Dessförinnan välkomnas till informationsträffar. OBS Samma information vid två tillfällen - välkommen valfri dag och tid:

Transkript

1 (15) HSB BRF KASERNBERGET INFORMATION TILL BOSTADSRÄTTSINNEHAVARE INFÖR EXTRA FÖRENINGSSTÄMMA OM STYRELSENS FÖRSLAG TILL ÅTGÄRDER PÅ LEDNINGAR FÖR VATTEN OCH AVLOPP SAMT VÅTRUM MM. Extra föreningsstämma Tid: Onsdag den 15 juni 2016, kl Plats: Samlingslokalen, Fältöversten (se separat kallelse) Dessförinnan välkomnas till informationsträffar. OBS Samma information vid två tillfällen - välkommen valfri dag och tid: Medlemsmöte 1: Torsdag den 12 maj 2016, kl :30 Medlemsmöte 2: Lördag den 14 maj 2016, kl :30 Båda medlemsmötena i Fältöversten. Styrelsen och HSB Konsult inbjuder också till Öppet Hus vid två tillfällen, där medlemmar under lugnare former kan ställa frågor till konsulterna kring stambytet. Välkommen valfri dag och tid: Tisdag den 17 maj kl eller onsdag den 18 maj kl Båda tillfällena i föreningslokalen, Skeppargatan 73.

2 2 (15) STAMBYTE OCH RENOVERING AV VÅTRUM - EN BAKGRUND Vår fastighet är nu drygt 40 år och åldrandet märks tydligt på våra rörstammar och våtrum. Ett antal vattenläckage och synliga skador på rörstammar och badrum med ökande risk för vattenskador gör att åtgärder måste genomföras. År 2012/13 fanns ett behov att högtrycksspola avloppsstammarna. Det har också med tiden kommit allt fler signaler om fuktskador till följd av bl. a dåliga tätskikt i badrummen. Styrelsen har under en längre tid diskuterat vilka åtgärder som krävs och i december 2015 fattade styrelsen ett inriktningsbeslut om att ett stambyte bör ske. Beslutet motiveras av att föreningens avloppsstammar har uppnått sin tekniska livslängd och styrelsen har under en tid aktivt arbetat med att finna den långsiktigt bästa och mest ekonomiskt försvarbara lösningen för att åtgärda bristerna. Styrelsen har sedan hösten 2014 anlitat HSB Konsult i syfte att utreda status på föreningens stammar och våtrum med förslag på åtgärd. Den redovisning som följer är baserad på deras utredning. Sedan början av året har styrelsen också anlitat Leif Widén, Stockholms Rörservice AB, att som sakkunnig på rörinstallationer granska och delta i utredningen. Slutsats av utredningarna Genomgången har visat på att det finns en rad problem som behöver åtgärdas. Det handlar inte enbart om brister i avloppsstammar utan även i vattenledningar och badrum. HSB Konsult redovisade nuläget för medlemmarna vid två informationstillfällen, i april och i oktober Problem som kommit fram i utredningarna: Drygt tre fjärdedelar av badrummen har allvarliga brister såsom gamla väggbrunnar, dåliga tätskikt eller andra brister som kan leda till vattenskador. Badrummen är byggda för försiktigt badande och en del badkar har tagits bort utan att duschkabin installerats eller tätskikt åtgärdats. I många badrum förekommer även rörutlopp som bryter väggarnas tätskikt i duschzon med hög vattenbelastning vilket ytterligare ökar risken för vattenskador. Avloppsstammarna är i dåligt skick och den tekniska livslängden på dessa är uppnådd. Även vattenledningarna har brister som kan förorsaka vattenskador. Styrelsen har efter att ha studerat olika åtgärdsalternativ kommit fram till att ett traditionellt stambyte är den enda långsiktigt hållbara åtgärden för både vatten- och avloppsstammar. Andra till synes enklare lösningar som t ex så kallad re-lining utgör i praktiken inte godtagbara alternativ då de inte löser problemen med väggbrunnar, rörutlopp i fuktzon mm.

