Innehåll. Detta är Vasakronan. Rapporttillfällen. Bolagstämma i korthet 1. Vasakronan är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag.

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 1995

2 Detta är Vasakronan Vasakronan är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag. Den största delen av beståndet är kontorsfastigheter och hyresgästerna är i stor utsträckning statliga myndigheter. Vasakronan AB har kontorsfastigheter i cirka 150 kommuner över hela Sverige. Cirka 70 procent av det bokförda värdet på kontorsfastigheterna finns i 15 kommuner. Specialanpassade fastigheter finns för Sveriges lantbruksuniversitet, Kriminalvårdsverket och Statens räddningsverk. Inom koncernen finns också Confortia AB som utför tekniska konsulttjänster. De 700 fastigheterna har en totalyta på 4,1 miljoner m 2 och ett bokfört värde på 18,0 miljarder kronor. Rapporttillfällen Delårsrapport 26 april 1996 Halvårsrapport 20 augusti 1996 Delårsrapport 23 oktober 1996 Bokslutsrapport februari 1997 Årsredovisning mars 1997 Annual Report april 1997 Innehåll 1995 i korthet 1 VD-kommentar 2 Förvaltningsberättelse 4 Koncernen i sammandrag 13 Företagskultur 14 Affärsområde Kontorsfastigheter 16 Den svenska fastighetsmarknaden 18 Region Syd 20 Region Väst 24 Region Mellansverige 28 Region Stockholm 34 Region Nord 38 Affärsområde Specialfastigheter 44 Vasajorden AB 44 Vasakronan Krim AB 45 Affärsområde Teknisk konsultverksamhet 48 Confortia AB 48 Resultaträkningar 50 Balansräkningar 51 Finansieringsanalyser 52 Bokslutskommentarer 54 Revisionsberättelse 58 Bolagstämma Ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen den 21 maj 1996 kl på Vasakronans koncernkontor, Linnégatan 87 D i Stockholm. Styrelse och revisorer 59 Företagsledning 60 Adresser 61 Verksamhetsberättelsen omfattar sidorna 4 12 och Vasakronan AB är ett publikt bolag. Organisationsnummer: Produktion: Vasakronan i samarbete med n3prenör. Omslagsbilder: Garnisonen i Stockholm, Sveriges lantbruksuniversitet i Ultuna, Skatteförvaltningen i Gävle, Stora Torget 4 i Uppsala, Kriminalvårdsanstalten i Norrköping, f d regementet i Växjö och Tingshuset i Karlstad. Huvudfotograf: Peter T. F. Han. Övriga fotografer: Rolf Höjer, Lars Nybom, Elisabeth Ohlson, Christer Pöhner och Per Svensson.

3 1995 I KORTHET Ny strategisk inriktning I början av 1995 beslutades om en ny strategisk inriktning. Fastighetsbeståndet för kommersiella fastigheter kommer fram till år 2000 att koncentreras till 15 orter i syfte att uppnå en marknadsledande ställning på dessa orter. För Sveriges lantbruksuniversitet, Kriminalvårdsverket och Statens räddningsverk följer Vasakronan en specialkundsstrategi. Merparten av hyreskontrakten omförhandlade Vid utgången av 1995 hade hyreskontrakt motsvarande 65 procent av de totala hyresintäkterna omförhandlats. Hyresintäkterna ökade under 1995 med 2 procent till (3 397) Mkr. Omförhandlingarna av hyreskontrakt under året har resulterat i en sänkning av hyresnivåerna med 7 procent, längre och mer spridda löptider samt högre indextal. Vakanserna ökade från 6 procent av ytan till 7 procent. Hyresbortfallet var dock oförändrat 4 procent. Kopparskylt som, sedan företagets start den 1 oktober 1993, placeras på samtliga fastigheter som ägs av Vasakronan Stor satsning på underhåll Resultat efter finansnetto uppgick till 686 (789) Mkr. Vasakronan gjorde stora insatser för att åtgärda eftersatt underhåll i fastighetsbeståndet. I samband med omförhandlingarna av hyreskontrakten anpassas lokalerna efter hyresgästernas önskemål. Under 1995 uppgick underhåll och hyresgästanpassningar till 818 (765) Mkr. Åtskilliga kunder har önskat effektivisera sina lokalytor och bygga om för en förbättrad arbetsmiljö. Omläggning av finansiering Vasakronan har efter särskilt regeringsbeslut upptagit lån i Riksgäldskontoret. Dessa lån ska under de närmaste fyra åren successivt ersättas av upplåning på kapitalmarknaden. Vasakronans strategi är att upplåning ska ske med utgångspunkt från en stark balansräkning och utan pantsättning av individuella fastigheter. Vasakronans lån uppgår till 10,2 miljarder kronor. Under 1995 har Vasakronan tecknat ett syndikerat lån på 1 miljard kronor och etablerat ett obligationsprogram med en låneram om 5 miljarder kronor. Ekonomiska data Mkr Förändring % Hyresintäkter Resultat efter finansnetto Kassaflöde Investeringar Eget kapital Balansomslutning Direktavkastning 11,7 % 12,0 % Soliditet 36 % 36 % LÖPTIDER FÖR HYRES- KONTRAKT ÅRSHYRA Mkr Kontorsfastigheter Specialfastigheter 1

4 VD-KOMMENTAR Under 1995 ökade förtroendet för den svenska ekonomin, inte minst till följd av omfattande insatser för att minska budgetunderskottet. Detta manifesterades under hösten i sjunkande räntenivåer och en stärkt kronkurs. Den kraftiga uppgången i den konkurrensutsatta sektorn mattades mot slutet av året och allt fler signaler tyder på en begynnande försvagning. Den skyddade hemmamarknadssektorn har inte uppvisat någon motsvarande expansion och avmattningen inom industrin kan mycket väl leda till en ytterligare försvagning av efterfrågan på hemmamarknaden. En positiv faktor är dock att inflationsförväntningarna synes vara inställda på en fortsatt låg nivå. I början av 1996 har det ånyo skett en viss ränteuppgång och försvagning av kronkursen, vilket visar att läget för svensk ekonomi alltjämt är labilt. Effektivisering av kontorslokaler De flesta lokalhyresmarknaderna i Sverige kännetecknas fortfarande av betydande utbudsöverskott och hyror som ligger kvar på en låg nivå. Endast i de centrala delarna av Stockholm och, i mindre utsträckning, i ett fåtal andra större städer märks en tydlig tendens till stigande hyror och minskande vakanser. Mycket talar för att hyresgästerna på lokalmarknaderna, inte minst gäller detta statliga myndigheter, kommer att fortsätta att eftersträva en effektivare ytanvändning och att minska lokalkostnaderna. Samtidigt ökar kraven på hyresgästanpassningar. Investerarmarknaderna, med undantag för Stockholm, utmärks fortfarande av låg aktivitet. Större affärer har främst skett genom att ett fåtal institutionella placerare har varit aktiva. Det finns dock tecken som tyder på en ökad aktivitet. Koncentration och renodling I början av 1995 fastställde styrelsen den strategiska inriktning som kommer att vara vägledande för Vasakronan de närmaste åren. Målet är att genom koncentration och Erik Åsbrink. renodling till kärnverksamheten skapa hög lönsamhet, starka kassaflöden och bästa möjliga långsiktiga värdetillväxt. Vad gäller kontorsfastigheter ska fastighetsbeståndet koncentreras till 15 större orter i syfte att Vasakronan där ska bli en av de marknadsledande aktörerna. För vissa kunder med behov av specialfastigheter Kriminalvårdsverket, Sveriges lantbruksuniversitet och Statens räddningsverk tillämpas en specialkundsstrategi. Alla fastigheter som inte passar in i dessa strategier ska avyttras. Parallellt härmed kommer fastigheter att förvärvas på de 15 prioriterade orterna. Omstruktureringen ska vara genomförd år Omfattningen av köp och försäljningar har hittills varit måttlig men avsikten är att framdeles driva upp takten. Inkluderas början av 1996 har Vasakronan stärkt sin ställning främst i Uppsala och Luleå, medan fastighetsinnehaven i Borås och Södertälje avyttrats helt. I strävan efter renodling ligger att avyttra verksamheter utanför kärnaffären. Hit hör att söka finna en långsiktigt bättre ägarmiljö för dotterbolaget Confortia. 2

5 Stora hyresgästanpassningar Den operativa verksamheten under 1995 dominerades av hyresförhandlingar och underhållsinsatser. Efter mycket intensiva förhandlingar förelåg vid slutet av året nytecknade hyreskontrakt för ungefär 65 procent av det totala beståndet. Drygt 90 procent av hyresgästerna är statliga myndigheter. Vasakronan har i hög grad känt av besparingarna och den ökade kostnadsmedvetenheten inom den statliga sektorn. Hyresnivåerna har sänkts med i genomsnitt 7 procent i de nyförhandlade kontrakten. Vakansgraden har ökat måttligt till följd av avflyttningar och yteffektiviseringar men är alltjämt lägre än marknadsgenomsnittet. De nya kontrakten har längre löptider och högre indextal. Dessutom är tidpunkterna när kontrakten förfaller mera spridda i tiden. Ett antal nya hyresgäster har välkomnats till Vasakronan. Sammantaget är utfallet av hyresförhandlingarna bättre än väntat. Insatserna för underhåll och hyresgästanpassningar har varit mycket omfattande även under Delvis har detta berott på att det funnits ett eftersatt underhåll, delvis har det varit åtgärder för att möta önskemålen hos nuvarande eller potentiella hyresgäster. Däremot har investeringsvolymen avtagit. En del tidigare påbörjade projekt har avslutats men nya större projekt har huvudsakligen igångsatts enbart vad gäller kriminalvårdsanläggningar. Omläggning av finansiering Koncernens upplåning var vid starten helt förlagd till Riksgäldskontoret. Den ska successivt ersättas med upplåning på marknaden. Vid utgången av 1995 hade 26 procent av låneportföljen lagts ut på marknaden och det har i viss utsträckning möjliggjort lägre räntekostnader än motsvarande lån i Riksgäldskontoret. Totalt sett har dock Vasakronans finansieringskostnader ökat, eftersom förhållandevis billig upplåning från hösten 1993, som har förfallit under 1995, ersatts med lån upptagna i ett högre ränteläge. För ett ungt företag som Vasakronan är satsningar på kompetensutveckling och kvalitetsfrågor av stor vikt. Utbildningsinsatserna är, jämfört med branschen i övrigt, avsevärda och omfattar ett brett spektrum av ämnen. Vid sidan härav har Vasakronan 1995 för första gången rekryterat ett antal trainees. Kvalitetssatsningen sedan drygt ett år tillbaka sker enligt det s k TQM-konceptet, Total Quality Management. Ett växande antal projekt inom olika delar av företagets verksamhet drivs med tillämpande av kvalitetsmetoder. Ett exempel är mediaområdet, d v s värme, el, vatten m m, där betydande besparingar förväntas ske. Vasakronan mot år 2000 Ett centralt inslag i den strategiska inriktning som beslutats är de mål, såväl finansiella som icke-finansiella, som lagts fast. De finansiella målen tar fasta på företagets avkastning, räntetäckning, soliditet och utdelningspolicy. De syftar till att säkerställa att ägarens krav uppfylls. De icke-finansiella målen avser en rad andra viktiga intressenter kunder, medarbetare m fl. Genom ett system med mätningar blir det möjligt att konstatera huruvida företaget utvecklas i överenstämmelse med den strategiska inriktningen. Mätningarna möjliggör både jämförelser över tiden, mellan olika enheter inom företaget och, i viss mån, med andra företag. Tanken är att en långsiktigt god lönsamhet bäst kan uppfyllas om såväl de finansiella som de icke-finansiella målen uppfylls. Vasakronan uppträder i fri konkurrens med andra aktörer på fastighetsmarknaden och har inte och vill inte ha privilegier eller restriktioner som avviker från konkurrenternas. Vi är inte ledande idag - men vi vill bli det i framtiden. Stockholm i mars 1996 Erik Åsbrink 3

6 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STRATEGISK INRIKTNING Vasakronans uppdrag Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning på det egna kapitalet. Affärsidé Vasakronan ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att vara en aktiv förvaltare på den svenska fastighetsmarknaden. Det ska ske genom - en effektiv förvaltning av de fastigheter som ingår i beståndet - förvärv, avyttringar och investeringar för att höja beståndets totala värde. Vasakronan ska sträva efter att ha nöjda och lojala kunder genom att erbjuda effektiva lokaler. Vasakronans medarbetare ska i sina kundrelationer eftersträva ständiga förbättringar. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. Som hyresvärd ska Vasakronan vara erkänd som den mest kompetenta fastighetsägaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare. Mål Vasakronans styrelse har fastställt finansiella och icke-finansiella mål. År 2000 ska Vasakronan ha uppnått målen för räntetäckningsgrad och justerad soliditet samt de icke-finansiella målen. Kraven på avkastning gäller över en konjunkturcykel. Finansiella mål Avkastning En total avkastning på justerat eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procentenheter. Räntetäckningsgrad En räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger. Justerad soliditet En justerad soliditet på 50 procent. Utdelning En utdelningskapacitet som motsvarar 3 procent av justerat eget kapital, dock att utdelningen ska vara maximalt 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. Icke-finansiella mål Som hyresvärd Minst 95 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 60 procent definitivt kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan. Som arbetsgivare Minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål, varav minst 60 procent definitivt känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål. Som fastighetsföretag Minst 95 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till Vasakronan väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl. Strategier Geografisk koncentrationsstrategi För kunder med behov av generella kontorslokaler följer Vasakronan en geografisk koncentrationsstrategi. Vasakronan ska 4

