Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad

Transkript

1 Rapport 2012 Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad Said Ashrafi

2 Innehållsförteckning 1 Uppdraget Tidsplan Metod för genomförande De största hindren och föreslagna åtgärder för ökat bostadsbyggande Enligt KSL Enligt kommunerna via bostadsmarknadsenkäten Enligt byggherrar Hindren enligt staten Hindren enligt andra aktörer och föreslagna åtgärder Pågående utredningar Statliga utredningar Resultaten från regeringsuppdragen Redovisningsuppdrag till kommunerna i Stockholms län, Länsstyrelsen, Analys av bostadsförsörjningen i Stockholms län, Sören Häggroth, Identifiera hinder och lösningar för studentbostadsbyggande Regionala utredningar Handlingsprogram Kunskapsregion Stockholm, TMR, Bostads- och bosättningsfrågor i kommunernas flyktingmottagande i Stockholms län, KSL, Analys Befintligt bostadsbestånd Hur har boendetätheten förändrats mellan ? Åtgärder för ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet Andrahandsuthyrning och reavinstskattens betydelse Informationsutbud Bankernas lånevillkor Konkurrensen inom hyresmarknad Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 2(51)

3 6.2.5 Regelverket kring hyresrättsmarknaden Nyproduktion kommer befolkningstillväxten i samvariation med bostadsbyggandet om kommunerna realiserar alla sina bostadsplaner till 2020? Vilka är de viktigaste åtgärderna för ett ökat bostadsbyggande Betydelsen av infrastruktur för bostadsbyggande Regelförenklingar och samordning mellan olika lagstiftningar Om tekniska särkraven Höga produktionskostnader Bostäder för studenter, unga och särskilda grupper Studentbostäder och unga Särskilda grupper Diskussion Referenser Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 3(51)

4 Sammanfattning Det låga bostadsbyggandet och de hinder som analyserats har lyft frågan om regionalt samarbete kring strategisk planering för bostadsbyggande och bostadsförsörjning. Eftersom problemen är påtagliga krävs lösningar på kort och lång sikt. I KSLs verksamhetsprogram för lyfts bostadsförsörjningen upp som ett prioriterat område. Bostadsförsörjning är med andra ord en viktig regional fråga. KSLs miljö- och samhällsutvecklingsberedning beslutade den 29 september att ge kansliet i uppdrag att genomföra en förstudie i syfte att utifrån befintligt underlag och statistik analysera och ge förslag på olika handlingsområden som behöver en mer fokuserad hantering under de närmaste åren och där KSL kan spela en viktig roll. Beredningen har betonat vikten med regional samverkan och gemensam planering och framhållit särskilt behov av små lägenheter och studentbostäder i goda trafikläget. Den årliga nyproduktionen utgör enbart 0,5-2 procent av det totala beståndet. Det här innebär att åtgärder för att effektivisera utnyttjandet och en ökad rörlighet av bostadsbeståndet blir allt viktigare än bara fokusera på nypproduktion. En väl fungerande marknad i beståndet bidrar till en bättre fungerande marknad för nyproduktion eftersom marknaden ger information om hur hushållen värderar olika boendekvaliteter. Således blir de centrala bostadsfrågor kopplade till hur beståndet utnyttjas. I denna förstudie analysers och diskuteras vad som krävs för att få tillstånd en fungerande bostadsmarknad. Förstudien är framförallt ett underlag för KSLs eget arbete med bostadsförsörjning. Målet med förstudien är härmed att peka ut handlingsområden som är av central betydelse för en fungerande bostadsmarknad samt ge förslag på de områden där KSL kan spela en viktig roll. Förstudien diskuterar även handlingsområden där kommunerna på egen hand eller i samverkan/samarbete med varandra och andra regionala organisationer/myndigheter kan arbeta med för att skapa en effektivare och smidigare bostadsmarknad. Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 4(51)

5 I korthet Mellan 2010 och 2020 prognostiseras befolkningen i Stockholms stad öka med 17,3 procent. En mer än dubbelt så hög ökningstakt som i jämförbara städer i Europa. Ett stort antal av länets invånare bor tillfälligt i andra eller tredje hand, på mindre yta än vad de skulle vilja, på annat håll än vad de skulle önska eller dyrare än vad de egentligen har råd med. Ett stort antal unga vuxna tvingas också att bo kvar hos sina föräldrar. Det finns kommunala bostadsplaner för drygt bostäder till 2020, men våra beräkningar visar att även om kommunerna realiserar alla sina bostadsplaner till 2020 kommer i alla fall att råda brist på bostäder motsvarande ca bostäder i länet. På tjugo år har hyresrätten minskat sin andel av bostadsmarknaden i Stockholms län från ungefär 60 procent till ungefär 37 procent. Hyresrätten behöver bli en modern boendeform i en växande storstadsregion med stor rörlighet. Boendetätheten i Stockholmsregionen har ökat sedan 1990 och trenden fortsätter. Det är bara en liten andel som är tillgänglig för uthyrning vid en viss tidpunkt. Detta gör att det kan vara svårt att bedöma vilka objekt som kan dyka upp på marknaden. Av cirka 37 procent av hyreslägenhetsbeståndet är endast 0,3 procent tillgänglig för uthyrning. I de flesta fall krävs det flera års kötid för att få hyra en lägenhet. Efterfrågan är med andra ord väldigt stor. Det råder brist på alla typer av boendeformer, men framförallt hyresrätter. De långa kötiderna kan skapa en illegal handel med hyreskontrakt. Kommunerna behöver höja intresset för att investera i och förvalta hyresrätter genom bl.a. öppna upp för mindre aktörer att bygga hyresrätter. Kommunen kan vara mycket mer alert att söka nya, alternativa byggherrar till de traditionella storbyggarna. Det skulle öka konkurrensen och hålla nere bygg- och därmed boendekostnader. Det skulle också kunna bidra till ökad småskalighet för hyresrätter. En kommun som förmår att bättre utnyttja verktyget samråd har större chans att få acceptans för projektets genomförande av de som Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 5(51)

6 blir berörda av projektet och därmed risken för överklagande minskar. Frågan är hur kommunen presenterar sina projekt och hur budskapet paketeras. Det gäller att alltid hitta den mest effektivaste och kortaste beslutsprocessen och de bästa samråds- och samverkansformerna. Informationsutbudet är svagt inom hyressektorn jämfört med marknaden för villor och bostadsrätter. Det är väldigt svårt för en bostadssökande att skaffa sig en bild om vilket utbud som finns och hur prisbilden ser ut i olika områden. I Stockholmsregionen råder stor brist på studentbostäder. Det behöver byggas mellan studentbostäder. Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 6(51)

7 1 Uppdraget Det låga bostadsbyggandet och de hinder som analyserats har lyft frågan om regionalt samarbete kring strategisk planering för bostadsbyggande och bostadsförsörjning. Eftersom problemen är påtagliga krävs lösningar på kort och lång sikt. I KSLs verksamhetsprogram för lyfts bostadsförsörjningen upp som ett prioriterat område. Bostadsförsörjning är med andra ord en viktig regional fråga. KSLs miljö- och samhällsutvecklingsberedning beslutade den 29 september att ge kansliet i uppdrag att genomföra en förstudie i syfte att utifrån befintligt underlag och statistik analysera och ge förslag på olika handlingsområden som behöver en mer fokuserad hantering under de närmaste åren och där KSL kan spela en viktig roll. Beredningen att betonat vikten med regional samverkan och gemensam planering och framhållit särskilt behov av små lägenheter och studentbostäder i goda trafikläget. 2 Tidsplan Oktober 2011-februari Metod för genomförande Förstudien baseras på insamling av ett urval av faktabaserade relevanta rapporter, statistik och utredningar. Fokus har lagts på diskussion kring identifiering av åtgärder som är av betydelse för ett ökat bostadsbyggande. Här nyttjas specifikt följande rapporter: Bostadsförsörjningen i Stockholms län Analys och Åtgärder, Sören Häggroth, 2011 Varför byggs det inte så mycket bostäder? Lennart Sjögren, Socialdepartementet, 2012 Stockholmstudenternas bostadssituation och bostadskarriär, TMR, 2011 Handlingsprogram Kunskapsregion Stockholm, TMR, Ylva Disheden, 2011 Bostads- och bosättningsfrågor i kommunernas flyktingmottagande i Stockholms län, KSL, Karin Wahlgen, 2012 Det har även gjorts en genomgång av tidigare gjorda utredningar för att kunna se dels hur förutsättningarna för bostadsbyggandet har förändrats, vilka medel användes för att undanröja hindren och dels vilka hinder som fortfarande gör sig gällande. Dessa rapporter är; Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 7(51)

8 Uppdrag statlig marksamordnare, Staffan Holmberg, 2006 Utformningen av Stockholmsregionens framtida kraftledningsnät, 2004 Överlägga med kommunerna i Stockholms län och andra relevanta parter om möjliga åtgärder för att skapa förutsättningar för ökat bostadsbyggande i länet, Länsstyrelsen, Mats Hällström, 2002 Rapport om åtgärder för att skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i länet, Länsstyrelsen, Ulf Adelsohn, 2000 Det har även nyttjats övrigt relevant publicerat dokument från Länsstyrelsen samt intervjuer med sakkunniga inom berörda områden, exempelvis samhällsbyggnadschefer, privata byggherrar och Stockholms handelskammare. Bearbetningen av den insamlade informationen baseras på ett antal strategiska frågor för att möjliggöra en fördjupad analys och effektivare bedömning av möjliga vägval. Fokus i denna förstudie ligger dock på de aktuella genomförda utredningarna som återspeglar dagens förutsättningar och utmaningar. 4 De största hindren och föreslagna åtgärder för ökat bostadsbyggande 4.1 Enligt KSL Kommunförbundet Stockholms län (KSL) har vid en hearing om ökat bostadsbyggande den 24 november 2011 framfört följande önskemål gentemot staten för ett ökat bostadsbyggande; Större statliga investeringar i transportinfrastrukturen Kortare hantering av överklaganden. Mindre kollision mellan PBL och MB. Lättnader i strandskyddet. Enklare bullerregler. Skatteutjämningssystemet måste ses över för att öka kommunernas incitament för att planlägga fler bostäder. Kommentar: I regeringsuppdraget Analys av bostadsförsörjningen i Stockholm s län, Sören Häggroth - är samtliga ovannämnda önskemål med i utredarens förslag. Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 8(51)

9 4.2 Enligt kommunerna via bostadsmarknadsenkäten Kommunerna ser följande som de största hindren för bostadsbyggande Höga produktionskostnaderna Överklagande av detaljplaner Bristen på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen Skatteutjämningssystemet Bullerproblem Svårigheter att få långivare/hårda lånevillkor t.ex. gällande kontantinsats Konflikter med andra allmänna intressen enligt PBL 4.3 Enligt byggherrar Inom KSLs bostadsforum har också diskussioner förts om vilka åtgärder som har störst betydelse för ökat bostadsbyggande. Stockholms Byggmästarförening har den 19 januari 2012 presenterat följande åtgärder; 1. Flerbyggrätter där folk vill bo Nyproduktion kräver en betalningsvilja som överstiger byggkostnaden. Betalningsviljan för bostäderna är mycket starkt kopplade till läget. De sjönära lägena, skyddade av strandskyddet, är naturligtvis uppskattade bostadslägen. Men även andra vackert belägna, centrumnära eller förtätningslägen är ofta gångbara. Att skapa bostadsprojekt på dessa platser kräver dock stark politisk vilja och mod. 2. Satsning på infrastruktur En prioritering av infrastruktursatsningar, samordnat med bostadsplanering, är en förutsättning för att länet ska kunna växa. 3. Planprocessen Planberedskapen och tidplaneringen vid detaljplanearbete måste effektiviseras. Ett lägre krav på detaljeringsnivå i planerna minskar plantiden men ger också en flexibilitet över tiden att möta nya krav och önskemål från såväl myndigheter som kunder. 4. Kommunala särkrav Kommunala särkrav, vid sidan av krav som ställs av Boverket genom nationella byggnadsregler, är fördyrande och motverkar en effektivisering av byggprocessen. Exempel på sådana krav är skärpta krav på energiförbrukning, speciella krav vid utformning för tillgänglighet, speciella bullerkrav mm. Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 9(51)

10 OBS! Den fjärde åtgärden handlar främst om tydligt och enhetlighet än om de kommunala kraven är högre än Boverkets BBR. 4.4 Hindren enligt staten Staten lyfter följande hinder som främsta orsaken till det låga bostadsbyggandet i storstadsregionerna. Exploateringsavtal, Markanvisningar och kommunala särkrav och olika villkor för byggande Kommunernas ambition att vara bäst i klassen när det gäller kraven på byggandet är ett hinder för teknikutvecklingen och olikheter i kraven på exempelvis passivhus och bromsar utvecklingen mot industriellt byggande som annars skulle kunna pressa ner byggkostnaderna. Kommentar: Det pågår två statliga utredningar med bäring på dessa hinder. Se punkt Hindren enligt andra aktörer och föreslagna åtgärder Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och de kommunala bostadsbolagen inom Sabo har framfört tre krav: 1. Avskaffad fastighetsavgift för hyresrätter. 2. Skattefria underhållsfonder 3. En låg moms på hyran. Moms gör att fastighetsföretagen kan dra av ingående moms i sitt bolag. Slutsumman blir en lägre hyra för hyresgästen. 4. Bygg bostäder som unga har möjlighet att efterfråga! Genom att anta utmaningen att möta ungas behov och efterfrågan kan byggkostnaderna sänkas. Hyresgästföreningens förslag för att underlätta byggandet och förvaltandet av hyresrätter är följande; 1. Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter 2. ROT-avdrag till hyresrätter 3. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter 4. Slopad fastighetsskatt för hyresrätter 5. Skattefria underhållsfonder 6. Stöd till bostadsföretag på vikande marknader Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 10(51)

