Transparenta och effektiva försäljningsmetoder för småhus och bostadsrätter

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Transparenta och effektiva försäljningsmetoder för småhus och bostadsrätter"

Transkript

1 Transparenta och effektiva försäljningsmetoder för småhus och bostadsrätter av Hans Lind Avd f Bygg- och Fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm 2006 Uppsats nr 37 1

2 Förord Upptakten till denna rapport var att avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi, KTH, kontaktades av Robert Taflin från mäklarföretaget NOTAR. Frågan var om vi kunde göra en mindre utredning om vad det skulle innebära om bud i fastighetsauktioner var bindande. Efter ytterligare diskussioner urskiljdes två delprojekt. Det ena handlade om en genomgång av både teoretisk och empirisk forskning om fastighetsauktioner. Detta arbete redovisas i en särskild uppsats "Auctions in the real estate market - a review" skriven av Samuel Azasu. Det andra delprojektet avgränsades till en mer policyinriktad diskussion om tänkbara "transparenta" metoder för att sälja småhus och bostadsrätter. Bakgrunden till denna fråga är de diskussioner om försäljningsmetoder som förekommit under senare år, t ex frågor om lockpriser och försäljningsmetoder som är svåra att överblicka, och där deltagarna kan hoppa av processen utan konsekvenser även i sena skeden av processen. I rapporten formuleras ett antal kriterier för vad som kännetecknar en "bra" försäljningsmetod. Därefter beskrivs och utvärderas tre alternativa metoder: som kallas "Fast pris", "Vanlig öppen auktion" och "Sluten auktion i flera steg". Vill man förändra den svenska marknaden i riktning mot mer transparenta processer kan man tänka sig att några metoder av denna typ pekas ut som "Standardmetoder" av t ex branschorganisationer. En mäklare som vill vara tydlig när det gäller vilken försäljningsmetod som används kan då hänvisa till dessa standardmetoder. Köpare och säljare vet då precis vad som gäller. Inte minst pga teknologiska förändringar så utvecklas hela tiden nya försäljningsmetoder så det handlar alltså inte om att peka ut några metoder som måste användas. De metoder som beskrivs nedan är såvitt vi kan bedöma möjliga att genomföra utan ändringar av den grundläggande lagstiftningen. Detta ska dock inte ses som ett viktigt krav eftersom lagstiftning kan ändras om det är motiverat för att få en bättre fungerande marknad. Stockholm februari 2006 Hans Lind 2

3 Sammanfattning Under senare år har en rad aspekter rörande metoderna att sälja småhus och bostadsrätter diskuteras, t ex lockpriser och att stress under processen gör att köparna fattar mindre rationella beslut. I denna uppsats preciseras först ett fyra krav som kan ställas på en försäljningsmetod: - Att den är transparent: dvs deltagarna vet hur processen ser ut och kan förutsäga vad som händer i olika steg. - Att de direkta kostnaderna för att genomföra transaktionen är låga. - Att det blir rätt köpare, dvs att den som värderar objektet högst, i betydelsen, är villig att betala mest, också blir den som köper objektet. - Att metoden är etiskt bra, dvs bidrar till rationellt beteende hos aktörerna. Därefter formuleras fyra allmänna egenskaper som processen ska ha: - Att det ska finnas en standardiserad beskrivning av objektet. - Att det ska finnas information om vad liknande objekt nyligen sålts för, så att köparna bättre kan bedöma vad som är ett rimligt pris. - Att det inte ska vara några förhandlingar efter "avslut". Objektet köps i det skick som anges i den standardiserade beskrivningen. - Att både köpare och säljare ska betala (ett mindre) skadestånd om de hoppar av processen i ett sent skede. Tre alternativa försäljningsmetoder beskrivs sedan i detalj. Alla metoderna bygger på att accept/bud mm förmedlas elektroniskt över Internet. Metod 1 "Fast pris": Den som först accepterar ett angivet pris är den som får köpa objektet. Metod 2: "Vanlig öppen auktion": Utgångspris ska vara 30% under bedömt marknadsvärde, i förväg anges minsta budsteg och hur lång tid man har på sig att lägga ett nytt bud. Metod 3: " Sluten auktion i flera steg": Först lägger intresserade köpare ett indikativt bud. De med de tio högsta buden går vidare till en andra omgång, som genomförs 1-2 dagar senare.. De som då lagt de 5 högsta budet går vidare till den sista omgången då slutna bud läggs och objektet säljer till den som då lagt det högsta budet. I tabellen nedan sammanfattas bedömningen av de olika metoderna, inklusive en bedömning av hur de kan tänkas påverka priserna. Symbolerna i tabellen betyder: ++ Bra + Ganska bra - Inte så bra Aspekt Metod 1 Metod 2 Metod 3 Transparens Direkta transaktionskostnader Rätt köpare Etiska aspekter Prisnivå jämför med idag -? oförändrat? -? 3

4 Summary "Transparent and efficient methods for selling single-family houses and condominiums" In recent years there have been a number of discussion about the methods used to sell singlefamily houses and condominiums ("bostadsrätter") in Sweden. The typical procedure is that the seller states a price in the ad, but that an informal and often stressful bidding and bargaining procedure follows after that. The final price might be considerably higher than the price in the ad. In this paper four characteristics of a good sales procedure is formulated: - That it is transparent, i.e. the participants know what the process will look like. - That the direct costs to carry out the transaction are low. - That the right person will buy the object, i.e. the buyer is the person who is willing to pay the most. - That the method is ethically good, in the sense that it contributes to rational behaviour. After that four general properties of the processes are described: - That there should be a standardized description of the object. - That there should be information about what similar properties have sold for recently. - That there should not be any negotiations after acceptance: The object is sold in the condition given by the standardized description. - That both buyer and seller should pay a pre-specified "fine" to the other party if they change their minds late in the process. Three alternative procedures are then described in detail. All methods should be carried out over the Internet.. Method 1 "Fixed price": The one who first accepts buys the object. Method 2: "Ordinary open auction": The starting price should be 30% below estimated market value, the minimum raise and the maximum time between bids is specified in advance. Method 3: "Closed auction in several stages": First those interested in buying presents an indicative bid. The 10 highest bidder coninue to a second round of indicative bids, and then the five highest go the the third and final round where there are binding written bids. The object is sold to the one who bids highest in the third round at the price that this person bids. I the table below the evaluation of the methods are summarized, and also how they might affect the price compared with the dominating method used today. The symbols in the table means the following: ++ Good, positive + Rather good, - Problematic, negative Aspect Method 1 Method 2 Method 3 Transparency Direct transaction cost Right buyer Ethical aspects Price level compared with today -? unchangedt? -? 4

5 Innehållsförteckning 1. Inledning Transparenta försäljningsmetoder Mindre transparenta försäljningsmetoder Vilka krav ska vill ställa på en försäljningsmetod? Grundläggande gemensamma drag hos försäljningsmetoden Kunskap om objektets egenskaper Information om marknadsvärde Inga förhandlingar efter "avslut" Köparens betalningsförmåga, säljarens reservationspris, mm Sammanfattning och avslutande kommentar om grundläggande spelregler Metod 1: "Fast pris" Beskrivning Analys Metod 2: "Vanlig öppen auktion" Beskrivning Analys Metod 3: "Sluten auktion i flera steg" Beskrivning Analys Avslutande jämförelse

