Uthyrning av ägda bostäder

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr: 494 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Uthyrning av ägda bostäder Nya regler för en ändrad uthyrningsmarknad Författare: Louise Pergament Stockholm 2010 Handledare: Hans Lind

2 Master of Science thesis Title: Letting of owned houses New rules for a change in rental market Author Louise Pergament Department Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number 494 Supervisor Hans Lind Keywords Letting, rental housing market, owned housing market, Swedish housing market Abstract The housing market in Stockholm has for a long time been defective and is not able to take advantage of the massive immigration. The queues to get a rental apartment are growing and the co-operative apartments prices are rising. The initially good idea of utility-value rents for both rental apartments and for rental of co-operative apartments has now led to a market in a major imbalance. Letting of owned homes, as co-operative apartment, ownership apartments and small houses have for years been an uncertain element for private individuals who wish to lease their apartment in first-or secondhand. For cooperative apartments and ownership apartments the rents should be set to a reasonable amount, which should be equal to a rental apartment which belongs to the social housing. The rents can up to one year after the rents been charged be examined in court, if the board considers that an unreasonable rent has been charged the owner will have to repay. In several countries in Europe and in the United States it is free pricing for leasing of own homes. To increase the mobility and allow more people into the slow housing market some rules need to be modernized. More freedom in pricing for rental of owned homes the more people will probably lease partial or entire homes. In this way, two independent rental markets will be created. One rental market where the local authority and private landlords set the rents according to the negotiations and the rents regulation. The other rental market would be created by letting of owned homes, such as co-operative apartments, ownership apartments and small houses that are owned by private individuals. In this market it would be free pricing of rental apartments which means that supply and demand decides the price of the rent. This would create more rental opportunities and create more accommodations. The person who owns an apartment can lease it at a price where some private costs like repairs are covered and not be afraid that wrong rents are taken which can lead to repayment. A person who is looking for an apartment in Stockholm today is redirected to an abnormal queue or chooses to buy a contract on the black market, can instead rent a cooperative apartment from someone that has no use for the apartment at the moment. 2

3 Examensarbete Titel: Uthyrning av ägda bostäder Nya regler för en ändrad uthyrningsmarknad Författare Louise Pergament Institution Institutionen för fastigheter och byggande Avd. för bygg- och fastighetsekonomi Examensarbete nummer 494 Handledare Hans Lind Nyckelord Uthyrning, Hyresmarknad, Ägarmarknad Sammanfattning Stockholms bostadsmarknad har länge varit bristfällig och klarar allt sämre av att ta tillvara på den kraftiga inflyttningen. Köerna för att få en hyresrätt växer samtidigt som bostadsrättspriserna ökar. Den från början fina idén om bruksvärdeshyror för både hyresrätter och för uthyrning av bostadsrätter har nu lett till en marknad i kraftig obalans. Uthyrning av ägda hem, som bostadsrätter, ägarlägenheter och småhus har under flera år varit osäkert och otryggt för privatpersoner som vill hyra ut sin bostad i första- eller andra hand. För bostadsrätter och ägarlägenheter gäller vid uthyrning att hyran ska sättas till ett skäligt belopp, som motsvarar hyran i en likvärdig lägenhet i allmännyttans bestånd. Dessutom kan hyran prövas hos hyresnämnden upp till ett år efter att hyran tagits ut. Om nämnden anser att en oskälig hyra tagits ut blir bostadsägaren återbetalningsskyldig. I flera länder i Europa och i USA gäller fri prissättning vid upplåtelse av den egna bostaden. För att öka rörligheten och släppa in fler på den tröga bostadsmarknaden bör vissa regler moderniseras. Vid friare prissättning av uthyrning av ägda hem skulle troligtvis fler personer ha möjlighet att hyra ut del eller hela bostaden då den inte behövs. På detta sätt skulle två oberoende hyresmarknader skapas. En hyresmarknad där de kommunala och privata hyresvärdarna sätter hyror efter förhandlingar och jämförelser enligt bruksvärdet. Den andra hyresmarknaden skulle skapas av uthyrning av ägda hem, det vill säga uthyrning av bostadsrätter, ägarlägenheter och småhus som ägs av privatpersoner. På denna marknad ska fri hyressättning råda, det vill säga att utbud och efterfrågan styr nivån på hyran. Detta skulle skapa fler uthyrningstillfällen och skapa fler boenden. Den som äger en lägenhet bör kunna hyra ut den till en hyra där vissa egna kostnader, till exempelvis reparationer och avgift till bostadsrättsföreningen, täcks. Ägaren ska inte heller behöva vara rädd att fel hyra satts för att senare bli återbetalningsskyldig. Den som söker bostad i Stockholm som idag blir hänvisad till en lång kö eller väljer att köpa ett svartkontrakt kan istället hyra en bostadsrätt av någon som exempelvis ska vistas på annan ort under längre period. 3

