Bostadsbolagets årsredovisning 2007

Transkript

1 Bostadsbolagets årsredovisning 2007

2 Innehåll i sammandrag 4 VD har ordet 5 Utblick Omvärld och marknad Förvaltningsberättelse 8 Det här är Bostadsbolaget 10 Ledstjärnor i vårt arbete 10 Bostadsbolagets organisation 11 Bostadsbolagets distrikt 13 Balanserad styrning av verksamheten π Hyresgästperspektivet 14 Kundnära organisation skapar dialog π Medarbetarperspektivet 16 Kraftsamling inför nya utmaningar π Verksamhetsperspektivet 18 Inflytande över miljön både lokalt och globalt 19 Bostadsbolagets miljöredovisning 19 Miljöåret 2007 π Ekonomiperspektivet 22 Fastigheterna 26 Fastighetsvärdering 28 Finansiering 30 Risk- och känslighetsanalys 32 Femårsöversikt 33 Definitioner 34 Ekonomisk översikt 36 Förslag till vinstdisposition 38 Resultaträkning 39 Balansräkning 41 Förändring av eget kapital 42 Kassaflödesanalys 43 Noter 62 Revisionsberättelse 63 Granskningsrapport 64 Bostadsbolagets styrelse Bostadsbolagets företagsledning Fastighetsbestånd Karta Bostadsbolagets distrikt

3 2007 i sammandrag Totala hyresintäkter Mkr Driftöverskott 362 Mkr Resultat efter finansnetto 44 Mkr Investeringar 400 Mkr NBI (Nöjd BoendeIndex) 65 Hyresökningarna 2007 för bostäder uppgick till i snitt 1,35 % Driftöverskott (Mkr) Under verksamhetsåret har Bostadsbolaget infört en ny kundnära organisation. Under 2007 har vi sålt två fastigheter med 181 lägenheter i Tynnered till nybildade bostadsrättsföreningar. Totalt har 252 lägenheter sålts år Målet är att ombilda totalt 500 av Bostadsbolagets lägenheter i Tynnered till bostadsrätter. I projektet Snyggt har fler bostadsområden fått vackrare och tryggare utemiljöer i samverkan med de boende. Projektet kommer att pågå till och med Stapelbädden etapp 1 och 2 är påbörjade med totalt 226 lägenheter. 22 lägenheter blev inflyttningsklara i slutet av Soliditet (%) 20, ,6 19, Under året har 27 medarbetare avtalspensionerats. NBI (Nöjd BoendeIndex) (%) Energisparprocessen är fortsatt framgångsrik och användningen av såväl energi som vatten har fortsatt att minska Hyresintäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Resultat efter finansnetto, Mkr Soliditet, procent 19,4 19,6 20,0 NBI Medeltal anställda Antal lägenheter Bostadsbolagets årsredovisning

4 VD har ordet Kundnära och effektiva Bostadsbolaget har ett stort och viktigt uppdrag. Vi är ägda av göteborgarna och vi förvaltar de hus som utgör hemmet för omkring av stadens invånare. Våra medarbetare är stolta över förtroendet och känner en ödmjukhet inför vår viktiga uppgift. Under 2007 har vi genomfört en organisationsförändring och inlett interna förändrings- och förbättringsprocesser i syfte att bli ännu mer kundnära. Nu finns fler medarbetare nära våra hyresgäster och organisationen har fått kortare beslutsvägar vilket leder till ökad effektivitet. Ansvaret för vår gemensamma miljö Tillsammans med systerföretagen i Framtidenkoncernen blev Bostadsbolaget medlem i Bygga bo-dialogen våren Medlemskapet ger oss en fantastisk möjlighet till kunskapsutbyte för en ännu mer miljöanpassad fastighetsförvaltning och nybyggnation. Sammantaget ger detta och de satsningar som vi sedan flera år gör för minskad energianvändning och utfasning av farliga ämnen stora vinster för miljön. Att arbeta med minskad klimatpåverkan är ingen nyhet för Bostadsbolaget. Under 2007 lyckades vi ytterligare sänka vår värmeanvändning, vilket samtidigt är positivt ur ett ekonomiskt perspektiv. Sänkningen är ett resultat av det målmedvetna arbetet i vår energisparprocess. Nybyggnation och upprustning Nybyggnationen på Stapelbädden, Västra Eriksberg fortsätter. Etapp 1 avslutas med att de 121 lägenheterna är inflyttade till sommaren 2008 och de första inflyttningarna i etapp 2 sker i november Ekonomi Under 2007 har vi sålt två fastigheter i Tynnered till nybildade bostadsrättsföreningar. Vi har också satsat på förstärkt underhåll av våra fastigheter samt snyggare och trevligare utemiljöer. Vårt resultat efter finansnetto ligger i nivå med den prognos vi lämnade hösten Resultatet 2007 har belastats med vissa engångskostnader beroende på vår omorganisation. Vi räknar dock med positiva effekter i form av minskade driftkostnader i framtiden. Bolaget arbetar ständigt för att bli mer affärsmässigt och därigenom kunna frigöra pengar för ytterligare underhåll. Tillsammans med styrelsen har bolaget upprättat ett långsiktigt måldokument Med detta dokument kommer vi på ett systematiskt sätt att kunna utvärdera vår verksamhet och säkerställa att vi är på rätt väg. Bertil Rignäs, VD 2007 har vi haft fokus på Effektivisering och utveckling för framtiden Kundnära organisation Utemiljöer Energieffektivisering och minskad klimatpåverkan Nybyggnation Tidigarelagt underhåll 4 Bostadsbolagets årsredovisning 2007

