Årsredovisning 2010 Eskilstuna Kommunfastigheter AB

Transkript

1 Vi är ett ledande fastighetsbolag AFFÄRSIDÉ i ständig utveckling. Genom idérikedom och nytänkande är vi ett attraktivt val för våra kunder och anställda. Med professionalism, respekt och helhetssyn säkerställer vi vårt ansvar för en trygg och hållbar framtid Årsredovisning 2010 Eskilstuna Kommunfastigheter AB

2 ORDFÖRANDE OCH VD:S ORD Vi tror på ett hållbart Eskilstuna Levande stadsdelar med god service och boendekvalitet är grunden för att motverka segregation och verka för integration. Vi planerar nya bostäder i Munktellstaden, som vi vill ska vara levande dygnet runt. Vi bygger också nya bostäder i Vakteln, mitt i city. Möten är ett av måtten på en trivsam och väl fungerande stadsdel. Vi fortsätter vårt arbete med att klimatanpassa bostäder och har påbörjat upprustningen av de bostadsområden som växte fram under och 70-talen. Det är en ekonomisk utmaning men samtidigt en möjlighet att bidra till ett hållbart samhälle med miljön i fokus. Det är angeläget att vi som kommun och som fastighetsbolag medverkar i omställningen. Men också att våra kunder engageras i arbetet och får inflytande över sitt boende och sina verksamheter. Med förtätning vill vi skapa ett bredare utbud av bostäder och öka möjligheten för våra kunder att bo kvar i sin stadsdel. Det nya affärsområdet logistik bidrar till att i och utanför kommunen ge signaler om optimism inför framtiden. Kombinationen av ett bra läge i regionen och en bransch i förändring, inte minst av miljöskäl, ställer stora krav på nytänkande. Birgitta Eriksson, styrelseordförande Hans Georg Wahlberg, vd Innehåll Årsredovisning 2010 Ordförande och vd:s ord... 2 Organisation och arbetssätt Personal... 4 Miljö- och samhällsansvar... 7 Kvalitet och säkerhet... 9 Fastigheterna Marknad, uthyrning och aktiviteter...14 Ekonomi...16 Förvaltningsberättelse Ekonomisk redovisning...20 Underskrifter...40 Revisionsberättelse...41 Fem år i sammandrag...42 Fastighetsförteckning...43 Styrelse, suppleanter och ledningsgrupp...54 VÅR ORGANISATION GER NÖJDA KUNDER VD, Ledning PERSONAL MILJÖ MARKNAD Distriktschef INFORMATION SÄKERHET Distriktschef Ekonomichef Teknikchef EKONOMI KUNDTJÄNST Driftgrupp Byggservice Projektavd. Inköp EKONOMI KUNDTJÄNST Förvaltare EKONOMI- AVDELNING TEKNIK- AVDELNING Förvaltare Årsredovisning 2010 Layout & produktion: Kommunfastighet och Intro Foto: Kommunfastighet, Intro, Ronnie Gavelin, Alice Öberg och Joakim Serrander LAG LAG LAG LAG DISTRIKT VÄST HYRESENHETEN Hyreschef AFFÄRSOMRÅDE LOGISTIK LAG LAG LAG LAG DISTRIKT ÖST 2

3 { Långsiktig styrning { Styrning under mandatperioden { Årlig styrning Invånare, brukare och kunder Målområde Strategisk inriktning Delaktighet och engagerade invånare Åtaganden Indikatorer med styrtal UTÅT OCH VAD Hållbar utveckling Goda livsvillkor God utbildningsnivå och arbete åt alla God miljö 2020 Medarbetare Hållbar tillväxt Effektiva och tydliga tjänster INÅT OCH HUR Effektiv organisation Invånarna tar aktivt ansvar Invånarna är stolta över Eskilstuna Ett tryggt och säkert Eskilstuna Ett jämställt Eskilstuna God tillgänglighet Berikande mångfald Stimulerande fritid och god folkhälsa Bra service och gott bemötande Bra förskola och goda resultat i skolan God utbildningsnivå Arbete åt alla Minskad klimatpåverkan Levande vatten Giftfri miljö Biologisk mångfald Eskilstuna - ett centrum i expansiv region Näringslivet växer Ökande befolkning i bra boendemiljö Effektiva arbetsmetoder Fungerande kommunikation Attraktiv arbetsgivare Bra ledarskap God hälsa Goda utvecklingsmöjligheter Ökad jämställdhet och mångfald Indikatorer med styrtal Ekonomi i balans Positivt resultat Ansvarsfull investeringsnivå Ansvar för pensionsskulden Åtaganden Åtaganden Åtaganden Åtaganden Åtaganden Åtaganden Åtaganden Politikdokument Professionalism, helhetssyn, respekt, tydlighet, invånar-, kund-, brukarfokus Organisationens värden Övriga bestämmelser Lagstiftning Målområden 16 Precis som kommunens övriga bolag och förvaltningar arbetar vi med måluppfyllelse enligt Vision På bilden ovan ser du en sammanfattning av vårt gemensamma styrsystem. Här finns våra målområden och våra strategiska mål samlade. Därutöver har Kommunfastighet åtaganden, som du kan läsa om efter varje avsnitt. 17 Åtagande 2010 Detta är Kommunfastighet! Kommunfastighet äger och/eller förvaltar mer än lägenheter, cirka kvadratmeter industrilokaler och kvadratmeter kommunala lokaler. Företaget har dessutom uppdraget att utveckla Eskilstuna kombiterminal och Eskilstuna Logistikpark. 4 AFFÄRSOMRÅDEN w Bostäder w Kommunla lokaler w Näringslivslokaler w Logistik Kommunfastighets verksamhet är fördelad på två distrikt, Öst och Väst, som har egna resurser för ledning, ekonomi, administration och teknik. Distrikten ansvarar för drift och underhåll, inre och yttre fastighets skötsel, vaktmästeri, städning, felanmälan och nyckelhantering. Huvudkontoret på Munktellstorget 2 har resurser för ledning av företaget, med ekonomiavdelning, teknikavdelning (med byggservice) samt stab. På samma adress ligger hyresenheten som sköter hyresadministration och uthyrning. Kommunfastighet tillhör Eskilstuna Kommunföretag AB som till 100 procent ägs av Eskilstuna kommun. 5.2 Arbetet i det nya affärsområdet för Eskilstuna Logistik växlas upp i syfte att utveckla logistikverksamheten. Organisation, ansvarsfördelning och finansiering klargörs under kvartal 1. Måluppfyllelse: Pågår enligt plan. Beslut om finansiering tas 2011, kvartal Genom att skapa effektiva arbetsmetoder samt följa verksamhetssystemet ska antalet anställda minska eller förbli oförändrat. Samtidigt ska resultatet från NKI och HKI vara oförändrat eller förbättrat. Måluppfyllelse: Målet ej uppnått. NKI serviceindex har sänkts från 82,7 procent till 80,5 procent. 1.2 Goda exempel ska ges på hur allmänhet, näringsliv och organisationer involveras i visionsarbetet. Varje nämnd och bolags styrelse ska redovisa hur visionen kon kretiseras i genomförda aktiviteter. Måluppfyllelse: Målet uppfyllt 3