4 Förord Detta examensarbete är skrivet under hösten och vintern Uppsatsen är det avslutande momentet i min civilingenjörsutbildning på Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mot bygg- och fastighetsekonomi, på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Jag vill tacka min handledare, professor Hans Lind, för de synpunkter och den hjälp han har gett mig under arbetets gång. Jag vill också passa på att tacka min familj för att de under hela min utbildning har stöttat mig på bästa sätt. Stockholm, Januari 2010 Louise Pergament 4

5 Innehållsförteckning 1 INLEDNING Bakgrund Frågeställning/Syfte Avgränsning Metod Disposition Källkritik BOSTADSMARKNADEN Olika boendealternativ Bostadsrätt Ägarlägenheter Hyresrätt Småhus Övriga alternativ Bostadsmarknaden och bostadsbeståndet Problem med ombildning, andrahandsmarknaden och svartkontrakt HYRESMARKNADEN, HYRESREGLERINGEN OCH HYRESLAGSTIFTNINGEN Politiska mål Hyresreglering Bruksvärdessystemet Allmännyttiga bostadsföretag Hur hyrorna bestäms Hyrans storlek Jämförelsehyran Minimumstandard Besittningsskydd Besittningsbrytande grunder Avstående från besittningsskydd Hur man får en hyreslägenhet Uthyrning av hyresrätt Marknadshyra - bra men svårt att införa Stockholmsmodellen Remissförslag SOU 2008: Hyresgästföreningens remissyttrande till SOU 2008:

6 3.9.3 SABO:s remissyttrande till SOU 2008: UTHYRNING AV SMÅHUS, BOSTADSRÄTTER OCH ÄGARLÄGENHETER Upplåtelse Förbättrade skatteregler Total eller partiell sublokation Hyrestiden Bostadsrätt Bostadsrättslagen Tillstånd av styrelse Hyran Besittningsskyddet Ägarlägenhet Hyreslagen Direkt äganderätt Hyran Besittningsskyddet Småhus Hyran Standard och skick Besittningsskyddet Skatteregler Småhus och ägarlägenheter Bostadsrätt Remissförslag SOU 2007: Beslut från Hyresnämnden Hägersten Söder Dagens system är inte hållbart UPPLÅTELSE I ANDRA LÄNDER Finlands bostadsmarknad Avveckling av hyresregleringen 1992 och Ökning av hyrorna Avregleringens effekter Besittningsskyddet Upplåtelse Beskattning Vad Sverige kan lära av Finland

7 5.2 Norges bostadsmarknad Hyran vid upplåtelse Beskattning Irlands bostadsmarknad Hyran vid upplåtelse Beskattning Danmarks bostadsmarknad Hyran vid upplåtelse Beskattning ANALYS Ändra uthyrningsreglerna för bostadsrätter Två oberoende hyresmarknader Kostnader för lägenheten Besittningsskyddet Skillnad om man äger sitt boende Införandet De tänkbara problemen Oprofessionella hyresvärdar Segregationen Kapitalsyfte Ändra tidsfristen för återbetalning Det som skrivs på gäller Ändra skattereglerna Orättvist med totalsumma Effekter SLUTSATS Källförteckning

8 1 INLEDNING 1.1 Bakgrund Det råder kraftig bostadsbrist i Stockholm och i många av Sveriges kommuner. Inflyttningen till Stockholm ökar årligen och bostadsköerna växer i takt med detta. Det byggs inte tillräckligt med nya bostäder och det som byggs är oftast bostadsrätter eller dyra hyresrätter. Stockholms bostadsmarknad fungerar allt sämre. Att få tag i en hyresrätt i attraktiva områden i Stockholm är nästan omöjligt då kön för vissa lägenheter är uppåt 30 år 1. Andrahandsuthyrning av hyresrätter blir allt vanligare, där den som väl fått tag på ett förstahandskontrakt inte ger upp lägenheten trots att den inte nyttjas. Istället upplåts den i andra hand där förstahandshyresgästen tar ut oskäligt hög hyra och utnyttjar situationen på bostadsmarknaden. I hopp om att få ett förstahandskontrakt ökar svarthandel med hyreskontrakt i snabb takt. Bostadsrätter säljs dyrt, dels för att räntan just nu är låg och det är fördelaktigt att ta lån men också för att folk behöver en bostad. Uthyrning av bostadsrätter existerar knappt eftersom det inte är särskilt lönsamt. Bruksvärdeshyra får endast tas ut vid upplåtelse av bostadsrätt i andra hand även om bostadsrättsägarens egna kostnader för lägenheten är högre kom ytterligare en boendeform, ägarlägenheter, som även dessa endast får hyras ut till en hyra som bestämts av bruksvärdessystemet. Tanken med bruksvärdessystemet var till en början att skydda den enskildes besittningsrätt. Men idag har det utvecklats till att personer som väl har fått tag i en hyresrätt i ett centalt område, genom år av köande, köpt ett svartkontrakt eller bytt från en annan hyresrätt, inte släpper ifrån sig sin lägenhet. Oavsett om denne bor i lägenheten eller ej. De flesta storstäder i Europa och i USA har marknadsanpassade hyror, så kallade marknadshyror. Hur kommer det sig att Stockholm, som är en attraktiv och populär huvudstad, fortfarande har kvar gamla regler som infördes efter andra världskrigets slut? Vid ett införande av marknadshyror skulle troligtvis hyrorna i centarla delar av staden komma att stiga, men samtidigt borde vissa hyror i mindra attraktiva områden sjunka. Införandet av marknadshyror skulle vara komplicerat i och med att det aldrig finns en bra tidpunkt för införandet och att ett sådant införande skulle drabba många som kan tvingas att flytta. Det är antagligen därför marknadshyror inte införs för att det inte finns något vettigt sätt att införa det på. 2 Det är ur ett samhällsnyttoperspektiv viktigt att det befintliga bostadsbeståendet används på bästa möjliga sätt och att de bostadslägenheter som redan är upplåtna med hyresrätt eller bostadsrätt inte står tomma när de i stället kan användas av personer som inte har någon egen bostad. 1 SSB Statistik 2 Sandberg,

