F e n i x N y t t. Nr

Transkript

1 F e n i x N y t t Nr Det sextonde numret av FenixNytt ägnas åt information om vad som är på gång just nu och Fenixforum som ägde rum den 6 november Först följer några notiser om aktuella händelser i föreningen och därefter följer ett längre avsnitt om Fenixforum. Styrelsen vill f ö passa på att tacka alla som deltog på forumet. Ekonomi En del besparingar har gjorts under året men en rad reparationer och saneringar har samtidigt tyngt föreningens kostnadssida. Vad som är positivt är att skulderna har kunnat minskas. Målet är dock att belåningsgraden ska ned ytterligare. Styrelsen fortsätter att övervaka föreningens utgifter. Likaså kommer styrelsen mer aktivt att övervaka föreningens likviditet framgent. För ytterligare information om föreningens ekonomi se avsnittet om Fenixforum nedan. Notiser Gårdsstädningen Den 10 november hade föreningen gårdsstädning. Uppslutningen var god och vi tackar alla som medverkade. Soprum Samtliga sopnedkast kommer att stängas under årets första halva. Detta kommer att lösa de problem föreningen ständigt har med sopkarusellerna som nu ersätts med sopkärl. Likaså kommer åtgärden att ge stora besparingar. Ytterligare information kommer längre fram. Uppgångarna i gamla delen Målningen av den gamla delen är nu så gott som färdig. Föreningens trapphusgrupp tittar nu på nya ytterportar då dessa är i mycket dåligt skick. Besiktning av stambytet på Bondegatan 33 och Renstiernas gata 28 Garantibesiktning av stambytet gjordes under november månad. Detta för att undersöka fel och brister efter stambytet samt vilka åtgärder som kommer att vidtas. Tvättstugorna Då den äldsta av de två tvättmaskinerna i den äldre delen sluta fungera, och reparation inte ansågs vara lönt, har nu en ny maskin kommit på plats. Instruktioner om hur den fungerar

2 sitter uppklistrade på maskinens övre del. Styrelsen arbetar för närvarande titta på behovet av att upprusta samtliga tvättstugor. Gården Ett par s.k. arborister (trädexperter) och landskapsarkitekter har varit och tittat på gården. De slog fast att ett par träd är skadade och kommer att tas bort. I övrigt så skall gårdsgruppen gå igenom och sammanställa inkomna offerter och arbeta fram ett förslag hur gården skall se ut i framtiden. När så har skett kommer styrelsen sedan att ta ställning till förslagen. Beskärning och fällning av träden kan påbörjas först under våren. Kontroll av vatteninstallationer för att undvika vattenskador OVK (obligatorisk ventilationskontroll) genomförs i samtliga hus utom Bondegatan 33 efter jul. Även radonmätning kommer att göras. Vid detta tillfälle kommer föreningen att se till att en rörmokare följer med och kollar alla vatteninstallationer inne i lägenheterna. Avsikten är att identifiera risker för nya vattenskador och påtala dessa för de boende. Samma typ av kontroll kommer att ske på Bondegatan hösten Garaget Fr.o.m. början av 2008 kommer ett par platser att finnas lediga i föreningens garage. Den som är intresserad kan meddela detta till styrelsen. Fenixforum den 6 november Vi var ca 50 medlemmar som samlades i Druidborgen för en genomgång av föreningens ekonomi, underhållsläge samt vad vi som medlemmar kan göra för det gemensamma bästa. Forumets syfte var att informera och ge utrymme för de diskussioner som vi inte kan ha på föreningsstämman, inte att fatta några beslut om något. 1. Föreningens ekonomi Vårt resultat för perioden januari till augusti var en förlust på kronor. Våren innebar bland annat en kamp mot råttor i gamla delen och på gården som bara den kostade föreningen ca kronor. De stora utgiftsposterna för föreningen är räntor, avskrivningar och reparationer (se bild nedan). E l 2,9% His s ar 3,0% Ö vrigt 2,5 % F as tig hets s katt 6,7% K am eralförvaltn & R evis io n 2,0% F a s t.s kö t & s täd 2,2% Arvoden inkl s o c avg 1,9 % S opo r 1,8% VA 1,6% R än tor 38,8% Upp värm ning 9,4% R epa ratio ner 10,8% Avs krivnin gar 16,4%