11 Regeringen tycker att förslaget om moms på hyran låter mest intressant. Men det måste undersöka vad Sverige kan göra med tanke på EU:s regler. Dessutom måste man se till vad statsfinanserna tillåter. Kommentar: Det pågår ett regeringsuppdrag om hyresrätten. Se punkt Pågående utredningar 5.1 Statliga utredningar Staten har startat 11 olika utredningar inom detta område. Här nedan ges en kort sammanfattning av dessa uppdrag, samt tid för genomförande. Inom bostadsförsörjning 1. Redovisningsuppdrag till kommunerna i Stockholms län inrapporterat vid årsskiftet sammanställts av länsstyrelsen 2. Analys av bostadsförsörjningen i Stockholms län Sören Häggroth har utrett och avrapporterat Planering och plangenomförande 1. Översyn av bestämmelserna om genomförande av detaljplan Slutbetänkande den 31 december 2012 Lars Magnusson utredare Utifrån ett helhetsperspektiv analysera bestämmelserna om plangenomförande och föreslå förändringar. Dir. 2011:104 Plan och plangenomförande 1. Beskriva och utvärdera den kommunala processen för anvisning av mark Statskontoret avrapporterar den 15 juni Kartlägga och analysera kommunernas planberedskap Boverket avrapporterar den 15 juni Redovisa planförenklande åtgärder m.m. Boverket, delrapport 31 mars 2013, slutrapport den 31 december Utvärdera vissa tillväxt - och konkurrensbestämmelser i PBL Boverket, redovisas den 15 april 2013 Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 11(51)

12 Byggande 1. Underlätta byggandet Björn Hedlund utredare Slutbetänkande den 3 november 2012 Analysera effekter av tillämpningen av tekniska egenskapskrav samt kommunernas särkrav Dir. 2011:100 Hyresrätten 1. Utveckla hyresrättens förutsättningar Per-Anders Bergendahl utredare Delbetänkande den 1 april 2012 Slutbetänkande den 31 december 2012 Analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstaganden till hur den kan utvecklas Dir. 2011:108 Studentbostäder 1. Identifiera hinder och lösningar för studentbostadsbyggande Lennart Sjögren utredare, Resultaten från regeringsuppdragen Hittills har tre uppdrag blivit genomförda och inrapporterat till regeringen. Här nedan beskrivs i korta drag de viktigaste resultaten från dessa utredningar Redovisningsuppdrag till kommunerna i Stockholms län, Länsstyrelsen, 2012 Kommunerna ska redovisa: Antagna riktlinjer för bostadsförsörjningen Underlag som ligger till grund för riktlinjerna Genomförandebeskrivning för riktlinjerna Kommunens samarbete med andra kommuner Beskrivning av förhållandet riktlinjer översiktsplan Beskrivning av kopplingen riktlinjer RUFS 2010 Hur kommunen avser att nå upp till bostadstillskott enl. RUFS Resultat från redovisningen: De flesta kommuner har aktuella riktlinjer för bostadsförsörjningen Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 12(51)