5 Utblick 2008 Nya bostäder och utveckling av Göteborg Ett av Göteborgs Stads mål är att förse göteborgarna med nya bostäder för att stärka stadens utveckling. Bostadsbolaget arbetar ständigt med att utveckla nya projekt och skapa möjligheter för nybyggnation. Planen är att kunna gå vidare med tredje etappen i nybyggnationen på Västra Eriksberg, projekt Stapelbädden. Sammanlagt omfattar Stapelbädden omkring 380 lägenheter. En ytterligare utveckling av Hisingen skulle innebära att kunna binda ihop de nya områdena på den norra älvstranden med bostadsområdena längre in på Hisingen. Många önskar nya bostäder i centrum och under året kommer vi att delta i planarbetet för omkring 100 nya lägenheter på Egnahemsvägen på Norra Guldheden. Ett spännande framtida projekt är Röda Sten, där Bostadsbolaget ingår i ett konsortium som arbetar med att ta fram ett förslag till detaljplan. Området kan komma att rymma lägenheter samt kommersiella lokaler. Ett sätt att stärka bostadsområden är att bidra till en variation i upplåtelseformerna. Bostadsbolaget har därför valt att erbjuda omkring hälften av de hyresgästerna i Tynnered att ombilda sina hyresrätter till bostadsrätt. Redan idag har omkring 250 lägenheter ombildats och ytterligare 114 hyresgäster i två hus i Tynnered kommer att erbjudas ombildning under Underhåll och upprustning Upprustningen i Södra Biskopsgården fortsätter genom att höghusens fasader färdigställs. Dessutom kommer vi att bygga om två lamellhus och ett punkthus. Vi planerar att starta badrumsupprustningar i flera områden i syfte att åtgärda läckande stammar och tätskikt. Därmed påbörjar vi successivt moderniseringen av våra äldre bostadsområden som exempelvis Brunnsbo, Östra Torpa samt Guldheden. Hammarkullen kommer att få ett nytt ansikte genom ombyggnad av fasaderna. Dessutom kommer projektet att omfatta ombyggnad av ett antal lägenheter och vissa lägenheter får samtidigt nya balkonger. Det får den positiva effekten att vi kommer att kunna erbjuda allt från små lägenheter för enpersonshushållet till stora lägenheter för barnfamiljerna i Hammarkullen. Fasadombygganden innebär en minskad energianvändning och ökad boendekomfort genom att vi åtgärdar problemen med de prefabricerade betongelementen. Minskad klimatpåverkan Vi är öppna för att pröva ny teknik för att utveckla ett bättre boende samtidigt som vi tar vårt ansvar för klimat- och miljöfrågor. Bostadsbolaget bedriver därför pilotprojekt kring avfallshantering samt införande av ny teknik i boendet i syfte att ge våra hyresgäster möjlighet att minska sin energianvändning. Ekonomi Bostadsbolagets ekonomi och fastigheternas värde ska ha en sådan utveckling att den långsiktiga ekonomi säkras. Hyresintäkterna beräknas öka under 2008 och vi bedömer att vakansgrad och kostnader för hyresbortfall ligger på samma nivå som Kostnadsökningar för taxor och andra fastighetsrelaterade kostnader beräknas ligga i nivå med 2007 års ökningar. Vi beräknar att öka det planerade underhållet för Kapitalkostnaderna kan komma att öka beroende på en förväntad högre genomsnittlig finansieringskostnad och en ökad investeringstakt. Totalt sett beräknas bolagets resultat efter finansiella kostnader nästa år att uppgå till 55 miljoner kronor. Motivation och övertygelse Det målinriktade arbete som påbörjats redan under 2007 för att skapa ökad delaktighet och affärsmässighet bland våra medarbetare och därigenom återta våra tidigare höga medarbetarbetyg kommer att fortsätta under Strategi i praktiken Samtliga medarbetare driver på arbetet med att bryta ner visioner och långsiktiga mål i konkreta förbättringsprojekt och genomföra förbättringarna i det vardagliga arbetet. π Bostadsbolagets årsredovisning

6 Omvärld och marknad Globalt Året har kännetecknats av fortsatt hög tillväxt i världsekonomin. I USA har den svaga fastighetsmarknaden och bolånekrisen medfört att tillväxten bromsat in, men detta har i stort sett kompenserats av en gynnsam utveckling i Europa och Asien. Bolånekrisen har medfört en oro för att det finansiella systemet ska drabbas av stora förluster, vilket i förening med farhågor för en större nedgång i konjunkturen och oro för ökad inflation har tyngt världens börser. Kreditoron har lett till att räntan på lån mellan banker ökat dramatiskt mot årets slut. Investerare är extremt osäkra vilket avspeglas i höga riskpremier och kort placeringshorisont. För att motverka denna utveckling har centralbankerna i USA och Europa på olika sätt tillfört likviditet i banksystemet. Centralbankerna har under 2007 agerat olika. I USA har FED sänkt styrräntan från 5,25 till 4,25 procent, medan ECB mot bakgrund av oro för ökande inflation höjt motsvarande ränta från 3,50 till 4,00 procent. I USA har den tioåriga swapräntan under 2007 minskat 0,4 procentenheter till 4,65 procent och i eurområdet har den tioåriga swapräntan ökat lika mycket och var vid årets utgång 4,70 procent. Under 2008 kan bolånekrisen i USA fördjupas och finanssektorn tvingas till ytterligare nedskrivningar av kreditportföljer. Största ägare av bostadsfastigheter (1 000 m 2 yta) Källa: Framtiden Acta 221 Wallenstam 215 Bostadsbolaget Familjebostäder 1123 Stena Fastigheter 614 Gårdstensbostäder 196 Göteborgs Studentbostäder 176 HjällboBostaden 173 Centerplan 158 Byggnadsfirman Ernst Rosén 150 Poseidon Följden blir en åtstramning som i kombination med höga energipriser och vikande huspriser hämmar den ekonomiska aktiviteten. Tillväxten i USA och Europa väntas bli under 2 procent. Snabbväxande ekonomier i Asien med höga tillväxttal kan stötta den globala ekonomin under Sverige Den svenska ekonomin har under 2007 utvecklats väl. En dämpad export har motverkats av en stark arbetsmarknad och en positiv utveckling av hushållens disponibla inkomst. Tecken på dämpad konjunktur i kombination med stigande inflation är ett dilemma för Riksbanken, som under 2007 höjt reporäntan från 3,00 till 4,00 procent. I sin decemberrapport aviserade Riksbanken fortsatta höjningar. Kreditmarginalen uttryckt som skillnaden mellan reporäntan och 3 månaders STIBOR har ökat från knappt 0,3 procentenheter vid årets början till 0,7 procentenheter vid årets slut. Den höjda reporäntan i kombination med den ökade kreditmarginalen har en åtstramande effekt på närmare 1,5 procentenheter. Bostadsbolagets lånekostnad har ökat till följd av detta. Femårig swapränta i Sverige har under 2007 ökat med 0,6 procentenheter till 4,75 procent. Den svagare utvecklingen i omvärlden väntas leda till att den svenska ekonomin gradvis saktar in under Arbetsmarknaden förblir stark under ytterligare något år med stigande sysselsättning och minskad arbetslöshet, medan investeringarna väntas öka i långsammare takt. BNP i Sverige väntas öka med cirka 2 procent under Göteborg och Västsverige Västsverige expanderar i ganska god takt, men indikationer som sysselsättning och tillväxt har under 2007 utvecklats sämre än för övriga storstadsregioner. Regionen visar också lägre tillväxttal än riket som helhet. Fordonsindustrin är alltjämt motorn i den västsvenska ekonomin. Tuff konkurrens driver på en fortlöpande omstruktureringsprocess både hos tillverkare och underleverantörer. Flera underleverantörer har koncentrerat sin produktion till Storgöteborg från andra delar av Västsverige vilket medför att regionkärnan uppvisar bättre utveckling än mera perifera delar av regionen. Även Västsverige gynnas av en växande efterfrågan på tjänster och transporter. Gränshandeln med Norge är i många delar av regionen en viktig näring. För 2008 och 2009 väntas regionens utveckling vara i nivå med eller bättre än vad som gäller för riket som helhet. Bostadsmarknaden i Göteborg Befolkningstillväxten under året har varit stark och befolkningen beräknas ha ökat med knappt invånare till närmare Prognoserna visar att Göteborg kommer att passera halvmiljonen invånare under Arbetslösheten följer utvecklingen för landet i stort och har minskat under Prognoserna för de kommande två åren visar på fortsatt ökande sysselsättningsgrad. Antalet bostäder i Göteborg har under året ökat med av dessa är hyresrätter varav Bostadsbolaget producerat 24 stycken. Resten är småhus, bostadsrätter och en mindre del gruppboende. Antalet bostäder totalt i Göteborg uppgick till knappt vid slutet av året. Andelen hyresrätter i Göteborg har minskat något då hyresrätter omvandlats till bostadsrätter under Takten i ombildningar har sjunkit under 2007, minskningen har varit kraftig under andra halvåret då endast 238 hyresrätter ombildades till bostadsrätter. 6 Bostadsbolagets årsredovisning 2007

