Hyresstrukturen på Stockholms Kontorsmarknad - En visuell studie

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Hyresstrukturen på Stockholms Kontorsmarknad - En visuell studie"

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 502 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Hyresstrukturen på Stockholms Kontorsmarknad - En visuell studie Författare: Johan Rydberg David Sjöbäck Stockholm 2010 Handledare: Han-Suck Song

2 Master of Science thesis Title: Authors: Department: Rental structure on the Stockholm office market - A visual study Johan Rydberg and David Sjöbäck Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number: 502 Supervisor: Han-Suck Song Keywords: Real Estate, Rents, Stockholm Abstract To illustrate the representative rent, vacancy and transaction levels for properties in geographic areas, analysts on the market try to divide the market into different submarkets. In an attempt to explain the main forces behind the evolvement of cities and the causes of its submarket, this paper initially discuss the theory regarding the rental structure. The highest rents are found in central locations, Central Business District (CBD), and are predicted to decrease further away from this point. The purpose of this study is by using the latest technology identify and visualize the rental structure on the Stockholm office market, and examine whether the current submarket definition corresponds with existing rents in Stockholm greater. The data, deriving from surveys, cover rental contracts during the period , was received from the real estate consultant firm Jones Lang Lasalle (JLL). The market survey covers about 60,0 % of the office stock in the Stockholm area, and has been carried out by frequent contact with property owners every quarter since The hypothesis of this study is that the prevailing perception of the geographic definition of the Stockholm CBD is too extensive to size. Through the study that was conducted, hypothesis is largely supported. 2

3 Examensarbete Titel: Författare: Institution: Hyresstrukturen på Stockholms kontorsmarknad - En visuell studie Johan Rydberg and David Sjöbäck Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer: 502 Handledare: Han-Suck Song Nyckelord: Fastigheter, Hyror, Stockholm Sammanfattning För att kunna illustrera representativa hyres-, vakans- och transaktionsnivåer för fastigheter inom geografiska områden, arbetar aktörer på marknaden med att försöka dela upp marknaden i olika delmarknader. Vid en början utgår detta arbete med analys av teorins antagande om att en central plats Central Buisness District (CBD) finns i staden, vid denna plats antas handeln och de högsta hyrorna återfinnas. Denna teori visar på att ju längre från stadens centrum en fastighet är lokaliserad desto mer avtar hyrorna på marknaden. Syftet med denna studie är att med hjälp av den senaste tekniken försöka kartlägga och visualisera hyresstrukturen på Stockholms kontorsmarknad för att kunna undersöka om dagens delmarknader stämmer överens med beaktande av hyresnivån som föreligger i Storstockholm. Med hjälp av data från fastighetskonsultbolaget Jones Lang LaSalle kunde noterade kallhyror över Stockholms kontorsmarknad tas fram över perioden Denna data baseras på kvartalsvis marknadsundersökning sedan 2000 där 60,0 % av Stockholms kontorsyta ingår. Undersökningen bygger på kontakt med de största fastighetsägarna där aktiviteter, såsom utflyttningar och uthyrningar, det senaste kvartalet stäms av. Hypotesen för denna studie är att den rådande uppfattningen om den geografiska avgränsningen av Stockholm CBD är alldeles för omfattande till storlek. Genom den utförda studien kunde hypotesen till stor del styrkas. 3

4 Förord Detta examensarbete är skrivet under 2009/2010 vid avdelningen för bygg- och fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet är den avslutande delen på civilingenjörsutbildningen Samhällsbyggnad med inriktning mot bygg- och fastighetsekonomi. För att möjliggöra detta arbete har relevant marknadsdata krävts, för detta vill vi tacka analyschef Åsa Linder och analytiker Gustaf Benndorf på Jones Lang Lasalle som givit oss tillgång till deras databas. Avslutningsvis vill vi tacka vår handledare dr. Han-Suck Song vid avdelningen för bygg- och fastighetsekonomi, för den vägledning och de värdefulla synpunkter han givit oss under arbetets gång. Stockholm, 2010 Johan Rydberg David Sjöbäck 4

5 Innehållsförteckning 1 Inledning Syfte Metod Avgränsning Disposition Definition av en marknad Mikroekonomiskt perspektiv Företagslokalisering Makroekonomiskt perspektiv Teori Bid Rent Highest and Best Use Monocentrisk stadsmodell Vad orsakar förändrad stadsstruktur? Polycentrisk stadsmodell Kluster Stockholms kontorsmarknad En makroekonomisk överblick Hyresmarknaden Hyresnivå Vakansgrad Transaktionsmarknaden Transaktionsvolym och Prime Yield Hyresstrukturen Stockholms kontorsmarknad Faktisk hyra Indexerad hyra Resultat Indexerade hyror Hyresutvecklingen på Stockholms kontorsmarknad mellan 2000 och Analys Slutsats Referenser Bilagor

6 1 Inledning Marknaden för en produkt kan vara mer eller mindre svår att avgränsa, och avgörandet ligger ofta i om produkten är homogen eller heterogen. Majoriteten av de produkter som är tillgängliga på marknaden går att ersätta med produkter som är snarlika och de kan konkurrera inom samma område. Fastigheter är något som är unikt i alla avseenden, den geografiska placeringen är fixerad och ingen fastighet är den andre lik, vilket gör att de klassificeras som en heterogen produkt. Den exklusivitet, avseende plats och fysiska egenskaper, som en fastighet har gör det svårt för marknaden att i olika aspekter sätta rätta värden på t.ex. hyresnivåer eller transaktionspriser. Detta gör att fastighetsmarknaden är i stort behov av informationsflödet mellan aktörer på marknaden för att kunna utvärdera om beslut ligger i paritet med övriga marknaden. Konsultföretag jobbar mycket med att försöka dela upp en marknad i olika delmarknader för att på bästa sätt kunna illustrera representativa hyres-, vakans- och transaktionsnivåer för fastigheter inom ett visst geografiskt läge. För att förstå en uppdelning av olika delmarknader är det också viktigt att förstå varför en stad ser ut som den gör. Även om många av de teorier som behandlar en stads uppkomst och utveckling är flera hundra år gamla är ändå principerna användbara och tillämpliga än idag. Oftast utgår teorierna från ett centralt område i staden, ett s.k. Central Business District (CBD), där större delen av kommersen förekommer och där de högsta hyrorna återfinns. Hyrorna har sedan en tendens att avta ju längre bort från denna centrala punkt en fastighet ligger. Dock har utvecklingen genom åren förändrat vilka typer av verksamheter som drar störst nytta av att lokalisera sig inom Central Business District (CBD), och har gått från en plats där handel med varor var central till att idag främst attrahera finansiella institut. Vad gäller Stockholms kontorsmarknad finns en oenighet bland de aktörer som är verksamma på marknaden om vilka delmarknader som existerar och var de geografiskt är avgränsade. De centrala frågeställningar i detta examensarbete avser att reda ut hur hyresstrukturen sett ut på Stockholms kontorsmarknad under de senaste 10 åren, dvs. vilka geografiska avgränsningar kan urskiljas för respektive år och hur har dessa delmarknader utvecklats tills idag? Vår hypotes är att den rådande generella uppfattningen om gränserna för CBD idag inte är lika omfattande som den uttrycks av flertalet aktörer, samt att Stockholms kontorsmarknad upplever en strukturell transformation och går från en monocentrisk struktur till en polycentrisk struktur. 6

7 1.1 Syfte Med bakgrund av att oenighet förekommer bland aktörer på fastighetsmarknaden, vad gäller den geografiska uppdelningen av delmarknaderna på Stockholms kontorsmarknad, finns det ett intresse att försöka kartlägga hur Stockholms kontorsmarknad verkligen ser ut. Är det rätt att dela upp marknaden geografiskt eller ska hyresstrukturen i Storstockholm bestämma dess avgränsning? Syftet med denna studie är att med hjälp av den senaste tekniken försöka kartlägga och visualisera hyresstrukturen på Stockholms kontorsmarknad för att kunna undersöka om dagens delmarknader stämmer överens med beaktande av hyresnivån som föreligger i Storstockholm. Slutligen kommer även egna delmarknader att skapas beroende på hur hyresstrukturen sett ut det senaste decenniet, vilket i praktiken kommer att leda till att nya definitioner av Stockholms delmarknader genereras. 1.2 Metod I samarbete med fastighetskonsultföretaget Jones Lang LaSalle (JLL) kunde vi ta fram noterade kallhyror över kontorsmarknaden i Storstockholm från kvartal till kvartal Dessa data baseras på en marknadsundersökning som JLL utför varje kvartal vilket omfattar ca 60 % av Stockholms kontorsstock. Undersökningen bygger på kontakt med de största fastighetsägarna där aktiviteter, såsom utflyttningar och uthyrningar, det senaste kvartalet stäms av. Den data som erhölls från JLL innehöll drygt noterade kontrakt, vilket gav oss information om kontrakterad yta, hyresnivå, fastighetsadress, kontraktslängd och hyresgästens branschtillhörighet. Vidare kunde vi även ta del av JLL:s interna marknadsdatabas innehållande information om kontorsmarknaden i Stockholm. För att kunna undersöka hyresutvecklingen under åren 2000 till 2009 skapades ett hyresindex (bilaga 1). Detta gjordes med hjälp av JLL:s prime rent 1, vilket vi ansåg representera hyresutvecklingen bäst, denna erhölls ur JLL:s interna marknadsdatabas. Eftersom kontrakten börjar löpa vid olika tidpunkter skapades index med varje kvartal som bas. När indexet skapats kunde indexerad hyra för varje enskilt kontrakt tas fram, och på detta sätt blev kontrakten jämförbara med varandra då hänsyn tagits till den historiska utvecklingen på marknaden. 1 Representativ hyra för lokal >500 kvm i bra läge och standard. 7

