Året i korthet. Kallelse till bolagsstämma. Årets resultat. Försäljningar och förvärv. Händelser efter årets utgång. Utdelning

Transkript

1 årsredovisning 2004

2 Innehåll Året i korthet Kallelse till bolagsstämma VD har ordet Affärsidé, mål och strategier Aktien och ägarna Kunder Organisation och medarbetare Miljö Marknadsbeskrivningar Köp och försäljningar Fastighetsutveckling Fastighetsvärdering Fastighetsinnehav Finansiering Risk- och känslighetsanalys Skattesituation Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter Resultaträkningar Balansräkningar Förändring av eget kapital Kassaflödesanalyser Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Noter Revisionsberättelse Styrelse Ledning och revisor Fastighetsförteckning Sålda fastigheter Definitioner Tvåårsöversikt Adresser och kontaktpersoner

3 Året i korthet Årets resultat Årets resultat har ökat med 106 Mkr till 193 Mkr (87). Försäljningar och förvärv Tjugo fastigheter (15) har avyttrats för 347 Mkr (204) med en vinst om 40 Mkr (19). Sammantaget har 64 fastigheter (38) förvärvats för Mkr (1 107). Två nya enheter, Borås och Västerås, har etablerats i och med förvärven och två, Falun och Uppsala, har avvecklats i och med försäljningarna. Vid årets slut har Klövern tio väl fungerande geografiska enheter. Fastigheterna omfattar ca kvm ( ) till ett bokfört värde om 4,1 Mdr kr (2,9). Händelser efter årets utgång Klövern har sålt tre fastigheter för 68 Mkr. Försäljningarna har gjorts till aktuella värderingar. Extra bolagsstämma har bemyndigat styrelsen att besluta om nyemission av högst 10 miljoner aktier för förvärv av företag eller fastigheter. Av bemyndigandet kommer 6,6 miljoner aktier att nyttjas i samband med förvärv av fastigheter i bolag under mars Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 0,75 kr per aktie (0,50) Årets resultat, Mkr Resultat efter finansiella poster, Mkr Resultat fastighetsförsäljningar, Mkr Driftöverskott, Mkr Resultat per aktie, kr 2,08 1,65 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Utdelning per aktie, kr 0,75 * 0,50 * Styrelsens förslag Kallelse till bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma 2005 Klövern AB:s ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen den 13 april 2005, klockan i Restaurangskolan, Nyköping Strand i Nyköping. Aktieägare som önskar delta i bolagsstämman ska: dels vara införd i den av VPC AB förda aktieboken fredagen den 1 april 2005 dels anmäla sig till bolaget senast onsdagen den 6 april 2005, kl , under adress: Klövern AB, Box 1024, Nyköping, per telefon eller via Klövern AB:s hemsida Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/ organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden vid stämman. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 1 april 2005 genom förvaltarens försorg tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att deltaga i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller värdepappersinstitut som förvaltar aktierna. Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också registreringsbevis. Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 0,75 kr per aktie. Som avstämningsdag för utdelning, innebärande rätt att erhålla utdelning, föreslås den 18 april Beslutar bolagsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC torsdagen den 21 april klövern årsredovisning 2004 / 1