4 PERSONAL Attraktiv arbetsgivare Kommunfastighets personal blir friskare för varje år. Inför 2010 var vårt åtagande att minska sjukfrånvaron till 5,0 procent. Vi landade på 4,7 procent vilket förstås känns mycket bra. 4.7 % Ett av våra verktyg för friskare personal är företags hälsovården. Vi samarbetar med Previa och utför varje år hälso profiler på en tredjedel av personalstyrkan. På så sätt kan alla anställda göra en ny hälsoprofil vart tredje år. Hälsoprofilerna följs vid behov upp med aktiviteter och seminarier på tema kost och motion eller stress hantering. Vi konstaterar att behovet av rehabilitering minskar. I stället kan vi lägga våra resurser på hälso främjande och förebyggande åtgärder som förhoppningsvis ger friskare medarbetare. För att komma till rätta med upprepad korttidsfrånvaro jobbar vi med tidig rehabilitering. Det innebär samtal och kontakt med företagshälsovård, som kan koppla in rätt kompetens vid behov. Företaget har en personalklubb som varje år ordnar aktiviteter för personalen: fiske- och skidresor, familjedagar och teaterbesök, turneringar i bowling och bords hockey, trekamp, yoga och tjejgåing. Kostnaden för företagshälsovård, personalklubb och subventionerade friskiskort är en god investering. Utbildningar Totalt 328 dagar har avsatts för olika utbildningar, 162 dagar för kvinnor och 166 dagar för män. I genomsnitt 0,9 dagar per anställd. Urval av utbildningar Modigt ledarskap Eskilstuna kommuns satsning på utbildning för alla chefer inleddes hösten 2010, med Kommunfastighets ledningsgrupp som deltagare. Utbildningen fortsätter 2011 och omfattar då samtliga chefer i kommunkoncernen. (För 2011 har kommunkoncernen rekryterat ett antal utbildningsledare, varav en är Kommunfastighets personalstrateg) Hållbar jämställdhet syftar till att ge alla invånare en så jämställd medborgarservice som möjligt. Cirka 220 personer i funktioner med kundkontakt har gått en halvdags utbildning i jämställdhet. I projektet deltar samtliga förvaltningar i Eskilstuna kommun samt Kommunfastighet. Professionell kundkommunikation för personalen på Hyresenheten. Taksäkerhet med inriktning på snöröjning för anställda som delvis har taket som arbetsplats. Antalet tillsvidareanställd per arbetsställe och kategori Huvudkontor Driftgrupp 8 7 Byggservice* Distrikt öst Tjänstemän Fastighetsarbetare ** Städare Distrikt väst Tjänstemän Fastighetsarbetare Städare Åldersstruktur Genomsnittsålder 49,5 år 49,5 år Antalet tillsvidareanställda kvinnor 176 (51%) 177 (51%) Antalet tillsvidareanställda män 170 (49%) 170 (49%) Sysselsättningsgrad för kvinnor 91,6% 91,8% Sysselättningsgrad för män 97,5% 98,4% Personalrörlighet ca 5% ca 5% Summa * I Byggservice ingår 4 tjänstemän * I fastighetsarbetare ingår två fönsterputsare 4

5 Effektivisering De senaste årens effektiviseringar har resulterat i en tajtare organisation. Det ökar kraven på personalens kompetens. Vi möter den planerade lokaleffektivisering inom kommunkoncernen genom att vikariesätta tjänster, för att ha till våra fast anställda och undvika uppsägningar. År 2010 rekryterade vi personer till 15 tjänster, och personal omsättningen ligger på fem procent. Koncernsamarbete Samarbetet inom kommunkoncernen har ökat i syfte att nå gemensamma mål. Inom personalområdet har Kommunfastighet deltagit i arbetsgrupper tillsammans med kommunens förvaltningar. Några konkreta resultat av arbetet blir klara i början på 2011 och gäller dokument om medarbetarskap och löneriktlinjer. Arbetsgruppen Medarbetarskap, har tagit fram förslag till riktlinjer för medarbetare och vad det innebär att vara medarbetare i Eskilstuna kommunkoncern. (Ett liknande dokument finns sedan ett par år och riktar sig till chefer och arbetsledare i kommunkoncernen.) Riktlinjer för medarbetarskap stöder vår målsättning med affärsmässig samhällsnytta. Arbetsgruppen Lönestrategi, har under året arbetat fram förslag till riktlinjer för löner och personalförmåner i Eskilstuna kommunkoncern. Personalträffar Vi har under året haft två träffar för samtliga medarbetare. På Lokomotivet i våras var temat Mångfald och integration. På höstkanten samlades personalen på Pingvinen i Parken Zoo för att lyssna till kommundirektören och stadsbyggnadsdirektören som pratade om hur stadsdelarna kan bli mer levande i framtiden. Åtagande Alla chefer har en chefsöverenskommelse enligt riktlinjen för chef- och ledarskap Måluppfyllelse: Målet ej uppnått. 80 procent (30 av 37 möjliga) har chefsöverens kommelse. 7.1 Förbättra ledarskapsindex från 3,8 till 4,0 i medarbetarundersökning 2010 Måluppfyllelse: Målet ej uppnått. Resultat: 3,8 7.2 Förebyggande hälsoarbete och systematiskt arbetsmiljöarbete ska användas för att minska sjukfrånvaron 2010 till 5,0 procent Måluppfyllelse: Målet uppfyllt. Resultat: 4,7 procent. 7.3 Under 2010 ska alla tillsvidareanställda ha en individuell kompetensutvecklingsplan Måluppfyllelse: Målet uppnått. 7.4 Inför varje rekrytering 2010 ska det i kravprofilen prövas om flerspråkighet är meriterande för tjänsten Måluppfyllelse: Målet uppnått. 5

6 NOTERAT 2010 PERSONAL Karin tog chansen Karin Johansson är fastighets skötare i Brunnsbacken sedan fem år. När ett vikariat blev ledigt på Hyresenheten tog hon chansen att för en tid byta arbetsuppgifter inom företaget. Jag ville prova på något annat men funderade inte så mycket på det förrän det här dök upp, säger Karin som är övertygad om att att erfaren heterna från fastighetsskötseln är till hennes fördel. Inledningsvis går hon dubbelt och hon kommer även att få en del hjälp av de andra på Hyresenheten. Modiga chefer Eskilstuna kommun har börjat utbilda samtliga chefer i Modigt ledarskap. Kommunfastighets ledningsgrupp deltog när utbildningen drog i gång på hösten. Modigt ledarskap fokuserar på vad man kan göra för att utveckla sitt ledarskap; hur man ser på arbetskamrater och omgivning och uppnår sina mål. Utbildningen fortsätter 2011, då med vår egen personalstrateg Susanne som en av utbildningsledarna. Vår hälsa Saras praktik Sara Edström studerar till kvalitets- och miljöledare och har under 15 veckor gjort sin praktik hos oss. Hon fick upp ögonen för yrket när hon jobbade som huvudskyddsombud. Jag insåg vikten av system med rutiner som gör att medarbetare mår bra och inte blir sjuka. Men också att upprätthålla rutiner så att man inte gör skador på miljön. Under praktiken har Sara tagit fram material till en kurs i miljöanpassad upphandling samt arbetat med vårt hälsobokslut. Hälsoläget på Kommunfastighet är generellt bra och lite bättre på vissa områden. Antalet långtidsfriska har blivit fler och motionsvanorna har ökat, konstaterar Sara. Träffsäkert på personalträff Mångfald och integration var tema på vår personaldag i slutet av april. Zinat Pirzadeh svensk-persisk ståuppkomiker, författare, skådespelare och debattör bjöd på träffsäkra iakttagelser och fördomar som vi både kunde skratta åt och känna igen oss i. I pausen serverades bland annat baklava, som är en turkisk delikatess gjord på filodeg, hackade valnötter, honung, socker, kryddor och rosenvatten. 6

