Trollhättan kreativ ort med mycket på gång. Oslo

Transkript

1 Årsredovisning

2 Oslo TROLLHÄTTAN Göteborg Trollhättan kreativ ort med mycket på gång Trollhättan är redan idag en stark och attraktiv kommun, men vi vill bli större. Vi har ambitionen att växa från dagens invånare till personer år 2030! Stockholm Högskolan Väst är etablerad med drygt studenter i nya och fräscha lokaler. Dubbelspår och fyrfältsväg gör att Göteborg bara är 35 minuter bort, nya bostads områden planeras och filmen fortsätter att sätta sin prägel på vår stad. Många kommuner strävar efter att hitta något unikt som lockar i Trollhättan är det mångfalden och mixen mellan klassisk industri och högteknologi som är det unika. En lagom stor ort med lagom avstånd till allt man kan önska sig. Inom en dryg halv timmas bilresa ligger lugnet på västkusten eller pulsen i Göteborg. De mäktiga fallen, slussarna och Film i Väst är välkända landmärken hos oss, men det finns mycket mer. Har du frågor kring vår ort eller bara är allmänt nyfiken ska du känna dig varmt välkommen att slå en signal eller skicka ett mail. Kontaktuppgifter hittar du på Vi delar gärna med oss av den kreativitet som skapat Sveriges filmmetropol! Peter Asp, Informationschef Trollhättans Stad

3 Innehållsförteckning Trollhättans Tomt AB i korthet Vårt uppdrag... 5 Ägardirektiv... 6 VD har ordet... 7 Bakgrund... 8 Flerårsöversikt koncernen... 9 Förvaltningsberättelse Fastighetsbestånd Omsättning och resultat Investeringar, köp och försäljningar Finansiering Framtidsutsikter Organisation och medarbetare Miljö Vinstdisposition och koncernbidrag Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Tilläggsupplysningar Noter Revisionsberättelse Granskningsrapport Styrelse, VD, revisorer och lekmannarevisorer Fastighetsförteckning Ett komplett fastighetsföretag Vårt uppdrag är att bidra till ett starkt näringsliv i Trollhättan genom att skapa attraktiva områden för företag, forskning, utbildning och offentlig verksamhet. Strategin är att successivt och långsiktigt utveckla områdenas egen attraktionskraft med väletablerade kluster som driver utvecklingen framåt.

4 Trollhättans Tomt AB Trollhättans Tomt AB är ett helägt kommunalt bolag i Trollhättan. Bolagets formella ägare är Trollhättan Stadshus AB (org.nr ), vilket är moderbolag för samtliga helägda bolag i kommunkoncernen. Trollhättans Tomt AB har till uppgift att vara ett av kommunens starkaste näringslivsinstrument. Bolaget har varit i kommunens ägo sedan Dessförinnan var det ett privat bolag, som bildades 1909, med uppgift att förvärva och exploatera mark för småhusbebyggelse inom vissa stads delar. Numera äger, utvecklar och förvaltar bolaget fastigheter för både näringslivets och kommunens behov. I bolagets verksamhet ingår även att på uppdrag av kommunen förvalta centralt belägna parkeringsanläggningar på tomtmark samt leda kommunala investeringsprojekt som staden särskilt beställer. Trollhättans Tomt AB förvaltade under 2013 ca kvm lokalyta. Av lokalytan vid årets utgång är ca kvm verksamhetslokaler och kontor som hyrs ut till privata företag. Ca kvm nyttjas för offentlig verksamhet, företrädesvis utbildning och barnomsorg. Här ingår fastigheten för Högskolan Väst. Fastighetsbestånd Offentlig verksamhet 62% Privata företag 38% 2013 i korthet Bussdepån färdigställs och invigs Byggstart ombyggnad av byggnad 99, Innovatum Karlstorpsskolan färdigställs efter ombyggnation och byter namn till Äventyret Byggstart ombyggnad av Nils Ericsonsgymnasiet Energieffektivisering av förskolan Myrtuvan Byggstart om- och tillbyggnad av Skoftebyskolan Hyresgästen Mesna Stribi gick i konkurs i april Genomförd fondemission 4

5 Vårt uppdrag Enligt det ägardirektiv som beslutats av kommunfull mäk tige, skall Trollhättans Tomt AB vara ett av kommunens starkaste näringslivsinstrument något vi dagligen strävar efter att efterfölja. Trollhättans Tomt AB är känd som en trygg, kompetent och nyskapande hyresvärd, som erbjuder kreativa utvecklingsmiljöer för befintliga, nya och växan de företag samt offentlig verksamhet och bidrar därmed till Trollhättans expansion. Vi är ett personligt fastighets bo lag. Genom att jobba nära våra hyresgäster skapar vi trygghet och långsiktighet. Vision Trollhättans Tomt AB är Trollhättans ledande fastighetsbolag, som bidrar till utvecklande miljöer för näringsliv, utbildning, forskning och offentlig verksamhet. Detta skall vi uppnå genom att alltid agera utifrån våra kärnvärden: Tillgängliga Har en nära kontakt med kunder/hyresgäster och tillhandahåller en mycket god service. Sätter alltid kunden i fokus och är lyhörda för krav och önskemål. Är öppna för en fortsatt utveckling av offentligt såväl som privat nätverkande. Strävar mot att vara tillgängliga och i största möjliga mån ge feedback och återkoppling till kunder såväl som till kollegor. Offensiva Är mångsidiga och kan samarbeta med kunder som befinner sig i vitt skilda verksamhetsområden högteknologisk industri, medieföretag, forskning och utbildning, allt från etablerade företag till helt nystartade företag samt högskolan. Är proaktiva och försöker planera i förväg genom att föregå hyresgästens behov. Är flexibla och växer med hyresgästerna, jobbar aktivt för att hitta annorlunda och lönsamma lösningar som marknaden efterfrågar. Är positivt inställda till förändringar. Målmedvetna Har engagerade och motiverade medarbetare med förmåga att utveckla nya, innovativa tjänster med kundnyttan i fokus. Strävar efter att utveckla fastigheter och tjänster med särskild fokus på miljö- och energifrågor. Trygga Satsar långsiktigt på fastigheter med gedigen fastighetsprojektering och fastighetsförvaltning som grund. Har en trovärdig, öppen och tydlig hyresstrategi, liksom kontraktsinnehåll och serviceutbud. Kommunikationen är tydlig och enhetlig, internt såväl som externt. Anställda på Trollhättans Tomt är lätt identifierbara i alla former av tjänsteärenden. Har en stabil och långsiktig ägare. 5

