TOP-Ekonomi. 1. Förberedelse 2 2. Registrering av fastighet 5 3. Analys & simulering 24

Transkript

1 TOP-Ekonomi 1. Förberedelse 2 2. Registrering av fastighet 5 3. Analys & simulering 24 1

2 Kapitel 1 Förberedelse 2

3 Förberedelse För att börja en kalkyl behöver man ingångsvärden. Dessa finns i nedanstående dokument. 1.Senast gjorda deklaration 2.Fastighetens skogsbruksplan 3.Verkställda åtgärder Med hjälp av de senare beräknar programmet en aktuell plan. 3

4 Programstart Starta programmet genom att klicka på ikonen på skrivbordet om denna är placerad där. Alternativt kan man klicka på Startknappen, välja Program samt i programmenyn söka upp mappen TOP-Ekonomi och i denna klicka på aktuell ikon. Den dialog som då kommer upp har ovanstående utseende. Detta är grunddialogen och kommer att finnas med så länge programmet körs. 4

5 Kapitel 2 Registrering 5

6 Kalkylstart Starta en ny kalkyl genom att klicka på Ny Kalkyl samt därefter Bef Fastighet eller Ny Fastighet. Bef Fastighet Är en fastighet man redan äger (befintlig fastighet). Ny Fastighet Avser en fastighet man eventuellt avser att förvärva. Tillvägagångssätt om man äger mer än en fastighet eller avser att köpa mer än en fastighet finns beskrivet längre fram. 6

7 Registreringsdialogerna Den dialog som kommer fram är den första registreringsdialogen. Den kommer att lägga sig ovanför grunddialogen. När den är ifylld klickar man på OK - knappen. Med automatik kommer då nästa dialog fram. Alla registreringsdialogerna har var sin ikon. (Inringade ovan.) Observera att alla registreringsdialogerna kommer i en enda följd. Missar man en uppgift på någon dialog är det bättre att gå tillbaka efter alla övriga dialogerna är ifyllda. Om man trycker på knappen Avbryt, avbryts nämligen inte bara aktuell dialog utan hela registreringssekvensen. Självklart går det att fortsätta registreringen genom att manuellt klicka sig fram de återstående registreringsdialogerna. Vi kommer på följande sidor att gå igenom samtliga registreringsdialoger. För att identifiera ikonerna kommer tillhörande ikon att visas samtidigt med dialogen i bildens nederkant. 7

8 Referensdialog Den viktigaste och obligatoriska uppgiften är kalkylår. Det är f o m detta år kalkylen startar. Övriga registreringsuppgifter är av mer informativ karaktär. 8

9 Konton - Beskattning Alla registreringsuppgifter är obligatoriska och används i kalkylen. Flödeskonto är ett konto till vilket alla intäkter samt egna insättningar förs samt från vilket alla kostnader, kapitaluttag, löner, skatter och investeringar tas. Det kan lättast ses som en checkräkningskredit. Många arbetar inte med en sådan kredit utan ekonomin är mer eller mindre integrerad med den privata ekonomin. Om så är fallet sättes ingående balans samt såväl inlåningsränta som utlåningsränta = 0. Utvecklingen av flödeskontot visar näringens cashflow. Skogskonto Aktuell räntesats matas in Bolagskonto Finns betalningsplan samt därtill fastställd ränta noteras denna. Beskattning Alla privata uttag kommer att beskattas. Nivån beror på om man är aktiv eller passiv näringsidkare samt vilken övrig inkomst man har. Näringsinkomsten marginalbeskattas (lägges på tjänsteinkomsten). 9

10 Dokumentation Fastighet Tax.uppg. Dekl.uppg. Import Observera! Länstillhörighet är en viktig parameter. Fastigheten kommer i värderingsanalysen att jämföras med riksskogstaxeringen för det aktuella länet. Vid förvärv används uppgiften för att beräkna avdragsutrymme för skogsavdrag. Dessa uppgifter ingår vid skatteberäkningen (max räntefördelning & expansionsmedelstak). Anges såväl summorna för huvudregel som alternativregel väljer programmet det gynnsammaste. Alla uppgifter om skogen kan importeras från planeringsprogrammen pcskog och Berget SystemDesign. Vid registrering av förvärv har denna dialog ett annat utseende. Se mer om detta längre fram. 10

