Viktiga händelser under VD har ordet 4. Marknad 6. Finansieringsmodell 10. Miljö 11. Affärsmodell 12. Projekt & fastigheter 15

Transkript

1 A L M E q u i t y a b å r s r e d o v i s n i n g I N N E H Å L L Viktiga händelser under VD har ordet 4 Marknad 6 Finansieringsmodell 10 Miljö 11 Affärsmodell 12 Projekt & fastigheter 15 Styrelse, revisorer, ledning & organisation 52 Aktien 58 Nyckeltal & aktiedata 60 Förvaltningsberättelse 62 Resultaträkningar 65 Balansräkningar 66 Kassaflödesanalyser 68 Noter 69 Revisionsberättelse 79 Tidplan för ekonomisk information 80 Kontaktinformation 80

2 2 ALM Equity AB Org nr ALM Equity ligger i startgroparna och är redo att ta nya affärer

3 ALM Equity AB Org nr L j u s e t i t u n n e l n va r i n t e e t t s k e n a n d e tå g V I K T I G A H Ä N D E L S E R U N D E R : Omsättningen minskade till 52,8 (157,8) mkr. Resultatet uppgick till 0,1 ( 1,6) mkr, motsvarande 0,01 ( 0,16) kr/aktie. Eget kapital uppgick vid årets slut till 89 (89) mkr, motsvarande 8,77 (8,78) kr per aktie. Soliditeten stärktes till 44 (34) procent. Likvida medel ökade till 30,1 (24,1) mkr. Projektportföljen innehöll vid årsskiftet 14 (12) bostadsprojekt med (22.500) kvm möjlig byggarea. alm Equitys andel var (19.500) kvm. Under året såldes 3 (15) bostadsrätter till ett värde av 13 (71) mkr, samt elva lägenheter ur eget lager med ett resultat på 1,7 mkr. Tvålflingan 11 förvärvades tillsammans med partners för en köpeskilling om 120 mkr. alm Equitys ägarandel uppgår till 38,5 procent. Finansiering av projektet har säkerställts via bank och byggentreprenadavtal har tecknats med Kungsfiskaren, ett dotterbolag till PEAB. V I K T I G A H Ä N D E L S E R E F T E R R Ä K E N S K A P S Å R E T S U T G Å N G : alm Equity har avyttrat del av fastighet Tvålflingan 11 för 23 mkr vilket ger ett resultat på 5 mkr. alm Equity har förvärvat fastigheten Varan 9:2 i Torekov, Båstads kommun. Fastigheten omfattar ett markområde om ca 4 ha som skall detaljplaneändras till byggbar mark. alm Equity har förvärvat Svartbäcken 1:18 och 53:11 i centrala Uppsala tillsammans med en partner med 50 procents ägarandel. Fastigheterna utgörs av två byggnader med en uthyrningsbar area av kvm. Detaljplanen medger konvertering till bostäder. U T S I K T E R F Ö R : Under 2010 har alm Equity för avsikt att växla upp verksamheten och utöka projektportföljen. Bolaget har en stabil finansiell ställning och söker aktivt efter intressanta projekt och nya partners. Fokus kommer att ligga på att identifiera och förvärva nya projekt och samtidigt driva utveckling, försäljning och byggnation av de befintliga projekten Tvålflingan i Stockholm, Brf Seaside på Värmdö, Oaxen i Stockholms skärgård samt Guldkaggen på Gotland. En väsentlig ökning av affärsverksamheten förväntas jämfört med 2009.

4 4 ALM Equity AB Org nr V D H A R O R D E T : G r u n d e n l a g d f ö r s n a b b a r e t i l lvä x t Det har varit ett utmanande år för hela fastighetsbranschen och även för alm Equity. Med facit i hand kan jag dock konstatera att vi gått stärkta ur krisen och att bolaget idag är bättre positionerat än någonsin för att möta framtiden inleddes med finansiell iskyla. Det fanns ingen efterfrågan på våra produkter, bankerna var ovilliga att ställa upp med lån och flera av våra finansiella partners kände oro inför framtiden. Våren gick åt till att omstrukturera bolaget finansiellt. Vi såg över vår projektportfölj, sålde ett perifert projekt, återbetalade lån och valde att bygga färdigt Smögenbaden med egna medel. Samtidigt har vi inriktat oss på att vårda och förstärka vår kretsorganisation som nu omfattar större och välkända stabila aktörer. Under detta arbete, som kännetecknades av krismedvetenhet, uppvisade bolagets affärsmodell sin styrka. Tack vare företagets uppbyggnad, med en flexibel kretsorganisation och ett begränsat risktagande i flera led, kunde de negativa effekterna av finanskrisen begränsas. I augusti kunde vi skönja en ljusning. Kreditmarknaden förbättrades och tack vare vårens arbete för att stärka bolagets finansiella ställning hade alm Equitys förhandlingsposition gentemot banker och entreprenadbolag stärkts. b o l a g e t s s t ö r s ta f ö r v ä r v Den stora vändningen för alm Equity kom i och med förvärvet av Tvålflingan för 120 Mkr bolagets största förvärv hittills. Vi genomförde affären tillsammans med två starka finansiella partners och kunde, tack vare genomarbetade och kreativa idéer, öka exploateringsgraden, vilket väsentligt bidrog till att förbättra projektets lönsamhetskalkyl. För vår lilla kärnorganisation, som slitit hårt under våren, innebar Tvålflingan en stor seger genom att Joakim Alm. stärka bolagets utvecklingspotential och framtidstro. alm Equitys framgångar bygger till stor del på medarbetarnas kreativitet och förmåga att hitta lösningar och skapa mervärden som gör projekten attraktiva och skiljer sig från mängden Förvärvet av Tvålflingan kan också ses som inledningen på en delvis ny strategi för alm Equity. Under företagets uppbyggnadsskede har vi framför allt arbetat med exklusiva projekt upp till kvm. Framöver kommer fokus att ligga på större projekt i centrala storstadslägen som vänder sig mot en bredare kundkrets och som skall gå att sälja även i kärvare tider.