7 Bostadsbolaget har färdigställt 24 nya bostäder under året. Ytterligare 99 lägenheter i etapp 1 på Stapelbädden kommer att färdigställas under våren. Efterfrågan på bostäder har varit stark under Vakanserna för hyreslägenheter är mycket låg i hela Göteborgsområdet. Prisökningen på småhus och bostadsrätter har fortsatt under Under sista kvartalet avstannade prisökningen och priserna började falla på bostadsrätter. Riksbankens höjningar av reporäntan från rekordlåga 1,5 procent sommaren 2005 till 4 procent under 2007 har kylt av marknaden. För 2008 väntas räntenivån vara relativt oförändrad. Lindring av fastighetsskatten har stöttat priset på småhus men utbudet har också ökat på grund av ändrade regler för reavinstbeskattning. Bostadsbolaget hade vid årsskiftet 42 (43) vakanta lägenheter vilket motsvarar 0,2 procent (0,2). Företagets omsättning av lägenheter (av- och omflyttning) är knappt 14 procent vilket är samma nivå som Den relativt låga omsättningen av hyresgäster speglar den starka hyresmarknaden i Göteborg. Värdeutvecklingen på fastigheter Värdeutvecklingen på bostadsmarknaden i Göteborg var positiv under Intresset är stort för att förvärva bostadsfastigheter i Göteborgs alla geografiska lägen. I de centrala delarna är bostadsrättsföreningar de mest frekventa köparna. Försäljningen till bostadsrättsföreningar i halvcentrala lägen har blivit allt vanligare under åren, vilket drivit upp priserna i dessa lägen. I ytterområden och halvcentrala lägen har priserna fortsatt stiga till följd av intresset från fonder med såväl svenska som utländska placerare. Direktavkastningskraven är i princip oförändrade. Några enskilda marknadslägen har dock justerats med hänsyn till förändringar i investerarmarknaden. Den förväntade ökning av hyrorna för 2008 har bidragit till en värdeuppgång på i snitt 9 procent. Konkurrenterna Bostadsbolaget hade lägenheter vid årsskiftet. Det innebär att vi är Göteborgs näst största bostadsföretag. Vi har 9 procent av Göteborgs bostadsmarknad och 16 procent av alla hyresrätter i Göteborg medan stadens privata hyresvärdar har mindre än 30 procent av den totala bostadsmarknaden. Bostadsbolaget är tillsammans med övriga företag inom Framtidenkoncernen den totalt dominerande aktören på denna marknad. De största privata ägarna av hyresfastigheter är Stena Fastigheter, Acta och Wallenstam. Om bostadsmarknaden skulle ändras och antalet lediga bostäder öka i Göteborg är kundernas omdöme oerhört viktigt. Bostadsbolagets fastighetsägarbetyg ligger i årets mätning kvar på goda 68. Detta placerar oss i topp bland Göteborgs hyresvärdar. Vi står med detta väl rustade att möta eventuella förändringar av marknadssituationen. Prisvärt boende För tio år sedan var hyresnivån i Göteborg märkbart högre än i Stockholm. Genom rationaliseringar av driften har koncernens företag minskat sina kostnader så att hyresnivån i Göteborg nu är väsentligt lägre än den i Stockholm. Den kraftiga prisutvecklingen på villor och bostadsrätter gör att hyresrätten idag är ett prisvärt alternativ. Hyresrättens flexibilitet är också en viktig konkurrensfördel. Hyresnivån jämfört med andra regioner Under 2007 steg hyrorna för bostäder i snitt med 1,3 procent i Bostadsbolaget. Den genomsnittliga hyresnivån i Bostadsbolagets bestånd var under 2007 lägre än den genomsnittliga hyran på marknaden. π Bostadsbolagets årsredovisning

8 Det här är Bostadsbolaget Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Göteborgs stads bostadsaktiebolag, orgnr , avger härmed årsredovisning för verksamhetsåret Göteborgs stads bostadsaktiebolag, Bostadsbolaget, äger och förvaltar omkring lägenheter i Göteborg och är en av stadens största hyresvärdar. Genom goda bostäder bidrar Bostadsbolaget till Göteborgs utveckling. Som dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden, helägt av Göteborgs Stad, arbetar vi utifrån ägarens syfte med de allmännyttiga bostadsföretagen och utgår i vår verksamhet från Göteborgs Stads prioriterade mål. Ägare och ägardokument Ett gemensamt ägardokument för de kommunalt ägda bostadsbolagen har antagits av kommunfullmäktige. Det anger mål och motiv för de kommunala bostadsbolagen samt affärsidé och övergripande policy i centrala frågor. Ägardokumentet reglerar även förhållandet mellan Förvaltnings AB Framtiden och dotterbolagen samt anger vilka frågor som är att beteckna som ägarfrågor samt vilka regler som gäller vid beslut i dessa frågor. Kommunfullmäktige Bostadsbolagets styrelse utses av kommunfullmäktige som även utser lekmannarevisorer, upprättar ägardirektiv samt fastställer bolagsordning. Kommunfullmäktige utser också en representant att föra ägarens talan vid årsstämman. Årsstämman Ordinarie årsstämma avhölls den 14 mars Utöver styrelsen närvarade Lars Bergsten, som representant för Göteborgs Stad. På stämman skedde val av ny styrelse. Styrelsen Bostadsbolagets styrelse består av sju ledamöter och tre suppleanter med en politisk sammansättning som motsvarar mandatfördelningen i kommunfullmäktige. Formellt väljs varje ledamot för en period av ett år. I praktiken styrs dock styrelsesammansättningen av utgången av valet till kommunfullmäktige. Den reella mandatperioden uppgår därför vanligen till fyra år. Arbetstagarorganisationerna finns representerade på styrelsemöten utan att ingå i styrelsen. Under året har Milyon Tekle-Haile (s) ersatt Johan Svensson (v) som suppleant. Styrelsens sammansättning redovisas på sidan 64. Ordförande och vice ordförande Vid konstituerande möte valdes Anna Johansson till styrelsens ordförande. Hon efterträdde Kerstin Svenson som med undantag för åren varit ordförande sedan Till vice ordförande omvaldes Margita Björklund. VD Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med de instruktioner som styrelsen antagit. Bertil Rignäs är Bostadsbolagets VD sedan den 1 oktober Revisorer Bostadsbolaget genomgår årligen två slags revisioner en ekonomisk revision som utförs av en auktoriserad revisor och en lekmannarevision som utförs av förtroendevalda, vilka utsetts av kommunfullmäktige. Den ekonomiska revisionen genomförs 8 Bostadsbolagets förvaltningsberättelse 2007

9 Kommunfullmäktiges prioriterade mål 2007 med koppling till Bostadsbolagets verksamhet Åtgärder 2007 Bolaget deltar i olika utvecklingsprojekt med stadsdels- förvaltningen och andra organisationer för att skapa arbetstillfällen. Miljön ska förbättras i Göteborg genom att resande med kollektivtrafik och cykel ska öka i förhållande till biltrafiken. Människor har behov av att kunna försörja sig själva och forma sina egna liv, därför ska försörjningsstödet och arbetslösheten minska. Många medborgare söker bostad, därför ska det byggas nya bostäder under mandatperioden. Många människor med psykiska funktionshinder saknar idag arbete och bostad, därför ska antalet fullvärdiga bostäder och möjligheten till meningsfull sysselsättning öka. 250 fast anställda har antagit ett erbjudande att få en cykel. Vi deltar i kommungemensamma aktiviteter. Under 2007 blev drygt 20 lägenheter på Stapelbädden, Västra Eriksberg, inflyttningsklara. Färdigställande fortsätter under början av 2008 med omkring 100 lägenheter. Bostadsbolaget samarbetar med Fastighetskontoret i Göteborgs Stad och har bidragit med närmare 150 lägenheter 2007 enligt samarbetsavtalet. Göteborgarna ska ha en ren och trygg stad, Snyggt-projektet för förbättrade utemiljöer ledde till ett kundbetyg därför ska nedskräpningen i Göteborg minska. för Rent och snyggt på 70. Medarbetarnas engagemang som det kommer till uttryck i NMI ska öka. Jämställdhetsarbetet kräver kunskap som ska omsättas i handling för att åstadkomma förändring, därför ska förvaltnings- och bolagsledningars samt övriga chefers och nyckelpersoners kunskaper inom området öka. El-effektiviteten ska öka. Förbrukningen av fossila bränslen ska minska. Sjukfrånvaron ska minska. Ofrivillig deltid ska minska. Rekryteringar till kommunens verksamheter på alla nivåer ska bidra till en bättre spegling av befolkningsstrukturen i Göteborg. NMI sjönk från 70 till 63 i samband med en större omorganisation. Ett arbete för att säkra medarbetarnas fortsatta engagemang har pågått under hösten 2007 och fortsätter Samtliga chefer deltar i ett koncerngemensamt ledarutvecklingsprogram. Arbetet med dessa frågor är alltid aktuellt. Elanvändningen minskade från 21,5 till 21,0 kwh/m 2 från föregående år. Energisparprocessen driver på en minskad energianvändning. Sedan 1999 har Bostadsbolagets miljöpåverkan minskat med ton koldioxid vilket innebär en minskning på mer än 60 procent. Sjukfrånvaron har minskat bland yrkesgruppen lokalvårdare, men tyvärr har inte målet på 6 procent för bolaget som helhet uppnåtts. Frågan fortsätter att ständigt vara i fokus. Finns inte på Bostadsbolaget. Ständigt i fokus. Beaktas i platsannonser. av Öhrlings PricewaterhouseCoopers med Pär Sundaeus som huvudansvarig. Revisorerna utses formellt av årsstämman för en tid av fyra år. Nuvarande mandatperiod inleddes 2007 och nyval kommer därför att ske Lekmannarevisionen syftar till att bedöma huruvida bolagets verksamhet är ändamålsenlig och ekonomiskt tillfredställande, att räkenskaperna är rättvisande samt att den interna kontrollen är tillräcklig. Revisionens uppdrag och arbetsformer regleras genom kommunallagen, aktiebolagslagen och Göteborgs Stads revisionsreglemente. Lekmannarevisorerna upprättar en granskningsrapport och en granskningsredogörelse som behandlar bolagets verksamhet och interna kontroll. Granskningen redovisas till kommunfullmäktige genom rapportsammandrag och kortrapporter. Dessa finns också tillgängliga på Under 2007 har granskningen utförts av Torbjörn Rigemar (s) och Annbrith Svenson (m). Suppleanter har varit Carina Henriksson Johansson (s) och Sven Andersson (m). Uppgifter om ersättningar till de ekonomiska revisorerna och lekmannarevisorerna återfinns i not 5 på sidan 46. Huvudpunkterna på styrelsens möten 2007 har varit: Mars Årsstämma, konstituerande möte April Maj Aug Styrelsekonferens Studiebesök, arbetsmöte Styrelsekonferens Okt Delårsrapport jan-aug 2007 Nov Verksamhetsplan 2008, Budget 2008 Dec Policydokument Feb-08 Bokslut 2007 Linus Johansson har sedan årsstämman 2007 tjänstgjort som styrelsens sekreterare. π Bostadsbolagets förvaltningsberättelse

10 Ledstjärnor i vårt arbete Ägardirektivet I ägardirektiven anges kommunens motiv för att äga kommunala bostadsföretag. Dessa motiv kan sammanfattas på följande vis: π Genom bostadsföretagens verksamhet ska Göteborgs utveckling stärkas. π De boende ska genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning. π Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande för, sitt boende ska de boende utveckla sin egen välfärd. Vår affärsidé Göteborgs stads bostadsaktiebolag erbjuder bostäder och lokaler i ett attraktivt fastighetsbestånd med marknadsmässig och konkurrenskraftig hyressättning. Vi gör detta genom att bedriva en professionell och kundnära fastighetsförvaltning. Vår styrka är kvalitet, service och trygghet. Företagets och fastigheternas utveckling säkerställs genom en långsiktigt god ekonomi och en målmedveten kompetensutveckling av personalen. Vår vision Bostadsbolaget ska vara den ledande hyresvärden i Göteborg som utvecklar framtidens boende och moderniserar allmännyttan i Sverige. Våra värderingar Vår gemensamma värdegrund styr våra medarbetares agerande i vardagen. π Att utmana Vi utmanar och utvecklar de gamla synsätten på allmännyttan. Vi är tydliga, professionella och modiga. Vi är en föregångare som hyresvärd. π Engagemang, respekt och omtänksamhet Vårt dagliga arbete ska skapa tillit. Därför möter vi våra kunder med engagemang, respekt och omtänksamhet. π Långsiktighet Vi är långsiktiga i våra beslut och i vårt arbetssätt. Vi är också långsiktiga i vårt sätt att se på kundrelationer, boende och boendemiljöer. π Tillsammans Bostadsbolagets olika delar samspelar som i ett lag. Vi har respekt för varandras insatser och vet att vi behöver varandra. Tillsammans med våra kunder skapar vi delaktighet med stort inflytande över boendet. π Glädje och gemenskap I Bostadsbolaget är glädje och gemenskap viktigt. Det ska vara roligt att gå till jobbet. Har vi roligt, gör vi ett bra jobb. Det är med denna känsla och positiva attityd som vi pratar med varandra, med våra kunder och våra samarbetspartner. VD-assistent VD DISTRIKT Nordost DISTRIKT Centrala Hisingen DISTRIKT Nordvästra Hisingen DISTRIKT Centrala stan DISTRIKT Väster DISTRIKT Öster Kundrelationer Fastighetsutveckling Ekonomi Bostadsbolagets organisation Personal Finans Information Inköp 10 Bostadsbolagets förvaltningsberättelse 2007

11 Bostadsbolagets distrikt Nordost Distriktet består av tre områden: Hammarkullen och Sandeslätt samt Rannebergen. I dessa tre områden finns lägenheter. Sandeslätt har låga tegelhus i kuperad terräng medan Hammarkullens lägenheter återfinns i höghus från och 1970-talen. Även Rannebergen är från miljonprogrammets tid. Öster Distriktets lägenheter från och 1950-talen finns i Kortedala, Torpa och Robertshöjd. Torpa är det första område som Bostadsbolaget byggde. Centrala Hisingen Distriktet omfattar bebyggelse från 1950-, och 1970-talen liksom nyare områden från början av 2000-talet. De lägenheterna finns på Eriksberg och Lindholmen samt i Tuve, Brunnsbo, Kyrkbyn, Ramberget, Rambergsstaden, Slätta damm, Kvillebäcken och Backadalen. Nordvästra Hisingen Områdena Södra och Norra Biskopsgården och Länsmansgården liksom Amhult och Östra Änghagen hör till Nordvästra Hisingen. Totalt omfattar distriktet lägenheter. Områdena i Biskopsgården och Länsmansgården är från 1950-talet medan Amhult och Östra Änghagen byggdes i början av 2000-talet. Väster Distriktet består av Kungsladugård, Tynnered, Frölunda och Majorna. I Tynnered och Frölunda är de flesta husen från 1960-talet medan Kungsladugård byggdes på och 1950-talen. Lägenheterna i Majorna finns i äldre landshövdingehus och i byggnader från 1960-talet. Totalt omfattar distriktet lägenheter. Centrala Stan Distriktets lägenheter finns i fastigheter på Guldheden, Landala, i Vasastan och på Kungshöjd, i Västra Nordstan, Öster om Heden, Haga och kvarteret Spejaren. Åldern varierar starkt. I Vasastan och Haga är husen över 100 år gamla medan Johannesörten på Guldheden färdigställdes Några av de äldre husen är byggnadsminnesförklarade: Skolgatan 13 och 28, Haga Nygata samt det så kallade Tomtehuset i hörnet av Viktoriagatan och Vasagatan. Bostadsbolagets förvaltningsberättelse