6 Ägardirektiv Trollhättans Stad anger i ägardirektiv och bolagsordning mål och riktlinjer som gäller för Trollhättans Tomt AB. Dessa har reviderats och förtydligats i enlighet med ny lagstiftning under Reviderade ägardirektiv och bolagsordning kommer att tas upp på årsstämman Förutom förtyd liganden som behövs enligt lagens krav är det inga större förändringar i innehållet. Verksamhet Verksamhetens direktiv är att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler för näringslivet och de kommunala verksamheterna. Dessa båda inriktningar har gällt sedan övertagandet av de kommunala verksamhetsfastigheterna Innan dess var bolagets uppdrag enbart att vara ett av stadens viktigaste näringslivsinstrument. Denna roll har bolaget haft sedan början av 1980-talet. Under åren har bolaget bidragit till näringslivsutvecklingen och sysselsättningen i kommunen genom att utveckla och förvalta lokaler för företagens behov på ett sätt som varit framgångsrikt. Utveckling av Innovatumområdet är också ett särskilt uppdrag enligt ägardirektiven. Genom åren har stora investeringar gjorts här och området är nu mycket attraktivt på lokalmarknaden. Vakansgraden var vid årsskiftet 1,5%, och förhoppning finns att nästa stora projekt, Genombrottet, kan startas under 2014, vilket innebär att ytterli gare kvm lokalyta och en ny tillfartsgata kan skapas. Finansiella direktiv Bolaget ska årligen redovisa budget och en rullande treårig investeringsplan. Detta görs till moderbolaget varje år i samband med budgetarbetet. Investeringar över 15 Mkr ska godkännas av moder bolaget innan de påbörjas. Under 2013 har moderbolagets godkännande krävts för ombyggnad av Nils Ericsonsgymnasiet och Skoftebyskolan. Soliditeten ska långsiktigt vara lägst 10%. Denna nivå har ännu aldrig uppnåtts på grund av den stora investeringsvolymen. Se vidare avsnittet om finansiering. De kommunala verksamhetsfastigheterna ska redovisas för ägaren som ett särskilt affärsområde, med intern resultatoch balansräkning samt kassaflödesanalys. Detta redovisas för moderbolaget efter delårs- och årsbokslut. Självkostnads principen gäller för detta verksamhetsområde och till kommande kapitalbehov, som inte frigörs från avskrivningar eller försäljningar, skall finansieras av Trollhättans Stad. Per finns drygt 20 Mkr i tillgänglig kassa för kommande investeringar enligt intern balansräkning. Det anges också i ägardirektiven att bolaget ska utnyttja Svensk Kommunförsäkring, som är delägt av staden. Detta har bolaget gjort under de år direktivet gällt. Avkastning på eget kapital ska vara 3%. Detta har uppnåtts även under 2013 då avkastningen uppgick till 3,7%. Koncernperspektiv Det uttalas även att ett koncernperspektiv ska tillämpas och att samordning för skydds-, säkerhets- och försäkringsfrågor ska ske. Samarbetet har ökat mellan staden och systerföretagen i flera frågor de senaste åren.

7 VD har ordet När jag tittar tillbaka på 2013 så blir bedömningen att det har varit ett mer stabilt år än året innan, då vi hade förändringar kring SAAB-konkursen att hantera. Bolaget har en gynnsam ekonomisk utveckling som gör att vi kan satsa långsiktigt. De två största anledningarna till detta är den relativt höga nyttjandegraden av våra lokaler samt den låga räntan. Vi har en fortsatt hög aktivitet inom ny- och ombyggnadsprojekt och under 2013 har vi investerat 143 Mkr, varav 63 Mkr i de kommunala verksamhetslokalerna i form av välbehövlig renovering och uppgradering av Karlstorps skolan, Lyrfågel skolan och det nu påbörjade Nils Ericsongymnasiet. Det senaste projektet som startades var omoch tillbyggnaden av Skofteby skolan, en äldre skola som byggdes 1930 och sedan byggdes ut på 1960 talet. Nu står stadsdelen inför ännu en inflyttning av barnfamiljer och skolan ska utvecklas till en flexibel 2-parallellig F-6-verksamhet. Dess utom ska för skola, fritids och särskola finnas där och totalt handlar det om en utbygg nad motsvarande ca kvm. När det gäller våra näringslivsfastigheter har vi byggt en ny strategisk bussdepå för Västtrafik i kv Renen. Den invigdes i december 2013 och Västtrafik kommer att upplåta depån till trafikoperatören Nobina. Här finns nu 51 bussplatser för gas påfyllnad samt tvätt, verkstad och servicefunk tioner och det ger Västtrafik möjligheten att bedriva en miljö effektiv kollektivtrafik i vårt område. Trollhättans Tomt AB är ett starkt varumärke. Det vill vi be fästa och självklart utveckla ännu mer. Under hösten har vi bland annat tagit fram en ny marknadsplan och en ny hem sida som visar vår bredd med en mer personlig ton än tidigare. Justeringar i vår grafiska profil kommer också att synas i början på 2014 och satsningen på kommunikation gör bolaget mer tillgängligt och attraktivt. Under de senaste åren har Innovatumområdet fått en allt större betydelse som mötesplats. Det kan vara allt från barn kalas i Science Center till en rymdkonferens i Nova Arena. Även i lunchrestaurangen träffas ständigt människor med olika bakgrunder och kunskaper. Kombinationen av om rådets historia, de nya spännande verk sam heterna och möjligheterna till spännande möten gör Innovatum populärt. Under året har vi varit delaktiga i framtagandet av stadens nya Översiktsplan 2013: plats för framtiden. Det är ett spännande och strategiskt viktigt arbete utifrån ambitionen att Trollhättan ska växa med ca invånare till år Det kommer att påverka vårt bolag när det gäller kommunala lokaler som förskolor och skolor, samtidigt som det behöver byggas för näringslivet. Översiktsplanen antas i början av Vi har under året gjort en översyn av och förstärkt orga nisa tionen där nya roller nu börjar sätta sig. Något som känns väldigt bra inför Anders Torslid VD 7

