Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (26) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om uppdragsavtal, kundkännedom - skärpta åtgärder, information om köparens undersökningsplikt, anbudsförteckning, objektsbeskrivning, journal och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av fastighetsmäklarens hantering av tre förmedlingsuppdrag med samma uppdragsgivare. En fråga som har prövats är om fastighetsmäklaren har hanterat uppdragsgivarens uppsägning av två av förmedlingsuppdragen på ett korrekt sätt. Även frågan om mäklaren har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren har omfattats av bedömningen. En granskning har gjorts av anbudsförteckningarna i två av förmedlingsuppdragen och av de journaler som mäklaren har upprättat i alla tre förmedlingsuppdragen. I ett av förmedlingsuppdragen har den skriftliga informationen om köparens ansvar att undersöka objektet behandlats. Uppgifterna om en gemensamhetsanläggning i en av objektsbeskrivningarna och om driftskostnaderna i en annan objektsbeskrivning har också granskats. Slutligen har frågan om mäklarens ensamrätt, information om anslutningen av ledningar och ansvar för att återlämna originalritningar berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren, som är säljare av tre fastigheter, har POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (26) ifrågasatt NN:s hantering av de tre förmedlingsuppdrag som han har gett mäklaren i uppdrag att utföra. Uppdragen gällde förmedlingarna av två obebyggda tomter (fastigheterna A och B) samt en bebyggd fastighet (fastigheten C). Anmälaren har lämnat in kopior av följande handlingar. E-postmeddelanden från NN Uppdragsavtalet avseende fastigheten A Uppdragsavtalet avseende fastigheten B På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och lämnat in kopior av följande handlingar. Dokumentationen av hur han har uppnått kundkännedom om säljaren Uppdragsgivarens uppsägning av uppdragsavtalen avseende fastigheterna A och C Den skriftliga bekräftelsen av uppdragsgivarens uppsägning av uppdragsavtalen avseende fastigheterna A och C En offert för anslutningen av el till fastigheterna A och B En kopia av ett mottagningsbevis Förmedlingsuppdraget avseende fastigheten A NN har lämnat in kopior av följande handlingar beträffande fastigheten A. Uppdragsavtalet E-postkorrespondens mellan NN och uppdragsgivaren Fastighetsutdraget Objektsbeskrivningen Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten Journalen Spekulantlistan Förmedlingsuppdraget avseende fastigheten B NN har lämnat in kopior av följande handlingar beträffande fastigheten B.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (26) Uppdragsavtalet E-postkorrespondens mellan NN och uppdragsgivaren Fastighetsutdraget Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten Dokumentationen av hur NN har uppnått kundkännedom om köparna. Köpekontraktet En kvittens på mäklararvode En kvittens på den betalda handpenningen Ett utdrag ur pantbrevsregistret Ett tillägg till köpekontraktet Depositionsavtalet En fullmakt för X från uppdragsgivaren Kallelserna till tillträdet Likvidavräkningen Köpebrevet Journalen Spekulantlistan Förmedlingsuppdraget avseende fastigheten C NN har lämnat in kopior av följande handlingar beträffande fastigheten C. Uppdragsavtalet Fastighetsutdraget Frågelistan Marknadsföringsmaterialet Objektsbeskrivningen E-postkorrespondens mellan NN och uppdragsgivaren Energideklarationen Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten Journalen Spekulantlistan Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. Han hade två tomter (fastigheterna A och B) och en villa (fastigheten C) som

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (26) han ville sälja. Han skrev under ett uppdragsavtal med fastighetsmäklaren NN den 12 juni Han anser att NN har misskött sitt uppdrag. Annonseringen skedde inte på det sätt som de hade kommit överens om. Mäklaren har dessutom skrivit in att uppdragen gällde med ensamrätt i sex månader, trots att de endast hade talat om tre månader. Han litade på en auktoriserad fastighetsmäklare. Senare har NN ändrat sig och uppgett att för villan gällde tre månaders uppsägning, men för tomterna var det fritt för fastighetsmäklaren att avgöra och att avtalen gällde i sex månader. Detta måste väl vara fel att han inte kan säga upp deras avtal? I samband med att de skrev under uppdragsavtalen, informerade han NN om att han hade betalat för att dra fram vatten och avlopp, el, gas och fiber till tomtgräns. NN meddelade att han skulle kontrollera dessa uppgifter med kommunen och fick då veta att markägaren måste betala för anläggningskostnaden. NN fick låna originalritningarna, som han lovade att lämna tillbaka inom fyra dagar. Dessa hade han efter tre och en halv månad fortfarande inte fått tillbaka. Det han hade fått var kopior, men han ville ha tillbaka originalen. Utöver detta har NN vägrat gå med på uppsägningen av förmedlingsuppdraget avseende den ena tomten (fastigheten A). Har han rätt att säga upp ett avtal som har misskötts av fastighetsmäklaren? Han skrev ett rekommenderat brev och sa upp avtalet. NN meddelade honom att han dyrt skulle få betala för denna uppsägning. I samband med att han sa upp uppdragen avseende fastigheten A och fastigheten C, ringde köparna av fastigheten B. De hävdade att det köpekontrakt som NN hade upprättat innebar att han skulle betala för den del av byggkostnaden som skulle uppstå den dag de bygger en villa på tomten. Köparna uppgav att NN hade sagt att denna skyldighet följer av köpekontraktet. En dag ringde en kvinna på hans dörr. När han öppnade trängde hon sig in, vände huvudet mot gatan och skrek [NN] KOM NU. Han förde ut kvinnan ur sitt hus. Hon svarade genom att försöka sätta foten i dörrspringan. Han tog bort hennes fot och stängde dörren. Handlingarna