12 12 Bostadsbolagets förvaltningsberättelse 2007

13 Balanserad styrning av verksamheten Bostadsbolagets verksamhet styrs utifrån ett balanserat styrkort i fyra perspektiv. Styrkortet är vårt instrument för att väga samman hyresgästernas och medarbetarnas synpunkter med ekonomi och verksamhet. π Utifrån hyresgästernas svar i den årliga kundenkäten sammanställs ett Fastighetsägarbetyg (FB) som speglar hur väl Bostadsbolaget som hyresvärd motsvarar förväntningarna samt Nöjd Boendeindex (NBI) som speglar den totala upplevelsen av boendet. Därutöver kan aktuella mål som är i fokus speglas, för närvarande Rent och snyggt. π Nöjd Medarbetarindex (NMI) är ett viktigt index för företaget. Genom årliga medarbetarenkäter kan vi mäta hur engagerade och kompetenta våra medarbetare är och hur väl rustade de är för sitt uppdrag. Sjukfrånvarons nivå mäts också i detta perspektiv. En låg nivå är väsentlig att upprätthålla, både utifrån individens och företagets perspektiv. π Perspektivet innefattar frågor som berör energianvändning, miljö samt kvalitet och effektivitet i drift och administration. Här innefattas också hyresgästernas bedömning av vilken möjlighet till inflytande de har över sin boendemiljö, ett av de viktigaste syftena i ägardirektivet. Hyresgästperspektivet Medarbetarperspektivet Verksamhetsperspektivet Ekonomiperspektivet π Här återspeglas effekten av företagets åtgärder i de övriga perspektiven. Mål sätts i ekonomiperspektivet, men åtgärdas i ett eller flera av de övriga. Perspektivet speglar företagets ekonomi och fastigheternas värdeutveckling på lång sikt. Bostadsbolagets förvaltningsberättelse

14 Hyresgästperspektivet Kundnära organisation skapar dialog Styrkort Hyresgästperspektivet berör företagets dagliga relation till hyresgästerna. Utfall 2006 Utfall 2007 Mål 2008 NBI (Nöjd BoendeIndex) Fastighetsägarbetyg Rent och snyggt Hyresgästperspektivet 2007 i korthet π Mer kundnära organisation π Förstärkt kundservicefunktion π Projekt Snyggt för renare och tryggare utemiljöer fortsätter π Fortsatt utveckling och förbättring av former för kundmöten och dialog med de boende π Många lokala initiativ och aktiviteter, till exempel barnteater, skördefest, seminarier med mera π Trygghetsarbete och lokalt utvecklingsarbete, exempelvis med Lugna Gatan och BASE*) π Årlig hyresgästenkät till varannan hyresgäst. *) BASE står för Bostad, Arbete, Skola och Egenmakt och är ett projekt som arbetar för att ge unga på glid arbete och bostad. I vår förvaltning arbetar vi nära våra hyresgäster. Den nya organisationen där fler medarbetare nu finns i våra distrikt underlättar det arbetet. Begreppet Kund 100%, som infördes i vårt interna utvecklingsarbete för flera år sedan, är fortfarande i allra högsta grad aktuellt och levande. Kund 100% innebär att vi sätter hyresgästen kunden i centrum. Det handlar till stor del om frågor kring attityder och beteende gentemot våra hyresgäster. Hyresgästernas uppfattning om vår förvaltning kommer fram främst genom den omfattande kundundersökning som vi genomför varje år. Resultatet ligger till grund för det ständiga förbättringsarbete som Bostadsbolaget bedriver. Utveckling utifrån områdets behov Vårt utvecklingsarbete sker med stor lyhördhet för områdenas skiftande behov. Karaktären på våra bostadsområden är olika och därmed måste förbättringar och förändringar ske utifrån varje områdes specifika behov. Distriktspersonalens goda kunskap om sitt område och dialogen med hyresgästerna ligger till grund för förbättringsprojekten. Alla våra boenden ska vara attraktiva och inga områden ska tillåtas förfalla eller riskera att minska i popularitet. Under några år har vi satsat extra resurser i Hammarkullen och Norra Biskopsgården och vi har kunnat se att insatserna gett resultat genom att kundbetygen stiger och trivsel och trygghet ökar. Delaktighet i olika projekt som syftar till att skapa sysselsättning och en meningsfull livssituation för människor är viktiga inslag i vårt arbete i utvecklingsområden. Hammarkullen får ett nytt ansikte Under 2007 påbörjades planeringen av en upprustning av den fysiska miljön genom nya fasader i miljonprogramsområdet Hammarkullen. Det innefattar också exempelvis nya balkonger och möjlighet till något större lägenheter i området, som är mycket barnrikt. Planeringen sker i 14 Bostadsbolagets förvaltningsberättelse 2007

15 Foto: Hendrik Zeitler dialog med boende i området och arbetet beräknas starta under Norra Biskopsgården utvecklas positivt Norra Biskopsgården har liksom Hammarkullen en stor andel hyresgäster som har sitt ursprung utanför Sverige. Trångboddhet, språksvårigheter och otrygghet utgör ett hot mot en god boendemiljö. Ett målmedvetet arbete och samarbete mellan olika aktörer i området ger resultat och har skapat ett både tryggare och trivsammare område. Rent och Snyggt Våra betyg för Rent och Snyggt ligger i topp i Framtidenkoncernen. Särskilt nöjda är hyresgästerna med den invändiga städningen och halkbekämpningen. För att förbättra utemiljön ytterligare genomförs ett projekt som syftar till att skapa attraktivare utemiljöer, med mer blommande perenner, buskar och träd. En attraktivare utemiljö skapar dessutom ökad trygghet i området, bland annat genom mer effektivt planerad belysning och placering av växtlighet. Satsningen som kallas Snyggt-projektet ska pågå till och med Det innebär att vi systematiskt går igenom alla bostadsområden för att utveckla utemiljön. I våra områden pågår också ett arbete för ökad tillgänglighet genom att enkelt avhjälpa hinder för funktionshindrade. π Bostadsbolagets förvaltningsberättelse