6 1. Inledning 1.1 Transparenta försäljningsmetoder Varor och tjänster köps och säljs på en rad olika sätt. Det vanliga sättet i Sverige idag, som vi dagligen möter i affärer, är en metod som bygger på att säljaren sätter en prislapp och att varor/tjänster sedan säljs till enligt principen "först till kvarn". Ibland innebär detta att när man kommer till butiken så är hyllan tom. Det typiska i de allra flesta fall är att priserna inte är förhandlingsbara. Skulle någon försöka pruta i en vanlig matvaruaffär - om det inte finns något fel på varan - skulle det närmast tolkas som är personen ifråga är lite konstig. Under senare år har köp och försäljning genom Internetauktioner ökat markant. E-bay är det mest kända exemplet men det finns även en rad andra svenska auktions-sajter. Dessa auktioner styrs av explicita regler och det finns särskilt hos E-bay olika inbyggda metoder att bilda sig en uppfattning om säljaren/köparen. En rad etablerade auktionshus säljer t ex konst och antikviteter genom stora auktioner. En ytterligare metod som är vanlig, t ex på aktiebörser, är att både köpare och säljare lägger bud som kan vara formulerade som att man är beredd att köpa om priset understiger en viss nivå och/eller sälja om priset överstiger en viss nivå. En datoriserade mekanism matchar sedan buden och bestämmer det pris som ska gälla vid transaktionen. Det gemensamma med dessa mekanismer är att det är tydligt för aktörerna hur köp och försäljningar går till. Antingen är metoden fastlagd genom explicita regler, som vid de nämnda auktionerna, eller så finns välkända etablerade mönster, som i de vanliga affärerna. Mekanismerna är transparenta. 1.2 Mindre transparenta försäljningsmetoder Bilförsäljningar är ett område där prissättningsmetoderna inte är lika genomsynliga, inte ens för nya bilar. En förklaring till detta är att försäljningen av en ny bil kan vara knuten till att köparen lämnar en inbytesbil. Att få ett bra pris på inbytesbilen kan kännas viktigt för kunden och ett sätt för säljaren att kunna erbjuda ett bra pris på en inbytesbil är att ha en prutmån på den nya bilen. Den som inte har någon inbytesbil kan då använda detta som argument för att pruta på priset på den nya bilen. Här är det dock mycket svårt för en kund och veta hur säljaren satt sina priser och vilka argument som kan vara gångbara för att pruta på priset på bilen, och vilken handlingsfrihet som den enskilde säljaren har. Försäljning av småhus och bostadsrätter sker idag ofta på följande sätt. - I en annons anges ett pris, som kan kallas utgångspris, utgångsbud, begärt pris eller så stor det bara pris "eller högstbjudande" eller "bud". Hur dessa priser förhåller sig till vad säljaren egentligen tänker sig eller är beredd att sälja till är oklart. - Efter visning anmäler potentiella köpare sitt intresse till mäklare och en budgivning med i förväg tämligen okända regler vidtar. Ofta sker denna budgivning under tidspress och köparna måste snabbt vara beredda att ta ställning till om de vill höja sina bud eller inte. 6

7 - Denna process leder fram till att en potentiell köpare identifieras. Processen är dock inte klar här. Denna potentielle köpare kan visa sig ha svårt att få fram pengar. Köparen kan också bjuda på flera objekt samtidigt och vill därför inte (omedelbart) gå vidare. I detta skede genomför också köparen en besiktning, som kan leda till nya förhandlingar om priset om fel hittas i fastigheten. Det kan också vara så att den potentielle köpare är en bulvan för säljaren eller att säljaren av någon anledning inte vill gå vidare med den aktuella köparen. - Om den potentielle köparen hoppar av kontaktas andra budgivare, men de inser ju nu att deras förhandlingsposition stärks och att den tidigare högstbjudande drivit upp priset och är därför inte längre beredda att stå kvar vid sitt bud. En ny förhandlingsomgång inträder därmed. Fokuserar vi på försäljningarna av bostadsrätter och småhus kan vi säga att metoden inte är klart beskriven i samband med att bostaden utannonseras. Olika komponenter i förloppet bidrar till osäkerhet, t ex att det inte finns några sanktioner i samband med avhopp, att tidsintervallen under budgivningen inte är angivna i förväg och att det sker en omförhandling efter besiktning. Denna osäkerhet leder i sin tur till att kan vara svårt för en aktör att veta vad som är rationellt att göra. Försäljningskostnaderna ökar rimligen också genom flera omgångar av förhandlingar och genom att budgivare kan hoppa av processen i sena skeden, t ex därför att de samtidigt deltar i flera budgivningar. Innan vi går vidare och diskuterar tänkbara försäljningsmetoder för småhus och bostadsrätter ska vi mer allmänt diskutera vad vi ska mena med en transparent och effektiv försäljningsmetod. 2. Vilka krav ska vill ställa på en försäljningsmetod? Grundtanken bakom en transparent försäljningsmetod är att det ska vara lätt för en deltagare att veta hur processen kommer att gå till. Att det finns en explicit beskrivning av hur försäljningen går till är rimligen särskilt viktigt om det är en marknad där många inte deltar regelmässigt och där det handlar om stora värden. Marknaden för småhus och bostadsrätter har just dessa egenskaper. Transparens kan i denna situation ses som en förutsättning för att försäljningsmetoden ska vara effektiv. Det finns i sin tur tre perspektiv på frågan om vad som är en effektiv försäljningsmetod. Det första är att se på de direkta kostnaderna för att genomföra försäljningen. Att man i butiker inte accepterar förhandlingar om priserna är något som minskar butikens kostnader och som gör att de kan sänka priserna. Butiksformen med fasta inte förhandlingsbara priser konkurrerade historiskt sätt ut den tidigare formen av butiker utan prislappar och förhandlingsbara priser. Prislapparna stod också i nära förbindelse med övergången från handel över disk till butiker där kunder själv plockar ihop sin varukorg. Det senare skulle ju inte vara så lätt om det inte fanns prislappar! Det andra perspektivet på effektivitet är om objektet kommer att hamna hos den person som är villig att betala mest. Här kan det finnas problem med ett prislappssystem, t ex om priset sätts så lågt att inte varorna räcker till alla. Det är ju inte självklart att de som kommer först är 7

8 de som är villiga att betala mest för varan. I de allra flesta fall lär sig dock säljaren snart ungefär hur stor efterfrågan är och kan även för färskvaror relativt väl bedöma efterfrågans storlek och minska både tomma hyllor och kasserade varor. Ett intressant exempel på "tomma hyllor" är försäljning av biljetter till vissa konserter där arrangören medveten sätter ett pris som är lågt i förhållande till efterfrågan och att biljetterna därför är slut på några minuter. Här har man dock medvetet valt att inte sälja till högstbjudande, t ex för att gynna fans som inte har så höga inkomster men som gärna köar utanför över natten. Det kan påverka artistens rykte och långsiktiga intäkter. För det tredje kan man betrakta en försäljningsmetod ur ett etiskt/moraliskt perspektiv. På marknaden finns personer som kanske inte är så välinformerade och kanske inte så bra på att förhandla och som kanske i stressade situationer gör saker som de sedan ångrar. På en marknad finns i regel också en viss mängd tämligen skrupelfria personer som kan tänkas försöka utnyttja den första gruppen av personer. En försäljningsmetod kan därför bedömas utifrån i hur hög grad som den motverkar detta. Ett annat sätt att beskriva detta är att den effektiva försäljningsmetoden ska bidra till rationellt beteende. I de kommande avsnitten kommer vi att diskutera tänkbara transparenta försäljningsmetoder och hur det förhåller sig till de krav som formulerades ovan. 3. Grundläggande gemensamma drag hos försäljningsmetoden Oberoende av den exakta försäljningsmetoden finns ett antal förutsättningar som behöver vara uppfyllda för att kraven ovan ska vara uppfyllda. Några sådana diskuteras i detta avsnitt. 3.1 Kunskap om objektets egenskaper För att ett objekt ska hamna i "rätt händer" är rimligen en förutsättning att deltagarna har ungefär samma föreställning om objektets egenskaper. Om potentiell köpare 1 tror att objektet rent objektivt har sämre egenskaper än vad potentiell köpare 2 tror så kan ju köpare 2 bjuda mer, även om köpare 1 är den som värderar objektet högre, givet att båda skulle bedöma egenskaperna på rätt sätt. Om det inte finns en oberoende objektsbeskrivning finns rimligen också högre risk att den okunnige överskattar kvaliteten hos objektet och därmed är beredd att betala mer än vad man skulle vara om egenskaperna var kända. Lite mer konkret innebär detta att oberoende av försäljningsmetoder så bör det göras en besiktning av objektet utifrån en av branschen/konsumentverket standardiserad mall och att besiktningen utförs av en på ett eller annat sätt auktoriserad besiktningsman. Säljare/mäklare/besiktningsföretag är ansvariga för att objektet faktiskt har de egenskaper som anges i besiktningsprotokollet. Skulle det senare visa sig vara något fel i besiktningsprotokollet så är säljare/mäklare/besiktningsföretag skyldiga att kompensera köparen för merkostnader eller värdeminskning knuten till denna avvikelse. 8