8 Styrelse Trollhättans Tomt AB. Bakre raden från vänster: Kent Hammar, Jonas Tilhon och Olov Säfström. Mellersta raden från vänster: Andreas Parkås, Leif Pettersson och Stenåke Kjell. Främre raden från vänster, Alicja Zawadzka Przychodzen, Gösta Davidsson och Rita Paulsson Svensson. Bakgrund Samtliga aktier i Trollhättans Tomt AB org.nr ägs av Trollhättan Stadshus AB, som fungerar som moderbolag för samtliga helägda kommunala bolag i Trollhättan. Bolagsordning, som gäller bolaget, har beslutats av kommunfullmäktige och fastställdes (under förutsättning av detta KF-beslut) på årsstämman Ägardirektiv har beslutats av kommunfullmäktige Förslaget till dessa ägardirektiv fastställdes av årsstämma (också under förutsättning av KF-beslut månaden efter). Nya reviderade ägardirektiv och ny bolagsordning kommer åter att beslutas på kommunfullmäktige i början av 2014 för att sedan fastställas på årsstämman Detta är bland annat en följd av ändringar i kommunallagen 2013 för att stärka ägarens kontroll och styrning. Bolagets behov av eget kapital skall i huvudsak genereras av rörelsen. Trollhättans Tomt AB är moderbolag i koncernen som även omfattar dotterbolaget Solrosen Fastighetsförvaltning HB, där koncernens andel är 90%. Trollhättans Stad innehar resterande 10% av andelarna i handelsbolaget. Trollhättans Tomt AB har under de senaste 10 åren haft en snabb utveckling där omsättning och balansomslutning nästan tredubblats. Underlag för denna utveckling är bolagets engagemang i Innovatumområdet samt utbyggnaden av Högskolan Väst. Det stora lyftet skedde dock vid årsskiftet 2008/2009 när bolaget förvärvade en stor del av de kommunala verksamhetsfastigheterna, främst skolor och förskolor, från Trollhättans Stad. Utvecklingen har kunnat ske under mycket ordnade ekonomiska former med tillfredsställande resultat. De i särklass största kostnadsposterna i bolagets verksamhet är och kommer att vara de finansiella kostnaderna. Dessa frågor är och har genom åren varit mycket viktiga för styrelsen och bolagsledningen att följa upp på ett profes sionellt sätt. Bolaget har därför träffat avtal med ett, från bankerna fristående, rådgivningsföretag (Entropi AB, Göteborg), som ger oss möjlighet att dagligen få en heltäckande uppföljning och ett bra beslutsunderlag i dessa frågor. Samtidigt har styrelsen antagit en stringent finanspolicy, som de finansiella frågorna löpande avstäms mot. 8

9 Flerårsöversikt koncernen Belopp i kkr Total omsättning Hyresintäkter, lokaler Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Bokfört värde fastigheter Investeringsvolym Total bruksarea (kvm BRA) Justerat eget kapital Vakansgrad vid årets utgång (%)* 3, Räntetäckningsgrad (ggr) 1,2 1,1 1,0 1,2 0,9 Räntetäckningsgrad kassaflödesbaserad (ggr) 2,8 2,2 2,1 2,3 2,0 Soliditet vid årets utgång (%) 8,3 8,4 8,6 8,2 8,1 Avkastning på eget kapital (%) 3,7 3,1 2,7 6,9 4,5 * Vakansgrad beräknad på direkt uthyrbart bestånd exkl kommunala verksamhetsfastigheter. Nyckeltalsdefinitioner Balansomslutning Bokfört värde fastigheter Investeringsvolym Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad kassaflödesbaserad Soliditet Avkastning på eget kapital Summa tillgångar vid årets utgång. Totala anläggningstillgångar exklusive dels egna inventarier i verksamheten, dels pågående nyanläggningar som inte kommer att aktiveras som anläggningstillgångar efter att de avslutats. Bruttoinvesteringar i byggnader, mark, markanläggningar och inventarier. Resultat efter finansiella poster exkl. finansiella kostnader, nedskrivningar och försäljningsvinster i förhållande till finansiella kostnader. Resultat efter finansiella poster exkl finansiella kostnader, avskrivningar, nedskrivningar och försäljningsvinster i förhållande till finansiella kostnader. Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Resultat efter finansnetto dividerat med justerat eget kapital vid årets ingång.