8 För att kunna urskilja enskilda delmarknaders utveckling valde vi att skapa sex olika hyresintervall, vilka togs fram efter analys av de kontrakterade hyrornas fördelning. Därefter plottades alla kontrakterade nyteckningshyror samt de indexerade hyrorna (marknadshyra) på en karta med hjälp av programmet Google Earth, för att illustrera hyresutvecklingen på Stockholms kontorsmarknad. För att kunna genomföra planerade analyser plottades de kontrakterade nyteckningshyrorna med hänsyn till det år som kontrakten började gälla. Genom att varje år bildade ett lager kunde det visuellt åskådliggöra delmarknaders utveckling under perioden. Då de indexerade hyrorna plottades togs ingen hänsyn till vilket år de började löpa eftersom de skall representera vilket marknadsvärde dessa kontrakterade nyteckningshyrorna har idag. 1.3 Avgränsning En fastighetsmarknad består av en mängd olika beståndsdelar, såsom hyresmarknad, transaktionsmarknad etc., där samtliga variabler bör beaktas för att erhålla högsta noggrannhet. I detta examensarbete har begränsning gjorts till att endast beakta hyresmarknaden då det är svårt att erhålla tillfredsställande data för övriga variabler. Studien är avgränsad till att enbart behandla Stockholms kontorsmarknad då en jämförande studie med någon annan svensk stad skulle bli allt för tidskrävande och omfattande. 1.4 Disposition Kapitel 2 Här definieras marknaden utifrån ett mikro- och makroekonomisk perspektiv. Kapitel 3 Behandlar teorin kring bid-rent, monocentrisk- och polycentrisk stadsstruktur. Kapitel 4 Kort beskrivning av Stockholms kontorsmarknad. Kapitel 5 Kort beskrivning om hur resultatet tagits fram. Kapitel 6 Här presenteras undersökningen och resultaten för respektive år samt framtagning av egna delmarknader genom indexerade hyror. Kapitel 7 Diskussion och slutsatser. 8

9 2 Definition av en marknad Majoriteten av alla beslut som tas av aktörer inom samhällsbyggandet är grundade delvis eller helt på hur stadens utveckling kommer att se ut i framtiden. Men för att kunna dra slutsatser om stadens framtida utveckling är det av yttersta vikt att förstå och kunna urskilja de faktorer som historiskt påverkat och influerat strukturen av staden. Vad som sedan styr dessa faktorer är i grund och botten det rådande ekonomiska klimatet på marknaden, som i sin tur kan härledas ur mikro- och makroekonomiska drivkrafter. Genom att studera mikro- och makroekonomiska drivkr Urban Economics and Real Estate Markets det går att särskilja olika marknader och ge en klar geografisk definition för en enskild fastighetsmarknad. 2.1 Mikroekonomiskt perspektiv Fastighetsmarknaden är en marknad där produkten inte är den andra lik, dvs. varje fastighet har en exklusivitet avseende geografisk lokalisering och fysiska attribut som är unika för just det objektet. Att fastighetsmarknaden uppvisar denna tendens gör att den uppfyller många av de karaktäristiska drag som utmärker en produkt på en produkt- differentierad marknad. (DiPasqual, Wheaton, 1996) Fastighetsmarknaden ur ett mikroekonomiskt perspektiv handlar till största delen om fastigheternas läge, storlek, kvalité och dess fysiska struktur. Dessa variabler har en enorm inverkan på priser och hyror för den enskilda fastigheten. Om lägesfaktorn bryts ner i mindre variabler har studier visat att pendlingstid till arbetsplatsen och närhet till kollektiva knytpunkter haft störst inverkan på transaktionspriser och hyresnivåer, och i många fall motsvarar denna variabel över hälften av fastighetens värde. Att avgränsa en fastighetsmarknad kan därför härledas till vilka preferenser hyresgästen tar i beaktning när beslut skall tas om lokalisering. (DiPasqual, Wheaton, 1996) En geografiskt avgränsad fastighetsmarknad visar tendenser till att hålla den relativa skillnaden på priser och hyror på en jämn nivå mellan olika delmarknader, dvs. oavsett om den allmänna ekonomin genomgår en ned- eller uppgång är värdeminskningen respektive värdeökningen på fastigheterna proportionell genom hela marknaden. Att enskilda delmarknader inte uppvisar enskilda prisökningar eller cykliska beteende beror på att förändringar i de kontrakterade hyresnivåerna är ett starkt incitament för företag att omlokalisera sig. (DiPasqual, Wheaton, 1996) 9

10 2.1.1 Företagslokalisering Vilka drivkrafter ligger bakom företagens val av lokalisering? Svaret på den frågan kommer alltid att variera med tiden och med de förutsättningarna som finns då. Det senaste seklet har världen upplevt en enorm teknologisk utveckling som förändrade hela samhällen. De äldsta lokaliseringsteorierna utgick från samhällen där teknologin var primitiv i jämförelse med idag och där sysselsättningen var koncentrerad till och runt stadskärnan, då städer fungerade som navet i transportkedjan. Idag ser vi en alltmer decentraliserad lokalisering av arbetskraften då företag producerar i större skala och därmed kräver större produktionsyta, vilket leder till att de väljer att lokalisera sig längre ut från staden där hyrorna är lägre. Dessutom har dagens teknologi gjort det möjligt för företag att ha hela världen som sin marknad, vilket kräver en effektiv logistisk lösning. Lösningen ligger således i att etablera sig strategiskt nära infrastrukturella transportmöjligheter, såsom motorvägar eller flygplatser, som oftast ligger utför stadskärnan. Medan företag inom produktionssektorn har omlokaliserat sig till mer effektiva lokaler i utkanten av staden har företag inom tjänstesektorn inte visat samma tendens till decentralisering. Förklaringen till att tjänsteföretag ofta väljer att betala en högre hyra och etablera sig centralt är att de upplever en stor nytta med att lokalisera sig nära sina klienter och att de lägger stor vikt vid det lättillgängliga informationsflödet mellan kunder och konkurrenter. (DiPasqual, Wheaton, 1996) 2.2 Makroekonomiskt perspektiv Att avgränsa en marknad ur det makroekonomiska perspektivet innebär att det rumsliga lämnas däran och lägger fokus på de allmänna trenderna och rörelserna mellan olika fastighetsmarknader över en bestämd tidshorisont. Under den korta tidshorisonten kan det urskiljas att delmarknader tenderar att följa samma utveckling som den allmänna ekonomin, dvs. aggregerad data såsom vakansgrad, transaktionspriser och hyresnivåer är oftast starkt korrelerad med ekonomins tillväxt. Dock kan den regionala reaktionen på förändringar variera kraftigt vilket leder till en temporär ojämnvikt och ofta är en avgränsning marknader emellan märkbar. Förändringar som sker i den allmänna ekonomin påverkar initialt efterfrågan och därefter sker en långdragen process på utbudssidan för att möta skiftet i efterfrågan, detta gör att utbud och efterfrågan inom kontorsmarknaden ofta är i obalans. (DiPasqual, Wheaton, 1996) 10

11 3 Teori 3.1 Bid Rent Den mest fundamentala definitionen av en fastighet är en geografiskt avgränsad markyta, men vad är det som bestämmer dess värde? Hur markanvändningen sker har oerhört stora påverkningar på värdet hos fastigheterna i närområdet. Vilken typ av fastighet och markanvändning som är genomförbar samt ger högst avkastning givet lokalisering och tidpunkt har även en stor inverkan på värdet. Det är även viktigt att förstå inverkan av lokaliseringen på marken då denna är en väldigt stor komponent vid uppskattning av markvärdet. Detta spelar en stor roll vid fastställande av utbudet per fastighetstyp som i sin tur styr hyresnivåerna i området. På detta vis bestäms stadens utseende, där mönster med olika markanvändning uppstår, såsom bostadsområden, kommersiella lokaler och industrier. Stadens utseende kommer med tiden att förändras vilket i sin tur kommer att påverka markvärdena och fastighetsmarknaden i staden. (Geltner, Miller, 2007) Teorier rörande geografiska lokaliseringar av ekonomiska verksamheter har under flera decennier blivit en integrerad del i ekonomisk geografi på regional- och landsnivå. I detta avsnitt kommer Highest and Best Use Vid bestämmandet av markvärden myntas ut då marknaden är i jämvikt vad gäller utbud och efterfrågan. Jämviktsläget definieras som marknadssituationen då denna inte behöver justera nivån på produktionen givet de rådande priserna på marknaden, jämviktspriserna. För att jämvikt skall erhållas på marknaden är det även viktigt att förstå påverkan som transportkostnaderna har på marknaden. Transportkostnaderna speglas framförallt av restiden mellan konsument och leverantör och inte av drivmedelskostnaden vilket många tror. Sammantaget kan sägas att HBU karaktäriseras av att transportkostnaderna minimiseras i hela samhället. (Geltner, Miller, 2007) Transportkostnadens påverkan vid bestämmandet av HBU och markvärde medför ett nytt -rent curve - - hyran som en potentiell hyresgäst är villig att betala för ett specifikt område eller plats. Varje hyresgäst har en egen bid-rent funktion som är relater - H - 11

12 central plats där denna centrala plats varierar beroende på vilken typ av verksamhet som bedrivs. Denna centrala plats symboliseras av att transportkostnaderna är - maximerad. (Geltner, Miller, 2007) Hyra A B C Centrum Avstånd till centrum Användning av B Bild 1 Bid-rent funktion utifrån markanvändning Grafiskt illustreras bid-rent i diagrammet med en vertikal axel i mitten som är den centrala platsen och en horisontell axel som visar avståndet till den centrala platsen. Som tidigare nämnts är transportkostnaderna minimerade vid den centrala platsen och bid-rent maximerad. Skärningspunkten mellan axeln och bid-rent funktionen bestäms av värdet av markanvändning då transportkostnaderna är som lägst. Mer produktiv markanvändning kommer ge en högre bid-rent vid den centrala platsen. På samma sätt kommer bid-rent att sjunka då man rör sig från den centrala platsen i och med att transportkostnader uppstår som följd av en minskad centralisering. Vidare kan olika lutningar på kurvorna urskiljas som synes i diagrammet, denna lutning beror på hur stor transportkostnaden är av hela produktionen samt hur känslig transportkostnaden är med avståndet till den centrala platsen. (Geltner, Miller, 2007) Som illustreras i bild 1 har A den högsta produktiviteten när transportkostnaderna är som lägst, detta ger dem en högre bid-rent vid den centrala platsen. Ur bilden kan man även uttyda att C är den som har lägsta produktivitet och är minst beroende av transportkostnaderna, vilket medför att den har lägst bid-rent funktion. Vidare ses B hamna mitt emellan A och C detta på grund av lägre produktivitet än A och mer beroende av transportkostnader än C. Slutligen blir 12

13 jämviktsläget det att A lokaliserar sig närmst den centrala platsen då A bjuder över de andra användarna följt av B något längre ifrån den centrala platsen och slutligen C längst ifrån den centrala platsen. (Geltner, Miller, 2007) 3.3 Monocentrisk stadsmodell Den monocentriska stadsmodellen utgår ifrån att det bara finns en central plats i hela staden, oavsett hur staden är uppbyggd (eller markanvändning i staden är). Den enklaste modellen av en monocentrisk stad är en cirkel med bestämd radie som utgår från den centrala platsen i staden, där den centrala platsen i staden kan illustreras av CBD. Därefter utgår man ifrån att alla invånare staden måste besöka CBD varje dag för att handla, arbeta eller för att tillgodose något annat av sina behov som invånare i staden. För att ta sig till CBD varje dag kommer invånarna i staden att erhålla en transportkostnad som i sin tur kommer att ingå i en funktion av avståndet från sitt hushåll till CBD. Denna förenklade modell bortser även från skatter. (Geltner, Miller, 2007) LH LH C C A A B Centrum B Bild 2 - Hyresstruktur i en stad. Modellen som visas i bild 2 utgår även från att markanvändningen inom stadscirkeln (B illustrerar stadsgränsen) har en idag genererande avkastning om året, denna illustreras av område A i bilden. Vidare för att bygga inom staden får man betala en byggkostnad med en viss avbetalningstakt varje år som illustreras av C. Beroende på var i staden byggnation sker tillkommer en lokaliseringshyra som illustreras av LH i figuren. Beroende på hur centralt man väljer att bygga ju högre blir lokaliseringshyran, som synes i figuren avtar denna hyra med avståndet till stadens (Geltner, Miller, 2007) 13

14 Alla invånare i staden kommer att betala boendekostnaden (A+C) sedan beroende på hur centralt man vill bo tillkommer lokaliseringshyran LH också, denna lokaliseringshyra kommer att stiga när vi närmar oss stadens CBD med samma takt som transportkostnaden sjunker. Detta antagande är ett måste för att jämvikt i staden skall uppstå. (Geltner, Miller, 2007) Sammanfattningsvis kan sägas att beroende på inkomst hos invånarna i staden och hur mycket de vill kunna konsumera utöver boendekostnader och transportkostnader, kommer stadens utseende vad gäller dess storlek och densitet att utskiljas. Det är detta som gör att städer runt om i världen skiljer sig från varandra, beroende på vilka preferenser man har till exempel livsstil eller vilken typ av boende som efterfrågas. (Geltner, Miller, 2007) Vad orsakar förändrad stadsstruktur? Användarvänligheten som modellen ger oss gör det oerhört enkelt att bortse från alla komplexa saker som finns i en stad. Då modellen är så användarvänlig och modifierbar tillåter den oss att väldigt enkelt modellera hur en stads hyror och dess stadsstruktur skulle varierar om t.ex. dess invånarantal, inkomst eller transportkostnader förändras. Förändringar i dessa tre parametrar har oerhört stor inverkan på stadens fastighetsmarknad och dess framtida möjligheter som stad. (Geltner, Miller, 2007) Förändring av invånarantal Vid en första analys av vad som händer då invånarantalet ökar i staden, förutsatt är att densiteten och transportkostnaderna i staden hålls konstanta. Då densiteten hålls konstant medför detta att stadens storlek måste öka. Det som händer är att för varje procentuell ökning av invånarantalet kommer stadens storlek öka med samma procentuella förändring för att samma densitet i staden skall behållas, sett från CBD kommer radien på staden att öka halva den procentuella förändringen. (Geltner, Miller, 2007) 14

15 LH LH C C A A B Centrum B Bild 3 - Effekten av befolkningsökning då densitet och transportkostnad hålls konstant. Som bild 3 ovan illustrerar kommer stadsgränserna (punkterna B) att skjutas ut samt hyresgradienten LH kommer att förskjutas upp då transportkostnaden och densiteten är konstant. Vidare kommer boendekostnaderna i stadens utkant vara samma som tidigare, den tidigare genererande avkastningen A samt den årliga avbetalningen på byggkostnaden C. En ökning av invånarantalet i staden kommer således att medföra en större stad och lokaliseringshyran i staden kommer att öka i hela staden, då allt annat är lika. Det är denna princip som gör att markpriser, hyror och boendekostnader är högre i Sveriges större städer som Malmö, Göteborg och Stockholm. (Geltner, Miller, 2007) Istället för att behålla densiteten oförändrad kan stadens storlek vara den parameter som är konstant, orsakat av naturförordningar vad gäller markanvändning såsom öar, berg och naturskyddsområden. (Geltner, Miller, 2007) 15