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (26) Av handlingarna i ärendet framgår det bland annat följande. Uppdragsavtalen Uppdragsavtalen avseende de tre fastigheterna är undertecknade den 12 juni Uppdragsgivarens uppsägning av uppdragsavtalen avseende fastigheterna A och C Uppdragsgivaren har i ett brev till NN bland annat uppgett följande. [NN] har i uppdrag att sälja Tre Fastigheter för undertecknads räkning. [NN] har lånat originalritningar på Nybyggen i Orten Tomtkarta med bygglov. Jag skall ha tillbaka denna original ritning omgående. Jag accepterar inte a 4-kopior! Om jag inte får tillbaka min originalritning kommer jag skriva till Fastighetsmäklareinspektionen och klaga på [NN] hantering av mina värdehandlingar. Jag säger upp försäljningsavtalen till den 12 / som berör [fastigheten C] i [orten]. Jag säger upp försäljningsavtalen till den 12 / som berör [fastigheten A] i [X kommun]. Den 12/ har det gått tre månader och avtalet har då löpt ut. Jag anser att Försäljningen har missköts och är inte utförd fackmässigt. I ett e-postmeddelande den 11 september 2014 svarade NN följande. Hej [MM]! Jag har med förvåning mottagit ditt odaterade brev i vilket du säger upp uppdragsavtalen. [Fastigheten C] Avtalet upphör Vi tar bort huset från vår hemsida och [webbplats]. [ ] [Orten] Förmedlingsuppdraget gällande [fastigheten A] gäller till Uppdragsavtalet bifogas. Jag planerar en annons i [Y] efter valet där jag skriver som rubrik att Vi har

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (26) endast 1 tomt kvar på [Orten]. Det kommer säkert att sätta fart på spekulanter. [ ] I ett senare e-postmeddelande samma dag, upprepar uppdragsgivaren att uppdragen är uppsagda. NN svarade på eftermiddagen samma dag att han hade tagit bort fastigheten C från internet. Han uppgav att uppdragsavtalet avseende denna fastighet bara gällde i tre månader. Tomterna räknas som tomthandel, rörelse, och då finns inga tidsgränser för uppdragsavtalet. Han angav att det fanns en namngiven spekulant på fastigheten A, som var intresserad av ett pris. Denna spekulant skulle återkomma den följande veckan. I samma meddelande frågade NN när det passade uppdragsgivaren att de kom och lämnade ritningarna, mäklarjournalen och nycklarna samt hämtade skylten. I ett e-postmeddelande den 15 september 2014 skrev NN att uppdragsgivaren hade sagt upp förmedlingsuppdragen till den 12 september NN har till ett av sina yttranden bifogat två bekräftelser på uppsägningarna daterade den 12 september Åtgärderna för att uppnå kundkännedom I ett e-postmeddelande från uppdragsgivaren till NN står det bland annat följande. [PP] får gärna köpa av mig med. Ger han :- SEK och guld för en miljon SEK eller annat liknande så är saken klar. [ ] Jag tar som sagt gärna guld eller annat i del likvid. Jag säljer gärna till [PP] tomt med byggsats på plusad med 500:000:- SEK. NN har förelagts att yttra sig över och komma in med dokumentationen av hur han har uppnått kundkännedom i de tre förmedlingsuppdragen. Han har också förelagts att uppge vilka åtgärder han har vidtagit mot bakgrund av det uttalande av uppdragsgivaren som framgår av citatet här ovanför. Av den dokumentation som han har lämnat in om hur han uppnådde kundkännedom om säljaren framgår det att han, utöver identitetskontrollerna, sammanfattningsvis har noterat att det rörde sig om en

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (26) normal försäljning. Fastigheten A E-postkorrespondensen I ett e-postmeddelande från NN till uppdragsgivaren den 28 juni 2014 frågade NN om uppdragsgivaren hade kvitton på betalningen av anslutningsavgifterna för VA, el och gas, eftersom detta kunde vara bra att visa upp för spekulanter. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen angavs under rubriken Samfällighet, servitut och gemensamhetsanläggning m.m. bland annat följande. Andel i samfällighet/ga: [Namn] GA:55 Det finns ingen information om gemensamhetsanläggningens art och omfattning. Journalen I journalen finns det inga noteringar om följande. 1. Att fastighetsmäklaren har upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avsåg att genomföra försäljningen exempelvis genom visning och budgivning. 2. Att fastighetsmäklaren har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning (NN har noterat att det fanns spekulanter). 3. Att fastighetsmäklaren skriftligen har bekräftat uppdragsgivarens uppsägning. I journalen finns följande notering om uppdragsgivarens uppsägning. Under pågående försäljning blir jag uppsagd från försäljningsuppdraget för [fastigheten A]. Enligt journalen hade en spekulant hört av sig och ville ha en visning. Journalen hänvisar till en spekulantlista. Av denna spekulantlista framgår det att kontakten med spekulanten var den 8 september 2014.