9 Ansvarsfördelningen mellan säljare/mäklare/besiktningsföretag regleras genom avtal mellan dessa och det är rimligt att anta att mäklare/besiktningsföretag i sin tur kan skydda sig genom försäkringar av olika slag. 3.2 Information om marknadsvärde Hur mycket en person är beredd att betala för en viss bostad beror inte bara på hur denne bedömer egenskaperna hos just detta objekt, det beror också på vad personen tror att denne har för alternativ. En viktig aspekt av detta är vad det skulle kosta att köpa en annan bostad än den som just nu är aktuell. Även i detta fall kan det alltså vara så att den person som egentligen värderar objektet högst är villig att betala mindre än (vissa) andra, därför att den förtsnämnde tror att prisnivån i allmänhet är lägre. Ett sätt att göra marknaden mer effektiv är alltså att underlätta för aktörerna på marknaden att bedöma vad prisnivån på det aktuella objektet är. Detta kan t ex göras genom att mäklaren samlar och offentliggör information om priserna på liknande objekt som nyligen sålts, samt prisrelevant information om dessa objekt. 3.3 Inga förhandlingar efter "avslut" Ett drag hos många av dagens försäljningar är att det uppstår nya förhandlingar efter att köparen (preliminärt) identifierats. Efter en preliminär överenskommelse gör köparen en besiktning och då kan det komma fram saker som köparen menar motiverar en sänkning av priset. Det finns två problem med detta ur effektivitetssynpunkt. Det första är naturligtvis att det är resurskrävande att ha förhandlingar i detta skede, särskilt som det kan leda att hela processen måste börja om igen. Det andra är att möjligheten till sådana förhandlingar kan göra att objektet hamnar hos "fel" person. En person som vet/tror att denna är skicklig på att omförhandla priset med hänvisning till olika egenskaper kan ju, relativt sett, bjuda mer än andra i första omgången. Även om denne har lägre betalningsvilja än en annan person för ett objekt med givna egenskaper, så kan en sådan skicklig förhandlare alltså bli ägare till huset. Detta kan ses som ett ytterligare en vinkling av argumentet för att det ska finnas en oberoende besiktning av objektet. Om inga prisförhandlingar efter "avslut" är tillåtna så måste ju köparen kunna bilda sig en uppfattning om objektet i förväg. Inget hindrar heller att en potentiell köpare får tillåtelse att innan försäljningen ta in ytterligare information. Det pris som köparen är beredd att betala kan alltså ses som det pris som denne är beredd att betala givet att informationen i besiktningsprotokollet är korrekt. Är denna information inte korrekt ska köparen, som nämndes ovan, ha rätt till skadestånd och i extremare fall rätt att hävda köpet. 9

10 3.4 Köparens betalningsförmåga, säljarens reservationspris, mm En köpares betalningsvilja för ett objekt beror på en rad ytterligare faktorer än objektets egenskaper och hur personen värderar dessa egenskaper. En viktig sådan faktor är lånemöjligheter, eftersom köp av egnahem och bostadsrätter i regel finansieras med lån till ett betydande del. Om en person tror att denna kan få lån upp till en viss summa påverkar detta köparens bud och om denna föreställning är felaktig kan personen kanske inte genomföra köpet. Detta ökar de direkta transaktionskostnaderna. En annan liknande aspekt kan vara att köparen samtidigt bjuder på flera objekt och i slutskedet hoppar av, eller vill vänta med sitt beslut, för att man vill se hur det går i en annan budgivning. Sådana avhopp ökar rimligen också de direkta transaktionskostnaderna (även om det kan ha fördelar utifrån perspektivet att objektet ska hamna i "rätt händer"). En tredje faktor som kan komplicera förloppet är att köparen har egenskaper som gör att säljaren inte vill gå vidare med just den köparen. Ett exempel kan vara att köparen tidigare varit inblandad i skumraskaffärer och att säljaren är orolig för att det kommer att bli problem i samband med att affären ska fullföljas. En ytterligare faktor är att säljaren kan ha ett reservationspris, som innebär att denne vid ett auktionsliknande förlopp inte är beredd att sälja om det slutliga priset ligger under en viss nivå. Det kan också finnas andra faktorer, t ex familjeskäl, som gör att säljaren i ett sent skede ångrar sig och inte vill sälja. Detta leder fram till följande punkter som alla syftar till att skapa ökad klarhet och sanktioner mot agerande som skapar problem för motparten: - Det måste kunna ställas upp ett antal villkor som den potentiella köparen måste kunna visa att de uppfyller, t ex att de har lånemöjligheter och kapital som räcker för att betala det pris de säger sig vara beredda att betala. - Det måste finnas någon form av sanktioner om en köpare hoppar av i ett sent skede. Ett sätt att uppnå detta är att anbudet/accepten görs på ett särskilt dokument där det ingår en klausul som säger att ifall den aktuella personen blir den som är tänkt att köpa (bjudit mest etc) men sedan inte vill gå vidare måste denna betala t ex 5000 kr i skadestånd. Detta belopp delas mellan mäklare och säljare, bl a för att också göra det kostsamt för säljaren att använda bulvaner. En regel som denna är alltså också ett sätt att minska risken för att bulvaner för säljaren deltar i processen för att driva upp priset. - Det måste finnas sanktioner gentemot säljare som hoppar av i ett sent skede. Det kan regleras genom ett kontrakt mellan mäklare och säljare, som t ex anger att ett liknande skadestånd då ska betalas till den tilltänkte köparen, som uppfyllt de formella kraven men som ändå inte får köpa. De potentiella köparna ska informeras om att det finns en sådan klausul vilket tydligare signalerar säljarens avsikter att verkligen sälja. 10

11 3.5 Sammanfattning och avslutande kommentar om grundläggande spelregler Sammanfattningsvis skulle alltså följande gälla för alla de försäljningsmetoder som diskuteras i återstoden av denna uppsats: - En besiktning ska vara genomförd och tillgänglig för alla. - Information om priser och egenskaper för ett antal transaktioner med liknande objekt ska vara tillgängliga. - Bostaden köps i det skick som anges i besiktningen. - Köparen ska visa att denne har lånemöjligheter och andra efterfrågade egenskaper. - Både potentiella köpare och säljare måste betala skadestånd om de avbryter transaktionen i ett sent skede, om inte detta avbrott har stöd i de överenskomna spelreglerna. När man diskuterar regelsystem är det viktigt att kritiskt granska dessa och fråga sig om det finns möjlighet att utnyttja regelsystemet på ett icke avsett sätt. Ett rimligt antagande är att det på varje marknad finns vissa aktörer som letar efter kryphål och manipulationsmöjligheter och därmed är det viktigt att försöka föregripa denna typ av beteende. Alla situationer där det finns möjlighet till skadestånd öppnar för ett "spel" där man beter sig på ett visst sätt enbart för att man vill kunna få skadeståndet. I det aktuella fallet är det särskilt en punkt som kan skapa oro ur detta perspektiv och det är att om säljaren väljer att avbryta transaktionen i ett sent skede så har den potentielle köparen rätt till skadestånd. Man kan tänka sig att en skrupelfri person ser till att man uppfyller kraven, säger sig vara villig att köpa men sedan gör något som inte strider mot reglerna men som får säljaren att vilja avbryta affären. Är man rädd för detta måste man rimligen lägga in en mer allmän klausul som säger att säljaren enbart behöver betala skadestånd om det inte finns sakligt grundade skäl för att avbryta klausulen. Vad som är sakligt grundade skäl får sedan en domstol avgöra. Genom en sådan klausul öppnas å andra sidan en viss risk för missbruk från säljarens sida... Om det skadeståndsbelopp som köparen har rätt till är relativt lågt, t ex 5000 kr, så är rimligen risken för denna typ av missbruk relativt liten, eftersom det krävs att man lägger ner en hel del tid för att kunna ha en chans att få skadeståndet. Även om beloppet inte är så stort kan det dock fortfarande ha en positiv effekt både på köparen och säljarens eftersom det ändå innebär ett straff om man inte följer spelreglerna. I de kommande avsnitten ska vi presentera tre tänkbara försäljningsmetoder som uppfyller kravet på att vara transparenta. För var och en diskuteras sedan för och nackdelar ur olika effektivitetsperspektiv. Alla tre metoderna bygger på att bud mm lämnas över Internet. Vi utgår från att det finns sätt att kontrollera individernas identitet eller att deltagarna på något sätt i förväg registrerat sig och i samband med det belagt sin identitet. Idag sker dock många transaktioner över Internet och dessa problem är inte något specifikt för de fastighetsförsäljningsmetoder som diskuteras nedan. 11