3 Försäljningen av de nya lägenheterna i vårdcentralen gjorde att vi kunde amortera av 5 miljoner av våra lån. Styrelsen har beslutat att dessutom börja amortera av vårt rörliga lån med ca kronor per år från och med 2008 dels för att visa banken att vi kan och vill amortera, dels för att minska räntekänsligheten. Likaså kommer en engångsamortering på 1,1 miljon att göras inom kort. Med anledning av det höjs internpriset (dvs. för medlemmar) för en enkelplats i garaget från 950 till 1200 kronor per månad. Däremot anser styrelsen för närvarande inte att en avgiftshöjning för bostäderna är nödvändig. Vårt rörliga lån skall enligt plan börja amorteras 2009 med 2,16 miljoner per år, allt annat lika motsvarar det en avgiftshöjning om ca 45%. Banken har dock indikerat att man är öppen för diskussion kring amorteringen och det är troligt att vi kan skjuta på detta framåt. vilket banken antagligen inte kommer vara angelägen om men som skulle om vi inte gör något åt det innebära en avgiftshöjning på ca 45%. Räntekostnaderna utgör trots amorteringen en risk om räntenivåerna fortsätter att höjas, något som i sig kan vara en anledning att ytterligare amortera på lånen. Styrelsen skulle helst se att vi kom ner till ca 40% belåningsgrad (dvs. lånen jämförda med fastighetens värde) vilket kräver en amortering med ca 13 miljoner. Om vi vill göra det finns följande alternativ: Höja avgifterna Höja hyrorna för våra lokalhyresgäster Realisera slumrande tillgångar (tex. bygga lägenheter på vindarna) Styrelsen anser att lokalhyrorna i princip är så höga som vi kan ta ut av flera skäl, dels för att våra inkomster från lokalerna kan påverka förhållandet äkta/oäkta förening, dels för att hyresnivåerna är i nivå med vad som är aktuellt i området. Hyrorna motsvarar idag ungefär våra totala räntekostnader. Styrelsen anser därför att vi bör bebygga och sälja vindarna under den närmaste framtiden. En försäljning skulle idag kunna inbringa uppemot 8 miljoner kronor plus ökade månadsavgifter. Saken diskuterades på stämman i våras där förslaget röstades ner, men vi bör ändå återkomma till frågan i vår. Driftskostnader som vi kan påverka är uppvärmning, vattenförbrukning och sophantering. Sopnedkastet på Åsögatan 164 stängdes nyligen vilket ledde till en sänkning av sophämtningskostnaden på över 50%. Om allt går väl vill styrelsen gå vidare med att stänga även övriga sopnedkast vilket totalt borde spara föreningen uppemot tusen kronor per år. Uppvärmingskostnaderna borde gå att få ner eftersom många av oss idag måste vädra ut värme då det inte går att sänka den i lägenheterna. Anledningen till det problemet är att vi i nya delen i praktiken har golvvärme. Ledningarna till radiatorerna är kopplade i en kedja vilket innebär att man alltid har ett varmvattenflöde i golvet, oavsett om man behöver det eller inte. Under hösten har en justering av värmen gjorts i både gamla och nya delen och vi räknar med att vi nu kan börja justera ner hela systemet något. Föreningen har idag ett avtal med rörligt elpris med Telge energi, något som vi inte ser någon anledning att ändra idag. Möjligheter att sänka elkostnaderna kan studeras men de utgör en