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (26) Fastigheten B Köpekontraktet I kontraktets 10 Beskrivning av fastigheten anges följande. Fastigheten utgörs obebyggd tomt med en areal av 464 kvm friköpt tomt. I köpet ingår betalda anslutningsavgifter för EL samt kommunalt vatten och avlopp. Journalen I journalen finns det inga noteringar om följande åtgärder Att fastighetsmäklaren har upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avsåg att genomföra försäljningen. Att fastighetsmäklaren har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning. Däremot anges att fastighetsmäklaren har överlämnat ett prospekt, men det framgår inte när. När fastighetsmäklaren skriftligt har upplyst köparen om det ansvar som denne hade för att undersöka objektet. Att fastighetsmäklaren har verkat för att köparen före köpet undersökte eller lät undersöka objektet. Att fastighetsmäklaren har verkat för att köpare och säljare träffade överenskommelser i frågor som behövde lösas i samband med överlåtelsen samt klargjort innebörden av eventuella överenskommelser. När fastighetsmäklaren tog emot handpenningen. När fastighetsmäklaren överlämnade handpenningen till säljaren. Anbudsförteckningen NN har inte lämnat in någon anbudsförteckning avseende uppdraget för fastigheten B. Spekulantlistan I ett dokument benämnt Spekulantlista har NN noterat fastighetens beteckning och adress, objektsnummer, sig själv och det slutliga priset för

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (26) fastigheten. Dessutom har han antecknat köparnas namn, datumet den 15 augusti 2014 och ett telefonnummer. Under rubriken Anteckningar har han angett Köpare. Fastigheten C Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen avseende fastigheten anges följande under rubriken Driftskostnader. Ägarens nuvarande driftskostnader med personer i hushållet. Summa driftskostnader kr/år Kommentar Eftersom ingen har bott i fastigheten sedan den färdigställts 2014 kan inga faktiska driftskostnader anges. Journalen I journalen finns det inga noteringar om följande åtgärder Att fastighetsmäklaren har upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avsåg att genomföra försäljningen. Att fastighetsmäklaren har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning (NN har noterat att det fanns spekulanter). Att fastighetsmäklaren skriftligen har bekräftat uppdragsgivarens uppsägning med information om eventuella krav på ersättning och provision. Anbudsförteckningen NN har inte lämnat in någon anbudsförteckning avseende uppdraget för fastigheten C. Spekulantlistan I ett dokument benämnt Spekulantlista har NN noterat fastighetens beteckning och adress, objektsnummer, sig själv och det begärda priset för fastigheten. Dessutom har han antecknat en spekulants namn, datumet den 9 september 2014 och ett telefonnummer. Under rubriken Anteckningar har han angett Har lånelöfte från bank.

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (26) Fastighetsmäklarens yttrande NN har yttrat sig och har bland annat uppgett följande. Anmälan Frågan om ensamrätt Anledningen till att han skrev in sex månader för förmedlingsuppdragen avseende fastigheten A och fastigheten B, var att uppdragsgivaren sedan flera år bedrev tomthandel på flera orter. Skatteverket hade därför gjort hans verksamhet till en rörelse och han beskattades därefter som en enskild näringsidkare. Uppdragsgivaren kan därför inte i lagens mening räknas som en konsument. Uppdragsgivaren gick med på uppdragstiden sex månader och undertecknade uppdragsavtalet. Informationen om anslutningen av ledningar till fastigheten B När han fick förmedlingsuppdraget berättade uppdragsgivaren att anslutningsavgifterna för el samt kommunalt vatten och avlopp var betalda. Han hade vid det tillfället ingen anledning att ifrågasätta uppgifterna, utan dessa togs med i objektsbeskrivningarna för de två tomterna. Uppdragsgivaren bekräftade också uppgifterna vid kontraktsskrivningen, som skedde i uppdragsgivarens bostad i fastigheten C. Köpekontraktets 10 anger bland annat att betalda anslutningsavgifter för el samt kommunalt vatten och avlopp ingår. Han läste vid det tillfället upp kontraktet från början till slut. Efteråt började han tvivla och kontrollerade uppgifterna med kommunen och elbolaget. Det visade sig att anslutningsavgifterna inte var betalda. Han meddelade uppdragsgivaren den 30 september 2014 att anslutningsavgifterna för el, vatten och avlopp som uppgick till kr inte var betalda, trots hans utfästelse i kontraktet. Han föreslog att summan avräknades i likvidavräkningen på tillträdesdagen. Efter detta fick han ett stort antal e-postmeddelanden från uppdragsgivaren där denne avsade sig ansvaret för det som han i köpekontraktet hade förbundit sig till. Vid tillträdet var uppdragsgivaren inte själv närvarande, utan sände ett ombud med fullmakt. Eftersom uppdragsgivaren vägrade ersätta köparna för anslutningsavgifterna, har dessa nu en kontraktsmässig fordran på uppdragsgivaren.