13 Befolkningsprognoser är det vanligaste underlaget, men här finns utvecklingspotential Några kommuner har en strategi men vanligast är att genomförandet sker inom ramen för planläggning, markanvisning och exploateringsavtal De flesta kommuner samarbetar, men inte nödvändigtvis kring bostadsförsörjningsfrågor I över hälften av kommunerna ingår riktlinjerna i översiktsplanen, i andra fall kan kopplingen förstärkas. Viktigt att ange vad i ÖP som utgör riktlinjer I många fall överensstämmer planerat bostadstillskott med RUFS Men i flera kommuner måste tillskottet närmast fördubblas för att nå nivåerna i RUFS. Länsstyrelsens slutsatser: Samtliga kommuner har potential att öka bostadsbyggandet Det ställer krav på kommunerna att kunna arbeta fram detaljplaner i en ökad takt framöver Men det ställer också krav på att staten undanröjer hinder för att detta ska vara möjligt Om Länsstyrelsens eget arbete: Övergripande idé - halvera tiden från idé till färdig bostad Fortsätta förkorta handläggningstiderna Ge bostäder större tyngd vid avvägningar mot andra intressen, där det är möjligt Ta fram fler och bättre kunskapsunderlag kring de statliga intressena i planeringen, exempelvis: Riksintressen Överdäckningar Strandskydd Fortsätta med utbildningar i PBL och vara en arena för kunskapsförmedling Verka för en bättre koppling mellan infrastrukturinvesteringar och bostadsbyggande Uppgifter för kommuner och bransch: Undanröj etableringshinder för nya byggherrar för ett högt, jämt och varierat bostadsbyggande Verka för att fler byggherrar vill och kan bygga bostäder åt länets växande befolkning Utnyttja befintliga byggrätter Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 13(51)

14 Hur och till vem anvisas mark, hur utformas detaljplaner och hur villkoras exploatering - kommunens beslut har betydelse för den lokala konkurrensen De hundratusentals nya bostäderna ska byggas där det redan bormänniskor ställer stora krav på en god medborgardialog Bredda produktutbudet för att möta fler kundgrupper och minska konjunkturkänsligheten Till regeringen: Se över de statliga intressena i den fysiska planeringen för att kunna möjliggöra ett hållbart samhällsbyggande i länet Verka för en starkare koppling mellan infrastrukturinvesteringar och bostadsbyggande Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar bör ses över för att bättre anpassas till en regional syn på bostadsmarknaden för att bättre tillvarata den viktiga relationen byggherre kommun Ta fram och uppdatera nationella kunskapsunderlag Medverka till en stabilare byggnadstakt oavsett konjunkturläge Analys av bostadsförsörjningen i Stockholms län, Sören Häggroth, 2011 Utredaren ska Om och hur kommunerna samverkar i bostadsförsörjningen Bedöma förutsättningarna för respektive kommun att nå upp till den målsättning som anges i RUFS Bedöma om det finns anledning att förstärka det regionala ansvaret för bostadsförsörjning. Om ett sådant behov bedöms föreligga ska utredaren överväga och redovisa vilka ekonomiska, juridiska och andra styrmedel som kan vara aktuella för att förbättra bostadsförsörjningsläget i regionen och hur sådana styrmedel kan realiseras. Resultatet från utredningen De åtgärder som utredaren presenterar sammanfaller väl med kommunernas önskemål gentemot staten för ett ökat bostadsbyggande. Problembilden enligt utredaren är följande Det behövs mer än bostäder fram till Byggandet behöver fördubblas. Stora regionala skillnader i byggandet Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 14(51)

15 Behov av bättre balans mellan olika upplåtelseformer Utredaren lyfter tre hinder för ökat bostadsbyggande Höga produktionskostnader Överklagande av detaljplaner Brist på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen Utredaren beskriver att det byggandet styrs mer av efterfrågan och lönsamhet och det är svårt finansiera byggande av bostäder för normala inkomsttagare. Statliga subventioner har försvunnit och därmed kreditgarantierna spelar liten roll. Samarbetet mellan kommunerna och byggherrarna har blivit den nya arenan och kommunernas ansvarstagande varierar Utredaren föreslår: Ett tydligare kommunalt ansvarstagande: De grundläggande kraven på kommunerna bör förtydligas i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar Kommunerna bör formulera mål och handlingsprogram för bostadsförsörjningen Staten bör ställa krav om bl.a. regionalt hänsynstagande, god planberedskap, transparens i planeringen, konkurrens vid markanvisning och fördelning av byggrätter Formen bör vara flexibel - riktlinjer antagna av KF eller kommunal översiktsplan Länsstyrelserna bör öka sitt stöd med planeringsunderlag samt tillsyn och analys. Fortlöpande avrapportering till regeringen. Effektivare och enklare plan- och byggprocessen Utökad rådgivning av länsstyrelserna till kommunerna om formalia enligt PBL(4-6 kap) Ändringar i PBL för att få snabbare genomförande av planer Stärka PBL i förhållande till Miljöbalken Sätt mål för tidsutdräkten för myndigheternas och domstolarnas prövning av överklaganden. Uppdrag till Statskontoret att effektivisera rutinerna för handläggning av överklaganden samt överväga resurserna för länsstyrelsen i Stockholms län Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 15(51)