7 koncentrera fastighetsbeståndet till 15 större orter och där uppnå en marknadsledande ställning. Vasakronans prioriterade orter Övriga verksamhetsområden Vasakronan kommer inte under de närmaste åren att ge sig in på nya verksamhetsområden, såsom bostads- och industrifastigheter eller fastighetsförvärv utomlands. Under 1995 har också beslut fattats om att undersöka möjligheterna att sälja det tekniska konsultföretaget Confortia. Göteborg Karlstad Malmö Örebro Sundsvall Gävle Uppsala Stockholm Norrköping Linköping Jönköping Växjö Kristianstad Umeå Luleå Specialkundsstrategi För Sveriges lantbruksuniversitet, Kriminalvårdsverket och Statens räddningsverk följer Vasakronan en specialkundsstrategi. Finansiell strategi Vasakronan ska under de närmaste fyra åren successivt ersätta lån i Riksgäldskontoret. Dessa lån ska ersättas utan att enskilda fastigheter pantsätts. Upplåningen ska i stället ske med Vasakronans balansräkning som säkerhet. Lånen kommer inom Vasakronan att hanteras i svenska kronor, mot bakgrund av att verksamheten bedrivs helt i Sverige. Organisation Styrelse, ordförande, VD och revisorer är identiska i Vasakronan Holding AB och Vasakronan AB. Vasakronan Holding AB, som är helägt av svenska staten, är ett holdingbolag utan operativ verksamhet. Operativ verksamhet bedrivs i Vasakronan AB samt i de helägda dotterbolagen Vasajorden AB, Vasakronan Krim AB och Confortia AB. JURIDISK STRUKTUR INTÄKTER OCH RESULTAT Resultat efter Intäkter finansnetto Mkr Vasakronan AB Vasajorden AB Vasakronan Krim AB Confortia AB Elimineringar Totalt

8 FASTIGHETSRÖRELSEN Vasakronans hyresintäkter för 1995 uppgick till (3 397) Mkr, en ökning med 2 procent. Vasakronans mål med omförhandlingarna av hyreskontrakt är att få en hyresportfölj för huvuddelen av kontorsbeståndet med löptider jämnt fördelade över en konjunkturcykel, dvs 5 6 år. Detta ger en riskspridning vid omförhandlingar och en jämn belastning i organisationen. Dessutom ger det goda möjligheter till framförhållning vid förändringar i marknaden. I de fall företaget genomför större investeringar eller större anpassningar för hyresgäster är målet att nå långa avtal för att få en rimlig återbetalning av investeringen. Vid halvårsskiftet 1996 ska samtliga av de från staten övertagna upplåtelserna vara omförhandlade. Omförhandlingarna under perioden har resulterat i en i tiden väl spridd i hyresportfölj en ökning av vakansgraden en sänkning av hyrorna en höjning av indexnivåerna Vakansgraden i Vasakronans kontorslokaler har successivt ökat sedan bolagets start. I beståndet med speciallokaler finns nästan inga vakanser. Bland kontorslokaler är vakansgraden 8 procent i lokalyta. Stora vakanser finns i de två f d regementsanläggningarna i Växjö och Uddevalla samt i kv Primus i Stockholm. Beräknat hyresbortfall är 4 procent beroende på att vakanserna huvudsakligen uppstått i lokaler med hyror som är lägre än genomsnittet. KONSULTRÖRELSEN Under de tre första kvartalen 1995 var beläggningen vikande och lägre än 1994 för HYRESINTÄKTER 1995 Forskn/ Krimi- Mkr Kontor utbildn. Försvar 1 Övrigt nal 2 Totalt Kontorsfastigheter Vasakronan AB Syd Väst Mellansverige Stockholm Nord Eliminering Summa Specialfastigheter Vasajorden AB Vasakronan Krim AB Summa Eliminering Totalt Till största delen generella kontorslokaler. 2 Häkten inom polishus redovisas i tabellen under kontor. VAKANSGRAD Totalarea Yta Hyra m 2 % % Kontorsfastigheter Vasakronan AB Syd Väst Mellansverige Stockholm Nord Summa Specialfastigheter Vasajorden AB Vasakronan Krim AB Summa Totalt ANALYS AV KONTRAKTSPORTFÖLJEN Antal Årshyra, Andel, Löptid till år kontrakt Mkr % Bostäder Totalt HYRESKONTRAKT FÖRDELAT PÅ STORLEK Antal hyres- Kontraktssumma kontrakt, Hyra, Hyra, på årsbasis % Mkr % mer än 15 Mkr Mkr Mkr Mkr mindre än 1 Mkr Totalt Den totala kontraktsportföljen med angivna årshyror gäller per

9 att sedan öka under sista kvartalet. Huvudorsaken till minskningen var försvarets beslut under hösten 1994 att minska investeringstakten. Under 1996 bedöms ytterligare volymminskning ske på den militära marknaden. Denna nedgång bedöms kunna kompenseras av en ökad uppdragsvolym från civila kunder. Konjunkturen inom bygg- och anläggningsbranschen, som väl speglar utvecklingen för tekniska konsulter, är ojämn och varierar mellan olika sektorer. Nybyggnation av kommersiella fastigheter har under året varit låg och kommer knappast att öka under överskådlig tid. Bostadssektorn saknar fortfarande dynamik och förväntas inte erbjuda någon större marknad för tekniska konsulter de närmaste åren. När det gäller offentliga byggnader bedöms det däremot finnas ett ökande investeringsbehov, framför allt för effektivisering och miljöanpassning. Resultatavräknad omsättning för 1995 uppgick till 236 (225) Mkr. Resultat efter finansiella poster minskade, främst mot bakgrund av den svaga utvecklingen på den militära marknaden, till 1 (11) Mkr. KONCERNENS RESULTAT OCH STÄLLNING Resultat efter finansiella poster under 1995 uppgick till 686 (789) Mkr. Resultatet påverkas av insatser för att åtgärda eftersatt underhåll i fastigheterna. Driftkostnaderna, dvs kostnader för energi, vatten, bränsle och övrig fastighetsdrift, är på samma nivå som under 1994 och uppgick till 560 (551) Mkr. Underhåll och hyresgästanpassningar uppgick till 818 (765) Mkr. Vasakronan har under de två första verksamhetsåren därmed åtgärdat eftersatt underhåll i fastighetsbeståndet och anpassat lokaler efter hyresgästernas önskemål för nära 1,6 miljarder kronor. Underhållsnivån uppgick till 197 (183) kr/m 2. Denna underhållsnivå är dubbelt så hög jämfört med vad som anses vara normalt i fastighetsbranschen. LOKALTYPER Totalarea Hyresvärde m 2 % kr/m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvar Övrigt Kriminalvård Totalt Till största delen generella kontorslokaler. 2 Häkten inom polishus redovisas under kontor. YTOR Forskn/ Krimi m 2 Kontor utbildn. Försvar 1 Övrigt nal 2 Totalt Kontorsfastigheter Vasakronan AB Syd Väst Mellansverige Stockholm Nord Summa Specialfastigheter Vasajorden AB Vasakronan Krim AB Summa Totalt Till största delen generella kontorslokaler. 2 Häkten inom polishus redovisas under kontor. VASAKRONANS STÖRSTA HYRESGÄSTER Andel av Uthyrd Antal hyresyta m 2 kontrakt intäkter, % Polismyndigheten Kriminalvårdsverket Sveriges lantbruksuniversitet Skatteförvaltningen Försvaret Domstolsverket Länsstyrelsen Lantmäteriverket Statistiska centralbyrån Statens räddningsverk Totalt Andel av totala beståndet 62 % 67 % FASTIGHETSRÖRELSEN Hyresintäkter Driftöverskott Mkr Kontorsfastigheter Vasakronan AB Syd Väst Mellansverige Stockholm Nord Eliminering Summa Specialfastigheter Vasajorden AB Vasakronan Krim AB Summa Eliminering Totalt

10 Förändring av fastighetsbeståndet Den i början av året fastlagda strategiska inriktningen innebär att fastighetsbeståndet ska koncentreras till 15 orter. Stora insatser görs för att sälja fastigheter på oprioriterade orter. På vissa av de prioriterade orterna kommer Vasakronan att expandera. Under 1995 har Vasakronan AB förvärvat fastigheter för 148 Mkr exklusive lagfartskostnader och avyttrat fastigheter för 200 Mkr med en reavinst på 63 Mkr. Dessutom har Vasakronan AB sålt en fastighet till Vasakronan Krim AB för 220 Mkr. Vasakronan AB har bl a förvärvat två fastigheter i Uppsala för 134 Mkr. De största försäljningarna har varit i Borås, där samtliga tre fastigheter har sålts för 80 Mkr och i Solna, där en fastighet har sålts för 67 Mkr. I januari 1996 genomförde Vasakronan AB en bytesaffär med Wasa Liv. En centralt belägen fastighet i Luleå förvärvades och Vasakronans enda fastighet i Södertälje avyttrades. Fastighetsaffärer Mkr /94 Försäljning Reavinst Förvärv Investeringar Under 1995 uppgick investeringarna till 609 (728) Mkr. Av dessa utgjorde 148 Mkr fastighetsförvärv och 445 Mkr investeringar i fastigheter. De största pågående investeringarna är till- och ombyggnad av Solna polishus, 93 Mkr samt kv Kronoberg i Stockholm, 60 Mkr. Under 1995 färdigställdes Huddinge polishus, totalt 386 Mkr, samt Örebro länshus, 105 Mkr. Likviditet och finansiering Koncernens likvida medel uppgick den 31 december 1995 till 741 Mkr. Hyresinbetalningar sker i huvudsak kvartalsvis i förskott. Likviditeten varierar sedan under kvartalet. Under 1995 löstes lån i Riksgäldskontoret genom att Vasakronan tecknade ett syndike- FASTIGHETSINDEX OCH 5-ÅRIG OBLIGATIONSRÄNTA Fastighetsvärldens ovägda fastighetsindex årig statsobligationsränta SO-01 (1030) RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR Bindningstider för ränta Mkr Ränta % , , , , , , , ,3 Totalt , Ovägt fastighetsindex Räntenivå 95 Bindningstiden inkluderar gjorda ränteswappar. Fastighetsvärldens ovägda fastighetsindex inkluderar aktiekursutvecklingen för samtliga marknadsnoterade fastighetsaktier. 8

11 I januari 1996 förvärvade Vasakronan AB en centralt belägen fastighet, kv Strutsen 12 och 13, i Luleå. Samtidigt avyttrades Vasakronans enda fastighet i Södertälje. rat lån, en s k Multi-currency Revolving Credit Facility på 1 miljard kronor. Lånet löper på fem år. I december etablerade Vasakronan ett obligationsprogram, ett s k MTN-program (Medium Term Note) med en låneram om 5 miljarder kronor. MTN-programmet utgör en ram under vilken Vasakronan löpande kan uppta lån med en löptid om lägst ett år och högst femton år. Lånen i koncernen uppgick vid årsskiftet 1995/96 till 10,2 (9,9) miljarder kronor och övriga räntebärande skulder till 244 (255) Mkr. Belåningsgraden uppgick till 57 procent av fastigheternas bokförda värde. Medelräntan var 8,8 (7,9) procent vid årsskiftet 1995/96 och durationen 1 var 1,8 (1,4) år. Vasakronan hade vid årsskiftet totala kreditlöften på 15,1 (14,3) miljarder kronor. Utestående lån bestod av emitterade obligationer, 0,4 miljarder kronor, samt 9,8 miljarder kronor i utnyttjade kreditramar. 1 Se definition, sid 13. 9

12 EGET KAPITAL Vasakronan har ett eget kapital om Mkr, varav aktiekapitalet utgör Mkr fördelat på aktier. Samtliga aktier har lika röstvärde. Fritt eget kapital uppgår till Mkr. Analys av eget kapital Vasakronans avkastningsmål är en totalavkastning på eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus fem procentenheter. Den riskfria räntan definieras som räntan på en 5-årig statsobligation. Ränta 5-årig Avkastningsstatsobligation 1 krav ,0% 13,0% ,1% 14,1% ,9% 14,9% 1 Genomsnittsränta på 5-årig statsobligation. En beräkning av krav på värdeförändring i fastighetsbeståndet kan då göras enligt följande: Mdr kr Eget kapital vid start 1/ ,5 Avkastningskrav 3 månader 1993, 13,0% 0,2 Avkastningskrav 1994, 14,1% 0,9 Betald utdelning ,3 Avkastningskrav 1995, 14,9% 1,1 Beräknat justerat eget kapital 8,4 Eget kapital 31/ ,2 Differens 1,2 Vasakronan förvärvade den 1 oktober 1993 fastighetsbeståndet grundat på en värdering gjord i april Större delen av beståndet hade hyresavtal med en återstående löptid som var tre år eller kortare, medellöptiden var cirka 18 månader. Fastigheterna förvärvades för 16,7 miljarder kronor samt lagfartskostnader på 0,5 miljarder kronor. Detta gav beståndet ett bokfört värde på 17,2 miljarder kronor. Fastigheterna hade per den 31 december 1995 ett bokfört värde på 18,0 miljarder kronor. För att uppnå avkastningskravet i beräkningen bör beståndet ha ett ANALYS AV FASTIGHETSBESTÅNDET Prioriterade orter Oprioriterade orter Totalt Hyresint. Driftöver- Direkt- Bokfört Hyresint. Driftöver- Direkt- Bokfört Hyresint. Driftöver- Direkt- Bokfört Mkr skott, Mkr avkastn. % värde, Mkr Mkr Skott, Mkr avkastn. % värde, Mkr Mkr skott, Mkr avkastn. % värde, Mkr Kontorsfastigheter Vasakronan AB Syd , , , Väst , , , Mellansverige , , , Stockholm , , , Nord , , , Eliminering Summa , , , Specialfastigheter Vasajorden AB , , Vasakronan Krim AB , , Summa , , Eliminering -9-1 Totalt , , , Omkostnader -210 Reavinster 63 Externa uppdrag 17 Resultat före avskrivningar Direktavkastning är beräknat på balansdagens bokförda värden. Övrig direktavkastning är beräknat på genomsnittligt bokfört värde enligt definition på sid

