D-UPPSATS. Ägarlägenhet En jämförelse med bostadsrätt. Ida Uusikartano. Luleå tekniska universitet

Transkript

1 D-UPPSATS 2010:024 Ägarlägenhet En jämförelse med bostadsrätt Ida Uusikartano Luleå tekniska universitet D-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap Avdelningen för Samhällsvetenskap 2010:024 - ISSN: ISRN: LTU-DUPP--10/024--SE

2 Förord Jag vill i detta förord passa på att tacka dem som hjälp mig under uppsatsskrivandet. Först och främst vill jag tacka min handledare professor Bertil Bengtsson som kommit med givande och bra synpunkter vilket varit till hjälp vid skrivandet av denna uppsats. Ett stort tack ska min sambo Pontus Mattsson ha som varit, som alltid, ovärderlig. Utan dig hjärtat hade det inte blivit någon uppsats, jag älskar dig. Jag vill även tacka min opponent Helene Sjöman för de konkreta tipsen som hon kommit med. Ett stort tack likaså till de som uppmuntrat mig under hela uppsatsskrivandet, det har betytt mycket. Kangos/Luleå, februari 2010 Ida Uusikartano

3 Sammanfattning Den 1 maj 2009 infördes boendeformen ägarlägenhet i Sverige. Detta medförde ingen ny särskild lag utan de befintliga fastighetsrättsliga lagstiftningarna kommer att tillämpas på ägarlägenheterna. Ägarlägenheten är en tredimensionell fastighet som ägs genom direkt ägande. Den boendeform som ägarlägenheten utåt sett liknar mest är bostadsrätten, det finns dock avgörande skillnader mellan dessa. Den största skillnaden är att ägarlägenhetsinnehavaren begränsas mindre i förfogandet över bostaden. Uppsatsens syfte är att redogöra för ägarlägenheter och den gällande rätt som finns för ägarlägenheter men även att se vilka skillnader som finns mellan ägarlägenheter och bostadsrätter. Efter utredningen av skillnaderna mellan boendeformerna har jag kommit fram till att det råder en hel del skillnader och likheter mellan dessa. En ägarlägenhetsinnehavare får bland annat hyra ut sin lägenhet utan ett tillstånd, till skillnad från bostadsrättsinnehavaren som behöver bostadsrättsföreningens tillstånd. Detta gör att ägarlägenhetsinnehavaren har bättre rätt till sitt boende då denna inte har de begränsningar som bostadsrättsinnehavaren har. 1

4 Innehållsförteckning Förord Sammanfattning... 1 Innehållsförteckning Inledning Syfte Avgränsningar Metod Disposition Bakgrund Tredimensionell fastighet Bostadsrätt Historia Bildande Villkor Nyproduktion Ombildning Förfogandet Uthyrning Pantsättning Bygga om Underhåll Överlåtelse, arv, gåva Mista bostaden Gemensamma utrymmen Störningar Exekutionsrättsliga frågor Ägarlägenhet Historia Ägarlägenheter i de två andra skandinaviska länderna Bildande Villkor Nyproduktion Ombildning Förfogandet Uthyrning Pantsättning Bygga om Underhåll Överlåtelse Mista bostaden Gemensamma utrymmen Gemensamhetsanläggning Samfällighetsförening Grannelagsrätten Störningar Exekutionsrättsliga frågor Skillnader mellan ägarlägenhet och bostadsrätt Analys och avslutande diskussion Källförteckning

5 1 Inledning I det här avsnittet börjar jag med att beskriva bakgrunden till uppsatsen för att sedan redogöra för syftet, avgränsningarna och metoden. År 2004 kom nya regler som gjorde det möjligt att bilda tredimensionella fastigheter 1, en fastighet som består av ett utrymme som är begränsat både horisontellt och vertikalt 2. Ägarlägenheten är en tredimensionell fastighet som endast ska rymma en bostadslägenhet 3. Med begreppet ägarlägenhet menas den till fastigheten knutna lägenheten samt de rättigheter till huset som följer med ägarlägenheten 4. Ägarlägenheten ägs av ägarlägenhetsinnehavaren med direkt äganderätt 5. Syftet med införandet av ägarlägenheter var att få en ökad valfrihet på bostadsmarknaden. Genom införandet av ägarlägenheter skapas ett komplement till bostadsrätten, en ägarlägenhet ger även ett individuellt boendeinflytande, dessutom är det tänkt att införandet ska öka bostadsproduktionen och skapa ett större utbud på hyresmarknaden 6. Bostadsrätten är en boendeform som funnits i Sverige sedan 1800-talet. Syftet med införandet av denna boendeform i Sverige var att möjliggöra för föreningar, genom medlemmarnas besparingar, att tillsammans bygga ett hus 7. Bostadsrättsinnehavaren innehar bostadsrätten med nyttjanderätt och det är bostadsrättsföreningen som äger flerbostadshuset och lägenheterna i den 8. Mot bakgrund av det som står ovan anser jag att det är värt att studera den nya boendeformen som ägarlägenheter innebär och göra en jämförelse med bostadsrätten för att se vilka skillnader som finns mellan dessa ägandeformer. Då både ägarlägenheter och bostadsrätter återfinns i ett flerbostadshus känns det naturligt att jämföra ägarlägenheten med bostadsrätten. 1.1 Syfte Denna uppsats syftar till att redogöra för den nya bostadsformen ägarlägenheter och den gällande rätten på området. Syftet är även att jämföra ägarlägenheten med bostadsrätten för att se vad skillnaderna består i. Frågeställningar som uppsatsen har för avsikt att besvara är: Vad är syftet med att införa en ny boendeform? Vad krävs för att bilda en ägarlägenhet respektive bostadsrätt? I hur stor utsträckning får en ägare förfoga över ägarlägenheten respektive bostadsrätten? Hur ska de gemensamma utrymmena skötas? Hur ska störningar från andra i fastigheten undvikas? Hur skiljer sig ägarlägenheter från bostadsrätter? 1 Regeringskansliet, Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna, 2009, s kap 1 a 1p jordabalken (1970:994) (JB) och 1 kap 1 a 1 p fastighetsbildningslagen (1970:988) (FBL) 3 1 kap 1 a 3 p JB och 1 kap 1 a 3 p FBL 4 Regeringskansliet, Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna, 2009, s 5 5 Prop. 2008/09:91 s 46 6 A. prop. s. 44 f 7 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s kap 4 1 st bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) och 1 kap 1 1 st BRL 3