4 VD har ordet Klövern expanderade kraftigt under Fastighetsbeståndet växte från 2,9 till 4,1 miljarder kronor, börsvärdet från 1,1 till 2,1 miljarder kronor och antalet anställda från 37 till 51. Även resultatet förbättrades markant, men det finns mer att hämta. Den största resultatpotentialen ligger i Klöverns vakanser och därför kommer vi att fokusera på uthyrningsarbete under Det utesluter dock inte en och annan fastighetsaffär. Expansion I 2003 års VD-ord skrev jag att 2004 skulle komma att kännetecknas av expansion på våra prioriterade marknader. Vid inledningen av 2005 kan jag konstatera att det blev precis så. Två nya enheter, Borås och Västerås, har skapats under året och beståndet har växt på flera av våra andra huvudorter som t ex Kalmar, Linköping, Norrköping och Örebro. Inom fem av våra tio enheter har vi uppnått grundvolymen för vårt marknadsstrategiska mål om minst kvm uthyrningsbar yta eller en omsättning på minst 50 Mkr. Klövern har som ambition att växa genom förvärv av fastigheter med utvecklingspotential på prioriterade marknader. Expansionen har varit kraftig ända sedan starten, samtidigt som vi i enlighet med affärsidén avyttrat ett förhållandevis stort antal fastigheter antingen för att de varit bostadsfastigheter, färdigutvecklade kommersiella fastigheter på prioriterade orter eller fastigheter på orter där vi för tillfället inte har för avsikt att skapa någon enhet. Under 2004 som var Klöverns andra hela verksamhetsår växte fastighetsbeståndets bokförda värde med 43 procent, efter förvärv om totalt Mkr. Utfallet var således klart högre än förvärvsambitionen som låg på 500 Mkr. Under det gångna året har 20 fastigheter sålts för 347 Mkr, med en förädlingsvinst om 40 Mkr. Förbättrad lönsamhet Klövern uppvisade en kraftig resultatförbättring under Inte bara för bolaget som helhet utan också mätt per aktie. Det senare måttet är av större intresse för aktieägaren, eftersom antalet aktier ökat kraftigt under året. 2/ klövern årsredovisning 2004

5 Resultat efter skatt ökade från 87 till 193 Mkr och resultat per aktie från 1,65 till 2,08 kronor. Resultatförbättringen fick styrelsen att föreslå en höjning av utdelningen med 50 procent till 0,75 kronor per aktie. Det förbättrade resultatet beror på flera saker; större fastighetsbestånd, lyckade utvecklingsprojekt, en skatteeffekt av engångskaraktär, lyckade fastighetsförsäljningar, fortsatt låga räntor samt sist men inte minst fokuserat och engagerat arbete från medarbetare både på enheterna och huvudkontoret. Intresset för fastighetsaktier var stort under Fastighetsindex steg med hela 33 procent, vilket kan jämföras med SAX-index som steg med 16 procent. Klöverns börskurs steg med 21 procent under året. Kunder och tjänster Under 2004 har ett antal lyckade förädlingsprojekt kunnat slutföras. Det ligger i Klöverns affärsidé att våga köpa fastigheter med vakanser, förädla dessa och hyra ut till nya kunder. Klövern har under året välkomnat ett stort antal nya hyresgäster. Bland de större noteras SVT i Luleå, Experts huvudkontor i Linköping, Landstinget i Karlstad, Vägverket i Borås och John Bauer-gymnasiet i Kalmar. Till övervägande del har vakanta lokaler förädlats och anpassats för dessa företag. Totalt har Klövern aktiverat investeringar om 69 Mkr i befintliga fastigheter, vilket höjt direktavkastningarna. Klövern eftersträvar balans i kundstrukturen i syfte att minimera effekterna av konjunktursvängningar. Fördelningen mellan lokalt ägda företag, publika och/ eller rikstäckande företag och offentlig verksamhet bör vara så jämn som möjligt. Klövern är en aktiv hyresvärd som skapar partnerskap genom ömsesidigt gynnsamma relationer med hyresgästerna. Förutom att vi ska tillgodose våra kunders behov av lokaler försöker vi också tillföra kunden mervärden, t ex i form av bredbandsuppkoppling. På sikt kan det också bli aktuellt med telefoni och andra tjänster till förmånliga priser. Organisation och medarbetare Vid ingången av 2005 har Klövern tio geografiska enheter: Borås, Eskilstuna, Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping, Nyköping, Västerås, Örebro och Nord där den senare förvaltar fastigheter från Gävle i söder till Luleå i norr. Två av enheterna är nya för året; Borås och Västerås, medan två andra, Falun och Uppsala, har avvecklats sedan stora delar av fastighetsbeståndet avyttrats. I de tio enheterna arbetar sammanlagt 35 personer av de 51 som var anställda i Klövern vid 2004 års slut. Resterande 16 personer arbetar på Klöverns huvudkontor i Nyköping, i dagligt tal kallat servicekontoret då uppgiften i första hand är att ge service till enheterna. Antalet medarbetare varierar mellan olika enheter beroende på respektive orts fastighetsbestånd, men också på i vilken utsträckning enheten använder sig av inhyrd personal. Inom flertalet befintliga enheter har antalet medarbetare ökat, vilket stärker våra möjligheter att leva upp till vår målsättning om att vara den aktive, lokale hyresvärden och fastighetsägaren. Medarbetarna har vuxit i sina respektive roller och tar ett stort ansvar för fastigheterna, både i ett tekniskt och ekonomiskt perspektiv. I och med att flertalet enhetsanställda såväl planerar, som följer upp, de fastigheter man arbetar med och ansvarar för finns en stor kunskap om enskilda fastigheters ekonomiska förutsättningar, vilket medför att löpande beslut fattas med stor affärsmässighet. Resultat och framtid Redan nu vet vi att Klöverns expansion kommer att fortsätta även under Den 1 mars tillträds fastigheter för 750 Mkr i framför allt Linköping. Efter detta förvärv har Klövern ett fastighetsbestånd om nära fem miljarder kronor. Vi slår oss dock inte till ro i och med tillträdet i Linköping. Med all sannolikhet kommer vi att presentera fler affärer där Klövern står antingen som köpare eller säljare under året. Klövern brukar inte ge någon prognos över resultatet och det kommer vi inte heller att göra för Dels är Klöverns historik som fastighetsbolag ännu väl kort, dels utvecklas och expanderar bolaget så snabbt att en prognos som lämnas i början av året kan komma att förändras så mycket att den ursprungliga prognosen i slutändan ter sig mycket märklig. Men så mycket kan jag säga Klöverns rörelseresultat för 2005 blir minst lika bra som resultatet för Våra vakanser utgör idag Klöverns största resultatpotential och den stora uppgiften för verksamhetsåret 2005 är att fylla dem i så hög grad som det bara går. På sikt ska vakansgraden halveras. Nyköping 28 februari 2005 Gustaf Hermelin Verkställande direktör klövern årsredovisning 2004 / 3