12 4. Metod 1: "Fast pris" 4.1 Beskrivning Säljaren anger här ett pris och den som först accepterar detta pris och lägger en handpenning är den som får köpa bostaden. I annonsen anges att säljaren förbinder sig att sälja till detta pris under en bestämd tid, t ex 1 månad. Accept och information om att handpenning deponerats på visst konto ska en köpare lämna vid en viss angiven första tidpunkt. Accept före denna tid accepteras inte. För att minska stress kan man tänka sig att om flera bud kommer inom ett kort tidsintervall (t ex inom 5 minuter) så sker en lottning mellan dessa budgivare. Den aktuella mäklaren antas tillhandhålla en särskild blankett som köparen ska fylla i och skicka eller lämna in. I blanketten ska bl a anges: - referenser rörande lånelöfte - en acceptfrist, dvs att den som lägger budet är bunden i ett visst antal dagar. I detta dokument ingår också klausuler om skadestånd som respektive part ska betala ifall de i ett senare skede inte vill genomföra transaktionen. 4.2 Analys Hur förhåller sig denna metod till de olika kriterier som diskuterades ovan? När det gäller transparens är detta rimligen ett metod som uppfyller villkoren. Det är lätt att förstå hur den fungerar och den påminner om försäljningsmetoder som vi är vana vid från en rad områden. När det gäller de tre effektivitetsaspekterna kan man kanske säga följande. Direkta transaktionskostnader. Dessa bör rimligen vara relativt små i detta fall eftersom det inte förekommer några tidskrävande förhandlingar. Undantaget är om priset satts så högt att objektet inte blir sålt. Rätt köpare: Här är det långt ifrån självklart att metoden leder till ett bra resultat. Det är ju inte alls självklart att den som slår till snabbast är den som värderar objektet högst. Ett visst samband bör dock rimligen finnas eftersom den som värderar objektet särskilt högt har motiv att snabbt hålla sig framme. Etiska/moraliska aspekter. Problemet med denna metod ur detta perspektiv är att en person som egentligen känner att man skulle vilja fundera lite till innan man bestämmer sig, kanske känner sig pressad att slå till direkt eftersom sannolikheten annars kan vara stor att någon annan slår till. Vill man minska denna risk ska det finnas en viss minimitid mellan t ex visning och första tidpunkt då accept kan lämnas. En ytterligare fråga är hur denna metod påverkar priset jämfört med "den vanliga metoden". Något definitivt svar på denna fråga kan man inte ge helt enkelt därför att det beror på hur 12

13 säljaren sätter priset. Om säljaren har en bra bild av den maximala betalningsviljan hos en liten grupp av hushåll, och om säljaren inte har något emot att vänta lite, kan det tänkas att priset blir högre än vid en auktionsliknande försäljning. Vid vanliga auktioner kommer ju priset att styras av den maximala betalningsviljan hos den med den näst högsta maximala betalningsviljan. I den mån som auktionsliknande förfaranden leder till att vissa individer "dras med i stämningen" och därför bjuder högre än vad de egentligen tänkt sig från början, så borde svaret vara att metoden med fast pris leder till lägre priser. Risken finns naturligtvis också säljaren felbedömt marknaden, antingen så att priset sätt så att många skulle vara beredda att betala mer, eller så att priset sätts så högt att ingen vill köpa. I det senare fallet får man en kostsam omgång med ny annonsering, ny visning etc. 5. Metod 2: "Vanlig öppen auktion" 5.1 Beskrivning Denna andra metod är i princip en klassisk auktion, givet de regler som beskrevs i avsnittet om gemensamma utgångspunkter. Auktionen antas genomföras över Internet, där köpare i förväg lämnat in en blankett liknande den ovan som visar att de är kvalificerade att delta i auktionen. Det kan, som i Norge, vara ett krav på att det första budet lämnas skriftligt på en särskild blankett. I detta bör också anges att ett belopp motsvarande handpenningen finns deponerad i bank eller finns snabbt tillgänglig på annat sätt. Storleken på handpenningen anges i förväg av mäklaren och kan t ex ligga på 5% av utgångspriset. I dokument ska också anges hur länge budgivaren är bundet av det aktuella budet. Vid en snabb auktion kan denna period vara kort, t ex bara den aktuella dagen. Några kompletterande regler rör eller kan röra. - Utgångspriset. Det finns idag en debatt om "lockpriser" och om det inte finns någon klar princip för hur utgångspriset bestäms kan det skapa oklarhet och påverka köparnas beteende. Ett lågt utgångspris kan göra att onödigt många deltar i auktionen (se vidare nedan). Ett högt utgångspris i en situation där det förekommer lockpriser kan göra att vissa inte deltar därför att de tror att det slutliga priset blir alltför högt. En tänkbar princip är att utgångspriset sätts ca 30% under det genomsnittliga priset i nyligen genomförda transaktioner eller till senaste taxeringsvärdet. Det spelar kanske inte någon större roll hur detta utgångspris så länge som det klart anges efter vilken pris utgångspriset bestäms. - Budstegens storlek. För att inte auktionen ska dra ut orimligt lågt i tiden kan det finnas ett minsta tillåtna budsteg. Inledningsvis kan detta vara kanske kr, men sjunka till kr när buden kommer över en viss nivå. Vad som är lämpliga steg beror naturligtvis av objektets storlek, men budstegens storlek kan alltså anges - Tiden mellan buden. Tanken bakom denna auktionsform är att försäljningen ska gå relativt snabbt, dvs att ett högre bud måste läggas inom en viss tid. Denna tid kan dock ändras under 13

Granskning av fastighetsmäklare

Granskning av fastighetsmäklare Granskning av fastighetsmäklare Björn Nordlund Villaägarnas Riksförbund 1. Inledning... 3 2. Sammanfattning och slutsatser... 3 3. Syfte... 5 4. Metod... 5 5. Avgränsningar och urval... 5 6. Resultat...

Läs mer

TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ

TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ TOMT - SKÖTTNING - PRIS: 100 000:- PRISIDÉ Beskrivning På uppdrag av Falköpings kommun utbjudes fastigheten Falköping Sköttning 7:1 till försäljning. Markområdet utgörs till större delen av betesmark,

Läs mer

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare?

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? 040-54 41 10 kontakt@bcms.se www.bcms.se BCMS Scandinavia, Annebergsgatan 15 B, 214 66 Malmö 1 Sammanfattning Varför är det

Läs mer

Bäste herren på täppan? En ESO-rapport om bostadsbyggande och kommunala markanvisningar

Bäste herren på täppan? En ESO-rapport om bostadsbyggande och kommunala markanvisningar Bäste herren på täppan? En ESO-rapport om bostadsbyggande och kommunala markanvisningar Carl Caesar, Thomas Kalbro och Hans Lind Fastigheter och byggande, KTH Ett betydande kommunalt markägande Boverket,

Läs mer

Köpguide - Bostadsrätt

Köpguide - Bostadsrätt Köpguide - Bostadsrätt Innehåll Hur fungerar sidan BotillBo.se... 2 Hur fungerar lånelöfte... 2 Pant... 3 Lagfart... 3 Planritning... 3 Visning... 3 Begär föreningens årsredovisning:... 4 Undersökningsplikt...

Läs mer

2004 Mäklarsamfundets rekommendation om prissättning för att motverka lockpriser.

2004 Mäklarsamfundets rekommendation om prissättning för att motverka lockpriser. ett år senare! 2004 Mäklarsamfundets rekommendation om prissättning för att motverka lockpriser. 2011 "Av säljaren accepterat pris - en frivillig överenskommelse mellan fastighetsmäklarna i Stockholms

Läs mer

Exportmentorserbjudandet!

Exportmentorserbjudandet! Exportmentor - din personliga Mentor i utlandet Handelskamrarnas erbjudande till små och medelstora företag som vill utöka sin export Exportmentorserbjudandet! Du som företagare som redan har erfarenhet

Läs mer

Utgångspris och slutpris: En studie av "lockpriser" vid försäljning av bostadsrätter

Utgångspris och slutpris: En studie av lockpriser vid försäljning av bostadsrätter Utgångspris och slutpris: En studie av "lockpriser" vid försäljning av bostadsrätter av Rosane Hungria Gunnelin och Hans Lind Avd f Bygg- och Fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande

Läs mer

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09 Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot Självstyrda bilar Datum: 2015-03-09 Abstract This report is about when you could buy a self-driving car and what they would look like. I also mention

Läs mer

Särskild avgift enligt lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument

Särskild avgift enligt lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument 2014-05-20 BESLUT Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company FI Dnr 14-1343 Porkkalankatu 1 FI-000 18 Helsinki Finland Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00

Läs mer

Prisbildning och konkurrens på spotmarknaden. Pär Holmberg Elmarknadens ekonomi Institutet för Näringslivsforskning (IFN)

Prisbildning och konkurrens på spotmarknaden. Pär Holmberg Elmarknadens ekonomi Institutet för Näringslivsforskning (IFN) Prisbildning och konkurrens på spotmarknaden Pär Holmberg Elmarknadens ekonomi Institutet för Näringslivsforskning (IFN) Innehåll Allmänt om budgivningen på spotmarknaden Konkurrensen på den nordiska spotmarknaden

Läs mer

Rapport elbilar Framtidens fordon

Rapport elbilar Framtidens fordon Teknikprogrammet Klass TE14. Rapport elbilar Framtidens fordon Namn: Joel Evertsson Datum: 2015-03-09 Abstract This report is about electric car. We have worked with future vehicles and with this report

Läs mer

Beslut om bolaget skall gå i likvidation eller driva verksamheten vidare.