10 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet i Trollhättans Tomt har utvecklats från en klar övervikt av lokaler för privata företag till en övervikt av lokaler för offentlig verksamhet. Vid utgången av 2013 fanns totalt kvm bruksarea (BRA) i koncernens förvaltning. Jämfört med 2012 är detta en ökning med kvm BRA. Ökningen av ytor under 2013 beror på byggnation av ett nytt skepp om kvm på fastigheten Kugghjulet och iordningställande av 302 kvm i byggnad 73 på Innovatumområdet. På fastigheten Renen har bussdepån färdigställts och detta har medfört en ökad lokalyta om kvm. Av den totala bruksarean i bolagets bestånd har sedan tidigare sammanlagt kvm avställts för rivning. Det gäller byggnader på Källstorps industriområde (4 744 kvm) samt två byggnader (2 140 kvm) på Innovatumområdet som inte nyttjas i det utvecklingsprogram som för närvarande gäller för området. Rivning av byggnad F på Källstorps industriområde är nu igång och kommer slutföras under Parkering (uthyrda platser): P-hus Smedjan 196 P-anläggning Gullön 95 P-hus Elefanten 42 Markparkering Mars 135 Husvagnsparkering Kardanen 98 Markparkering Slättbergen 403 Summa 969 Det totala antalet parkeringsplatser i bolagets förvaltning är stycken, varav en del används enbart för korttidsparkering och räknas inte in i uthyrda platser ovan. Utvändig skadegörelse på våra fastigheter följs upp kontinuerligt för att observera utsatta objekt och få underlag till bedömningar för eventuell kameraövervakning på påvisade anläggningar som är utsatta för betydande skadegörelse. I dagsläget har vi kameror uppsatta på sex objekt inom de kommunala verksamhetsfastigheterna. Den möjliga uthyrningsbara ytan i bolagets förvaltning uppgår till totalt kvm varav kvm har avställts tills vidare. Det gäller lokalytor inom fastigheten Nohab 2 (delar av byggnaderna 73 och 80) som kommer att, eller håller på att byggas om för verksamheter som är förenliga med intentionen för utvecklingen av Innovatumområdet, bl a Genombrottet. Vid utgången av 2013 fanns det outhyrda lokaler om samman lagt kvm BRA, vilket innebär att vakansgraden i direkt uthyrt bestånd, exklusive kommunala verksamhetsfastigheter ( kvm), vid årsskiftet uppgick till cirka 3,6%. Vid årsskiftet 2013/2014 hade bolaget totalt 249 lokalhyreskontrakt, 13 markarrendekontrakt och 969 parkeringsplatser uthyrda genom avtal: Lokaler Antal kontrakt kvm kvm kvm kvm Summa 249 Antalet uthyrda lokalhyreskontrakt är i huvudsak oförändrade. Markarrenden (antal avtal) kvm kvm 2 Summa 13 Arrendeavtalen är oförändrade sedan föregående år. 10

11 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Omsättning och resultat Under 2013 har koncernens totala omsättning minskat med kkr till kkr ( kkr). Minskningen beror på att hyrorna för de kommunala verksamhetsfastig heterna sänkts med drygt 20,0 Mkr. Detta var en följd av att räntesatsen för de reverslån från Trollhättans Stad som finansierar denna verksamhet sänkts från 5,0% till 2,0%, vilket gett motsvarande sänkning av räntekostnaden. I dotterbolaget Solrosen HB har omsättningen också minskat med kkr efter att hyresavtal med nya hyresgäster träffats på en lägre nivå än tidigare. Denna minskning vägs upp genom hyresavtal som tecknats för nya ytor fördelat på flera fastigheter och hyresgäster i moderbolaget. Koncernens resultat efter finansiella poster visar på ett överskott om kkr (4 604 kkr). I likhet med tidigare år har bolaget också valt att kostnadsföra stora delar av bruttoinvesteringarna. Det gäller sådana arbeten som utgör direkta lokalanpassningar för hyresgäster. I den mån resultatet så medger och investeringar ryms inom det utvidgade reparationsbegreppet i skattelagstiftningen är det en fördel att kostnadsföra dessa istället för att öka fastigheternas bokförda värden. Detta är ett led i det långsiktiga arbetet att skapa stabilitet och trygghet i bolagets ekonomi. Vad gäller kostnadssidan kan konstateras att kostnader för snöröjning och uppvärmning blivit lägre än budgeterat pga milda vintrar. Utrymme har på så sätt skapats för ökade underhållsnivåer. För de kommunala verksamhetsfastigheterna har budgeterat underhåll och verksamhetsanpassningar kunnat genomföras för totalt 22,7 Mkr under Detta är välbehövligt då fastigheterna när de övertogs av bolaget hade ett eftersatt underhållsbehov som ännu kvarstår till stora delar. Dessa fastigheter ska redovisas som ett separat affärsområde, vilket ska visa ett nollresultat över åren. Inför 2014 finns ett underskott på 5,4 Mkr i denna verksamhet efter de stora underhållskostnader som nedlagts under de senaste åren. Efter övergång till nya redovisningsregler 2014 (K3), kommer detta underskott att hämtas igen. Avskrivningarna för 2013 uppgår till kkr, vilket är en ökning med kkr jämfört med föregående år. Ökningen beror på de nyinvesteringar som gjorts. Utrangering av tidigare gjorda hyresgästanpassningar på Innovatum området uppgår till kkr. Fastighetsskatten 2013 har uppgått till kkr (2 134 kkr) i koncernen. Huvuddelen av kostnaderna för fastighetsskatt fördelas ut på respektive hyresgäster i fastigheterna. De sammantagna skattekostnaderna uppgår till kkr i moderbolaget (1 013 kkr). På grund av ändrad taxering ingår en skattekostnad för Se vidare not 9. Skillnader i bokförda och skattemässiga värden påverkar beräkningen av uppskjuten skatt. Bolaget gjorde kraftiga nedskrivningar i början av 2000-talet av de fastigheter där behov fanns att nå bättre överensstämmelse med verkligt värde. En långfristig skattefordran har tagits upp i balansräkningen. Denna skattefordran minskar år för år och uppgår nu till kkr i moderbolaget. I koncernredovisningen är denna fordran nu helt borta och istället redovisas en långfristig skatteskuld på kkr. De sammantagna skattekostnaderna uppgår till kkr i koncernen (1 101 kkr). Se vidare not 9. Redovisad vinst i koncernen efter skatt uppgår till kkr (3 503 kkr). Räntekostnaderna är den enskilt viktigaste faktorn för resultatpåverkan. På reverslån från Trollhättans Stad avseende de kommunala verksamhetsfastigheterna utgick tidigare fast ränta med 5,0%. Denna ränta sänktes till 2,0% 2013 och räntekostnaden sjönk då med kkr jämfört med föregående år. Även hyrorna sänktes med samma belopp. Den genomsnittliga räntenivån under 2013 för bolagets övriga lån, inklusive borgensavgift och övrigt lån från Trollhättans Stad, har sjunkit till 3,05% (3,11%). I detta ingår påverkan av den finansiella intäkt som uppstod då bolaget i början av 2011 förtidsinlöste ränteswapar. Syftet med detta var att utjämna räntekostnaden för kommande år då högre räntor var förväntade. Den totala intäkten av affären blev kkr, vilket fördelades över låneportföljens löptid. Skatteverket har under 2013 omprövat detta och beslutat att swap-resultatet skulle tas upp i sin helhet I årets resultat redovisas därför resterande finansiell intäkt på kkr. 11