3 3 (15) En extra föreningsstämma kommer att hållas den 15 juni 2016 då beslut om stambyte fastställs genom att varje enskild bostadsrättsinnehavare godkänner att berörda delar i lägenheten byggs om och att underhållsansvaret under ombyggnadstiden förs över på föreningen (se vidare sid 6). Inför den extra stämman kommer den här informationen att presenteras på medlemsmöten. Styrelsen och HSB Konsult inbjuder också till Öppet Hus vid två tillfällen, där medlemmar under lugnare former kan ställa frågor till våra konsulter kring stambytet. Senare under året kommer styrelsen att kalla till ytterligare en extra föreningsstämma för beslut om finansiering av ombyggnadsprojektet. Vad vill vi uppnå? Projektets mål är: Vår fastighet skall uppfylla gällande branschregler för våtutrymmen o De åtgärder som vidtas bör leda till att risken för vattenskador minimeras för lång tid och att badrummen fortsättningsvis uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation o Skapa förutsättningar för att även i framtiden kunna försäkra fastigheten till lägsta möjliga kostnad. Det skall vara möjligt med individuella anpassningar i lägenheterna så att varje bostadsrättsinnehavare så långt möjligt kan påverka standard och utförande i sina våtrum genom individuella tillval. Minimera störningarna för lägenhetsinnehavare under byggnadstiden. Det går inte att undvika att arbetet kommer att medföra stora störningar under byggtiden men i möjligaste mån skall ingrepp i lägenheterna begränsas och metoder väljas som minimerar störningar. Viktigt är att åstadkomma en långsiktig hållbar lösning för våra fastigheter, som också bidrar till en framtida värdeökning för våra lägenheter. BESLUTSUNDERLAG För att få ett underlag för beslut om lämpliga åtgärder, tidplan och kostnader gav styrelsen ett uppdrag till HSB Konsult att kartlägga befintlig situation, redovisa olika alternativ och dess konsekvenser tekniskt och ekonomiskt, för föreningen och medlemmarna. HSB Konsult har lång erfarenhet av att bistå bostadsrättsföreningar med utredningar och genomförande av stambyten. HSB Konsult har besiktigat badrum, inventerat standard på avloppsstammar och vattenledningar samt hur installationerna är gjorda i olika lägenhetstyper. 189 lägenheter har besökts och dokumenterats. Byggritningar har kontrollerats. Synliga stammar i källare och garage har inspekterats. Inspektion av inbyggda stammar och väggbrunnar har utförts i samband med vattenskadetillfällen och badrumsrenoveringar.

4 4 (15) VILKA PROBLEM FINNS? Husen är byggda med en elementteknik som innebär ett antal svårigheter som måste vägas in vid val av metod när stammar och badrum behöver åtgärdas. De stående vatten- och avloppsstammarna är resta inuti stomväggar av prefabricerade betongelement och är mycket svåra att byta eller reparera. Många badrum ligger vägg i vägg och är anslutna till en gemensam stam i betongväggen mellan badrummen. Detta innebär flera svårigheter när badrum skall renoveras: Vattenledningarna är sammankopplade mellan olika lägenheter i samma trapphus eller mellan trapphusen genom respektive tätskikt. Toalettstolen i badrummen är ansluten genom vägg direkt till stam. Anslutningsröret som är mycket skört betjänar dessutom grannens toalett eller kök på andra sidan väggen. Utförandet begränsar möjligheten att ändra stolsplacering vid egna badrumsrenoveringar. Badrummen är byggda med en väggbrunnslösning istället för traditionella golvbrunnar. Dessa väggbrunnar utgör en stor risk och är inte längre godkända att behålla vid badrumsrenovering. Tvättställets avlopp måste också ändras då tvättstället idag är anslutet via väggbrunnen istället för med egen anslutning till stam. Innerväggarna i badrummen är byggda med prefabricerade väggmoduler som kommer att behöva förstärkas för att uppfylla dagens branschregler vid badrumsrenovering. Badrummen Totalt har 189 lägenheter inventerats för att få en heltäckande bild av badrummens status. Inventeringen har visat att en stor del av badrummen är av äldre standard med bristfälliga yt- och tätskikt med plastmatta på golv och på vägg endast en våtrumstapet direkt på pappersklädd gipsskiva. Dessa ytskikt klarar inte av ett idag normalt användande med dagliga duschar. Vid inventeringen noterades förhöjda fuktvärden och vid nyligen utförda badrumsrenoveringar har det även konstaterats mögeltillväxt i väggar bakom ytskikten. En stor andel av badrummen (73 %) har kvar den gamla väggbrunnslösningen. Dessa väggbrunnar utgör en stor risk och är inte längre godkända att behålla vid badrumsrenovering. I många badrumsväggar bryter rörgenomföringar dessutom tätskiktet i våta zonen där man spolar mycket vatten vilket medför risk för vatteninträngning i väggen. Utförande med rörutlopp i våta zonen omöjliggör dessutom badrumsrenovering enligt gällande regler för säker vatteninstallation.