5 ALM Equity AB Org nr Fördelen med att öka projektstorlekarna är att detta till stor del kan ske inom ramen för befintlig organisation. För en projektledare innebär det i praktiken ingen större arbetsbelastning om volymerna i varje projekt utökas. Utmaningen för våra medarbetare blir snarare att bibehålla och utveckla kreativiteten och nytänkandet när projekten i större utsträckning blir storprojekt. Erfarenheten från Tvålflingan visar att detta är fullt möjligt. Här skapar vi ett spännande och lönsamt projekt som vänder sig till en målgrupp av första gångsköpare, som trots sin storlek 255 stycken smålägenheter sticker ut på marknaden i form av innehåll och design. S tä r k ta p o s i t i o n e r Trots finanskrisens påfrestningar kan jag med tillfredsställelse konstatera att alm Equity har stärkt sina positioner under det gångna året. Vår ekonomiska ställning har förbättrats, vår kretsorganisationen är stark, projektvolymerna har ökat och vi har goda relationer med banker och stora entreprenadbolag. alm Equitys sätt att hantera de utmaningar som bolaget ställdes inför under 2009 har ingett respekt på marknaden och gjort att allt fler aktörer nu vänder sig till oss med affärsförslag. Jag vågar påstå att alm Equity på många sätt blivit ett helt nytt bolag under Framöver ser jag stora möjligheter för alm Equity. Vi har en rad intressanta projekt klara för byggstart under året och därutöver har vi flera spännande affärer på gång som jag räknar med kommer att realiseras under För att säkra bolagets fortsatta expansion har vi även inlett arbetet med att öka antalet byggrätter genom förvärv eller planändringar. Marknaden mot slutkund förbättades successivt under 2009, framför allt i storstadsregionerna. Men återhämtningen känns fortfarande bräcklig och kan störas av för tidiga räntehöjningar. Vi är emellertid försiktigt optimistiska, inte minst med tanke på det positiva bokningsläget i Brf Insteget som utgör första etappen av Tvålflingan-projektet. På lite längre sikt är jag betydligt mer optimistisk och räknar med att alm Equity skall kunna växa snabb are än den underliggande marknaden. Stockholm i mars 2010 Joakim Alm vd f ö r s i k t i g o p t i m i s m

6 6 ALM Equity AB Org nr m A R K N A D : S tä r k t p o s i t i o n på u t m a n a n d e m a r k n a d Vid ingången av 2009 var utsikterna för bostadsmarknaden fortsatt dystra. Utvecklingen kom dock att bli betydligt bättre än befarat tack vare Riksbankens aggressiva räntesänkningar till som lägst 0,25 procent 1. Detta gav marknaden en välbehövlig stimulans och ledde till att under 2009 ökade priserna 2 i Sverige med 20 procent på bostadsrätter och med 10 procent på villor. Bostadsbyggandet var under året fortsatt lågt och sjönk jämfört med 2008 med 30 procent den lägsta nivån på tio år 3. Marknadens aktörer satsade i första hand på att sälja ur eget lager, ofta med generösa rabatterbjudanden för att locka kunder som blivit mer kräsna, både avseende pris och läge. Som en effekt av denna säljstrategi minskade det samlade lagret av bostäder i landet, vilket i kombination med en positiv befolkningstillväxt 4, färre varsel än befarat och ljusare konjunkturutsikter har lett till ett ökat nybyggnadsbehov, inte minst i storstäderna. Lågkonjunkturen har tvingat marknadens aktörer att se över sina affärsmål. Säljstarter har skjutits upp och många projekt har delats upp i flera etapper för att kunna komma igång och byggstartas. En tydlig trend är att bolagens byggrättsportföljer struktureras om genom försäljningar och byten. Många bostadsbyggrätter har överlåtits till allmännyttiga bolag som avser att uppföra dessa som hyresrätter. o m a r b e ta d p r o j e k t p o r t f ö l j Även alm Equity inriktade sig under 2009 på att sälja kvarvarande enheter i pågående eller avslutade projekt samt omarbeta projektportföljen för att passa det nya marknadsläget. Tack vare alm Equitys flexibla affärsmodell kunde företaget snabbt ställa om och anpassa bolagets arbete efter de ändrade förutsättningarna. alm har uppvisat en snabb återhämtningsförmåga och bolaget har flyttat fram sina positioner på flera om råden och står starkare än någonsin. Som en följd av marknadens förändringar kommer bolaget framöver att prioritera projekt i storstadsområden med bra kommunikationer och stark underliggande efterfrågan. Det mesta talar för att marknaden kommer att Småhus Flerbostadshus Sveriges befolkning (historik & prognos) Källa: SCB Påbörjade lägenheter Källa: SCB

7 ALM Equity AB Org nr a f f ä r s i d é, s t r at e g i e r & o r g a n i s at i o n återgå till ett normalläge under 2010 med ökad nyproduktion och en stabil prisnivå. Boverket spår att bostadsbyggandet ökar med 25 procent nästa år 5 och det känns inte orimligt. I slutet av år 2009 kom indikationer på att försäljningen av nyproduktion på ritning börjat lätta lite och vi tror att det eftersatta behovet kommer visa sig under året genom en fortsatt ökning av försäljning av nyproduktion. Även med förväntade räntehöjningar kommer ränteläget att vara fortsatt lågt. Dock kan Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden leda till krav på högre kontantinsatser vid bostadsköp, vilket i sin tur kan resultera i svårigheter för flera grupper att få lån, svårigheter för förstagångsköpare att komma in på marknaden och därmed påverka prisbilden på bostäder i Sverige. M A R K N A D S S T R AT E G I Lägesfaktorn är kärnan i allt projektutvecklingsarbete. För att kunna utveckla projekt med höga marginaler krävs tillgång till attraktiva fastigheter. alm Equity lägger därför ned stort arbete på att hitta projektlägen som har förutsättningar att generera den höga lönsamhet som vi eftersträvar. Ofta handlar det om unika projekt som Smögenbaden och Oaxen, men vi är inte främmande för att utveckla mer konventionella fastigheter, förutsatt att läget är rätt. I det kräsna marknadstillståndet har lägesfaktorn blivit allt viktigare, men ett bra läge säljer inte sig själv. En bärande tanke i alm Equitys projektutvecklingsarbete är att tillföra mervärden som ökar attraktionskraften och som gör att våra kunder känner att de får något utöver det vanliga. I flera av våra projekt har vi tidigare strävat efter att skapa en känsla av exklusivitet för att på så sätt förstärka lägets unika karaktär. Under 2009 har vi delvis tvingats anpassa vår strategi efter marknadens förändringar. Vi har tonat A f f ä r s i d é ALM Equity utvecklar och säljer bostäder i syfte att uppnå högsta möjliga riskjusterad avkastning för varje projekt. Värdeskapandet skall vara till gagn för såväl bolagets kunder som dess aktieägare. I n v e s t e r i n g s s t r at e g i I syfte att minimera risken sker investeringar huvudsakligen i projekt med fastställd detaljplan. Bolagets huvudmarknader skall vara Storstockholm, Mälardalen samt centrala lägen i regionstäder och speciella lägen på attraktiva semesterorter. F i n a n s i e l l s t r at e g i Verksamheten skall drivas kapitaleffektivt och med begränsat risktagande. Alla projekt läggs i egna bolag som skall vara fullt finansierade. Dessutom skall som regel 75 procent av bostäderna i varje projekt vara sålda innan byggnationen startar. Den finansiella risken delas ofta med andra aktörer där externa partners, utöver ränta, får del i projektets vinst. ALM Equitys moderbolag skall vara obelånat. O r g a n i s at i o n ALM Equity har en liten och flexibel kärnorganisation bestående av egna, högt kvalificerade, medarbetare som köper in tjänster från externa partners inom arkitektur, byggnation, juridik, design, finansiering och mäkleri. Organisationsmodellen är smidig, vilket innebär att ALM Equity snabbt kan anpassa sig till förändringar på marknaden.