16 LH LH C C A B Centrum B A Bild 4 - Effekt av befolkningsökning då stadens storlek hålls konstant. Vid denna företeelse så kommer hyrorna att stiga, dock till följd av en annan orsak än tidigare. Då stadens storlek är konstant kan inte ökningen av lokaliseringshyrorna beror på ökat avstånd från stadens utkant. I detta fall handlar det om att densiteten i staden kommer att öka. Som tidigare nämnts uppstår jämvikt då hyresgradienten är den samma som transportkostnaden per ytenhet. I detta fall hålls transportkostnaden per invånare konstant vilket måste leda till ökad transportkostnad per ytenhet då densiteten ökar och det bor fler invånare per ytenhet. Detta medför att lutningen på hyresgradienten kommer att öka som bilden visar. (Geltner, Miller, 2007) Slutsatsen vid en ökning av invånarantalet i en stad kommer således att bli att vid ökad storlek på staden istället för ökad densitet kommer den procentuella hyresökningen att vara större vid stadsgränserna än vid stadens centrum CBD. Fallet då stadens densitet tillåts öka och dess storlek hålls konstant kommer att resultera i en större procentuell hyresökning invid stadens CBD än den ökningen som sker vid utkanten av staden. (Geltner, Miller, 2007) Förändring av transportkostnader Vi återgår till modellens ursprungsläge då inga antaganden gjorts för att se vad som händer då en förändring i transportkostnader sker. I detta fall antas invånarantal och inkomst vara konstanta då transportkostnaderna kommer att sjunka i staden. Att transportkostnaderna sjunker skulle kunna vara till följd av förbättrad logistik, infrastruktur och telekommunikation m.m. En sänkning av 16

17 transportkostnaderna kommer som tidigare nämnts att leda till en sänkning av hyresgradienten, dvs. lutningen på hyresgradienten kommer att minska. (Geltner, Miller, 2007) LH LH C C B A Centrum A B Bild 5 - Effekten av minskade transportkostnader. Som bild 5 illustrerar har stadens invånare tagit sitt sparade kapital från sänkningen av transportkostnaderna och köpt mer land. Detta skulle kunna ske genom t.ex. hus med större tomter längre ut på landsbygden, bostadsområden med mer parkmark och närhet till golfbanor eller köpcentrum med fler parkeringsplatser. Följden av sänkt transportkostnad och invånarnas investeringar blir ökade hyror i stadens utkanter med en hyressänkning i stadens CBD. Vidare skulle enbart en sänkning av densiteten i staden utan sänkning av transportkostnader också leda till en sänkning av hyrorna i stadens CBD. En sänkning av transportkostnaderna gör dock det hela mer illustrerbart. (Geltner, Miller, 2007) Vid en förändring av transportkostnaden, som illustreras ovan, kan det sammanfattningsvis tilläggas att en sänkning av transportkostnaderna, givet att inkomst och antalet invånare är fixerat, alltid leder till sänkt lokaliseringshyra i stadens CBD. Beroende på förändringar i stadens densitet antages hyrorna vid stadens utkanter fungera tvärtom, d.v.s. när transportkostnaderna sjunker förmodas hyrorna i stadens utkanter att stiga. (Geltner, Miller, 2007) Förändring av inkomst Det sista som ska undersökas med hjälp av den monocentriska stadsmodellen är huruvida stadens hyra förändras då stadens invånare erhåller en högre inkomst. Detta scenario förutsätter att invånarantalet hålls fixerat. Detta fenomen är bland de svåraste att analysera, ty med en ökad inkomst kan invånarna välja att spendera den på ett oerhört många olika sätt. Förväntningen är 17

18 dock att invånarna skall spendera en del på att köpa mer land genom t.ex. hus med större tomter längre ut på landsbygden eller bostad i bostadsområden. Följden av detta kommer att bli snarlik den ovan diskuterade med en sänkning av transportkostnaderna, d.v.s. stadens storlek kommer att öka till följt av att densiteten i staden kommer att sjunka. (Geltner, Miller, 2007) 3.4 Polycentrisk stadsmodell Den monocentriska stadsmodellen som diskuterades i föregående kapitel refererar till städer med enbart ett dominant centrum (CBD). Dock finns det städer som har ett flertal centrum. Dessa städer refererar till den polycentriska stadsmodellen, så kallade polycentriska städer. Polycentriska städer kombinerar många av fördelarna med stora och små stadsområden. De traditionella CBD erbjuder företagen fördelar genom betydande agglomerationsfördelar inom ekonomin. Samtidigt krävs det högre löner för att kompensera för dyr och tidskrävande pendling mellan stadens CBD och de mindre förortscentrum. Vidare ger dessa mindre förortscentrumen sysselsättning åt företagen i staden som helhet, samtidigt som förortscentrumen kan ge upphov till minskade pendlingskostnader, löner och markpriser då arbetskraften bor i närheten. (McMillen, Smith, 2003) Generellt så anses de flesta städerna med ett invånarantal på en miljon eller mer vara polycentriska städer med ett eller flera s.k. förortscentrum. Dessa förortscentrum ska tjäna hela storstadsområdet med ett antal olika faciliteter som t.ex. flygplats, sjukhus, sportanläggningar och skolor. Det har på senare år även blivit populärt att utveckla stora köpcentrum i förorterna som även de tjänar större delen av storstaden. Dessa köpcentrum är oftast lokaliserade vid större motorvägar eller landsvägar. På flera håll i världen har dessa köpcentrumsområden utvecklats och blivit likt många mindre städers CBD med dess storlek och utbud. (Geltner, Miller, 2007) Teoretiskt sett så är ingen stad i världen helt monocentrisk p.g.a. att efterfrågan hos olika verksamheter medför att det finns två eller fler ställen att lokalisera sig på, d.v.s. olika geografiska platser där deras transportkostnad är minimerad. Dessa geografiska platser behöver inte vara i stadens CBD utan är helt beroende på vilken verksamhet som bedrivs. Platserna där de väljer att etablera sig på kan t.ex. vara i närheten av en motorväg eller ett bostadsområde. (Geltner, Miller, 2007) 18

19 Förortscentrum Centrum Förortscentrum Bild 6 - Hyresgradienter i polycentrisk stad. 3.5 Kluster Kluster är geografiska ansamlingar av företag och institutioner som är verksamma inom liknande bransch och som etablerat sig inom ett visst område. Kluster bildas för att företag inom samma branschsegment vill öka konkurrensen och bli mer konkurrenskraftiga på marknaden. Det kan till exempel handla om leverantörer av specialiserade varor såsom komponenter, maskiner och tjänster. Kluster kan även omfatta statliga institutioner, såsom universitet, yrkesinriktad utbildning samt branschorganisationer som ger specialiserad utbildning inom information och forskning. (Porter, 1998) I ett kluster förekommer både konkurrens och samarbete, där företag i närliggande branscher och lokala institutioner hjälper varandra med den dagliga verksamheten. Detta samarbete mellan de olika företagen eller institutionerna kan samexistera med konkurrensen dess emellan då de förekommer på olika dimensioner och bland olika aktörer. Klusterbildning bidrar på detta sätt till att öka värdet för företaget genom agglomerationsfördelar på marknaden. (Porter, 1998) I ett kluster uppkommer andra kompletterande fördelar såsom marknadsföring. En grupp företag stärker ofta ryktet om en plats i ett visst område, vilket gör det mer sannolikt att köparna kommer att välja en leverantör lokaliserad där. (Porter, 1998) 19

20 4 Stockholms kontorsmarknad En makroekonomisk överblick Centrala Stockholm består främst av kontors- och butikslokaler, där de flesta fastigheters lokaler håller en hög standard. Gällande kontorslokaler i centrala Stockholm så återfinns dessa över hela centrala Stockholm, där området runt Stureplan anses som det mest attraktiva området. Den totala kontorsstocken i Storstockholm uppgår till cirka 11 miljoner kvm, där centrala Stockholm består av cirka 15,0 % av dessa. De fem största kommersiella fastighetsägarna i centrala Stockholm är Vasakronan, Statens Fastighetsverk, Hufvudstaden, Diligentia samt SEB Trygg Liv. I övrigt är fastighetsägarbilden diversifierad och över 50,0 % av fastigheterna i CBD ägs av någon annan fastighetsägare än de fem redan nämnda. De tre största butiksfastigheterna Nordiska Kompaniet, Åhléns och Gallerian ägs av Hufvudstaden, Ramsbury AB samt AMF Pension. De senaste årens lågkonjunktur har påverkat Stockholms fastighetsmarknad stort vad gäller hyresnivå, vakansgrad, prime yield och transaktionsvolymen. Lågkonjunkturen har medfört att efterfrågan på fastighetsmarknaden har sjunkit markant, speciellt från utländska investerare som tidigare stod för mer än 50,0 % av den totala transaktionsvolymen i Sverige. 4.1 Hyresmarknaden För några år sedan så förväntade sig fastighetsägarna i centrala Stockholm att hyresnivån skulle närma sig SEK/kvm/år innan år 2008 var över. Detta blev dock inte fallet på grund av den globala finanskrisen och istället stannade hyresnivån på SEK/kvm/år i centrala Stockholm. Det anses som relativt låga nivåer i jämförelse med de historiska nivåerna som uppkommit vid tidigare högkonjunkturer. Vad gäller vakansgraden i Stockholm så uppmättes en vakans på 18,3 % i slutet på 2003 vilket är den högsta vakansgraden på 10 år. Efter denna toppnoterade vakansgrad så dröjde det till slutet på 2006 innan vakanserna började sjunka ordentligt, då var vakansgraden 14,4 %. Under de senaste åren har det setts en ordentlig nergång av vakansnivån och vid årsskiftet 2008/2009 uppmättes en vakansgrad på 9,3 %. (Jones Lang Lasalle, 2009) Under den senaste högkonjunkturen initierades ett stort antal kontorsprojekt runtom i Stockholms innerstad som idag börjar gå in i en avslutningsfas och ska börja konkurera med det nuvarande utbudet. Den pågående exploateringen, med flertalet kontorsbyggnader och hotell som byggs, runt Stockholms centralstation kommer troligen att medföra en ökad efterfrågan i 20