16 Medarbetarperspektivet Kraftsamling inför nya utmaningar Styrkort Medarbetarperspektivet anger mål och riktlinjer för hur Bostadsbolaget tillvaratar och utvecklar medarbetarna. Utfall 2006 Utfall 2007 Mål 2008 NMI (Nöjd MedarbetarIndex) Sjukfrånvaro, procent 6,35 7,13 5,8 Medarbetarperspektivet 2007 i korthet π En mer kundnära och effektiv organisation har införts. π Samtliga medarbetare har aktivt deltagit i arbetet med att identifiera förbättringsområden för Bostadsbolagets framtida utveckling. π Den koncerngemensamma ledarskapsutbildningen fortsätter. π Samtliga medarbetare har fått utbildning i arbetsmiljö samt brand och hjärt-lungräddning. π Lönekartläggning visar att det inte finns oskäliga löneskillnader på grund av kön. Under 2007 genomfördes en omfattande omorganisation i syfte att effektivisera verksamheten. Ett annat viktigt mål var att de medarbetare som har kundkontakter ska finnas närmare våra hyresgäster. Det innebar att en stor del av den personal som tidigare varit centralt placerad flyttade till distriktskontoren, som är belägna i våra bostadsområden. Den förändring som omorganisationen medförde är troligen skälet till att medarbetarbetyget i den årliga medarbetarenkäten 2007 sjönk med sju enheter. Under året har bolaget gjort en kraftsamling kring gemensamma värderingar samt framtida mål och strategier för att säkerställa medarbetarnas fortsatta engagemang och delaktighet. Sjukfrånvaron Arbetet med att minska sjukfrånvaron ger resultat. Vi kan glädjande konstatera att sjukfrånvaron sjunker bland lokalvårdare. Mot slutet av året har dock den totala sjukfrånvaron ökat. Vid närmare granskning ser vi att denna ökning kan hänföras till korttidsfrånvaro som är kopplad till sjukdomar som är vanligt förkommande under höst och vinter. Kompetensutveckling Det är vår avsikt och ambition att vara och att bli betraktade som en utmärkt arbetsgivare. Vi vill erbjuda våra anställda att utvecklas i takt med sina egna möjligheter och företagets behov. Det koncerngemensamma ledarprogrammet pågår. Dessutom har företagets chefer fått utbildning i arbetsmiljö. Under hösten 2007 genomfördes också en del företagsövergripande utbildningar i arbetsmiljö, brandutbildning och diariehantering liksom förvaltar- och miljövärdsutbildningar. Jämställdhet och mångfald Det är vår uppfattning att en jämnare könsfördelning påverkar trivsel och arbetsklimat i positiv riktning. Vi är positiva till att anställa personer 16 Bostadsbolagets förvaltningsberättelse 2007

17 Medarbetarperspektivet från underrepresenterade grupper, under förutsättning att de har rätt kompetens. En blandad arbetsgrupp berikar och lägger grunden för ett gott arbetsklimat. Utöver samverkan med personalorganisationerna har Bostadsbolaget ett jämställdhetsråd. Där deltar representanter från företagsledning och de fackliga organisationerna. En lönekartläggning är genomförd och visar att det inte finns några osakliga skillnader på grund av kön. Friskvård för alla Samtliga medarbetare har möjlighet att utöva friskvård en timme i veckan under arbetstid. Grupper med krävande fysiska arbetsuppgifter, som städpersonal, genomför på många håll sin friskvårdsaktivitet gemensamt och organiserat. Utöver friskvårdstimman har alla anställda möjlighet att träna till en subventionerad kostnad. π Fördelning kvinnor och män Andel tjänstemän och kollektivanställda Åldersstruktur (Antal) Män 147 Kvinnor 135 Antal tillsvidareanställda vid årets slut: 282 personer Kollektivanställda 174 Tjänstemän år år år år år år år år år Medelåldern är 46,8 år Medelanställningstid 14,5 år Bostadsbolagets förvaltningsberättelse

18 Verksamhetsperspektivet Inflytande över miljön både lokalt och globalt Styrkort Verksamhetsperspektivet omfattar frågor som berör hyresgästernas möjlighet till inflytande samt företagets påverkan på miljön. Utfall 2006 Utfall 2007 Mål 2008 Inflytande Miljöindex* 248,5 249,5 240 *) Ju lägre värde desto bättre. Verksamhetsperspektivet 2007 i korthet π Dialogmöten och referensgrupper ger de boende inflytande och möjlighet att påverka sitt boende. π Ett fortsatt arbete med Snyggt-projektet för snyggare och tryggare utemiljöer. π Minskad användning av energi och vatten och därmed minskad klimatpåverkan. π I pilotprojekt prövar vi ny teknik för förbättrad avfallshantering samt hyresgästers delaktighet i energisparprocessen. I verksamhetsperspektivet analyserar vi två väsentliga områden: Hyresgästernas möjlighet till inflytande över sitt boende och verksamhetens påverkan på vår gemensamma miljö Våra hyresgäster bidrar till utvecklingen av sin boendemiljö Bostadsbolaget tillhandahåller bostäder för göteborgarna och vi arbetar därmed nära våra kunder. Ett av Göteborgs Stads syften med att äga bostadsföretag är att ge människor långtgående inflytande över sitt boende. Hur väl vi uppfyller detta syfte mäts varje år i vår omfattande kundenkät. Inflytandefrågorna är ett ständigt inslag i vårt arbete och det är därför glädjande att det avspeglas i det mycket höga betyg våra hyresgäster ger oss. Inflytande är inte bara viktigt i alla de utvecklingsprojekt som vi driver i dialog med hyresgästerna i våra bostadsområden, utan också i vardagliga förvaltningsfrågor. Miljöfrågor är hjärtefrågor Att effektivisera energianvändningen för uppvärmning av bostäder är en avgörande åtgärd för att minska fastighetsbranschens klimatpåverkan. Bostads- och fastighetssektorn står idag för nästan 40 procent av Sveriges energianvändning. Den minst klimatpåverkande kilowattimman är den som inte används. Att utnyttja resurserna på ett effektivare sätt, samtidigt som boendekomforten bibehålls, har därför varit i fokus för Bostadsbolaget i många år. På de följande sidorna redovisar vi mål och resultat i vårt miljöarbete. π 18 Bostadsbolagets förvaltningsberättelse 2007