13 Maximal miljövänlighet vad gäller material och utrustning samt största möjliga anpassning till de människor som arbetar i lokalen är strävan bakom det miljökontor Vasakronan inrett i kv Garnisonen i Stockholm. marknadsvärde som efter skatt är minst 1,2 miljarder kronor högre. I driftöverskottet ingår underhållsåtgärder på totalt 0,8 miljarder kronor, motsvarande 197 kr/m 2. Av detta kan cirka hälften betraktas som kostnader av engångskaraktär. Normaliserat driftnetto före omkostnader uppgår därför till 2,5 miljarder kronor. Med alternativa antaganden om marknadens avkastningskrav för Vasakronans fastigheter erhålls följande dolda övervärden efter avdrag med schablonskatt på 28 procent: Krav % Övervärde, Mdr kr 9 6,9 10 4,9 11 3,3 12 2,0 13 0,8 KASSAFLÖDE Kassaflödet i den löpande förvaltningen var positivt och uppgick till (1 169) Mkr. SOLIDITET Den synliga soliditeten uppgår till 36 (36) procent. PERSONAL Medelantalet anställda under verksamhetsåret 1995 var 953 (977) personer, en minskning med 24 personer från Under året har det skett personalreduktioner i Vasakronan AB, bl a till följd av att städverksamheten i kv Garnisonen har överlåtits till Partena Clean AB. Under fjärde kvartalet genomfördes personalminskningar inom Confortia. MEDELANTAL ANSTÄLLDA Vasakronan AB Vasajorden AB Vasakronan Krim AB Confortia AB Totalt Under 1994 sköttes förvaltningen av personal anställd i Vasakronan AB. 11

14 MODERBOLAGET Hyresintäkterna för moderbolaget Vasakronan AB uppgick under 1995 till (2 870) Mkr. Intäkterna från externa förvaltningsuppdrag var 50 (54) Mkr. Moderbolagets resultat efter finansnetto blev 636 (755) Mkr. Likvida medel var på balansdagen 741 (758) Mkr. Investeringarna under året uppgick till 574 (609) Mkr. Den långfristiga skuldsättningen exklusive pensionsskuld uppgick till (6 200) Mkr. Moderbolagets köp från andra koncernbolag uppgick till 7 (4) Mkr. Moderbolagets försäljning exklusive fastigheter var 22 (61) Mkr. På bolagsstämman i maj 1995 beslutades att Vasakronan skulle bli ett publikt bolag (publ), vilket skedde i juni UTSIKTER FÖR 1996 Statsförvaltningen planerar betydande neddragningar under de närmaste åren. Detta kommer att påverka hyresförhandlingarna. Till detta kommer effekterna av fastighetsskatten, som Vasakronan inte till fullo får kompensation för och som dessutom begränsar hyresgästernas betalningsförmåga. Omförhandlingarna 1996 omfattar en volym på 687 Mkr för kontorsfastigheter och 500 Mkr för specialfastigheter. Sammantaget väntas hyresintäkterna minska Räntenettot väntas bli något sämre trots den hittillsvarande allmänna nedgången i räntenivåer. Underhållsinsatserna kommer att sjunka under 1996 jämfört med Mot bakgrund av ovanstående väntas Vasakronans resultat för 1996, före eventuella realisationsvinster/förluster, minska. UTDELNING Styrelsen i Vasakronan AB föreslår bolagsstämman en ordinarie utdelning om 300 (300) Mkr. Dessutom föreslås en extra utdelning om 150 Mkr att avräknas mot det lån på 400 Mkr, som Vasakronan AB gav Vasakronan Holding AB 1995, för att täcka 1994 års utdelning från Vasakronan Holding AB till staten. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Enligt koncernens balansräkning den 31 december 1995 uppgick fritt eget kapital till Mkr. Någon avsättning till bundet kapital föreslås inte. Fritt eget kapital i moderbolaget är balanserade vinstmedel årets resultat Summa, kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas: ordinarie utdelning extra utdelning I ny räkning balanseras Summa, kr Stockholm den 7 mars Rune Brandinger Ordförande Georg Danell Gerd Engman Maria Lilja Rolf Lydahl Knut Rexed Jörgen Nord Arbetstagarrepresentant Erik Åsbrink Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 14 mars Bertil Forsslundh Göran Tidström Auktoriserade revisorer 12

15 KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp i Mkr om annat ej anges. RESULTATRÄKNING Fastighetsrörelsen Hyresintäkter Kostnader fastigheter Energi, vatten, bränsle, fastighetsdrift m m Underhåll, hyresgästanpassningar Driftöverskott Omkostnader Resultat fastighetsförsäljningar Nedskrivning -13 Resultat fastighetsrörelsen Externa uppdrag Intäkter Kostnader Resultat externa uppdrag Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivningar enligt plan Finansnetto Resultat efter finansnetto Skatt -192 Årets resultat 494 BALANSRÄKNING Likvida medel Övriga omsättningstillgångar Fastigheter och anläggningar Övriga anläggningstillgångar Summa tillgångar Räntefria rörelseskulder Övriga kortfristiga skulder Pensionsskuld Övriga långfristiga skulder Aktiekapital Bundna reserver Fritt eget kapital Summa skulder och eget kapital FASTIGHETSRELATERADE UPPGIFTER Bokfört värde i koncernen Pågående projekt Lokalarea, m Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljningar Investeringar Direktavkastning, % 11,7 12,0 Vakansgrad, % 7 6 Taxeringsvärde FINANSRELATERADE UPPGIFTER Resultat efter finansnetto Totalt kapital Sysselsatt kapital Eget kapital Avkastning på totalt kapital, % 7,8 7,9 Avkastning på sysselsatt kapital, % 8,9 9,0 Avkastning på eget kapital, % 6,9 16,1 Kassaflöde Likviditet Soliditet, % Belåningsgrad, % Nettoskuld/eget kapital, ggr 1,34 1,33 Räntebärande skulder/ balansomslutning, % Räntetäckningsgrad, ggr 1,80 2,01 Genomsnittlig låneränta, 31/12, % 8,8 7,9 Duration låneportfölj, 31/12, år 1,8 1,4 Ordinarie utdelning 300 * 300 Extra utdelning 150 * - AKTIERELATERADE UPPGIFTER Kr/aktie Resultat Eget kapital Ordinarie utdelning 300 * 300 Extra utdelning 150 * - ÖVRIGT Medelantal anställda Antal aktier *Föreslagen utdelning DEFINITIONER Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter full skatt dividerat med eget kapital. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med sysselsatt kapital. Avkastning på totalt kapital. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med totalt kapital. Belåningsgrad. Summa fastighetslån i procent av fastigheternas bokförda värde. Direktavkastning. Driftöverskott dividerat med fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Driftöverskott. Hyresintäkter minus driftkostnader. I driftkostnader ingår ej omkostnader. Duration. Genomsnittlig återstående löptid med hänsyn tagen till slutförfall och eventuella räntebetalningar och amorteringar. Eget kapital. Genomsnittligt synligt eget kapital. Eget kapital per aktie. Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier. Justerad soliditet. Justerat eget kapital i procent av balansomslutningarna justerad med fastigheternas över-/under värden efter skatt. Justerat eget kapital. Eget kapital justerat med fastigheternas över-/undervärden efter skatt. Kassaflöde. Rörelseresultat före avskrivningar plus finansiella poster. Lokalarea. Uthyrbar yta. Nettoskuld/Eget kapital. Räntebärande kort- och långfristiga skulder minus likvida medel dividerat med eget kapital på balansdagen. Resultat per aktie. Resultat efter skatt dividerat med antal aktier. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Soliditet. Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning. Sysselsatt kapital. Genomsnittlig balansomslutning minus genomsnittliga icke räntebärande skulder och latent skatteskuld. Totalt kapital. Genomsnittlig balansomslutning. Vakansgrad. Andel outhyrd lokalarea. 13

16 FÖRETAGSKULTUR Vasakronans företagskultur utvecklas Vasakronan startade sin operativa verksamhet den 1 oktober Fastigheter förvärvades från den svenska staten för 17,2 miljarder kronor. Ett nytt företag skulle på kort tid skapas. Förberedelserna hade under nio månader varit intensiva. Under 1993 rekryterades merparten av Vasakronans nuvarande medarbetare. Cirka 90 procent anställdes från Byggnadsstyrelsen och cirka 10 procent rekryterades externt, många på chefsnivå. De viktigaste uppgifterna för flertalet medarbetare har under de första två åren varit att få den löpande förvaltningen att fungera på ett professionellt sätt och att medverka till att omförhandla s k lokalupplåtelser till hyreskontrakt. Detta har ställt stora krav på att lära känna kunderna. Under de två första verksamhetsåren har stora utbildningsinsatser gjorts för att ge medarbetarna en affärsmässig helhetssyn. Utbildningsinsatserna avser bl a ledarutveckling, affärsmannaskap samt specialistoch gymnasieutbildning. Satsning på kvalitet Vasakronan har under 1995 inlett ett omfattande arbete för att höja kvaliteten. Kvalitetsarbetet, som drivs enligt modellen TQM, ska engagera samtliga medarbetare inom företaget. Målet är ett lönsammare Vasakronan, nöjda och lojala kunder och effektivare medarbetare. Samtliga medarbetare har varit med om två kvalitetsdagar under Den första dagen handlade främst om Vasakronans nya strategiska inriktning och den andra fokuserade på resultatet av mätningar hos kunder, medarbetare och övriga intressenter. Under 1995 har två projekt startats med målen att minska mediaförbrukningen, dvs förbrukning av värme, el och vatten m m, och effektivisera underhållsarbetet. I slutet av året har också projektgrupper bildats för rationellare ekonomihantering, effektivare kundvård, felhantering samt etik och moral. Fortsatt arbete kommer att ske inom dessa områden under Ett syfte med samtliga projekt är att öka kundnyttan. Icke-finansiella mål Kunder Inom arbetet med TQM har de första mätningarna av kundlojalitet genomförts. Ett urval av Vasakronans kunder har deltagit i en enkätundersökning. Syftet har varit att mäta den kundupplevda kvaliteten och studera vilken kundupplevelse som gör kunderna lojala. Utifrån första årets resultat har Vasakronan sedan satt mål för utvecklingen fram till år Parallellt med detta har den första branschgemensamma kvalitetsmätningen för elva fastighetsföretag gjorts inom Sveriges Kundbarometer. Nöjd kundindex (NKI) väger ihop kundupplevelser av kvalitet och förväntningar och har stor påverkan på kundlojalitet. Branschgenomsnittet var NKI 58. Vasakronan kom på en andraplats med NKI 63 efter Hufvudstaden med NKI 66. Medarbetare Vasakronans medarbetare har besvarat en personalenkät. Syftet har varit att lyfta fram de faktorer som har betydelse för att medarbetarna upplever att deras arbete har betydelse för att företaget ska nå sina mål, att Kunder Skulle ni kunna tänka er att hyra igen av Vasakronan? Svar % Utfall 1995 Mål 2000 Definitivt 27 >60 Troligen 44 >35 Kanske, nej 29 <5 ICKE-FINANSIELLA MÅL Medarbetare Känner du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? Svar % Utfall 1995 Mål 2000 Definitivt 30 >60 Ja 42 >35 Inte helt, nej 28 <5 Övriga intressenter Hur känner du till Vasakronan? Svar % Utfall 1995 Mål 2000 Mycket väl 31 >60 Väl 47 >35 Mindre väl, inte alls 22 <5 14