Beslut om bolaget skall gå i likvidation eller driva verksamheten vidare. ÅRSSTÄMMA REINHOLD POLSKA AB 7 MARS 2014 STYRELSENS FÖRSLAG TILL BESLUT I 17 Beslut om bolaget skall gå i likvidation eller driva verksamheten vidare. Styrelsen i bolaget har upprättat en kontrollbalansräkning

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK PM Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK Att tänka på vid uppsägning av lokaler...3 Adressaten...3 Objektet...3 Tiden...3 Sättet...3 Innehållet...4 Bevakning...4 Acceptfristen...4 Hänskjuta till hyresnämnden...5

Läs mer

SÄLJA FÖRETAGET. Att lyckas förena dessa olika intressen är ofta det som avgör att en företagsaffär lyckas.

SÄLJA FÖRETAGET. Att lyckas förena dessa olika intressen är ofta det som avgör att en företagsaffär lyckas. SÄLJA FÖRETAGET Att sälja sitt företag kan vara rätt komplicerat och tidskrävande. Ofta krävs att man gör saker och har kunskaper som går utöver vad som varit tillräckligt för att framgångsrikt driva företaget.

Läs mer

Förbud av offentligt uppköpserbjudande enligt lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument

Förbud av offentligt uppköpserbjudande enligt lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument BESLUT Gravity4 Inc. FI Dnr 15-7614 Att. Gurbaksh Chahal One Market Street Steuart Tower 27th Floor San Francisco CA 94105 415-795-7902 USA Finansinspektionen P.O. Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Bra att tänka på vid ombildning Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker

Läs mer

- den bredaste guiden om Mallorca på svenska! -

- den bredaste guiden om Mallorca på svenska! - - den bredaste guiden om Mallorca på svenska! - Driver du företag, har en affärsrörelse på Mallorca eller relaterad till Mallorca och vill nå ut till våra läsare? Då har du möjlighet att annonsera på Mallorcaguide.se

Läs mer

Inflyttning. Inredningsval. Huset eller din lägenhet byggs. Intresseanmälan. 2-årsbesiktning. Upplåtelseavtal. Tillträdesbesiktning

Inflyttning. Inredningsval. Huset eller din lägenhet byggs. Intresseanmälan. 2-årsbesiktning. Upplåtelseavtal. Tillträdesbesiktning Att köpa med Boform 2 3 Att köpa en lägenhet eller villa är en av de största affärerna som de flesta av oss gör. Nedan kan du följa hur en typisk köpprocess går till med Boform. Intresseanmälan Hittar

Läs mer

SAMMANFATTNING AV SUMMARY OF

SAMMANFATTNING AV SUMMARY OF Detta dokument är en enkel sammanfattning i syfte att ge en första orientering av investeringsvillkoren. Fullständiga villkor erhålles genom att registera sin e- postadress på ansökningssidan för FastForward

Läs mer

Särskild avgift enligt lagen (2012:735) med kompletterande bestämmelser till EU:s blankningsförordning

Särskild avgift enligt lagen (2012:735) med kompletterande bestämmelser till EU:s blankningsförordning 2015-03-25 BESLUT Permian Master Fund, LP FI Dnr 14-8205 Cayman Island 94 Solaris Ave, Camana Bay Po BOX 1348 Grand Cayman KY1-1108 Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46

Läs mer

William J. Clinton Foundation Insamlingsstiftelse REDOGÖRELSE FÖR EFTERLEVNAD STATEMENT OF COMPLIANCE

William J. Clinton Foundation Insamlingsstiftelse REDOGÖRELSE FÖR EFTERLEVNAD STATEMENT OF COMPLIANCE N.B. The English text is an in-house translation. William J. Clinton Foundation Insamlingsstiftelse (organisationsnummer 802426-5756) (Registration Number 802426-5756) lämnar härmed följande hereby submits

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2006-06-12. Förmedling av bostadsrätt m.m.

God fastighetsmäklarsed 2006-06-12. Förmedling av bostadsrätt m.m. God fastighetsmäklarsed 2006-06-12 Förmedling av bostadsrätt m.m. 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 4. Mäklarens kontrollskyldigheter... 4 4.1 Ägare... 4 4.2

Läs mer

Här är ett urval av de vanligaste frågorna (FAQ, Frequently Asked Questions) som FAR och SRF har fått om uppdragsavtal.

Här är ett urval av de vanligaste frågorna (FAQ, Frequently Asked Questions) som FAR och SRF har fått om uppdragsavtal. Svensk standard för redovisningstjänster, Reko FAQ Vanliga frågor om uppdragsavtal Här är ett urval av de vanligaste frågorna (FAQ, Frequently Asked Questions) som FAR och SRF har fått om uppdragsavtal.

Läs mer

Svar till ÖVNING 4. SVAR

Svar till ÖVNING 4. SVAR Svar till ÖVNING 4. 1. Förklara varför en lagstiftning om att arbetsgivaren inte får fråga en arbetssökande om dennes eventuella föräldraledighet torde vara meningslös. SVAR: Arbetsgivaren vill hellre

Läs mer

www.hasbro.se www.monopoly.co.uk

www.hasbro.se www.monopoly.co.uk THE SIMPSONS & 2007 Twentieth Century Fox Film Corporation. All rights reserved. Distribueras i Norden av Hasbro Nordic, Ejby Industrivej 40, DK-2600 Glostrup, Danmark. Tillverkat i Irland www.hasbro.se

Läs mer

Tillägg till Erbjudandehandlingen med anledning av North Investment Group AB:s erbjudande till innehavare av aktier och konvertibler i ACAP Invest AB

Tillägg till Erbjudandehandlingen med anledning av North Investment Group AB:s erbjudande till innehavare av aktier och konvertibler i ACAP Invest AB Tillägg till Erbjudandehandlingen med anledning av North Investment Group AB:s erbjudande till innehavare av aktier och konvertibler i ACAP Invest AB (publ) VIKTIG INFORMATION Detta tillägg till Erbjudandehandlingen

Läs mer

PRAKTISK HANDLEDNING FÖR BOLAG NOTERADE VID STOCKHOLMSBÖRSEN OCH FIRST NORTH

PRAKTISK HANDLEDNING FÖR BOLAG NOTERADE VID STOCKHOLMSBÖRSEN OCH FIRST NORTH PRAKTISK HANDLEDNING FÖR BOLAG NOTERADE VID STOCKHOLMSBÖRSEN OCH FIRST NORTH Listade bolags kontakter med media och marknad stärker förtroendet för finansmarknaden och ökar transparensen på finansmarknaden.

Läs mer

SNABBSPEL. Äg en bit av paradiset!

SNABBSPEL. Äg en bit av paradiset! SNABBSPEL Du kan avsluta spelet när du vill. Välj bara Spelet är över på DVD:n och följ anvisningarna för att räkna ihop poängen. Den spelare som har flest lyckobrickor när poängen har räknats ihop har

Läs mer

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen.