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Investeringar, köp och försäljningar Koncernens investeringsvolym är nästan lika som föregående år. Bruttoinvesteringarna har uppgått till drygt 143 Mkr 2013, varav 5,7 Mkr lagts på Innovatumområdet, 65,9 Mkr på övrigt näringslivsbestånd, och 63,2 Mkr på kommunala verksamhetsfastigheter. Inga förvärv har gjorts förutom fastigheten Ugglan 1 som överförts till Ugglan 2 (Stavreskolan) genom fastighetsreglering. Två mindre avyttringar har gjorts. På fastigheten Ratten 1 har 450 kvm mark styckats av och sålts till grannfastigheten. En skyddsrumsbyggnad vid Trollhättans brandstation har sålts till Trollhättans Energi för en symbolisk summa. Den största investeringen under 2013 var uppförandet av en strategisk bussterminal i kv Renen för Västtrafik. Denna uppgick till 56,7 Mkr. En stor del av investeringarna är lokalanpassningar för olika hyresgäster inom flera fastigheter. Det gäller bl a Primapraktiken, Innovatum AB och Ljud- och Bildskolan på Innovatumområdet. Även i Maria Albert har anpassningar gjorts för Folktandvården och BUP. I kv Kugghjulet har en tillbyggnad slutförts för den befintliga hyresgästen, Ultramare, som expanderat sin verksamhet. Om- och tillbyggnad för samlokalisering av vår underhållsavdelning i by 99 på Innovatumområdet har också påbörjats. Detta ska slutföras under första halvåret I dotterbolaget har en hel del arbeten fått göras för att anpassa fastigheten Kantstenen 14, med nya namnet Företagshuset HOJUM, till flera nya hyresgäster. Detta arbete påbörjades under 2012 när Lear Corporation flyttade ut och slutfördes under 2013 för de nu befintliga hyres gästerna, bl a Gymgrossisten. Förhoppningsvis kan även kvar varande vakanta kontorsytor så småningom fyllas med nya hyres gäster. Årets investeringar i Solrosen HB uppgick till 8,0 Mkr. När det gäller de kommunala verksamhetsfastigheterna pågår flera stora ombyggnader av skolor och förskolor. Byte av tak och fasader på förskolan Stallet har slutförts till en kostnad på 2,5 Mkr. Arbeten på Lyrfågelskolan kommer att pågå fram till 2014 med en slutkostnad på knappt 70 Mkr. Under 2013 har 21,2 Mkr lagts ner där. Ombyggnad av Karstorpsskolan är nästan slutfört och under 2013 investerades 7,5 Mkr i det projektet. Om- och tillbyggnad av Skoftebyskolan har påbörjats och 3,5 Mkr har investerats i denna skola För gymnasieskolan har investeringarna i kv Bolagskvarnen uppgått till 22,1 Mkr under året. Detta projekt ska pågå fram till januari Projektering har fortsatt för ett eventuellt genombrott i byggnad 80, vilket skulle kunna resultera i lokalytor i tre plan med glasfasader samt ytterligare en tillfart till området. Förhoppning finns att detta projekt kan påbörjas