17 medarbetarna trivs, kunderna blir nöjda och Vasakronan når uppställda mål. Utifrån första årets resultat har mål satts för utvecklingen fram till år Övriga intressenter Det är av vikt att Vasakronans viktigaste intressenter inom kapitalmarknad, massmedia och politik har mycket goda kunskaper om företaget. En telefonundersökning har gjorts för att stämma av kunskapen om Vasakronan och hur företaget informerar de viktigaste intressenterna. En jämförelse har samtidigt gjorts med de viktigaste konkurrenterna. Med utgångspunkt från resultaten har sedan mål fastställts fram till år Miljöinriktning I enkätundersökningarna under 1995 framkom tydligt det stora miljöengagemang som finns både bland Vasakronans kunder och medarbetare. Arbete pågår med att utveckla en miljöpolicy för Vasakronan. Inom koncernen finns många aktiviteter med inriktning på att följa tankarna kring ett kretslopp. En speciell grupp arbetar med miljövärdering av fastigheter. Omsorg om energiresurser och om den yttre miljön ingår som en självklar del i Vasakronans miljöambitioner. Arbete pågår inom en TQM-grupp i Vasakronan för att reducera förbrukningen av fjärrvärme, olja, el och vatten. Målet är en sänkning med 15 procent och en oförändrad eller förbättrad miljö för hyresgästerna. Stor miljöhänsyn tas till energi, belysning, inneklimat och filtrering av luft. ÅLDERSFÖRDELNING Vasakronan AB, Vasajorden AB och Vasakronan Krim AB Kvinnor 60 år år år år år Män Trainees Vasakronan har under 1995 anställt fem högskoleutbildade trainees, fyra kvinnor och en man, i åldrarna år. Dessa trainees genomgår under nio månader ett kvalificerat utvecklingsprogram. Efter denna tid kommer de att erbjudas arbete inom Vasakronan. Jämställdhet Av Vasakronans medarbetare är 25 procent kvinnor och 75 procent män. Fördelningen mellan kvinnor och män ska på sikt utjämnas. Inom företaget tas en årlig jämställdhetsplan fram för att främja jämställdheten. ÅLDERSFÖRDELNING Confortia AB Kvinnor 60 år år år år år Män Arkitektråd De arkitektoniska värdena i Vasakronans byggnader ska bevaras och utvecklas. Det är väsentligt att arkitektoniska aspekter beaktas i fastighetsförvaltningen vid upprustning, ny- och ombyggnad samt nyförvärv. För att säkerställa och underlätta tillgången till kvalificerad och erfaren kompetens har Vasakronan inrättat ett arkitektråd. Kontinuerlig kunddialog är viktigt. Kundtidningen Effektiva Lokaler når samtliga hyresgäster med sex nummer per år. 15

18 AFFÄRSOMRÅDE KONTORSFASTIGHETER AFFÄRSOMRÅDE KONTORSFASTIGHETER Region Väst Göteborg Malmö Region Syd Region Mellansverige Örebro Region Nord Sundsvall Stockholm Region Stockholm Inom Affärsområde Kontorsfastigheter finns kärnverksamheten inom Vasakronan. Affärsområdet överensstämmer med moderbolaget. Inom Affärsområde Kontorsfastigheter förvaltas i huvudsak kontorsfastigheter. Därutöver förvaltas fastigheter för utbildning/forskning och försvar som är generella kontorslokaler. Fastigheterna innehåller även en mindre del butiker och bostäder. Dessutom förvaltas fastigheter för Statens räddningsverk. Cirka 70 procent av det bokförda värdet på kontorsfastigheterna finns i 15 kommuner. Strategi Vasakronan kommer fram till år 2000 att koncentrera fastighetsbeståndet till 15 orter; Malmö, Kristianstad, Växjö, Göteborg, Jönköping, Karlstad, Linköping, Norrköping, Örebro, Uppsala, Stockholm, Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå. Vasakronans mål är att nå en marknadsledande ställning på dessa orter. För att åstadkomma detta kommer Vasakronan att förvärva fastigheter för att komplettera fastighetsbeståndet på vissa av orterna. På dessa 15 orter kommer också fastigheter som inte passar in att avyttras. På alla övriga orter är avsikten att avyttra samtliga fastigheter fram till år Värdet på de fastigheter som kommer att avyttras på prioriterade och oprioriterade orter uppgick vid årsskiftet till cirka 4, 5 miljarder kronor. Motsvarande summa kommer att investeras i köp av fastigheter på vissa av de prioriterade orterna. Organisation Affärsområde Kontorsfastigheter AFFÄRSOMRÅDE KONTORSFASTIGHETER (samtliga lokaltyper, genomsnittlig lokalarea) KONTORSFASTIGHETER Region Syd Region Väst Region Mellansverige Region Stockholm Region Nord Drift- Under- Drift- Omkostkr/m 2 Hyra kostnader håll överskott nader Syd Malmö Göteborg Norrköping Norr Gävle Väst Kristianstad Uddevalla Nyköping Öster Sundsvall Mellansverige Växjö Jönköping Örebro City Östersund Stockholm Karlstad Falun Väster Umeå Nord = Marknadsområden Uppsala Luleå Totalt AFFÄRSOMRÅDE KONTORSFASTIGHETER Uthyrbar yta, Hyresintäkter, Driftöver- Bokfört värde, Direkt m 2 Mkr skott, Mkr Mkr avkastning, % Syd ,1 Väst ,7 Mellansverige ,0 Stockholm ,3 Nord ,7 Eliminering Delsumma ,3 Omkostnader Summa ,3 Reavinster 61 Externa uppdrag 10 Resultat före avskrivningar

19 Vasakronan investerar 93 Mkr i Västerortspolisens nya lokaler, kv Tegen i Solna. STÖRRE BESLUTADE/PÅGÅENDE PROJEKT, VASAKRONAN AB Beräknat Total Projekt färdigställt Kommentarer investering, Mkr Region Väst Göteborg, Nordstaden 28:2, Sjöbefälsskolan 1997 Ombyggnad 46 Vänersborg, Haren 3, Vänerskolan 1996 Om- och tillbyggnad 35 Region Mellansverige Örebro, Tofsmesen 1, Birgittaskolan 1997 Om- och tillbyggnad 30 Region Stockholm Solna, kv Tegen, polishus 1996 Nybyggnad 93 Stockholm, Tre Vapen, FMV 1998 Ombyggnad 41 Stockholm, kv Pegasus, Kungl Myntkabinettet 1996 Ombyggnad 24 Stockholm, kv Kronoberg, Citypolisen 1996 Ombyggnad 60 Stockholm, kv Garnisonen 1996/1997 Ombyggnad 25 17

20 DEN SVENSKA FASTIGHETSMARKNADEN Antal sysselsatta och hyresindex i Stockholm Utvecklingen av kontorshyran i Stockholms city visar en klar koppling till antalet sysselsatta inom privata och offentliga tjänster. Index 100 = situationen Hyresindex Tjänsteindex Stockholm Hyrornas utveckling, bästa läge Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra Antal sysselsatta och hyresindex i Göteborg Lokalhyresmarknaden Under 1995 ökade tillväxten inom den privata tjänstesektorn för regionerna kring Stockholm, Göteborg och Malmö. Även på orter med kombinationen av universitet eller högskola och framgångsrika tjänsteföretag fortsatte lokalefterfrågan att stiga. Tydligast märktes denna trend i Umeå, Uppsala, Linköping och Jönköping. Tendensen är att delar av städerna fylls upp parallellt med fortsatt höga vakanstal i mindre attraktiva lägen. Nedskärningarna av den offentliga sektorn kommer att skapa ökade vakanser, främst på de mindre lokalhyresmarknaderna. Vakanserna Nyproduktionen av lokaler är fortsatt ytterst begränsad. Det medför att i stort sett all ökad lokalefterfrågan medför minskande vakanstal. Vakansgraden på kontorshyresmarknaderna i Sverige var mot slutet av 1995 uppskattningsvis 8 9 procent, vilket tyder på en viss minskning i jämförelse med Avvikelserna är fortfarande mycket stora. Hårt drabbade delmarknader har fortfarande vakansgrader över 20 procent. Hyresnivåerna Under 1995 bekräftades tendensen från Hyresnivåerna vid såväl omförhandlingar som nyteckningar har stabiliserats eller till och med stigit för ett flertal av landets kontorshyresmarknader. Landets högsta kontorshyresnivåer finns nu åter i de inre delarna av Stockholms city. Topphyresnivån är nu kring kr/m 2, i kallhyra, vid nyteckning av hyreskontrakt. Det är lika med hyresnivån 1986/87. I Göteborg sänktes vakanstalen även under Det gav ej någon märkbar förändring av hyresnivåerna. Kontorshyresnivån i Göteborgs city är nu kring 900 till kr/m 2 i kallhyra. I Malmö märktes under 1995 en stärkt efterfrågan på kontorslokaler och hyresnivåerna steg. Vid Stortorget tecknades under slutet av 1995 nya hyreskontrakt med kallhyresnivåer kring kr/m 2. Utanför de tre storstadsregionerna varierar kallhyresnivåerna vid nyteckning fortfarande från 600 upp till kr/m 2. Bra belägna kontor i de flesta av residensstäderna återfinns i den övre halvan av det angivna intervallet Hyresindex Tjänsteindex KONKURRENTER Uppgifterna i tabellen bygger på information inhämtad från respektive bolag Utvecklingen av kontorshyran i Göteborgs innerstad visar en klar koppling till antalet sysselsatta inom privata och offentliga tjänster. Index 100 = situationen 1985 Göteborg Hyrornas utveckling, bästa läge Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra Uthyrbar yta, m 2 Andel Fastighetsbolag Sverige Utlandet lokaler, % Vasakronan Skanska Castellum Diligentia Skandia Telaris SPP AP Fastigheter Hufvudstaden

21 Avtalstider och villkor Konkurrensen på kontorshyresmarknaden är fortfarande hård. På ett flertal delmarknader har avtalstidens längd vid nytecknande av kontorshyreskontrakt blivit allt längre. Eftersom det under de senaste åren har varit köparens marknad har avtalsvillkoren kommit att bli mer och mer komplicerade. Den traditionella skillnaden mellan varm- och kallhyra räcker ej längre vid jämförelse av hyresnivåer. Fastighetsägare lämnar olika servicenivåer till sina kunder. På mindre delmarknader förhandlas det sällan om kallhyresnivåer utan endast om totalhyresnivåer för hyresgästerna. Investerarmarknaden Investerarna på fastighetsmarknaden ökade sin aktivitet under 1995, främst beroende på förväntningar om sänkta räntenivåer. Det institutionella intresset är fortfarande koncentrerat till att omfatta AP-fonden och AMF som stora köpare. Sakförsäkringsbolagen har under 1995 varit säljare av fastigheter. Mot slutet av året var också vissa livförsäkringsbolag köpare av fastigheter. En växande grupp av investerare utgörs av privatpersoner och mindre företag med god likviditet. De köper främst på mindre orter där direktavkastningsnivåerna ofta är höga. Under 1995 skedde några större fastighetsaffärer med likvid i form av nyemitterade aktier. Genom apportemissioner har t ex fackföreningsrörelsen (Bergaliden) och Skanska-sfären ändrat sitt fastighetsägande. Lägre direktavkastningskrav Den generella trenden under 1995 var att direktavkastningskraven justerats ned för fastigheter med god uthyrningsgrad och långa kontrakt. De lägsta direktavkastningsnivåerna 5 7 procent noterades under 1995 vid överlåtelser av fastigheter i centrala Stockholm. I Göteborg och Malmö är direktavkastningskraven högre. Exempel finns på överlåtelser med direktavkastningsnivåer på 7,5 9 procent. Det råder dock fortfarande stora lokala avvikelser. I residensstäderna varierar direktavkastningskraven mellan 9 och 11 procent. Vid överlåtelser av s k krisfastigheter förekommer fortfarande höga direktavkastningsnivåer, ofta kring eller över 15 procent. Antal sysselsatta och hyresindex i Malmö Hyresindex Hyra kr/m Tjänsteindex Utvecklingen av kontorshyran i Malmö innerstad visar en klar koppling till antalet sysselsatta inom privata och offentliga tjänster. Index 100 = situationen 1985 Malmö Hyrornas utveckling, bästa läge Inflationsuppräknad hyra Umeå Hyrornas utveckling, bästa läge Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra Linköping Hyrornas utveckling, bästa läge Rörlighet och flexibilitet två nyckelbegrepp när det gäller framtidens arbetsmarknad. Arbetsmarknadsstyrelsens dataavdelning har anammat detta. Här arbetar fler människor än det finns arbetsplatser till genom att dela utrymmen. Eget material förvaras i rörliga hurtsar Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra Uppsala Hyrornas utveckling, bästa läge Hyra kr/m 2 Inflationsuppräknad hyra 19