5 5 (15) Bild 1. Väggbrunn och rörgenomföringar som bryter tätskikt i duschutrymme. Totalt bedöms att ca 80 % av badrummen idag är i behov av omfattande renoveringsåtgärder som måste utföras under de närmaste åren även utan stambyte. Eftersom renovering av badrum är de boendes ansvar skulle dessa renoveringsåtgärder medföra kostnader för berörda medlemmar som bortfaller genom det föreslagna stambytet. Avloppsstammarna Avloppen är av gjutjärn i källare och garage samt av plast i de stående stammarna genom lägenheterna. Gjutjärnsrören har rostskador och delar har redan behövt bytas på grund av läckage. Plaströren har blivit spröda och börjar spricka. Plaströrens skörhet i kombination med det sätt på vilket husen är byggda innebär stora risker för vattenskador till följd av rörbrott och problem när boende vill renovera sina badrum. HSB Konsult har i denna utredning även undersökt så kallad re-lining, dvs. att rörstammarna invändigt beläggs med plast. En sådan åtgärd är dock ingen försvarbar lösning av flera skäl, bl.a. för att detta inte åtgärdar problem och brister med vattenledningar, olämpliga rörgenomföringar, väggbrunnar och tätskikt. Tappvattenledningarna Kall- och varmvattenledningarna är av koppar. Livslängden på dessa närmar sig sitt slut. Det förekommer rörutlopp som bryter väggarnas tätskikt i duschzon med hög vattenbelastning vilket ytterligare ökar risken för vattenskador. Rörkopplingar, ventiler och sättet på vilket rören är dragna behöver åtgärdas för att undvika vattenskador. Om vattenledningar inte åtgärdas i samband att avloppsstammar och badrum åtgärdas kommer med tiden risken för läckage att öka med stora utläckande vattenmängder som följd.

6 6 (15) Det har även undersökts om re-lining kan vara en lämplig metod. Vattenledningarna transporterar vårt viktigaste livsmedel, dricksvatten, och styrelsen vill inte under några omständigheter riskera kvaliteten på vattnet. Försiktighetsprincipen bör därför gälla och säkerheten kring hälsoeffekter av re-lining av dessa rör är inte klarlagda. Dessutom är metoden inte särskilt väl beprövad. Värme Värmesystemet är generellt i gott skick. Inga större problem har noterats. Däremot är värmeinstallationer i badrum och wc/d en risk där värmerör bryter väggarnas tätskikt. Därför bör dessa rör hanteras i samband med stambytet. Värmesystemet inom lägenheterna i övrigt berörs ej. Elförsörjning Elanläggningarna i fastigheterna är generellt i gott skick och inte i behov av något omfattande utbyte utan endast det som förekommer vid normalt underhållsarbete. Elinstallationer i lägenheter är i många fall i ursprungligt skick med gamla strömställare och ojordade vägguttag samt elcentral (proppskåp) av typ gängsäkringscentral som saknar jordfelsbrytare. I samband med stambytet utförs ny jordad elinstallation i badrum, wc/dusch och toaletter. I hallen installeras ny 3-fas elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare. (Utan jordfelsbrytare är det inte tillåtet med eluttag för 230 V i våtutrymmen och inte heller elektrisk golvvärme). HUR FATTAR VI BESLUT OM STAMBYTE? Enligt det regelverk som gäller för bostadsrättsföreningar är det styrelsen som ansvarar för beslut om löpande förvaltning och underhåll och detta ansvar omfattar bland annat husets avlopp och vattenledningar. Det innebär att det är styrelsen som fattar beslut om att ett stambyte måste ske. Beslut om vad som kan göras inne i lägenheterna fattas av medlemmarna, dels tillsammans på föreningsstämma, dels individuellt för den egna bostaden. Styrelsen har i överensstämmelse med regelverket i december 2015 fattat ett inriktningsbeslut att avloppsstammar och vattenledningar ska bytas. Styrelsen föreslår att man i samband med detta i gemensam regi renoverar badrum, wc/dusch och toaletter samt återställer kök. Ett samtidigt och samordnat stambyte och badrumsrenovering är den för medlemmarna säkraste lösningen. Fördelarna med att åtgärderna genomförs samtidigt och gemensamt är främst att samtliga lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation och att riskerna för vattenskador därigenom minimeras för lång tid.