13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiering Kassaflödesanalysen visar att kassaflödet från koncernens löpande verksamhet uppgick till drygt 83 Mkr, vilket är en ökning med knappt 6 Mkr sedan föregående år. Ökningen beror på förändringar av fordringar och skulder. Nettoinvesteringarna, som uppgick till knappt 139 Mkr, har till större delen finansierats av den löpande verksamheten. Nyupptagna lån uppgår till 50 Mkr. Likvida medel har minskat med drygt 5 Mkr. Koncernens upplåning vad gäller ränte- och kapitalbindning regleras enligt en finanspolicy som fastställs av styrelsen. En avvägning görs mellan kort räntebindning för att sänka räntekostnaden och lång räntebindning för att uppnå en stabil räntekostnadsutveckling. Denna avvägning bestäms av finansiell styrka, kassaflöde och bedömd ränteutveckling. För att öka räntebindningstiden skall, i finanspolicyn definierade finansiella instrument, främst ränteswapar användas. Nya lån tas däremot upp till rörlig eller kort ränta. När den allmänna räntenivån stiger uppstår övervärden i swaparna och motsvarande uppstår undervärden när ränteläget sjunker. Per bokslutsdagen uppgår utestående ränteswapavtal till 680 Mkr och de har sammanlagt ett undervärde på 9,1 Mkr. Det vill säga den långa vägda fasta räntan som betalas i utestående ränteswapavtal är högre än motsvarande marknadsränta vid bokslutstillfället. Undervärdet representerar den kostnad som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsvarande undervärde (s k ränteskillnadsersättning) uppstå om man istället valt att använda långa räntebindningar på bolagets lån. Om respektive ränteswapavtal kvarstår t o m sitt slutförfallodatum så kommer undervärdet att löpande elimineras. Vid årets utgång uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuldportföljen till 5,99 år och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 1,54 år (exkl reverslånen från Trollhättans Stad). Räntekostnaden är den enskilt största kostnaden i bolaget. För att kunna hantera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. Bolagets mål är att ha en kassaflödesbaserad räntetäckningsgrad på 2,0 och som inte vid något tillfälle bör understiga 1,5. För 2013 uppgick räntetäckningsgraden till 2,8 gånger (2,2). Avkastning på justerat eget kapital inkluderar både driftöverskott och resultat från fastighetsförsäljningar. I och med att bolaget väljer att kostnadsföra verksamhetsanpassningar i hög utsträckning kommer avkastningen att bli låg, men bolaget bygger istället säkerheter genom att hålla nere de bokförda värdena. Avkastningen 2013 blev endast 3,7% (3,1%), men i gengäld har det bokförda värdet på fastigheterna ökat med endast 50 Mkr sedan 2012 trots att investeringsvolymen under året uppgick till 143 Mkr. Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapitalkrävande verksamhet. Det krävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen. Den synliga soliditeten i ett fastighetsbolag av Tomt AB:s storlek bör långsiktigt uppgå till lägst 30%. Mot bakgrund av kommunens borgensåtagande för bolagets lånestock, bör det räcka att soliditeten långsiktigt uppgår till minst 10%, vilket också anges i ägardirektiven. Soliditeten uppgick per den 31 december 2013 till 8,3% (8,4%). 13

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Framtidsutsikter För ett fastighetsbolag påverkar räntenivån och nyttjandegraden i våra lokaler det ekonomiska resultatet mer än andra faktorer. Vi bedömer att räntenivån, som är på en historiskt låg nivå, kommer att vara fortsatt låg under de kommande åren. Vi tror också att den goda nyttjandegraden kommer att bestå, med tanke på hur efterfrågan ser ut idag. Den nya översiktsplanen, tar sikte på att Trollhättan om 16 år ska ha invånare. För att nå dit behövs ca nya arbets platser och det är något vi måste planera för. Var och inom vilka branscher är inte helt lätt att förutse, men vi märker bland annat en stor efterfrågan på lokaler på Innovatum området. Där har vi i flera år haft en låg vakans och förhoppningsvis kan vi under 2014 starta Genombrottet, under förutsättning att nödvändiga beslut fattas. Projektet innebär ca kvm lokal yta och en ny gata som förbinder Åkerssjövägen och Nohabgatan. Vi för redan diskussioner med olika intressenter som tillsammans är intresserade av ca kvm. För att finansiera våra framtida investeringar i både de kommunala och näringslivsfastigheterna så behöver vi höja vår borgensram under året. Beslut om detta behöver ske under sommaren I samarbete med Trollhättans Stad hoppas vi kunna börja planera arbetet med förädlingen av Källstorps industri område och Knorren. Det centrumnära området har histo riskt inne hållit industri, fotbollsplaner och rekreation. För att få bra planeringsförutsättningar måste vi först tillsammans med Trafikverket (Sjöfarts verket) bestämma läget för en eventuell ny bro. Under våren startar vi en elbilspool tillsammans med Trollhättans Stad, Trollhättans Energi och Innovatum. Vi hoppas på ett stort intresse från både företag och privatpersoner. En av de tre elbilarna kommer att vara placerad på Innovatumområdet och kan användas av vår personal. Ett stort arbete kommer att genomföras vid införandet av den nya redovisningsstandarden, K3. Bland annat ska värdet på varje fastighet komponent uppdelas. Det är med andra ord mycket på gång och vi hoppas och tror att även 2014 blir ett roligt och spännande år. 14

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Organisation och medarbetare VD Anders Torslid Marknad Katja Högberg Jonas Stjernqvist (Innovatum) Ekonomi Gunilla Bogren Jenny Sahlin Britt Fransson Britt-Marie Hermansson Kristina Andersson Miljö/Energi Dennis Nyström Teknik/Energi Daniel Larsson Fastighetschef Eddie Dunkel Projekt Förvaltning Underhåll Jan Mattsson Sofia von Hebel Andreas Danielsson Daniel Nordström Magnus Elfving Jan Andersson Liselott Fitzgerald Frida Stolt Anders Gustavsson, arbetsledare drift Joakim Forsberg, arbetsledare bygg Sirja Nikkanen Drift Tony Johansson Fredrik A Cesar Fredrik Johansson Staffan Gustavsson Jörgen Johansson Roger Lilja Kenneth Eriksson Tomas Berg 15 Byggservice Per Karlsson Bengt-Åke Eriksson Hans Frisk Kenneth Severinsson Kent Johansson Martin Wernby-Laihanen Mikael Norén Per Carlsson Kristian Carlsson Joakim Olsson