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen. Arbetsblad 1 Vad gör Riksbanken? Här följer några frågor att besvara när du har sett filmen Vad gör Riksbanken? Arbeta vidare med någon av uppgifterna under rubriken Diskutera, resonera och ta reda på

Läs mer

FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR

FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR Kontrollera vilka kurser du vill söka under utbytet. Fyll i Basis for nomination for exchange studies i samråd med din lärare. För att läraren ska kunna göra en korrekt

Läs mer

Skog norr om Våmhus, Mora

Skog norr om Våmhus, Mora Skog norr om Våmhus, Mora MORA ÖSTRA STORBYN 85:1 Obebyggd skogsfastighet om 55 hektar belägen i södra Blecksberget norr om Våmhus i Mora kommun. Den produktiva skogsmarksarealen är uppmätt till 54,4 hektar

Läs mer

Utveckla samarbete inom avdelningen. Utveckla samarbetet. mini workshop! i butikens ledningsgrupp. Grid International AB. Grid International AB

Utveckla samarbete inom avdelningen. Utveckla samarbetet. mini workshop! i butikens ledningsgrupp. Grid International AB. Grid International AB Utveckla samarbete inom avdelningen Utveckla samarbetet mini workshop! i butikens ledningsgrupp Grid International AB Grid International AB Om ledarskap och samarbete som ger både ökat resultat och bättre

Läs mer

Collaborative Product Development:

Collaborative Product Development: Collaborative Product Development: a Purchasing Strategy for Small Industrialized House-building Companies Opponent: Erik Sandberg, LiU Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling Vad är egentligen

Läs mer

1. Syfte och avslut av städavtalet

1. Syfte och avslut av städavtalet Allmänna Villkor för städtjänster av tjänsteutövare bokade genom www.helpling.se Helpling Sverige AB, org.nr: 556971-7225, Klarabergsgatan 29, 111 21 Stockholm ( Helpling ) driver förmedlingsplattformen

Läs mer

Boiler with heatpump / Värmepumpsberedare

Boiler with heatpump / Värmepumpsberedare Boiler with heatpump / Värmepumpsberedare QUICK START GUIDE / SNABBSTART GUIDE More information and instruction videos on our homepage www.indol.se Mer information och instruktionsvideos på vår hemsida

Läs mer

Hyreslagstiftningens effekter på lokalhyresmarknaden: En spelteoretisk analys

Hyreslagstiftningens effekter på lokalhyresmarknaden: En spelteoretisk analys Hyreslagstiftningens effekter på lokalhyresmarknaden: En spelteoretisk analys Sigrid Katzler, Hans Lind & Olof Netzell Stockholm 2012 1 TRITA FOB Rapport 2012: 3 Sigrid Katzler, Hans Lind & Olof Netzell

Läs mer

Värdefull information för Dig som skall köpa bostad.

Värdefull information för Dig som skall köpa bostad. Värdefull information för Dig som skall köpa bostad. I detta häftet finner Du information som kan vara bra att känna till när det är dags att köpa bostad. BUDGIVNING Den allmänna utgångspunkten för budgivning

Läs mer

rosengren kommersiella fastigheter Norrtälje edsbro

rosengren kommersiella fastigheter Norrtälje edsbro Rosengren kommersiella fastigheter november 2013 1 rosengren kommersiella fastigheter Norrtälje edsbro Kontorsfastigheter Industrifastigheter Bostadsfastigheter Byggrätter Fastighetsbolag Bostadsrättsombildning

Läs mer

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING NÅGRA AV FÖRDELARNA MED ATT BO I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING Du kan själv vara med att påverka dina egna boendekostnader Du kan själv utforma din egen bostadsstandard

Läs mer

Incitament för effektivitet och kvalitet

Incitament för effektivitet och kvalitet Incitament för effektivitet och kvalitet Trafikanalys 20 april 2012 Björn Hasselgren Arkitektur och samhällsbyggnad Vägar och järnvägar - historien Transportinfrastrukturens utveckling Offentlig sektor

Läs mer

NCC Housing en stor byggares, byggherres och utvecklares syn på möjligheterna att bygga bostäder

NCC Housing en stor byggares, byggherres och utvecklares syn på möjligheterna att bygga bostäder NCC Housing en stor byggares, byggherres och utvecklares syn på möjligheterna att bygga bostäder Lillieborg (Norway) 2011-04-18 NCC AB Market presence Housing development Aug-12 to Sep 13: ~4 100 Privately

Läs mer

Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6)

Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) Inledning I Fastighetsmäklarutredningens slutbetänkande Fastighetsmäklaren och konsumenten (SOU 2008:6) ges förslag till en ny fastighetsmäklarlag. Syftet

Läs mer

Skogsfastighet 36,8 Ha

Skogsfastighet 36,8 Ha Skogsfastighet 36,8 Ha VARBERG ÄLINGABERG 1:5 DEL AV Vacker skogsfastighet utan byggnader mellan Rolfstorp och Ullared, endast 30 min till Varberg. Virkesförråd ca 5150 m³ sk varav 3600 m³ sk möjligt att

Läs mer

Tomtmark i Borås. Tomtmark om 10 900 kvm belägen 15 km norr om Borås. Prisidé:180 000 kr. Pris: 180 000 kr

Tomtmark i Borås. Tomtmark om 10 900 kvm belägen 15 km norr om Borås. Prisidé:180 000 kr. Pris: 180 000 kr Tomtmark i Borås BORÅS VRALEN 1:22 Tomtmark om 10 900 kvm belägen 15 km norr om Borås. Prisidé:180 000 kr Pris: 180 000 kr Ansvarig mäklare Henrik Pålsson, LRF Konsult Industrivägen 3 D, 457 31 Tanumshede

Läs mer

prissäkring av jordbruksprodukter Prissäkring av jordbruksprodukter

prissäkring av jordbruksprodukter Prissäkring av jordbruksprodukter Prissäkring av jordbruksprodukter Prissäkring av jordbruksprodukter I ett lantbruk produceras och förbrukas råvaror. Svängningar i marknadspriset för olika slags råvaror kan skapa ovisshet om framtida

Läs mer

RAPPORT ÖVER SOCIALA WEBBEN. Webbdesign för sociala interaktioner Josefine Holmberg

RAPPORT ÖVER SOCIALA WEBBEN. Webbdesign för sociala interaktioner Josefine Holmberg RAPPORT ÖVER SOCIALA WEBBEN Webbdesign för sociala interaktioner Josefine Holmberg DIALOG Att skapa en dialog på webben är idag något av det viktigaste som finns då stora delar av vår kommunikation mellan

Läs mer

Nautic Yacht Båtförmedling

Nautic Yacht Båtförmedling Hej! Kul att du är intresserad av att köpa båt via oss på Nautic Yacht AB. Vi har arbetat med internationell båt förmedling i flera år och har en stor erfarenhet av att hjälpa kunder till en bra och säker

Läs mer

Nyarps Bergtäkt. Försäljningssätt: Skriftligt bud oss tillhanda senast 2015-03-06.

Nyarps Bergtäkt. Försäljningssätt: Skriftligt bud oss tillhanda senast 2015-03-06. Nyarps Bergtäkt HYLTE NYARP 1:19, 1:20, 1:28, 1:29 DEL AV Unik möjlighet att köpa aktiv täkt för naturgrus och fast berg som investering eller för egen brytning. Ca 9 000 000 ton i befintlig täkt på ca

Läs mer

Se till att de kan förmedla en doldafelförsäkring vilket vi rekommenderar att du tar. Bestäm dej i förväg för det lägsta pris du skall sälja för.

Se till att de kan förmedla en doldafelförsäkring vilket vi rekommenderar att du tar. Bestäm dej i förväg för det lägsta pris du skall sälja för. Köpehandlingar, hyreshandlingar och dokument att ladda ner för villa, bostadsrätt, hyresrätt och fritidshus www.documentonline.se... Säljguide När du bestämt dej för att sälja finns det många saker att

Läs mer

Lockpriser dåligt för alla!

Lockpriser dåligt för alla! Ny uppföljning av Accepterat pris oroar: Lockpriser dåligt för alla! Pressmeddelande den 16 februari 2015 Under 2011 var värderingen av och prissättningen på bostäder ett diskussionsämne. Kritikerna menade

Läs mer

Undersökning av elavtals särskilda villkor

Undersökning av elavtals särskilda villkor Undersökning av elavtals särskilda villkor Bakgrund har under många år fått ett stort antal klagomål på elleverantörer. Klagomålens karaktär har varierat och olika typer av problem på marknaden har dominerat

Läs mer

Välkommen till Bülow & Lind

Välkommen till Bülow & Lind Att sälja bostad Välkommen till Bülow & Lind Det viktigaste för oss på Bülow & Lind är att våra kunder blir nöjda. För många innebär det kort och gott att få bra betalt. Därför är lönsamhet vårt huvudfokus,

Läs mer

Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Förmedlingsuppdraget Krav på skriftlighet

Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Förmedlingsuppdraget Krav på skriftlighet 1 Förmedlingsuppdraget uppdragsgivarens uppsägning Det är inte ovanligt att en uppdragsgivare säger upp förmedlingsuppdraget. Det förefaller alltmer vanligt under perioder då priserna på marknaden faller.