7 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSANSVAR Som stor fastighetsägare och förvaltare av kommunala lokaler i Eskilstuna har vi ett särskilt ansvar för att arbeta för en hållbar utveckling och därmed minskad miljöpåverkan. Vi driver vår verksamhet med vetskapen att våra fastigheter påverkar miljön under hela sin livscykel. Vi är miljöcertifierade enligt ISO Det kräver att vi följer lagar och bestämmelser inom miljöområdet samt dokumenterar och redovisar vårt miljöarbete. Företaget ska ha miljöpolicy och kontinuerligt ange konkreta miljömål, men också en handlingsplan för hur policyn och målen ska uppfyllas. Och vi arbetar för ständiga förbättringar. ISO kräver att företagets miljöarbete granskas av en oberoende revisor. I Kommunfastighets fall gör BMG TRADA certifiering granskningen med regelbundna intervall. Miljöarbetet Under året fortsatte vi arbeta efter de riktlinjer och principer som följer med miljöcertifieringen, och arbetet utvecklas successivt. Till exempel har vi tagit fram nya riktlinjer gällande användning av bekämpningsmedel samt fordonstvätt. Användningen av Sunda hus miljödatabas har breddats och miljökraven på våra entreprenörer har ökat genom nya rutiner i inköpshandboken. Vi har också utbildat våra avtalsentreprenörer i Sunda Hus. De får göra listor på material som de använder vid byggnation och stämma av dessa mot databasen för att göra bästa tänkbara miljöval. På så sätt får vi en bättre kontroll över tid på vilka material som finns i våra fastigheter. Avfallshanteringen i företaget har effektiviserats genom ett tätare samarbete med Eskilstuna Energi & Miljö. I Lagersberg byggde vi tio nya miljöstationer för att boende på Borgmästaregatan och Lagrådsgatan ska kunna sortera sitt hushållsavfall; tidningar, glas, metall-, pappers- och plastförpackningar samt matavfall. I kvarteret Stövaren har soprummen försetts med biologisk bekämpning av lukt. Kärlen duschas regelbundet med särskilt framodlade bakterier som äter upp de ämnen som eventuellt orsakar obehaglig lukt. Det huvudsakliga arbetet sker dock inom energiområdet som fortsatt under året, se nedan. Skåneuppropet Vi har anslutit oss till Skåneuppropet, som är SABOs kraftsamling för bostadsföretag. Gemensamt ska vi minska vår energi användning med 20 procent från 2007 till år Närmare 100 bostadsföretag i landet har antagit energiutmaningen. Som ansluten till Skåneuppropet ska vi rapportera in uppgifter om: w Köpt energi för värme och varmvatten [kwh] (faktisk användning och normalårskorrigerat värde) uppdelat på fjärrvärme, eldningsolja, pellets, gas, fjärrkyla och övrigt. w Köpt el exklusive hushållsel till boende [kwh] w BOA och LOA (inklusive varmgarage) samt Atemp, om uppgift finns. Till vår hjälp för att leva upp till Skåneuppropets mål har vi vår driftgrupp med kunniga tekniker och ingenjörer inom ventilation, rör, el, styr och övervakning. Energieffektiviseringar 2010 I Lagersberg har vi gjort en rad energieffektiviseringar på Lagrådsgatan 14 A C. Fastigheten har fått energiglas, varm vatten mätare och renoverats med relining, en metod för att öka livslängden på avloppsstammar. Huset ska fungera som referens för framtida energi effektiviseringar. Vidare har området fått åtta nya undercentraler som ersätter det nät av kulvertar som tidigare transporterat värme till fastigheterna i Lagersberg. Det nya systemet är bättre isolerat och i längden mer ekonomiskt. Med de goda exemplen från Lagersberg har vi inlett ett projekt för att se över energiförbrukningen i Brunnsbacken. Fönster, fasader, tak, installationer med mera undersöks och besiktigas för att se om det går att minska energi förbrukningen för uppvärmning av fastig heterna och samtidigt förbättra inomhuskomforten för de boende. Fjärrvärmeförbrukning Mvh Bostäder Skolor Förskolor Servicehus Kontor

8 Balstas E-hus har anslutits till fjärrvärmenätet och Vildrosen fick nytt styrsystem och energieffektiva fläktar. På skolorna i Näshulta och Kjula byggde vi fastbränslepannor och på Gillberga skola har vi installerat värmepump för grundvattnet. Vi installerade bergvärmepumpar på skolorna i Vallby och Hällberga samt stallet i Vilsta, Balsta omsorgsboende, Sundbyholms hamn och förskolan Skiftinge Gård. Orrlidens IP och Mesta IP har numera bergvärme och solpaneler. På Skrinnarvägen 3 i Viptorp satte vi värmeåtervinning på ventilationen. Vi har också gjort vattensparande åtgärder på Marielundsgatan. Sedan några år tillbaka är fastighets ägare skyldiga att energi deklarera sina byggnader. Energideklarationen berättar bland annat hur stort energibehov en byggnad har vid normalt bruk och är ett bra verktyg för hur vi kan minska energiförbrukningen i en byggnad. Vi sätter upp anslag i alla våra fastigheter som energi deklarerats. Energital 2010 Fjärrvärme: kwh/kvm,bra Klimatkorrigerat: Förändring [%] Bostäder 131,4 130,6 131,2 0,5% (2) Skolor 119,5 116,5 121,8 4,5% (2) Förskolor 129, ,4-0,5% (2) Servicehus 110,4 114,6 115,7 1% (2) Kontor 87,2 88,8 97 9,2% (2) Totalt 123,0 121,1 125,2 3,4% El: kwh/kvm,bra Förändring [%] Bostäder 23, ,2 6,3% (1) Skolor 67,8 65,9 64,7-1,8 Förskolor 72,7 72,5 81,7 12,7 (1) Servicehus 78,6 77,3 71,5-7,5 Kontor 77,1 73,5 75 2% (1) Totalt 51,1 41,1 42,3 2,9 Anmärkningar och tidigare redovisades ej fastigheter med elvärme, nu ingår all el. 2. Fjärrvärme har ökat pga de kalla vintermånaderna. Där vi har FT & FTX har vi varit tvungna att höja inblåsningstemperaturen, samt att återvinningsgarden minskar vid lägre utomhustemperaturer. Åtagande Minskade koldioxidutsläpp från el, värme och olja med 80 procent från 2007 till och med Av detta återstår 26 procent enheter Måluppfyllelse: Målet ej uppnått. Utsläppen har ökat på grund av hög användning av spetsolja i fjärrvärmen, samt att konvertering från olja och el har utförts under senare delen av året och därför ej fått genomslag i statistiken. 4.1 Minskad koldioxidutsläppen från egna transporter med 30 procent från 2007 till och med För år 2010 innebär det en minskning med 7 procentenheter, jämfört med år Måluppfyllelse: Målet uppfyllt 4.1 En bred klimatstrategi för Eskilstuna som geografiskt område ska tas fram i partnerskap med Mälardalens högskola, näringsliv och organisationer. Utgångspunkten är kommunens medverkan i Energimyndighetens Uthållig kommun. En klimatplan utarbetas för kommunkoncernen. Måluppfyllelse: Pågår enligt plan MWh Uppvärmning Olja (4% 2010) Elvärme (0% 2010) Biobränsle (2% 2010) Fjärrvärme (94% 2010) 4.3 År 2010 ska minst 50 procent av det totala inköpsvärdet från ramavtalsleverantörer vara från företag med ett aktivt miljöarbete. Senast år 2012 ska andelen vara uppe i 100 procent. Måluppfyllelse: Målet uppfyllt 4.3 Att använda Sunda Hus vid nybyggnationer och vid minst två större renoveringar Måluppfyllelse: Målet uppfyllt 4.3 Minska/byta ut miljöfarliga kemikalier med 5 procent under 2010 Måluppfyllelse: Målet uppfyllt 4.3 Vi ska effektivisera avfallshanteringen ytterligare genom att ta fram minst tre nya rutiner. Måluppfyllelse: Målet uppfyllt. Samarbetsavtal med Eskilstuna Energi & Miljö 8