11 Import Import från pcskogs och Berget SystemDesigns planprogram kan ske. För att uppdateringen skall ske måste knappen Uppdatera med importerade data tryckas in. 11

12 Finansiering Samtliga uppgifter nedan hämtas från senast gjorda deklaration! Skogskonto Fast/Ann lån Periodisering Ing. balanser Alla skogskonton registreras med det belopp vid ingången av kalkylåret samt vilket år insättningen gjordes. De kan vara maximalt 10. Näringsidkaren får endast ha ett konto per år. Alla lån registreras. Maximalt kan 6 registreras. Tidigare gjord periodiseringsavsättning registreras. Ingående balanser registreras (IB för kalkylåret). Har skogsvårdsreservation gjorts går man vidare till underdialogen Fördela Skogsvårdsreservation för att planera denna i tiden. 12

13 Avskrivningar inventarier Näringens alla gjorda investeringar i inventarier samt de planerade inom 10- årsperioden hanteras i programmet. Om bokslutet avslutas med balans- & resultaträkning kan näringsidkaren välja mellan räkenskapsenlig eller restvärdesavskrivning. Kostnaderna för de planerade investeringarna samt intäkterna av försäljning av de utrangerade inventarierna hämtas respektive tas från flödeskontot det år detta sker. Observera att inventarierna hör till näringen inte till någon enskild fastighet. Avyttras en fastighet följer ju inte inventarierna med. 13

14 Avskrivningar markanläggningar och ekonomibyggnader Näringens alla gjorda investeringar i markanläggningar och byggnader samt de planerade inom 10-årsperioden hanteras i programmet. Kostnaderna för de planerade investeringarna hämtas från flödeskontot det år detta sker. Observera att investeringar i markanläggningar och byggnader är knutna till någon fastighet. Avyttras denna fastighet följer tillhörande vägar och byggnader med.. 14

15 Åldersklassad skogsbruksplan och avverkning Med import Har import av skogsbruksplan skett är denna dialog klar (preliminär). Preliminär eftersom korrigering sker när skogsbruksplanen planeras ekonomiskt! Utan import Från skogsbruksplanen hämtas samt registreras fastighetens åldersklassade skogsinnehav. Viktigt är att notera skogsbruksplanens inventeringsår. Är det äldre än kalkylåret inkluderas tillväxten. Har avverkning eller röjning skett efter planår men innan kalkylår kan korrigering ske genom att klicka på Korrigera plan. Se vidare nästa sida. Registrera planperiodens totala avverkning. Denna kan noteras i endera % eller i m 3 sk av aktuellt virkesförråd. Omvandlingsfaktorn mellan m 3 sk och m 3 fub kan korrigeras om annan faktor önskas. Ävenledes kan tillväxten korrigeras. Kontrollera slutligen om registrerad avverkning ligger inom skogsvårdslagens regelverk. Se vidare längre fram. 15

16 Korrigering av fastighetens virkesförråd Är planen äldre än kalkylåret sker med automatik en uppräkning av virkesförrådet på grund av tillväxt. Har emellertid avverkning eller röjning skett under denna mellantid måste korrigering verkställas. Detta sker genom att ange hur många m 3 sk som avverkats och röjts i respektive åldersklass och år. 16

17 Skogsvårdslagen Kontrollera om planerad slutavverkning är förenlig med skogsvårdslagen. Observera: 1.Om flera fastigheter ingår inom en och samma kommun, måste sammanslagning och handräkning ske. 2. Om fastigheten (-erna inom kommunen) har en större produktiv areal än 1000 ha måste handräkning ske. 17