6 1.2 Avgränsningar Jag avgränsar mig i uppsatsen genom att inte se på andra boendeformen än just ägarlägenhet och bostadsrätt då dessa två är de boendeformer som jag anser vara bäst lämpade att jämföra mot varandra i den här uppsatsen. Jag kommer inte heller att i uppsatsen titta på de nya skattereglerna som gäller ägarlägenheter vilka regeringen har infört. 1.3 Metod I denna uppsats har jag använt mig av den traditionella juridiska metoden och vissa av de källor som denna förespråkar, det vill säga lagtexter, förarbeten och doktriner. Dessvärre finns det ingen rättspraxis på området om ägarlägenheter ännu och endast en bok skriven, därför har jag även använt mig av artiklar som tar upp den nya boendeformen. Mestadels har jag använt mig av lagstiftningar och förarbeten vid undersökning av de båda boendeformerna. Gällande boendeformen bostadsrätt har jag inhämtat material från böcker och webbsidor på Internet. Jag har använt mig av sökdatabaserna Google 9, Rättsbanken 10 och Lucia 11. Vid användandet av sökdatabaserna har sökorden ägarlägenhet och bostadsrätt använts för att hitta bland annat förarbetena, doktriner samt relevanta artiklar. För att hitta den norska och danska lagstiftningen använde jag mig av Lovdata 12 respektive Retsinformation Disposition Uppsatsen disponeras på sex avsnitt: inledning, bakgrund, bostadsrätt, ägarlägenhet, skillnaden mellan ägarlägenhet och bostadsrätt samt slutligen analysen, där det som framkommit tidigare i uppsatsen kommer att analyseras och diskuteras. Det andra avsnittet har för avsikt att beskriva bakgrunden till den nya boendeformen ägarlägenheten och beskriva vad som är syftet med den nya boendeformen. Här beskrivs även vad tredimensionell fastighetsbildning är då ägarlägenheten är en tredimensionell fastighet. Det tredje avsnittet beskriver bostadsrätten och de regler som gäller för denna boendeform. Att bostadsrätten har valts att beskrivas före ägarlägenheten har att göra med att bostadsrätten etablerades redan på 1800-talet i Sverige. Uppsatsens fjärde avsnitt beskriver vad som gäller för ägarlägenheten som boendeform. Det femte avsnittet i uppsatsen beskriver de skillnader som finns mellan dessa bostadsformer och i det sista kapitlet, det sjätte, analyseras det som framkommit tidigare i uppsatsen

7 2 Bakgrund I följande avsnitt kommer bakgrunden till den nya boendeformen ägarlägenhet att beskrivas och vad syftet med en ny boendeform är. Jag kommer även att beskriva vad tredimensionell fastighetsbildning är, då ägarlägenheten är en tredimensionell fastighet. Anledningen till att ägarlägenheter inte infördes redan år 2004 när betänkandet Att äga sin lägenhet kom var att den dåvarande regeringen ansåg att den tredimensionella fastighetsbildningen, som infördes år 2004, borde utvärderas innan införandet av ägarlägenheter sker. När prop. 2008/09:91 kom ansåg regeringen och lantmäterimyndigheten att det inte har framkommit något problem med den tredimensionella fastighetsbildningen, tvärtom ansåg de att reglerna hade fungerat bra 14. Då reglerna kring den tredimensionella fastighetsbildningen hade fungerat så bra ansåg regeringen att det var lägligt att införa ägarlägenheter. Det har tidigare diskuterats om bostadsrätterna kan göras om så att de mer liknar ägarlägenheterna men detta förslag gick inte igenom. Det var efter att regeringen hade övervägt för- och nackdelar med ägarlägenheter som de beslutade sig för att införa ägarlägenhet som boendeform. Ett av syftena med införandet av ägarlägenheter var att få en ökad valfrihet på bostadsmarknaden. Genom införandet av ägarlägenheter skapas ett komplement till bostadsrätten, ägarlägenheten ger även ett individuellt boendeinflytande, dessutom ökar bostadsproduktionen och det skapas därigenom ett större utbud på hyresmarknaden 15. Någon ny särskild lag kring ägarlägenheter har inte införts utan de befintliga fastighetsrättsliga lagstiftningarna såsom fastighetsbildningslagen (1970:988) (FBL) och jordabalken (1970:994) (JB) tillämpas på ägarlägenheter Tredimensionell fastighet Sedan 1 januari 2004 går det i Sverige att bilda tredimensionella fastigheter. Tredimensionella fastigheter är fastigheter som kan avgränsas i höjd och djupled så att ett våningsplan och en anläggning i samma fastighet kan innehas av olika ägare 17. Genom reglerna om tredimensionell fastighetsbildning blev det möjligt att bilda fastigheter av exempelvis broar och bergrum eller endast delar av dessa 18. Reglerna kring de tredimensionella fastighetsutrymmena gör det möjligt att få en anläggning som i annat fall skulle varit uppdelad på flera fastigheter att tillhöra en fastighet. Dessutom finns möjligheten att dela upp en anläggning som skulle tillhört en och samma fastighet på flera olika fastigheter. Definitionen på en tredimensionell fastighet och ett tredimensionellt fastighetsutrymme finns i 1 kap 1 1 st och 1a 1 st JB och även i 1 kap 1a FBL. När reglerna om tredimensionell fastighetsindelning tillkom fanns en oro att regeln i 1 kap 1 JB där uttrycket Fast egendom är jord står skrivet skulle vara missvisande. Uttrycket bedömdes inte behöva kompletteras utan jord i JB:s betydelse skulle inte enbart omfatta själva markytan utan även annat utrymme som finns på vertikalplan, alltså i höjd- och djupled Prop. 2008/09:91 s A. prop. s. 44 f 16 A. prop. s se även 1 kap 1 a 1p JB och 1 kap 1 a 1 p FBL 18 Prop. 2008/09:91 s A. prop. s. 33 5

8 3 Bostadsrätt I följande avsnitt kommer bostadsrättens historia och dess gällande rätt att beskrivas. Jag har utgått från litteratur när jag beskrivit den gällande rätten men även använt mig av bostadsrättslagen (1991:614) och lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Jag har valt att beskriva bostadsrätten före ägarlägenheten då denna boendeform infördes först. En bostadsrätt innehas med nyttjanderätt 20. Nyttjanderätten till bostadslägenheten hör ihop med en andel i en förening, en bostadsrättsförening. Det är bostadsrättsföreningen som äger fastigheten och lägenheterna som finns i denna 21. Bostadslägenhetsinnehavarens rätt att förfoga över huset/lägenheten är begränsad 22. Bostadsrättsinnehavaren är medlem i föreningen och har en nyttjanderätt utan tidsbegränsning till bostadslägenheten 23. För att få förvärva en bostadslägenhet måste den enskilde betala en insats till föreningen. Utöver insatsen har bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en avgift av bostadsrättsinnehavaren under hela tiden han/hon innehar bostadsrätten Historia Den första bostadsrättsföreningen bildades i Sverige på 1800-talet, detta var då det rådde brist på bostäder i landet. Syftet med bildandet av bostadsrättsföreningar var att föreningen genom medlemmarnas besparingar tillsammans med medlemmarna skulle bygga ett hus. När de första bostadsrättsföreningarna kom löd de under lagen (1895:66 s. 1) om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet, denna lag är dock inte anpassad för boendefrågor. När boendeformen bostadsrätt infördes i Sverige förknippades denna boendeform med orättvisor, skojerier och spekulationer. Bostadsrättslagen kom år 1930 och med den blev bostadsrätten den boendeformen den är i dag 25. Syftet med införandet av denna nuvarande bostadsrätt var att ge den enskilde möjligheten till förvärv av ett boende med relativt låg insats och skälig boendekostnad. Tanken med detta var att bostadsrättsföreningen skulle skuldsätta sig, inte den enskilde. Enligt de ursprungliga tankarna skulle den enskilde endast komma med en skälig kontantinsats som han/hon skulle ha sparat ihop till eller som eventuellt skulle kombineras med ett mindre lån 26. På 1970-talets början ansågs bostadsrätten vara ett bra alternativ till hyresrätt och när bostadsrätten infördes var insatserna låga. Under 1970-talets senare del började bostadsrättsmarknaden att växa och detta fortsatte på 1980-talet. Det byggdes många flerfamiljsfastigheter under 1980-talet i Sverige tack vare frikostiga och billiga lån som gick att få genom staten eftersom de gav räntebidrag. Det var många bostadsrättsföreningar som under den här tiden tog många stora lån utan att bry sig om vad dessa kostade. Detta innebar att många av bostadsrättsföreningarna som lånade mycket pengar till en låg ränta hamnade i en ekonomisk kris då kronan försvagades och det blev hög ränta under 1990-talet. Både priserna på bostadsrätter och egenhem sjönk 20 1 kap 4 1 st bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) 21 1 kap 1 1 st BRL, 1 kap 3 1 st BRL och 1 kap 4 1 st BRL 22 Se bland annat, 7 kap 6 1 st BRL, 7 kap 7 BRL, 7 kap 8 BRL, 7 kap 9 BRL och 7 kap 10 BRL 23 1 kap 3 BRL och 1 kap 4 BRL 24 7 kap 14 1 st BRL 25 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s SOU 2002:21 s. 95 6

9 under den här tiden 27. Många bostadsrättsföreningar lyckades emellertid med att sanera sin ekonomi under 1990-talet och efter det vände priserna uppåt igen 28. Priserna har främst gått upp i storstäderna där bostadsbristen är stor Bildande Vid hyresgästbildande bostadsrättsföreningar bildar hyresgästerna själva föreningen eller också är det en redovisningskonsult eller någon som är expert på bostadsrättsorganisation som gör detta. När bostadsrättsföreningen är bildad kan hyresgästerna lämna in en intresseanmälan till tingsrätten om förköp till fastigheten om denna kommer till försäljning, se nedan En bostadsrättsförening kan även bildas av ett byggföretag. Då bygger byggföretaget huset, bildar en bostadsrättsförening och säljer sedan lägenheterna som bostadsrätter Villkor Villkoren som gäller för att bildandet av en bostadsrätt är: att upplåtelsen av bostadsrätten ska vara utan tidsbegränsning 31 att bostadsrättsföreningen måste bestå av minst tre medlemmar och minst tre lägenheter, vilka ska vara ämnade som bostadsrätter 32 att det ska vara tänkt att bostadsrätten helt eller till inte oväsentlig del ska användas som bostad, detta är dessutom ett krav för att få igenom den obligatoriska registreringen hos Boverket 33 att stadgan måste ha antagits av bostadsrättsföreningen och de ska även ha utsett en styrelse och åtminstone en revisor 34. Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt måste minst två tredjedelar av de boende inom den blivande bostadsrättsföreningens fastighet ingå i bostadsrättsföreningen och köpa sin hyrda lägenhet som bostadsrätt Nyproduktion Kostnadsskälen gör att en del bostadsrätter säljs innan själva bygget är klart. Den som köper bostadsrätten får tänka sig hur det kommer se ut i lägenheten utifrån broschyrer och bilder 36. I början bildar byggföretaget en bostadsrättsförening genom att tillsätta en styrelse som upprättar en ekonomisk plan 37. För att bostadsrätterna ska få säljas krävs först att den ekonomiska planen som upprättats har godkänts av Boverket 38. Byggföretaget och köparen till bostadsrätten kan medan de väntar på att den ekonomiska planen ska godkännas ingå ett reservationsavtal/förhandsavtal som gör att köparen får köpa den aktuella bostaden när den blivit en bostadsrätt 39. Skulle 27 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s Isacson P a.a. s, s SOU 2002:21 s Lundén B, Svensson U, Bostadsrätt; Ekonomi, skatt och juridik för förening och medlemmar, 2004, s kap 4 1 st BRL 32 1 kap 2 BRL och 1 kap 5 2 st BRL 33 1 kap 5 2 st BRL och 3 kap 1 BRL 34 1 kap 2 BRL 35 9 kap 19 1 st BRL 36 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s Isacson P a.a. s kap 1 BRL 39 5 kap 1 BRL 7

10 exempelvis priset eller årsavgiften bli högre än beräknat kan den tänkta köparen dra sig ur avtalet 40. En reservationsavgift avläggs ofta när ett reservationsavtal ingås 41. När den ekonomiska planen är godkänd av Boverket kan byggföretaget ingå upplåtelseavtal med de som vill köpa bostadsrätt. Upplåtelseavtalet är ett juridiskt bindande avtal om köp av en bostadsrätt som ska tillträdas ett visst datum 42. När sedan lägenheterna är klara kan köparna tillträda lägenheterna och betala det som återstår av köpesumman Ombildning Det är lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) som reglerar ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Hyresgästerna kan personligen inte förvärva en fastighet med stöd av ombildningslagen utan det är endast bostadsrättsföreningen som hyresgästerna bildar som har rätt att göra detta 44. Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt ansöker de boende i hyreshuset hos Boverket om registrering av bostadsrättsförening 45. Fastigheten måste bestå av minst tre bostadslägenheter för att få ombildas 46. Efter att en bostadsrättsförening har bildats av hyresgästerna gör hyresgästerna en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten om att de vill ha förköpsrätt till hyreshuset 47. Intresseanmälan är gällande i två år men kan efter det förlängas 48. När intresseanmälan är registrerad ska fastighetsägaren i första hand sälja till bostadsrättsföreningen om inte: bostadsrättsföreningen godkänner en annan köpare om staten är köpare köparen till fastigheten är gift med fastighetsägaren eller när makar gemensamt köper fastigheten och någon av dem är överlåtarens avkomling köpet sker genom en exekutiv auktion om det endast är en del av fastigheten som köpet gäller eller att den som köper redan sedan tidigare är delägare 49. Lokalantalet har betydelse vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Som nämnts ovan i krävs det att minst två tredjedelar av hyresgästerna köper sin lägenhet för att en bostadsrättsförening ska få köpa ett hus och bilda bostadsrätter 50. Skulle det däremot finnas exempelvis tio bostadslägenheter och tre lokaler i huset ska lokalerna räknas in i underlaget vid procentberäkningen. I det här fallet måste nio av tio lägenhetsinnehavare vara positiva till en ombildning för att den ska bli av kap 8 BRL 41 5 kap 2 BRL 42 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s. 26, se även 4 kap 5 BRL om upplåtelseavtal 43 7 kap 14 BRL st lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombl) 45 3 kap 1 BRL 46 2 ombl 47 3 ombl 48 5 ombl st 1-5 p ombl 50 9 kap 19 1 st BRL 51 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006,s. 22 och 1 kap 5 2 st BRL för vad som räknas som lägenhet 8