9 KVALITET OCH SÄKERHET Vi har fokuserat på kvalitetsarbetet i företaget. Internrevisorerna har utbildats i kvalitetsrevision vilket även påverkat inriktningen på de interna revisionerna. Delprocessägarna har gått en vidareutbildning där man gått igenom processledningsbegrepp och diskuterat nuvarande standard för processledningsarbete gällande bland annat processkartor, processledarens uppgifter, process mätningar och -analyser. Arbetet ska resultera i ett effektivare och mer kundorienterat arbetssätt. Vintern 2010 Vi drabbades av en extra ordinär vinter som påverkade vår verksamhet avsevärt. I början av året avsattes därför stora resurser för snöröjning, inte minst på våra fastigheter med platta tak. Vår styrgrupp träffades regelbundet för att stämma av läget, och distrikten höll samordningsmöten vid stora mängder snöfall. Information om nederbörd (prognoser från bland annat SMHI) gick ut minst en gång per vecka till samtliga arbetslag. Vi gick igenom samtliga fastigheter för att veta hur mycket snölast varje takkonstruktion klarade. Därefter sammanställdes prioriteringslistor för att kunna använda resurserna på det mest effektiva sättet. Platta tak med stor spännvidd prioriterades i första hand. Om man bedömde att snön på taken kunde vara för tung för konstruktionen, spärrades byggnaderna av i avvaktan på snöröjning. Avspärrning utfördes även där risk för snöras och istappar fanns. En arbetsgrupp bildades med personal från båda distrikten. Arbetsgruppens uppgift var bland annat att se till så att beställningarna verkligen utfördes efter prioritering av riskobjekten samt att samma information gick ut till all personal. Ramavtal finns med tre snöröjningsföretag, som arbetade för högtryck. Även vår egen personal utförde snöröjning på taken, och förutom tidigare utbildningar i taksäkerhet som hållits har vi med anledning av detta även haft en kompletterande utbildning inriktad på just snöskottning av tak. Klotter och annan skadegörelse Våra kostnader för klotter och annan skadegörelse har under 2010 minskat med drygt en halv miljon kronor jämfört med föregående år (Se figur sidan 10). Minskningen beror bland annat på arbetet inom det fastighets ägarnätverk som BRÅ Eskilstuna initierat. Kommunfastighet polisanmäler all sorts skadegörelse och arbetar förebyggande med bland annat bevakning och rondering samt övervakning av kostnader och skadehändelser och prioriterar därefter. Hållbar jämställdhet I likhet med övriga förvaltningar i kommunkoncernen deltar Kommunfastighet i utvecklingsarbetet Hållbar jämställdhet. En arbetsgrupp har ur ett jämställdhetsperspektiv tittat på hur aktiviteter för hyresgäster utformats. Gruppen har också granskat inbjudningar, företagets hemsida samt tidningen Trappuppgången. Vi har också gjort en studie för att ta reda på om det finns skillnader i servicegrad till kvinnor och män, vid felanmälan. All personal med kundkontakt, cirka 220 personer, har gått en utbildning i genuskunskap. Syftet med arbetet är att kvalitetssäkra verksamheten så att tjänster och service som vi erbjuder svarar lika väl mot kvinnors som mot mäns utgångspunkter och behov. På sikt ska Eskilstuna bli en av landets mest jämställda kommuner. Brandinformation Vi har tagit fram broschyrer med brandinformation på svenska, engelska, somaliska, och arabiska. En arabisktalande person har som ett led i sin säkerhetsutbildning gjort sin praktik hos oss. Under denna har han sökt upp hyresgäster och hållit i informationsträffar kring brandsäkerhet. Gemensamma värderingar Dokumentet Våra gemensamma värderingar ger en vägledning för hur vi inom företaget bör tänka i mötet med våra kunder och med varandra. Vi ska visa respekt och hålla vad vi lovar. Vi ska tänka på helheten, ta ansvar och vara lojala och ärliga. Gemensamma värderingar är inte bara ett sätt att stärka varumärket Kommunfastighet och skapa trovärdighet gentemot våra kunder och samarbetspartner. Det bygger också en sammanhållning mellan oss som jobbar i företaget. Ökar trygghet och säkerhet Tillsammans med Hyresgästföreningen har vi genomfört en rad trygghets- och säkerhetsvandringar i våra stadsdelar, där vi synat såväl den inre som yttre boendemiljön. Mötesplatserna i våra stadsdelar har blivit fler och de befintliga har utvecklats och stärkts. I Brunnsbacken har en helt ny stadsdelsförening sett dagens ljus och skapat en aktivare fritid för de boende. Sammantaget ger detta mer levande stadsdelar och en ökad trygghet och gemenskap för våra hyresgäster. Åtagande Upplevd trygghet och säkerhet ska öka. Resultatet i nästa NKI-mätning: de positiva svaren ska öka med minst 2 procent i affärsområde Bostad. Måluppfyllelse: Målet ej uppnått. NKI i november 2010 = 76,5 (förra mätningen = 78 procent). 2.4 Öka/skapa förståelse mellan olika kulturer. Uppnås genom att handlingsplan upprättas i minst fyra bostadsområden. Mäts genom antal aktiviteter och dess effekter. Måluppfyllelse: Målet uppfyllt 2.2 Nämndernas och bolagens arbete med jämställdhetsintegrering av sina verksamheter redovisas i jämställdhets integreringsplanerna (alla nämnder och bolagsstyrelser). Representation (antal deltagande flickor/kvinnor, pojkar/ män), Resurser (pengar utrymme och tid) och NKI/HKI (hyresgästers och personalens skattning av jämställdhet. Måluppfyllelse: Målet uppfyllt 5.3 Skapa långsiktiga utvecklingsplaner för respektive stadsdel. Planer ska upprättas och anpassas för minst sex stadsdelar. Måluppfyllelse: Målet uppfyllt. Plan upprättad för Söder och Fröslunda. Planer pågår för Brunnsbacken, Lagersberg och Munktellstaden. 9

10 NOTERAT 2010 KVALITET OCH SÄKERHET Ökad trygghet och gemenskap för seniorer Evald Ek är pensionerad frisör och en gång svensk mästare i segelflyg. Andra kanske känner igen honom från Evald Eks orkester som var aktiv i slutet av 1950-talet, med en då 13-årig Annifrid Lyngstad som vokalissa. Sedan ett par år tillbaka träffas han och de andra seniorerna på SeniorTräffen i Lagersberg. Varannan tisdag är damernas. Då får vi gubbar klara oss ändå, säger Evald och skrattar. Seniorträffen arrangerar bland annat allsång, filmvisning, och ljusstöpning och är dessutom en trygghet för äldre. Man lär känna varandra och vet att det finns någon om det skulle hända något. Vilken vinter! Vi hade en extraordinär vinter Snöröjning i början av året kostade oss uppskattningsvis 17 miljoner kronor mer jämfört med ett normalt år. Jag kan inte påminna mig om något värre, men det tillhör jobbet så vi har gillat läget. Vi har peppat varandra och försett kroppen med god energi för att orka med, säger Tommy Grankvist i lag 210 i Skogstorp. Vårt dotterbolag Torshälla Fastighets AB hyrde in tio man som under sex veckor skottat tak. Lika många av företagets egna har under tolv veckor röjt snö på mark och vägar. Kostnader för skadegörelse och klotter (anges i tkr) Brandsäkert i granen Inför julhelgen satsade Kommunfastighet extra brandsäkerhet. Hyresgästerna fick julkort med säkerhetsinformation kring levande ljus och fungerande brandvarnare. Korten har även hängt i dekorativa julgranar som vi låtit tillverka och ställt ut på Mötesplatserna i Skogsängen, Fröslunda, Bellmansträff och Träffpunkten. Språkundervisning i Brunnsbacken Inom projektet Levande Stadsdelar bedriver Brunnsbackenföreningen svenskundervisning i sina lokaler på Ådalsvägen. Gun-Britt Evertsson är den pensionerade småskolläraren som gjort comeback i pedagogikens tjänst, och nu lär ut svenska till invandrare i Brunnsbackenföreningen. Jag trodde att det skulle bli jättesvårt, eftersom alla andra talar kurdiska eller arabiska. Men man får använda armar och ben om man inte har bilder att utgå ifrån. Gun-Britt ger dem läxor med efterföljande förhör. När vi kommer på besök är det namn och ursprung på månader och dagar som står i fokus. 10

