Fastighet GÅSEN 13 Ärendenr L 0519/10 Fast.adress STATIONSGATAN 36 Ankomstdat

Transkript

1 Byggnadsnämnden Byggnadsnämndens arbetsutskott Fastighet GÅSEN 13 Ärendenr L 0519/10 Fast.adress STATIONSGATAN 36 Ankomstdat Ärende Sökande Tidsbegränsat bygglov för ändrad användning av kontorshus till skola i 3 år Ulf Johansson c/o Solgården Box LULEÅ Bilagor Skrivelse från fastighetsägaren, inkommen Skrivelse från föreslagen verksamhetsutövare, inkommen Verksamhetsbeskrivning (identisk med tidigare behandlad ansökan) Ärendebeskrivning Ansökan avser tidsbegränsat bygglov i 3 år för ändrad användning av kontorslokaler (tidigare Norrbottenskurirens tidningsredaktion m.m.) till skola som avses bedrivas av Nya Läroverket. Byggnadsnämnden beslutade att avslå ansökan om tidsbegränsat bygglov i 5 år för ändrad användning från kontor till skola. Skolverksamheten föreslås ta i anspråk ytor i framförallt 4 våningsplan av byggnaden och innehåller enligt verksamhetsbeskrivningen skollokaler för ca grundskoleelever i årskurs 6 9 och ca anställda personer. Pga att ansökt användning strider mot gällande detaljplan för fastigheten har berörda sakägare hörts i ärendet. Eftersom detaljplanen idag inte inrymmer skolverksamhet som ändamål kan enbart tidsbegränsat bygglov i som mest 5 år komma ifråga. Sökanden söker härmed för ändrad användning i 3 år (tidigare har 5 år sökts). Bygglovansökan har remitterats till Miljökontoret och Tekniska förvaltningen. Bygglovansökan har även kommunicerats med berörda sakägare samt kungjorts i den lokala dagspressen (samt på kommunens anslagstavla). Gällande planförhållanden För fastigheten Gåsen 13 gäller detaljplan a373, Varvsleden Prästgatan Del av Hertsöleden mm. Fastigheten är enligt planbestämmelserna avsett för ʺHandelsändamålʺ.

2 Byggnadsnämnden Byggnadsnämndens arbetsutskott Inkomna synpunkter på ansökan m.m. I ärendet har synpunkter från Miljökontoret, Tekniska förvaltningen och 5 st sakägare inkommit. Miljökontoret anger i yttrande, se bilaga, att skolverksamhet är anmälningspliktig enligt miljöbalken samt redogör för ett antal tekniska krav som skall uppfyllas för ansökt verksamhet. Tekniska förvaltningen anger i yttrande, se bilaga, att föreslagen lösning (invändig cykelförvaring) för cykelparkering innebär ett tänkbart framkomlighetsproblem. Tekniska förvaltningen avser inte utföra ombyggnader i gatumiljön i samband med bygglovansökan. Inkomna synpunkter från berörda sakägare gäller i huvudsak nedanstående punkter, se bilagor: 1. Placering av utrymningstrappor på annans fastighet. Kommentar: Ansökan redovisar alternativ utrymningsvägar inom fastigheten som kommer att användas istället, enligt sökanden. 2. Musikrum anordnas i anslutning till angränsande byggnad. Kommentar: Musikrum flyttas till annan plats inom byggnaden enlig sökanden. 3. Frågor kring påverkan av trafiksituation, parkeringsplatser samt utevistelse av skolungdom. Kommentar: Sökanden anger i bemötande att dessa frågor kommer att lösas på lämpligt sätt. 4. Lämplig lösning för parkerande av cyklar saknas. Kommentar: SBK menar att redovisad lösning för parkering av cyklar kan visa sig vara otillfredsställande om föreslagen invändig cykelförvaring visar sig vara otillräcklig/ej används och därmed medför framkomlighetsproblem på gata/trottoar. Se vidare punkt 9 nedan. 5. Utemiljö för skolungdom saknas, vilket kommer att medföra störningar för boende i området. Kommentar: Sökanden anger att det finns friytor i anslutning till fastigheten där skolverksamhet avses bedrivas. Enligt PBL 3:16 skall behovet av friyta för lek och utevistelse på tomten eller i utrymmen i närheten av denna i samband med skollokaler tillämpas i skälig utsträckning avseende redan bebyggda tomter. Skälig tillgång på friytor bedöms föreligga utanför och i närheten av fastigheten. 6. Tillräckliga p platser saknas i området. Kommentar: Antalet vuxen personal med behov av p plats för egen bil är begränsat och p platsbehovet bedöms därför kunna tillfredsställas i fastighetens närhet i enlighet med sökandens verksamhetsbeskrivning.

