köpcentrum, Kungsbacka Källa: Market Magsin Det blåser förändringens vindar på fastighetsmarknaden. Under tre dagar träffades världens etablerade och ledande aktörer på fastighetsmarknaden i Cannes, för att nätverka och visa upp sig. Spontant tycker jag att årets MIPIM var bra. Framförallt så fungerade det logistiska mycket väl. Det brus man lätt upplever fanns inte i år, berättar Elinor Fors, Vd för organisationen SIPA. Mässan hade visserligen färre deltagare i jämförelse med jolårets, men var ändå klart relevant. Flertalet närvarande var exekutiva personer. Mannabortfallet medförde ett något annorlunda affärsklimat på mässan, men på ett positivt sätt, fortsätter Elinor Fors. Positivt affärsklimat Årets mässa fokuserade till stor del på den globala finansiella krisen och dess påverkan på fastighetsmarknaden. Nedskrivningarnas resultatpåverkan har inte nödvändigtvis dämpat aktörernas vilja att göra affärer, mer förändrat fastighetsaktörernas syn på hur affären ska gå till. Förutom alla de som på MIPIM sökte investerare och kapital till sina projekt, fanns ett ökat intresse för bytes- och strukturaffärer. Det är också normalt i en lågkonjunktur eftersom byteshandel inte ställer samma krav på finansieringen. Många diskussioner centrerades även kring strukturering, sortering och översyn av tidigare köp. I dåliga tider förankrar man gärna i stället för att expandera, säger Elinor Fors. Jag tror att vi kommer att känna av den fokusering på förankring som mässan förmedlade, under en lång tid framöver. Vi kommer inte att kunna göra fastighetsaffärer som tidigare, i alla fall inte de närmaste åren. Att arbeta i mindre grupper och med en större koncentration av kompetens är nyckeln till framtida, praktiskt genomförbara uppslag, fortsätter hon. Kommande fokus Fastighetsmarknaden må ha svårigheter, men för dem med finansiella muskler och egen kassa kan nuvarande situation även vara ett smörgåsbord av möjligheter. Med problemlösning följer möjlig heter, i alla fall om man får tro MIPIM Notering: MIPIM är en av världens ledande internationella mässor för fastighetsbranschen.

11 ANNONS Lokaler & Fastigheter i hela Sverige ANNONS Lediga lokaler i Göteborg! LOKALTORGET i samarbete med Datavägen 6, Sisjön Gruvgatan 10, Högsbo Nu kan du hitta något riktigt bra Letar du just nu lokaler är chansen stor att du kan hitta något riktigt bra. Utbudet forsätter att öka och på objektvision.se har vi under mars noterat ett nytt utbudsrekord. För alla Sveriges lokal sökande företag betyder detta att det nu finns rekordmycket att välja bland mer än lediga lokaler. Utbud av lediga lokaler Det är en ökning med 11 procent på ett år. Framför allt beror ökningen av utbudet på att omsättningshastigheten på annonserna har gått ner kraftigt under hösten och vintern 2008/2009. Att utbudet dessutom kommer att öka ytterligare är en inte alltför vågad gissning. Trevlig butikslokal, bra läge i Sisjön. Lokalen är på 607 kvm med goda parkeringsmöjligheter och ett väldigt bra skyltläge. Butiken i ordningsställs efter era önskemål. Datavägen 10, Sisjön Modern kontorslokal på 1500 kvm i lugnt område. Lokalen är delbar och anpassas efter era behov. Tuvevägen 31-35, Backaplan Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec I korthet Stockholmarnas köpcentrum 2009 ligger i Täby. I alla fall om man får tro företaget ISI Wissings undersökning. För tionde året i rad har ISI Wissing genomfört över intervjuer i storstockholm. Framförallt har man under sökt stockholmarnas attityd till 40 olika köpcentrum. Topplistan: 1. Täby Centrum 2. Åhléns City 3. Vällingby 4. Farsta Centrum 5. Stinsen 6. Sickla Köpkvarter 7. Gallerian 8. NK 9. STHLM Skärholmen Centrum 10. Kista Galleria Ett antal lediga ytor finns i denna moderna fastighet. En av ytorna på 700 kvm passar utmärkt till träningslokal eller vårdcentral. Lokal på totalt 2000 kvm, delbar och passar bra till bilförsäljning. Finns även ett antal lager med egen port. Kontakta Jeanette Nyroos Välkommen som hyresgäst! Källa: dagenshandel.se Foto: Hans Ekestang Årets köpcentrum 2009 är nyrenoverade Forum Nacka utanför Stockholm. Årets köpcentrum är ett vandringspris som delas ut av Nordic Council of Shopping Centers i samarbete med Dagens Handel och Svensk Handel. Juryn tyckte att Forum Nacka i sin nysatsning gått från en vanlig till en mysig galleria, utan att göra avkall på vare sig kundens upplevelse eller miljön. Enligt Forum Nacka så är deras vinnande koncept gallerians unika butiksmix och kundservice. Övriga nominerade var Elins Esplanad och Affärshuset Storken. Årets hedersomnämnande gick till Toppengallerian. Forum Nacka ägs av Uniball-Rodamco. Arkitekterna bakom framgången är Benoy. Juryns motivering: Forum Nacka vinner för sin utveckling från en ganska traditionell galleria med kvadratmeter uthyrbar yta till ett regionalt köpcenter på kvadratmeter. Det nya konceptet heter Lounge Shopping shoppa i lugn och ro i en mysig atmosfär. Mycket arbete har lagts på miljön i centret, både rent fysiskt och med tanke på vår omvärld, varmt trä mot annars helt vita neutrala väggar och massor med individuellt utformade mötesplatser samt personliga inslag i dialog med kunden. Källa: dagenshandel.se, Svensk Handel, Forum Nacka Vinnare av Kundkristallen är bostadsbolaget Familjbostäder. 92 procent av Familjebostäders hyresgäster uppger i tävlingens rikstäckande undersökning att de trivs med sin hyresvärd och att de kan tänka sig att rekommendera Familjebostäder. Källa: Hallå Stockholmare Östersjöländernas BNP krymper med 2,2 procent i år. Dock förväntas en uppgång under 2010 med 0,7 procent. Det menar Swedbanks nyligen släppta Östersjörapport som också beräknat nedgången för de olika länderna i Baltikum. Lettlands BNP spås krympa mest, cirka 15 procent. Litauen toppar listan med ett tapp motsvarande 6 procent. Emellertid uppfattas Östersjöländerna fortfarande som en region med stor långsiktig potential för handel och investeringar. Källa: TT Ras väntas i bostadsbyggandet. Sveriges Byggindustrier, BI, spår i årets första konjunkturprognos en halvering av produktion av bostäder. Även bygg investeringarna förväntas sjunka, med cirka 5 procent under Dock tror man på en successiv återhämtning gällande bygg investeringar under 2010, med anledning av Riksbankens räntesänkningar under slutet på 2008 och början på Källa: Sveriges Byggindustrier Gamla Stan, Skeppsbron 26 Fastigheten uppfördes 1634 och inrymmer bl a fyra vackra lokaler som nu är till uthyrning. Unikt vindskontor i två etage om ca 150 kvm som håller på att inredas. Tillträde september Charmig källarvåning om 230 kvm med tillhörande entreplan, om ca 35 kvm, i gatunivå. Färdig till sommaren. Ljus och välplanerad kontorslokal på bottenvåningen om 120 kvm. Disponibel oktober Representativ kontorslokal på våning 1 med fantastisk utsikt över Saltsjön. Lokalyta 300 kvm. Disponibel oktober Stockholms bästa logistikläge. Kontorslokaler i mycket hög standard, kvm. Ledigt omgående. P-platser. Kontaktperson Bengt Malmegård Västberga, Elektravägen 12-16

12