7 7 (15) Föreningsstämman den 15 juni ska ta ställning till följande Stämman skall godkänna de förändringar i lägenheten som följer av stambytet. Dessa redovisas nedan (i korthet renovering av badrum, wc/duschrum och toaletter till grundstandard, återställning av kök och installation av ny elcentral i hall). För att beslutet ska vara giltigt krävs samtycke av samtliga medlemmar alternativt 2/3-dels majoritet på stämman och samtycke i efterhand för de medlemmar som inte är närvarande på föreningsstämman. En blankett för medgivande kommer att delas ut. För de som inte lämnat sitt samtycke kommer beslut att fattas i Hyresnämnden. (Se vidare 9 kap 15 i BrL och 29 2 st). Stämman skall även besluta att föreningen får överta medlems underhållsansvar under entreprenadtiden för de åtgärder i lägenheterna som framgår nedan. Enkel majoritet (50 %) krävs för att beslutet ska vara giltigt. FINANSIERING OCH PÅVERKAN PÅ AVGIFTERNA Ett stambyte och de andra åtgärder (främst trapphus, portar och hissar) som vi behöver genomföra innebär ett mycket stort ekonomiskt åtagande för vår förening. Föreningens ekonomi är i grunden god. I dag täcker avgifterna driftskostnader, årligt underhåll och kostnader för befintliga lån. De planerade åtgärderna måste finansieras vid sidan av den årliga budgeten och på ett sätt så att vår ställning inte äventyras. Totalt bedöms investeringen uppgå till ca miljoner kr. Styrelsens bedömning är att finansiering bör ske genom kapitaltillskott från medlemmarna med ca 30 % av investeringen och upplåning i bank av föreningen med ca 70 % Avvägningen mellan kapitaltillskott från medlemmarna och nya banklån av föreningen måste göras med hänsyn såväl till hur medlemmarna själva finansierar sina kapitaltillskott som till föreningens balansräkning. Att låna 100 % är sannolikt möjligt i dagens läge men innebär en mycket stor låneskuld för föreningen med risk för mycket stor kostnadsökning vid framtida räntehöjningar. Att finansiera 100 % med enbart kapitaltillskott från medlemmarna bedömer styrelsen som orealistiskt med hänsyn till att våra medlemmar bedöms ha vitt skilda möjligheter och intresse att investera egna pengar i den utsträckning som erfordras. Efter att noga ha analyserat frågan bedömer styrelsen att finansiering med ca 70 % banklån och ca 30 % kapitaltillskott från medlemmarna är att föredra. Kapitaltillskott om 30 % av investeringen motsvarar ca ca kr per kvadratmeter lägenhetsyta.