22 REGION SYD EKONOMISKA DATA Hyresintäkter, Mkr Driftkostnader, Mkr Underhåll, Mkr Driftöverskott, Mkr Vakansgrad, yta, % 10 9 Vakansgrad, hyra, % 5 5 Bokfört värde, Mkr Direktavkastning, % 12,1 12,2 LEDNINGSGRUPP Sten Gustavsson Sven Johansson Mikael Strand Regionchef Ekonomichef Fastighetsekonom Doris Persson Chefssekreterare Rolf Kristoffersson Chef, Byggadministration Åke Ljunggren Mats Andersson Jan Rosqvist MO = Marknadsområde. MO-chef Malmö MO-chef Kristianstad MO-chef Växjö Vasakronan Region Syd svarar för kontorsfastigheterna i Malmöhus län, Kristianstad län, Blekinge län, Kronobergs län, Kalmar län, Gotlands och södra Hallands län. Regionen är organiserad i tre marknadsområden: Malmö, Kristianstad och Växjö. Regionkontoret är placerat i Malmö. Vasakronan Region Syd följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till Malmö, Kristianstad och Växjö, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden I Malmö stiger efterfrågan på kontor. Hyresnivåerna ökar något för välbelägna, moderna kontor med hög standard. Det är dock fortsatt kärvt i stadens mera perifera lägen. Där finns merparten av de outhyrda lokalerna. Kristianstad län uppvisar f n en av landets lägsta arbetslöshetssiffror. Efterfrågan på kontorshyresmarknaden kan komma att öka bl a med anledning av Högskolans etablering. Detta har lett till svagt höjda hyresnivåer. I centrala Växjö finns en ökad efterfrågan på kontor. Vakanserna i centrum har sjunkit. Fastighetsmarknaden I centrala Malmö har Stena Fastigheter, Ikano och Nordbanken förvärvat kommersiella fastigheter. Under 1995 förvärvade en lokal aktör två kommersiella fastigheter i centrala Kristianstad. Skanska har under 1995 övertagit delar av Klöverns kommersiella bestånd i Växjö. Fastigheterna ingick i en större bytesaffär, där Klövern samtidigt övertog fastigheter i bl a Kristianstad. Inom regionen noterades också några andra större affärer. Den enskilt största affären var Exabs förvärv av samtliga aktier i Hilab. JM köpte tre fastigheter i Skåne av Apoteksbolaget och sju fastigheter av Bergaliden. Wihlborgs förvärvade 75 fastigheter i Skåne av Retriva. Fastighetsbeskrivning Vasakronans fastighetsbestånd i Region Syd omfattar totalt m 2 lokalyta. Fastigheterna är i huvudsak välbelägna och i hög grad anpassade för kundernas verksamhet. De största hyresgästerna är polisen, länsstyrelserna, skatteförvaltningen och Domstolsverket. Växjö, Tullen 13. Polis. Malmö, kv von Conow 57. Läns- och tingsrätt. 20

23 REGION SYD Verksamheten 1995 Vasakronan är en av de största aktörerna på lokalhyresmarknaden i södra Sverige, med tonvikt på Malmö, Lund, Kristianstad, Karlskrona, Kalmar, Växjö och Halmstad. Verksamhetsåret har präglats av omförhandlingar. Under året har ambitionsnivån varit hög när det gäller att hyresgästanpassa och åtgärda eftersatt underhåll i fastigheterna. Vasakronan har lyckats behålla samtliga hyresgäster vid hyresförhandlingarna så när som på lokala skattemyndigheten i Kalmar. Hot och möjligheter Öresundsbroprojektet har startat och kommer att leda till ökad aktivitet och en gynnsam utveckling i regionen. Ytterligare besparingar för Vasakronans hyresgäster kommer att leda till lokaleffektiviseringar och därmed ökade vakanser. För att möta denna utveckling kommer uthyrningsorganisationen att stärkas. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde. Tusen m 2 Kristianstad 155 Malmö 183 Malmö Växjö Kristianstad HYRESINTÄKTER 1995 Per marknadsområde. Mkr Kristianstad 130 Malmö 163 Större projekt I kv Nora har en omfattande hyresgästanpassning påbörjats för lokala skattemyndigheten i Malmö av cirka m 2 lokalyta. Den beräknas vara klar under I kv Neptun har en anpassning gjorts för Hovrätten omfattande m 2. En invändig upprustning av gamla Hovrätten i kv Bastionen Nyköping, m 2, förväntas vara klar sommaren En ombyggnad av Länsledningscentralen i Karlskrona beräknas vara klar under våren Regementet I 11 i Växjö utvecklas i takt med att uthyrning sker. Ombyggnad av Kristianstad Läns- och tingsrätt samt Lunds Tingsrätt för totalt 50 Mkr har slutförts. Växjö 193 REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Ort Antal m 2 1. Kronobergs Regemente Växjö Polismyndigheten Malmö Skattemyndigheten Malmö Räddningsverket Revinge/Lund Länsstyrelsen Malmö Växjö 117 Växjö, kv Gunnar Gröpe 8. Länsstyrelsen. Kristianstad, kv Hovrätten 33. Confortia. 21

24 FASTIGHETSINNEHAV REGION SYD MARKNADSOMRÅDE MALMÖ Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 MALMÖ Bastionen Nyköping 1, Malmöhusv Hovrätt Gasklockan 3, Porslinsg 6, Malmg Polis, häkte Karin 11, Kungsg 13, Drottningg / Länsstyrelsen Neptun 6, Västerg Hovrätt Nora 11, Kungsg 15, Drottningg Skatteförvaltning Residenset 1, Adelg Von Conow 57, Kalendeg 6-8, Själabodsg Läns- och tingsrätt ESLÖV Kyrkstöten Västerlångg 50, Gröna Torg Tingshus Rådjuret 1, Föreningstorget / Polis KÄVLINGE Karaby 2:221, Monopolv LANDSKRONA Gamla Rådstugan 12, Rådhusg 1, Storg / Polis LUND Arkivet 1, Dalbyv 4, Arkivg / Arkiv Benzelius 1, Dag Hammarskjöldsv Dövstumskolan 11, Östervångsv 14, Linnég Skola Häradshövdingen 2, Byggmästareg Tingshus Klostergården 2:10, S:t Larsområdet Päronet 14, Mellanvågsv / Revinge 1:14, Revinge 1971/ Räddningsskola Sandryggen 1, Järnåkrav Skatteförvaltning Spettet 3, Byggmästareg 1-3, Fjeliev / Polis Spettet 4, Slöjdg 2, Fjeliev Polis TRELLEBORG Vallgraven 2, Västerg Polis, häkte YSTAD Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Tidlösan 3, Kristianstadsv Polis Ystad 1, Österleden 13, Tingsg / Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Malmö MARKNADSOMRÅDE KRISTIANSTAD Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 KRISTIANSTAD Fakiren 3, Bokv 2A-2B Fängelset 5, Kanalg / Läns- och tingsrätt Hovrätten 20, 22, 24, Stora Torg 1851/ Hovrätten 33, Västra Storg / Forthus Kristianstad 4:6, Ö Kaserng / Polis Kristianstad 4:28, Wendesg / Högskola Södra Kasern 1, Västra Storg 51 m fl 1750/ Skatteförvaltning HALMSTAD Brandvakten 1, Patrikshällsv 4, Södra v Polis Rudan 5, Bredg / Sankt Nikolaus 19, Hospitalsv 1, Kyrkog / Länsstyrelsen Slottet 1, Södra v Tingshus Svartmunken 1, Seminarieg Skatteförvaltning HELSINGBORG Polisen 1, Carl Krooks Gata / Polis, häkte HÄSSLEHOLM Kornet 2, Järnvägsg 1 Rundelsg / Polis, häkte Tingsbacken 9, 11, Röingeg / Tingshus KARLSHAMN Plommonet 3, Erik Dahlbergsv 32 A Tingshus KARLSKRONA Adlersten 59, Stenbergsgränd Skatteförvaltning Rügen 50, Järnvägstorget Polis Sparre 3, Drottningg 1920/ Boverket Stumholmen 2:1, Stumholmen 1750/ Kustbevakning Wattrang 21, Drottningg 33, Ronnebyg / Länsstyrelsen KLIPPAN Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Tingshuset 11, Storg / Tingshus 22

25 Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 RONNEBY Lejonet 5, Esplanaden Tingshus SIMRISHAMN Samskolan 1, Storg Tingshus SÖLVESBORG Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Domaren 4, Tingshusg / Tingshus Italien 1, Bredg / ÄNGELHOLM Steglitsen 1, Polisg / Polis, häkte Tingshuset 13, Tingstorget / Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Kristianstad MARKNADSOMRÅDE VÄXJÖ Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 VÄXJÖ Dacke 4, Linnég Skatteförvaltning Gripen 2 m fl, Norra Esplanaden, Linnég Gunnar Gröpe 8, Kronobergsg 9, Kungsg / Länsstyrelsen Snörmakaren 1, Hjalmar Petrisv / AMI Växjö 10: F d regemente Tullen 13, Västerg Polis ALVESTA Alvesta 14:1, Alvesta, Byggnad på ofri grund 1975/ Invandrarförläggning Moheda 4:206, Moheda, Byggnad på ofri grund Invandrarförläggning GOTLAND Arkivet 1, Visborgsg Arkiv Geten 1, Artillerig 2 a Tingshus Hotellet 10, 12, Strandg / Länsstyrelsen Mullvaden 41 m fl, Östra Hanseg / Skatteförvaltning Slite Vägmark 1:3, Kornbrunnsg Kuststation Tjädern 9, Norra Hanseg 2 b Polis Väduren 8, Herkulesv AMI, utbildning KALMAR Lärkan 1, Smålandsg / Tingshus Valfisken 1, Malmbrog / Polis Valfisken 2, Malmbrog / Länsstyrelsen LJUNGBY Björklunden 5, Storg / Tingshus Norra Ljungkullen 7, Södra Torgg Polis OSKARSHAMN Koltrasten 3, Stadsparken 1950/ Tingshus Venus 11, Slottsg Polis VIMMERBY Almen 13, Kungsg / Polis VÄSTERVIK Paradiset 19, Brunnsg / Polis Syrenen 1, Fabriksg / Tingshus ÄLMHULT Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Lejonet 4, Södra Esplanaden / Polis Totalsumma, Övrigt <500 m 2 7 lokalarea Summa Marknadsområde Växjö TOTALT REGION SYD Malmö, kv Gasklockan 3. Polis. Malmö, Nora 11. Skatteförvaltning. Kristianstad, kv Södra Kasern 1. Länsstyrelsen. Lund, Spettet 3. Polis. 23

26 REGION VÄST EKONOMISKA DATA Hyresintäkter, Mkr Driftkostnader, Mkr Underhåll, Mkr Driftöverskott, Mkr Vakansgrad, yta, % Vakansgrad, hyra, % 5 6 Bokfört värde, Mkr Direktavkastning, % 11,7 13,9 LEDNINGSGRUPP Rolf Åkerman Elvy Molander Bo Törnkvist Gunnar Björklund Björn Söderlund Leif Andersson MO = Marknadsområde. Regionchef Ekonomichef MO-chef Göteborg MO-chef Uddevalla MO-chef Jönköping MO-chef Karlstad Vasakronan Region Väst svarar för kontorsfastigheterna i Göteborgs och Bohus län, Värmlands, Skaraborgs, Älvsborgs, Jönköpings och norra Hallands län. Regionen är indelad i fyra marknadsområden: Göteborg, Uddevalla, Jönköping och Karlstad. Regionkontoret är placerat i Göteborg. Vasakronan Region Väst följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till tre större orter, Göteborg, Jönköping och Karlstad, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Hyresnivåerna i Västsverige har under året stabiliserats. På de största orterna noteras en viss uppgång av hyrorna i bästa läge. En tendens är att skillnaden i hyresnivåer ökar mellan välbelägna bra fastigheter och mindre bra fastigheter i ytterområden. Vakansgraden är i genomsnitt 10 procent. Det är färre disponibla lokalareor i Jönköping och Karlstad, 6 7 procent, medan Göteborg och Uddevalla fortfarande uppvisar en hög vakansgrad, 11 procent. I Göteborg märks en ökad inflyttning mot centrum. Fastighetsmarknaden I Göteborg har aktiviteten på fastighetsmarknaden ökat. Främst har AP-Fastigheter stärkt sin ställning genom förvärv av centralt belägna fastigheter. I Karlstad och Jönköping har bankerna tagit över en betydande del av fastigheterna i centrum. Få fastighetsaffärer med lokaler är genomförda. Utbudet av fastigheter som är till salu har ökat på de flesta mindre orter. Flera av de större rikstäckande fastighetsägarna koncentrerar sina fastighetsbestånd till färre orter. Fastighetsbeskrivning Regionens fastighetsbestånd omfattar m 2 lokalarea. I Göteborg är de flesta fastigheterna belägna i bra s k B-lägen. I Karlstad är Vasakronan den största fastighetsägaren på lokalmarknaden med fastigheter koncentrerade till Klaraområdet. Där finns bl a kv Karolinen, som är regionens största fastighet med en lokalarea på m 2. I Jönköping är beståndet koncentrerat till västra centrum, där Vasakronan dominerar marknaden på kontorslokaler. Fastigheterna är generellt väl underhållna. Verksamheten 1995 Huvuddelen av hyreskontrakten är omförhandlade och kontraktstiderna är nu i genomsnitt drygt 4 år. Fastigheterna på Rosenlunds- respektive Ekelundsgatan i Göteborg, m 2, blir disponibla för lokalhyresmarknaden under juli 1996 då skattemyndigheten flyttar. Avflyttningen Jönköping, Guvernören 1. Polis. Göteborg, Lorensberg 4:1. Landsarkiv