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 15 SVERIGE- BAROMETERN Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den

Läs mer

Fastighetsmarknaden LTH Våren 2011 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en självständig och oberoende marknadsplats för dess aktörer

Läs mer

betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen

betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen Värdering av stadskvaliteter - betalningsvilja för kontor, stadsutveckling i den regionala utvecklingsplaneringen Visionen i

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 213 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS Sammanfattning Sveriges fastighetsföretag fortsätter att uppvisa god lönsamhet. Nio av tio fastighetsägare räknar med att den

Läs mer

Möjligheter inom förvaltning och projekt November 2014

Möjligheter inom förvaltning och projekt November 2014 Möjligheter inom förvaltning och projekt November 2014 MÖJLIGHETER INOM FÖRVALTNING OCH PROJEKT Samlade enheter i tillväxtlägen inom fem kilometer från Stockholms centrum FASTIGHETSPORTFÖLJEN Attraktiva

Läs mer

Lästmakargatan 13. Kontor, Stockholm. 380 kvm

Lästmakargatan 13. Kontor, Stockholm. 380 kvm Lästmakargatan 13 Kontor, Stockholm 380 kvm Välkommen till Lästmakargatan 13 Lokalens utformning Välkomnande och generös reception/lounge. Öppet landskap för ca 17 personer, konferensrum för 10 personer

Läs mer

Jakobsbergsgatan 22. Kontor, Stockholm. 375 kvm

Jakobsbergsgatan 22. Kontor, Stockholm. 375 kvm Jakobsbergsgatan 22 Kontor, Stockholm 375 kvm Välkommen till Jakobsbergsgatan 22 Lokalens utformning Modern lokal högst upp i fastigheten vilket ger ett fint ljusinsläpp. Välkomnande entré/kapprum med

Läs mer

Välkomna till presentation av delårsrapport för jan-mars 2015. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege

Välkomna till presentation av delårsrapport för jan-mars 2015. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege Välkomna till presentation av delårsrapport för jan-mars 2015 Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege Signalerna från marknaden är entydiga och allt starkare! RESULTATRÄKNING

Läs mer

KÄVLINGE KOMMUN. VFT045 Fastighetsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge

KÄVLINGE KOMMUN. VFT045 Fastighetsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge VFT045 Fastighetsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge KÄVLINGE KOMMUN Grupp 5 Elin Djus Sema Kadir Andreas Kirkby Peter Johansson Jacob Thörnblad Sammanfattning Befolkningen i Kävlinge

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Hur stor blir kakan och vem kommer att äta upp den?

Hur stor blir kakan och vem kommer att äta upp den? Hur stor blir kakan och vem kommer att äta upp den? Om framtidens handel och handelsplatser Fredrik Bergström, ek. dr. Affärsområdeschef WSP Analys & Strategi 1 Innehåll Inledning Del 1: Handelns utveckling

Läs mer

BostadStorstad Q3 2015

BostadStorstad Q3 2015 Oktober 2015 Per Tryding BostadStorstad Q3 2015 - Lägenhetsboom i Skåne, stabilt i Stockholm BostadStorstad är Handelskammarens nya index över utvecklingen på bostadsmarknaden i Sveriges tre storstadsområden.

Läs mer

Newsec Nordic Report Spring 2009: Den globala lågkonjunkturen har börjat få genomslag på den Nordiska fastighetsmarknaden

Newsec Nordic Report Spring 2009: Den globala lågkonjunkturen har börjat få genomslag på den Nordiska fastighetsmarknaden PRESSMEDDELANDE 3 mars 2009 Newsec Nordic Report Spring 2009: Den globala lågkonjunkturen har börjat få genomslag på den Nordiska fastighetsmarknaden Under 2008 minskade transaktionsvolymerna på de Nordiska

Läs mer

), beskrivs där med följande funktionsform,

), beskrivs där med följande funktionsform, BEGREPPET REAL LrNGSIKTIG JeMVIKTSReNTA 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Diagram R15. Grafisk illustration av nyttofunktionen för s = 0,3 och s = 0,6. 0,0 0,0 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 s = 0,6 s = 0,3 Anm. X-axeln

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCK- HOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm

VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCK- HOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCK- HOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm Hyressättningen i Stockholms stad är och har varit föremål för debatt under en lång tid. Till grund för hyrorna ligger

Läs mer

Fabege AB. Christian Hermelin, VD Åsa Bergström, vice VD, Ekonomi- och Finanschef

Fabege AB. Christian Hermelin, VD Åsa Bergström, vice VD, Ekonomi- och Finanschef Fabege AB Christian Hermelin, VD Åsa Bergström, vice VD, Ekonomi- och Finanschef 1 2 Historik 2 3 Wihlborgs huvudmarknader Fakta per 2000-12-31 Antal fastigheter: 644 Total yta: 2,7 miljoner kvm Hyresvärde:

Läs mer

Välkommen till analytikermöte 14 februari 2013

Välkommen till analytikermöte 14 februari 2013 Välkommen till analytikermöte 14 februari 213 Året i korthet Stabilt i Stockholm och positivt i Göteborg Koncernens nettoomsättning +7% (+3%) Omförhandlingar +1% (+8%) Låga vakanser 3,7% (3,9%) Bruttoresultat

Läs mer

STUDENTBOSTÄDER RAPPORT BASERAD PÅ BOSTADSFÖRMEDLINGENS DATA OM FÖRMEDLADE STUDENTBOSTÄDER 2013-12-16

STUDENTBOSTÄDER RAPPORT BASERAD PÅ BOSTADSFÖRMEDLINGENS DATA OM FÖRMEDLADE STUDENTBOSTÄDER 2013-12-16 STUDENTBOSTÄDER RAPPORT BASERAD PÅ BOSTADSFÖRMEDLINGENS DATA OM FÖRMEDLADE STUDENTBOSTÄDER 2013-12-16 BAKGRUND Studenter har idag en tämligen svår situation på Stockholms bostadsmarknad. I Stockholms län

Läs mer

Har du råd att bo kvar?

Har du råd att bo kvar? www.stockholmsvanstern.se Efter pensionen: Har du råd att bo kvar? En rapport om inkomster och boende bland äldre i Stockholms stad. Beställd av Stockholmsvänstern, utförd av Edvin S. Frid oktober 2012.

Läs mer

Konsensusprognos Q3 2013

Konsensusprognos Q3 2013 Konsensusprognos Q3 2013 Sammanställning av resultat Sammanställning av hela undersökningen. Q3 2013 Stockholm Göteborg Malmö PROGNOS Yield Rent Yield Rent Yield Rent Median 4,50 4800 5,00 2600 5,50 2300

Läs mer

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege Välkommen till Fabege Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege FABEGE I KORTHET 80 kommersiella fastigheter Fastighetsvärde: 32,6 Mdkr Uthyrbar yta: 1,0 miljoner

Läs mer

DETALJHANDELN I ESKILSTUNA 2013

DETALJHANDELN I ESKILSTUNA 2013 DETALJHANDELN I ESKILSTUNA 2013 HUI Research Sep-Okt 2014 Anna Mocsáry Henrik Vestin 2010 David Naylor FÖRORD HUI Research har på uppdrag av Eskilstuna Innerstad AB genomfört en kartläggning och analys

Läs mer

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB > 1 700 aktieägare i Norge > 700 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter

Läs mer

VÅR 2013. Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

VÅR 2013. Hett i Norge. Varmt i Sverige Svalt i Danmark. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden VÅR 2013 Hett i Norge Varmt i Sverige Svalt i Danmark Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight VÅR 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande undersökning som visar hur

Läs mer

Ska vi oroas av hushållens skulder?