8 8 (15) Varje finansieringsupplägg med ny upplåning påverkar naturligtvis avgifterna genom tillkommande räntekostnader och amortering för de nya lånen. Följden blir en successiv höjning av avgifterna under de närmaste åren i takt med att stambytet genomförs. Med rimliga antaganden om framtida räntenivå och amorteringskrav från bankerna kommer avgifterna att behöva höjas med ca 15 % per år under vilket omräknat per kvadratmeter lägenhetsyta motsvarar: År Årsavgift (kr/m 2 ) Månadsavgift per kvadratmeter lägenhetsyta (ungefärliga värden) motsvarar: lägenhet 62,5 m lägenhet 77,5 m lägenhet 85,0 m lägenhet 102 m Nämnas bör att det finns flera fördelar med kapitaltillskott: Om medlemmen lånar privat till sitt kapitaltillskott är räntan avdragsgill för medlemmen, med nuvarande regler blir det 21-30% ränteavdrag Mindre behov av avgiftshöjning då medlemmen finansierar delar av projektet. Om finansiering skulle göras med 100 % lån kan vi räkna med att behöva höja avgifterna med ca 20 % under Beslut om hur finansiering skall ske kommer att fattas på en extra föreningsstämma under andra halvåret Styrelsen vill också informera medlemmarna om att vi har undersökt möjligheterna till finansiering genom avyttring fastighetens takytor men kan konstatera att detta inte är möjligt i dag på grund av gällande stadsplan. Tidsramen för en eventuell förändring av stadsplanen bedöms vara 5-10 år. På sikt finns emellertid en möjlighet till kapitalfrigörelse för föreningen genom en sådan avyttring. GENOMFÖRANDE Så snart stämman godkänt styrelsens beslut inleds en mer detaljerad planering och projektering. Styrelsen räknar med att starta arbetet med att utarbeta ett anbudsunderlag tredje kvartalet Arbetena bedöms kunna starta tidigast första halvåret Efter hand och i god tid innan start kommer kontakt att tas med medlemmarna för planering och information Arbetet beräknas pågå i ca 2 år innan hela stambytet är klart. En mer detaljerad tidplan kommer att tas fram tillsammans med den entreprenör som väljs. Besked om när just ditt trapphus kommer att åtgärdas

9 9 (15) kommer vi att ge i god tid innan byggstart. Information kommer sedan att ges löpande under hela byggtiden. Stöd under genomförandet Medlemmarna kommer under hela renoveringstiden att ha tillgång till en medlemskonsulent via HSB som hjälper till med personliga angelägenheter under renoveringstiden och utifrån dessa hittar individuella lösningar. Arbeten inom lägenheterna bedöms till cirka 8 veckor för lägenheter med ett badrum och ytterligare någon vecka för lägenheter med badrum och wc/dusch. Under den tiden kommer det att finnas vatten i trapphuset och provisoriska duschar och toaletter. Föreningen kommer även att ordna ett dagrum med kök och toalett i en av föreningens lokaler. Om man av medicinska skäl inte har möjlighet att ta sig till de tillfälliga toaletterna och duschrummen skall man kontakta medlemskonsulenten. Efter ett möte med medlemskonsulenten kan det då bli aktuellt att få tillgång till en speciell torrtoalett (tillfällig toa) som sköts av en separat entreprenör, (för övriga finns detta som tillval). Så här blir det i din lägenhet Nedan visas den grundstandard som är föreslagen att omfattas av styrelsens och föreningsstämmans beslut. Kostnaderna för grundstandarden ingår därmed i totalkostnaden för hela projektet. Varje medlem har möjlighet att anpassa utförandet till sina önskemål via sk tillval, om de är tekniskt möjliga och enligt gällande branschregler. Inom grundstandarden kommer det vidare att finnas valmöjligheter i en begränsad omfattning. Mot extrakostnad ska det även finnas möjlighet till tillval för den bostadsrättsinnehavare som önskar ändra eller komplettera grundstandarden. Bostadsrättsinnehavaren köper tillvalen direkt av entreprenören, till priser som fastställs i tillvalslistor eller som offereras. Priser på de vanligaste tillvalen kommer att tas in i samband med upphandling. Frånval kan ske om medlem önskar enklare utförande eller vill återanvända nuvarande utrustning och inredning som håller godtagbar standard såsom badkar, duschväggar, badrumsskåp mm. Vid önskemål om återmontering av blandare och porslin görs en lämplighetsbedömning där kvalitet och utförande samt ålder vägs in. Vid frånval kommer medlemmen tillgodoräknas en avgående summa som kan användas för andra tillval. Ingen kontantreglering kommer dock att ske i det fall inget tillval görs. Det utförande som vi presenterar här bedömer vi att de allra flesta kommer bli nöjda med. Ambitionen är att badrum och toaletter ska få en långsiktigt hållbar och funktionell standard samt en modern standard av god kvalitet. Våtrummen återställs med nya tätskikt, kakel och klinker. Dessutom installeras nya toaletter, handfat och dusch/badkar. Köken kommer att återställas efter stambytet. Föreningen bekostar alltså inte nya köksskåp men sådana kommer att kunna beställas separat där så önskas. Grundutförande och tillvalsmöjligheter kommer att redovisas i detalj vad gäller fabrikat och färg i god tid innan byggstart.

10 10 (15) Gemensamt för badrum, wc/dusch och wc-utrymmen Samtliga våtrum (badrum, wc/dusch och wc) renoveras i sin helhet. Installationer för vatten, avlopp och el, kakel, klinker och fyllning i golv rivs ut. De nya stammarna placeras i befintliga lägen. Golvet sänks där så är möjligt för att reducera höjdskillnad mellan hall och våtrum. Rummet saneras från eventuell fukt och asbest. Ett nytt våtrum byggs upp från grunden med nya rör för tappvatten och avlopp samt nya tätskikt, vägg- och golvbeklädnader. Rören inom utrymmet dras på så vis att de minimerar risk för framtida vattenskador. Alla åtgärder följer byggbranschens krav på vattenskadesäkert byggande. Elledningar, strömbrytare och eluttag byts ut mot nya i jordat utförande. I tidigare skede diskuterades kassettlösning som alternativ till att byta stammar i befintliga lägen för att minska sågning och bilningsarbeten. Efter djupare utredning visade det sig att denna lösning blir olämplig då befintliga ventilationskanaler begränsar möjligheten att placera kassetterna på ett sätt som ger bra planlösningar i badrummen. Den återställning som redovisas och som föreningen bekostar gäller våtrum i ursprunglig storlek. Merkostnad för att återställa tillbyggda våtrum står bostadsrättshavaren för. Badrum och wc/dusch, grundstandard Del Golv Vägg Tak VVS Åtgärd Klinker 10x10 cm, valbart mellan ett antal färger. Avvikande material/storlek/kulör erbjuds som tillval. Grå fog som standard, annan färg som tillval. Trösklar anpassas i höjd till golvnivå och lackas. Kakel vitt ca 20x30 cm alternativt 10x10 cm upp till tak, blank, matt eller strukturerad. Avvikande material/storlek/kulör eller annat utförande såsom bård, pelare eller fondvägg erbjuds som tillval. Vit fog som standard, annan färg som tillval. Snickerier, insida dörrkarm och foder målas. Byte eller målning av badrumsdörr erbjuds som tillval. Befintliga inklädnader mellan vägg och tak (där ventilationskanaler är förlagda) kan komma att behöva kompletteras med en ljudisolerande inklädnad av gips för att dölja rör från våningen över. I övrigt monteras ett innertak för den infällda takbelysning som ingår. Tak och inklädnader målas vitt. I badrum valfritt mellan badkar med draperistång och duschplats med svängda duschväggar av glas. I wc/d duschväggar av glas. Termostatstyrd dusch-/badkarsblandare samt duschanordning. Golvbrunnsplacering anpassas för att passa både badkar och dusch. Golvställd toalettstol av vitt porslin, vägghängd som tillval.

11 11 (15) Tvättställ av vitt porslin med ettgreppsblandare och bottenventil. Tvättställsskåp som tillval. Tvättmaskinsförberedelse. Befintlig tvättmaskin återinkopplas om den är fackmässigt installerad. Inkoppling av ny tvättmaskin hanteras som tillval. Förkromade utanpåliggande vattenledningar till termostatblandare, tvättställ och toalett. (Inga rörutlopp vid golv i våta zonen. I dessa fall dras rör vid tak). Infällda vattenledningar som tillval. Befintliga radiatorer ersätts med golvvärme för ökad komfort. El Övrigt Ny infälld jordad installation. Infälld belysning i tak av typ spotlight och belysning i badrumsskåp. Golvvärme. Handdukstork. Eluttag. Förberedelse för tvättmaskin med framdragen el. Befintlig tvättmaskin återinkopplas om den är fackmässigt installerad Nytt badrumsskåp med spegeldörrar, belysningsramp och eluttag. Nya handdukskrokar och pappershållare. Kommod eller annan skåpsinredning som tillval. Separat wc, grundstandard Del Golv Vägg Tak VVS Åtgärd Klinker 10x10 cm, valbart mellan ett antal färger. Avvikande material/storlek/kulör erbjuds som tillval. Grå fog som standard, annan färg som tillval. Trösklar anpassas i höjd till golvnivå och lackas. Kakel vitt ca 20x30 cm alternativt 10x10 cm upp till tak, blank, matt eller strukturerad. Avvikande material/storlek/kulör eller annat utförande såsom bård, pelare eller fondvägg erbjuds som tillval. Vit fog som standard, annan färg som tillval. Snickerier, insida dörrkarm och foder målas. Byte eller målning av badrumsdörr erbjuds som tillval. Tak och inklädnader målas vitt. Golvställd toalettstol av vitt porslin, vägghängd som tillval. Tvättställ av vitt porslin med ettgreppsblandare och bottenventil. Tvättställsskåp som tillval. Förkromade utanpåliggande vattenledningar till tvättställ och toalett.