4 mindre besparingsmöjlighet jämfört med reparationer och värme. Gemensamma elförbrukare är bl.a. hissar, ventilation, tvättstugor och belysning. Reparationskostnaderna är lite väl höga dels på grund av årets råttproblem som sagt, dels på grund av den stora mängden vattenskador. Vi har i snitt två till tre skador per år som dels tar mycket tid och energi, dels kostar föreningen stora pengar. Skadorna leder ofta också till kostnader för den boende eftersom vi har ansvar för ledningarna i våra egna lägenheter och eventuella kostnader som föreningen får om dessa ledningar läcker. Under hösten räknar styrelsen med att en genomgång av vattenledningarna i lägenheterna kan göras i samband med den obligatoriska ventilationskontrollen. Genomgången görs dels för att uppmärksamma eventuella problem för oss boende, dels för att styrelsen ska få en samlad bild av situationen i föreningens fastighet. 2. Underhåll Som redan sagts i ekonomigenomgången har föreningen stora kostnader för underhåll, och förutom kostnader för skadedjurssanering och vattenskador har vi många system som behöver hållas i skick Hissar Hissen på Bondegatan 31 reparerades under vintern/våren 2007, i och med detta har Bondegatan 33 den hiss som är i sämst skick och mycket talar för att den måste åtgärdas inom kort Ventilation Vårens genomgång av ventilationen innebar mindre utgifter än väntat, men vi räknar ändå med att en hel del åtgärder kommer behöva göras i samband med ventilationskontrollen. Frågan är också om vi kan minska ventilationen något tex. under nattetid Vatten Vårt största problem är varmvattencirkulationssystemet som har läckt vid ett par tillfällen under Båda läckorna berodde på att röret där vattnet går tillbaka från översta våningen till pumpen som cirkulerar vattnet för att det alltid ska vara varmt i ledningen eroderat sönder. Problemet är inte ovanligt och beror dels på att vi haft en för hög hastighet på vattnet i rören, dels antagligen också på dålig kvalitet på rören även om det är svårare att bevisa. Vi har nu bytt pump för att minska hastigheten i rören vilket borde senarelägga nästa läcka, men risken för läckor finns ändå kvar. Egentligen krävs ett byte av rören och styrelsen försöker hitta ett sätt att lösa det problemet utan att behöva göra åverkan i lägenheterna Tak Våra tak är rätt gott skick, vi hade några läckor i gamla delen förra vintern men de är tätade. Vi borde klara oss med ett löpande underhåll under de närmaste åren Tvättstugor - Gamla delen En tvättmaskin måste bytas ut, i övrigt är det mesta rätt nytt. Frågan är vad vi ska göra med det gamla mattpiskningsrummet efter att piskmaskinen slängdes ut. - Nya delen Två tvättmaskiner bör bytas ut eftersom de kostar oss en hel del i reparationer. Nya maskiner bör också vara mer energi- och vattensnåla. Styrelsen vill passa på att dela tvättstugan i två

5 linjer med två tvättmaskiner, en torktumlare och ett torkskåp per linje. Allt för att göra det lättare att boka tider i tvättstugan. Delningen gör att frågan om ett nytt bokningssystem blir aktuell Inpasseringssystem och porttelefoner Hanteringen av garagenycklar kostar oss mycket pengar eftersom varje ny nyckel kostar över 200 kronor. Dessutom är det rätt många nycklar som aldrig återlämnats varför det är dags att göra något åt saken. Ett nytt system med elektroniska nycklar skulle kunna spara pengar på sikt. Det uttrycktes också intresse för fjärröppning från medlemmar på mötet varför styrelsen kommer titta på det också. Ett annat problem med nuvarande inpasseringssystem är att man inte på kvällstid kan komma in i trapphusen i nya delen utan nyckel, öppnar man porten åt en gäst måste man ändå gå ner till trapphusdörren och öppna. Porttelefonerna har krånglat länge och reparationskostnaderna för dem är rätt omfattande. Tyvärr förekommer det också att telefonerna anmäls till jouren vilket ökar reparationskostnaderna ytterligare. Styrelsen vädjar till medlemmarna att vänta till måndag med anmälan eller att anmäla felet till Valvets vanliga felanmälan. En allmän uppfattning på mötet var att vi borde ta bort porttelefonerna helt, saken bör dock utredas närmare och ett förslag ställas till stämman. 3. Gården Gården behöver en allmän upprustning, träden måste beskäras och där så är nödvändigt tas bort och murar förstärkas. En gårdsgrupp tittar på möjliga alternativ för hur vi skulle kunna förbättra gården för oss boende och för förskolan Gårdsbjälklag Bjälklaget, dvs. garagetaket, har läckt under tidigare vintrar och vi trodde att det skulle behövas omfattande reparationer av det. Nu har läckaget stoppat efter att vi gjort rent brunnarna på gården från sand och att de kontrolleras regelbundet av Valvet. Vi fortsätter därför hålla ett öga på taket men ser inte att någon åtgärd är nödvändig på kort sikt. 4. Medlemmarnas engagemang Styrelsen har svårt att hinna med allt som behöver göras och efterlyser därför medlemmar som är beredda att göra en insats för föreningen. Vi behöver dels få en bättre ordning på husen, dels bredda rekryteringsunderlaget till kommande styrelser. Nuvarande styrelse sitter inte i all evighet varför fler måste vara beredda att engagera sig. I och med att man bor i en bostadsrättsförening måste man vara beredd att hoppa in efter förmåga. Vi är själva de enda som bevakar våra egna intressen, vi kan köpa tjänster men måste då kunna kontrollera att de utförs korrekt för att vi ska få valuta för våra pengar. Vi har idag en organisation där styrelsen delat upp sig på fyra arbetsgrupper: Underhåll (Patrik Fredriksson är sammankallande) Ekonomi (Pierre Hergès är sammankallande) Administration (Caroline Statham är sammankallande) Hyror (Laila Söderlind är sammankallande) I alla utom hyresgruppen finns utrymme att engagera sig, undantaget för hyresgruppen gör vi eftersom det handlar om ett så stort ansvar att man bör vara vald till styrelsen för att delta i arbetet. Dessutom finns en gårdsgrupp med Catherine Fridlund som sammankallande.