8 8 ALM Equity AB Org nr ner sökandet efter exklusiva projekt på perifera lägen för att istället koncentrera oss på marknadssegment där det finns en genuin underliggande efterfrågan. Det riktigt påkostade har tillfälligt fått ge vika för satsningar som vänder sig till bredare köpstarka grupper. Fokus är fortfarande det speciella. I vårt största pågående projekt, Brf Insteget, som domineras av ettor och tvåor, strävar vi efter att skapa effektiva planlösningar med stilsäker design som ger lägenheterna en egen karaktär och som höjer dem över genomsnittet på marknaden, och i Brf Seaside, där vi vänder oss mot typiska barnfamiljer, erbjuder vi sjöutsikt, tillgång till strand och sjöstugor med bastu. I nuvarande marknadsläge är det extra viktigt att arbeta noggrant med varje delmoment i ett projekt som läge, pris, innehåll och utformning. Det som kännetecknar alm Equity är att vi redan på ett tidigt stadium har en klar uppfattning om hur en fastighet skall utvecklas. Byggföretag som arbetar med fastighetsutveckling gör det oftast utifrån ett entreprenadperspektiv, medan alm Equity alltid har kunden i centrum och strävar efter att skapa tilltalande lösningar som skiljer sig från mängden och som kan bana väg för en hög lönsamhet i projekten. Vi har ett helhetstänkande kring boendet som kräver extra omtanke och även omfattar bra kommunikationer och god service. K O N K U R R E N T E R alm Equity är ett renodlat utvecklingsbolag, utan egen byggrörelse. I denna nisch är vi relativt ensamma. Flertalet av alm Equitys konkurrenter är byggföretag, eller har byggföretag i sin koncern, som lockas av den höga lönsamhet som under goda omständigheter kan uppnås inom fastighetsutveckling. Vinsterna från denna typ av verksamhet kan i vissa fall vara större än vinsterna i själva byggverksamheten, även om lönsamheten varierar kraftigt över åren. Under senare år har byggbolag i ökad utsträckning börjat arbeta med projektutveckling av bostäder, och konkurrerar med traditionella aktörer om de stora bostadsprojekten. De stora byggbolagen som dominerar marknaden, är främst inriktade på storskaliga fastighetsprojekt med mer än 100 lägenheter. alm Equitys styrka är att vi kan arbeta med mindre fastighetsprojekt som inte passar de stora byggbolagens produktionsplaner, men som är stora nog för oss, och som vi kan ge extra omsorg. Under de senaste två åren har konkurrenssituationen förändrats. Många mindre fastighetsutvecklare har slagits ut och alm Equity möter i ökad utsträckning de större byggföretagen som konkurrenter. Samtidigt är entreprenadbolagen också våra leverantörer och samarbetspartners, vilket i sin tur kan generera nya affärer. R I S K E R O C H M Ö J L I G H E T E R Under 2009 har den finansiella krisen ställt bygg- och fastighetsmarknaden inför fortsatt stora utmaningar och det ser ut att fortsätta in i Ränteläget är visserligen rekordlågt, men mot detta står att bankerna skärpt sin kreditgivning när det gäller nyproduktion och fastighetsförvärv. Köpare av nyproduktion har dessutom blivit mer kräsna och är varse om de ökade svårigheterna att köpa nyproduktion då bankerna ökat sina krav på säkerhet och utlåning mot slutkund. Värderingen av köparnas befintliga värden i bostäder 5, Storstockholm Storgöteborg Stormalmö 4,00 3,00 2, ,00 0 jan 2007 jun 2007 nov 2007 apr 2008 sep 2008 feb 2009 jul 2009 dec okt-09 jul-09 apr-09 jan-09 okt-08 jul-08 apr-08 jan-08 okt-07 jul-07 apr-07 jan-07 okt-06 jul-06 apr-06 jan-06 okt-05 jul-05 apr-05 jan-05 Reporänta: Källa: Riksbanken Bostadsrätt (kr/kvm)

9 ALM Equity AB Org nr på andrahandsmarknaden har stundtals varit svårbedömda och bromsat upp hela flyttkedjan. Många av alm Equitys kunder är beroende av att kunna sälja sin befintliga bostad för att få kapital till insatsen. När kedjorna upphör att fungera skapas det dessutom en allmän osäkerhet på marknaden som bidrar till att dämpa prisutvecklingen, och i beträffande nyproduktionsförsäljningen nästan helt stannat upp. Detta märks främst på marknader utanför storstadsområdena. Under det senaste året har hushållens skuldbörda ökat kraftigt 6. Kommande förväntade räntehöjningar och krav på högre kontantinsatser, kan leda till en dämpad prisutveckling för bostäder de närmaste åren. Detta är en marknadsrisk som måste beaktas och som ställer stora krav på smidighet i såväl finans- som penningpolitiken. I det korta perspektivet är risken stor att räntorna höjs för tidigt och dämpar den gryende optimismen på marknaden. I dagsläget märker vi dock att det blivit lättare att sälja bostäder på ritning, för framtida leverans och hoppas att inte detta kommer försvåra återgången till normalläge. Men lågkonjunkturen har även skapat möjligheter. Flera aktörer, både stora och små, har slagits ut och nya aktörer har avvaktat att gå in på marknaden. Stora bolag som JM har känt av osäkerheten med att sitta på stora lager outnyttjade byggrätter och fått sälja av ur sin portfölj. När mindre och stora fastighetsutvecklare fått problem har alm Equity klarat sig bra tack vare bolagets flexibla affärsmodell och försiktiga kreditpolicy. Goda banksamarbeten har varit en styrka genom krisen. Kännetecknade för 2009 är att alm Equity har flyttat fram sina positioner i flera led. Vi arbetar med större projekt, vi anlitar större entreprenadbolag, vi har förbättrat våra bankrelationer och knutit till oss starkare samarbetspartners. Dessutom har vi betalat tillbaka lån och stärkt vår balansräkning. På flera punkter har vår trovärdighet och vårt anseende på marknaden stärkts, vilket kommer att skapa helt nya affärsmöjligheter framöver. 1. Källa: Riksbanken 2. Källa: Mäklarstatistik 3. Källa: SCB 4. Källa: SCB 5. Källa: Boverkets indikatorer, 20 oktober Källa: SCB, Sparbarometern , , , , , , januari mars maj juli september november Bostadsrätt (kr/kvm) Riket 2009 Not: Månadsvisa medelvärden 1,70 januari mars maj juli september november Villa (K/T) Riket 2009 Not 1: Månadsvisa medelvärden Not 2: Taxeringsår 2006 Not 3: K /T = Köpesumman dividerad med taxeringsvärdet

10 10 ALM Equity AB Org nr F i n a n s i e r i n g s m o d e l l : S t r at e g i f ö r t i l lvä x t m e d b e g r ä n s at r i s k ta g a n d e alm Equitys finansiella modell är utformad för att begränsa riskerna och möjliggöra en hög tillväxt med minimal kapitalinsats från bolagets sida. Huvudsakligen skall alla projekt vara sålda eller uthyrda till 75 procent innan de byggstartas. Vid denna försäljningsnivå är projekten säkerställda tack vare hög marginal i respektive projekt. Projekten skall dessutom vara fullt finansierade före byggstart vilket innebär att alla kostnader för att kunna sälja det färdig utvecklade projektet till slutkund skall vara säkrade, inklusive köpeskilling för fastigheten. Kapitalstrukturen följer löpande en finansieringsplan som tas fram tillsammans med finansiella partners och eventuella delägare i projektet. Kapitalstrukturen varierar från projekt till projekt, varför varje projekt får en egen finansiell uppbyggnad beroende på de flöden som genereras. På så sätt uppnås en dynamisk kapitalstruktur som vid varje tillfälle ger projektet full finansiering. Inga lån eller säkerheter får ställas mellan de olika projekten; varje projekt skall stå på egna ben. Alla projekt bolagiseras som regel redan vid förvärvstillfället. Därefter kapitaliseras projekten med banklån, ägarlån och eget kapital. En vanlig finansieringsform i alm Equity är hybridkapital där externa partners, utöver ränta, erhåller del i den vinst som upparbetas i projektet. Genom denna finansieringsform avstår alm Equity från en del av vinsten, men kan i gengäld ta sig an större och fler projekt och uppnå en snabbare tillväxt. Enligt alm Equitys definition utgör eget kapital plus ägarlån andelen riskbärande kapital i förhållande till totalt kapital i projektet. Eftersom alla projekt är självfinansierade, och ligger i egna bolag, minimeras den finansiella risken, samtidigt som projekten blir lättare att styra. Ytterligare en fördel är att moderbolaget kan hållas skuldfritt och utnyttjas för nya affärer. I alm Equitys finansiella modell riskanalyseras alla projekt av flera parter delägare, banker, andra finansiärer samt bolagets investeringskommitté vilket ytterligare ökar säkerheten. A L M: S F I N A N S I E L L A M O D E L L (ASS ET LIAB I LITY MANAG E M E NT) Ett obelånat moderbolag Projekten skall vara fullfinansierade Marginalen i varje projekt skall vara hög Inga säkerheter får ställas mellan olika projekt Inga lån mellan olika projekt

11 ALM Equity AB Org nr m I L J Ö : H å l l b a r t b o e n d e m e d e f f e k t i v e n e r g i a n vä n d n i n g alm Equitys målsättning är att skapa genomtänkta bostadsmiljöer där val av material, uppförande och förvaltning sammantaget tar hänsyn till miljön och ett långsiktigt brukande. Bra material och kvalitetsprodukter har bättre hållbarhet och längre livstid. alm Equity lägger därför stor vikt vid att anpassa materialen efter projektens olika behov och efterfrågan. I detta arbete följer vi med intresse utvecklingen av nya material. Utöver alla rådande miljökrav, försöker vi, så långt det går, att uppnå ett så kostnads- och miljöeffektivt boende som möjligt, bland annat genom att ge lägenhetsinnehavarna bättre möjligheter att själva påverka sitt miljöval. Stora energibesparingar kan uppnås om de boende själva kan styra sin energianvändning genom individuell energi- och vattenmätning. Genom att installera styr- och reglersystem med separata el-, värme- och vatten mätare i varje lägenhet får de boende ett incitament att påverka sin energikonsumtion och att sänka sina driftskostnader. Internt arbetar alm Equity med att utveckla miljötänkandet i företaget genom att skapa bra rutiner inom alla våra arbetsområden. ALM Equity uppför 29 fritidsbostäder i Brf Guldkaggen i Burgsvik på södra Gotland.

12 12 ALM Equity AB Org nr A F F Ä R S M O D E L L : S m i d i g o r g a n i s at i o n f ö r at t h a n t e r a r i s k e r o c h m ö j l i g h e t e r Rätt skött, och under gynnsamma omständigheter, kan fastighetsutveckling vara en mycket lönsam verksamhet. Risknivån är dock, generellt sett, högre än i traditionell entreprenadverksamhet, vilket ställer höga krav på affärsmodellen i ett litet företag som alm Equity. Den bärande strategin i alm Equity är lönsam tillväxt med begränsat finansiellt risktagande. För att uppnå detta har bolaget utvecklat en flexibel affärsmodell som medger att verksamheten lätt kan anpassas till nya förhållanden på marknaden, eller till förändrade krav i enskilda projekt. Tack vare denna flexibilitet har alm Equity lyckats bemästra de stora utmaningar som bygg- och fastighetsmarknaden ställts inför under 2008 och Fastighetsutveckling är en utdragen och arbetsam process som spänner över lång tid och där värdeutvecklingen sker trappstegvis med månads- och årslånga intervaller. Köp av råmark är en förhållandevis billig investering, men samtidigt riskabel eftersom det inte är givet att marken kan bli detaljplanelagd och byggbar. Det inledande arbetet med olika myndighetsprocesser är dessutom tidsödande, och kanske förgäves, om inte alla tillstånd går igenom. Å andra sidan ökar värdet på projektet kraftigt den dag som detaljplan och bygglov har gått igenom. Trots detta har alm Equity under bolagets uppbyggnadsskede avstått från denna inledande fas av projektutvecklingen, helt enkelt för att begränsa risken och 10 0 % V Ä R D E V ä r d e u t V e c k l i n g i e t t b o s ta d s p r o j e k t 8 0 % 6 0 % 4 0 % 2 0 % i d È A r b e t e / r Å M A r k : 2 6 M Å n A d e r p l A n A r b e t e : M Å n A d e r b Y g g l o V : 2 6 M Å n A d e r f ö r s ä l j n i n g ( 7 5 % ) : 2 6 M Å n A d e r p r o d u k t i o n : M Å n A d e r i n f ly t t n i n g : 1 3 M Å n A d e r 0 % 0 2 m å n 4 m å n 6 m å n 8 m å n 10 m å n 12 m å n 14 m å n 16 m å n 18 m å n 2 0 m å n 2 2 m å n 24 m å n 2 6 m å n 2 8 m å n 3 0 m å n 3 2 m å n Uppskattad genomsnittlig värdeutveckling utifrån ALM Equitys bostadsprojektportfölj.