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (26) Originalritningarna Eftersom han har behövt ritningarna under förmedlingsarbetets gång, har han inte kunnat återlämna dem efter fyra dagar. Detta har han heller aldrig lovat. Han har meddelat uppdragsgivaren att ritningarna har varit i säkert förvar i hans akt. Uppdragsgivaren, som var i utlandet under större delen av uppdragstiden, återfick ritningarna vid uppdragstidens utgång. Han ringde uppdragsgivaren flera gånger för att få komma och överlämna ritningarna, nyckeln, journalerna med mera. Han fick aldrig svar. Han beslöt sig för att köra hem till uppdragsgivaren i stället. När uppdragsgivaren såg att de kom slängde han igen dörren i ansiktet på dem. Till slut sände han materialet i ett rekommenderat brev med mottagningsbevis. Åtgärderna för att uppnå kundkännedom Ett par hörde av sig och bjöd kr för fastigheten B. När han informerade uppdragsgivaren om budet blev denne upprörd. Han meddelade per e-post att om spekulanten gav kr och guld för en miljon så var saken klar. Uppdragsgivaren sa att han hade gjort sådana affärer vid andra tomtförsäljningar. Uppdragsgivaren hade även fått ett annat förslag från sin advokat. Det gick ut på att skänka tomten till ett utländskt bolag i ett skatteparadis och sedan låta detta bolag sälja tomten till paret. Han vägrade naturligtvis blankt eftersom båda alternativen strider mot alla regler som finns. Han förklarade att om han skulle medverka till en affär, så måste det röra sig om en helt laglig fastighetsaffär. Efter det att spekulanterna hade höjt sitt bud till , accepterade uppdragsgivaren detta. Köpekontraktet avseende fastigheten B undertecknades den 2 september Han har utfört sedvanliga identitetskontroller avseende uppdragsgivaren och köparna av fastigheten B. Bland annat på grund av uppdragsgivarens ställning som enskild näringsidkare, har han inte haft möjlighet att ta del av inkomstdeklarationen. Eftersom uppdragsgivaren bor stora delar av året utomlands, har han inte heller haft möjlighet att undersöka hans inkomster och tillgångar där. Han hade vid tidpunkten för intaget inte någon skälig grund att misstänka att försäljningen av tomterna skulle utgöra ett led i penningtvätt eller

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (26) finansiering av terrorism. Det var först när han framförde köparnas första bud avseende fastigheten B som uppdragsgivaren kom med de återgivna förslagen. Fastigheten A Uppdragsgivarens uppsägning Uppdragsavtalet med ensamrätt gällde i sex månader till den 12 december Detta informerade han uppdragsgivaren om i ett e-postmeddelande den 11 september Mot bakgrund av samarbetssvårigheter medgav han att ensamrätten upphörde efter tre månader den 12 september Uppgiften om gemensamhetsanläggningen i objektsbeskrivningen Han har i objektsbeskrivningen angett att det fanns en gemensamhetsanläggning, vilket är korrekt. Han borde tydligare ha preciserat vad den avsåg. Spekulanterna, som var uppvuxna på orten, var emellertid väl förtrogna med innebörden av servitutet och hade dessutom hämtat information från kommunen. Journalen Avseende de tre punkter som Fastighetsmäklarinspektionen har noterat som saknade i journalen, har NN uppgett följande Att fastighetsmäklaren har upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avsåg att genomföra försäljningen. o Säljaren har inte lämnat sådana instruktioner. Att fastighetsmäklaren har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning. o Det fanns bara en spekulant som aldrig kom till någon visning och därför inte fick någon objektsbeskrivning. Att fastighetsmäklaren skriftligt har bekräftat uppdragsgivarens uppsägning. o Han har inte framställt något krav på provision eftersom fastigheten inte blev såld. Uppdraget med ensamrätten upphörde efter tre månader, vilket han skriftligen har bekräftat.

13 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (26) Som svar på Fastighetsmäklarinspektionens notering om att NN, efter att uppdragsgivaren under ensamrättstiden hade sagt upp uppdragsavtalet, har haft kontakt med en spekulant som begärde en visning har han uppgett följande. Han har inte framställt något krav på ersättning eller provision eftersom han inte har ansett sig berättigad till det när fastigheten inte blev såld. Fastigheten B Journalen Avseende de sju punkter som Fastighetsmäklarinspektionen har ställt frågor om beträffande journalen, har NN uppgett följande Att fastighetsmäklaren har upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avsåg att genomföra försäljningen. o Uppdragsgivaren hade inte lämnat några sådana instruktioner. Att fastighetsmäklaren har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning. Däremot anges att fastighetsmäklaren har överlämnat ett prospekt, men det anges inte när. o Med prospekt avses objektsbeskrivningen. När fastighetsmäklaren skriftligen har upplyst köparen om det ansvar som denne hade för att undersöka objektet. o Fastigheten var en obebyggd tomt som var omedelbart byggbar. Området är exploaterat av kommunen som har dränerat området, dragit fram vatten, avlopp och el till varje tomt. Köparna hade noga informerat sig om detta. Något särskilt dokument om en köpares undersökningsplikt bedömde han därför inte vara nödvändigt. Köparna visste redan allt. Att fastighetsmäklaren har verkat för att köparen före köpet undersökte eller lät undersöka objektet. o Se svaret under 3. Att fastighetsmäklaren har verkat för att köpare och säljare träffat överenskommelser i frågor som behövde lösas i samband med överlåtelsen samt klargjort innebörden av eventuella överenskommelser. o Som mäklare verkar han för att köpare och säljare kan träffa överenskommelser i frågor som kan behöva lösas i samband med en

14 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (26) överlåtelse. I detta uppdrag var den enda frågan som uppkom den om obetalda anslutningsavgifter avseende vatten och el. När han meddelade säljaren detta var denne inte tillgänglig för samtal och diskussioner. När fastighetsmäklaren tog emot handpenningen. o Handpenningen togs emot den 3 september När fastighetsmäklaren överlämnade handpenningen till säljaren. o Handpenningen överlämnades till säljaren den 3 september Anbudsförteckningen Det kom endast in ett anbud avseende fastigheten från de som kom att bli köpare. Detta framgår av spekulantlistan där anbudsgivarens namn, kontaktuppgift, tidpunkt och belopp anges. Dokumentet överlämnades till köparna och säljaren på tillträdesdagen. Fastigheten C Uppdragsgivarens uppsägning Uppdragsavtalet skrevs under den 12 juni Ensamrätten gällde i tre månader, det vill säga till den 12 september Uppdragsgivarens uppsägning till den 12 augusti 2014 ansåg han inte ha någon rättsverkan eftersom ensamrätten upphörde först en månad senare. Hade uppdragsgivaren däremot sagt upp uppdraget till den 12 september 2014, hade detta varit giltigt. Den 11 september 2014 meddelade han uppdragsgivaren att han hade tagit bort marknadsföringen av fastigheten från internet och att uppdraget med ensamrätt var tre månader. Sedan bekräftade han i ett e-postmeddelande den 15 september 2014 att uppdragsgivaren hade sagt upp uppdraget den 12 september 2014, det vill säga när ensamrätten upphörde. Objektsbeskrivningen Anledningen till att driftskostnaderna angavs som en klumpsumma var att uppdragsgivaren aldrig hade bott i huset sedan det hade färdigställts. Uppdragsgivaren kunde därför inte ange driftskostnaderna uppdelade i olika kostnadsposter, utan uppskattade en summa.

15 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 15 (26) Journalen Avseende de tre punkter som Fastighetsmäklarinspektionen har noterat som saknade i journalen, har NN uppgett följande Att fastighetsmäklaren har upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avsåg att genomföra försäljningen. o Det fanns inte någon köpare. Att fastighetsmäklaren har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning. o Han tillhandahöll en objektsbeskrivning till den spekulant som ville byta fastighet med uppdragsgivaren. Att fastighetsmäklaren skriftligen har bekräftat uppdragsgivarens uppsägning med information om eventuella krav på ersättning och provision. o Han bekräftade i ett e-postmeddelande den 15 september att uppdragsgivaren hade sagt upp uppdraget till den 12 september 2014, det vill säga när ensamrätten löpte ut. Han har inte framställt något krav på ersättning eller provision eftersom fastigheten inte blev såld. Anbudsförteckningen På inspektionens begäran har NN yttrat sig över att han inte har lämnat in någon anbudsförteckning avseende uppdraget för fastigheten C. Det fanns ett stort intresse för fastigheten på internet. Trots detta var det endast en familj som kontaktade honom. Dessa var intresserade av att byta villa med uppdragsgivaren. Något anbud lämnades inte av den intresserade familjen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Anmälan

16 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 16 (26) Frågan om ensamrätt Enligt 9 fastighetsmäklarlagen ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Enligt 4 samma lag är avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen är till nackdel för en konsument utan verkan mot honom eller henne, om inte annat anges i lagen. Med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet. NN har avseende fastigheterna A och B upprättat uppdragsavtal med en ensamrättstid om sex månader. Han har i sina yttranden uppgett att uppdragsgivaren, av bland annat Skatteverket, räknades som en enskild näringsidkare beträffande sin tomtförsäljning. Fastighetsmäklarinspektionen vill påminna om att den omständigheten att en uppdragsgivare inte räknas som en konsument inte ger fastighetsmäklaren rätt att ensidigt besluta om avtalens utformning eller om huruvida vissa dokument ska utebli. Inspektionen konstaterar dock att uppdragsgivaren har skrivit under uppdragsavtalen där en ensamrättstid om sex månader stod angiven. Denna frågeställning leder därför inte till någon ytterligare åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Informationen om anslutningen av ledningarna I utredningen står ord mot ord i frågan om den information som har getts och vad uppdragsgivaren och NN har kommit överens om avseende anslutningen av ledningarna. Det finns därför inte grund för någon ytterligare åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen i denna delfråga. Åtgärderna för att uppnå kundkännedom Enligt 1 kap. 2 8 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) är en fastighetsmäklare med fullständig registrering skyldig att följa penningtvättslagens bestämmelser. Av 2 kap. 1 och 2 penningtvättslagen följer att fastighetsmäklaren ska vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren och dennes motpart. Omfattningen av åtgärderna ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Enligt 2 kap. 11

17 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 17 (26) penningtvättslagen får en fastighetsmäklare inte etablera en affärsförbindelse eller medverka till en transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats ska den avslutas. Enligt 2 kap. 6 penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren alltid vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är hög. Vid denna bedömning ska särskild uppmärksamhet riktas mot risker som kan uppstå när det gäller bland annat transaktioner som skulle kunna underlätta anonymitet. Om omständigheterna i det enskilda fallet inte visar motsatsen, ska en hög risk anses finnas bland annat när en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs med någon på distans. Skärpta åtgärder ska vara mer omfattande än de grundläggande åtgärderna för kundkännedom. Enligt 2 kap 10 penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare fortlöpande följa pågående affärsförbindelser genom att kontrollera och dokumentera att de transaktioner som utförs stämmer överens med den kunskap som verksamhetsutövaren har om kunden, dennes affärs- och riskprofil samt, om det behövs, varifrån kundens ekonomiska medel kommer. Handlingar, uppgifter och upplysningar rörande kontrollen ska hållas aktuella. Enligt 3 kap. 1 penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren granska transaktioner för att kunna upptäcka sådana som han eller hon misstänker, eller har en skälig grund att misstänka, utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism. Om misstanken kvarstår efter en närmare analys, ska uppgifter om alla omständigheter som kan tyda på penningtvätt eller finansiering av terrorism utan dröjsmål lämnas till Polismyndigheten. I 18 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) anges att om en fastighetsmäklare finner skäl att anta att en transaktion utgör ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism, ska mäklaren omgående granska transaktionen närmare. Följande exempel på omständigheter som kan motivera en närmare granskning anges Svårigheter att identifiera kunden. Svårigheter att identifiera bakomliggande intressen. Kontantbetalningar eller andra betalningar som är stora eller avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende.

18 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 18 (26) 4. Ett stort antal köp eller försäljningar under ett visst intervall som inte förefaller normala för den kunden eller kundkategorin. 5. Köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning. 6. Köp eller försäljningar som kan antas sakna legitimt motiv eller ekonomiskt syfte. 7. Köp eller försäljningar vars geografiska destination avviker från kundens eller kundkategorins normala transaktionsmönster. 8. Köp eller försäljningar där köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde. 9. Kunden efterfrågar för kunden eller kundkategorin ovanliga objekt utan att någon tillfredsställande förklaring ges. 10. Misstänkta bulvanförhållanden. I ärendet har NN uppgett att uppdragsgivaren uttalat att han ville få betalt i guld alternativt sälja fastigheten B genom ett utländskt bolag i ett skatteparadis. Mäklaren har vidare uppgett att uppdragsgivaren sagt att han hade gjort affärer på det sättet tidigare. NN har i ett yttrande anfört att han vägrade att medverka till en sådan förmedling och att han krävde att försäljningen skulle ske lagligt. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att dokumenten i ärendet inte visar något annat än att NN beträffande försäljningsprocessen har utfört förmedlingsuppdraget inom lagens krav. Enligt inspektionens uppfattning har dock uppdragsgivarens förslag skapat en skyldighet för honom att göra en förnyad riskbedömning i enlighet med penningtvättlagstiftningens krav på en riskbaserad kundkännedom och fortlöpande uppföljning av affärsförbindelser. Betalning i guld är ett typfall av transaktion som skulle kunna underlätta anonymitet. Förslag om att sälja genom ett utländskt bolag i ett så kallat skatteparadis är också tydliga tecken på att det är fråga om en hög risksituation. Den typen av uppgifter i ett uppdrag ställer krav på mäklaren att granska affärsförbindelsen närmare och vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Om misstankarna kvarstått efter dessa kontroller, hade han haft en skyldighet att lämna en rapport till Polismyndigheten. Den dokumentation som NN har lämnat in visar att han endast har kontrollerat uppdragsgivarens identitet och bedömt affärsförbindelsen som normal innan han skrev under uppdragsavtalet. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN:s underlåtenhet att vidta skärpta åtgärder för att uppnå

19 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 19 (26) kundkännedom med anledning av uppdragsgivarens uttalanden är varningsgrundande. De uppgifter som han har lämnat om varför han inte har undersökt uppdragsgivarens inkomster leder inte till någon annan bedömning. Fastigheten A Uppdragsgivarens uppsägning Enligt 4 fastighetsmäklarlagen gäller att ett avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte något annat anges i lagen. Med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet. Enligt 9 fastighetsmäklarlagen ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får bland annat inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på något annat sätt har avtalats skriftligen. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning av ensamrätten får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla. Om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren enligt bestämmelsen snarast bekräfta uppsägningen skriftligt. NN har uppgett att uppdragsgivaren, avseende fastigheten A och fastigheten B, var att anse som en näringsidkare och ingen konsument. Uppdragsgivaren sa upp uppdragsavtalet avseende fastigheten A till den 12 augusti NN har uppgett att hans svar på denna uppsägning var att uppdraget gällde till den 12 december 2014, men att han på grund av samarbetssvårigheter medgav att ensamrätten och uppdraget upphörde den 12 september Att ett förmedlingsuppdrag är förenat med ensamrätt innebär att mäklaren normalt har rätt till provision om objektet säljs under den tid som ensamrätten varar även om mäklaren inte på något sätt har medverkat till försäljningen. Det betyder att en uppdragsgivare som säljer objektet själv eller genom någon annan mäklare riskerar att få betala provision även till den mäklare som har ensamrätt. Det innebär däremot inte att