6 Till underhållsgruppen behöver vi medlemmar med erfarenhet eller intresse av: El VVS och ventilation Måleri Bygg Plåt Gård och grönytor Till ekonomigruppen behövs erfarenhet av: Redovisning Skattejuridik (gärna annan juridik också) Finansiell analys, räntor Administrationsgruppen behöver hjälp med: Garagekölistan Styrelsen behöver få in medlemmar med erfarenhet av hyresavtalshantering, lokalerna är av yttersta vikt för föreningen. Gårdsgruppen behöver allas engagemang, vi använder alla gården. Andra sätt att engagera sig som vi diskuterade på mötet var: Trapphusansvariga Tvättstugeansvariga Man kan också göra mindre insatser som: Minska mängden sopor som föreningen måste bekosta hanteringen av använd gärna de förpackningsåtervinningsplatser som finns i närheten. Bra för miljön och bra för föreningen. Städa på gården och inomhus, borstar och annat kommer finnas i soprummet på Åsögatan 164 Skotta snö Fyll tvättmaskinen när du tvättar, gäller främst tvättstugorna men även den egna maskinen Håll ett öga på vad som händer i fastigheten, skadegörelse och klotter kostar Kontakta styrelsen via e-post, ett brev i lådan eller via daglig kontakt när vi ses på gården! Sophanteringen Öppettiderna är uppsatta på dörren till rummet och publicerade på föreningens webbplats, Nya tider kommer kontinuerligt att anslås på dörren och hemsidan. Tider för öppethållande av grovsoprummet framgent är följande:

7 Onsdag 26/ Söndag 30/ Onsdag 9/ Onsdag 23/ Söndag 27/ Onsdag 6/ Onsdag 20/ Söndag 24/ På dörren till rummet står vad som är tillåtet och inte tillåtet att lämna i grovsoprummet. T.ex. får inte elektriska apparater lämnas. För dig som har svårt att ta dig till Årsta eller Vanadisbergets återvinningscentral är ett tips att passa på när återvinningsbilen är på Nytorget eller återvinningsbåten vid Skeppsbron. Se informationen från stadsdelsnämnden för tider. OBS! Vik ihop pappkartonger innan de slängs. Inga sopor får ställas utanför grovsoprummet. Ordning och trivsel Det är inte tillåtet att fimpa från balkongerna! Det är viktigt att vi alla tar hänsyn och försöker undvika onödig irritation grannar emellan. Styrelsen vädjar till alla att, när man ser nedskräpning och annat, plocka upp eller påtala eller anmäl till styrelsen. Styrelsen önskar alla god jul! Kontakt med styrelsen Har du frågor eller vill du informera styrelsen om något? Det gör du enklast genom ett meddelande i föreningens postlåda på Åsögatan 162, nb eller e-post till info@brffenix.se. Information om föreningen och styrelsearbetet finner ni också på hemsidan Felanmälan Anmälningar om skador och tekniska fel skall göras direkt till Valvet AB, som föreningen har avtal om fastighetsservice med. Det gäller även fel i allmänna utrymmen och tvättstugor. Måndag fredag kl. 07:00-11:00, tele: Jour kvällar och helger, tele: Alla tider på dygnet finns möjlighet att göra felanmälan via hemsidan: