Årsredovisning 2012 Brf Bäckegatan 25-31

Transkript

1 Org.nr Årsredovisning 2012 Brf Bäckegatan Adress: Bäckegatan 25A, Göteborg E-post: 1 S ida

2 Org.nr Förvaltningsberättelse 2012 Bostadsrättsföreningen Bäckegatan Styrelsen får härmed avge årsredovsining för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2012 Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Styrelse Caroline Fransson Ordförande Sofia Gardell Vice ordförande Ulrika Videli Kassör Jonas Olsson Sekreterare Mats Persson Vice sekreterare Karl Johan Canestedt Ledamot Gustav Björketun Ledamot Utträde Styrelsen har under året hållit 17 protokollförda sammanträden, en föreningsstämma samt en extra föreningsstämma. Styrelsen har under året godkänt en andrahandsuthyrning. Revisorer Sebastian Wessman Thaher Pelaseyed Ordinarie revisor - intern Revisor suppleant intern Valberedning Anton Nordstierna Glenn Sjöö Peter Reuterberg Utträde Stämmor Ordinarie stämma Grundfakta om föreningen. Bostadsrättsföreningen registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket Föreningen är medlem i samfälligheten Brf Bäcken. Föreningens andel är 41 %. Samfälligheten förvaltar fjärrvärme och varmvatten. Fastigheten har beteckningen Stigberget 25:2 och bebyggdes med två flerbostadshus i tre våningar. Fastighetens värdeår är Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 1607 kvadratmeter som utgör lägenhetsyta. Taxeringsvärdet för 2012 uppgick till SEK, varav SEK avser mark och SEK avser byggnader. Föreningen upplåter 23 lägenheter med bostadsrätt och 1 lägenhet med hyresrätt. Lägenheterna är fördelade på 3 lägenheter om 2 rum och kök och 21 lägenheter om 3 rum och kök. Av föreningens medlemslägenheter har 4 överlåtits och 1 upplåtits under 2 S ida

3 Org.nr året. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad genom Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Bostadsrättstillägg bekostas av medlemmarna. Avtal Leverantör Avtalslängd Ekonomisk förvaltning SBC Lägenhetsförteckning SBC Kabel-tv Com Hem Uppsagt Fjärrvärme Brf Bäcken Stigberget 24:4 Löpande Tele Scanova Andrahandsuthyrning godkänns vid följande anledningar: Studier på annan ort Arbete på annan ort (tidsbegränsad) Prövotid för sammanboende, max 1 år Sjukdom med läkarintyg Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgarna och uppgår till 2,5 % av prisbasbeloppet. Överlåtelseavgift betalas av säljaren. Städning är en viktig faktor för att vi alla ska trivas. Föreningen har under året haft tre städdagar, en vårstäddag och två höststäddagar. En obligatorisk punkt i städschemat är den avslutande fikan. Trappstädningen utförs av medlemmarna i egen regi, medlemmarna i respektive uppgång ansvarar att fördela arbetet i den uppgång som man bor. Fastigheten inklusive våra två byggnader, ett miljöhus och ett trädgårdsförråd har de senaste fyra åren genomgått stora förändringar. Vår underhållsplan upprättades 2008 och med den fick vi ett bra underlag för det arbete som har pågått och som kommer att pågå i många år framåt. Vi har två välmående byggnader som kommer att må än bättre efter kommande åtgärder som ni kan läsa om nedan. Sammanfattning av genomförda förändringar 1974 Rörstambyte Elstambyte 1996 Omputsning av fasad 2002 Värmeomläggning 2003 Omläggning av tak 2005 Tilläggsisolering och ny fasadbeklädnad på södergavlar Renovering av trapphus 2009 Dränering Gårdsrenovering 2010 Renovering av sockel- och fasad Tilläggsisolering och ny fasadbeklädnad på norrgavlar Renovering av fönster som vetter mot Bäckegatan samt uppgradering till ljud och värmeisolerat fönsterglas Renovering av fönster som vetter mot gården samt uppgradering till värmeisolerat fönsterglas. Byte av entrédörrar. Byte av låssystem till entrédörrar. 3 S ida

4 Org.nr Försäljning av källaryta uppgång 31A. Försäljning av vindsyta uppgång 29A-31B. Uppförande av källarförråd. Nya staket och grindar. Byte av låssystem till allmänna utrymmen. Iordningställande av fönster vid entréer. Rensning av ventilationskanaler. Åtgärder som planeras 2013 Färdigställande av vindsbyggnation i det övre huset. Installation av termostatstyrda tilluftsventiler i lägenheterna. Installation av fläktar på tak samt nya frånluftsventiler i lägenheterna. Byte av radiatorer i lägenheterna. Spolning och filmning av avloppsstam i bottenplattan Pågående diskussioner Elstambyte, installation av trefas. Installation av fiberbredband. Balkongbyggnation Ny värmeanläggning Iordningställande av gårdens mittparti. Nytt cykelförråd Föreningens händelser under året Vindsbyggnationen har pågått under årets andra hälft och kommer slutligen att färdigställas under första kvartalet Vindsbygget har bland annat inneburit att medlemmar har möjlighet att bo kvar trots växande familj, isolering av tak, ytterligare yta som föreningen kan avgiftsbelägga, ytterligare insats som styrelsen valt att använda till amortering och förbättrande åtgärder. Totalentreprenaden utförs av 4D Bygg. Källarförråd var ett krav för att vindsbygget skulle kunna verkställas. Därav så har källarutrymmena i uppgång 29A-31B färdigställts till lägenhetsförråd. Medlemmarna i det övre huset har därmed ersatts med ett väl tilltaget källarförråd istället för två mindre vindsförråd. De entreprenörer som var inblandade i förrådsbyggnationen var Olofssons Bygg och Troax. Staket och grindar har sedan en tid tillbaka varit eftersatta och varit i behov av en uppdatering. I september så hände det äntligen, Göteborgs stängsel & smides AB anlitades för att anskaffa nya grindar med funkiskaraktär. Grindarna är på plats på fastighetens nedre och övre del. Fönsterrenovering har sedan 2009 varit ett aktuellt projekt, under 2011 gällde det partiet som ligger strax höger om varje entrédörr. Tidigare så var det de gamla sopskåpen som täckte 4 S ida

5 Org.nr denna yta och det har sedan fasadrenoveringens tid varit ett tråkigt inslag i fasaden. De befintliga fönsterkarmarna iordningställdes och nya bågar med 2-glas monterades. Nyckelknippan blev betydligt lättare då de nya låscylindrarna monterades. Samtliga dörrar till de gemensamma utrymmena, bortsett från vindarna, har bytt lås. Följden har blivit ett enhetligt låssystem och ett nyckelskåp som är betydligt mer lätthanterligt. Ventilationen har de senaste åren blivit alltmer bristfällig, under året så tog vi därför ett ordentligt tag för att verkligen utreda hur vi ska komma till rätta med den svårhanterliga självdragsventilationen. Samtliga lägenheter besiktigades för att ge oss en helhetsbild om vilka åtgärder som behövs i respektive lägenhet. I september så fick Gösab i uppdrag att rensa frånluftskanalerna. Arbetet fortsätter under Husskyltar på fasadens gatusida skruvades upp under året. Sandlådan som är belägen på fastighetens övre del används flitigt och beslut togs därför att uppdatera och utöka den slitna lådan. I samband med årets trädbeskärning så sågades en mindre björk ned, denna fick användas till sandlådans kanter. Tillsammans med en markduk och ytterligare sand har vi med enkla medel fått en större och finare sandlåda. Gasinspektion för samtliga föreningens lägenheter utfördes under året. Inspektionen visade inga större brister i våra gasledningar i lägenheterna. Följden blev ett åtgärdsprotokoll där respektive medlem fick ta del av de brister som fanns i just deras lägenhet. Styrelsen fick rådet att byta gasspisen i vår kvarvarande hyresrätt, vilket också gjordes. Föreningens händelser efter räkenskapsåret Ventilationen kommer att frestas av ytterligare åtgärder till dess att den är fullgod. Nästa steg i ledet är att öppna upp tilluftskanaler som täpptes igen vid den stora rot-renoveringen Föreningen behöver öppna upp två tilluftsventiler per lägenhet samt installera nya frånluftsventiler i kök och badrum. Fyra mindre fläktar per byggnad kommer att monteras för att få ett förstärkt självdrag. Åtgärden bestäms av föreningsstämman under Värmesystemet har varit under utredning under Under 2013 kommer stämman att fatta beslut om att byta samtliga radiatorer i lägenheterna. Åtgärden godkändes på en extrastämma under Samtliga lägenhetsradiatorer kommer därmed att bytas ut under Avloppsstammen i bottenplattan kommer att spolas och filmas under Filmningen kommer att visa vilket skick våra avloppstammar har, vilka åtgärder som krävs och när. 5 S ida

6 Org.nr Pågående diskussioner Balkonger är ett starkt önskemål från många medlemmar och styrelsen tillsatte en utredning genom en nybildad en balkonggrupp. Åtgärden bestäms av föreningsstämman under Elstammarna har de senaste åren blivit alltmer belastade i samband med att våra lägenheter moderniseras och tillförs fler elektriska prylar. Styrelsen har under året tagit fram åtgärdsförslag och offerter från ett flertal entreprenörer. Nya trefasledningar kommer att dras till respektive lägenhet, mätarblocken kommer att förflyttas till källarplan och lägenheten kommer att utrustas med en mediacentral. Föreningen kommer att ansluta sig till kollektiv el, vilket innebär att föreningen kommer att ha ett elabonnemang som samtliga medlemmar kommer att vara anslutna till. Medlemmarna behöver således inte ha egna elabonnemang utan detta debiteras direkt på hyresavin. Besparingen blir den fasta avgiften samt bättre elavtal. Åtgärden bestäms av föreningsstämman under Bredband via fiber är ett starkt önskemål från flertalet medlemmar. Åtgärden kommer att utföras i samband med elstambytet. Föreningen kommer att ansluta sig till kollektivt bredband, vilket innebär att medlemmen debiteras bredbandskostnaden på avgiftsavin. Åtgärden bestäms av föreningsstämman under Cyklar och barnvagnar. Bygglov har inlämnats för att bygga ut det befintliga trädgårdsförrådet på fastighetens mittdel, till cykelförråd. Förslaget visar ett förråd med ca 66 % större yta mot dagens förråd. Gårdens mittparti har blivit omåttligt populär hos merparten hantverkare, som har använt ytan som parkering eller tillfällig förvaring av byggmaterial. För att råda bot på dilemmat så har en arbetsgrupp bildats för att utreda hur ytan kan utnyttjas och förskönas på bästa sätt. Arbetet fortlöper under Värmeanläggningen är idag placerad hos vår grannförening Brf Bäcken, där vi tar del av 41 %. Styrelsen överlägger alternativ uppvärmningskälla och arbetet kommer att fortlöpa. Öppna spisar har varit ett önskemål från några medlemmar. Efter en närmre undersökning så har det visat sig att de murstockar som finns i byggnaderna tidigare inte har använts för eldaning utan som ventilationskanaler. Vilket gör åtgärden betydligt mer kostsam och vidare utredning är därav nedlagd. 6 S ida

7 Org.nr Vår ekonomiska status Resultat Årets resultat blev 3458 SEK, vilket innebär att vi har en bra balans mellan intäkter och kostnader. De åtgärder som vi har gjort under året kommer att skrivas av under kommande år, vilket gör att investeringarna fördelas på de år som de beräknas att hålla. Likviditeten under året har varit god. Vi har fått extra tillskott genom försäljning av en hyresrätt samt för försäljning av vind- och källaryta. Pengarna har används till återinvestering i fastigheten samt extra amorteringar. Lånen är samtliga placerade hos SBAB. Föreningen amorterar årligen SEK enligt amorteringsplan. I samband med försäljningen av en hyresrätt så kunde vi i maj betala av ett av våra fem lån som då uppgick till SEK. I augusti var det dags att omförhandla ett av de numera, fyra lånen. Med anledning av de likvida medel som inbringades vid vindsförsäljningen så valde vi att amortera SEK och resterande SEK bands på tre år till en ränta om 3,37 %. Vid årsskiftet uppgick de långfristiga skulderna till SEK. Avgifterna har liksom föregående år lämnats oförändrade under Under 2013 så kommer dock avgiften att sjunka. Detta kan bland annat förverkligas tack vare att vi har sålt vinds- och källaryta. Vi har för all framtid ytterligare 250 kvm yta utöver våra 1607 kvm boendeyta som är avgifts-/hyresbelagd. Föreingens intäkter ökar samtidigt som medlemmarnas avgifter kan sänkas. Nyckeltalen nedan visar intäkt/kostnad per kvadratmeter boarea Årsavgift/kvm Lån/kvm Elkostnad/kvm Värmekostnad/kvm * Vattenkostnad/kvm ** 24 Kapitalkostnad/kvm *Värmekostnad delvis överförd till **Vattenkostnaden för 2011 överdebiterades vilket rättades till under Dispositionsförslag Årets resultat Ansamlad förlust före reservering till yttre fond Reservering till fond för yttre underhåll Summa ansamlad förlust Styrelsen föreslår att medlen disponeras så att i ny räkning överförs Vid intresse av föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. 7 S ida

8 Brf Bäckegatan RESULTATRÄKNING JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter och hyror Not Övriga rörelseintäkter RÖRELSENS KOSTNADER Not 2 Fastighetskostnader Reparationer Periodiskt underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftskostnader FastighetsskattlFastighetsavgift Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Avskrivningar RÖRELSERESULTAT RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter Räntekostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER EXTRAORDINÄRA POSTER Not 3 Extraordinära intäkter ÅRETS RESULTAT Sida 1 av 8 1i sj

9 Brf Bäckegatan BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not Pågående byggnation Not FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Insats Bostadsrätterna SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄ1TNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Övriga fordringar Förutbetalda kostnader Not KASSA OCH BANK Kassa och bank SBC klientmedel SHB SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 2 av 8

10 BALANSRÄKNING EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER EGET KAPITAL Not7 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll Not Ansamlad förlust Ansamlad förlust Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader Not Förutbetalda avgifter och hyror SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not Ansvarsförbindelser inga inga Sida3av8 j(i

11 Noter med redovisni ngsprinciper och boksiutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokfäringsnämndens allmänna råd. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har använts som föregående år. Föreningens fond för yttre underhåll redovisas i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2003:4). Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i procent alternativt år tillämpas AVSKRIVNINGAR Byggnader 0,25 % 1,00% Fastighetsförbättringar 1.00 % 1,00% Tvättstuga 20,0 % 20,0% Fasad 5,00 % Fönster 2,5 % Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Likvida placeringar värderas i enlighet med Årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Noti ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter Hyresintäkter Not 2 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel gård beställning Snöröjninglsandning Städning enligt beställning Gemensamma utrymmen Gård Förbrukningsmateriel Fordon Reparationer Fastighet förbättringar Hyreslägenheter Gemensamma utrymmen Tvättstuga Lås vvs Ventilation Fönster Marklgård/utemiljö Vattenskada k:io Sida 4 av 8

12 Brf Bäckegatan Not2forts Periodiskt underhåll Gemensamma utrymmen Entré/trapphus Lås Fönster Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Övriga driftskostnader Försäkring Självrisk Kabel-TV Fastighetsskatt/Kommunal avgift Övriga förvaltni ngs- och rörelsekostnader Kreditupplysning juridiska åtgärder Hyresförluster Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids och Trivselkostnader Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Korttidsinventarier Konsultarvode Bostadsrätterna Sverige Ek För Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Avskrivningar Byggnad Förbättringar Inventarier TOTALT RÖRELSENS KOSTNADER Sida 5 av 8 vc

13 Not EXTRAORDINÄRA POSTER Extraordinära intäkter Not BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan byggnader Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut planenligt restvärde vid årets slut ingår mark med Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder Not PÅGÅENDE BYGGNATION Pågående om- och tillbyggnad Not FÖRUTBETALDA KOSTNADER Försäkring Kabel-tv Sida 6 av 8 14 V StS

14 Not 7 EGET KAPITAL Belopp vid Förändring årets utgång under året Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll enligt not nedan Summa bundet eget kapital Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Ansamlad förlust Ansamlad förlust Årets resultat Summa ansamlad förlust Summa eget kapital Not 8 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Vid årets början Reservering enligt stadgar Reservering enligt stämmobeslut lanspråktagande enligt stadgar Ianspråktagande enligt stämmobeslut Vid årets slut Not 9 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Nordea Hypotek SBAB SBAB SBAB SBAB SBAB Summa skulder till kreditinstitut Räntesats ,254 % 3,370 % 3,880 % 2,720 % 3,810% 3,260 % Belopp Belopp Villkors ändringsdag Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Sida 7 av 8 il 1 -

15 Brf Bäckegatan Not 10 LJPPLUPNA KOSTNADER El Värme Vatten Sophämtning Ränta GÖTEBORG den 1 / 2013 Karl Johan Canestedt Ledamot Caroline Fransson Ledamot Sofia Gardell Ledamot Ulrika Videli Ledamot Karl Jonas OIson Ledamot w Mats Persson Ledamot Min revisionsberättelse har lämnats den 2L / O SebatliWessman Revisor Sicia8av8

16