12 12 (15) El Övrigt Ny infälld jordad installation. Belysning över spegel. Eluttag vid tvättställ. Infälld belysning i tak, golvvärme och handdukstork som tillval. Ny spegel över tvättställ. Nya handdukskrokar och pappershållare. Typritningar, badrum, wc/dusch och toaletter Bifogade typritningar (separat bilaga) visar de nya våtrummen enligt föreslagen grundstandard. Kök I kök görs endast nödvändiga ingrepp för att byta vatten och avlopp. Köksinredning demonteras i erforderlig omfattning. Slitsar öppnas (sågning/bilning). Nya vatten- och avloppsrör dras fram till diskbänk och vid behov förses diskbänksskåp med ny botten. Ny blandare med avstängningsventil för diskmaskin. Nytt vattenlås. Befintlig diskmaskin återinkopplas om den är fackmässigt installerad. Demonterad köksinredning återmonteras (reservation för eftermonterade bänkskivor av sten eller motsvarande material där ansvarar den boende för merkostnader för demontering och återmontering). I många kök kommer kaklet över diskbänken att behöva göras om när stammarna byts i vägg. I de fall befintlig kakelyta ej går att återställa/laga kommer nytt kakel 15x15 cm att erbjudas som standard. Avvikande material/storlek/kulör erbjuds som tillval. Hall I hall installeras ny 3- fas elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare. Nya elledningar dras från proppskåpet till badrum och toaletter i befintliga elrör. Om det inte går att dra i befintliga elrör så monteras utanpåliggande ledning. Övrigt i lägenheter Lägenheter som fortfarande har ojordade elinstallationer: Omtrådning till skyddsjordat system med nya strömställare, jordade vägguttag och lamputtag som tillval. Övriga utrymmen i huset Vatten- och avloppsstammar samt ledningar för vatten och avlopp i källare, garage, lokaler och allmänna utrymmen byts ut. Invändiga dagvattenledningar åtgärdas. Avloppsinstallationer under garage- och källargolv filmas och åtgärdas vid behov. I övrigt återställning efter stambytet.

13 13 (15) VANLIGA FRÅGOR VID STAMBYTEN Hur länge blir jag av med vatten och avlopp? Räkna med ca 8 veckor, något längre i lägenheter med badrum och wc/d. Jag har nyligen renoverat mitt badrum, kan jag få ersättning för det? Bostadsrättslagen medger i normalfallet inte sådana generella ersättningar. Måste man verkligen göra om ett nyrenoverat badrum? I de allra flesta fall ja. I och med att tätskiktet påverkas när vattenledningar och avlopp byts ut måste tätskiktet i hela badrummet göras om. Ny utrustning kan oftast tas tillvara och återmonteras där boende så önskar. Är det bilningar i betong hela dagarna? Räkna med bilning i ca två dagar under första veckan i din egen lägenhet. Därefter kommer bilning och borrning att avta. Störningar blir det alltså periodvis, och för dem som väljer att bo kvar kommer styrelsen att se över möjligheterna att ordna en gemensamhetslokal dagtid. Kan jag bo kvar under renoveringstiden? Ja, renoveringen sker utifrån kvarboendeprincipen. Det blir förstås en tuff period för dig som boende. Föreningen kommer att se till att det finns vatten i trapphusen och det kommer att erbjudas lån av portabla toaletter till dem som inte kan nyttja de provisoriska wc- och duschar som kommer att finnas. Om jag har frågor inför och under renoveringen, finns det någon jag kan vända mig till? Då ska du kontakta medlemskonsulenten. Medlemskonsulenten kommer att delta på informationsmötena och kommer att finnas tillgänglig under hela renoveringstiden. Konsulenten gör gärna hembesök och sätter sig i lugn och ro och pratar om situationen utifrån just ditt perspektiv. Asbest?! Farligt för mig? I den utsträckning som asbest förekommer sker saneringen enligt mycket strikta säkerhetsregler, och innebär ingen hälsorisk. Genom att göra detta gemensamt med certifierad entreprenör undviks olägenheter och risker. Jag vill att mitt badrum renoveras efter mina önskemål. Är det möjligt? Styrelsen kommer anlita entreprenör som kan hantera en stor mängd individuella önskemål när det gäller utförande. Kan man få en annan layout i badrummet än den som föreningen föreslår? Ja, om önskemålen går att utföra rent tekniskt och enligt gällande branschregler. Eventuella merkostnader hanteras som tillval.