6 Affärsidé, mål och strategier Klöverns affärsidé är att som partner med lokal förankring aktivt förvärva, utveckla och sälja fastigheter utanför storstadsregionerna i Sverige. Klöverns vision är att stärka det lokala näringslivet till gagn för utveckling av företag och individer. Klöverns medarbetare verkar under mottot att var dag underlätta kundens vardag. städer skapa geografiska och funktionella enheter med minst kvm uthyrningsbar yta och/eller med hyresintäkter på minst 50 Mkr. Målsättningen är att skapa en positiv identitet och ett starkt varumärke såväl lokalt som nationellt. Kundstrategi Finansiella mål Avkastningen på eget kapital ska långsiktigt uppgå till minst 15 procent, soliditeten ska vara lägst 20 procent och räntetäckningsgraden minst 1,3 ggr. Utdelningspolicy Klövern ska långsiktigt överföra minst 50 procent av resultatet efter skatt, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar, till aktieägarna genom utdelning alternativt återköp av egna aktier. Revidering av finansiella mål Med anledning av förändrade redovisningsprinciper vid övergång till IFRS under 2005, kommer översyn och revidering göras av Klöverns finansiella mål och utdelningspolicy i syfte att anpassa dessa till de nya förutsättningarna. Finansieringsstrategi Vid förvärv av fastigheter ska möjligheten till emission av aktier övervägas. Klövern ska aktivt söka finansieringslösningar, såväl nationellt som internationellt, med flera aktörer. Huvudfinansiärerna fungerar som Klöverns strategiska partners, vilka ska vara beredda att svara för sin del av åtagandena i en gemensam affärsutveckling. En kontinuerlig och öppen dialog med våra finansiärer ger hög trovärdighet. Marknadsstrategi Klövern ska bli en ledande aktör för kommersiella lokaler i större svenska städer med undantag av Stockholm, Göteborg och Malmö. Strategin är att i prioriterade Klövern ska skapa långsiktiga och ömsesidigt lönande relationer med kunderna. Kunden visas respekt genom att dialogen är öppen, tillgängligheten hög och löften hålls. Förutom lokaler ska Klövern leverera aktiviteter och tjänster som är relevanta, lättillgängliga och ger kunden mervärden. Befintliga kunder ska värnas så att dessa blir företagets ambassadörer. Förvärvsstrategi Klövern ska främst förvärva kommersiella fastigheter. Fastigheter som förvärvas ska antingen ha en hög utvecklingspotential eller en hög direktavkastningsnivå utifrån lokala marknadsförutsättningar. Förvärv ska bidra till att skapa starka eller förstärka befintliga enheter samt bidra till att förbättra Klöverns nyckeltal. Utvecklingsstrategi Fastigheterna ska utvecklas för flexibel användning och för att kunna erbjuda stimulerande miljöer. Vi strävar kontinuerligt efter att optimera fastighetsbeståndets drift och skötsel. Samtliga investeringar i befintliga fastigheter ska förbättra direktavkastningen och avkastning på eget kapital för varje enskilt objekt. Försäljningsstrategi Fastighetsportföljens sammansättning ska kontinuerligt utvärderas och optimeras. Transaktionstakten ska vara hög i syfte att realisera övervärden. Bostadsfastigheter, geografiskt oprioriterade fastigheter, fastigheter som ej långsiktigt bedöms generera tillfredsställande avkastning, eller färdigutvecklade fastigheter, ska avyttras. 4/ klövern årsredovisning 2004