11 3.3 Förfogandet Bostadsrättsinnehavarens rätt att förfoga över lägenheten är på många sätt begränsad 52. Att bostadsrättsinnehavarens förfoganderätt är begränsad har att göra med att bostadsrätten är en nyttjanderätt till fast egendom 53. Detta innebär att bostadsrätten inte får användas för annat ändamål än det den är avsedd för 54. Bostadsrättsinnehavaren ska även iaktta allt som behövs för att bevara sundhet, ordning och skick inom och utanför huset Uthyrning En bostadsrättsinnehavare har rätt att hyra ut ett av sina rum i lägenheten eller en del av sin bostadsrätt utan att bostadsrättsinnehavaren har fått tillstånd av bostadsrättsföreningens styrelse 56. För bostadsrättsinnehavare råder begränsningar i uthyrningsrätten när det gäller uthyrning av hela bostaden 57. Skäl som kan ge tillstånd till uthyrning av hela bostaden är exempelvis om bostadsrätten köpts med avsikten att nyttjas först vid pensionen 58. Desto längre tid det är tänkt att bostadsrätten ska vara uthyrd i andra hand desto svårare kan det vara att få bostadsrättsföreningens tillstånd. Det är på detta viset för att andrahandsuthyrning av en bostadsrätt endast ska vara en tillfällig lösning och det är tänkt att den som äger bostadsrätten ska flytta tillbaka till denna 59. Om föreningen nekar tillstånd kan frågan prövas av hyresnämnden. En avvägning mellan bostadsrättsinnehavarens och bostadsrättsföreningens intressen sker vid en tillståndsprövning 60. En bostadsrättsinnehavare får inte heller fritt inrymma lägenheten med utomstående, så kallad partiell sublokation. Det krävs inget samtycke eller tillstånd från bostadsrättsföreningen innan inrymningen men inrymmandet får inte innebära några men för bostadsrättsföreningen eller för dess medlemmar 61. Att det i dag råder en mer liberal syn på inrymning av utomstående har att göra med att det förr i tiden var vanligt att familjer hade inneboenden för att klara av att betala hyran 62. Huvudargumentet mot att tillåta andrahandsuthyrning är att den som hyr bostadsrätten inte kommer att delta i bostadsrättsföreningens städdagar eller annat föreningsarbete och detta skulle då medföra extra arbete för dem som sitter i bostadsrättsföreningens styrelse 63. Skulle andrahandsuthyrningen pågå längre än i två år får den som hyr lägenheten ett så kallat besittningsskydd till lägenheten, detta innebär att hyresgästen kan begära att även fortsättningsvis få hyra lägenheten 64. Besittningsskyddet kan avtalas bort när uthyrningsavtalet tecknas Se bland annat, 7 kap 6 1 st BRL, 7 kap 7 BRL, 7 kap 8 BRL, 7 kap 9 BRL, 7 kap 10 BRL 53 Prop 2008/09:91 s kap 6 BRL 55 7 kap 9 1 st BRL 56 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s kap 10 1 st BRL 58 Prop 2002/03:12 s Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s kap 11 1 st BRL 61 7 kap 8 BRL 62 SOU 2002:21 s Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s kap 45 JB kap 45 a 1 st JB 9

12 3.3.2 Pantsättning Det är många gånger hög insats för att köpa en nyproducerad bostadsrättslägenhet. På vissa orter, speciellt i storstäder med hög inflyttning, råder bostadsbrist vilket medför väldigt höga insatser på bostadsrätter. Det är inte endast bostadsrättsföreningen som pantförskriver lån för att kunna finansiera sitt fastighetsförvärv och kostnaderna för de åtgärder som kan uppkomma i fastigheten. Även den enskilda bostadsrättsköparen tar lån mot säkerhet i bostadsrätten för att ha möjlighet att förvärva bostadsrätten 66. Inga särskilda regler finns för hur en pantsättning av en bostadsrätt ska gå till, därför får reglerna om pantsättning av fordringar i lag (1936:81) om skuldebrev (SkbrL) användas analogt 67. Genom detta riskerar man att få en form av dubbelpantsättning då bostadsrättsföreningen kan pantsätta fastigheten och bostadsrättsinnehavaren kan pantsätta sin lägenhet. Vad bostadsrätten är värd som säkerhet beror delvis på värdet av tillgångarna i bostadsrättsföreningen samt vilka skulder bostadsrättsföreningen har, speciellt vilka lån som bostadsrättsföreningen har där fastigheten är satt som säkerhet. Fastigheten är en bättre säkerhet än vad bostadsrätten är. Bostadsrättsföreningen kan även ha en legal panträtt i bostadsrätten för fordran på obetalda avgifter, detta är en fordran som oftast uppstått efter att bostadsrätten pantföreskrivits 68. Den legala panträtten har förmånsrätt före den avtalade panträtten 69. För att få sakrättsligt skydd för panten i en bostadsrätt krävs att bostadsrättsföreningen denuntierats (underrättats) angående pantsättningen 70. Det är bostadsrättsföreningens skyldighet att föra in en anteckning om denutiationen i lägenhetsförteckningen Bygga om När det gäller underhåll och renovering har bostadsrättsinnehavaren både rättigheter och skyldigheter gällande bostaden. När boendeformen bostadsrätt var ny fick inte ens bostadsrättsinnehavaren montera ner en dörr i lägenheten för att flytta ner dörren till källaren utan att styrelsen gett tillåtelse till detta 72. Numera krävs det tillstånd av styrelsen vid omfattande ombyggnationer, ingrepp på befintliga avlopps-, värme- och gasledningar eller på bärande väggar och bjälkar 73 men även vid förändringar som väsentligt ändrar bostadsrättens karaktär, dess kulturhistoriska värde i byggnaden eller som inverkar negativt på grannarna 74. Om bostadsrättsföreningen vill göra en ombyggnation eller tillbyggnad av huset och om detta skulle innebära att förändringar kommer att ske av bostadsrättsinnehavarens lägenhet eller att de kommer att behöva ta hela bostadsrätten i anspråk, krävs det ett beslut på föreningsstämman. Förutom detta måste även bostadsrättsinnehavaren gå med på förändringen SOU 2002:21 s Brattström M, LÄGA- Lägenhet med äganderätt, 1999, s SOU 2002:21 s kap 16 a 2 st BRL 70 7 kap 31 1 st BRL 71 9 kap 10 3 st BRL 72 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s kap 7 BRL 74 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, s kap 16 1 st 2 p BRL 10