27 REGION VÄST medför att Vasakronan är den fastighetsägare som har mest kontorslokaler att erbjuda på marknaden i centrala Göteborg. F d Sjöbefälsskolan i Göteborg, m 2, har fr o m december 1996 hyrts ut till ÅFkoncernen. Karolinen i Karlstad håller på att öppnas upp för att bli Karlstads nya tjänstecentrum. I linje med Vasakronans strategiska inriktning har koncentration mot Göteborg, Karlstad och Jönköping påbörjats. Fastighetsbeståndet i Borås, m 2 och kv Sirius 4 och 5 i Skövde, m 2, har avyttrats. Totalt har fastigheter för 90 Mkr avyttrats under året. Hot och möjligheter Vakansgraden i fastigheterna kommer att öka p g a hyresgästernas minskande lokalbehov samt avflyttning från Rosenlundsoch Ekelundsgatan i Göteborg. Vakanssituationen medför att Vasakronan kommer att öka sina uthyrningsaktiviteter. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde. Tusen m 2 HYRESINTÄKTER 1995 Per marknadsområde. Mkr Jönköping 123 Karlstad 116 Uddevalla Göteborg Jönköping 125 Karlstad Jönköping Karlstad 81 Större projekt Projektverksamheten har under året varit omfattande med bl a följande projekt: nybyggnad av polishuset i Uddevalla, ombyggnad av Vänerskolan i Vänersborg, f d Sjöbefälsskolan i Göteborg, skatteförvaltningen i Vänersborg samt om- och tillbyggnad av polishuset i Jönköping. Uddevalla 104 Göteborg 149 REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Uddevalla 48 Göteborg 131 Ort Antal m 2 1. Polismyndigheten Göteborg Jordbruksverket Jönköping Invandrarverket Göteborg Länsstyrelsen Karlstad Polismyndigheten Uddevalla Karlstad, Gäddan 7. Skogsvårdsstyrelsen. Göteborg, Heden 705:14. Polis

28 FASTIGHETSINNEHAV REGION VÄST MARKNADSOMRÅDE GÖTEBORG Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 GÖTEBORG Brämaregården 37:1, Vågmästareg Polis Heden 705:14, Skåneg / Polis Inom Vallgraven 60:8, Ekelundsg Skatteförvaltning Inom Vallgraven 69:5, Rosenlundsg Skatteförvaltning Kvillebäcken 61:7, Turbing Lorensberg 4:1, Geijersg / Arkiv Lorensberg 55:3, Södra v Tingshus Masthugget 4:5, Tredje Långg Polis Nordstaden 28:2, Kvarnbergsg / Sjöbefälsskolan Tuve 86:13, Generatorsg ALINGSÅS Hoppet 6, Norra Strömg 8, / Tigern 4, Södra Ringg Tingshus FALKENBERG Tältet 17, Arvidstorpsv / Polis, skatt KUNGÄLV Notarieängen 8, Ytterbyv / Polis MÖLNDAL Juristen 4, Torgg Skatt, polis Livered 1:329, Streteredsv 1964/ Flyktingsluss STENUNGSUND Stenung 106:7, Göteborgsv / Tingshus VARBERG Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Renen 10, Norrdalsg / Skola Spinnaren 5, Östra Långg / Polis, tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Göteborg MARKNADSOMRÅDE UDDEVALLA Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 UDDEVALLA Bastionen 17, Bastionsg Folkskolan 2, Lagerbergsg Polis Halla-Stenbacken 1:91, Västgötav F d regemente STRÖMSTAD Hummern 3, Skolg / Tingshus Skogar 1:52, Svinesund Tullexp TROLLHÄTTAN Jordsten 4, Klintv / Polis Älvkvarnen 1, Drottningg Tingshus VÄNERSBORG Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Haren 3, Edsv /1963/ Specialskola Palmen 8, Norra g 5, 7 Hamng /1975/ Polis Poppeln 7, Drottningg 4-6, Residensg 20, Hamng 1942/ Sälgen 14, Drottningg ÅMÅL Gladan 5, Norra Långg Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Uddevalla MARKNADSOMRÅDE JÖNKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 JÖNKÖPING Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Guvernören 1, Hamng 4, Vallg 7, Brunnsg / Länsstyrelsen, polis m fl Götaland 3, Vallg EKSJÖ Boken 12, Sofieholmsg / Tingshus Starabolet 4, Regementsg Polis 26

29 Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning FALKÖPING Länsmannen 1, Trädgårdsg Polis Yxan 1, Fredriksbergsv Tingshus LIDKÖPING Tingshuset 1, Esplanaden Tingshus Valhall 8, Mellbyg 5, Götg, Vinbergsg / Polis MARIESTAD Apeln 18, Stockholmsv Tingshus Fiskgjusen 1, Oxv 1, 3, Tegelv / Polis Länsstyrelsen 1, Hamng Pluggen 7, Förrådsg SKÖVDE Merkurius 1, Prinsg Polis Rönnen 8, Skolg Tingshus Skövde 5: / Räddningsskola TIDAHOLM Fjalar 5, Norra Kungsv Polis NÄSSJÖ Vakten 1, Söderg Polis VETLANDA Balder 8, Emigrantg Polis VÄRNAMO Rosen 1, Storg Polis Tingshuset 1, Kyrktorget Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Jönköping MARKNADSOMRÅDE KARLSTAD Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning KARLSTAD Bryggaren 10, Bryggareg Freja 12, Drottningg Polis Gäddan 7, Drottningg Karolinen 1, Våxnäsg Mätaren 3, Bryggareg Rättvisan 1, Malmtorget Bryggareg / Örnen 3, Västra Torgg Tingshus ARVIKA Lagmannen 2, Parkg Tingshus Turbinen 5, Styckåsg Polis EDA Norra Ämterud 1: Tullexp FILIPSTAD Trasten 7, Viktoriag Polis HAGFORS Borgmästaren 4, Dalav / Polis KRISTINEHAMN Najaden 9, Spelmansg Renen 1, Kungsg / Tingshus Uroxen 11, Kungsg / Tingshus Uroxen 15, Kungsg Polis SUNNE Leran 3:34, Domarev Tingshus Sundsvik 3:10, Långg Polis ÅRJÄNG Åsen 1, Tingsg Tingshus, polis Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Karlstad TOTALT REGION VÄST

30 REGION MELLANSVERIGE EKONOMISKA DATA Hyresintäkter, Mkr Driftkostnader, Mkr Underhåll, Mkr Driftöverskott, Mkr Vakansgrad, yta, % 4 2 Vakansgrad, hyra, % 3 2 Bokfört värde, Mkr Direktavkastning, % 14,0 13,8 LEDNINGSGRUPP Jan-Peter Jonsson Leif Rytter Mikael Forsberg Regionchef Ekonomichef MO-chef Norrköping Carl-Olof Adelsköld MO-chef Nyköping Kjell Hultgren Sture Caesar MO = Marknadsområde. MO-chef Örebro MO-chef Falun och Uppsala Vasakronan Region Mellansverige svarar för kontorsfastigheterna i Östergötlands, Södermanlands, Västmanlands, Örebro, Kopparbergs och Uppsala län samt Norrtälje. Regionen är organiserad i fem marknadsområden: Norrköping, Nyköping, Örebro, Falun och Uppsala. Regionkontoret är placerat i Örebro. Vasakronan Region Mellansverige följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som innebär att fastighetsbeståndet koncentreras till fyra större orter: Norrköping, Linköping, Uppsala och Örebro, i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Hyresmarknaden för kontor har under det senaste året stabiliserats i Mellansverige. I Uppsala, Örebro och Linköping märks en fortsatt ökad lokalefterfrågan. Vakansgraden för kontor varierar stort mellan orterna. I Norrköping finns mycket tomma lokaler även i centrala lägen, medan de flesta lediga lokalerna i Uppsala finns i ytterområdena. En fortsatt bra arbetsmarknad i Linköping förstärker efterfrågan av lokaler i stadens centrala lägen. I Örebro har länsstyrelsen samlat sin förvaltning till ett nytt länshus, vilket har ökat vakanserna i centrala Örebro. Näringslivet i Mälardalen kännetecknas av en viss optimism. Flera stora infrastrukturprojekt som genomförs, bl a Mälarbanan och Svealandsbanan, påverkar näringslivet positivt. Fastighetsmarknaden Mellansverige visar en fortsatt låg aktivitet på fastighetsmarknaden. Fastighetsägandet är förhållandevis stabilt. Investeringsintresset ökar dock på de större universitets- och högskoleorterna. Intresset för marknaden i Uppsala förstärks med näst intill obefintliga butiksvakanser och sjunkande kontorsvakanser i centrum ger incitament för en stärkt fastighetsmarknad. I Örebro och Linköping ökar intresset för fastighetsaffärer till följd av förväntningar på nyetableringar och ökad sysselsättning. I Norrköping har aktiviteten varit mycket låg. Fastighetsbeskrivning Vasakronans fastighetsbestånd i regionen omfattar m 2 lokalyta. Fastighetsbeståndet är spritt på ett fyrtiotal orter över hela regionen, med en klar tyngdpunkt på residensstäderna samt Norrköping. Merparterna av fastigheterna är välbelägna och i stor utsträckning anpassade efter hyresgästernas behov. De största kunderna är polisen, länsstyrelserna, skatteförvaltningen, Domstolsverket, Vägverket, SCB och SMHI. Uppsala, kv Dragarbrunn 14:5. SBC, apotek m fl. Örebro, Repslagaren 20. Länsstyrelsen, Wasa Försäkring m fl

31 REGION MELLANSVERIGE Verksamheten 1995 Under 1995 har verksamheten i hög grad koncentrerats på omförhandlingar av hyreskontrakt. I omförhandlingarna har krav framförts på effektivare lokaler, d v s mindre lokalyta per anställd, vilket medfört omfattande hyresgästanpassningar. De friställda ytorna har i stor utsträckning hyrts ut främst inom den privata sektorn. Därigenom har Vasakronan kunnat bibehålla en fortsatt låg vakansgrad i Mellansverige. Under året har två centralt belägna fastigheter i Uppsala förvärvats för 133 Mkr med en lokalarea om m 2, exklusive garage och lagerytor. Ett nytt länshus har invigts i Örebro. Den totala byggkostnaden uppgick till 105 Mkr med en lokalarea om m 2. i betydelse. Att förse olika verksamheter med produktiva arbetsplatser på kort och lång sikt kräver kunskap och förståelse för hur hyresgästernas behov av lokaler påverkas av marknadsutveckling, ny teknik och nya arbetssätt. Intresset för kvalitet och miljö ökar påtagligt hos Vasakronans kunder. UTHYRBAR YTA Per marknadsområde. Tusen m 2 Norrköping 180 Nyköping 132 Örebro 108 Örebro Norrköping 146 Falun Norrköping Uppsala Nyköping HYRESINTÄKTER 1995 Per marknadsområde. Mkr Nyköping 108 Örebro 112 Större projekt Det största projektet är om- och tillbyggnad av Birgittaskolan i Örebro. Hot och möjligheter I takt med minskade lokalbehov för statliga myndigheter ökar andelen privata hyresgäster i fastigheterna. Skapandet av flexibla alternativ för olika verksamheter som befinner sig i tillväxt eller i en nedgångsfas ökar Uppsala 102 Falun 107 REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Uppsala 75 Ort Antal m 2 1. Statistiska Centralbyrån Örebro Sjöfartsverket Norrköping Polismyndigheten Norrköping Statens Livsmedelsverk Uppsala Luftfartsverket Norrköping Falun 84 Linköping, Blandaren 17. Polis, skatteförvaltning m fl Norrköping, Blomman 12. Tingshus.

32 FASTIGHETSINNEHAV REGION MELLANSVERIGE MARKNADSOMRÅDE NORRKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning NORRKÖPING Blomman 12, S Promenaden / Tingshus Oxelbergen 1:2, Vikboplan 7, Invandrar-, Luftfartsverk Presidenten 1, Slottsg Sjöfartsverk, skatt m fl Stinsen 1, Stockholmsv Häkte, polis Taktpinnen 1, Folkborgsv / SMHI m fl FINSPÅNG Telegrafen 2, Stationsv Polis LINKÖPING Amasonen 2, Östgötag Länsstyrelsen Blandaren 1, S:t Larsg Bostäder m m Blandaren 14, S:t Larsg 11, 13, / Bostäder, skatt, m fl Blandaren 17, Repslagarg Skatteförvaltning, polis Djäknen 3, Drottningg / Utbildning Djäknen 5, Linnég Utbildning Malmen 2:8 1984/ Flygmuseum MJÖLBY Rättvisan 7, Lagmansg / Tingshus Väljaren 10, Kungsv / Kronokontor, skatt, polis MOTALA Domherren 10, Järnvägsparken Tingshus Ingenjören 6, Järnvägsparken Skatt, åklagare, polis m fl VALDEMARSVIK Läxan 9, Storg Arbetsförmedling, polis Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Norrköping MARKNADSOMRÅDE NYKÖPING Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning NYKÖPING Borgaren 18, St Torget / Länsstyrelsen, skatt m fl Brädgården 2, Folkungav 2, / Domstolsv, åklagarmynd, polis Väster 1:9, Tingshusplatsen Tingshus ESKILSTUNA Vapnet 2, Rothoffsv Mark Vipan 14, Nyg Polis, Fortverket, Confortia Vägbrytaren 1, Kungsg KOLBÄCK Herrevad 4:10, Tingshusg / Tingshus Norrköping, Presidenten 1. Sjöfartsverket, Kriminalvårdsstyrelsen m fl. Linköping, Blandaren 1. Theorells, Linköpings kommun. Nyköping, Brädgården 2. Polis, Domstolsverket. 30 Nyköping, Borgaren 18. Skatteförvaltning, länsstyrelsen m fl.