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Personalomsättning I början av 2013 hade bolaget 38 anställda, varav en visstidsanställd vikarie inom ekonomienheten och en timanställd projektledare. Vikariatet upphörde när den ordinarie medarbetaren kom tillbaka efter sin föräldraledighet. I slutet av 2013 uppstod en ny vakans pga föräldraledighet inom ekonomienheten och tidigare vikarie anställdes på nytt. I början av 2013 gick en av förvaltarna vidare till ett nytt arbete och en ersättare anställdes. En annan förvaltare gick på föräldraledighet och en vikarie för henne anställdes. Samtidigt pågick en översyn av tjänstemannaorganisationen. De senaste åren har bolagets verksamhet vuxit och myndighetskraven har också ökat i omfattning. Allt mer av förvaltarnas tid får också läggas på upphandlingar enligt LOU. Projektverksamheten har också fortsatt vara intensiv. Utöver bolagets egna investeringsprojekt har även projektledning genomförts på uppdrag av Trollhättans Stad. Det gäller idrottsanläggningen Bergtäkten i Skogshöjden, gångbron vid resecentrum samt rivning och sanering av f d kemtvätt i kvarteret Järnsågen. Sammantaget har arbetsbelastningen inom både förvaltning och projekt ökat betydligt. VD har också en stor arbetsbelastning och många direkt underställda. Det beslutades att en befattning som fastighetschef skulle införas direkt under VD och rekrytering genomfördes. Fastig hetschefen har medarbetaransvar för förvaltare, projektledare samt samordnare för teknik, energi och miljö. Dessutom har fastighetschefen det direkta samordningsansvaret för övergripande frågor inom projekt, förvaltning och underhåll. Efter att fastighetschefen tillsatts fortsatte översynen av organisationen. Det konstaterades att ytterligare förstärkning behövdes inom förvaltning. Bl a har teknik- och energi frågor blivit allt viktigare de senaste åren och det skulle vara bra med en samordnande funktion inom bolaget för hantering av dessa frågor. Det bestämdes att underhållschefen övergick till en ny befattning som teknik- och energisamordnare. Personalansvaret inom underhållsgrupperna överfördes istället till arbetsledarna i dessa grupper. Som ytterligare förstärkning på förvaltarsidan erbjöds den vikarierande förvaltaren en fast tjänst när den föräldralediga kom tillbaka. En förstärkning infördes även på marknadssidan där en ny marknadsansvarig tillsattes och den tidigare gick över till att enbart arbeta med utveckling av Innovatumområdet. Dessutom anställdes ytterligare en drifttekniker under året, delvis som förberedelse inför kommande pensions avgångar. Vid årets utgång hade då bolaget 42 anställda, varav en visstidsanställd vikarie inom ekonomienheten och en tim 16

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE anställd projektledare, fördelade på 10 kvinnor och 32 män. Härav finns 20 män inom de traditionellt manliga en heterna drift och byggservice. I övrigt är fördelningen mellan könen ganska jämn. Genomsnittsåldern på all anställd personal har ökat obetydligt till 44,7 år vid årets utgång (44,6). Kompetensutveckling Eftersom medarbetarna är bolagets viktigaste resurs är kontinuerlig kompetensutveckling en viktig del. Detta säkerställs genom medarbetarsamtal samt ledningsgruppens arbete med att fastställa och följa upp utbildningsplaner. Återkommande uppdatering och fortbildning inom respektive yrkesområde är en självklar del i kompetens utvecklingen och flera medarbetare deltar i olika typer av nätverk inom respektive yrkesområden. Även gemensamma satsningar görs, t ex vid årliga företagsdagar med olika teman. Enligt gällande utbildningsplan skall samtlig personal utbildas i första hjälpen, hjärt-/lungräddning samt defibrillering minst vart tredje år. Detta sker löpande för att säkerställa att alla anställda får denna utbildning inom en treårsperiod. Arbetsmiljö och friskvård Medarbetarnas trivsel och arbetsmiljö följs upp regel bundet dels genom arbetsmiljöenkät, som diskuteras på arbetsplatsträffar, dels genom medarbetarsamtal. Bolaget har också aktivt satsat på friskvård för all personal genom avtal om friskvårdskuponger. Kupongerna kan lösas in på en mängd olika tränings- och friskvårdsanläggningar. Trollhättans Tomt AB har under alla de år bolaget varit verksamt i nuvarande form haft en relativt låg sjukfrånvaro, men då antalet anställda är förhållandevis litet har enstaka fall av allvarlig sjukdom och frånvaro stort genomslag i statistiken. Totalt har sjukfrånvaron för 2013 uppgått till 5,2%, en ökning i förhållande till 2012 med 0,8 procent enheter. Korttidsfrånvaron stod för 2,4% (2,9%) och långtidsfrånvaron för 2,8% (1,5%). Trollhättans Tomt AB är ansluten till arbetsgivarorganisationen KFS och tillämpar gällande kollektivavtal. Avtal om företagshälsovård finns med Hälsan, Trollhättans Stad och vår anslutning till Krisjouren gör att vi vid krisläge snabbt har tillgång till professionell hjälp. 17