11 FASTIGHETERNA 2010 Bostäder Energieffektiviseringar I Lagersberg har vi gjort en rad energieffektiviseringar i en fastighet. Huset ska fungera som referens vid effektiviseringar i andra bostadsområden. Bland åtgärderna kan nämnas energiglas, varmvattenmätare, kakel och klinker i badrum samt relining, en metod för att öka livslängden på avloppsstammar. Vision för Lagersberg och Brunnsbacken I en workshop tillsammans med stadsbyggnadskontoret har vi tagit fram en vision för Lagersberg i syfte att göra stadsdelen mer attraktivt. Den omfattar ny gatudragning, förtätning, plan för grönytor och olika åtgärder som ska stärka identiteten. Bland annat planeras en ny träningslokal med bastu, ett servicecenter med matlag, datorstöd och hjälp med till exempel översättning. Liknande planer finns för Brunnsbacken. Vi kommer här att öppna ett servicekontor som bland annat ska ge information kring boende på svenska, arabiska, somaliska och engelska. Man ska också kunna få hjälp med kopiering och liknande. Mötesplats Söder och Fröslunda Vi har byggt om det före detta biblioteket i Skogsängen samt en butikslokal i Fröslunda centrum. På höstkanten öppnade sedan två nya mötes platser: Mötesplats Söder respektive Fröet. Här kan boende i området fika, låna böcker och dator och få samhällsinformation. Föreningar kan också boka lokalerna för sammankomster. Kommunfastighet är en av aktörerna på mötesplatserna tillsammans med bland annat Hyresgästföreningen och Kultur och Fritid. På Mötesplats Söder har även Hemvården Tunafors matlag på vardagar. Fröslunda På Slånbärsvägen i Fröslunda har vi byggt en mattvättstuga som ska underlätta för hyresgästerna när de behöver tvätta stora och tunga mattor. Gamla Fröslundaskolan har fått nya hyresgäster i form av Internationella Engelska Skolan. Minska energikostnader Ett arbete pågår för att sänka energikostnaderna i Brunnsbacken, Viptorp, Skogsängen och Fröslunda. På Hästskobacken 6 har vi installerat värmepumpar som återvinner värme ur frånluften och förvärmer tappvarmvattnet till fyra höghus. Näringslivslokaler Generellt sett märker vi av en återhämtning inom näringslivet med ökad efterfrågan på kontor och industrilokaler med en ökning av hyresintäkterna som följd. Trots den stränga vintern som innebar extraordinära åtgärder och kostnader har vi genomfört i stort sett all planerade underhålls arbeten på våra näringslivs fastigheter. Munktellstaden Utvecklingen av Munktellstaden fortsatte under Scenkonst Sörmland är ny hyresgäst i byggnad 511 (före detta Sméjournalen med flera). Beslut har tagits om att starta en förstudie för en större ombyggnation av fastigheten, med syfte att förändra och skapa nytt innehåll i huset. Vi har också tagit första steget mot att tömma fastigheten där bland annat C E Johansson har haft sin verksamhet. Målet är att riva fastigheten för att ge plats åt nya bostäder. En ny detaljplan som gör det möjligt att bygga bostäder i Munktellstaden håller på att tas fram, och väntas bli klar under Munktellstorget 2 är en av de attraktiva fastigheterna i vårt bestånd och lockar ständigt nya hyresgäster. Vi har fortsatt förädlingen av ytorna i huset och fortsatt med satsningen på energieffektivitet och på inomhusklimatet. I samarbete med kommunens Vuxenförvaltning har vi även startat caféverksamhet på bottenvåningen. Här kan man fika eller äta lunch men även få smörgåsar levererat till sin våning i samband med möten och andra sammankomster. Kvarteret Vakteln I centrum bygger vi 45 nya hyresrätter i kvarteret Vakteln. De byggs med den senaste tekniken och miljöns bästa i tankarna. Vi har bland annat jobbat med bättre energiåtervinning. Lägenheterna kommer att vara klara för inflyttning 1 september

12 FASTIGHETERNA 2010 Kommunala lokaler Detaljplanarbete för äldreboende I Brunnsbacken pågår detaljplanearbetet för det nya äldre boendet. Planerad byggstart halvårsskiftet Vi har under året haft workshop med representanter från hyresgästföreningen, kommunala förvaltningar, Kommunfastighet, kommunala pensionärsrådet och boende i området. Tanken är också att en av fastigheterna i Brunnsbacken byggs om till trygghetsboende. På uppdrag av Eskilstuna kommun har följande utförts: Eskilstuna stadsbibliotek Efter en rad mindre förändringar inne på Eskilstuna stadsbibliotek håller vi nu på att bygga en förbindelse mellan biblioteket och stadsarkivet, som sedan något år tillbaka ligger i den tidigare brandstationens gymnastikhall. Förskolor och skolor Två förskolor i Stenby och Odlaren blev klara för inflyttning Dessutom togs första spadtaget för en ny förskola i Berga, som ska stå klar våren Tidigare Årby lågstadium har byggts om och är nu nya lokaler för Hela-skolan en träningsskola för personer med autism och autismliknande störningar. Skolan var klar för inflyttning lagom till höstterminen. Teknikcollege Mälardalens lokaler på Smedjegatan har anpassats. Skolan har bland annat fått en helt ny entré samt nya teorisalar. Äldreboenden Äldreboendet Måsta Äng blev klar för inflyttning och invigdes i juni Logistik Det nya affärsområdet Logistik ansvarar för driften av Eskilstuna kombiterminal i Folkesta. Vi har även i uppdrag att leda utvecklingen av Eskilstuna kombiterminal och Eskilstuna Logistikpark i Kjula. Målet är att utveckla Eskilstuna till att bli en ännu större aktör på logistikmarknaden. Eskilstuna kombiterminal Vid kombiterminalen hanteras trailers och containers, loss/last från tåg till bil för vidare distribution inom regionen. Det senaste året har vi byggt närmare meter järnvägsspår, varav hälften är elektrifierade samt hårdgjort ytor på över kvadratmeter. Ett nytt kontor för driftspersonalen är uppfört med färdigställande under februari. En större lastbilsparkering med servicebyggnad (wc/dusch), belysning, uttag för motorvärmare och staket är anlagd i anslutning till infarten på terminalen. Projektering pågår för nästa etapp som planeras färdigställd hösten 2011, då blir överlämningsbangården fullt utbyggd vilket innebär att vi kan ta emot heltåg utan omväxling. Kombiterminalen har det senaste året ökat sin volym med procent och genomför i dag drygt lyft räknat på årsbasis. Målet är en öppen, rationell och kostnadseffektiv samt kund- och miljöanpassad kombiterminal med servicetjänster. Eskilstuna Logistikpark Logistikparken i Kjula består av cirka 300 hektar exploaterbar yta. Här har vi tänkt att bygga lagerhus, nya spår och en biobränsleterminal som ska betjäna Eskilstuna Energi & Miljö med bränsle. Tre trafikslag kommer att sammanflätas i området; motorväg, tåg och flyg. Vi har för avsikt att under 2011 bygga industrispår ner i området från Svealandsbanan fram till flygplatsvägen samt en överlämningsbangård på 750 meter. 12