19 Verksamhetsperspektivet Miljöåret 2007 Mål och resultat Utomhusmiljö Vi arbetar för det nationella miljömålet Giftfri miljö genom att inte använda kemiska bekämpningsmedel mot ogräs och genom att använda egen kompost eller organiska gödningsmedel. Det minskar transporter, utsläpp till luften och energianvändning. Dessutom är vår maskinpark miljöanpassad. Bostadsbolagets miljöredovisning Miljörådet, som lyder direkt under VD, driver på miljöarbetet. Miljösamordnaren har det operativa ansvaret och fungerar som internkonsult. Miljöcoacherna, som sprider kunskap och skapar engagemang, finns i hela företaget och samordnar arbetet på lokal nivå. Miljöledningssystemet är kvalitetssäkrat enligt ISO och EMAS. Miljöpolicyn vägleder oss i vårt arbete. De nationella miljömålen Bostadsbolaget har stor påverkan på områden som omfattas av sju nationella miljömål. Under Miljöåret 2007 beskrivs hur Bostadsbolaget bedriver arbetet i anslutning till dessa sju nationella miljömål. På övriga mål är påverkan liten, försumbar eller indirekt. EMAS. EUs miljöstyrnings- och miljörevisionsordning. EMAS står för Eco Management and Audit Scheme. ISO En internationell miljöstyrningsstandard som tagits fram av International Organisation for Standardisation. Inomhusmiljö Vi styr mot det nationella miljömålet God bebyggd miljö med avseende på radon, fukt och mögel samt buller. Radonmätningar har genomförts i samtliga av Bostadsbolagets marklägenheter och vi har genomfört pilotåtgärder i tre byggnader i syfte att utvärdera effekten. Utfallet av dessa åtgärder kommer att mätas under mätsäsongen 1 oktober april Transporter och arbetsmaskiner Företag inom Göteborgs Stad ställer långtgående miljökrav på fordon och arbetsmaskiner som upphandlas. Bostadsbolagets maskinpark uppfyller med enstaka undantag dessa tuffa miljökrav. Transporter använder stora mängder av fossila bränslen vilket har stor påverkan på miljömålen Begränsad klimatpåverkan samt Frisk luft, Bara naturlig försurning och Ingen övergödning. Utsläppen till luft kan till exempel minskas genom val av bränsle, fordons- och maskintyper, avgasrening samt utbildning. Bostadsbolaget har påbörjat en utbildning i eco-driving av de medarbetare som använder arbetsmaskiner. Energi För fastighetsbolag utgör uppvärmning och el stora poster i energianvändningen. Detta påverkar det nationella miljömålet Begränsad klimatpåverkan genom förbränning av fossila bränslen för el- och värmeproduktion. Uppvärmningen sker med fjärrvärme. Under 2008 slutförs uppgradering och komplettering av våra datoriserade fjärrvärmeundercentraler i samtliga byggnader samt införandet av elektronisk mätvärdesinsamling. I samband med detta utvecklas en webbportal som gör det möjligt för oss att, oberoende var vi är, ha tillgång till och kunna styra husets värme, fläktar med mera. BoVist-projektet i Kortedala genomförs och ska utvärderas. Projektet ger hyresgästerna möjlighet Bostadsbolagets förvaltningsberättelse

20 Verksamhetsperspektivet Energianvändning för uppvärmning fjärrvärme (kwh/m 2 ) (Graddagsjusterad användning) , ,4 160,4 157,5 156, , Mål 2011 Elanvändning (kwh/m 2 ) (Fastighetsel och verksamhetsel) Verksamhetsel utgör cirka 8% av den totala elanvändning ,1 22,4 21,8 21,5 21, , Mål 2011 Vattenanvändning (m 3 /m 2 ) 2,0 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,83 1,80 1,77 1, , , Graddagsjustering: För att kunna jämföra energianvändningen år från år och mellan olika företag måste man ta hänsyn till om det varit varmare eller kallare än normalt. Siffrorna justeras för temperaturskillnader med hjälp av SMHI:s graddagar och normalår. Vid år som avviker extremt från normalåret kan graddagsjusteringen bli missvisande. 60% Sedan 1999 har Bostadsbolagets miljöpåverkan minskat med ton koldioxid vilket innebär en minskning på mer än 60%. 1,64 Mål 2011 att i realtid följa sin förbrukning av energi och vatten via en dataskärm i lägenheten. Projektet ger också möjlighet att utveckla fler tjänster, såsom trygghet och förlängt kvarboende för äldre. Enligt våra besparingsmål ska värmeanvändningen minska med 8,4 procent (graddagsjusterat) fram till För att kunna göra dessa besparingar och effektivisera verksamheten djupanalyseras varje byggnads värmeanvändning. Den graddagsjusterade värmeanvändningen 2007 uppgick till 156,5 kwh/m 2 vilket understiger värdet 2006 men nådde inte riktigt målet (153,0 kwh/m 2 ). Den kalla sommaren gjorde att de graddagsjusterade värdena försämrades och i viss mån är missvisande eftersom vi fick värma upp husen under de månader som normalt inte räknas in i uppvärmningssäsongen. I vissa av våra hus har den regniga hösten och vintern tvingat oss att höja värmen någon enstaka grad för att undvika fuktproblem i lägenheterna. Elanvändningen uppgår till 21,0 kwh/m 2 vilket ledde till att målet på 21,3 kwh/m 2 uppnåddes. Elen utgörs primärt av fastighetsel. Åtgärder för att minska energianvändningen i övrigt sker genom närvarostyrning av belysning och genom att välja energibesparande armaturer och vitvaror. Bostadsbolaget använder numera endast Bra miljöval-märkt el i hela företaget. Effektivisering Från och med 2007 kan alla mätare av el och fjärrvärme läsas av på distans. Även vattenmätarna kommer att kunna läsas på distans från och med våren Vatten En låg vattenanvändning innebär bättre hushållning med naturresurser och minskade utsläpp av skadliga föroreningar som vattenrening och avlopp förorsakar. Mängden vatten som används påverkas dels av den utrustning Bostadsbolaget väljer, dels av antalet personer som bor i varje lägenhet. Dessutom ökar vatten-