13 108_alm_brochure.indd TACK FÖR AT T DU TAR DIG TID ALM Equity vill göra avtryck på Sveriges bostadsmarknad och utveckla boendet. Och självklart vill vi ha nöjda kunder. Det är därför viktigt för oss att veta hur ni upplevde oss, och de företag som vi anlitar, under processen. Denna enkät innehåller 34 frågor om er upplevelse som kund hos ALM Equity. Det är värdefullt för oss om ni svarar på frågorna så fullständigt som möjligt era synpunkter kan hjälpa oss att bli ännu bättre. Vi uppskattar att ni tar er tid att besvara enkäten och som tack för hjälpen bjuder vi på en trisslott. ATT KÖPA BOSTAD GENOM ALM EQUITY 108_alm_brochure.indd för dig som har köpt bostad genom ALM Equity. 1. I vilket projekt har ni köpt bostad? Sammansättning på köpare? Kvinna Man Par Familj med barn, antal barn Ålder på köpare? och uppåt 66 och uppåt 4. Vilken typ av bostad har ni köpt? Lägenhet i nyproducerat bostadshus Lägenhet i befintligt bostadshus Villa/radhus 5. För vilket ändamål har ni köpt bostaden? Permanentboende Fritidsboende 6. Om ni köpt fritidsboende, hur bor ni permanent? Hyresrätt Bostadsrätt Villa/radhus med äganderätt 7. Köpte ni er bostad på ritning? Ja Nej 8. Vid hur många tillfällen har ni uppskattningsvis bytt / köpt bostad under de senaste 10 åren? En gång inkluderat denna Två gånger inkluderat denna Tre till fem gånger inkluderat denna Mer än fem gånger inkluderat denna 9. Vilken typ av bostad var er senaste? Hyresrätt Bostadsrätt Villa/radhus med äganderätt 10. Har ni köpt en nyproducerad bostad tidigare? Ja, antal gånger Nej 11. Vilken/vilka faktorer var avgörande vid valet? Läget Allt är nytt och fräscht Arkitekturen/designen Priset Slumpen Annat : Hade ni köpt bostaden om den inte var nyproducerad/renoverad? Ja Nej Kanske 110_alm_enkat.indd _alm_enkat.indd SÄKERHET & GARANTIER 108_alm_brochure.indd _alm_brochure.indd ALM Equity AB Org nr Att köpa bostad 7 Att köpa bostad 13 Det är skillnad att köpa bostadsrätt i en nyproducerad förening jämfört med att köpa en bostadsrätt på begagnatmarknaden. Huset och lägenheten finns helt enkelt inte ännu. Istället finns det ritningar och beskrivningar på hur fastigheten, lägenheterna och ekonomin kommer att se ut. Oftast kan man inte exakt veta hur allting kommer se ut, men det är också lite av tjusningen. Att flytta in en helt ny bostad där ingen tidigare bott upplever många som väldigt lyxigt. Nyproducerade bostadsrätter kommer ofta till genom att fastighetsutvecklingsföretag som ALM Equity, byggföretag som JM och NCC eller bosparorganisationer som Riksbyggen och HSB tar initiativet och bygger nytt. Företagen startar, driver och håller i projekten. När du kommer i kontakt med ett bostadsprojekt från ALM Equity är bostads rättsföreningen redan bildad. Styrelsen består av ett antal personer med anknytning till ALM Equity och projektet, och dessa kvarstår i styrelsen tills projektet är klart. Kontaktpersonen ni möter från ALM Equity har alltid god insyn i projektet och föreningens arbete. Så småningom utgår denna interimsstyrelse och överlämnar ansvaret till en ny styrelse, som består av de boende i föreningen. Detta brukar ske i samband med den stämma som kommer närmast efter inflytt. ALM Equity representerar föreningen och bevakar att föreningen får det de beställt, att alla garantier och försäkringar finns, såsom insatsgaranti, färdigställande- och byggfelsförsäkring, och att projekten slutförs. Vi startar inte byggnationen förrän cirka 75 % av alla bostäder är sålda. Detta är oerhört viktigt och innebär en trygghet för våra köpare, långivare, aktieägare och konsulter som arbetar för oss. Så snart 75 % är sålt sätter vi spaden i jorden. För de resterande 25 % av lägenheterna finns en köpgaranti. På detta sätt får föreningen in alla insatser och avgifter så att medlemmarna inte drabbas av kostnadsökningar. Att bygget uppfyller alla myndighetskrav kontrolleras under byggtiden av en oberoende kvalitetsansvarig. Kvalitetsansvarige är anlitad av byggherren (bostadsrättsföreningen) och skall se till att entreprenören utför sitt arbete enligt kontrollplan och att samhällets krav på byggnationen uppfylls. När bygget sedan är klart skall hela byggnationen genomgå slutbesiktning. Even tuella anmärkningar åtgärdas innan bygget blir helt godkänt. Två år efter slutbesiktningen skall en garantibesiktning ske. Lagstadgade garantier gäller för maskiner, inventarier och byggnation. Behöriga besiktningsmän utför alla besiktningar. De är oberoende och deras tjänster köps in för att kontrollera att entreprenören uppfyllt sina åtaganden gentemot beställaren, föreningen och samhället. ENKÄT Köparprofil Bostaden Broschyren»Att köpa bostad genom ALM Equity«beskriver tydligt för kunden vad som gäller vid köp av en nyproducerad bostad. Efter att kunden har flyttat in får man via enkäten»du som köpt bostad genom ALM Equity«utförligt svara på 34 st frågor. slippa svåruppskattade och tidskrävande processer. Bolagets inriktning har istället varit att satsa på mark eller fastigheter där detaljplanen är fastställd och där vi ser goda möjligheter att utveckla attraktiva projekt med hög lönsamhet inom ett till två år. Vår styrka ligger i kreativiteten och att se lösningar som ökar värdet på varje enskilt projekt, vare sig det gäller ändrad tomt indelning, utökade byggytor eller utformningen av attraktiva lägenheter för speciella målgrupper. Ett bärande tema i alm Equitys affärsmodell är att begränsa riskerna i varje led. En stor del av risken kan elimineras genom att bolaget avstår från köp av tomtmark och att inga projekt startas förrän 75 procent av lägenheterna är sålda. I takt med att alm Equity växer är det emellertid viktigt att bolagets portfölj med byggrätter utökas så att en kontinuerlig produktion kan upprätthållas. Av denna anledning är det framöver aktuellt med köp av icke planlagd mark. För närvarande utreds hur detta skall kunna ske utan att binda för mycket kapital som hämmar bolagets expansion. v a r j e p r o j e k t i e t t e g e t b o l a g En annan viktig princip är att varje projekt läggs i eget bolag, med egen finansiering och egen projektstyrning. Korsvisa säkerheter mellan bolagen får inte förekomma och moderbolaget skall alltid vara skuldfritt. Eventuella problem är på så sätt isolerade till varje enskilt projekt och kan inte spridas till resten av bolaget. Även finansieringen av projektbolagen är en spegling av alm Equitys riskaversion. Bolaget använder sig gärna av hybridkapital där långivarna, utöver ränta, får del av den kommande projektvinsten. alm Equity väljer således att ta ut en lägre vinst i utbyte mot större säkerhet. I en svag marknad är det dock förenat med stora svårigheter att finansiera fastighetsprojekt med mezzaninlån. Upplåningstekniken har därför förfinats under 2009 för att öka tillgången på kapital och begränsa riskerna. Detta har bland annat åstadkommits genom att investerare erbjuds hybridkapital i de olika projektbolagen i stället för lån. På så vis har alm Equity även garderat sig för negativa följdverkningar om någon långivare skulle komma på obestånd. Modellen med självständiga projektbolag innebär att alm Equity har en mycket flexibel affärsstruktur som underlättar kommunikationen med kunder, banker, samarbetspartners och leverantörer. Inte minst under 2009 visade denna modell sin styrka eftersom den gjorde det möjligt att snabbt anpassa verksamheten till den kraftiga inbromsning som skedde på marknaden med vikande efterfrågan och svårigheter för kunderna att finansiera sina bostadsköp.