13 NOTERAT 2010 FASTIGHETERNA Ett bättre Brunnsbacken Om allt går som vi har planerat så sätter vi spaden i backen för ett nytt äldreboende i Brunnsbacken sommaren Under året som gått har vi haft workshops bland annat med boende och verksamma i området och även presenterat den nya detaljplan. Den medger en upprustning av utemiljön och förbättrad service, bland annat genom en ny restaurang som kommer vara tillgänglig även för boende i Brunnsbacken. Spår en ljus framtid inom logitik Under året har vi fortsatt arbeta för Eskilstuna som logistikstad. Vi har utfört en kraftig utbyggnad av spår och terminalområde på kombiterminalen i Folkesta, där det nu är möjligt att köra in med långa godståg. Vi har också för avsikt att bygga 750 meter långa järnvägsspår i Eskilstuna Logistikpark och göra det möjligt att ansluta till Svealandsbanan. Det arbetet hoppas vi ska komma igång under Goda grannar i levande stadsdelar Goda grannar är en bidragande orsak till att våra stadsdelar blir levande. På Lagrådsgatan i Lagersberg bor Dagmar och Karl-Gustaf Karlsson grannar med Galal Faris, hans hustrun Jian Salahi och deras fyra barn. Jag ser på Dagmar och Karl-Gustaf som om de vore mina egna föräldrar, säger Galal när vi slår oss ned i familjens vardagsrum. De umgås inte dagligen men pratar ofta och hjälps åt att hålla snyggt på gården och i sopsorteringen. Sedan brukar du berätta för oss vad som händer i området, säger Dagmar och vänder sig mot Galal. Galal och Jian bjuder gärna sina kära grannar på delikatesser från hemlandet. Till exempel kurdiska dolmar och Kofta, ett slags köttbullar av lammfärs. Det är väldigt ovanliga smaker. En annan skulle aldrig kunna laga det, säger Dagmar och skrattar. Enklare att tvätta mattor i Fröslunda I Fröslunda har vi öppnat en ny tvättstuga för mattor. Tvätten består av ett stort våtrum med höga trösklar, en lång borste med slang kopplad till en blandaren och en fläkt med avfuktare. Här finns också en motordriven torkställning som kan sänkas ända ned till golvet. Vi har sett ett behov av ett utrymme där man enkelt kan tvätt större mattor, men hittills har det inte funnits några alternativ, berättar Anne Nordström på distrikt Väst. 13

14 MARKNAD OCH UTHYRNING Uthyrning Uthyrningsgraden har legat ganska stabil under året och slutade vid 2010 års utgång på 98,4 procent. 98,4% Vid två tillfällen har vi genomfört mäklarvisningar i Lagersberg, Brunnsbacken och Hållsta och även gjort en del marknadsföring för seniorboende; riktat mot plus 55. En nyhet är retroaktiv köpoäng för befintliga hyresgäster. Vi har även förbättrat hemsidan när det gäller sökning på lägenheter. På hemsidan finns också ett verktyg som gör det möjligt att översätta sidans innehåll. Vi har medverkat vid den årliga studentmässan på Mälardalens högskola samt Mälarbåten där vi informerade om vår och kommunens logistiksatsning. Nya hyresrätter i Kvarteret Vakteln Många aktiviteter har handlat om de 45 nya hyresrätterna som vi håller på att bygga i kvarteret Vakteln. Under året har vi genomfört en stor marknadsföringskampanj med annonser i butiks monitorer på Ica Ekängen, i lokaltidningarna och i tågtidningen Kupé. Vi har producerat radioreklam, haft egna skyltfönster i centrum med reklam och medverkat på Gör ditt boende bättremässan på Munktellarenan tillsammans med Torshälla Fastighets AB och deras nya byggprojekt Holmen. I december hade vi Öppet hus för intresserade av Vakteln. Vi informerade om boendet, visade upp vilka tillval som fanns för färg på vägg och kakel och gav möjlighet att teckna kontrakt. Ett 30-tal kom på visningen som resulterade i närmare tiotalet kontrakt. Övriga aktiviteter Kommunfastighet är med och arrangerar en rad olika aktiviteter i våra stadsdelar. Till exempel har vi i samarbete med polis och Brottsförebyggande rådet (BRÅ) haft bostadsmöten på tema trygghet. Andra bostadsmöten hade tema miljö och källsortering. Vi har också gjort trygghets vandringar både utomhus och i inomhusmiljöer. Vid flera tillfällen har vi haft möte med näringslivskunder, till exempel företagarna i Fröslunda Centrum. I samarbete med Hyresgästföreningen har vi arrangerat miljökväll i Fröslunda, pysselkväll för barn i Brunnsbacken, miljödag med grillning i Hällby samt resa till Furuviks djurpark. I maj var vi med och bildade Brunnsbackenföreningen, som ska skapa en meningsfull fritid och en naturlig mötesplats för boende i Brunnsbacken. 14 Föreningen har bland annat ordnat musikgympa, svenskundervisning och barnaktiviteter. Föreningen ligger även bakom arrangemanget Mångkulturell jul. I Lagersberg har vi öppnat en bytesbod där man kan lämna in saker man inte längre vill ha, och ta med sig något annat hem. Stadsdelsdagar i Fröslunda, Skogsängen, Brunnsbackendagen och Viptorp i maj. Lagersbergsdagen sammanföll med firandet av Lagersbergsskolan som fyllde 40 år i början av september. Kommunfastighet är en samarbetspartner i Eskilstuna Friidrotts aktivitet Sommarkul. Det vänder sig till barn och ungdomar i åldrarna 7 18 år. Över 900 barn samt föräldrar och anhöriga deltog under tio sommarveckor i idrottsaktiviteter, resor, kulturupplevelser med mera. Aktiviteterna har varit förlagda till Lagersberg, Råbergstorp, Fröslunda, Brunnsbacken, Skogsängen, Viptorp, Nyfors, Årby, Ärsta, Skiftinge, Torshälla och Slagsta. Mångkulturella En fest för alla har blivit en populär tradition i Fröslunda. Förra året kom cirka 250 personer som fick ta del av kultur, mat och musik. Vi har firat jul och midsommar i våra stadsdelar, haft äggjakt, grötkväll och julpyssel och andra aktiviteter kring svenska högtider. I exempelvis Fröslunda firade vi advent på torget och i Brunns backen arrangerades Mångkulturell jul för andra året i rad. I vår lokal Fönstret i Skogsängens centrum hängde under december en adventskalender i jätteformat. Bakom de 24 luckorna har det funnits frågor, med svar kopplade till Mötesplats Söder, där de tävlande kunde vinna priser. Generationsprojektet syftar till att få unga och gamla att träffas och umgås över generations gränserna. Barn och pensionärer har under året gjort en gemensam resa till Sagostigen. Är man plus 55 år kan man ta del av aktiviteter som seniorerna i våra stadsdelar arrangerar. Till exempel allsång, ljusstöpning, filmvisning, och olika föreläsningar. Vi har upplåtit lokaler till SeniorTräffen i Lagersberg och i Brunnbacken umgås man på BellmansTräffen. Seniorrådet i Fröslunda lånar också lokaler av oss. De har dessutom en övernattningslägenhet som de kan hyra ut till besökande vänner och anhöriga. Förmånskortet delas ut till våra hyresgäster. Det är giltigt ett år och ger rabatter och andra erbjudande till ett tjugotal olika företag. Till exempel taxi- och bensinbolag, skomakare och optiker, café och konditori samt företag inom träning och hälsa. Mötesplatser Vi har varit med och invigt Mötesplats Söder i Skogsängens Centrum och Fröet i Fröslunda. På Mötesplatserna kan boende i stadsdelen bland annat låna böcker och dator, läsa tidningar, fika och få samhällsinformation. Liknande mötesplatser finns också i Lagersberg och Nyfors och här samverkar bland

15 andra Hyresgästföreningen, Kultur och fritid, Vuxenförvaltningen och Kommunfastighet. Information Våra nyhetsbrev med aktuell boendeinformation utkommer minst fyra gånger per år till hyresgästerna i Brunnsbacken, Fröslunda, Lagersberg, Skogsängen, Viptorp samt boende i kvarteret Vildsvinet. Dessa nyhetsbrev delas ut i brevlådorna och finns även på vår hemsida. Tidningen Trappuppgången ges ut av Eskilstuna kommunföretag AB två gånger per år och speglar de olika bolagens respektive verksamheter ur ett kundperspektiv. Under 2010 utkom tidningen i slutet av maj och slutet av oktober. I slutet på året påbörjade vi arbetet med en boendefilm, i samarbete med Svenska för invandrare (SFI). Filmen ska ge nyanlända enkel vägledning när man söker bostad hos Kommunfastighet. Vi har satt upp bildskärmar på Hyresenheten samt på respektive distrikt för att ge våra kunder och besökare information om lediga lägenheter, underhållsarbeten och liknande. NOTERAT 2010 MARKNAD OCH UTHYRNING Förmåner på ett litet kort Vårt förmånskort delas ut till samtliga hyresgäster. Det är giltigt ett år och ger rabatter och andra erbjudande till ett tjugotal olika företag i Eskilstuna. Till exempel taxi- och bensinbolag, skomakare och optiker, café och konditori samt företag inom träning och hälsa. Nya platser för möten Det var många som ville vara med vid invigningen av Eskilstunas nya mötesplatser, Mötesplats Söder i Skogsängens centrum och Fröet i Fröslunda. Kommunfastighet är en av flera aktörer på mötesplatserna, där man kan låna böcker, läsa tidningar, använda dator, spela spel, rita med mera. Lekfullt i djurparken Kommunfastighet har flyttat in på Parken Zoo och till den nya attraktionen Ordköping. Här i Kalle Kunskaps värld ligger Lilla Bo som vi själva fått vara med att utforma. Lilla Bo är en större lekstuga med kök och möbler samt en kiosk där barnen kan gå in och leka. Under säsongen har vi också rekryterat egna sommarjobbare till Lilla Bo. 15