Läs mer

Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument

Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument BRA ATT VETA OM Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument Fastighetsmäklare En fastighetsmäklare är en person som yrkesmässigt förmedlar objekt av följande slag: fastigheter, delar av fastigheter,

Läs mer

V I L L KOR. Sida 1 av 5

V I L L KOR. Sida 1 av 5 V I L L KOR S E P A C O R E D I R E C T D E B E T, f ö r B e t a l a r e ( n e d a n k a l l a t S D D C o r e ) f ö r K o n s u m e n t / I c k e - k o n s u m e n t Sida 1 av 5 Villkor för SDD Core utgörs

Läs mer

STORSEMINARIET 3. Amplitud. frekvens. frekvens uppgift 9.4 (cylindriskt rör)

STORSEMINARIET 3. Amplitud. frekvens. frekvens uppgift 9.4 (cylindriskt rör) STORSEMINARIET 1 uppgift SS1.1 A 320 g block oscillates with an amplitude of 15 cm at the end of a spring, k =6Nm -1.Attimet = 0, the displacement x = 7.5 cm and the velocity is positive, v > 0. Write

Läs mer

Lathund Autogiro NovaSecur

Lathund Autogiro NovaSecur Lathund Autogiro NovaSecur Rev. 2011-05-06 Version 2.85-2011 Neither the whole nor any part of the information contained in, or the product described in this manual, may be adapted or reproduced in any

Läs mer

Välkommen. Offertarbete och säljbrev. Henrik Mannerstråle. Copyright: Powersales Communica6on

Välkommen. Offertarbete och säljbrev. Henrik Mannerstråle. Copyright: Powersales Communica6on Copyright: Powersales Communica6on Välkommen Offertarbete och säljbrev Henrik Mannerstråle Offertarbete Copyright: Powersales Communica6on Offertarbete Vad är en offert? 1. Bestämd adressat (inte en annons)

Läs mer

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se CHECKLISTA För uppsägning av lokalhyresavtal www.svenskhandeljuridik.se 1 Innehållsförteckning Innehållsförteckning...2 Inledning...3 Det indirekta besittningsskyddet...3 Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring...3

Läs mer

God fastighetsmäklarsed 2007-03-26. Deposition

God fastighetsmäklarsed 2007-03-26. Deposition God fastighetsmäklarsed 2007-03-26 Deposition 1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 3.1 Avtal om handpenning... 4 3.2 Depositionsavtalet... 4 4. Krav på deposition...

Läs mer

Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar

Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar PM 1(6) Lotta Westerberg 08-580 069 00 Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar Tillsynsprojektet I september 2014 beslutade Fastighetsmäklarinspektionen att inleda en tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar.

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

entreprenad en översikt Innehåll

entreprenad en översikt Innehåll entreprenad en översikt Innehåll 1 Entreprenader industriella tjänster... 2 2 Entreprenadformer... 2 3 Ett avtal blir till så säger lagen... 3 4 Allmänna Bestämmelser... 4 5 Anbudsupphandlingens grunder...

Läs mer

Statliga kreditgarantier för att underlätta förvärv av bostadsrätter och egnahem, s.k. förvärvsgarantier (Fi2007/4536/BO)

Statliga kreditgarantier för att underlätta förvärv av bostadsrätter och egnahem, s.k. förvärvsgarantier (Fi2007/4536/BO) REMISSVAR 2007-07-26 Dnr 2007/1124 Finansdepartementet 103 33 STOCKHOLM Statliga kreditgarantier för att underlätta förvärv av bostadsrätter och egnahem, s.k. förvärvsgarantier (Fi2007/4536/BO) Riksgälden

Läs mer

Handel med Elcertifikat ett stödsystem för fönybar el

Handel med Elcertifikat ett stödsystem för fönybar el Etableringen av sertifikatmarked i Sverige Handel med Elcertifikat ett stödsystem för fönybar el Seminarium på OED i Oslo den 26 februari 2008 Nils Andersson, Svensk Vindkraft Stödsystem till förnybar

Läs mer

EXCEED CAPITAL SVERIGE AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT FASTSTÄLLD AV STYRELSEN DEN 22 SEPTEMBER 2014

EXCEED CAPITAL SVERIGE AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT FASTSTÄLLD AV STYRELSEN DEN 22 SEPTEMBER 2014 EXCEED CAPITAL SVERIGE AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT FASTSTÄLLD AV STYRELSEN DEN 22 SEPTEMBER 2014 INNEHÅLL 1. INLEDNING 2. DEN RELATIVA VIKT SOM TILLMÄTS OLIKA FAKTORER

Läs mer

[HUR DU ANVÄNDER PAPP] Papp är det program som vi nyttjar för att lotta turneringar och se resultat.

[HUR DU ANVÄNDER PAPP] Papp är det program som vi nyttjar för att lotta turneringar och se resultat. PAPP Papp är det program som vi nyttjar för att lotta turneringar och se resultat. Förberedelser inför en turnering. Ladda ner papp för windows, spara zipfilen på lämpligt ställe på din dator och lägg

Läs mer

E. Öhman J:or Fonder AB

E. Öhman J:or Fonder AB E. Öhman J:or Fonder AB Godkänd av Styrelsen Dokumentnamn 2013-08-29 Instruktion för utförande av order och placering av order hos tredje part m.m. Upprättad av Dokumentnummer Version Compliancefunktionen

Läs mer

S K O G S F A ST I G H E T G R Ö N S K Å R A HÖGSBY ISABO 1:2

S K O G S F A ST I G H E T G R Ö N S K Å R A HÖGSBY ISABO 1:2 SKOGSFASTIGHET GRÖNSKÅRA HÖGSBY ISABO 1:2 Allmänt Skogsfastighet belägen nära Grönskåra i byn Isabo. Fastigheten består av tre skiften om totalt 24,1 ha varav 21 ha är skogsmark. Skogen fördelar sig till

Läs mer

SGP SVENSKA GARANTI PRODUKTER AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT

SGP SVENSKA GARANTI PRODUKTER AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT SGP SVENSKA GARANTI PRODUKTER AB RIKTLINJER FÖR UTFÖRANDE AV ORDER SAMT INFORMATION OM INCITAMENT Innehåll 3 1. INLEDNING 3 2. DEN RELATIVA VIKT SOM TILLMÄTS OLIKA FAKTORER VID UTFÖRANDE/VIDAREBEFORDRAN

Läs mer

Motivation och drivkrafter

Motivation och drivkrafter Motivation och drivkrafter augusti 2015 1 Maslow, A. H. (1943) A theory of human motivation. Psychological Review, Vol 50(4), July, 370-396. http://dx.doi.org/10.1037/h0054346 2 1 Motivationsteorier -

Läs mer

Installation av F13 Bråvalla

Installation av F13 Bråvalla Website: http://www.rbdesign.se Installation av F13 Bråvalla RBDESIGN FREEWARE - ESCK Norrköping-Bråvalla 1. Ladda ner och packa upp filerna i en mapp som du har skapat på ett lättöverskådligt ställe utanför

Läs mer

CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð

CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð IN BUSINESS MARKETS JAMES C. ANDERSSON, JAMES A. NARUS, & WOUTER VAN ROSSUMIN PERNILLA KLIPPBERG, REBECCA HELANDER, ELINA ANDERSSON, JASMINE EL-NAWAJHAH Inledning Företag påstår

Läs mer

Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet

Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet 1 Jan Bergstrand 2009 12 04 Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet Bakgrund Energimarknadsinspektionen arbetar f.n. med en utredning om reglering av intäkterna för elnätsföretag som förvaltar

Läs mer

VÄGLEDANDE RÅD OCH BESTÄMMELSER FÖR UPPHANDLING

VÄGLEDANDE RÅD OCH BESTÄMMELSER FÖR UPPHANDLING FÖRFATTNINGSSAMLING Nr KS 14 b 1 (5) VÄGLEDANDE RÅD OCH BESTÄMMELSER FÖR UPPHANDLING Fastställd av kommunstyrelsen 2013-05-07, 101 Sammanfattning Vägledande råd och bestämmelser är ett komplement till

Läs mer

Tomas Stålnacke Huvudprojektledare Project Manager Stadsomvandlingen City in transformation Kirunabostäder AB tomas.stalnacke@kirunabostader.

Tomas Stålnacke Huvudprojektledare Project Manager Stadsomvandlingen City in transformation Kirunabostäder AB tomas.stalnacke@kirunabostader. Tomas Stålnacke Huvudprojektledare Project Manager Stadsomvandlingen City in transformation Kirunabostäder AB tomas.stalnacke@kirunabostader.se 9 1 Upphandling Procurement Alla projekt kommer att upphandlas

Läs mer

Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET

Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET National Swedish parental studies using the same methodology have been performed in 1980, 2000, 2006 and 2011 (current study). In 1980 and 2000 the studies

Läs mer

Innehåll. Referenser och vidare läsning... 225. Register... 231. Illustrationer... 237. kapitel 1 Spelets regler... 5. kapitel 2 Slump...