33 Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning FAGERSTA Dalia 1, Daliav / Polis GNESTA Gnesta 2:85 m fl, Tangov, Sambav Elevhem, Åsbackaskolan Gnesta 42:12, Åsbackaskolan 1950/ Åsbackaskolan Sigtuna 2:276, Vässlev, Hermelinstigen Elevhem, Åsbackaskolan KATRINEHOLM Alen 5, Storg Tingshus Hjorten 1, Djulög Regionåklagare, polis KÖPING Botulf 4, Hultgrensg Regionåklagare, polis Embla 4, Esplanaden Tingshus SALA Folkskolan 2, S Esplanaden Domstolsv., regionåklagare STRÄNGNÄS Eldsund 6:5, Regementsg Stabsbyggnad Lagmannen 3, Trädgårdsg Lotterinämnden Mässen 2, Regementsg Stabsbyggnad SÖDERTÄLJE Solen 7, Jovisg Polis, Domstolsverket m fl VÄSTERÅS Norna 21, Västgöteg Häkte, polis Olympia 3, Skepparbacken 3-5, del av ca Polis m fl Phyllis 1, Hållg Utrikesdep., Skogsvårdsstyrelse Phyllis 2, Lantmäteribacken Utrikesdepartementet m fl Slottsträdgården 2, Slottsvretsg 4, del av Länsstyrelsen Västerås 1:227, Mälarg 2, Ö Hamnen 1983/ Tullen Översten 2, Regementsg Stabsbyggnad Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Nyköping MARKNADSOMRÅDE ÖREBRO Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 ÖREBRO Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Eriksberg 2, Eriksbergsg Ekeskolan Gasverket 1, Storg CSN, skatt m fl Lantmäteriet 1, Klosterg 36, Järnvägsg / Polis, åklagare, häkte Grenadjären 2, Grenadjärsstaden Repslagaren 20, Stortorget / Länsstyrelsen Tofsmesen 1, Oskarsv / Birgittaskolan Tullen 8, Magasinsg / SCB m fl Tullen 16, Fredsg SCB m fl Eskilstuna, Vipan 14. Polis. Örebro, Tullen 8, 16. SCB mfl. Västerås, Phyllis 2. Utrikesdep., Skogsvårdsstyrelse. Örebro, Gasverket 1, CSN, skatteförvaltning m fl. 31

34 FASTIGHETSINNEHAV REGION MELLANSVERIGE Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 HALLSBERG Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Höjden 2, Östra Storg Posten, skatt, tingsrätt Vågen 1, Östra Storg Tingshus KARLSKOGA Hantverkaren 1, Värmlandsv 25, / Polis, kronokont, domst., reg.åkl LINDESBERG Kyrkokvarteret 11, Prästg Reg.åkl., kronokontor, skatt, polis Kyrkokvarteret 22, Kungsg Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Örebro MARKNADSOMRÅDE FALUN Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 FALUN Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Badhuset 11, Kristineg Åklagare, häkte, polis Kansliet 20, Nybrog 20, Åsg 38, Trotzg 35, / Länsstyrelsen m fl Tingshuset 10, Tingshusg / Tingshus AVESTA Abborren 13, Kungsg Kronokontor, åklagare, polis Åvestrand 9, Stationsg Tingshus BORLÄNGE Bordet 1, Mjälgav AMI, länsarbetsnämnden Intagan 1, Röda v / Vägverket Tyr 10, Walling / Lantmäteri, åklagare, polis m fl HEDEMORA Älgen 1, Stureg / Tingshus LEKSAND Rättvisan 1, Kyrkoallén / Tingshus LUDVIKA Oden 4, Storg / Tingshus Tjädern 18, Engelbrektsg Skatt, åklagare, polis MORA Stranden 20:2, Millåkersg / Åklagare, polis m fl Stranden 39:1, Strandg / Domstolsverket m fl ORSA Hästen 10, Järnvägsg Arbetsförmedling, polis m fl Örebro, Lantmäteriet 1. Polis, åklagare. Borlänge, Intagan 1. Vägverket. 32 Ludvika, Tjädern 18. Åklagare, polis, skatteförvaltning. Orsa. Hästen 10. Arbetsförmedling, polis.

35 Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 RÄTTVIK Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Läkaren 6, Torgg Polis m fl SÄRNA Särnabyn 2:1, Starrbacksv Polis Särnabyn 12:2, 12:7 1938/ Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Falun MARKNADSOMRÅDE UPPSALA Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning UPPSALA Dragarbrunn 14:5, Svartbäcksgatan Butiker m m Dragarbrunn 18:9, Stora Torget Butiker m m Dragarbrunn 21:1, Järnvägspromenden Kungsängen 16:6, Hamnesplanaden 1-3, Livsmedelsverket Kvarngärdet 25:4, Storg Kvarngärdet 27:3, Salag Häkte, polis Kåbo 5:1, D Hammarskjöldsv 11, / ca Vägverket m fl HÅBO Rölunda 1: Bibliotek, arkiv ENKÖPING Centrum 33:1, Korsängsg Rättscentrum NORRTÄLJE Tullen 6, Esplanaden LSM, kronofogde, polis Vasa 1, Narvav Tingshus TIERP Tierp 27:7, Torgg Åklagare, polis Tierp 173:1, Gävleg / Tingshus UPPLANDS-BRO Aske 1:2, Aske kursgård 1807/ Kursgård Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Uppsala TOTALT REGION MELLANSVERIGE Rättvik, Läkaren 6. Polis. Uppsala, Kvarngärdet 25:4. Stiftelsen Musik i Uppland. 33 Norrtälje, Tullen 6. Skatteförvaltning, kronofogde, polis. Uppsala, Kungsängen 16:6. Skatteförvaltning, länsstyrelsen, Statens Livsmedelsverk.

36 REGION STOCKHOLM EKONOMISKA DATA Hyresintäkter, Mkr Driftkostnader, Mkr Underhåll, Mkr Driftöverskott, Mkr Vakansgrad, yta, % Vakansgrad, hyra, % 7 7 Bokfört värde, Mkr Direktavkastning, % 9,3 10,0 LEDNINGSGRUPP Christer Alvemur Svante Torell Curt Emilsson Lars Pettersson Bengt Börjesson Regionchef från april 1996 Stf regionchef, marknadschef Ekonomichef Chef, Byggadm Fastighetsutveckling Tore Klevby MO-chef Norr Lars-Olof Nordqvist MO-chef Öster Mats Carlsson Anders Andersson MO = Marknadsområde. MO-chef City MO-chef Väster Vasakronan Region Stockholm svarar för fastigheterna i Stockholms län förutom Norrtälje. Regionen är organiserad i fyra marknadsområden: Marknadsområde Norr för Norrort och Solna, Marknadsområde Öster för Östermalm inklusive kv Garnisonen och Lidingö, Marknadsområde City för Stockholms city, Vasastaden, Gamla Stan, Södermalm och Söderort, samt Marknadsområde Väster för Kungsholmen och Västerort. Vasakronan Region Stockholm följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras. Detta kommer också att ske i Stockholm i syfte att uppnå en marknadsledande ställning på prioriterade delmarknader. Lokalhyresmarknaden Hyresmarknaden i Stockholm har återhämtat sig starkt under Främst märks det i citykärnan, där andelen lediga kontorslokaler minskat kraftigt. Följden har blivit ett ökat utrymme för hyreshöjningar. Även arbetsplatsområdena i Stockholms utkanter har fått ta del av uppgången. Ytterligare höjningar hämmas delvis av den återinförda fastighetsskatten. Lokalernas standard och utformning har vid sidan om pris och läge blivit allt viktigare faktorer i konkurrensen på hyresmarknaden. Fastighetsmarknaden Fortfarande är det institutionella placerare, försäkringsbolag, pensionsstiftelser m fl, som till stor del står för investeringarna på den kommersiella fastighetsmarknaden. Dominerande på köpsidan är AP-Fastigheter som förvärvat fastigheter från bl a Korbe, Trygg-Hansa Sak samt Brostaden. JM har genom apportemission förvärvat 13 Stockholmsfastigheter från Bergaliden. Midroc har köpt Gränges-huset och AMF-p har köpt en större fastighet i Marievik. Direktavkastningskravet bedöms ha sjunkit till 6 7 procent för de mest attraktiva lägena. Utbudet av fastigheter är fortfarande större än efterfrågan. Fastighetsbeskrivning Vasakronans fastighetsbestånd i Stockholm omfattar cirka m 2. Beståndet är i huvudsak beläget inom Stockholms stad, men bolaget har även fastigheter i ett tiotal kranskommuner. I Stockholms innerstad finns Vasakronan representerat inom samtliga stadsdelar. En av de mest centralt belägna fastigheterna är Sverigehuset på Hamngatan. Fastighetsbeståndet inom Vasastaden och Kungsholmen karaktäriseras av citynära lägen med goda kommunikationer. På Kungsholmen och Östermalm är Vasakronan den dominerande fastighetsägaren med stora förvaltningsobjekt som Polishuset i kv Kronoberg, Rådhuset samt kv Garnisonen. Utanför tullarna finns ett antal större centralt belägna objekt i bl a Liljeholmen, Solna, Sollentuna och Huddinge. De stora markområdena på bl a Järvafältet, Hägernäs i Täby samt Tumba bedöms ha goda Stockholm, Garnisonen 3. SCB, IHR, Grafiska Institutet, SVT. Stockholm, Klamparen 10. Stockholms Tingsrätt, Datainspektionen Stockholm, Pegasus 6, Slottsbacken 6. Kungliga Myntkabinettet, Det Naturliga Steget.

37 REGION STOCKHOLM utvecklingsmöjligheter efter planläggning. Verksamheten 1995 Upprustningen av regionens fastigheter har fortsatt under året. Över en halv miljard kronor har satsats i investeringar och underhåll. Årets omförhandlingar av kontraktsportföljen har genomförts på ett i huvudsak tillfredsställande sätt. Ett antal tomma lokaler i fastigheterna i bl a Liljeholmen har hyrts ut till privata hyresgäster. Vakanserna har trots detta ökat något. Den strategiska inriktningen innebär för Region Stockholm en koncentration av verksamheten till i första hand Stockholms innerstad. Försäljningar har därför gjorts av fastigheterna som inrymmer bl a Statens Bakteriologiska Laboratorium i Solna och AMI i Edsberg. En mindre byggnad på Wallingatan har också förvärvats. Hot och möjligheter De minskade vakanserna i city medför ett ökat tryck på malmarna, dvs de delmarknader där Vasakronan är starkt. Ett stort intresse visas bl a för kv Garnisonen på Östermalm, där Vasakronan kan erbjuda effektiva lokaler till rimlig kostnad. Den pågående strukturförändringen inom statsförvaltningen påverkar i hög grad verksamheten. Kraven på effektiva och flexibla lokaler ökar. I många av de äldre husen fordras stor fantasi och betydande investeringar för att kunna möta dessa krav. UTHYRBAR YTA HYRESINTÄKTER 1995 Per marknadsområde. Tusen m 2 Per marknadsområde. Mkr Öster 354 Norr 253 Öster 284 Stockholm Norr 204 Större projekt I kv Tegen i Solna flyttar Västerortspolisen in i ny- och ombyggda lokaler under Investeringen uppgår till 93 Mkr. Även i kv Kronoberg på Kungsholmen pågår en betydande ombyggnad för 60 Mkr där bl a Citypolisen är hyresgäst. På Gärdet fortsätter upprustningen av Försvarets Materielverks lokaler. Investerings- och underhållsåtgärderna uppgår till nära 200 Mkr. City 307 Väster 247 REGIONENS TIO STÖRSTA HYRESKONTRAKT City 372 Ort/kvarter e d Antal m 2 1. Försvarets Materielverk 1) Tre Vapen Rikspolisstyrelsen 2) Kronoberg Polismyndigheten i Sthlms län 2) Kronoberg Polishögskolan Ulriksdal 2: Överbefälhavaren Bastionen Skattemyndigheten Gamen Statistiska Centralbyrån Garnisonen Statens Invandrarverk Carlslund Riksförsäkringsverket 2) Grönlandet, Södra o Norra Patent- och Registreringsverket Uppfinnaren ) Inkl Krigsarkivet. 2) Inkl gemensamma utrymmen. Väster 285 Stockholm, Lysbomben 3. Lärarhögskolan, VA-nämnden. Stockholm, Sillhovet 3. Statens konstmuséer