14 14 ALM Equity AB Org nr På rörelsenivå begränsas risken genom alm Equitys organisatoriska uppbyggnad med ett fåtal medarbetare som runt sig har en rad externa specialister och dess tjänster som köps upp efter behov. Utöver att vara smidig och kostnadseffektiv kan denna partnerorganisation lätt anpassas till varje projekts speciella krav, vare sig det gäller val av arkitekter, byggbolag eller säljare. En annan fördel med organisationsmodellen är att den lätt kan anpassas till ökade volymer, vilket kommer att vara en viktig faktor framöver i takt med att alm Equitys verksamhet växer. För projektledarna, som självständigt ansvarar för att varje projekt fullföljs smidigt och utan förseningar, innebär det inget större merarbete om volymerna justeras upp. v i s u a l i s e r i n g a v p r o j e k t e n Kommunikationen med kunderna är en kritisk framgångsfaktor för alm Equity. Affärsidén att sälja lägenheter redan på ritningsstadiet, för framtida leve rans, ställer organisationen inför stora utmaningar, speciellt i tider med svag efterfrågan. För icke fackmän kan det vara mycket svårt att föreställa sig hur bostaden kommer att se ut när projektet är färdigställt. Det gäller därför att så långt det går visualisera de olika projekten så att slutresultatet stämmer väl överens med kundernas förväntningar. alm Equity sätter alltid kunden i centrum, vilket innebär att vi måste vara lyhörda för deras krav och anstränga oss extra mycket för att motsvara deras förväntningar. I denna process är det viktigt att välja rätt mäklare för varje enskilt projekt, samt att ta fram säljunderlag som så långt det går underlättar valet för våra presumtiva kunder. Detta är ett arbetssätt som ständigt måste förfinas och anpassas efter respektive projekts utformning och målgrupp. Även färdigställda projekt kan visa sig vara svårsålda om marknaden viker. För att lättare kunna bedöma risken i de olika utvecklingsfaserna delar alm Equity in varje projekt i olika risknivåer. Projekten rangordnas med hänsyn till sin utvecklingsfas och position på marknaden mikroläge på olika delmarknader. På så sätt går det att bilda sig en uppfattning om hur läget och utformningen kan tänkas påverka de olika projektens lönsamhet. I den efterföljande projektbeskrivningen framgår tydligt de olika projektens position på marknaden och var på riskskalan de befann sig per den 31 december Även vinstavräkningsgraden, som beskrivs närmare i not 1 på sidan 69, redovisas. P R O J E K T E N S M I K R O L Ä G E M4 M3 M2 M 1 Mikroläget följer övriga marknaden. Mycket små möjligheter att påverka prisbilden. Mikroläge med designkoncept, storlek på lägenheter. Små möjligheter att påverka prisbilden. Eget läge, möjlighet att påverka prisbilden. Unikt mikroläge, objekt kopplat till aktiviteter, design, båtplatser m.m. Jämförbara objekt saknas. Stora möjligheter att påverka prisbilden. Premiumprojekt. I efterföljande beskrivningar av våra projekt går det enkelt att se varje projekts mikroläge. P R O J E K T E N S R I S K N I V Å Risknivå R5 R4 R3 R2 R 1 Projektfas Råmark. Planlagd mark. Bygglov beviljat/olika myndighetslov. Mer än 75 % av projektets bostäder sålda. Upphandling, påbörjande & färdigställande av entreprenad. Normalt arbetar ALM Equity inte på risknivå 5. I efterföljande beskrivningar av våra projekt går det att se var på risktrappan de olika projekten befinner sig. Observera att uppgifterna avser projektens status per den 31 december 2009.

15 ALM Equity AB Org nr P R O J E K T & FA S T I G H E T E R

16 16 ALM Equity AB Org nr P R O J E K T - & F A S T I G H E T S P O R T F Ö L J : V i g ö r d e t o vä n ta d e alm Equitys projekt- och fastighetsportfölj omfattade vid utgången av kvm byggrätter och cirka 600 planerade bostäder. Av dessa planeras cirka 300 bostäder byggstartas under alm Equitys andel är kvm byggrätter och drygt 360 planerade bostäder. Nedan presenteras samtliga projekt med en utförligare beskrivning, av ett pågående och ett avslutat projekt, som stämmer väl överens med alm Equitys målsättning: Att se nya möjligheter inom fastighetsutveckling Att betrakta varje projekt som unikt Att göra det oväntade T v å l f l i n g a n : K o n t o r o m v a n d l a s t i l l a t t r a k t i v a b o s t ä d e r Under 2009 förvärvade alm Equity fastigheten Tvålflingan 11 i Stockholm som under de närmaste åren kommer att vara bolagets dominerande utvecklingsprojekt. Totalt kommer alm Equity att investera 320 Mkr i projektet. Avtalet innefattar förvärv av del av fastigheten Tvålflingan 5 och fastigheten omfattar tre potentiella avstyckningsbara fastigheter om ca kvm kontor och en byggrätt om kvm. Ny detaljplan trädde i kraft oktober 2009 som medger byggnation av bostäder. Projekt Tvålflingan ger en bra bild av alm Equitys sätt att arbeta och vår förmåga att hitta kreativa lösningar för att uppnå maximal lönsamhet i varje projekt. Inför förvärvet gjordes en volymstudie och översiktlig bygglovsritning över fastigheterna. Det framgick snart att Hus 01 passade utmärkt för ombyggnation till små och yteffektiva bostäder, perfekta för förstagångsköparen, att Hus 02 var en attraktiv förvaltningsfastighet, idag kontorsfastighet, men med potential att bygga om till bostäder och att Hus 03 var en attraktiv byggrätt för bostäder: Hus 01 befintligt kontorshus från 1972 om ca kvm. Hus 02 befintligt kontorshus från 1935 om ca kvm. Hus 03 enkel industribyggnad/byggrätt om ca kvm. Varje fastighet skall utvecklas var för sig utifrån dess förutsättningar att skapa ett så högt totalresultat som möjligt. Handlingsutrymmet är stort i projektet då fastig heternas karaktär skiljer sig från varandra sinsemellan och lämpar sig för många saker. Finansieringen av Tvålflingan har skett helt i enlighet med alm Equitys strategi att begränsa risken genom att ta in två delägare i projektet. alm Equity kommer att driva projektutvecklingen och äga 38,5% av projektet. Exploateringen förväntas genomföras under en period om ca 36 månader. Tvålflingan ligger vid Telefonplan i Hägersten, en av Stockholms mest attraktiva närförorter. Sedan Ericsson successivt har lämnat området har nya verksamheter flyttat in i bolagets gamla industri- och kontorslokaler, samtidigt som vissa fastigheter börjat byggas om till bostäder. En av de första hyresgästerna var Konstfack som kommit att sätta sin prägel på hela området och lockat till sig en rad liknande verksamheter. Inte minst unga människor söker sig hit, vilket bidragit till att vitalisera området och skapat ett rikt utbud av kultur, trendiga butiker och restauranger. Bra kommunikationer är en annan viktig faktor som stärker områdets popularitet. alm Equity bedömde på ett tidigt stadium att Tvålflingan hade en stor utvecklingspotential, inte minst med tanke på läget i en stadsdel med stark underliggande efterfrågan på bostäder samt Stockholm ökande