16 EKONOMI Hit går hyran Visste du att mer än en fjärdedel av varje hyreskrona hos Kommunfastighet går till reparationer och underhåll. Kolla tårtan intill så ser du var de andra delarna tar vägen.!"#$%&'(')*+,-.'/$%#*0,-.1$%#* Fastighetsskötsel 12,1% Reparationer 5,2% Underhåll 19,9% Värme 14,2% El 4,6%!"#$%&'(##)*(#'+, -'."/"$01'/, 213'/&4++, 56/7', 8+, 5"9'1, <"#$%&'(##)"9,0B&,*;/,07)0#(1, C37?1?#(/"$01, C;#)/?;1?1%"/, Vatten 4,5% Övr förbrukning 4,3% Försäkring o övr riskkostn, hyresgästmedel, fastighetsskatt och övr omkostn 7,2% Administration 7,8% Avskrivningar 9,5% Räntor 10,7% -61(0/, Åtagande Uthållig stabil ekonomi ska uppnås genom att Soliditeten ska vara 20 procent år 2011 Måluppfyllelse: Pågår enligt plan Den uthålliga vinsten på Bostad ska vara 4 procent, Näringslivslokaler 4 procent samt Kommunala lokaler 3 procent Måluppfyllelse: Målet ej uppnått. Bostäder 2,4 procent, Näringslivslokaler 3,7 procent och Kommunala lokaler 0,6 procent. Direktavkastning på totalt kapital 2010: Bostäder 6,2 procent och Näringslivslokaler 8,2 procent Måluppfyllelse: Målet delvis uppfyllt. Bostäder 5,4 procent och Näringslivslokaler 8,9 procent 8.1 Lokalrevisioner vid samtliga förvaltningar ska genomföras för att minska lokalkostnaderna. Målet är att ge förslag på hur kvadratmeter, varav kvadratmeter i externa lokaler, kan frigöras. Måluppfyllelse: Ej påbörjat. Kommunens Specialist och uppdrag ansvarar för målet. 16

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Innehåll förvaltningsberättelse koncernresultaträkning koncernbalansräkning kassaflödesanalys för koncernen moderbolagets resultaträkning moderbolagets balansräkning kassaflödesanalys för moderbolaget tilläggsupplysningar noter, gemensamma för moderbolag och koncern Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Eskilstuna Kommunfastigheter AB, org. nr , får härmed avge förvaltningsberättelse över verksamheten år Styrelse, verkställande direktör och revisorer: Ordinarie ledamöter Birgitta Eriksson,ordf (mp) fr o m Benny Karlsson, 1:e vice ordf (s) fr o m Torgny Zetterling 2:e vice ordf (m) Karin Ingelson (m) Aino Blomgren (s) fr o m Ewa Törnberg (mp) fr o m Roja Mahmoudi (v) fr o m Adam Marttinen (sd) fr o m Ann-Mari Norberg (kd) fr o m Alf Egnerfors, ordf. (s) t o m Emeli Lanninge, 1:e vice ordf (s) t o m Marianne Andersson (s) t o m Mohammad Deravian (s) t o m Magnus Karlsson (v) t o m Owe Kling (fp) t o m Thomas Ohlsson (c) t o m Suppleanter Aza Safari (s) fr o m Marianne Andersson (s) fr o m Alf Karlman (mp) fr o m Magnus Karlsson (v) fr o m Bertil Andersson (m) Owe Kling (fp) fr o m Thomas Ohlsson (c) fr o m Pamela Norberg (s) t o m Jessica Gustafsson (s) t o m Roja Mahmoudi (v) t o m Maria Buco (fp) t o m Ulla Hallin (kd) t o m Abdirizak Hussein (s) t o m Fackliga representanter Ingevi Bengtsson (Kommunalanställdas förbund) Gerd Sahlberg (SKTF) Verkställande direktör Hans Georg Wahlberg Revisorer KPMG AB, huvudansvarig Stefan Tärnell, auktoriserad revisor Lekmannarevisorer Marianne Jonsson (s) Suppleant Leif Jilsmo (m) Organisation Eskilstuna Kommunfastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Eskilstuna Kommunföretag AB som ägs av Eskilstuna kommun. Eskilstuna Kommunfastigheter AB äger till 100% Torshälla Fastighets AB. Ägardirektiv Arbetet med uppfyllande av ägardirektiv samt uppdrag/åtaganden i kommunens årsplan genomsyrar hela verksamheten. I allt väsentligt är ägarens direktiv för år 2010 uppfyllda. För detaljerad information hänvisas till redogörelse i den tryckta årsredovisningen. Investeringar och förvärv av fastigheter Torshälla Fastighets AB har under hösten 2010 förvärvat aktierna i Samanipi Fastighets AB för tkr. Bolaget äger fastigheten Muraren 2. Bolaget kommer att fusioneras med TFAB under Under året avslutade investeringar har gjorts i byggnader med tkr (9 670 tkr), markanläggning 131 tkr (479 tkr), mark tkr (2 403 tkr), markinventarier 627 tkr (1 288 tkr) byggnadsinventarier tkr (0 tkr), inventarier, verktyg och installationer tkr (1 580 tkr) samt pågående nyanläggningar tkr (6 272 tkr). Totala investeringar under året uppgår till tkr ( tkr). Mark har avyttrats för tkr. Förvärv av fastigheter Förvärv av mark i våra bostadsområden från Eskilstuna Kommun. Brunnsbacken tkr och Lagersberg tkr. Försäljning av fastigheter Försäljning av mark till Eskilstuna Kommun. Del av Samariten 13 för 400 tkr och Fröslunda 1:23 för tkr. 17