16 Utökad rådgivning av länsstyrelserna till kommunerna om formalia enligt PBL(4-6 kap) Ändringar i PBL för att få snabbare genomförande av planer Mer flexibel tillämpning Strandskyddsbestämmelserna Buller-och avgasnormer. Boverkets och Naturvårdsverkets regelverk bör samordnas Högre energihushållningsstandards i syfte att ta bort kommunala variationer. Samarbete Boverket, byggbranschen och kommunerna Uppdrag till berörda myndigheter att göra en årlig översyn av riksintressen inom främst kulturminnesvård, friluftsliv och naturvård Samordning bostadsplaneringinfrastruktur Tidigareläggning av vissa projekt i Stockholms- överenskommelsen kan öppna nya utbyggnadsområden Prioritering i nästa planeringsomgång(2012) av investeringar som har betydelse för bostadsbyggandet. Ökade resurser till regionen Uppdrag till landshövdingen i Stockholms län att förhandla med samtliga kommuner samt ta initiativ till överläggningar med Mälardalslänen om ökning av bostadsbyggandet i kommuner med goda transportförutsättningar Samordning av bostadsplanering och infrastruktur I förhandlingar med kommunerna om bostäder och infrastruktur bör staten också skapa fler verktyg t.ex. att upplåta statlig mark med tomträtt, omlokalisera statliga verksamheter till regionala centra m.m. Prövningssystemet för större infrastrukturinvesteringar bör samordnas inom ramen för PBL:s prövningssystem i syfte att förkorta beslutsprocessen Kommunernas kostnader för sin egen infrastruktur Lagstiftning om exploateringsavtal/avvägning, kommunalt - privat ansvar Analysera byggkostnadsfaktorn och tillväxtkompensationen i det kommunala utjämningssystemet Bonus till kommuner som bygger bostäder Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 16(51)

17 Balans mellan olika upplåtelseformer på bostadsmarknaden Svårt att bygga på marknadsmässiga villkor En begynnande nyproduktion av hyreslägenheter som följd av det nya hyresförhandlingssystemet Överväg utökning av statliga kreditgarantier och skattesubventionerat bosparande Merparten av ovanstående åtgärder som föreslås faller under statens ansvarsområde och det är regeringen som har den formella beslutsrätten. Utredaren drar den slutsatsen att genom att staten till stor del dragit ned sina ambitioner när det gäller den generella bostadspolitiken har samspelet mellan kommunerna och byggherrarna blivit mer central. Kommunerna har en mycket central roll genom sitt planmonopol, vilket ger markanvisningar och byggrätter åt företagen. Men det är byggherrarnas risk- och lönsamhetsbedömningar som ytterst avgör om bostadsbyggande kommer till stånd. Merparten av dessa föreslagna åtgärder har koppling till de pågående statliga utredningarna Identifiera hinder och lösningar för studentbostadsbyggande Vid en hearing om studentbostäder i Rosenbad den 10 februari presenterade utredaren hinder och lösningar för studentbostadsbyggande. Hindren i kommunerna: Brist på aktuell översiktsplan, detaljplaner, aktuella riktlinjer för bostadsförsörjning, kommunal mark, markstrategi och stadsbyggnadsstrategi Höga priser på byggrätter Långa handläggningstider för detaljplaner och bygglov Högre krav på byggnaden än Boverkets byggregler Brist i tillämpning av bostadspolitiska styrmedel Hindren för fastighetsägarna: Bristande ekonomiska incitament att investera i hyresrätter för studenter. Bristande intresse för produktutveckling med t ex yteffektiva bostäder Brist på lämplig mark att bygga Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 17(51)

18 Brist på finansiering Utredaren föreslår följande åtgärder: Strukturella förändringar och systemåtgärder Lärosäten ges permanent rätt att hyra och upplåta bostadslägenheter. Upprätta campusplaner och använd Akademiska Hus mark för studentbostäder Använd tidsbestämda bygglov i ökad utsträckning. Avskaffa fastighetsavgiften för korridorrum Testa nya regler för hyressättning på andrahandsmarknaden Överenskommelser mellan aktörerna Handslag mellan Regeringen och Sveriges Kommuner och Landsting(SKL) för effektivt bostadsbyggande för ungdomars och studenters behov Handslag Bygga Studentbostäder på regional/lokal nivå Handslag Campus - Samlad långsiktig strategi för campusutveckling med campusnära boende Bilda centralt nätverk och stärk befintliga nätverk Regelförenklingar för byggande Förenkla byggregler för studentbostäder Sänk P-normen för bilar och inför en cykelparkeringsnorm Utveckla incitamenten Gör det mer lönsamt att hyra ut privatbostad både i nyproduktion och i det äldre beståndet Gör det mer lönsamt att bygga och hyra ut yteffektiva studentlägenheter Gör det mer intressant för gymnasielever att söka lösa bostadsfrågan tidigare Förtydliga ansvar och roller Planlotsar till byggare av studentbostäder Förbättra kvaliteten i kommunala riktlinjer för bostadsförsörjning. Gemensam bostadsportal för alla universitet/högskoleorter. Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 18(51)