17 ALM Equity AB Org nr inflyttningsnetto. Vid förvärvstillfället bestod fastigheten av tre byggnader om totalt kvm med byggrätter för bostäder, kontor och hotell. Efter styckning i tre delar kunde en mindre industribyggnad på kvm säljas, vilket skedde efter verksamhetsårets utgång. Kvar finns därefter: Hus 1 en tomställd kontorsfastighet om kvm, byggd på tidigt 70-tal, samt Hus 2 en uthyrd kontorsbyggnad om kvm i gott skick. Hus 1 kommer byggas om till bostäder i alm Equitys regi under 2010 medan framtiden för Hus 2 inte är fastlagd. Här kan man tänka sig en rad olika möjligheter som konvertering till bostäder, skola, hotell eller fortsatt förvaltning som kontor. B r f I N S T E G E T, T E L E F O N P L A N, S T O C K H O L M alm Equity kommer att investera 220 Mkr i Hus 1 som skall byggas om till bostäder, främst mindre lägenheter för ungdomar, förstagångsköpare och studenter. Behovet av mindre bostäder är stort och bostadsbristen i Stockholm ökar med nyinflyttning och barn som når vuxen ålder. Projektet kommer ge ett bra boende i stadsnära miljö med goda kommunikationer nära tunnelbana till universitet och högskolor samtidigt som boendekostnaden (lån + avgift + driftkostnader) ska konkurrera med dagens studentbostäder. Totalt blir det 255 lägenheter med smarta planlösningar, balkong och egen stil, anpassad efter målgrupperna. Ambitionen med Brf Insteget är att skapa möjligheter för yngre människor att bo tillsammans i en kreativ och modern miljö som matchar områdets atmosfär. Utöver bostäder rymmer fastigheten lokaler för gym, café och affär, samt garage om kvm. Projektet, som fått namnet Brf Insteget, har utarbetats i samarbete med alm Equitys kretsorganisation och som totalentreprenör har utsetts Peab:s dotterbolag Kungsfiskaren. alm Equitys målsättning är»högsta vinst per kvm«. Högsta vinst uppnås genom att både få ut maximal intäkt per kvm exempelvis via yteffektivitet, rätt planlösningar för tänkt målgrupp av köpare och individuell prissättning av varje lägenhet för sig samt att få ner den totala byggkostnaden genom exempelvis upprepningar och förenklingar utan att tulla på dess inneliggande värden att höja intäkten. Avvägningsfrågorna är många. alm Equity står för kundinsikten och totalentreprenören för det tekniska. Eftersom det varit svårt att sälja nyproduktion på ritning de senaste åren har vi inför lanseringen av projektet scannat av marknaden ordentligt. Priser och design har stämts av mot en fokusgrupp och vi har fått en säker känsla på att vi ligger rätt på marknaden. För att säkerställa 75% sålda enheter under våren 2010, då vi har för avsikt att påbörja byggnationen, har vi en strategi som innebär att vi inte går ut officiellt med försäljningen via extern mäklare förrän cirka 100 enheter är sålda. Detta gör vi genom att bygga upp ett intresse kring projektet som inte tar de vanliga vägarna via mäklarannonser och vanliga visningar. I detta sammanhang där målgruppen är yngre människor, har alm Equity valt att marknadsföra lägenheterna via sociala medier som Facebook, Twitter och genom en egen hemsida För projektet gäller tre olika designkoncept som kunden har att välja emellan;»manhattan Lifestyle«,»Notting Hill Lifestyle«samt»Plain Vanilla«. Detta gör det möjligt för kunden att vara med och påverka sitt boende, som är en av fördelarna vid köp av nyproduktion. De varierar i färgsättning av väggar, golv och badrum, men har den genomgående höga standarden som till exempel integrerad kyl, frys och diskmaskin, gemensamt. Till försäljningsstarten bygger vi även en visningslägenhet. Där vi presentera våra designlinjer samt tillval samt har visningar och informationsmöten för att spekulanter ska få chansen att visualisera hur det kommer att bli. Fastighet: Tvålflingan 11 Byggrätt: kvm Boarea: kvm Lokalarea: kvm Antal bostäder/alm:s andel: 255/98 st Försäljningsgrad: 0 % Färdigställandegrad: 0 % Vinstavräkningsgrad: 0 % Ägandedel: 38,5 % F LY G P L A N S F A B R I K E N, T E L E F O N P L A N, S T O C K H O L M Flygplansfabriken, Hus 02 som ingick i förvärvet av Tvålflingan 11, är en fyra våningar hög fabriksbyggnad från 1935 med ljus putsad fasad. På platsen stod tidigare flygplansfabriken Nordisk Aviatik, byggd 1917, som producerade flygplan för statens räkning. VD och grundare var flygbaron Carl Cederström, känd som Sveriges förste pilot. Han var övertygad om att civilflyget skulle utvecklas starkt efter första världskriget och satsade på att utveckla passagerarplan. Endast ett år senare, 1918, omkom Cederström i en flygolycka och driften i fabriken upphörde. Minnet lever dock fortfarande kvar och huset kallas i folkmun än idag för»flygplansfabriken«.

18 18 ALM Equity AB Org nr A L M E Q U I T Y S P R O J E K T K A R TA Projektfastigheter: 3. E. Wollbratts Byggnadsfirma Uddevalla 6. Nilhästen 11 Eskilstuna Pågående projekt: 5. Brf Kyrkklockan Eskilstuna 8. Brf Guldkaggen Burgsvik 9. Hökaren Enköping 13. Brf Seaside Värmdö 14. Brf Insteget Telefonplan 15. Flygplansfabriken Telefonplan 16. Cobran Telefonplan 20. Brf Sjövillan 5 Oaxen 21. Brf Kalksilos 1& 2 Oaxen 22. Brf Sjövillan 7 Oaxen 23. Brf Kalkateljén Oaxen 24. Brf Kalkmagasinet Oaxen 25. Brf Kalklaboratoriet Oaxen Planprojekt: 4. Stadsfjället Uddevalla Avslutade projekt: 1. Brf Smögenbaden Smögen 2. Brf Bohusbryggan Ellös 7. Brf Repet Visby 10. Brf Stadshotellet Enköping 11. Brf Utsikten Norrtälje 12. Sjöhjälten Sollentuna 17. Brf Penseldraget Hägersten 18. Brf Körgossen Fruängen 19. Brf Trädgårdsterrassen Segeltorp 26. Brf Kalk Palais Oaxen