9 1.2 Frågeställning/Syfte Syftet med arbetet är att undersöka om det skulle vara möjligt att ändra på vissa delar av dagens hyressystem med uthyrning av ägda bostäder, för att på så sätt få en bättre fungerande bostadsmarknad i Stockholm med ett ökat antal hyresbostäder. 1.3 Avgränsning Jag har valt att begränsa mig till Stockholms bostadsmarknad i första hand, i viss mån har jag förklarat problemen i Sverige, men bara där det behövdes för att få en helhetsuppfattning. Stockholm är en miljonstad med ökad inflyttning varje år och är inte jämförbar med någon annan stad i Sverige. Jag har också avgränsat arbetet genom att bara studera bostadsmarknaden och inte gå in på hur det fungerar på den kommersiella marknaden eftersom det där gäller helt andra regler och lagar för uthyrning. Analysavsnittet innehåller resonemang om hur det skulle kunna bli men inga tester eller beräkningar har genomförts om hur det skulle bli om Stockholm ändrade sin uthyrningspolitik. Det finns fler effekter och bieffekter till en ändrad bostadsmarknad som jag inte har tagit upp, som jag inte tycker är av betydelse i denna rapport. Jag har inte försökt att räkna ut några exakta siffror vad hyrorna skulle kunna bli om bostadsrätter och ägarlägenheter skulle hyras ut fritt. Det skulle vara nästan omöjligt att räkna ut hur mycket hyrorna skulle ändras och svaret skulle inte vara kopplat till verkligheten. 1.4 Metod Det inledande arbetet utgjordes av en omfattande litteraturstudie av svenska vetenskapliga rapporter, främst från statens offentliga utredningar, fastighetsägarna och hyresgästföreningen. Fokus var att förstå hur bostadsmarknadens upplåtelseformer fungerar när det gäller hyresrätter, bostadsrätter, småhus och ägarlägenheter, både juridiskt och skatterättsligt. Jag har även använt mig av information jag fått genom intervjuer av personer på hyresnämnden och hyresgästföreningen för att kunna få en djupare inblick i hur det fungerar. Avsikten har även varit att utifrån den information jag samlat in dra slutsatser om vad vi kan förvänta oss av en ändrad uthyrning på bostadsmarknaden. För att göra detta har jag även jämfört och tittat närmare på andra länders bostadspolitik. 1.5 Disposition Kapitel två innehåller en kort redogörelse för hur den svenska bostadsmarknaden ser ut idag och fördelningen av bostäder. Här framgår också vilka olika boendealternativ som finns i Sverige. Kapitel tre beskriver bland annat hyresregleringen, bruksvärdessystemet och besittningsskyddet. Detta kapitel ger en utförlig beskrivning av hur hela hyressystemet fungerar. Sista delen i kapitlet redogör remissförslaget EU, allmännyttan och hyrorna. Kapitel fyra beskriver hur det fungerar vid uthyrning av ägda hem, vilken hyra som är tillåtet att ta ut och hur de skattemässiga effekterna blir. Sedan finns en redogörelse från statens 9

10 offentliga utredningar; Upplåtelse av den egna bostaden. Sista delen är två sammanfattningar från beslut av hyresnämnden. Kapitel fem innehåller redogörelser för hur bostadsmarknaden och uthyrning fungerar i Finland, Norge, Irland och Danmark. Det beskrivs också vad Sverige skulle kunna lära sig av Finland. Kapitel sex är analysdelen där olika förslag behandlas och diskuteras, hur det skulle fungera i praktiken och vem som skulle tjäna på förslagen. Kapitel sju består av sammanfattning och slutsatser. 1.6 Källkritik Den teoretiska delen som är baserad på litteratur är mycket pålitlig. Litteraturen är rapporter som är utgivna av staten eller andra tillförlitliga institutioner som fastighetsägarna och KTH. Jag har utgått från Svea rikes lagbok 2007, men i vissa fall då lagar har ändrats har jag kollat upp det i en senare utkommen lagbok. En del lagar har ändrats så pass nyligen att det har varit svårt att få tillräcklig information om det, exempelvis när det gäller ägarlägenheter. En del material jag använt mig av är äldre källor som kanske kan anses inaktuella, men jag har då dubbelkollat informationen med exempelvis hyresgästföreningen att det fortfarande gäller. 10