13 Att bostadsrättsföreningen skulle vilja ta i anspråk ett utrymme i lägenheten kan beror på att de vill installera en hiss eller ett sopnedkast 76. Skulle bostadsrättsinnehavaren inte ge sitt samtycke till detta kan ett beslut ändå tas genom att två tredjedelar av medlemmarnas röster stödjer detta, men då krävs även att beslutet godkänns av hyresnämnden 77. Vid större ombyggnationer som inkräktar på bostadsrättsföreningens ansvarsområde så som vattenlednings- och elinstallation ska ombyggnationen inspekteras och godkännas av styrelsen. Om inspektionen och godkännandet inte genomförs kan ansvaret för eventuella fel i framtiden tillfalla ägaren av bostadsrätten istället för bostadsrättsföreningen Underhåll Bostadsrättsföreningen måste hålla lägenheten, huset och marken i gott skick 79. Bostadsrättsinnehavaren har även han/hon ett ansvar för att underhålla bostadsrätten. Bostadsrättsinnehavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om bostadsrättsföreningen inte bestämmer annat i stadgan 80, det är dock inte vanligt förekommande att bostadsrättsföreningen stadgar annat. Bostadsrättsinnehavaren ansvarar för lägenhetens inre underhåll, alltså sådant som tapetsering och målning 81. Om bostadsrättsinnehavaren vanvårdar sin lägenhet så att det finns risk för omfattande skador på annans egendom får bostadsrättsföreningen åtgärda bristen på bostadsrättsinnehavarens bekostnad 82. Bostadsrättsinnehavaren ansvarar inte för vissa stamledningar även om dessa finns i lägenheten 83. Om bostadsrättsinnehavaren vanvårdar lägenheten eller bryter mot bestämmelserna i 7 kap 6 eller 9 BRL riskerar bostadsrättsinnehavaren att förverka nyttjanderätten till bostadsrätten 84. Om bostadsrättsinnehavaren har förändrat lägenheten mer än vad han/hon har rätt till kan han/hon åläggas att återställa lägenheten 85. Bostadsrättsföreningen har rätt till skadestånd för de kostnader som uppstår om bostadsrättsföreningen säger upp bostadsrättsinnehavaren till avflyttning 86. Om bostadsrättsföreningen behöver utföra nödvändiga reparationer så har denna rätt att tillträda lägenheten Överlåtelse, arv, gåva Det finns ett viktigt undantag när det gäller bostadsrättsinnehavarens tillåtelse att överlåta bostaden som gör att bostadsrättsföreningen har inflytande över vem som innehar lägenheten. Huvudregeln är att överlåtelsen är ogiltig om bostadsrättsföreningen inte godkänner den som förvärvat lägenheten som medlem i bostadsrättsföreningen 88. Bostadsrättsföreningens styrelse kan inte hur som helst förvägra medlemskap i bostadsrättsföreningen. Bestämmelserna om rätten att förvägra medlemskap återfinns i 2 kap BRL. Rätten att förvägra medlemskap i bostadsrättsföreningen gäller även vid 76 SOU 2002:21 s kap 16 1 st BRL 78 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s kap 4 BRL 80 7 kap 12 1 st BRL 81 SOU 2002:21 s. 69, se 7 kap 12 BRL för bostadsrättsinnehavarens skyldigheter 82 7 kap 12 a BRL 83 7 kap 12 2 st BRL 84 7 kap 18 BRL 85 Prop 1971:12 s kap 25 BRL 87 7 kap 13 1 st BRL 88 6 kap 5 1 st BRL 11

14 bodelning, arv eller bolagsskifte 89. Skulle medlemskap i bostadsrättsföreningen vägras någon kan denne få saken prövad av hyresnämnden 90. Att förfogandet över lägenheten är begränsat för bostadsrättsinnehavaren har att göra med att bostadsrätten är en nyttjanderätt till fast egendom Mista bostaden Om bostadsrättsinnehavaren bryter mot sina skyldigheter riskerar han/hon att förlora nyttjanderätten till lägenheten 92. Innan en bostadsrättsinnehavare mister bostaden ska denne få en tillsägelse och även socialnämnden ska underrättas innan uppsägning får ske 93. Anledningen till att bostadsrättsinnehavaren måste få en tillsägelse och att socialnämnden måste underrättas har att göra med att en förverkad nyttjanderätt betyder att den enskilda bostadsrättsinnehavaren måste flytta från lägenheten 94. Bostadsrättshavaren kan mista nyttjanderätten till bostadsrätten: Om medlemmen inte betalar sina avgifter till bostadsrättsföreningen. Avgiften ska betalas i rätt tid eller senast en vecka efter förfallodag annars har bostadsrättsinnehavaren förverkat sin bostadsrätt och riskerar uppsägning 95. Regler i BRL skyddar dock medlem som vid tillfälligt slarv inte kunnat betala avgiften från uppsägning 96. När uppsägning har skett går bostadsrättsföreningen till kronofogdemyndigheten och begär att bostadsrätten ska tvångsförsäljas 97. Kronofogdemyndigheten gör en prövning av ärendet och om de finner att förutsättningarna för tvångsförsäljning är uppfyllda genomförs en sådan 98. Skulle en av medlemmarna i bostadsrättsföreningen inte betala sin avgift till bostadsrättsföreningen kan de andra medlemmarna i bostadsrättsföreningen bli tvungna att förskottera det eventuella underskottet som uppstår 99. Om bostadsrättsinnehavaren otillåtet ägnar sig åt andrahandsuthyrning av bostadsrätten 100. Vid otillåten andrahandsuthyrning måste bostadsrättsföreningen inom två månader från det att de fått reda på detta begära att bostadsrättsinnehavaren upphör med uthyrningen, annars anses det som att bostadsrättsföreningen har accepterat andrahandsuthyrningen 101. Bostadsrättsinnehavaren kan även ansöka hos hyresnämnden om tillstånd för andrahandsuthyrning i de fall bostadsrättsföreningen kommer med en begäran om upphörande av uthyrningen 102. Om bostadsrättsinnehavaren vanvårdar bostaden 103. Detta är då bostadsrättsinnehavaren har en skyldighet att underhålla bostaden SOU 2002:21 s. 161, se 6 kap 1-2 BRL för rätten att utöva bostadsrätt 90 2 kap 10 BRL 91 Prop 2008/09:91 s kap 18 BRL 93 7 kap 20 1 och 3 st BRL 94 Prop 2008/09:91 s kap a p BRL 96 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s kap 3 BRL 98 8 kap 4 BRL 99 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, 2006, s kap 18 2 p BRL kap 21 2 st BRL kap 11 1 st BRL kap p BRL kap 12 BRL 12

15 Om bostadsrättsinnehavaren inrymmer utomstående i bostadsrätten och detta medför men för bostadsrättsföreningen 105. Om bostadsrättsinnehavaren använder lägenheten som kontor eller liknande och bostadsrättsföreningen inte ger sitt samtycke till detta 106. Däremot kan inte bostadsrättsföreningen säga något om bostadsrättsinnehavaren använder ett av rummen i lägenheten till exempelvis kontor 107. Om bostadsrättsinnehavaren inte lämnar bostadsrättsföreningen tillträde till bostadsrätten då denna kräver det 108. Även att störa de andra grannarna genom att exempelvis spela hög musik och ständigt ha fest kan i slutändan innebära att bostadsrättsinnehavaren får lämna bostaden 109. En bostadsrättsinnehavare kan säga upp sin bostadsrätt. Om bostadsrättsinnehavaren vill säga upp sin bostadsrätt ska denna begära detta hos styrelsen. Bostadsrättsinnehavaren har tre månaders uppsägningstid. Efter uppsägningstiden går lägenheten till bostadsrättsföreningen som ska försöka sälja eller hyra ut den. För att en bostadsrätt ska få avsägas krävs att det gått minst två år sedan bostadsrätten ursprungligen uppläts av föreningen Gemensamma utrymmen De gemensamma utrymmena i en bostadsrätt sköts av bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen ansvarar för underhåll av de utrymmen som är gemensamma. Ansvaret för bostadsrättsföreningen sträcker sig till bostadslägenhetens vägg, ledningar, avlopp och tak 111. Skulle bostadsrättsföreningen brista i underhållningen av de gemensamma utrymmena eller om den på annat sätt hindrar att en enskild bostadsrättsinnehavare nyttjar sin lägenhet så har den enskilda bostadsrättsinnehavaren rätt till självhjälp mot ersättning. I vissa fall har även bostadsrättsinnehavaren rätt att säga upp sin nyttjanderätt till bostadsrätt och få skadestånd Störningar Om det råder störningar i boendet är det bostadsrättsföreningen som normalt ska ge en tillsägelse till den bostadsrättsinnehavaren som stör så att störningarna omedelbart upphör 113. Skulle bostadsrättsinnehavaren följa tillsägelsen så förlorar han/hon inte nyttjanderätten till bostaden 114. I BRL finns det även regler som säger att bostadsrättsinnehavaren är ansvarig för störningar som andra personer orsakar. De skyldigheterna som bostadsrättsinnehavaren har beträffande störningar ska nämligen även följas av de personer som fått tillträde till lägenheten av bostadsrättsinnehavaren. Reglerna gäller för den som hör till bostadsrättsinnehavarens hushåll men det gäller även de som besöker honom/henne som kap 18 3 p BRL kap 18 8 p BRL 107 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, s kap 18 6 p BRL kap 18 5 p BRL 110 Isacson P, Bostadsrättsboken: Allt du behöver veta för att köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, s 180 och 4 kap 11 BRL för avsägning av bostadsrätt kap 12 BRL kap 2-4 BRL kap 9 1 p BRL 114 Prop. 2008/09:91 s. 122, se även 7 kap 9 BRL för störning i bostadsrätt 13

16 gäst och de som utför arbete i lägenheten 115. Reglerna angående störning gäller även om bostadsrättsinnehavaren hyr ut lägenheten i andra hand och hyresgästen eller någon annan som hyresgästen ansvarar för stör de andra i fastigheten. Detta betyder att även då kan bostadsrättsinnehavaren bli av med sin lägenhet 116. Bostadsrättsinnehavaren ska när han/hon använder lägenheten gör allt som behövs för att bevara sundhet, ordning och gott skick utanför och inom fastigheten Exekutionsrättsliga frågor För bostadsrättslägenheten finns inom de så kallade beneficiereglerna undantag som gör att bostadsrätten inte alltid får utmätas. Vanligtvis får inte bostadsrätten utmätas om det är gäldenärens stadigvarande bostad. Däremot, om gäldenären vid förvärvet skulle ha åsidosatt tillbörlig hänsyn mot dennes borgenärer eller om det med hänsyn till behovet hos gäldenären och värdet på bostadsrätten är oskäligt att inte utmäta bostadsrätten, ska bostadsrätten utmätas 118. Undantaget från utmätning gäller inte heller om bostadsrätten är pantsatt, eftersom panthavaren alltid har rätt att få bostadsrätten utmätt kap 9 1 st och 12 3 st BRL kap 18 5 p BRL kap 9 1 st BRL kap 1 6 p utsökningsbalken (1981:774) (UB) kap 13 UB 14