19 ALM Equity AB Org nr Brf Kyrkklockan 18 Hökaren 84 Brf Sjövillan 5 15 Brf Guldkaggen 23 Brf Seaside 32 Brf Insteget 98 Brf Kalkateljén 6 Brf Sjövillan 7 7 Brf Kalklaboratoriet 10 Brf Kalkmagasinet 6 Flygplansfabriken 15 Brf Kalksilos 1 20 Brf Kalksilos 2 20 ALM Equitys andel av antal byggrätter i bostadsprojektportföljen Brf Insteget Brf Seaside Brf Guldkaggen Brf Kyrkklockan Hökaren Brf Sjövillan 5 Brf Sjövillan 7 Brf Kalksilos 1 Brf Kalksilos 2 Brf Kalkateljén Brf Kalkmagasinet Brf Kalklaboratoriet Flygplansfabriken Cobran Summa: 364 st Cobran 10 A L M E Q U I T Y S B O S TA D S - & P L A N P R O J E K T Bostads- Byggrätt ALM:s Mark ALM:s Bostäder ALM:s Mikro- Riskprojekt Boa / Loa andel** kvm andel** totalt andel** läge nivå Brf Insteget * M3 R4 Brf Seaside M2 R3 Brf Guldkaggen M1 R3 Brf Kyrkklockan M3 R3 Hökaren * M4 R4 Brf Sjövillan 5 * M2 R4 Brf Sjövillan 7 * M2 R4 Brf Kalksilo 1 * M1 R4 Brf Kalksilo 2 * M1 R4 Brf Kalkateljen * M2 R4 Brf Kalkmagasinet * M2 R4 Brf Kalklaboratoriet * M2 R4 Flygplansfabriken * M3 R4 Cobran * M3 R4 Stadsfjället, Uddevalla 74,9 48,0 Fas 1: 2 6 mån Idéarbete/ råmark Fas 2: mån Planarbete Fas 3: 2 6 mån Bygglov Fas 4: 2 6 mån Försäljning Fas 5: mån Produktion Fas 6: 1 3 mån Inflyttning Summa ,9 48, PROJEKT- Area Bostäder ALM:s Fas 1: Fas 2: Fas 3: FASTIGHETER kvm totalt andel** Förvaltning Utveckling Avyttring Kråkhagen 3, Uddevalla Kråkhagen 4, Uddevalla Stake 5, Uddevalla Nilhästen 11, Eskilstuna Summa * Förvärv med villkor om att detaljplan vinner laga kraft. **Alm Equitys ägarandel av det totala projektet.

20 20 ALM Equity AB Org nr I dag består fastigheten av kontor och lager. Detaljplanen medger kontor, bostäder eller skola. Hus 02, har goda möjligheter för framtida bostadsrätter, kontorsuthyrning eller hotellverksamhet. Efterfrågan finns som stöder samtliga idéer. alm Equity undersöker utvecklingsmöjligheterna för alla alternativ. Byggrätt: kvm Antal bostäder/alm:s andel: 40/15 st Försäljningsgrad: 0 % Färdigställandegrad: 0 % Vinstavräkningsgrad: 0 % Ägandedel: 38,5 % C O B R A N, T E L E F O N P L A N, S T O C K H O L M Cobran ingick som del i förvärvet av Tvålflingan 11 och består av en bostadsbyggrätt om ca kvm. Tanken var att antingen utveckla fasigheten i egen regi, eller att sälja den vidare till annan aktör. I början av 2010 valde alm Equity att avyttra projektet för 23 Mkr till en lokal aktör. Fastighet: Del av Tvålflingan 11 Byggrätt: kvm Antal bostäder/alm:s andel: 25/10 st Försäljningsgrad: 0 % Färdigställandegrad: 0 % Vinstavräkningsgrad: 0 % Ägandedel: 38,5 % B r f S E A S I D E V Ä R M D Ö, M Ö R T N Ä S Ursprungligen bestod projektet av fyra separata fastigheter om totalt ca fyra hektar mark på en halvö ute på Värmdö. Endast två av dessa fyra fastigheter fick bebyggas men enligt den då pågående planändringen var en uppdelning på tio villatomter trolig, vilket också låg till grund för förvärvspriset. Sedan alm Equitys förvärvat området vann den nya detaljplanen laga kraft, och efter ytterligare bearbetning av förutsättningarna från alm Equitys sida blev resultatet att området styckades i 16 villatomter, varav nio sjötomter och sju sjönära med sjöutsikt. Då varje tomt får bebyggas med ett parhus, kan de 16 fastigheterna generera totalt 32 bostadsenheter. Genom att fastigheten är styckad i 16 separata tomter har projektet stor flexibilitet. Försäljningen kan ske i bostadsrättsform och/eller med äganderätt. Det minskar projektrisken och höjer värdet i och med att antalet kategorier köpare ökar. Efter krisen hösten 2008 valde alm Equity att säga upp de köpeavtal som då hade tecknats med intresserade privatkunder. Under 2009 har projektet därefter omarbetats och ett nytt parhus har tagits fram tillsammans med NCC som skall stå för totalentreprenaden. Bygglovet för det nya parhuset är klart och under 2010 kommer projektet att marknadsföras och säljas. Försäljning och utbyggnad sker nu i etappform, Etapp I Etapp III. Området har fått en mindre lyxbetonad karaktär än tidigare och vänder sig i första hand till barnfamiljer samt yngre par som uppskattar det moderna, lättskötta och natursköna skärgårdslivet, bara 20 minuter från Stockholms city. Projektet omfattar även privat strand och sjöstugor med vedeldad bastu. Fastighet: Mörtnäs 1:705, m.fl. Tomtstorlek: kvm Byggrätt: kvm Antal bostäder/alm:s andel: 32/32 st Försäljningsgrad: 0 % Färdigställandegrad: 0 % Vinstavräkningsgrad: 17 % Ägarandel: 100 % B r f G U L D K A G G E N, B U R G S V I K, G O T L A N D Fastigheten består av Wärdshuset Guldkaggen där huvudbyggnaden är ett hamnmagasin från 1600-talet, mycket väl beläget i Burgsviks hamn. Burgsvik ligger på södra Gotland i ett område som heter Storsudret, ibland kallat»sveriges Provence«på grund av sin unika natur med kilometerlånga sandstränder, klapperstensvallar och raukområden. Ambitionen är att skapa ett område med bekymmersfritt fritidsboende i anslutning till en restaurang och i direkt närhet till havet med möjlighet till båtplats. Lägenheterna blir små, kompakta och designade med möjlighet till uthyrning via restauratören. Beviljat bygglov medger att alm Equity utvecklar fritidsboende i nuvarande huvudbyggnad, bygger en helt ny tillbyggnad med restaurang och lägenheter samt 10 småhus i form av sjöstugor och 2 parhus. alm Equity har under året styckat fastigheten i tre delar, vilket ökat projektets flexibilitet. En sjöstuga är färdigbyggd och kommer användas som visningshus vid marknadsaktiviteter under vår och sommar. Avtal om totalentreprenad är tecknat.