19 Kombinera olika upplåtelseformer. Tidsbegränsa hyrestiden till max 2 år i nyproduktion. Mer benchmarking mellan studentstäderna. Vidareutveckla användningen av partiella hyreskontrakt. Involvera studenterna i utvecklingen av nya boendeformer och ny design. Socialdepartementet Åtgärder som ger snabba effekter Bestäm lokalt mål för andrahandsuthyrning och nybyggnad, och lokalt och regionalt vad som omedelbart ska göras. Inventera och upplåt mark med rimliga markhyror. Bestäm lokalt och regionalt vad som omedelbart ska göras inför HT 2012 Kommunicera! Socialdepartementet Bygg under bostäder på campusområden i Stockholm, Göteborg, Lund och Uppsala Ge uppdrag till Akademiska Hus att sälja och upplåta mark samt upprätta campusplaner Permanenta lärosätenas rätt att blockförhyra Tillsätt ett särskilt Studentbostadsprojekt 4000 som driver arbetet för att skapa byggrätter i campusområden i de fyra största studentstäderna. Utse ett antal bygg- och fastighetsföretag att i konkurrens bygga bostäder med olika upplåtelseformer 5.3 Regionala utredningar Handlingsprogram Kunskapsregion Stockholm, TMR, 2011 I förslaget till Handlingsprogram Kunskapsregion Stockholm, som ingår i RUFS 2010 och som just varit ute på remiss, identifieras tillgången på studentbostäder som en nyckelfråga. Handlingsprogrammet presenteras målbilder och förslag till åtgärder som regionens aktörer behöver genomföra för att på längre sikt skapa bättre förutsättningar för att ha en god försörjning av högutbildad arbetskraft. Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 19(51)

20 Det finns cirka studenter i länet totalt sett, varav cirka på olika yrkeshögskoleutbildningar. Alla dessa behöver inte en bostad. En del är äldre och studerar bara vid sidan om arbetet, andra har lyckats skaffa ett permanent boende. Mycket få studenter vid en yrkeshögskoleutbildning bor enligt TMRs undersökning i en studentbostad. Det finns cirka studenter vid länets högskolor och universitet (om man exkluderar yrkeshögskolorna), och de bör ha möjlighet att få en bostad. Med en bostadsnorm = 800 bostäder per studenter, motsvarar studenter ett bostadsbehov på cirka bostäder studentbostäder i länet. Mot bakgrund att det finns cirka är det föga förvånande att SSSB har en lång väntetid i sin kö. Studentbostäderna är dessutom endast till för studenter som studerar på åtminstone halvtid. Men bara heltidsstudenterna är fler än , vilket motsvarar ett bostadsbehov på bostäder (vi använder återigen kvoten 800/1 000). Studentbostäderna räcker således inte till för att tillgodose behovet. Synpunkter på handlingsprogrammet avseende studentbostäder Flera aktörer pekar på behovet av att komplettera eller fördjupa analysen av regler och hinder som finns när det gäller bostadsbyggandet i allmänhet. Bland annat lyfts önskemål om att regionalt agera för att påverka den nationella nivån att mildra eller undanröja hinder för ett ökat bostadsbyggande i regionen som ligger i statsmakternas hinder. Stockholm stad ställer sig frågande till den föreslagna målbilden där det ska finnas studentbostäder till 30 procent av studentpopulationen och undrar på vilka grunder som ligger bakom förslaget. Antalet studentbostäder som i realiteten kommer till stånd avgörs ytterst av de byggherrar och förvaltare som är engagerade i studentbostadsverksamhet. Vidare anses att eventuella hinder i genomförandet av kommunala åtaganden kan t.ex. vara att skapa resurser för att arbeta med arbetslivsanknytning i form av praktik, mentorskap etc. av studenter, samt att studentbostäderna utkonkurreras av andra bostadsprojekt såväl i detaljplaneringen som av byggherrarna Bostads- och bosättningsfrågor i kommunernas flyktingmottagande i Stockholms län, KSL, 2012 Det har pågått ett arbete sedan KSLs förbundsmöte 2007 för att utveckla insatser och samverkan i mottagandet av nyanlända. Samtliga kommuner undertecknade 2009 en samverkansöverenskommelse som bygger på att kommunerna ska samarbeta kring introduktionsverksamheter och kring Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 20(51)