Ska vi oroas av hushållens skulder? Disponibelinkomsterna har ökat snabbare än bostadspriserna sedan finanskrisen 31 procent (inkomster) jämfört med 22 procent (priser) 12 Disponibel inkomst i relation till bostadspriser 11 Index 237:3=1

Läs mer

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012 Fastighetsägarnas Sverigebarometer Juli 212 FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern

Läs mer

Kostnadsutvecklingen och inflationen

Kostnadsutvecklingen och inflationen Kostnadsutvecklingen och inflationen PENNINGPOLITISK RAPPORT JULI 13 9 Inflationen har varit låg i Sverige en längre tid och är i nuläget lägre än inflationsmålet. Det finns flera orsaker till detta. Kronan

Läs mer

Hösten 2013 Näringslivskontoret, Malmö stad www.malmobusiness.com

Hösten 2013 Näringslivskontoret, Malmö stad www.malmobusiness.com Hösten 2013 Näringslivskontoret, Malmö stad www.malmobusiness.com Alla grafer avser Malmö Presentationen utkommer vår & höst Grafer med den historiska utvecklingen av nyckeltalen finns på vår hemsida Läs

Läs mer

FlexLiv Den nya pensionsprodukten

FlexLiv Den nya pensionsprodukten FlexLiv Den nya pensionsprodukten CATELLA FLEXLIV Den nya pensionsprodukten FlexLiv den nya pensionsprodukten ger dig de bästa egenskaperna från både traditionellt livsparande och aktiv fondförsäkring.

Läs mer

KUNGSLEDEN ETT NYTT BOLAG IDAG

KUNGSLEDEN ETT NYTT BOLAG IDAG BILJANA PEHRSSON KUNGSLEDEN ETT NYTT BOLAG IDAG Affärsidé Mission Att långsiktigt äga, aktivt förvalta, förädla och utveckla kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i Sverige och leverera en attraktiv

Läs mer

Optimism i vikande konjunktur

Optimism i vikande konjunktur Fastighetsägarnas Sverigebarometer Dec 12 Optimism i vikande konjunktur Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen

Läs mer

Kapitalmarknadspresentation 2011

Kapitalmarknadspresentation 2011 Kapitalmarknadspresentation 2011 De senaste tre åren Renodling Effektivisering Lönsamhetsfokus Investeringsstrategins grund Marknader med hög tillväxt och god likviditet Attraktiva kontor och butiker Stockholm,

Läs mer

LIDKÖPING 2012 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

LIDKÖPING 2012 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET LIDKÖPING 2012 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET INLEDNING OCH SAMMANFATTNING Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning

Läs mer

Fakta om företagandet i Stockholm 2013

Fakta om företagandet i Stockholm 2013 Fakta om företagandet i Stockholm 2013 Innehåll Ekonomi Näringsliv Arbetskraft och befolkning Infrastruktur Stockholmsregionen definieras i denna publikation av länen; Stockholms län, Uppsala län, Gävleborgs

Läs mer

Våren 2013 Näringslivskontoret, Malmö stad www.malmobusiness.com

Våren 2013 Näringslivskontoret, Malmö stad www.malmobusiness.com Våren 2013 Näringslivskontoret, Malmö stad www.malmobusiness.com Alla grafer avser Malmö Presentationen utkommer vår & höst Grafer med den historiska utvecklingen av nyckeltalen finns på vår hemsida Läs

Läs mer

Stockholmskonjunkturen hösten 2004

Stockholmskonjunkturen hösten 2004 Stockholmskonjunkturen hösten 2004 Förord Syftet med följande sidor är att ge en beskrivning av konjunkturläget i Stockholms län hösten 2004. Läget i Stockholmsregionen jämförs med situationen i riket.

Läs mer

Välkommen till Fabeges delårspresentation

Välkommen till Fabeges delårspresentation Välkommen till Fabeges delårspresentation Januari - juni 2014 87 kommersiella fastigheter Fastighetsvärde: 33,3 Mdkr Uthyrbar yta: 1,1 miljoner kvm Hyresvärde: 2,3 Mdkr 137 anställda Hammarby Sjöstad Stockholms

Läs mer

Välkomna till presentation av delårsrapport för jan-sep 2015. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege

Välkomna till presentation av delårsrapport för jan-sep 2015. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege Välkomna till presentation av delårsrapport för jan-sep 2015 Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege VÄRMEFÖRBRUKNING 2003-2014 kwh/m2 160 140 120 100 80 60 Fabege

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 1 Antal Varför så få hyresrätter? eventuell avveckling av ränteavdrag betyder mindre

Läs mer

Välkommen till Skanskas mediafrukost Näringslivets syn på morgondagens arbetsplatser. Stockholm 4 juni 2008

Välkommen till Skanskas mediafrukost Näringslivets syn på morgondagens arbetsplatser. Stockholm 4 juni 2008 Välkommen till Skanskas mediafrukost Näringslivets syn på morgondagens arbetsplatser Stockholm 4 juni 2008 1 Program 4 juni Skanskas Kontorsindex, vår-08 Aktuella trender på kontorsmarknaden Stockholms

Läs mer

HUSHÅLLS- BAROMETERN. våren 2006

HUSHÅLLS- BAROMETERN. våren 2006 HUSHÅLLS- BAROMETERN våren 2006 Institutet för Privatekonomi, Erika Pahne, maj 2006 1 Sammanfattning Hushållsindex har sjunkit något, men hushållen upplever trots det den sammantagna privatekonomin som

Läs mer

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

Fabeges delårsrapport Jan-mars 2011

Fabeges delårsrapport Jan-mars 2011 Välkommen! Fabeges delårsrapport Jan-mars 2011 Christian Hermelin Verkställande direktör Q1 2011 Åsa Bergström vvd, Ekonomi- och finanschef Första kvartalet i korthet Lägre förvaltningsresultat tillföljd

Läs mer

3. Förklara hur en skattehöjning inte nödvändigtvis kommer att innebära att vi arbetar mindre. Visa!!

3. Förklara hur en skattehöjning inte nödvändigtvis kommer att innebära att vi arbetar mindre. Visa!! Övning 7 den 24 september 2009 Faktormarknaderna Frank kap 14-15 1. Hur kan man förklara den i relation till spridningen i marginalproduktivitet låga lönespridningen på arbetsplatser? Läs The Internal

Läs mer

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden HÖST 2013 Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight, hösten 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande

Läs mer

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Fredrik Meurman, Avdelningschef Ulrika Palm, Regionplanerare Regeringsuppdrag

Läs mer

Introduktion till nationalekonomi. Föreläsningsunderlag 5, Thomas Sonesson

Introduktion till nationalekonomi. Föreläsningsunderlag 5, Thomas Sonesson Marknadsformer Företagets beteende på marknaden, d.v.s. - val av producerad kvantitet - val av pris - val av andra konkurrensmedel varierar med de förhållanden som råder på marknaden - antal aktörer -

Läs mer

2012:5 Drivkrafter bakom näringslivets omvandling

2012:5 Drivkrafter bakom näringslivets omvandling 2012-06-02 Fakta och statistik från Eskilstuna kommun näringsliv visar intressanta statistiska uppgifter i kortform utifrån ett eskilstunaperspektiv. 2012:5 Drivkrafter bakom näringslivets omvandling Sambandet

Läs mer

Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie

Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie 2009 : 2 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie Byggindustrin är en konjunkturkänslig bransch som i högkonjunktur ofta drabbas av kapacitetsbegränsningar

Läs mer

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström

Grundkurs i nationalekonomi, hösten 2014, Jonas Lagerström The long run is a misleading guide to current affairs. In the long run we are all dead. Economists set themselves too easy, too useless a task if in tempestuous seasons they can only tell that when the

Läs mer

Nails - Affärsidé. Kundgrupp: Vi fokuserar mest på ungdomar eftersom de är mer intresserade av något nytt och varierande.

Nails - Affärsidé. Kundgrupp: Vi fokuserar mest på ungdomar eftersom de är mer intresserade av något nytt och varierande. Nails - Affärsidé Affärsidé Ge färg och glans till dina naglar! Vi erbjuder en mängd trendiga nyanser som skapar en skönhetskänsla. Vi säljer ett stort utbud av märket Catrine Arley med ett rimligt pris

Läs mer

BOSTADSHYRES- MARKNADEN

BOSTADSHYRES- MARKNADEN Stockholm, mars 2014 Bokriskommittén ett initiativ för en bättre bostadsmarknad Bokriskommittén har i uppdrag att presentera konkreta förslag på reformer som kan få den svenska bostadsmarknaden i allmänhet

Läs mer

Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB

Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB Aktieägarbrev hösten 2009 Hyresfastigheter Holding I AB >2 800 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) >1 100 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding I AS (Norge)

Läs mer

Tentamen på kurs Nationalekonomi (1-20 poäng), delkurs 1, Mikroekonomisk teori med tillämpningar, 7 poäng, måndagen den 15 augusti 2005, kl 9-14.