11 2 BOSTADSMARKNADEN 2.1 Olika boendealternativ Bostadsrätt Att inneha en bostadsrätt innebär en rätt att nyttja en lägenhet under obegränsad tid. En bostadsrätt är en nyttjanderätt som är kopplad till en andel av en bostadsrättsförening. Det är bostadsrättsföreningen som äger fastigheten och bostadsrättsinnehavaren måste vara medlem i föreningen. Bostadsrättsinnehavaren betalar oftast en månatlig avgift till föreningen, storleken baseras på hur stor del som den aktuella lägenheten utgör av hela bostadsrättsföreningen. Avgiften avser bland annat amortering av bostadsrättsföreningens lån på fastigheten, el, vatten och fastighetsskötsel. Upplåtelsen av bostadsrätten kan bara ske en gång, det vill säga då lägenheten upplåts första gången. Detta kan ske till exempel vid nyproduktion, vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt eller vid försäljning av tidigare vindsutrymmen. En insats betalas första gången lägenheten upplåtes och betalas inte tillbaka. Nyttjanderättsinnehavaren har dock möjlighet att sälja lägenheten och då förhoppningsvis återfå insatsen. Vissa föreningar tillåter att juridiska personer förvärvar bostadsrätten. Då gäller speciella regler och andra skattemässiga regler än om en privatperson förvärvar. 3 I Stockholm har priserna på bostadsrätter stigit kraftigt de senaste åren. 4 När man köper en bostadsrätt kräver banken att man ska kunna lägga en handpenning på cirka 15 procent 5 av köpeskillingen. Detta innebär att köparen ska ha sparat ihop en del pengar, dessutom kräver banken och bostadsrättsföreningen att köparen ska ha en god ekonomi och fast jobb, för att kunna betala räntan och avgiften. Bostadsrättsföreningen ska också godkänna den nya medlemmen, men här ställs oftast inte många krav eftersom det är svårt att neka någon inträde i en bostadsrättsförening Ägarlägenheter Från och med i maj 2009 har Sverige fått en ny bostadsform. Ägarlägenheter finns i flera länder och är en mycket vanlig bostadsform i Europa och Amerika. En ägarlägenhet är i regel en tredimensionell fastighet. Avgränsning kan ske vertikalt och horisontellt och därför blir en lägenhet i ett hus en egen fastighet med en egen fastighetsbeteckning. 7 Man kan tänka sig att en ägarlägenhet är som ett radhus på höjden, där ägaren har samma rättigheter som en radhusägare eller villaägare har. Ägarlägenheter kan bara bildas när nya byggnader byggs eller tillbyggnad ovanpå befintliga byggnader, man kan alltså inte omvandla exempelvis en bostadsrätt till en ägarlägenhet. En sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenheter i 3 Upplåtelse av den egna bostaden SOU 2007: Gerson, intervju Olika Bostadsrättsfrågor SOU 2000:2. 7 Julius, intervju

12 samma hus krävs. Främst är det tänkt att ägarlägenheter ska bildas vid nyproduktion, men även i äldre hus, förutsatt att dessa inte använts för boende de senaste åtta åren. Till skillnad från bostadsrätter kommer ägarlägenheter innehas med direkt äganderätt. Ägaren har alltså rätt att själv förfoga över fastigheten, till exempel överlåta, pantsätta och hyra ut den likvärdigt med vad en ägare till ett småhus kan göra. Vid köp av en ägarlägenhet gäller troligtvis samma krav på banken som för småhus. Till skillnad från en bostadsrätt har man ingen fast månadsavgift till föreningen för exempelvis räntor och lån på fastigheten. Det bildas istället en gemensamhetsanläggning i huset i vilken ägarlägenheterna ingår. Gemensamhetsanläggningen omfattar de gemensamma delarna i huset, såsom trapphus, hiss, stomme, tak, avloppssystem och fasader, och förvaltas av en samfällighetsförening som tar ansvar för skötsel och underhåll. Än så länge finns det inte ägarlägenheter ute på marknaden till salu, men byggandet har satts igång på fler platser i landet Hyresrätt En hyresrätt är en upplåtelseform av en bostad eller lokal som hyresgästen inte äger själv. Ersättningen utgår oftast i form av pengar, men det kan även vara tjänster. Storleken på hyran regleras av bruksvärdessystemet. Hyresgästen har ett direkt besittningsskydd vilket betyder att denne har rätt att, oavsett hyresvärdens ståndpunkt, få kontraktet förlängt så länge hyresvärden inte kan aktualisera en besittningsbrytande grund. Fördelen med hyresrätter är att man inte behöver äga sitt boende och att personer som inte har möjlighet att låna pengar på banken kan släppas in på hyresmarknaden. Hyresgäster står oftast inte själva för kostnader när det gäller reparationer eller underhåll av lägenheten eller fastigheten Småhus Villor och radhus är det vanligaste boendealternativet i Sverige. Nästan 60 procent 10 av befolkningen bor i småhus. Det finns uppåt småhus, villor och fritidshus i Sverige 11. Man äger hela fastigheten och får själv disponera fastigheten som man vill. Ägaren har rätt att pantsätta och hyra ut fastigheten. Ett beviljat lån på banken krävs för att få köpa fastigheten, eller att köparen kan betala hela summan kontant Övriga alternativ Det finns även andra boendeformer som kooperativ hyresrätt och särskilt boende. Men dessa kommer jag inte fördjupa mig i här då dessa boendeformer är ovanliga och endast finns i liten utsträckning Reformerad Hyressättning SOU 2004:

13 2.2 Bostadsmarknaden och bostadsbeståndet Det svenska bostadsbeståndet är förhållandevis ungt, med 75 procent producerat efter andra världskriget och endast 13 procent producerat före En fjärdedel av Sveriges bostadsbestånd byggdes under miljonprogrammet, åren 1965 till Under en tioårs period byggdes en miljon bostäder. Dessa fastigheter är nu i stort behov av renovering och upprustning, både inne i de enskilda lägenheterna och på fasaden. Sverige har i jämförelse med andra länder en mycket hög bostadsstandard. 14 Sveriges bostadssektor kan delas in i tre delar. Den första består av hyresrätter och motsvarar 45 procent av totala bostadsbeståndet. 44 procent av hyreslägenheterna ägs av allmännyttiga bostadsföretag och den större delen, 56 procent, är privata bostadsföretag. Den andra delen upplåts med äganderätt och upptar 38 procent av Sveriges bostadsbestånd, hit räknas småhus som villor och fritidshus och även ägarlägenheter. Den minsta delen utgörs av bostadsrätter och är 17 procent av Sveriges totala bestånd. 15 Sveriges bostadssektor Allmännyttans hyresrätter Privata bostadsföretags hyresrätter Småhus Bostadsrätter DIAGRAM 1: SVERIGES BOSTADSSEKTOR 12 Forsberg & Åsell, Palme, intervju EU, allmännyttan och hyrorna SOU 2008:38. 13

14 I Stockholms stad ser det lite annorlunda ut än i övriga Sverige. Totalt finns där drygt bostäder. Där utgör småhus en liten del av beståndet, endast tio procent. Hela 37 procent av beståndet utgörs av bostadsrätter. 25 procent är det allmännyttiga beståndet och 28 procent är hyresrätter som ägs av privata fastighetsägare. Alltså utgörs Stockholms fastighetsbestånd av 53 procent hyresrätter. 16,17 Stockholms Stads bostadssektor Allmännyttans hyresrätter Privata bostadsföretags hyresrätter Småhus Bostadsrätter DIAGRAM 2: STOCKHOLMS STADS BOSTADSSEKTOR I Stockholms innerstad finns det inga småhus, endast lägenheter. Där är majoriteten av bostäderna bostadsrätter, 56 procent. På hyresmarknaden är det de privata fastighetsägarna som dominerar med 32 procent av hela fastighetsbeståndet och de allmännyttiga fastighetsägarna har endast 12 procent. 18,19 Stockholms Innerstads bostadssektor Allmännyttans hyresrätter Privata bostadsföretags hyresrätter Småhus Bostadsrätter DIAGRAM 3: STOCKHOLMS INNERSTADS BOSTADSSEKTOR Eriksson & Lind, 2005 s Jansson, 2005 s

15 Även om bostadsbyggandet totalt sett har ökat det senaste decenniet, är det fortfarande 40 procent av landets kommuner som bedömer att den lokala bostadsmarknaden präglas av brist på bostäder i förhållande till efterfrågan. 20 Sverige har en låg nyproduktion av bostadshyreshus och detta beror till viss del på grund av att låga hyror inte gör det lönsamt att producera nytt. Det sker även en ökad inflyttning till storstadsregionerna, vilket leder till att allt fler bostäder behövs. Samtidigt är rörligheten på hyresbostadsmarknaden låg. En orsak till detta är att personer med förstahandskontrakt inte släpper sina hyresrätter. Många har kvar sitt kontrakt trots att de flyttat därifrån och hyr ut lägenheten utan tillstånd under en längre tid. 21 Det är många, speciellt i storstadsregionen, som bor i singelhushåll där små lägenheter behövs. Den största andelen, hela 45 procent, i Stockholms Stads bostadskö är personer i åldern Ensamhushållen representerar både äldre och yngre, och det är en mycket stor grupp. Många äldre bor kvar i sina stora lägenheter, trots att de skulle kunna bo i mindre, men det är oftast både lättare och billigare att bo kvar 23. De långsamma administrativa processerna vid byte av hyresgäst bromsar också upp rörligheten. Det finns ännu inget effektivt förmedlingssystem, som skulle underlätta för hyresvärd och hyresgäst att hitta varandra. Nybyggnation skulle naturligtvis öka rörligheten på så sätt att den lägenhet som är längst bak i ledet skulle kunna bli ett insläpp till någon ny på bostadsmarknaden, men det byggs inte tillräckligt mycket nytt för att täcka behovet. I Stockholm finns det knappt någon vakant yta att bygga på, det som byggs ligger oftast utanför staden Problem med ombildning, andrahandsmarknaden och svartkontrakt På senare år har flera hyreshus ombildats till bostadsrättsföreningar. När alliansen kom till makten år 2006 lättades det på reglerna gällande ombildning och tog bort den så kallade stopplagen. Detta har lett till att färre hyreslägenheter finns till förfogande. Nu är det stopp för ombildningar i allmännyttans bestånd. Men de som sökte tillstånd för ombildning innan regeringen satte stop har fortfarande möjlighet att ombilda hyreshuset till en bostadsrättsförening. 25 Ett resultat av långa köer på hyresmarknaden har blivit att människor sökt sig till andrahandsmarknaden. På andrahandsmarknaden ställs det lägre krav gällande personens ekonomiska situation och rent allmänt lägre krav eftersom en som har tillstånd och innehar ett förstahandskontrakt kan hyra ut i andra hand. Ofta blir det överhyror när förstahandshyresgäster hyr ut till andrahandshyresgäster, och detta är ofta bara en kortsiktig lösning eftersom man som regel bara får hyra ut sin lägenhet under begränsad tid. Ännu en följd av de långa köerna på hyresmarknaden är att den olagliga handeln med svartkontrakt växer. Människor med bra inkomster som inte stått i kö flera år vill även de 20 Upplåtelse av den egna bostaden SOU 2007:74. s Forsberg, Bergenstråhle, Eklöf & Svanberg, Jansson, Julius, intervju

16 komma in på bostadsmarknaden och köper därför ett svartkontrakt. Det är ett brott att sälja ett kontrakt, men i lagen finns det inget som säger att man inte får köpa ett kontrakt. 26 Det är däremot svårt att uppskatta hur stor den svarta marknaden är eftersom det inte finns något register. I Stockholm 2001 uppskattades svarthandeln av hyreskontrakt till en omsättning på en halv miljard kronor. 27 I hälften 28 av alla bostadsbyten det året bedöms att svarta pengar var inblandade. 26 Julius, intervju Eriksson & Lind, 2005 s Eriksson & Lind, 2005 s. 8 16

17 3 HYRESMARKNADEN, HYRESREGLERINGEN OCH HYRESLAGSTIFTNINGEN 3.1 Politiska mål Tillgång till goda bostäder för alla människor utgör sedan länge en viktig del i den svenska välfärdspolitiken. Och med bostadspolitiken är målet att alla ska kunna bo i goda bostäder till rimliga kostnader i en trygg miljö. Bostadspolitiken grundas på att staten står för lagstiftningen och ekonomiskt stöd till bostadsbyggandet och kommunen står för planering och genomförande. Kommuner har rätt att skapa och driva bostadsföretag och planera markanvändningen. Målet för bostadspolitiken har varit formulerat enligt följande 29 : Alla skall ges förutsättningar att leva i goda bostäder till rimliga kostnader och i en stimulerande och trygg miljö inom långsiktigt hållbara ramar. Boende- och bebyggelsemiljön skall bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt för barn och ungdomar. Vid planering, byggande och förvaltning skall en ekologiskt, ekonomiskt och socialt hållbar utveckling vara grund för verksamheten. I den senaste budgetpropositionen har emellertid följande, nya mål för bostadspolitiken formulerats, där en skillnad gjorts mellan målen för bostadsfrågor respektive samhällsbyggande 30 : Målet för bostadsfrågor är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Målet för samhällsbyggande är en ändamålsenlig samhällsplanering och ett hållbart samhällsbyggande som ger alla människor en från social synpunkt god livsmiljö där en långsiktigt god hushållning med mark, vatten, naturresurser och energi samt ekonomisk tillväxt och utveckling främjas. 3.2 Hyresreglering Sverige har idag en reglerad hyresmarknad. Hyresregleringen infördes 1942 till följd av bostadsbristen under andra världskriget. Från början var regleringen tänkt att vara tillfällig, då politikerna befarade snabba hyreshöjningar. Men regleringen finns kvar än idag men i ändrad form. 31 Dagens hyresreglering har skapat en obalans på hyresmarknaden. Hyran blir lägre än jämviktshyran, eftersom utbudet är mindre än efterfrågan vid den reglerade hyran. Detta har uppkommit på grund av att det inte producerats tillräckligt med hyreshus för att tillgodose den existerande efterfrågan, vilket lett till långa köer. Hyresregleringen har även lett till ett ineffektivt system som låtit få människor komma in på hyresmarknaden EU, allmännyttan och hyrorna SOU 2008:38. s EU, allmännyttan och hyrorna SOU 2008:38. s Forsberg, 2005 s Jansson,