7 Affärsidé, mål och strategier Värderingar Alla som representerar Klövern ska stå för följande: Hänsynstagande, ansvarskännande och tillit. Respekt för skilda åsikter och olikheter. Hög kvalitet samt förnyelse i tankesätt och utförande. Omsorg om miljön. Ha en positiv inställning och vara goda föredömen. Vilja och förmåga till samarbete. Organisationen Organisationen ska kännetecknas av: Servicetänkande, entreprenörsanda och gott affärsmannaskap. Definierade ansvarsområden och personliga utvecklingsprogram. Stolta och motiverade medarbetare som är företagets representanter. Varje medarbetare ska ständigt pröva sitt arbete gentemot visionen och värderingarna. Måluppfyllelse Avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till minst 15 procent Soliditeten ska vara lägst 20 procent % * % Avkastning på eget kapital Mål Soliditet Mål * Avkastningen för 2002 är ej jämförbar med 2003 och 2004 p g a omfattande positiva jämförelsestörande poster och skatteeffekter i samband med förändrad verksamhetsinriktning till fastigheter under Avkastning på eget kapital uppgår till 15,2 procent under 2004, vilket innebär att Klövern under 2004 uppnått det långsiktiga målet om 15 procent. Soliditeten har samtliga tre år uppfyllt målet om en lägsta nivå på 20 procent. Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,3 ggr ggr Geografiska enheter ska ha minst kvm uthyrningsbar yta o/e hyresintäkter på minst 50 Mkr Antal * Räntetäckningsgrad Mål * Räntetäckningsgraden för 2002 är ej jämförbar med 2003 och 2004 p g a omfattande positiva jämförelsestörande poster och skatteeffekter i samband med förändrad verksamhetsinriktning till fastigheter under Räntetäckningsgraden har överstigit målet på 1,3 ggr såväl 2002, 2003 som Antal enheter som inte uppnått mål Antal enheter som uppnått mål Under 2004 uppnåddes marknadsmålet för fem av våra enheter: Karlstad, Norrköping, Nyköping, Västerås och Örebro. Under 2005 kommer målet att uppnås även i Linköping till följd av fastighetsförvärv med tillträde 1 mars klövern årsredovisning 2004 / 5

8 Aktien och ägarna Aktiekapital och ägarförhållanden Den 31 december 2004 uppgick aktiekapitalet i Klövern till kr. Det totala antalet aktier uppgick till med ett nominellt värde om 5 kr per aktie och en röst per aktie. Vid årsskiftet uppgick antalet ägare i Klövern till De tio största ägargrupperna representerade 58,5 procent av det totala aktiekapitalet. Störst ägare var Arvid Svensson Invest som tecknade aktier i samband med Klöverns förvärv av fastigheter från Arvid Svensson i Västerås. Av det totala antalet aktier innehas 86 procent av svenska ägare och 14 procent av utländska. största aktieägarna Innehav och Ägare Antal ägare Antal aktier röster, % Arvid Svensson Invest AB ,1 Lantbrukarnas Riksförbund ,5 Investment AB Öresund ,0 SEB Fonder ,7 Länsförsäkringar Södermanland ,5 HQ Fonder ,3 Banque Generale de Luxembourg SA ,7 Gustaf Hermelin inkl familj och bolag ,4 Länsförsäkringar Fastighetsfonden ,4 Erik Paulsson inkl familj och bolag ,9 Summa största ägare ,5 Övriga ägare ,5 Totalt samtliga ägare ,0 aktiernas fördelning Antal aktier Antal ägare Antal aktier Totalt antal aktier, % eller färre Totalt Aktiernas fördelning mellan olika länder Schweiz 2% Nederländerna 2% Luxemburg 6% USA 1% Övriga 3% Sverige 86% 6/ klövern årsredovisning 2004