14 14 (15) Kommer ny badrumsdörr att finnas på tillvalslistan? Ja. Får jag pengar tillbaka om jag bytt elcentralen själv? Ja, detta kommer att hanteras som ett frånval. Hur blir det med tvättstugorna under byggtiden? Den kommer att vara i drift största delen med bara kortare avbrott. Kommer det att finnas en utställning som visar de nya produkter som installeras? Ja, utställning kommer att ordnas i god tid innan byggstart. Kan jag köpa kakel och klinkers själv till mitt badrum? Det avgör entreprenören. Det har bl.a. med garantier som entreprenören ska lämna samt den tidplan som entreprenören måste följa. De flesta entreprenörer föredrar att själva göra inköpen för att säkerställa att materialet finns framme vid rätt tid och i rätt mängd när arbetet ska utföras. Vad händer om man hittar fukt i golv eller väggar vid rivning av det gamla badrummet? Då sker sanering och uttorkning. Om skadorna är omfattande kan detta påverka färdigställandetiden i den berörda lägenheten. Övriga lägenheter i den aktuella etappen brukar normalt sett kunna färdigställas enligt tidplan. Kommer en prissatt tillvalslista med populära tillval att tas fram? Ja. Kommer det att vara möjligt att ansöka om ROT-avdrag för tillval? Ja, i princip kan det vara möjligt. Mer information om detta kan lämnas efter val av entreprenör. Vi som har fått våra badrum tillgänglighetsanpassade sedan tidigare, hur går det för oss? Befintlig utrustning kommer att återmonteras utan extra kostnad. Sänkta trösklar återställs också. Jag vill passa på med andra ändringar samtidigt? Andra ändringar i lägenheten får göras innan stambyte eller när stambytet är avslutat. Entreprenören kan inte ta hänsyn till andra hantverkare på grund av ansvaret för de åtgärder som hör till stambytet och för att hålla tidplanen. Hur gör man med sin hemförsäkring under stambytet? Det är alltid bra att ta kontakt med sitt försäkringsbolag, kontrollera att ni har en gällande försäkring. Bostadsrättstillägg är att rekommendera. Även entreprenören kommer att teckna en försäkring för entreprenaden.

15 15 (15) Vad händer om ägodelar försvinner under byggtiden? De entreprenörer som anlitas är vana experter och dokumenterat tillförlitliga. Alla kan dock hjälpa till att minska risken genom att inte låta värdesaker ligga framme. HSB:s erfarenhet är att det är mycket ovanligt att saker kommer bort i samband med stambyte. Om det ändå skulle inträffa finns medlemskonsulenten, som kan hjälpa till. Vart ska jag vända mig om jag har ytterligare frågor? HSB Konsult kan svara på eventuella frågor fram till stämman. Kontakta i så fall Krister Norlin, Frågor om stöd inför och under ombyggnadstiden besvaras av medlemskonsulent Pia Bruns, HSB, Frågor kan även ställas till styrelsen via mejladress stambyte@kasernberget.se eller via länk på hemsidan.