18 Intäkter De förmodade priserna per m 3 fub noteras. Registreringen måste ske från vänster eftersom alla efterföljande år får det sist inslagna värdet. Avverkningarna planeras in i tiden. Finns övriga intäkter till exempel jordbruksintäkter eller jaktarrende registreras dessa. Om det finns en betalningsplan registreras denna i Bolagskonto med såväl insättning som uttag. Räntan av detta konto kommer med automatik att ackumuleras i flödeskontot. Även kommer räntan att varje år tas upp till beskattning under finansiella intäkter/kostnader. 18

19 Näringens kostnader Tabell 1. Periodens skogsvårdsbehov registreras. Raderna 1-3 är den skogsvård som föreligger vid kalkyltillfället medan rad 4 är skogsvården som följd av planerad slutavverkning. Arealen för den senare behöver icke registreras, den beräknas av programmet. Kontrollera kostnaderna och i förekommande fall justera kalkylkostnaderna genom att trycka på Ändra kalkylkostnad. Tabell 2. Den planerade skogsvården läggs in i tiden (%) för raderna 1-3 som varje rad för sig refererar till tabell 1. Skogsvården, som följd av planerad slutavverkning, beror på när denna sätts in enligt tidigare dialog. Man registrerar därför hur många år efter slutavverkning som denna sätts in (sker mellan tabellerna 2 och 3). Tabell 3. I denna sammanställs kostnaderna för varje år. Här kan också tilläggskostnader registreras till exempel kostnader för jordbruk, administration mm. 19

20 Flera fastigheter Ofta äger en och samma person mer än en fastighet. En kalkyl skulle sakna mening om inte hela näringen kan betraktas. Ej heller kan ett förvärv analyseras om inte även dessa kan registreras. (I TOP Proffs kan alla kombinationer av förvaltning och förvärv av en eller flera fastigheter göras) 20

21 Start tillägg av fastigheter Registreringen för tillkommande fastigheter sker på samma sätt som den först inmatade. Välj Fler fastigheter samt endera Bef Fastighet eller Ny fastighet (Bef = Ägd samt Ny = förvärvsobjekt). Mer information om registrering av förvärv lämnas längre fram. 21

22 Registrering av tilläggsfastighet Registreringen för tillkommande fastighet(er) sker på samma sätt som den första. Vissa dialoger gäller gemensamt för alla fastigheter medan andra är fastighetsspecifika. De förra behöver av den anledningen inte registreras mer än en gång. Även vid tilläggsfastighet kan import ske från endera pcskogs eller Berget SystemDesigns skogsplaneprogram. 22

23 Registreringen klar När registreringen är klar sparas lämpligen kalkylen innan analysarbetet vidtar. 23

24 Kapitel 3 Analys & Simulering 24

25 Fastighetsuppgifter 1 Samtliga fastigheter är åtkomliga genom ett fliksystem, en för varje fastighet. Av bilden ovan framgår också genom vilka ikoner man når fastighetens registrerade uppgifter för ändringar. 25

26 Fastighetsuppgifter 2 Genom musklickning på de olika graferna förstoras dessa. Observera att dessa grafer gäller endast för den fastighet som för tillfället är aktiv (vilken som är aktiv framgår av namnet på dialogen, fliken samt fönstret i comboboxen). 26

27 Analys Resultatanalys sker från dialogerna Analys 1 och 2 åtkomliga via fliksystemet. 27

28 Analys 1;1 Den första analysdialogen, avbildad ovan, innehåller de manuella inmatningsfälten för räntefördelning, periodisering och expansion samt inmatningsfält för kapitalinsättning och uttag. De manuella justeringarna beskrivs i kapitel 3, medan de senare framgår av nästa sida. Dialogen har även grafer. 28

29 Analys 1;2 Kapitaluttag, kapitalinsättning och pensionsgrundande lön I denna dialog planeras alla uttag ur rörelsen såväl pensionsgrundande som rena kapitaluttag samt kapitalinsättningar. 29