17 4 Ägarlägenhet I följande avsnitt kommer ägarlägenhetens historia och dess gällande rätt att beskrivas. Jag kommer även att beskriva de olika formerna av ägarlägenhet som finns i Norge och Danmark då dessa nämndes i utredningen för införandet av den svenska modellen av ägarlägenhet. Jag har i stor utsträckning utgått från jordabalken (1970:994), fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149)(AL) och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (SFL) när jag beskrivit den gällande rätten. Vad begreppet ägarlägenhet betyder är inte klart då ägarlägenheter inte har funnits i Sverige och därför innehåller inte svensk rätt någon definition eller klar beskrivning av vad begreppet ägarlägenhet innebär. Det som står klart är att boendeformen har en del särdrag från de tidigare boendeformerna. Med ägarlägenheter avses oftast en enskild bostadslägenhet som ligger i ett flerbostadshus och där innehavaren har en rätt som motsvarar småhusägarens rätt till sin fastighet 120. Inte heller i andra länder där ägarlägenheter existerar finns ett entydigt begrepp, detta beror på att länderna har olika regler om ägarlägenheter. Ett ägande av ägarlägenheten kan antingen vara direkt eller indirekt. Kännetecken på direkt ägande är att den enskilde ägarlägenhetsinnehavaren är den som äger lägenheten eller en ideell andel i fastigheten där lägenheten ligger. Indirekt ägande kännetecknas av att huset ägs av en juridisk person, som ägarlägenhetsinnehavaren har en andel i. Det finns även olika sorter av direkt ägda lägenheter, en variant innebär att den enskilda äganderätten är begränsad till den enskilda lägenheten och att den enskilda lägenheten utgör en särskild fastighet. Den gemensamma egendomen och marken innehas tillsammans med de andra ägarlägenhetsinnehavarna genom samäganderätt 121. Ägarlägenheten är en tredimensionell fastighet, att den är tredimensionell betyder att den är avgränsad både horisontellt och vertikalt 122. I Sverige innehas ägarlägenheten med direkt ägande i ett flerbostadshus 123. De befintliga reglerna i JB och andra fastighetsrättsliga lagstiftningar blir i princip direkt tillämpliga på ägarlägenheter Historia Diskussioner kring införandet av ägarlägenheter har funnits länge, redan vid 1800-talets slut framfördes förslag i riksdagen om lagreglering av äganderätt till lägenhet i en stadsfastighet. Bristen på bostäder och de ökande hyrorna för små bostäder kom med industrialiseringen i storstäderna. Genom att medlemmarna tillförde kapital och föreningen fick lån kunde de anskaffa mark där flerfamiljsbostäder kunde byggas. När bostäderna var färdiga fick medlemmarna hyra lägenheten eller så fick medlemmarna köpa fastigheten av föreningen och sedan äga den fastigheten tillsammans. Köpesumman kunde medlemmarna betala i avbetalningar som löpte under lång tid. Det fanns däremot inget som reglerade medlemmarnas rättigheter och skyldigheter eller hur föreningen fick fatta beslut. Det betyder att det inte fanns något besittningsskydd för medlemmarna och det kunde bland annat innebära att föreningens borgenärer tog sin säkerhet i anspråk och sålde fastigheten. De som nyttjade lägenheterna fick lämna dessa 125. De rättsförhållanden som blev till när stadsfastighet samägdes och delning av dessa utreddes år Enligt riksdagen skulle en bostadsförvärvares äganderätt 120 Prop 2008/09:91 s A. prop. s se 3 kap 1 a 1 p JB och 3 kap 1 a 1 p FBL 123 Prop 2008/09:91 s A. prop. s Brattström M, LÄGA- Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 23 f 15

18 formuleras så att den enskilde skulle ha en del i fastigheten men även att denna del skulle vara knuten till lägenheten. Dessutom skulle lägenhetsinnehavaren ha i den gemensamma egendomen en ideell del. Den delen som var knuten till lägenheten kunde säljas och pantsättas av lägenhetsinnehavaren som även skulle få ett besittningsskydd till lägenheten. Även regler för bostadsinnehavarens skyldighet att inte störa grannarna eller skada huset ingick i utredningen från år Det i utredningen som gällde föreningsrätt och besittningsskydd utreddes vidare av en kommitté som ville att frågorna skulle lösas genom en lagstiftning som skulle vara gemensam för alla kooperativa föreningar. Utredningen ledde till slut fram till 1895 års lag om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet (1895:66). Lagstiftningen innehöll däremot endast regleringar kring föreningen som juridisk person och det ansvaret som medlemmarna hade för föreningens förbindelser. Regleringen kring besittning till lägenhet, samägande och delning av stadsfastighet fick förbli oreglerat 127. Nästan tio år senare antog riksdagen lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt. Samägandelagen gav möjlighet att bestämma vem som skulle ha rätt att nyttja en viss lägenhet genom avtal. Det blev stor bostadsbrist i Sverige igen under det första världskriget och antalet byggnads- och bostadsföreningar ökade i antal, därför blev det åter aktuellt att ta upp frågan om besittningsskyddet och äganderätten för medlemmarna. År 1928 lades ett betänkande fram, särskilda bestämmelser om vissa bostadsföreningar (SOU 1928:16), av en nytillsatt utredning. Betänkandet innehöll däremot inget förslag om lägenhet med direkt äganderätt. Ett av argumenten som kom fram emot ägarlägenhet var att samhörighetsviljan i den samägda byggnaden skulle påverkas då ansvaret för husets inteckningsskulder var uppdelade. Det kom även fram att föreningen inte borde ha rätten att pröva nya medlemmar efter att en medlem överlåtit lägenheten till en annan samt att det fanns svårigheter att vidta åtgärd mot de lägenhetsinnehavare som misskötte sig 128. Betänkandet från år 1928 låg till grund för lag om bostadsrättsföreningar från år Lagen från år 1930 innehöll regler för de föreningar som hade bostadslägenheter som medlemmarna fick ständig besittning till. Lagen syftade till att trygga medlemmarnas rätt till sina bostäder och även till att förhindra att det uppkom osunda bostadsföretag 129. Det bestämdes även i lagen att det endast var bostadsrättsföreningar som skulle få tillstånd att upplåta bostadslägenheter med nyttjanderätt utan tidsmässig begränsning 130. Införandet av ägarlägenheter har debatterats flera gånger under senare delen av talet, många motioner har skrivits som föreslagit införandet av ägarlägenheter och frågan har behandlats i riksdagen. Både SOU 1975:51 och SOU 1982:40 kom fram till att det inte fanns ett behov av ägarlägenheter i Sverige eftersom det fanns bostadsrätter. År 1994 kom ett departementsförslag som ville ändra bostadsrättslagen så att bostadsrätten förstärktes som upplåtelseform. Det blev ingen lagändring då förslaget möttes av stark kritik. I SOU 1996:87 lades det fram ett förslag som innebar att utrymmen i en byggnad skulle kunna indelas i fastigheter, tredimensionell fastighetsindelning 131. År 2004 infördes möjligheten till tredimensionell 126 Brattström M a.a. s. 24 ff 127 Brattström M a.a. s. 26 f 128 Brattström M a.a. s. 29 f 129 Brattström M a.a. s SOU 2002:21 s A. SOU s