9 Aktien och ägarna aktiekapitalets förändring Aktiekapital, kr Antal aktier Nominellt, Dag Månad År Transaktion Förändring Totalt Förändring Totalt antal kr/aktie 1 januari 2002 Vid årets början ,10 18 juni 2002 Riktad nyemission 1) 2, ,10 27 juni 2002 Omvänd split 1:250 2) ,00 27 juni 2002 Nedsättning av aktiekapital 3) ,00 7 augusti 2002 Företrädesemission 4) ,00 17 december 2002 Apportemission 5) ,00 15 augusti 2003Apportemission 6) ,00 15 augusti 2003Apportemission 7) ,00 25 september 2003Inlösen konvertibelt lån 8) ,00 17 oktober 2003Apportemission 9) ,00 12 januari 2004 Konvertering av A-aktier till B-aktier 10) ,00 19 januari 2004 Inlösen konvertibelt lån 11) ,00 13februari 2004 Apportemission 12) ,00 18 februari 2004 Konvertering av B-aktier till A-aktier 13) ,00 18 februari 2004 Apportemission 14) ,00 6 april 2004 Inlösen konvertibelt lån 15) ,00 7 maj 2004 Inlösen konvertibelt lån 16) ,00 2 juli 2004 Inlösen konvertibelt lån 17) ,00 16 augusti 2004 Apportemission 18) ,00 1) Riktad nyemission till en emissionskurs om 0,50 kr i syfte att inför förestående omvänd split göra antalet utestående aktier jämnt delbart med ) Omvänd split 1:250, varvid 250 aktier sammanlagts till en aktie genom förändring av aktiernas nominella belopp. 3) Nedsättning av aktiekapital i samband med utskiftning av aktierna i Connecta AB (Adcore Consulting AB). 4) Företrädesemission till aktieägare där en A-aktie berättigade till teckning av tio B-aktier till en teckningskurs om 11 kr per aktie. 5) Apportemission riktad till säljare av StrandFastigheter i Nyköping AB och StrömFastigheter i Norrköping AB till en teckningskurs om 10,50 kr per aktie. 6) Apportemission till en teckningskurs om 13 kr per aktie riktad till Akelius Kontor AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. 7) Apportemission till en teckningskurs om 13 kr per aktie riktad till Mandamus Fastigheter AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. 8) Inlösen av del av konvertibelt förlagslån till teckningskursen 11 kr per aktie. 9) Apportemission till en teckningskurs om 13 kr per aktie riktad till Akelius Kontor vid försäljning av fastigheter till Klövern. 10) Konvertering av aktier av serie A till samma antal aktier av serie B. 11) Inlösen av del av konvertibelt förlagslån till teckningskursen 11 kr per aktie. 12) Apportemission till en teckningskurs om 15 kr per aktie riktad till Diligentia AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. 13) Konvertering av aktier (samtliga aktier) av serie B till samma antal stamaktier. 14) Apportemission till en teckningskurs om 15 kr per aktie riktad till Wihlborgs Fastigheter AB vid lösen av lån till Klövern. 15) Inlösen av del av konvertibelt förlagslån till teckningskursen 11 kr per aktie. 16) Inlösen av del av konvertibelt förlagslån till teckningskursen 11 kr per aktie. 17) Inlösen av del av konvertibelt förlagslån till teckningskursen 11 kr per aktie. 18) Apportemission till en teckningskurs om 16 kr per aktie riktad till Arvid Svensson AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. klövern årsredovisning 2004 / 7