30 Analys1;3 De två graferna, som förstoras om man klickar på dem, visar 1. Summa kapitalintäkter och -kostnader. Denna graf skiljer sig från motsvarande graf för respektive fastighet genom att denna är summan av alla fastigheter 2. Näringens riskexponering framgår av totala summan reservationer samt andel utnyttjad expansion av tillgängligt utrymme (%). Utnyttjandegrad och trend framgår tydligt - och därmed även risken! 30

31 Analys 2;1 Denna dialog ger en sammanfattande bild av näringens ekonomiska utveckling. 31

32 Analys 2;2 De fyra graferna, som förstoras när man klickar på dem visar: - lån -flödes- och skogskonto - summa tillgångar (hela näringen) - skatter och latent skatteskuld Notera speciellt att man från dessa grafer kan nå - näringens samtliga betalströmmar - fastighetens värde - och näringens kapitalutveckling - skatteberäkning för respektive år Bilden ovan visar endast Skatter och latent skatteskuld 32

33 Deklaration Varje gång man klickar på B Deklaration i grunddialogen görs fullständiga deklarationsberäkningar för de tio åren. Med automatik kommer maximalt skogsavdrag att göras om utrymme finns och skatteregler medger detta. Detsamma gäller tidigare underskott. Alla övriga justeringar styrs av gjorda inmatningar och/eller inställningar. Information om detta följer. Kommande uppgradering! Kalkylen är en ekonomisk plan som omspänner tio år. När det första planåret är till ända och utfallet av detta är bekant kan man notera utfallet genom att trycka på Deklaration 1 samt fylla i resultatet. Därefter görs planen om med ett års utfall samt nio års plan som trimmas. Export kan därefter ske till aktuellt skatteprogram. 33

34 Resultattolkning Utgå ifrån fliken Analys 2. Klicka på grafen Tillgångar x Grafen beskriver utvecklingen av näringens tillgångar och skulder under perioden. Den blå kurvan beskriver fastighetens statistiska marknadsvärde med hänsyn till tillväxt, avverkning och skogsvård. Den röda kurvan beskriver summan av lån och banktillgodohavanden. Observera att hänsyn till att skogskontot är obeskattade medel har inte tagits! Den gröna linjen är summan av dessa tillgångar, och beskriver därför den ekonomiska utvecklingen av näringen. Det är denna som skall maximeras. Detta sker genom att studera Analyspunkten d v s summan av alla tillgångar och skulder år tio. Denna kan också studeras i tabellform genom att klicka på Tabell. Observera! För att bilden skall bli komplett måste även hänsyn tas till den latenta skatteskulden och den riskexponering som föreligger. Detta beskrivs utförligare längre fram. 34

35 Skatteplanering Att optimera skogsnäringens ekonomi är endast möjligt om analysen omfattar mer än ett enskilt år. En viktigt del är att se hur olika skatteplaneringar påverkar slutresultatet. Kombinationerna är alltför många och komplexiteten för hög för att handräkna fram den bästa lösningen. Lönsamheten med skatteplanering är dessutom inom skogsnäringen mycket stor. 35

36 Justeringar Visningsdialog för gjorda och möjliga justeringar nås genom att på grunddialogen klicka på A Justeringar. Denna dialog har till syfte att ge en bättre översyn samt informera om gällande maxvärden för tänkbara justeringar. Den är endast en visningsdialog - d v s inga värden kan registreras. Dialogen är ett utdrag ur deklarationen och startar med resultatet efter skattemässiga justeringar (1. Därefter följer de återstående reservationerna med maxvärden, summa avsättning, ökning/minskning och tvingande minskning (2. Effekten av gjorda justeringar kan ses i denna dialog. 1) Resultat före bokslutsdispositioner + korrigeringar för återläggning & reservation skogsvård + skogsavdrag + outnyttjat underskott 2) Skogskonto äldre än 10 år, justeringar äldre än 6 år samt avsatta expansionsmedel som överskrider gällande takvärden tvingas ut. 36