Tentamen på kurs Nationalekonomi (1-20 poäng), delkurs 1, Mikroekonomisk teori med tillämpningar, 7 poäng, måndagen den 15 augusti 2005, kl 9-14. HÖGSKOLAN I HALMSTAD INSTITUTIONEN FÖR EKONOMI OCH TEKNIK Tentamen på kurs Nationalekonomi (1-20 poäng), delkurs 1, Mikroekonomisk teori med tillämpningar, 7 poäng, måndagen den 15 augusti 2005, kl 9-14.

Läs mer

Är finanspolitiken expansiv?

Är finanspolitiken expansiv? 9 Offentliga finanser FÖRDJUPNING Är finanspolitiken expansiv? Budgetpropositionen för 27 innehöll flera åtgärder som påverkar den ekonomiska utvecklingen i Sverige på kort och på lång sikt. Åtgärderna

Läs mer

Fastighetsutveckling för vakanta. kontorsfastigheter i Stockholm. - En ekonomisk analys

Fastighetsutveckling för vakanta. kontorsfastigheter i Stockholm. - En ekonomisk analys Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 38 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Magisternivå, 30 hp Fastighetsutveckling för vakanta kontorsfastigheter i Stockholm - En ekonomisk analys

Läs mer

Rävbergsvägen industri kontor bilservice vård skola

Rävbergsvägen industri kontor bilservice vård skola Rävbergsvägen industri kontor bilservice vård skola Rävbergsvägen industri kontor bilservice vård skola Europeiska unionen Verksamhetsområdets yta: 150 000 kvm Avstånd Landvetter: 26 km Avstånd Centralstationen/City:

Läs mer

Kvartal 1 2006. Manpower Arbetsmarknadsbarometer. Manpower Employment Outlook Survey Sverige

Kvartal 1 2006. Manpower Arbetsmarknadsbarometer. Manpower Employment Outlook Survey Sverige Kvartal 1 26 Manpower Arbetsmarknadsbarometer Manpower Employment Outlook Survey Sverige Manpower Employment Outlook Survey Sverige Innehåll Sverige 3 Regionala jämförelser Branschjämförelser Globalt 8

Läs mer

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen.

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen. Arbetsblad 1 Vad gör Riksbanken? Här följer några frågor att besvara när du har sett filmen Vad gör Riksbanken? Arbeta vidare med någon av uppgifterna under rubriken Diskutera, resonera och ta reda på

Läs mer

Välkommen till Fabeges presentation av delårsrapport jan-jun 2013

Välkommen till Fabeges presentation av delårsrapport jan-jun 2013 Välkommen till Fabeges presentation av delårsrapport jan-jun 2013 Hammarby Sjöstad Stockholms innerstad Solna Samlade enheter i tillväxtlägen inom fem kilometer från Stockholms centrum Genomsnittlig avkastning

Läs mer

VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCKHOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm

VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCKHOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm VAD ÄR RÄTT HYRA I STOCKHOLM? En rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm Debatten om hyressättningen i Stockholms stad har intensifierats under de två år som har gått sedan den första utgåvan

Läs mer

Fastighetsbolagen och ekonomin

Fastighetsbolagen och ekonomin Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser

Läs mer

Nominell vs real vinst - effekten av inflation -

Nominell vs real vinst - effekten av inflation - 1 Nominell vs real vinst - effekten av inflation - av Richard Johnsson 1 I det som följer ska jag beskriva hur inflationen påverkar de bokföringsmässiga vinsterna i företagen. Det kommer att framgå att

Läs mer

Internationaliseringens effekter på arbetsmarknaden. Pär Hansson ITPS och Örebro universitet

Internationaliseringens effekter på arbetsmarknaden. Pär Hansson ITPS och Örebro universitet Internationaliseringens effekter på arbetsmarknaden Pär Hansson ITPS och Örebro universitet Frågeställningar Vilka effekter har ökad utrikeshandel och ökade direktinvesteringar haft på sysselsättning och

Läs mer

Välkommen! Fabege Bokslutskommuniké 2011

Välkommen! Fabege Bokslutskommuniké 2011 Välkommen! Fabege Bokslutskommuniké 2011 Hammarby Sjöstad Stockholms innerstad Solna Utfall 2011 Utfall Mål Nettouthyrning + 130 Mkr >100 Mkr Förädlingsbidrag = 418 Mkr 300 Mkr Transaktionsbidrag = 173

Läs mer

Förvaltningsrapport. S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B. Svenska Bostadsfonden 7 Björnen. Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan

Förvaltningsrapport. S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B. Svenska Bostadsfonden 7 Björnen. Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B Svenska Bostadsfonden 7 Björnen Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan Svenska Bostadsfonden 7 Strandsnäckan 2008 förvaltningsber ättelse 2008

Läs mer

Q3-2010 Jetshop gör handel på nätet enkelt och lönsamt för butiker och konsumenter

Q3-2010 Jetshop gör handel på nätet enkelt och lönsamt för butiker och konsumenter e-survey Q3-2010 Jetshop gör handel på nätet enkelt och lönsamt för butiker och konsumenter FÖRORD OCH KOMMENTAR Socala medier har nu på bred front slagit igenom som en naturlig del i kommunikation och

Läs mer

LRF Konsults Lönsamhetsbarometer

LRF Konsults Lönsamhetsbarometer LRF Konsults Lönsamhetsbarometer APRIL 1 Sjunkande lönsamhet bland landets småföretag 9 av Sveriges företag har färre än 1 anställda. Det gör dem till en grupp med en betydande roll för den svenska ekonomins

Läs mer

Avgifterna på fondmarknaden 2013En rapport

Avgifterna på fondmarknaden 2013En rapport Avgifterna på fondmarknaden En rapport gjord av AMF Fonder sid 1 Hur utvecklas fondernas avgifter? AMF Fonder har för sjunde året i rad undersökt hur avgifterna på den svenska fondmarknaden utvecklas.

Läs mer

Examens-/kandidatarbete 2011

Examens-/kandidatarbete 2011 Fa s t i g h e t s u t v e c k l i n g Examens-/kandidatarbete 2011 Gullbergsvass 5:10 - en centralt placerad fastighet i ett område som är under utveckling Gårda 3:12 - en fastighet med en hyresgäst Högsbo

Läs mer

INNOVATIVA SMÅ OCH MEDELSTORA FÖRETAG SATSAR PÅ STRATEGISKT UTVECKLINGSARBETE ÄVEN I TUFFA TIDER. Jenni Nordborg och Rolf Nilsson

INNOVATIVA SMÅ OCH MEDELSTORA FÖRETAG SATSAR PÅ STRATEGISKT UTVECKLINGSARBETE ÄVEN I TUFFA TIDER. Jenni Nordborg och Rolf Nilsson INNOVATIVA SMÅ OCH MEDELSTORA FÖRETAG SATSAR PÅ STRATEGISKT UTVECKLINGSARBETE ÄVEN I TUFFA TIDER Jenni Nordborg och Rolf Nilsson 1 2 OM UNDERSÖKNINGEN Med syfte att öka kunskapen om hur lågkonjunkturen

Läs mer

Flytten som ställdes in Statliga myndigheter vart kan de flytta? 2015-03-13

Flytten som ställdes in Statliga myndigheter vart kan de flytta? 2015-03-13 Flytten som ställdes in Statliga myndigheter vart kan de flytta? 2015-03-13 Inledning I Sverige har det funnits en politisk ambition om att flytta statliga myndigheter ut i landet. En rad sådana myndighetsflyttar

Läs mer

SKAGEN m 2. En andel i den globala fastighetsmarknaden

SKAGEN m 2. En andel i den globala fastighetsmarknaden SKAGEN m 2 En andel i den globala fastighetsmarknaden Förvaltarna av SKAGEN m 2 Peter Almström Michael Gobitschek Harald Haukås Vad är SKAGEN m 2? En global aktiefond med syfte att skapa god långsiktig

Läs mer

Fakta om Företagandet i Stockholm. Statistik för 2014

Fakta om Företagandet i Stockholm. Statistik för 2014 Fakta om Företagandet i Stockholm Statistik för 2014 Innehåll Ekonomi Näringsliv Arbetskraft och befolkning Infrastruktur Stockholmsregionen definieras i denna publikation av länen; Stockholms län, Uppsala

Läs mer

Delårsrapport Q1, 2008

Delårsrapport Q1, 2008 Västerås Stockholm Delårsrapport Q1, 2008 Allokton Properties AB Stående lån 8,500000 Allokton I 2015 Frågor kring denna rapport kan ställas till Sören Andersson (tel +46 8 5221 7200) Sammanfattning Nettoomsättning

Läs mer

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län.