3 Byggnadsnämnden Byggnadsnämndens arbetsutskott Stationsgatan är hårt trafikerad och utgör en osäker miljö för skolungdom. Kommentar: Stationsgatan eller någon annan direkt anslutande gata bedöms inte utgöra en sådan farlig trafikmiljö att det utgör skäl i sig för att avstyrka tidsbegränsat bygglov för ändrad användning till skola. 8. Kyrkogården är reglerad enligt kulturminneslagen och begravningslagen och detta skall beaktas när beslut om ansökan fattas. Kommentar: En kyrkogård skall respekteras och är direkt olämplig för rastvistelse. Ingen information från sökanden pekar på att kyrkogården kommer att beröras av ansökt ändrad användning. 9. Föreslagen redovisning av cykelparkeringsplatser inom fastigheten bör redovisas med möjliga åtgärder ifall framkomlighetsproblem uppstår utanför fastigheten p.g.a. cykeluppställning på gatumark. Kommentar: Sökanden anger att cykelparkeringsfrågan är en disciplinfråga som skolan avser att vidmakthålla för att undvika problem på allmän plats. Sökanden menar också att eventuella cyklar utanför fastigheten är mindre än alla andra tänkbara användningar av fastigheten. I skrivelse inkommen anger föreslagen verksamhetsutövare att kontakt tagits med gatuchef Göran Gabrielsson, med inriktning på att om problem uppstår genom ʺcykelanhopningʺ på allmän plats, bör det kunna tillskapas en allmän cykelparkering på gatumark i samråd mellan Tekniska förvaltningen/gata & Trafik och skolan. Beslutsmotivering För fastigheten Gåsen 13 föreskriver gällande detaljplan handelsändamål. Senast användning av fastigheten är kontorslokaler för en dagstidning. Den användning som bygglov härmed söks för, skolverksamhet, saknar stöd i gällande detaljplan. Därmed kan endast tidsbegränsat bygglov enligt 8 kap. 14 komma ifråga. Vad som är under prövning i ärendet är om stadsbyggnadskontoret skall tillstyrka eller avstyrka ett tidsbegränsat bygglov för ändrad användning i strid med gällande detaljplan för fastigheten. Prövningsgrunderna för ʺbygglov för tillfällig åtgärdʺ enligt PBL 8:14, (numera ändrat till ʺtidsbegränsat bygglovʺ genom prop, 2006/2007:122), utvecklades inte i samband med att PBL infördes (prop. 1985/86:1). Varken i lagtexten eller i förarbetena sägs heller något om på vilka grunder ett sådant bygglov får ges, utöver att sökanden begär det. Den totala avsaknaden av reella prövningsgrunder i 8 kap. 14 i förening med generösa tidsgränser har öppnat för en vid tillämpning, en rad tolkningsproblem och en betydande rättsosäkerhet. Av rättspraxis framgår det dock att åtgärden ska ha ʺtillfällig karaktärʺ, dvs att den praktiskt och ekonomiskt skall vara rimlig att avveckla inom den