10 Aktien och ägarna Ett aktieslag i Klövern I enlighet med beslut, fattat på ordinarie bolagsstämma i Klövern AB 23 april 2003, omvandlades samtliga A-aktier till B-aktier i januari Efter beslut på extra bolagsstämma den 27 januari 2004 finns endast ett aktieslag Klövern med en röst per aktie. Kursutveckling Kursen på Klövernaktien har under året ökat från 16,00 till 19,40 kr kr vilket motsvarar en uppgång på 21 procent. Stockholmsbörsens All-share index steg under samma period med 16 procent och Carnegies fastighetsindex (CREX) med 33 procent. Under 2004 omsattes 57,2 miljoner Klövernaktier för totalt 945 Mkr, vilket visar på en mycket hög likviditet. Klöverns börsvärde vid 2004 års utgång var Mkr att jämföra med Mkr vid slutet av Klöverns börskurs Aktien Carnegie Real Estate Index SX All-Share Index SIX Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.) Konvertibelt förlagslån Klövern emitterade under 2002 ett konvertibelt förlagslån om 50 Mkr. Lånet, Klövern K2b, har konverterats till aktier under Konverteringen under 2004 fick till följd att antalet aktier steg med Teckningsoptioner Under 2002 utgavs i dåvarande Adcore ett teckningsoptionsprogram. Vid teckningstidens slut hade inga teckningsoptioner utnyttjats. Vid årets slut finns det inga återstående teckningsoptionsprogram i Klövern. Deklarationskurs och anskaffningsvärde Klöverns aktier är noterade på Stockholmsbörsens O-lista, vilket innebär att aktierna inte är skattepliktiga i förmögenhetsskattehänseende. Under 2004 återfanns Klövern bland de 40 mest omsatta aktierna på O-listan, Attract 40. År 2002 delade Klövern AB ut aktierna i Adcore Consulting AB numera Connecta AB. Enligt RSV 2002:32 bör, i samband med utdelningen av Connecta AB under 2002, 30 procent av anskaffningsutgiften för aktier i Klövern AB hänföras till dessa aktier och 70 procent till Adcore Consulting AB. År 2003 delade Wihlborgs ut Klövernaktier till sina aktieägare. Skattemässigt anskaffningsvärde för Klövernaktierna beräknas utifrån det utdelningsvärde som fastställdes för aktieandelarna (6 x 1,75 kr) d v s 10,50 kr. jämförelse av marknadsvärdering för fastighetsbolag noterade på stockholmsbörsen Aktie- Marknadsvärde Börskurs Kursut- omsättning Resultat Föreslagen Direkt- Total , , veckling 2004, 12 mån 2004, efter skatt, utdelning, avkast- avkast- Mkr kr % Mkr kr/aktie P/E-tal kr/aktie ning, % ning, % Brinova , , , Capona , ,70 7 5, Castellum , , , Fast Partner , , , Heba , , , Hufvudstaden , , ,00 * 8 45 Klövern , ,10 9 0, Kungsleden , , , Ljungberggruppen , , , Wallenstam , ,30 5 7, Wihlborgs , ,50 7 6, Genomsnitt , , , * Inkl extra utdelning om 2,70 kr. 8/ klövern årsredovisning 2004

11 Kunder Närhet till kunden En god kundrelation är en avgörande framgångsfaktor för i stort sett alla företag. Klövern vill därför bygga upp en god relation till kunden genom att vara lokalt förankrad, kunna mötas personligen och därigenom lära känna kundens vardag. Medarbetarna arbetar under mottot att var dag förenkla kundens vardag. I nio av tio städer är det Klöverns egen personal som upprätthåller den lokala närvaron och möter kunden i vardagen. Kontraktsvärde per hyresgästtyp Publika 27% Offentliga 32% Kundstruktur Klöverns affärsinriktning mot kommersiella fastigheter innebär att merparten av kunderna utgörs av juridiska personer. En jämn fördelning mellan lokalt ägda företag, publika och/eller rikstäckande företag samt offentlig verksamhet eftersträvas. Vid årsskiftet 2004/2005 svarade offentlig verksamhet för 32 procent (43) av kontraktsvärdet, privata företag för 41 procent (35) och publika och/eller rikstäckande företag för 27 procent (22). De tio största kunderna svarar för 32 procent (41) av Klöverns kontraktsvärde. Endast två hyresgäster har kontraktsvärden som överstiger 5 procent av Klöverns totala kontraktsvärde. Störst hyresgäst är Postenkoncernen med 67 kontrakt och 9 procent av de totala hyresintäkterna. Den genomsnittliga kontraktstiden för de tio största kunderna uppgår till 3,2 år. Privata 41% klöverns största hyresgäster Antal Kontraktsvärde, Andel av totalt Genomsnittlig Hyresgäst kontrakt Mkr kontraktsvärde, % kontraktstid, år Posten Sverige AB ,1 Ericsson ,3 Tieto Enator ,4 Vägverket ,2 Arvid Svensson ,4 Karlstad Kommun ,2 Choice Hotell ,4 Nyköpings Kommun ,4 Arbetsmarknadsverket ,0 Mälardalen Energi ,3 Totalt största hyresgäster ,2 klövern årsredovisning 2004 / 9