18 Om- och tillbyggnader moderbolaget Avslutade investeringar: Samariten 13, omb till särskolan Tillskäraren 2, omb tvättstugor Vildsvinet, ventilation tvättstuga Högvakten 1, mötesplats söder Hattmakaren 2, installation hiss Örtagården 24, lösullsisolering Örtagården 26, lösullsisolering Örtagården 27, lösullsisolering Öskaret 19, lösullsisolering Ärla-Åstorp 1:135, lokal hemvården Häggen 1, radiatorer Hornet 1, värmeåtervinning Pågående investeringar: Vakteln 6, nybyggnad bostäder Hattmakaren 2, hiss Hornet 1, hiss Hornet 2, energibesparing Hornet 4, hiss Hällberga 5:66, inst värmepump Högvakten 1, energibesparing Lagboken 3, provhus energibesparing, undercentraler, miljöhus mm. Talangen 2, ombyggnad till vuxenförvaltningen Brunnsbacken, energibesparing Brunnsbacken, förstudie äldreboende Om- och tillbyggnader Torshälla Fastighets AB Avslutade investeringar: Staren, Markarbete etapp 2 Pågående investeringar: Torshälla 4:44, Nybyggnation Gevaldigern 33, Elkonvertering Kognevägen 17, Elkonvertering Matrosen 21, Värme & ventilation Snickaren 18 bostäder, Ventilation Krögaren 10, Glashytta Postiljonen 4, Magasinet Förändringar av bostadsbeståndet Antal lgh yta tkvm Likviditet / soliditet Likvida medel, inklusive saldo från koncernkonto, uppgår för koncernen vid årets utgång till 191 mkr (217 mkr). Soliditeten beräknat som summan av obeskattade reserver och eget kapital i förhållande till balansomslutning uppgår till 19,3 % (18,9%). Resultat för koncernen Resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgår för affärsområde bostad till tkr ( tkr), näringslivslokaler tkr (6 200 tkr), logistik 302 tkr (0) och kommunala lokaler tkr (6 813tkr). Såväl ingången som avslutet av 2010 har präglats av höga kostnader för kall och snörik vinter. För att möta de höga kostnaderna för bl. a skottning av snö från tak samt ökade värmekostnader har underhållet minskats för alla affärsområden. För affärsområde bostad medförde hyresförhandlingen 2010 en hyreshöjning fr o m med 1,6%. Ett fortsatt lågt ränteläge har gynnat affärsområdet. Affärsområde bostad har även tillgodogjorts reavinst från försäljning av mark i Fröslunda. För affärsområde näringslivslokaler har ett fortsatt lågt ränteläge medfört ett positivt resultat. Nettoresultat för koncernen uppgår till tkr ( tkr) Sammanträden Styrelsen har hållit 10 protokollförda ordinarie sammanträden under Organisationsanslutningar Företaget är medlem i: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag KFS - Arbetsgivarorganisation för de kommunala fastighetsbolagen HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening u p a Verksamhet Uthyrningssituationen har under 2010 varit tämligen stabil. Uthyrningsgraden är under 2010 mellan 98,3-98,5%. Uthyrningsnivån för industrilokaler och kommersiella lokaler är god, med på sikt fortsatt efterfrågan. Förväntningar avseende den framtida utvecklingen Allmänt Vår organisation anpassas successivt för en ökande mångfald. Kanaler för kommunikation förnyas genom tex. lokala mötes platser och nära hyresgästservice. Eskilstunas befolkningsökning kan komma att påverkas av en minskad invandring. Miljöfrågorna kommer än mer i fokus och blir en synlig del av Kommunfastighets identitet. Trygghet och säkerhet är centrala frågor för både boende och verksamheter. Konjunkturutvecklingen för Eskilstuna är fortsatt osäker och andelen arbetslösa hög. Affärsområde bostäder Genom projektet Hem för miljoner har genomlysning av bostadsområdena skett och långtidsplan för underhåll och eventuella investeringar dokumenterats. Miljonprogrammets fastigheter står inför genomgripande åtgärder. Installationer förnyas parallellt med att utföra energisparåtgärder. Ambitionen är att samtidigt genomföra tillgänglighetshöjande åtgärder som installation av hissar och rymligare badrum. Möjlighet att göra bostadskarriär i sin egen stadsdel kommer att efterfrågas. Efterfrågan inom affärsområdet är stabil, men främst på små och större lägenheter. Cirkulationen på bostadsmarknaden, där 30- och 40-talister byter ut sina villor mot lägenheter fortsätter. Bostäder anpassade för äldres behov samt fokus på allmän tillgänglighet är fortsatt viktigt. 18

19 Planering för nybyggnation i Munktellstaden-stadsdel väster fortsätter för att möjliggöra attraktiva, centrala och levande stadsmiljöer. Det finns intresse av nybyggnation inom Torshälla, flera lämpliga tomter finns som skulle kunna förtätas. Planerna på nybyggnation av bostäder inom Kv 4:44 (Holmen) fortskrider. Arbetet med detaljplan pågår. Affärsområde kommunala lokaler De kommunala verksamheterna fortsätter att effektivisera, vilket ger ett minskande lokalbehov. Andelen äldre ökar för att kulminera om år. Samverkan med berörda parter fortsätter för att utveckla bra seniorboenden, trygghetsboenden och särskilda äldreboenden. Under 2011 kommer projektering att inledas för ett nytt äldreboende i Brunnsbacken. Affärsområde näringslivslokaler Utveckling av Munktellstaden fortsätter. Formerna för en större mötesarena utarbetas. Affärsområde logistik Arbetet med etablering av Eskilstuna logistikpark fortsätter. Stora krav kommer att ställas på marknadsföring av Eskilstuna som logistikstad, i en bransch under förändring. Fastighetsvärden Med utgångspunkt från att åsatta taxeringsvärden skall motsvara 75% av fastighetens marknadsvärde, kan vi vid jämförelse med bokförda värden konstatera ett betryggande övervärde. Risk för nedskrivning föreligger således ej. Möjligheter och risker Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy och systematisk kreditbedömning. Samtliga fastigheter är fullvärdeförsäkrade. Känslighetsanalys Nedan följer en tabell som visar hur resultatet påverkas på helårsbasis av en förändring på ett antal faktorer. Förändring Resultatpåverkan helår, Mkr Hyresförändring bostäder 1% 3,2 Förändring vakansgrad bostäder 1%-enhet 3, 1 Hyresförändring kommersiella lokaler 1% 0,8 Hyresförändring kommunala lokaler 1% 5,2 Förändring driftkostnader 1% 6,9 Underhållskostnader 1,2 Förändring av snittlåneräntan 1%-enhet 13,8 Finansförvaltning 2010 har präglats av en stabilisering på finansmarknaden. Marginalerna för lån har varit fortsatt hög. Tack vare att en betydande andel av räntorna bundits under tidigare period med lågt ränteläge har räntekostnaderna även för 2010 varit fortsatt låga. De statliga räntebidragen är marginella. Genomsnittlig ränta på bolagets låneportfölj var för 2010 ca 3,2 %, samma som Som alternativ till traditionell räntebindning har bolaget använt ränte-swap som instrument. En flexiblare lösning varigenom vi uppfyllt kraven i vår finanspolicy. Vid årets utgång uppgick swapvolymen till 150 mkr, bestående av 2 st avtal där rörlig ränta bytts till bunden. Osäkerheten på finansmarknaden medför dock att denna policy bör omprövas. Hyresförluster Antalet outhyrda bostadslägenheter var , 99 st (94 st). Hyresförlusterna för vakanta bostäder uppgår till ca 6,5 mkr (6 mkr). Likviditet / soliditet Likvida medel, inklusive saldo från koncernkontot, har under året uppgått till i genomsnitt 98 mkr (64 mkr). Vid årets slut uppgår de likvida medlen till ca 178 mkr (199 mkr). Balanslikviditeten, dvs förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder, uppgår till 61 % (67 %). Soliditeten, beräknad som summan av obeskattade reserver och eget kapital i förhållande till balansomslutning uppgår till 21,7% (21,2%). Externa hyreskostnader Ersättning för inhyrning av externt ägda lokaler har erlagts med tkr ( tkr) och ingår i rörelsens kostnader. Hyresförhandlingar Resultatet av hyresförhandlingen för år 2010 med Hyresgästföreningen, gav en höjning för bostadshyror from. 1 mars med 1,6 %. Resultat 2010 Redovisat resultat uppgår till tkr ( tkr). Vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel, kronor , varav årets vinst utgör kronor , fördelas enligt nedanstående förslag. Styrelsen anser att den nedan föreslagna utdelningen, såväl som övriga redovisade vinstdispositioner, är försvarliga såväl på bolags- som koncernnivå med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens egna kapital och med hänsyn till bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Bolagets och koncernens förutsättningar att genomföra framtida, för verksamheten nödvändiga, investeringar kvarstår. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap. 3, 2-3 st. (försiktighetsregeln). Utdelning kr (3,77/aktie) Till nästa år överföres Summa Utdelningen kommer att utbetalas dagen efter ordinarie bolagsstämma. Av koncernens fria egna kapital tkr, föreslås ingen överföring till bundna reserver. 19

20 EKONOMISK REDOVISNING Koncernresultaträkning Not Nettoomsättning 1 Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Statliga bostadsbyggnadssubv (Räntebidrag) Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets vinst