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Stockholms

Läs mer

Anförande av Håkan Bryngelson, verkställande direktör i Vasakronan AB

Anförande av Håkan Bryngelson, verkställande direktör i Vasakronan AB 8 Anförande av Håkan Bryngelson, verkställande direktör i Vasakronan AB AGENDA Företaget Vasakronan, strategier och hur har vi kommit hit Ekonomisk utveckling Marknadsförutsättningar Utmaningar 1 Vasakronan

Läs mer

Ny hyresmodell i offentlig verksamhet

Ny hyresmodell i offentlig verksamhet Ny hyresmodell i offentlig verksamhet Fakta Region Skåne Här arbetar 31 000 medarbetare Omsättningen är 37 miljarder kronor 93 procent av all verksamhet är Hälso- och sjukvård. Övrigt är Trafik, Kultur,

Läs mer

Välkommen till Fabeges presentation av delårsrapport för jan-mars 2014

Välkommen till Fabeges presentation av delårsrapport för jan-mars 2014 Välkommen till Fabeges presentation av delårsrapport för jan-mars 2014 Hammarby Sjöstad Stockholms innerstad Solna Samlade enheter i tillväxtlägen inom fem kilometer från Stockholms centrum Affärsmodell;

Läs mer

Del 9 Råvaror. Strukturakademin. Strukturakademin. Strukturinvest Fondkommission

Del 9 Råvaror. Strukturakademin. Strukturakademin. Strukturinvest Fondkommission Del 9 Råvaror 1 Innehåll 1. Att investera i råvaror 2. Uppkomsten av en organiserad marknad 3. Råvarumarknadens aktörer 4. Vad styr råvarupriserna? 5. Handel med råvaror 6. Spotmarknaden och terminsmarknaden

Läs mer

Amiralsgatan 17. Malmö 245 kvm

Amiralsgatan 17. Malmö 245 kvm Amiralsgatan 17 Malmö 245 kvm Diligentia: Fastigheter som gör skillnad. Diligentia är en av Sveriges största fastighetsägare. Beståndet utgörs av ett balanserat innehav av kontorsfastigheter, köpcentrum,

Läs mer

Fastighetstempen 2013:2

Fastighetstempen 2013:2 Fastighetstempen 2013:2 Fastighetstempen fångar aktuella trender och bedömningar hos landets större fastighetsbolag och finansiella aktörer www.pwc.se Innehåll Förord... 3 Sammanfattning av resultaten...

Läs mer

Bjuvs kommun. Grupp 10. Anna Andersson. Jenny Ekberg. Anders Fex. Marianne Lindkvist

Bjuvs kommun. Grupp 10. Anna Andersson. Jenny Ekberg. Anders Fex. Marianne Lindkvist Bjuvs kommun Grupp 10. Anna Andersson Jenny Ekberg Anders Fex Marianne Lindkvist Innehållsförteckning Sammanfattning... 3 Inledning... 4 Demografi... 4 Fördelning av yrken inom kommunen... 4 Inkomst...

Läs mer

Utvecklingen fram till 2020

Utvecklingen fram till 2020 Fördjupning i Konjunkturläget mars 1 (Konjunkturinstitutet) Sammanfattning FÖRDJUPNING Utvecklingen fram till Lågkonjunkturens djup medför att svensk ekonomi är långt ifrån konjunkturell balans vid utgången

Läs mer

Välkommen till analytikermöte 13 februari 2014

Välkommen till analytikermöte 13 februari 2014 Välkommen till analytikermöte 13 februari 214 Året i korthet Stabilt i Stockholm och positivt i Göteborg Koncernens nettoomsättning 1,6 mdkr, +6% Omförhandlingar +4% (+1%) Hyresvakansgrad kvar på låg nivå,

Läs mer

UHI-mätningar i Göteborg

UHI-mätningar i Göteborg UHI-mätningar i Göteborg Av Kajsa Olandersson En rapport i kursen Miljökunskap klass NV3 Läsåret 12/13 Handledare Rutger Staaf Sammanfattning Mätningar gjordes för att undersöka om skillnader i temperaturen

Läs mer

Examens-/kandidatarbete 2011

Examens-/kandidatarbete 2011 Fa s t i g h e t s u t v e c k l i n g Examens-/kandidatarbete 2011 Gullbergsvass 5:10 - en centralt placerad fastighet i ett område som är under utveckling Gårda 3:12 - en fastighet med en hyresgäst Högsbo

Läs mer

Befolkning, arbetsmarknad och bostadsbyggande i MalmöLundregionen 2000-2011. MalmöLundregionen. Augusti 2012

Befolkning, arbetsmarknad och bostadsbyggande i MalmöLundregionen 2000-2011. MalmöLundregionen. Augusti 2012 Befolkning, arbetsmarknad och bostadsbyggande i MalmöLundregionen 2000-2011 MalmöLundregionen Augusti 2012 Rapporten är framtagen av Avdelningen för samhällsplanering, stadskontoret, Malmö stad Innehållsförteckning

Läs mer

GALLERIA BOULEVARD. KRISTIANSTADS NYA MÖTESPLATS. www.kristianstadnyagalleria.se

GALLERIA BOULEVARD. KRISTIANSTADS NYA MÖTESPLATS. www.kristianstadnyagalleria.se GALLERIA BOULEVARD. KRISTIANSTADS NYA MÖTESPLATS. www.kristianstadnyagalleria.se DET NYA NAVET I CENTRALA KRISTIANSTAD. Med den nya gallerian kommer centrala Kristianstad att utvecklas och staden får ett

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter

Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter En analys av begrepp, mätproblem, påverkande faktorer och användbarhet av Hans Lind Denna rapport är finansierad av Fastighetsakademin vid Avd

Läs mer

Reseströmmar en översikt 2000 2012

Reseströmmar en översikt 2000 2012 Reseströmmar en översikt 2000 2012 Innehållsförteckning 15 Sammanfattning 16 Inledning 18 Utländska gästnätter på hotell i Sverige 12 Samband mellan utrikeshandel och gästnätter 16 Samband mellan växelkursens

Läs mer

Vad vill svenska folket se på TV? Och stämmer i så fall tittarnas önskemål

Vad vill svenska folket se på TV? Och stämmer i så fall tittarnas önskemål TV-tittarnas programpreferenser och TV-kanalernas programutbud TV-TITTARNAS PROGRAMPREFERENSER OCH TV-KANALERNAS PROGRAMUTBUD KENT ASP Vad vill svenska folket se på TV? Och stämmer i så fall tittarnas

Läs mer

Sammanställning av mötet på Enskede Värdshus den 20 september, tema:

Sammanställning av mötet på Enskede Värdshus den 20 september, tema: Sammanställning av mötet på Enskede Värdshus den 20 september, tema: Hur ser företagandet ut i Söderort och hur kan vi utveckla det? Här en sammanfattning av vad som sas av medverkande i Gilla Söderort

Läs mer

Nytt kontorsläge! Kolonnvägen 14. ULRIKSDAL EN STADSDEL FÖR AKTIVARE LIV ULRIKSDAL EN STADSDEL FÖR AKTIVARE LIV. ulriksdal.se

Nytt kontorsläge! Kolonnvägen 14. ULRIKSDAL EN STADSDEL FÖR AKTIVARE LIV ULRIKSDAL EN STADSDEL FÖR AKTIVARE LIV. ulriksdal.se I den nya stadsdelen Ulriksdal i Solna bygger vi framtidens kontor. Allt från bästa skyltläge längs med E4:an till kontor med utmärkt kommunikationsläge intill Ulriksdals pendeltågsstation. I stadsdelen

Läs mer

EN FLYGSKATTS EFFEKTER PÅ RESANDET OCH SVENSK EKONOMI

EN FLYGSKATTS EFFEKTER PÅ RESANDET OCH SVENSK EKONOMI UTREDNINGSTJÄNSTEN Anders Linnhag Tfn: 08-786 4956 PM 2013-02-26 Dnr 2012:1161 Komplettering EN FLYGSKATTS EFFEKTER PÅ RESANDET OCH SVENSK EKONOMI 1) Hur skulle en flygskatt påverka flygresandet och svensk

Läs mer

Bolagsstämma 2015-04-28. P-G Persson, VD

Bolagsstämma 2015-04-28. P-G Persson, VD Bolagsstämma 2015-04-28 P-G Persson, VD Innehåll 1. Året som gick 2014 2. Första kvartalet 2015 3. Fastigheter och områden 4. Värdeskapande 5. Vägen framåt Balltorp 1:135 Affärsidé 1. Platzer skapar värde

Läs mer