20 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 20 (26) uppdragsgivaren är förhindrad att säga upp uppdraget under ensamrättstiden. Däremot kan en uppsägning under ensamrättstiden utgöra ett kontraktsbrott som kan leda till att mäklaren har rätt till skadestånd. Men mäklaren har inte rätt att ställa krav på att få fullfölja uppdraget. Detta gäller även när uppdragsgivaren inte är en konsument. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN genom att ensidigt diktera när uppdragsgivaren fick säga upp uppdragsavtalet har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Agerandet är varningsgrundande. Uppgifterna om gemensamhetsanläggningen i objektsbeskrivningen En objektsbeskrivning avseende en fastighet ska enligt 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen bland annat innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 31) framgår bland annat följande. Med andelar i gemensamhetsanläggningar följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att enbart gemensamhetsanläggningens beteckning inte kan anses tillgodose spekulanternas intresse av att få kännedom om anläggningen. Utgångspunkten har varit att alla tilltänkta köpare inte kan förutsättas förstå att GA är en förkortning av gemensamhetsanläggning och att andelar i en sådan anläggning kan medföra förpliktelser för en fastighetsägare (se en dom meddelad av Förvaltningsrätten i Stockholm den 10 november 2015 i mål nr ). Enligt Fastighetsmäklarinspektionen uppfattning ska en objektsbeskrivning utöver gemensamhetsanläggningens beteckning även innehålla information om anläggningens art eller ändamål, omfattning och förvaltning för att uppgiften ska få ett innehåll som är av värde för konsumenter i allmänhet. Någon detaljerad beskrivning behövs emellertid inte. Det bör på ett enkelt sätt framgå vilken typ av anläggning som avses (art eller ändamål) och eventuella förpliktelser för de fastigheter som har andelar i anläggningen

21 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 21 (26) (omfattning). Avgifter till en samfällighetsförening utgör en sådan förpliktelse. Sådana kostnader ska även ingå i uppgifterna om fastighetens driftskostnader. Det bör framgå om det är fråga om en samfällighet med förenings- eller delägarförvaltning. Fastighetsmäklarinspektionen finner att rubriken Samfällighet, servitut och gemensamhetsanläggning m.m. och den efterföljande texten innehåller uppgifter om att det finns en gemensamhetsanläggning, dess beteckning och att det är fråga om en andel i en samfällighet. Däremot saknas det uppgifter i objektsbeskrivningen som ger kännedom om gemensamhetsanläggningens art och omfattning. Denna förseelse är grund för en erinran. Att de slutliga köparna hade tagit reda på detta själva leder inte till någon annan bedömning, eftersom uppgifterna i objektsbeskrivningen är avsedd för alla tilltänkta köpare (se prop. 2010/11:15 s. 60). Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (samma prop. s. 35).

22 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 22 (26) Fastighetsmäklarinspektionen finner att den journal som NN har upprättat saknar noteringar om att han har upplyst tilltänkta köpare om hur försäljningen skulle genomföras, och att han skriftligt har bekräftat uppdragsgivarens uppsägning. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Fastigheten B Informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. NN har lämnat in en kopia av ett faktablad som ger allmän information om en köpares ansvar för att undersöka en fastighet. I journalen finns det en anteckning om att han har överlämnat ett informationsblad om köparens undersökningsplikt, men han har inte angett när han gjorde detta. Som svar på en fråga från inspektionen om denna omständighet har NN uppgett att han bedömde att det inte var nödvändigt att överlämna något särskilt dokument om undersökningsplikten i detta förmedlingsuppdrag, bland annat mot bakgrund av att köparna själva noga hade informerat sig om fastigheten. Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka objektet är ett uttalat lagkrav. Fastighetsmäklarinspektionen väljer att i detta fall lägga ett högre bevisvärde vid fastighetsmäklarens yttrande än det som han har skrivit i journalen. NN:s underlåtenhet att överlämna en sådan skriftlig information, och att verka för att köparna undersökte objektet, är grund för en varning. Att det inte fanns någon byggnad på fastigheten, leder inte till någon annan bedömning. Journalen Den journal som NN har upprättat saknar noteringar om att han har upplyst tilltänkta köpare om hur försäljningen skulle genomföras, att han har verkat för att köparna före köpet undersökte eller lät undersöka fastigheten samt att han har verkat för att köpare och säljare träffade överenskommelser som behövde lösa i samband med överlåtelsen. Det framgår inte när han har