37 Manuell justering Tag fram dialogen Justeringar genom att klicka på B Justeringar. Denna ger information om maxvärden för olika reserveringar. Genom att iaktta dessa begränsningar kan reserveringar manuellt läggas in i tabellen i dialogen Analys 2. Effekten av reserveringarna framgår omgående. Eftersom inslagna värden påverkar efterkommande år och raden nedanför måste man först registrera räntefördelning följt av periodisering och slutligen expansionsmedelsavsättning i årsordning. Observera dock ständigt den sista raden. Det är inte meningsfullt med reserveringar som leder fram till ett underskott. 37

38 Automatisk justering 1 Avbildad dialog Analys justeringar finns alltid tillgänglig. Med dess hjälp kan man klicka för önskad kombination av reserveringar. Det saknar betydelse vilken ordning man väljer - resultatet är entydigt eftersom programmet för varje ändring räknar om hela resultatet. Effekten av gjorda reserveringar framgår av Justeringar som nås genom att trycka på B Justeringar. 38

39 Automatisk justering 2 Hur skall resultatet tolkas? Läs av resultatet genom att studera Analyspunkten d v s summan av alla tillgångar och skulder år tio. Denna får man fram via fliken Analys 2. Klicka på grafen Tillgångar x Grafen beskriver utvecklingen av näringens tillgångar och skulder under perioden. Denna kan också studeras i tabellform genom att klicka på Tabell. Skillnaden mellan olika alternativ är mycket stor. Detta utan någon förändrad skogsinsats (avverkning). Jämför dock alltid resultatet med risken (latent skatteskuld) 39

40 Bästa resultat 1 Kombinationerna är många vilket försvårar resultattolkningen. För att underlätta finns möjligheten att med automatik beräkna alla tänkbara kombinationer... 40

41 Bästa resultat 2 Under fliken Analys 2 finns en knapp med Bästa resultat Med hjälp av denna beräknas såväl Analyspunkten som risken om aktuell skatteteknik tillämpas. 41

42 Risk 1 Med risk menas att reservationerna upptar en stor del av det egna kapitalet och om trenden är ökande. Minskar det egna kapitalet eller om avsättningen till expansion ökar finns en stor risk att avsatta reservationer tvingas fram (1 med negativa skatteeffekter som följd. 1) Avsättningen är större än utrymmet 42

43 Risk 2 Väljes ett alternativ med lägre vinst blir risken lägre. Valet beror på ägarens kapitalsituation och riskbenägenhet. Viktigt är också att konstatera vad som sannolikt kommer att hända i perioden efter planperioden. 43

44 Latent skatteskuld I graf & tabell visas den latenta skatteskulden som ett komplement vid riskanalysen. I aktuellt exempel kan hög avkastning väljas eftersom risken om den latenta skatteskulden utlöses är mindre än vinsten. Observera dock att den latenta skatteskulden tar hänsyn till periodiserings-, expansionsmedelsavsättning samt skogskonto. Det senare får behållas hela tioårsperioden även efter avyttring av fastigheten. Hänsyn till denna extra tid tas emellertid inte utan skogskontot tömmes i samband med avyttring av fastigheten. 44

45 Programserie TOP-Ekonomi TOP-Proffs Ett program för bästa totalekonomi vid förvaltning av en skogsfastighet. Ett program som hanterar alla situationer vid såväl förvärv och förvaltning som kombinationer av dessa. Programmen används i dag av banker, mäklare, skogsbolag, skogsägare och skatterådgivare. De är lätta att arbeta med och åskådliggör på ett illustrativt sätt förutsättningarna och möjligheterna till kraftigt ökade inkomster av skogsnäringen samt möjligheterna till ytterligare förvärv av skogsfastigheter. TOP-Skog är ett företag vars affärsidé är att tillhandahålla kvalificerad informationsteknologi och framförallt inom den finansiella och ekonomiska sektorn av skoglig verksamhet. 45