18 En hyresreglering med maxhyror begränsar hyresvärdens möjligheter att sätta hyror efter vad marknaden är villig att betala. Då försöker hyresvärden hitta andra sätt att öka sina vinster. Ett sätt att öka driftnettot är att dra ner på underhållskostnaderna. När efterfrågan på orten är större än utbudet finns det inget incitament för hyresvärden att bedriva mer än minimalt underhåll, eftersom han ändå får lägenheten uthyrd och ett ökat underhåll inte ger förhöjda hyresintäkter. En annan tydlig följd av regleringen är minskad nyproduktion. I och med att hyrorna hålls nere är det inte lika lönsamt att investera i hyresfastigheter. På tillväxtorter där hyror hålls nere och nyproduktionen inte möter inflyttningen av människor blir efterfrågeöverskottet stort. När folk inte kan få tag på en hyresrätt blir vissa tvungna att leta bostad på bostadsrättsmarknaden. Där tillåts priserna spegla efterfrågan och den som är villig att betala för sig kan alltid få tag på en bostad. Det ökade trycket på denna sektor leder till prisaccelerationer vilket lockar många hyresvärdar att ombilda sina fastigheter till bostadsrättsföreningar och sälja fastigheten. 3.3 Bruksvärdessystemet Bruksvärdessystemet uppkom i slutet av 1960-talet då den dåvarande hyresregleringen efter krigstiden avvecklades. Tanken var att skydda hyresgäster från kraftiga hyreshöjningar genom att ha ett besittningsskydd och att hålla nere den allmänna hyresnivån. Besittningsskyddet innebär att hyresgästen kan bo kvar i lägenheten så länge som han behöver, om han betalar hyran och sköter sig, 33 mer om besittningsskydd i stycke 3.4. Bruksvärdessystemet har kommit att ändras och förnyats flera gånger genom åren. Bland annat 1974 då man ersatte väsentlighetsrekvisitet med ett påtaglighetsrekvisit. Det innebar att hyran för en lägenhet inte påtagligt får överstiga hyrorna för jämförelseobjekten. Tidigare hade det varit en maxskillnad med tio procent, vilket ansågs väsentligt, medans påtagligt motsvarar fem procent. 34 Hyrans storlek skall bestämmas utifrån bruksvärdesprincipen. Hyran skall fastställas till ett skäligt belopp enligt 55 hyreslagen. Ett skäligt belopp är en jämförbar hyra i allmännyttans bestånd. Ett så kallat poängsystem delar upp fördelar med lägenheten som sedan läggs som grund till hyran. En faktor som till stor del styr hyran idag är byggnadsåret av huset, men även faktorer som lägenhetens storlek, standard, läge inom huset och fastighetens förmåner som hiss, tvättstuga, läge och närhet till kommunikationer, är grunden till bruksvärdet Allmännyttiga bostadsföretag Ett kommunalt eller allmännyttigt bostadsföretag är ett bostadsföretag som kommunen har inflytande över. Det ska drivas utan vinstsyfte, förvalta hyreslägenheter och vara godkänt som allmännyttigt bostadsföretag Rothenberg & Karlsson, SABO & Hyresgäsrföreningen, Reformerad Hyressättning SOU 2004:91. s Reformerad Hyressättning SOU 2004:91. 18