23 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 23 (26) överlämnat objektsbeskrivningen (prospektet) till tilltänkta köpare, när han tog emot handpenningen och när han överlämnade handpenningen till säljaren. Dessutom har han noterat att men inte när han har överlämnat skriftlig information om köparens ansvar för att undersöka fastigheten, vilket han senare tillbakavisar i ett yttrande. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som har bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget är slutfört. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få tillgång till dokumentationen vid denna tidpunkt. NN har i ärendet hänvisat till den spekulantlista som han har upprättat. Detta dokument innehåller uppgifter om anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, en tidpunkt och köpeskillingen kronor. NN har på fråga i ett yttrande uppgett att det endast kom in ett anbud i detta förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarinspektionen ifrågasätter denna uppgift mot bakgrund av NN:s tidigare redogörelse för hur uppdragsgivaren reagerade på ett tidigare bud från de blivande köparna om kronor. NN meddelas därför en varning för att han har upprättat en anbudsförteckning som inte redovisar alla bud. Fastigheten C Uppdragsgivarens uppsägning Uppdragsgivaren har i detta förmedlingsuppdrag gett NN i uppdrag att sälja dennes privatbostad. Han har alltså ingått förmedlingsuppdraget som konsument. NN har uppgett att han inte ansåg att uppdragsgivarens uppsägning till den 12 augusti 2014 hade någon rättsverkan, eftersom han hade ensamrätt till den 12 september Han bekräftade därför att uppdraget hade upphört till den 12 september 2014.

24 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 24 (26) Att ett förmedlingsuppdrag är förenat med ensamrätt innebär att mäklaren normalt har rätt till provision om objektet säljs under den tid som ensamrätten varar även om mäklaren inte på något sätt har medverkat till försäljningen. Det betyder att en uppdragsgivare som säljer objektet själv eller genom någon annan mäklare riskerar att få betala provision även till den mäklare som har ensamrätt. Det innebär däremot inte att uppdragsgivaren är förhindrad att säga upp uppdraget under ensamrättstiden. Däremot kan en uppsägning under ensamrättstiden utgöra ett kontraktsbrott som kan leda till att mäklaren har rätt till skadestånd. Men mäklaren har inte rätt att kräva att få fullfölja uppdraget. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN genom att ensidigt diktera när uppdragsgivaren fick säga upp uppdragsavtalet har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Agerandet är varningsgrundande. Uppgiften om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en objektsbeskrivning innehålla uppgifter om fastighetens driftskostnader. Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 58 f.) följer att det som avses med driftskostnader är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp samt sotning. Andra exempel är tomträttsavgälder och avgifter till samfällighetsföreningar. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köparna kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Mäklaren kan däremot redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. NN har i objektsbeskrivningen angett de sammanlagda driftskostnaderna på ett schablonmässigt sätt, utan att dela upp dem på de olika kostnadsposterna. Detta innebär att spekulanterna inte har fått information som har kunnat hjälpa dem att göra en bedömning av hur driftskostnaderna skulle kunna påverka deras ekonomi vid ett köp på det sätt som lagstiftaren har avsett. NN

25 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 25 (26) kan därför inte anses ha lämnat uppgifter om driftskostnaderna i enlighet med vad lagstiftaren har åsyftat med bestämmelsen i 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen. Förseelsen är grund för en erinran. Att uppdragsgivaren själv inte kunde uppskatta de enskilda kostnadsposterna är inte grund för någon annan bedömning. Journalen Den journal som NN har upprättat saknar noteringar om att han har upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avsåg att genomföra försäljningen. Med tilltänkta köpare avses spekulanter. NN:s uppgift om att det inte fanns någon slutlig köpare saknar relevans, eftersom han har uppgett att det fanns spekulanter. Journalen saknar även en notering om att han har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning och att han har bekräftat uppdragsgivarens uppsägning av uppdragsavtalet. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Anbudsförteckningen NN har inte lämnat in någon anbudsförteckning. Han har angett att anledningen till detta var att det inte kom in något anbud på fastigheten. Den som hörde av sig ville i stället byta sin fastighet mot uppdragsgivarens. En fastighet representerar ett ekonomiskt värde. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att förslaget om byte var ett bud. NN borde ha gjort en notering om detta bud i anbudsförteckningen. NN:s underlåtenhet att upprätta en anbudsförteckning är grund för en varning. Övrigt Frågan om ritningarnas återlämnande och det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljden NN meddelas en varning för att han har underlåtit att vidta skärpta åtgärder för att undersöka affärsförbindelsen närmare, för att han inte har accepterat uppdragsgivarens uppsägning av uppdragsavtalet avseende fastigheterna A och C, för att han inte skriftligt har informerat köparna av fastigheten B om

26 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 26 (26) deras undersökningsplikt, för att han inte har noterat ett bud i anbudsförteckningen avseende fastigheten B och för att han i förmedlingsuppdraget avseende fastigheten C har underlåtit att upprätta en anbudsförteckning. I denna varning ingår en erinran för att NN har upprättat en objektsbeskrivning med bristfälliga uppgifter om gemensamhetsanläggningen avseende fastigheten A, för att han har upprättat bristfälliga journaler i uppdragen avseende samtliga tre fastigheter och för att han har angett driftskostnaderna som en klumpsumma i objektsbeskrivningen avseende fastigheten C.