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Miljö Tomt AB:s miljöpolicy som antogs 2011 har vi som utgångsläge i all vår verksamhet. Där står det bland annat För att bidra till en hållbar utveckling ska verksamheten bedrivas med minsta möjliga på verkan på miljön. Med begreppet hållbar utveckling menas en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. Det innefattar och betonar sambandet mellan social, kulturell, ekonomisk och ekologisk hållbarhet och är grunden och det övergripande målet i den svenska miljöbalken liksom i EU:s och FN:s miljöarbete. Vi står alltså inför en stor utmaning att se till så vår verksamhet verkligen bidrar till en hållbar utveckling. Till detta kommer de energimål som antagits i Trollhättan. Vårt mål är att minska energianvändningen med minst 20% mellan åren 2008 och Ska det till en förändring och en förbättring så går det inte att köra på som vanligt. Vi måste våga ta nya steg för att nå målen. Många steg vi tar är inte så stora i sig, men summan av alla steg innebär en förändring. Vi tror att det alltid går att göra något lite bättre imorgon jämfört med idag. Om vi arbetar med den inställningen är vi helt övertygade om att vi kommer att klara de energi- och miljömål vi satt upp. Vad har vi genomfört under 2013? En stor del av vårt fastighetsbestånd byggs om och renoveras löpande, och 2013 har inte varit något undantag. På Lyrfågelskolan och Nils Ericsonsgymnasiet pågår omfattande renoveringar som sträcker sig över ett antal år. Dessa renoveringar kommer att resultera i stora besparingar för både energi och miljö och med nya tekniska system kommer även driftskostnaderna att sjunka. På förskolan Myrtuvan (tidigare kallad Ollonborren) har vi nu avslutat etapp 2 enligt BELOK:s totalprojektsmodell. Projektet har genomförts i samarbete med bland annat Naturskyddsföreningen som bidragit med medel från fonden för Bra Miljöval. Vi kommer nu att mäta förbrukningar och utvärdera de åtgärder vi gjort på förskolan och vår förhoppning är att vi lyckas halvera energianvändningen. Samma upplägg finns även för Byggnad 74 på Innovatumområdet. Där är förstudien gjord och tanken är att föreslagna åtgärder ska utföras under det kommande året. Omfattande verksamhetsanpassningar och renoveringar har även gjorts på Öjebro 1, Nohab 2 Byggnad 73, Sylteskolan och ett antal förskolor och för varje projekt försöker vi ta ett steg till för att bidra till en hållbar utveckling. Utöver arbetet med fastigheterna så finns det ett antal områden där vi löpande gör förbättringar. Ett exempel är de fordon som vår underhållsavdelning använder, där vi så långt det är möjligt väljer biogasfordon. För att ytterligare minska vår miljöbelastning vid resor i tjänsten samarbetar vi med Trollhättans Stad, TEAB och Innovatum AB för att hitta en lämplig lösning på en bilpool för elfordon. Under sommaren fick vi tillfälle att testköra en Nissan LEAF som skulle kunna vara ett alternativ. Vår 18

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE förhoppning är att vi under nästa år får till stånd en bilpool och på det sättet ökar möjligheten till att cykla eller gå till jobbet. Utredningar visar att förskolebarns kunskap om energi och hur vi kan påverka energianvändningen, är betydligt sämre idag jämfört med för 10 år sedan. För att förändra detta har Länsstyrelsen i Västra Götaland startat ett projekt kallat FörskoleVis. Vi är tillsammans med Trollhättans stad delaktiga i detta och förskolan Tistelstången är en av de fem pilotförskolor i Sverige som deltar. Målet är att ta fram ett pedagogiskt och interaktivt material som kan användas i undervisningssyfte på förskolor runtom i landet. Miljöval Tomt AB köper bara el märkt Bra miljöval vilket innebär: Endast el från förnybara energikällor. Att vi bidrar till att genomföra energieffektiviseringsprojekt. När elen har ursprung i vattenkraft, uppstår miljöförbättrande åtgärder i strömmande vatten. Att vindkraftverken inte står i ekologiskt känsliga områden. Att kontroll utförs varje år av fristående revisor och av Naturskyddsföreningen i siffror Alla energivärden är normalårskorrigerade och året vi relaterar till är Åtgärderna på Lyrfågelskolan har hittills resulterat i en minskad energiåtgång på drygt 17%. Förskolan Myrtuvan (tidigare kallad Ollonborren) har minskat energiförbrukning med drygt 22% trots att åtgärderna gjordes under hösten vilket innebär att första halvårets energianvändning är mätt före åtgärder. De löpande vattenbesparingsåtgärderna vi gjort har nu börjat ge effekt och vi har en minskad vattenförbrukning på förskolorna med drygt 11%. Samtidigt finns det anläggningar som visar en tendens till ökande energiåtgång och där står vi inför utmaningen att vända kurvan de kommande åren. När vi lägger ihop alla förbrukningar kan vi konstatera att den totala tillförda energin räknat per kvadratmeter har minskat med 12% på de kommunalt uthyrda lokalerna. Under året har sex av våra arbetsfordon bytts ut till nya miljöbilar. 19

20 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vinstdisposition och koncernbidrag Det har beslutats i moderbolaget, Trollhättans Stadshus AB, att Trollhättans Tomt AB skall lämna koncernbidrag med 1,4 Mkr per år. Bolaget har under åren lämnat koncernbidrag med totalt 17,9 Mkr, vilket minskat det fria egna kapitalet i motsvarande mån. Under 2013 har koncernbidrag under förutsättning av årsstämmans godkännande lämnats med 1,4 Mkr. Den föreslagna värdeöverföringen i form av koncernbidrag reducerar bolagets respektive koncernens soliditet med 0,08 procentenheter. Soliditeten bedöms tillfredsställande mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet bedrivs med lönsamhet samt att kommunfullmäktige beviljat bolaget en borgensram för investeringar. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, i form av koncernbidrag, ej hindrar bolaget eller dess dotterbolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL st. Förslag till vinstdisposition Koncernbalansräkningen visar att koncernens fria egna kapital per 31 december 2013 uppgick till kronor, varav årets vinst uppgick till kronor. Till årsstämmans förfogande står följande medel i moderbolaget: Balanserad vinst Årets vinst Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen behandlas så att i ny räkning överförs Beträffande bolagets och koncernens redovisade resultat för räkenskapsåret och ställningen per samt bolagets och koncernens finansiering och kapitalanvändning under räkenskapsåret hänvisas till nedanstående resultat- och balansräkningar, samt kassaflödesanalys och tilläggsupplysningar. Tioårsöversikt Justerat eget kapital i koncernen Kkr