4 Byggnadsnämnden Byggnadsnämndens arbetsutskott avsedda tiden. Det har hänt att bygglov för tillfällig åtgärd begärts och beviljats för att undgå planändring för åtgärder som strider mot detaljplanen och inte kunnat betraktats som mindre avvikelse, men betecknats som tillfälliga åtgärder även om de är permanent avsedda. För att ett tidsbegränsat bygglov ska kunna ges bör krävas att ett antal av kraven i 8 kap. 11 eller 12 PBL är uppfyllda. Vilka krav eller i vilken grad kraven skall vara uppfyllda får bedömas av byggnadsnämnden i det enskilda fallet, och de eventuella olägenheterna av åtgärden får vägas mot nyttan av åtgärden. Normalt bör det krävas goda skäl för att ge bygglov för en åtgärd som bedöms innebära större olägenheter än som accepteras i fråga om bygglov som inte är tidsbegränsade. Samtidigt behöver det finnas ett visst handlingsutrymme för byggnadsnämnden att göra en avvägning. Vid bedömning av fastighetens lämplighet för skolverksamhet framstår två omständigheter i ärendet som kan komma att innebära en viss störning för angränsande fastighetsägare och hyresgäster i kvarteret och angränsande kvarter. Dessa är den nuvarande bristen på cykelparkeringar utomhus i anslutning till fastigheten samt en förväntad ökad utomhusvistelse av skolungdomar pga. avsaknad av friytor inom fastigheten. Den första aspekten skulle helt eller delvis kunna lösas genom att nödvändiga cykelparkeringsplatser tillskapas på gatumark, eftersom det kan komma att visa sig att utrymmet för invändig förvaring av cyklar är otillräckligt eller av andra skäl inte kommer att nyttjas enligt ansökans beskrivning. Den andra aspekten, förmodad ökad utevistelse av skolungdom i närområdet bedöms inte innebära sådana störningar av trafik eller boendeförhållanden att ett tidsbegränsat bygglov bedöms vara olämplig i sig om skolan tydligt informerar om vilka allmänt tillgängliga friytor i närheten som är lämpliga för utomhusvistelse under skoltid och skolungdomarna även tydligt förhåller sig till dessa uppmaningar över tid. Vid en sammanvägd bedömning huruvida den ansökta tidsbegränsade skolverksamhet skall tillstyrkas eller ej gör stadsbyggnadskontoret bedömningen att skolverksamheten inte bedöms utgöra en sådan tidsbegränsad verksamhet som lagstiftaren avser med PBL 8:14. De kostnader som ombyggnaden från kontor till skollokaler genererar är av en sådan omfattning av sökanden (fastighetsägaren) och verksamhetsutövaren (skolan) att investeringen knappast låter sig göras utan att förväntning på förlängning eller permanentning av verksamheten uppstår. Det framstår därmed som olyckligt att tillåta denna verksamhet för en tidsbegränsad period utan att verksamheten visat sig vara långvarigt lämplig genom t.ex att en ny detaljplan som klargjort fastighetens lämplighet som just skola tagits fram.

5 Byggnadsnämnden Byggnadsnämndens arbetsutskott Stadsbyggnadskontorets förslag till beslut Stadsbyggnadskontoret föreslår byggnadsnämnden besluta att avslå ansökan om tidsbegränsat bygglov i 3 år för ändrad användning av kontorslokaler till skola. Yrkanden Lars Pohjanen (c), Kaj Hedstig (s), Marianne Viita (s) och Gustaf Groth (m) yrkar bifall till stadsbyggnadskontorets förslag. Arbetsutskottets förslag till beslut Arbetsutskottet föreslår att byggnadsnämnden beslutar i enlighet med stadsbyggnadskontorets förslag. Yrkanden Nils Gustav Ökvist (fp), Ove Forsberg (m) och Ingvar Edelswärd (s) yrkar bifall till ansökan. Gustav Groth (m), Lars Pohjanen (c), Hans Pettersson (v), Irené Stenudd (s), Kurt Wikström (s) och Marita Meethz (s) yrkar bifall till arbetsutskottets förslag. Propositioner Ordföranden ställer proposition på arbetsutskottets förslag gentemot yrkandena om bifall till ansökan och finner att byggnadsnämnden beslutar att bifalla arbetsutskottets förslag. Byggnadsnämndens beslut Byggnadsnämnden beslutar att: avslå ansökan om tidsbegränsat bygglov i 3 år för ändrad användning av kontorslokaler till skola. Reservationer Nils Gustav Ökvist (fp), Ove Forsberg (m) och Ingvar Edelswärd (s) reserverar sig mot beslutet.

6 Byggnadsnämnden Byggnadsnämndens arbetsutskott Övriga upplysningar FULLFÖLJDSHÄNVISNING: SE BILAGA ʺHUR MAN ÖVERKLAGARʺ Avgift Enligt fastställd taxa utgör avgiften kronor. Faktura översändes separat. Beslutsexpediering Ulf Johansson