38 FASTIGHETSINNEHAV REGION STOCKHOLM MARKNADSOMRÅDE NORR Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 JÄRFÄLLA Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Jakobsberg 2:2406, Hästskov / SIGTUNA Hällsboskolan 1 m fl, Prästängsv / Skola Sjudargården 1:11, Hertigv / Kursgård SOLLENTUNA Helenelund 7:1, Ulriksdal Polishögskolan Transporten 2, Tingsv / Rättscentrum SOLNA Charlottenburg 11, Solnav Polishus Ekelund 1, Ekelundsv Arbetslivsinst/Arbetarskyddsstyr Fröet 1, Pipersv / Confortia Huvudsta 4: Järva 2:1, Mellersta Järvafältet Bagartorp, mark Järva 2:7, Södra Järvafältet Bagartorp, mark Skytten 2, Skytteholmsv Tingshus Tegen 5-7, Sundbybergsv AMS, polis Ulriksdal 2:1 1930/ Polishögskolan SUNDBYBERG Sundbyberg 2: Råsta, mark Sundbyberg 2: Mark Sundbyberg 2:44, Enköpingsv 126, / FOA Sundbyberg 2: Mark Sundbyberg 2:75 Enköpingsv Oljemarks TÄBY Hangaren 1, Hägernäs, Catalinav / Operan, Dramaten Hägernäs 7:22, Hägernäs, Sjöflygv / Markan 1, Hägernäs, Sjöflygv PRV Näsbypark 57:1, Djursholmsv / Näsby Slott Näsbypark 57:3, Djursholmsv Näsby Slott Näsbypark 57:4, Djursholmsv Mark UPPLANDS-VÄSBY Brunnby 1:34, Carlslundsv Statens Invandrarverk Brunnby 1:258, Grytagränd 1958/ Statens Invandrarverk Totalsumma, Övrigt <500 m 2 lokalarea Summa Marknadsområde Norr MARKNADSOMRÅDE ÖSTER Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 STOCKHOLM Djurgården 1:2, Falkenbergsg / Stockholms museispårvägar Fredrikshov 7, Fredrikshovsg / Friskola Garnisonen 3, Linnég 87-89, Karlav / Kavalleristen 2, Lidingöv Försvarsmakten Ladugårdsgärdet 1:14, Valhallav Ej åsatt Militärhögskolan Norra Djurgården 1:1, Valhallav Sveriges Television Norra Djurgården 1:1, Valhallav Ridskola, m m Tre Vapen 4, Banérg / FMV Svea Artilleri 11, Löjtnantsg Försvarsmakten Uppfinnaren 1, Valhallav / PRV Uppfinnaren 2, Östermalmsg / FMV Väbeln 2, Erik Dahlbergsg / Tingsrätt LIDINGÖ Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Pomona 1, Vasav 1/Lejonv Polis, Skatteförvaltning Totalsumma, Övrigt <500 m 2 89 lokalarea Summa Marknadsområde Öster

39 MARKNADSOMRÅDE CITY Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Stockholm Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Argus 8, Skeppsbron Generaltullstyrelsen Atomena 1, Stora Nyg 2 A, B Aurora 2, Munkbron 17, Lilla Nyg / Cepheus 2, Svartmang Gamen 8, Götg Skattehuset Grönlandet Norra 1, Drottningg Grönlandet Södra 13, Adolf Fredrik Kyrkog Järnplåten 23, Kungsg Kommanditbolag, del 18% Kungl Trädgården 7, V Trädgårdsg Sverigehuset Ladugårdsbron 14, Blasieholmstorg / Musiksamlingar Lantmätaren 1, V Trädgårdsg Operan Lysbomben 2, Fyrverkarback Riksarkivet Lysbomben 3, Västerbroplan 1, Rålambsv Mimer 5, Vanadisv / Utbildning Mosebacke 10, Mosebacke torg Södra teatern Nattugglan 14, Västgötag / Skatteförvaltning Pegasus 6, Slottsbacken Kungliga Myntkabinettet m fl Pennfäktaren 10, Bryggarg Polis Primus 1, Primusg Rosteriet 6, 8, Liljeholmsv / ÖCB m fl Rosteriet 7, Liljeholmsv NUTEK Sillhovet 3, Hovslagarg 2, / Statens konstmuséer Tritonia 9, Stora Nyg SEI m fl Vega 4, Drottningg 95 A 1865/ BOTKYRKA Tumba 7: Mark HUDDINGE Rotorn Ej åsatt Polis Tingshuset 1, Huddinge Stationsv Tingshus VÄRMDÖ Djurö 8:6, Djurönäset Kustposteringen Ösby 1:92, Skärgårdsv Polis TYRESÖ Kopparen 10, Industriv Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde City MARKNADSOMRÅDE VÄSTER Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 STOCKHOLM Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Bromsten 9:1, Sylkyv Krigsarkiv, Armémuseum Fruktkorgen 1, Scheeleg / Rådhuset Gjutmästaren 8, Masugnsv Flygtekn försöksanst Induktorn 24, Ranhammarsväg / Flygtekn försöksanst Klamparen 10, Flemingg Tingshus Kronoberg 18, Agneg 33-37, Kungsholmsg 3,71905/ Polis Bergsg 48, 52, 58, Polhemsg 30 Kungl myntet 1, Norr Mälarstrand / Murmästaren 3, Hantverkarg Murmästaren 13, Hantverkarg Mälarhöjden 1:13, Traktörgränd, Byggnad på ofri grund 1970/ Totalsumma, Övrigt <500 m 2 lokalarea Summa Marknadsområde Väster TOTALT REGION STOCKHOLM

40 REGION NORD EKONOMISKA DATA Hyresintäkter, Mkr Driftkostnader, Mkr Underhåll, Mkr Driftöverskott, Mkr Vakansgrad, yta, % 3 3 Vakansgrad, hyra, % 3 2 Bokfört värde, Mkr Direktavkastning, % 15,7 14,8 LEDNINGSGRUPP Sten Ekström Rolf Söderberg Rolf Ekström Per Öberg Clas Boström Regionchef Ekonomichef MO-chef Gävle MO-chef Sundsvall MO-chef Östersund Anders Areblad MO-chef Umeå Bengt-Olov Bredberg MO-chef Luleå MO = Marknadsområde. Vasakronan Region Nord svarar för kontorsfastigheterna i Gävleborgs, Västernorrlands, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län. Regionen är organiserad i fem marknadsområden: Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå och Luleå. Regionkontoret är placerat i Sundsvall. Vasakronan Region Nord följer koncernens geografiska koncentrationsstrategi som förutsätter att fastighetsbeståndet koncentreras till fyra större orter i Norrland Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå i syfte att där uppnå en marknadsledande ställning. Lokalhyresmarknaden Lokalhyresmarknaden har en i stort sett oförändrad vakansnivå jämfört med föregående år. Det märks en ökad efterfrågan på centralt belägna kontor. Det beror dock mera på inflyttningar från perifera lägen än på nyetableringar. De högsta vakanstalen i Region Nord finns i Gävle, där över 10 procent av lokalerna i centrum saknar hyresgäster. De lägsta vakanstalen finns i Umeå, där de uppgår till 3 5 procent. I Sundsvall märks en ökad rörlighet från ytterområdena in till centrala lägen. I Luleå finns planer att bygga om det gamla lasarettet till stadshus, skola och bostäder samt det gamla stadshuset till kulturhus. Fastighetsmarknaden Norrporten har förvärvat tio fastigheter i Sundsvall från Diös och tre fastigheter i Östersund från SIAB. Norrporten har också avyttrat 18 fastigheter främst i norra Norrland. Vasakronan förvärvade i januari 1996 en centralt belägen fastighet i Luleå, Strutsen 12 och 13, från Wasa Liv. Andra affärer har skett med syfte att koncentrera fastighetsbestånd till vissa orter. Fastighetsbeskrivning Region Nords fastighetsbestånd uppgår till m 2. Fastigheterna är ofta stora enheter i bra lägen med tillgång till parkeringsplatser. En stor del av beståndet är fastigheter som till viss del är specialanpassade och i många fall är flexibiliteten i lokalerna begränsad. Det krävs anpassningar och ombyggnader om flera hyresgäster med olika verksamheter ska inrymmas i samma byggnad. Luleå, Lejonet 10, Rättscenter, polis. Sundsvall, Hovrätten 3. Rättscenter

41 REGION NORD Verksamheten 1995 Verksamheten har även under 1995 inriktats på omförhandlingar av hyreskontrakt. För att möta hyresgästernas krav på effektivare lokaler och bibehålla den låga vakansgraden har omfattande anpassnings- och underhållsåtgärder genomförts. främjar uthyrning till nya kundkategorier. De prioriterade kuststäderna har en stark attraktionskraft på det regionala näringslivet. Även vid avmattningar i konjunkturen drar dessa orter till sig ny verksamhet. Region Nord Östersund Umeå Luleå Större projekt Projektverksamheten har dominerats av anpassningar och underhållsåtgärder i befintliga fastigheter. Nyproduktionen har bestått av ny- och ombyggnad för skatteförvaltningen i Östersund och tillbyggnad av ledningscentral för Länsstyrelsen i Luleå. Dessa projekt färdigställdes under Ett ombyggnads- och förtätningsprojekt pågår för Statens Löne- och Pensionsverk i kv Måsen i Sundsvall. UTHYRBAR YTA HYRESINTÄKTER 1995 Per marknadsområde. Tusen m 2 Per marknadsområde. Mkr Luleå 102 Gävle 125 Sundsvall 157 Luleå 79 Gävle 100 Sundsvall Gävle Sundsvall 132 Hot och möjligheter Regionens stora koncentration på statliga myndigheter är både ett hot och en möjlighet. Inom regionen finns en unik erfarenhet av att lösa myndigheternas lokalbehov. En koncentration av beståndet till färre orter innebär större aktivitet på dessa orter, vilket Umeå 90 Östersund 56 REGIONENS FEM STÖRSTA HYRESKONTRAKT Umeå 75 Ort Antal m 2 1. Lantmäteriverket Gävle Räddningsverket Sandö (Kramfors) Riksförsäkringsverket Sundsvall Statens Löne- och Pensionsverk Sundsvall Polismyndigheten Sundsvall Östersund 41 Umeå, Hugin 1. Tingshus. Gävle, Söder 6:5. Länsstyrelsen

42 FASTIGHETSINNEHAV REGION NORD MARKNADSOMRÅDE GÄVLE Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 GÄVLE Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Alderholmen 5:7, Redarg Brynäs 17:2, Södra Sjötullsg / Norr 38:3, N Strandg Olsbacka 45:5, Lantmäterig Söder 6:5, Borgmästarplan Söder 17:10, S Centralg Polis Vallbacken 21:6, Sofiag Förskola Väster 26:1, Skomakarg Väster 27:1, 27:2, 27:3, Nyg Väster 32:3, Kaplansg BOLLNÄS Säversta 5:26, Södra Kyrkv Tingshus Älgen 4, Långg Polis HUDIKSVALL Gjutaren 6, Norra Kyrkog Polis Tingshusbacken 11:1, Lagmansg Tingshus LJUSDAL Tälle 12:1, N Järnvägsg / Tingshus Tälle 29:1, Hotellg Polis SANDVIKEN Bredmosstorpet 5, Jansasg 8, Bryggarg SÖDERHAMN Astern 1, Köpmang Polis Domaren 1, V Parkg 2 a Tingshus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Gävle MARKNADSOMRÅDE SUNDSVALL Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 SUNDSVALL Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Guldsmeden 14, Storg / Hovrätten 2, Södra Tjärng / Hovrätt Hovrätten 3, Storg / Rättscenter Måsen 7, S Järnvägsg Måsen 8, Västra Långg HÄRNÖSAND Adjunkten 1, Pumpbacksg Duvan 2, Storg / Polis Hovsjorden 7, 9, Rosenbäcksallén 1931/ Landsarkiv Hovsjorden 10, 11, Hovsg / Kristinaskolan Juristen 6, Nybrog 15, 17, 19, Kastellg / Arkiv Timmermannen 14, Franzéng / Domkapitelhus Tingshuset 3, Strandg / Tingshus Ädelstenen 5, Nybrog 14-16, Brunnshusg / Gävle, Olsbacka 45:5. Lantmäteriverket. Gävle, Söder 17:10. Polis. Sundsvall, Guldsmeden 14. Skatteförvaltning. Härnösand, Hovsjorden 7,9. Landsarkiv. 40

43 Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning KRAMFORS Sandö 2:5, Sandöv / SOLLEFTEÅ Hågesta 5:9, Storg Regionmusiken Lärkan 8, Hågestav Polis Rättvisan 4, Djupöv / Tingshus Skedom 21:1, 21:4, Skedom 1957/ Skogsvårdsstyrelsen ÖRNSKÖLDSVIK Amerika 10, Lasarettsg Tingshus Ungern 6, Nytorgsg Polishus Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Sundsvall MARKNADSOMRÅDE ÖSTERSUND Fastighet, Adress Byggnadsår/ Taxeringsvärde Tomtareal Uthyrbar yta, m 2 ÖSTERSUND Ombyggnadsår tkr m 2 Kontor Forskning/utbildning Försvaret Övrigt Anmärkning Arken 7, Kyrkg / Arkivet 1, Museiplan 1931/ Arkiv Handelsmannen 6, Köpmang Polis Lagmannen 6, Köpmang Onkel Adam 9, Köpmang 18-20, Strandg / Tingshuset 7, Köpmang Tingshus Verkstaden 11, Kyrkg / Åkeriet 10, Prästg / BRÄCKE Västanede 3:252, Kälarne 1932/ Statens Fiskeriförs. station HÄRJEDALEN Domaren 9, Fjällv / Tingshus SOLLEFTEÅ Krången 5:41, Tingsv STRÖMSUND Domherren 1, Lagmansg / Tingshus Risselås 1:28-1:32, Ulriksfors 1900/ AMU ÅRE Nyland 1:31, Hålland 1930/ Sameskola Storlien 1:1, 1:5, 1:35, Byggnad på ofri grund 1971/ Tullexp, SMHI Totalsumma, Övrigt <500 m lokalarea Summa Marknadsområde Östersund Härnösand, Tingshuset 3. Tingshus. Kramfors, Sandö 2:5. Sandöskolan. Örnsköldsvik, Ungern 6. Polis. Östersund, Lagmannen 6. Länsstyrelsen. 41