19 På senare tid har bland annat Fastighetsägareföreningen kritiserat allmännyttan som är konkurrenter till de privata ägarna för att hålla sina hyror nere. Detta gäller dock enbart orter med efterfrågeöverskott. Allmännyttan har i flera decennier varit ledande inom nyproduktion och besitter därför huvudsakligen lägenheter i perifera delar av städerna. De privata ägarna, vilka ofta äger äldre delar av beståndet, äger istället lägenheter i centrala, attraktiva lägen. I och med att de privata ägarna måste anpassa sina hyror efter allmännyttans, kan de inte ta ut det fulla marknadsvärdet i eftertraktade lägen Hur hyrorna bestäms Den årliga hyran förhandlas fram genom hyresförhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästföreningen, med stöd i hyresförhandlingslagen. I praktiken brukar förhandlingarna på en ort först bestämma hyrorna för det kommunala bostadsföretagets lägenheter. Vid förhandlingarna om dessa hyror brukar parterna först förhandla om vilka kostnader, underhållsintervall och liknande, som ska ligga till grund för det samlade hyresuttaget samt hur stort det totala hyresuttaget ska vara. Därefter förhandlar parterna om hur det totala hyresuttaget ska fördelas på de enskilda fastigheterna. Sedan gör man en fördelning mellan olika bostadsområden och slutligen lägenheterna utifrån deras bruksvärde. Det är viktigt att det finns hyreslägenheter att jämföra med på orten. Den hyra som bestäms i förhandlingsöverenskommelsen avser den högsta hyra som hyresvärden får ta ut. I nästa steg bestäms hyrorna i det privata hyresbostadsbeståndet med ledning av de hyror som bestämts för det kommunala bostadsföretagets lägenheter. De hyror som bestäms för lägenheterna hos det kommunala bostadsföretaget på en ort i förhandlingar mellan bostadsföretaget och en hyresgästorganisation blir utgångspunkten vid hyresförhandlingarna för det privata beståndet på samma ort. Detta utgör en norm vid hyresnämndens prövning av en tvist om en hyra för en lägenhet. En hyresgäst som inte är nöjd med en förhandlingsöverenskommelse kan begära prövning av hyran hos hyresnämnden. Vid en sådan hyresprövning ska som huvudregel bruksvärdesprincipen tillämpas. Hyresvärden får fritt bestämma att ge vissa hyresgäster en hyresrabatt utan att detta behöver tas med i en förhandlingsöverenskommelse. En sådan hyresrabatt får inte betydelse vid en bruksvärdesprövning av andra lägenheter. En hyresvärd som vill höja hyran kan inte gå runt förhandlingsskyldigheten genom att förhandla direkt med varje hyresgäst, eftersom det föreligger en så kallad primär förhandlingsskyldighet vid hyreshöjningar Hyrans storlek Hyrans storlek skall enligt 19 hyreslagen vara ett bestämt belopp som anges i hyresavtalet. Kostnader som uppvärmning, el och vatten ska inte räknas in i det fastställda beloppet. Hyrorna i de kommunala bostadsföretagen ska bestämmas utifrån självkostnadsprincipen. Företagen är inte vinstdrivande och hyresintäkterna ska täcka de faktiskt kostnaderna plus ett rimligt avkastningskrav på de investerade pengarna. Hyresuttaget räknas samman för alla fastigheter i beståndet. Detta kan leda till en skev fördelning i och med hyror i äldre hus får bära en större del av de totala kostnaderna än vad som är motiverat om man bara ser till det 37 Reformerad Hyressättning SOU 2004:91. s

20 enskilda husets kostnader. 38 Hyresändringen regleras inte efter inflationen eller andra riktlinjer. För 2008 höjdes hyrorna i snitt 2,4 procent medans inflationstakten då låg över fyra procent Jämförelsehyran När hyran sätts ska den först jämföras med likvärdiga lägenheters hyror. För att lägenheterna ska vara likvärdiga ska de motsvara varandra i så stor grad som möjligt. Lägenheterna bör ha samma användningssätt, yta, modernitetsgrad och i stort sätt motsvarande läge. För en direkt jämförelseprövning krävs att lägenheterna har samma antal rum och att boendeytan inte skiljer sig mer än fem procent. En så kallad kvittning kan ske mellan egenskaper som är någorlunda likartade 40. Parterna ska själva ta fram det jämförelsematerial som de vill åberopa. De topphyror som finns tas bort och man utgår från de lägenheterna som efter bortsållningen har högst hyror. I det flesta fall hittas inte tillräckligt med bra jämförelsematerial som hyresnämnden godtar. Då gör hyresnämnden en allmän skälighetsbedömning med utgångspunkt i sina kunskaper om hyresläget på orten. Om det inte finns några lägenheter på orten får andra likvärdiga orter ligga till grund för jämförelsen. Kan hyrorna för lägenheter som ägs av kommunala bostadsföretag på orten inte användas som vare sig jämförelse- eller bakgrundsmaterial, kan även hyrorna i privata hyreslägenheter få betydelse vid hyresprövningen Minimumstandard Hyran för en bostadslägenhet skall enligt hyreslagen inkludera en viss grundläggande standard, som inte får avtalas bort. Miniminivån för en lägenhets standard och utrustning är vad som i 18 a Hyreslagen benämns som lägsta godtagbara standard. Med lägsta godtagbara standard menas att det i lägenheten skall finnas anordning för: kontinuerlig uppvärmning, kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, avlopp för spillvatten, personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. 3.4 Besittningsskydd Besittningsskyddets regleras i 46 Hyreslagen och är ett skydd för hyresgästen. Hyresgästen är oftast en svagare part i en förhandling med hyresvärden. Besittningsskyddet stadgar därför att en hyresgäst som huvudregel har rätt till förlängning av sitt hyresavtal. Det finns dock fyra fall då en hyresgäst inte får besittningsskydd 41 : Vid kortvarig andrahandsupplåtelse, kortvarigt anses här om det är mindre än två år. 38 Reformerad Hyressättning SOU 2004:91. s Svensson, Reformerad Hyressättning SOU 2004:91. s Villaägarnas Riksförbund, 2009 s. 7 20