19 fastighetsindelning 132. Efter en del motioner som yrkade på införande av ägarlägenheter i Sverige tillsatte regeringen år 2000 en ny utredning gällande ägarlägenheten, SOU 2002:21, som utredde för- och nackdelar med ägarlägenheter. Det utreddes även hur reglerna om ägarlägenheter skulle vara utformade. Det var däremot inte utredningens sak att säga om boendeformen skulle införas. Efter att SOU 2002:21 hade remissbehandlats kom den dåvarande regeringen år 2004 i prop. 2003/04:115 fram till att det inte skulle införas någon särskild lagstiftning gällande ägarlägenheter. Då reglerna om tredimensionell fastighetsindelning precis hade införts i Sverige ville regeringen först utreda detta innan införandet av ägarlägenheter kunde bli aktuellt i Sverige 133. Det dröjde fram till år 2008 för en proposition om ägarlägenheter att bli klar och införandet av ägarlägenheter skedde i Sverige den 1 maj Ägarlägenheter i de två andra skandinaviska länderna I flera andra länder finns lagstiftning för situationen där innehavaren av lägenhet i flerbostadshus i någon form äger lägenheten. Definitionen av ägarlägenhet skiljer sig åt i de olika länderna då ländernas regler om innehav av lägenhet inte är utformade på samma sätt. De danska ägarlägenheterna (ejerlejligheder) regleras i lov nr 53 om ejerlejligheder (EJLL) 135. De norska ägarlägenheterna (eierseksjoner) regleras i lov nr 31 om eierseksjoner (eierseksjonsloven) 136. Det som är gemensamt för ägarlägenheterna i både Norge och Danmark är att rätten till lägenheterna ingår i båda länderna, byggnaden som lägenheten ligger i och marken som byggnaden står på. Rätten till dessa delar är odelbar. Med det menas att det exempelvis inte går att sälja eller pantsätta endast ägarlägenheten eller nyttjanderätten till byggnaden 137. Lägenhetsinnehavaren har både i Norge och i Danmark ansvar för skicket på lägenheten och även ett ansvar mot de andra i huset där lägenheten är belägen 138. I Danmark måste lägenhetsinnehavaren ge föreningen tillträde till lägenheten vid nödvändig reparation och tillsyn 139. Vid underlåtenhet eller allvarlig underlåtenhet mot föreningen eller dess medlemmar kan föreningen tvinga lägenhetsinnehavaren att flytta från lägenheten. Att lägenhetsinnehavaren måste flytta från lägenheten betyder inte att äganderätten upphör 140. I Norge måste den som grovt eller upprepade gånger missköter sin lägenhet flytta från denna och även sälja lägenheten 141. I både Norge och Danmark har ägaren till ägarlägenheten rätt att överlåta denna fritt, men denna rätt kan begränsas genom stadgevillkor. Det är inte vanligt förekommande med sådana stadgevillkor i Danmark men dessa kan existera i form av särskilda krav på förvärvaren, exempelvis att den som förvärvar lägenheten ska bo i denna eller att lägenheten endast får förvärvas av pensionärer 142. Det råder även fri uthyrning av ägarlägenheten i både Norge och Danmark, däremot kan även detta begränsas genom stadgan 143. I Danmark kan Prop 2008/09:91 s A. prop. s lov nr 53 om ejerlejligheder (ejerlejlighedsloven), (EJLL) lov nr 31 om eierseksjoner (ESL) 137 SOU 2002:21 s. 55, 2 EJLL och 1 ESL 138 A. SOU s st EJLL 140 SOU 2002:21 s. 71, se vidare i 8 EJLL gällande flytt från danska ägarlägenheter ESL 142 Brattström M, LÄGA- Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 54 och s. 73, se vidare om stadgan som gäller för de norska ägarlägenheterna 28 ESL 143 SOU 2002:21 s

20 föreningen stadga att den måste godkänna hyresgästen innan denna får hyra ägarlägenheten. Dock måste det finnas sakliga skäl för att underkänna hyresgästen men föreningens stadga kan även innehålla ett totalförbud mot uthyrning av lägenheten 144. Även i Norge krävs saklig grund för att underkänna en hyresgäst men i Norge kan det stadgas att ägaren till lägenheten själv måste bo i lägenheten 145. I Danmark föreligger speciella regler för boenderepresentation för hyresgäster. Skulle en person äga sex lägenheter eller fler i samma förening och det bland hyresgästerna finns en boenderepresentation kommer ordningsreglerna att antas av de som faktiskt bor i huset, hyresgäster och ägare, inte av ägarföreningen. Det betyder även att den som hyr ut sin lägenhet saknar rösträtt 146. I ordningsreglerna kan det stadgas om villkor för användning av den gemensamma tvättstugan, rätten att inneha djur i lägenheten eller rätten till att spela musik högt på kvällen. Beslut om ordningsregler måste stödjas av mer än hälften av de röstande för att antas 147 I Norge är det varje lägenhetsinnehavare som rår över sin lägenhet men i frågor som är av gemensamt intresse för alla i bostadshuset agerar lägenhetsinnehavarna genom ett möte för alla med ägarlägenhet. Frågor det kan röra sig om är kostnaden och åtgärden för en lägenhetsinnehavare som allvarligt missköter sina förpliktelser och stör de andra i bostadshuset. Alla lägenhetsinnehavare i bostadshuset står gemensamt för kostnaderna som rör exempelvis underhåll och reparation av bostadshuset och det som utgör gemensamma delar såsom stammar, fasad, tak och så vidare. Ansvaret för tredje man gäller inte, där råder personligt betalningsansvar 148. I Danmark är det föreningen som sköter förvaltningsuppgifterna och det är även föreningen som har beslutanderätten när det gäller den gemensamma egendomen och frågor som är av gemensamt intresse för de boende i huset. Föreningen kan exempelvis ta lån som alla boende i bostadshuset blir ansvariga för, personligt, solidariskt och direkt. Däremot har de regressrätt mot varandra. Detta gäller så länge inget annat avtalats med långivaren 149. I Norge kan medlemmarna på möte besluta om att ta lån, däremot sker uppdelning av lånet efter andelsantalet 150. Både i Norge och i Danmark gäller att lägenhetsinnehavaren har rätt att göra förändringar i lägenheten dock inte i sådan omfattning att byggnadens konstruktion och säkerhet riskeras 151. När det gäller vanvård av lägenheten gäller både i Norge och i Danmark att lägenhetsinnehavaren kan få flytta från lägenheten om denna allvarligt vanvårdas. I Norge kan ägaren till lägenheten tvingas sälja denna och i Danmark kan ägaren till lägenheten bli tvungen att flytta. I båda länderna är det kollektivet som bestämmer i dessa frågor 152. I Norge och i Danmark kan den lägenhetsinnehavare som allvarligt stör mista lägenheten, precis som vid vanvård av lägenheten 153. Gällande pantsättning av ägarlägenheten gäller i Norge att samägarna har legal panträtt upp till ett visst belopp i varandras ägarlägenheter. I 144 Brattström M, LÄGA Lägenhet med äganderätt, 1999, s Brattström M a.a. s. 74, se vidare 22 ESL för saklig grund till uppsägning 146 SOU 2002:21 s Brattström M, LÄGA- Lägenhet med äganderätt, 1999, s. 64 f, se vidare om ordningsregler 5 EJLL och 19 ESL 148 SOU 2002:21 s. 73 f, Se vidare om underhåll i 6 1 st EJLL och 20 ESL 149 Brattström M, LÄGA- Lägenhet med äganderätt, 1999, s SOU 2002:21 s A. SOU. s. 70, se vidare om villkoren för installationer i ägarlägenheter i Norge 21 ESL 152 A. SOU. s. 188, se vidare i ESL om anledningar som kan leda till mistande av ägarlägenhet i Norge 153 SOU 2002:21. s. 192, se vidare i ESL om anledningar som kan leda till mistande av ägarlägenhet i Norge 18