12 Organisation och medarbetare Klövern Borås Klövern Eskilstuna Klövern Kalmar Klövern Karlstad Klövern Linköping KLÖVERN Huvudkontor Klövern Nord Klövern Norrköping Klövern Nyköping Klövern Västerås Klövern Örebro Decentraliserad organisation Klöverns lokala förankring är avgörande för relationen till kunden och därmed också Klöverns resultat. Medarbetarna ska känna sin kundkrets, vara tillgängliga och snabbt kunna möta kundens behov. Målet är att ha en decentraliserad organisation med engagerade medarbetare som tar väl hand om sina kunder och verkar för ömsesidigt lönande relationer. Klövernkoncernen är organiserad i ett huvudkontor, beläget i Nyköping, och tio enheter belägna i olika delar av Sverige utifrån fastigheternas geografiska läge. Huvudkontoret ansvarar för ledning, ekonomi, finansiering, förvärv/försäljningar, information och investor relations samt affärsmässigt stöd till enheterna. Lokala enheter De lokala enheterna sköter driften av fastigheterna och de kontinuerliga kontakterna med hyresgästerna. Av totalt tio enheter hanteras en, Eskilstuna, av inhyrd personal. I övriga nio enheter sköts kundkontakter och merparten av fastighetsdriften av Klöverns egen personal. Under året har det tillkommit två nya enheter; Borås och Västerås. Enheterna i Falun och Uppsala har avvecklats sedan flera av fastigheterna i städerna avyttrats. Varje enhet har en ansvarig som i nära samarbete med Klöverns ledning lägger upp riktlinjerna för enhetens verksamhet. Två gånger per år hålls enhetsmöten där ansvarig i ledningen, tillsammans med respektive enhets medarbetare, behandlar enhetens mål, organisation och arbete. Den ekonomiska administrationen såväl som hyresadministrationen, hanteras av huvudkontoret. Ansvar för planering och uppföljning för respektive fastighet åvilar de ansvariga på enheterna. 10 / klövern årsredovisning 2004 Gott affärsmannaskap Klöverns medarbetare verkar under mottot att var dag underlätta kundens vardag. I enlighet med detta motto arbetas efter ledord som servicetänkande, entreprenörsanda och gott affärsmannaskap. Varje medarbetare har ett definierat ansvarsområde med möjligheter att påverka den dagliga verksamheten. Förädlingsvärdet per anställd uppgår till 6,3 Mkr. Medarbetarna Klöverns verksamhet präglas av grundvärderingarna: hänsynstagande, ansvarskännande och tillit. Medarbetarna ska eftersträva hög kvalitet och förnyelse i tankesätt och utförande samt visa respekt för allas åsikter och olikheter. Medarbetarna ska ha en positiv inställning, vara goda föredömen samt visa vilja och ha förmåga till samarbete. Det totala antalet medarbetare uppgick till 51 (37) vid årsskiftet, efter en ökning med 38 procent under året. Ökningen beror på att företaget, med nuvarande inriktning, startade så sent som sommaren 2002 och att verksamheten expanderat kraftigt under inte bara 2003 utan även Av det totala antalet anställda var 18 kvinnor och 33 män. En tredjedel av de anställda arbetade på huvudkontoret. Genomsnittsåldern uppgick till 44 år (44). Medelåldern för män var något högre än för kvinnor, 45 jämfört med 42 år. Antal Åldersfördelning Män Kvinnor