Innehåll. Referenser och vidare läsning... 225. Register... 231. Illustrationer... 237. kapitel 1 Spelets regler... 5. kapitel 2 Slump... Innehåll kapitel 1 Spelets regler... 5 kapitel 2 Slump... 31 kapitel 3 Tid... 49 kapitel 4 Konventioner.... 77 kapitel 5 Ömsesidighet... 95 kapitel 6 Information... 117 kapitel 7 Auktioner... 135 kapitel

Läs mer

Förhandling. Du kan tjäna cirka 10.000 kronor per år på en lyckad förhandling (räknat på bolån på 2 miljoner kronor)

Förhandling. Du kan tjäna cirka 10.000 kronor per år på en lyckad förhandling (räknat på bolån på 2 miljoner kronor) BOLÅNEBOK #1 Förhandling Du kan tjäna cirka 10.000 kronor per år på en lyckad förhandling (räknat på bolån på 2 miljoner kronor) En lyckad förhandling kräver: o Att du har en någorlunda god privatekonomi

Läs mer

Skogsfastighet ca 40 ha

Skogsfastighet ca 40 ha Skogsfastighet ca 40 ha Klippan Östra Ljungby 3:72, del av Skogsfastighet belägen i Östra Ljungby skog ca 10 km norr om Klippan. 41,5 ha varav 39 ha produktiv skog. Virkesförråd om 6951 m3sk med medelbonitet

Läs mer

Köpguide - Villa/fritidshus/fastighet

Köpguide - Villa/fritidshus/fastighet Köpguide - Villa/fritidshus/fastighet Innehåll Hur fungerar sidan BotillBo.se... 2 Hur fungerar lånelöfte... 3 Pantbrev... 3 Värdering av nuvarande boende... 3 Planritning... 3 Visning... 4 Kontroll av

Läs mer

Samarbete och samverkan

Samarbete och samverkan Samarbete och samverkan Amy Rader Olsson Uthållig Kommun Seminarium om utvecklingsprocesser för en hållbar stadsplanering 2014-09-24 amy.olsson@abe.kth.se Tre typiska fallgropar...som ofta går hand i hand

Läs mer

Skogsfastighet. Utgångspris: 875 000 kronor Försäljningssätt: Intresseanmälan oss tillhanda senast 2015-11-19.

Skogsfastighet. Utgångspris: 875 000 kronor Försäljningssätt: Intresseanmälan oss tillhanda senast 2015-11-19. Skogsfastighet UMEÅ YTTERHISKE 6:10 Skogsfastighet i Kroksjö med ett uppskattat virkesförråd om 2.750 m³sk på en areal av 15,7 ha produktiv skogsmark. Jakt i Kroksjö viltvårdsområde. Utgångspris: 875 000

Läs mer

APPLICATION GUIDE

APPLICATION GUIDE <Nordic & Baltic Sweden> IATA TRAVEL AGENT APPLICATION GUIDE CHECK LIST IATA TRAVEL AGENT CHECK LIST Head Office Instructions and special requirements in order to become an IATA Accredited Agent: Application

Läs mer

EMIR-European Market Infrastructure Regulation

EMIR-European Market Infrastructure Regulation EMIR-European Market Infrastructure Regulation Omfattande regelverk kring derivat Hur påverkas Ni? 1. Rapporteringsskyldighet 2. Portföljavstämning 3. Tvistelösning 4. Timely confirmations Rapporteringsskyldighet

Läs mer

HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126

HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126 HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126 KORTFAKTA Objektstyp: Bostadsfastighet Antal lägenheter: 4 st Boarea: 295 m² Garageplatser: 4 st Parkeringsplatser: 1 st Hyresintäkter: 247 456 kr MÄKLARENS

Läs mer

Göteborgs stad. Ernst & Young AB. Rapport 2010-05-10. Granskning vid Idrotts- och föreningsförvaltningen

Göteborgs stad. Ernst & Young AB. Rapport 2010-05-10. Granskning vid Idrotts- och föreningsförvaltningen Göteborgs stad Granskning vid Idrotts- och föreningsförvaltningen Ernst & Young AB Rapport 2010-05-10 Innehållsförteckning 1 Uppdragsinformation... 2 1.1 Uppdraget... 2 1.2 Inriktning, genomförande och

Läs mer

Allmänna Villkor för Tjänsten

Allmänna Villkor för Tjänsten Allmänna Villkor för Tjänsten 2014-12-23 1. OMFATTNING OCH DEFINITIONER 1.1. Dessa Allmänna Villkor för Kund gäller när Joblife AB (nedan kallad Joblife ) ger privatpersoner ( Användare ) tillgång till

Läs mer

Workshop Building Applied and Building Integrated PV Systems

Workshop Building Applied and Building Integrated PV Systems Workshop Building Applied and Building Integrated PV Systems Results from group discussions and interactive session Chalmers, Göteborg 2015-03-03 Barriärer för spridning Regelverken är komplicerade och

Läs mer

Mäklarinsikt 2015:2 Blekinge län

Mäklarinsikt 2015:2 Blekinge län Blekinge län Mäklarinsikt 2015:2 Blekinge län Undersökningen genomfördes mellan den 25 februari och 20 mars 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1033 fastighetsmäklare.

Läs mer

DU ÄR TRYGGARE ÄN DU TROR NÄR DU KÖPER BOSTAD AV OSS

DU ÄR TRYGGARE ÄN DU TROR NÄR DU KÖPER BOSTAD AV OSS BOKLOK KLOKAFFÄR DU ÄR TRYGGARE ÄN DU TROR NÄR DU KÖPER BOSTAD AV OSS Du som köper en bostad av BoKlok får automatiskt ett par trygghetslösningar på köpet. En del är sådant som alla utvecklare av bostäder

Läs mer

ALLMÄNNA LEVERANSVILLKOR FÖR HUSVAGN OCH HUSBIL 2011 (konsument)

ALLMÄNNA LEVERANSVILLKOR FÖR HUSVAGN OCH HUSBIL 2011 (konsument) Bilaga 1 ALLMÄNNA LEVERANSVILLKOR FÖR HUSVAGN OCH HUSBIL 2011 (konsument) ALLMÄNNA AVTALSVILLKOR utarbetade av Husvagnsbranschens Riksförbund efter överenskommelse med Konsumentverket 1. Giltighet För

Läs mer

Enterprise App Store. Sammi Khayer. Igor Stevstedt. Konsultchef mobila lösningar. Teknisk Lead mobila lösningar

Enterprise App Store. Sammi Khayer. Igor Stevstedt. Konsultchef mobila lösningar. Teknisk Lead mobila lösningar Enterprise App Store KC TL Sammi Khayer Konsultchef mobila lösningar Familjen håller mig jordnära. Arbetar med ledarskap, mobila strategier och kreativitet. Fotbollen ger energi och fokus. Apple fanboy

Läs mer

Försäljning av fastigheten Björksättra 1:136

Försäljning av fastigheten Björksättra 1:136 KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE 2013-10-31 KS- 2013/1067.213 1 (4) HANDLÄGGARE Helena Sundström Helena.sundstrom@huddinge.se Kommunstyrelsen Försäljning av fastigheten Björksättra 1:136 Förslag

Läs mer

Rogue Trader Open 40k 2010-11-(27-28)

Rogue Trader Open 40k 2010-11-(27-28) Rogue Trader Open 40k 2010-11-(27-28) Stadsmissionens Folkhögskola Liljeholmen Stockholm Version 2.0 Allmän information Turneringen spelas i: Matsalen, Stadsmissionsens Folkhögskola Lövholmsvägen 18 Liljeholmen,

Läs mer

Motioner 2012. Samt föreningsstyrelsens utlåtande

Motioner 2012. Samt föreningsstyrelsens utlåtande Motioner 2012 Samt föreningsstyrelsens utlåtande 1 Motioner till föreningsstämman den 15 maj 2012 Motion nr 1 Modifiera medlemsåterbäringen Jag föreslår att medlemsåterbäringen modifieras så att den blir

Läs mer

Budspridning och transaktionskostnader

Budspridning och transaktionskostnader Budspridning och transaktionskostnader inom offentlig upphandling Mats Bergman och Johan Stake Mats Bergman är professor i nationalekonomi vid Södertörns högskola och forskar främst om konkurrens- och

Läs mer

FRITIDSHUS - LÅNGSELE - PRIS: 275 000:-

FRITIDSHUS - LÅNGSELE - PRIS: 275 000:- AB SkogensHus Viktoriaesplanaden 23 891 33 ÖRNSKÖLDSVIK Tel 0771-120 140 Fax 0660-190 50 FRITIDSHUS - LÅNGSELE - PRIS: 275 000:- Tomt Byggnad Byggnadssätt Servitut, planbestämmelser, gemensamhetsanläggningar

Läs mer