21 bosättning för nyanlända. Samverkan kring verksamheterna har varit mera framgångsrik än samverkan kring boendet. Fördelningen av nyanländas bosättning mellan kommunerna är ojämn. De allra flesta nyanlända får ingen särskild hjälp eller anvisning utan bosätter sig på egen hand i tillfälliga boendeformer. Bostadsbristen tillsammans med svårigheter att etablera sig på arbetsmarknaden gör att det tar lång tid att skaffa sig bostad med förstahandskontrakt. Bostads- och bosättningsproblematiken har inte förändrats genom etableringsreformen 1 december Reformen skapade en ny lagstiftning där samordningsansvaret för nyanlända liksom deras bosättning förts över från kommunerna till Arbetsförmedlingen. Kommunerna har dock ansvar att planera för bostadsförsörjningen, och ett grundläggande ansvar för alla kommuninvånare. Resultatet från utredningen: Det fanns enligt denna kartläggning hösten 2011 ett behov av uppskattningsvis 2000 bostäder i flyktingmottagandet och i mottagandet av ensamkommande. Bostadssituationen präglas av tillfälliga lösningar, som i många fall är kostsamma både ur individ- och samhällsperspektiv. En majoritet av kommunerna har någon form av strategi främst genom olika nivåer av samarbete med olika bostadsföretag. Det tidigare regionala utvecklingsarbetet genom kommunerna har avstannat, men nya samarbeten är på gång framförallt på mellanregional och på nationell nivå. Bostadsbristen i Stockholms län utgör ett hinder för nyanländas arbetsmarknadsetablering, och är därmed en faktor som med all sannolikhet påverkar etableringsreformens framgång. Diskussioner bör föras om hur kommunerna i Stockholms län och berörda statliga myndigheter ska kunna åstadkomma förbättringar. Man bör se bostadsbehoven för nyanlända i det ordinarie flyktingmottagandet och i mottagandet av ensamkommande barn och ungdomar i ett sammanhang. Ett förslag är att kommunerna bildar en genomförandegrupp med politiska mandat som arbetar fram en handlingsplan på kort och på lång sikt, och som samarbetar med andra berörda aktörer, inte minst med bostadsföretagen i länet. Målen bör vara att få fram fler bostäder både inom det befintliga beståndet och genom nybyggnation; att stärka målgruppen möjligheter och villkor för att kunna teckna hyreskontrakt i första och i andra hand; och att fortsätta sträva efter spridning av nyanländas bosättning i hela länet. Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 21(51)

22 6 Analys 6.1 Befintligt bostadsbestånd Det totala bostadsbeståndet uppskattas till bostäder. Sedan början på 1990-talet har nyproduktionen av lägenheter dominerats av bostadsrätter. Hyresrätter har omvandlats till bostadsrätt och få nya hyresrätter byggs. På tjugo år har hyresrätten minskat sin andel av bostadsmarknaden i Stockholms län från ungefär 60 procent till ungefär 37 procent. Bostadsrätter utgör numera den största upplåtelseformen. Dessa faktorer har tillsammans bidragit till en ökande brist på hyreslägenheter och långa kötider. Den genomsnittliga väntetiden för treor på Östermalm är 20,2 år. På Södermalm är väntetiden för en femma 25 år och för en trea eller en fyra ca 15 år. På Kungsholmen har mellan två-tre treor förmedlats det senaste året. De två hushållen som fick lägenheterna hade köat i 32,9 år! I de flesta fall krävs det flera års kötid för att få hyra en lägenhet. Det råder brist på alla typer av boendeformer, men framförallt hyresrätter. Bristen på hyresrätter och de långa kötiderna kan skapa en illegal handel med hyreskontrakt. Tabell1: Kalkylerat bostadsbestånd Fördelningen av de olika upplåtelseformerna i Stockholm län. (Källa SCB) Hyresrätt Bostadrätt Äganderätt Tabell 2: Antal bygga hyreslägenheter efter ägarkategori (Källa: SCB) Allmännyttiga bolag Privata bolag Totalt Förstudie - Åtgärder för en fungerande bostadsmarknad 22(51)