Å r s r e d o v i s n i n g Ö s t e r s u n d s b o s t ä d e r

Transkript

1 07 Å r s r e d o v i s n i n g Ö s t e r s u n d s b o s t ä d e r

2 Innehåll: 1 VD har ordet 3 Hyresgästenkät Uthyrning 5 Förvaltning/underhåll 7 Förvaltningsberättelse 9 Ägardirektiv 11 Resultaträkning 12 Balansräkning 14 Kassaflödesanalys 15 Tilläggsupplysningar 20 Revisionsberättelse 21 Styrelseledamöter 22 Fem år i sammandrag 24 Fastighetsförteckning

3 VD har ordet Det är en stor förmån att få verka i Östersund, staden där allt verkar hända. För vår del märks det bl a genom ett hårt tryck på våra lägenheter. Utvecklingen på bostadsmarknaden i Östersund/Frösön har varit fortsatt stark. Vissa talar till och med om bostadsbrist. I vårt uppdrag ligger bland annat att vi skall vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden. Därför har stor kraft lagts på att hitta möjliga lösningar på hur vi kan bidra till att tillskapa nya bostäder för att främja tillväxten i stan. Nyproduktion från ett noll-läge är dock en långdragen process och mycken möda har under året ägnats åt att försöka skapa ett projekt som skulle kunna vara genomförbart. Utan hiss blir bostaden en fälla rubricerade Länstidningen en artikel den 9 oktober 2007 med anledning av en inventering PRO har gjort av tillgängligheten till våra bostäder. I denna artikel framgår att endast omkring 10 procent av hyreshusen i Östersund har hiss. Tillgänglighet har därför varit Östersundsbostäders ledstjärna när det angelägna ny-/tillbyggnadsprojektet i Valhall arbetats fram. Förutom det välbehövliga tillskottet av bostäder som projektet skulle innebära är det i högsta grad ett tillgänglighetsprojekt där möjligheterna till ett kvarboende i ett populärt bostadsområde ökar avsevärt. Något som är ytterst angeläget särskilt mot bakgrund av ålderssammansättningen i bostadsområdet och i stadsdelen i övrigt. Då de ekonomiska förutsättningarna för att producera hyresrätter i dag är stentuffa krävs att varje ny/tillbyggnadsprojekt är optimerat för att det ska ha förutsättningar att kunna genomföras. Valhallprojektet med en väldigt yteffektiv nyproduktion, med tillbyggnader som dels bidrar med nya lägenheter och dels ökar tillgängligheten för befintliga lägenheter i och med att hissar installeras och med en befintlig infrastruktur, bedöms kunna ha möjligheter att genomföras. Vi håller nu tummarna för att den detaljplan som har arbetats fram under året vinner laga kraft så snart som möjligt. Vi hoppas också få in anbud som gör byggnationerna genomförbara, så att vi kan komma igång med detta för staden och stadsdelen så viktiga projekt. Tillgänglighet har också varit ledstjärna när kundmottagningen på Rådhusgatan 29 A, ja så är den nya adressen till vår nya entré, under hösten har byggts om. Nu är det möjligt att nå vår nya kundmottagning direkt från gatuplanet i korsningen Rådhusgatan/Artillerigatan. Något som verkligen uppskattas av våra kunder med nedsatt rörelseförmåga. Vad gäller vår egen tillgänglighet för våra kunder har den under året inte fungerat allt för bra med bl a oacceptabla väntetider i telefon. Detta förhållande avspeglar sig tydligt i den hyresgästenkät vi genomförde under hösten. Inrättandet av nya kundtjänsten har förutom den fysiska tillgängligheten även som syfte att förbättra vår service mot kund med snabbare och tydligare service. Kundenkäten, som denna gång av kostnadsskäl delades ut till vart annat trapphus, har gett oss en fingervisning om att vi är på rätt väg i stort. Det allmänna betyget om oss har förbättrats väsentligt på de flesta punkterna, men fortfarande finns områden där vi har väldigt mycket att göra. I övrigt har året präglats av ett mycket stort underhåll av våra fastigheter där särskilt renoveringen i Björkbacka tagit stora resurser. All heder till våra hyresgäster som stått ut med omaket att flytta ut från sina lägenheter under renoveringsprocessen och med allt övrigt besvär som renoveringen förorsakat dem. Och det är här som vi har vår stora utmaning inför framtiden. Våra fastigheter har ett genomsnittligt värdeår om Sid 1

4 Det innebär att allt flera av våra fastigheter är på väg in i en ålder där underhållsbehovet ökar markant. Stora delar av Torvalla byggdes för mer än 25 år sedan, så här är det dags att se över badrummen som ett exempel på vad som väntar oss, och det är bara början. Att klara detta framtida underhållsbehov på ett sätt så att fastighetskapitalet bibehåller sitt värde utan att hyresnivåerna för våra framtida hyresgäster skall dra i väg till orimliga nivåer, blir ett konststycke som kräver ett stort engagemang och ett ansvarstagande från alla inblandade parter. Vi har just avverkat det andra året på rad utan hyreshöjningar. Detta i kombination med det stora underhållet gör att årets resultat ligger väldigt nära det avkastningskrav som Östersunds kommun som ägare har på oss. Kombinationen inga hyreshöjningar, högt underhåll och höjda driftkostnader är naturligtvis ohållbar på sikt. Vad jag förstår finns det en stor enighet mellan oss som bostadsföretag och våra hyresgäster om vikten av att våra fastigheter hålls i ett bra skick. Trots det nådde vi inte riktigt fram i förhandlingarna med hyresgästföreningen om 2008-års hyror varför vi kände oss tvungna att stranda dem. Ett förhållande som fortfarande råder i skrivandets stund. Ägaren ställer också krav på oss att vi tar ett särskilt bostadssocialt ansvar. Vi har fördjupat vårt samarbete med socialnämnd/förvaltning där tidiga och riktade insatser skall minimera ekonomiska förluster för oss och öka möjligheten till kvarboende för enskilda. Då vi som bostadsföretag aldrig kan ge avkall på rätten för våra hyresgäster till ett störningsfritt och tryggt boende, innehåller samarbetet även rutiner för hur vi ska hjälpas åt om någons boende av någon anledning inte skulle fungera. Hyresgästenkäten gav i år, liksom ifjol, en klar fingervisning om att just trygghetsfrågor är viktiga för våra hyresgäster. Vi kommer därför att arbeta oförtrutet vidare med trygghets- och säkerhetsfrågor genom översyn av yttre miljöer inklusive belysning, med vår störningsjour och med vår resurs som följer upp alla störningsärenden. Vi kommer också att lägga ner resurser för att se över lås och passersystem till gemensamma utrymmen. Allt för att försöka motsvara de förväntningar som ställs på oss. Övriga frågor med bäring mot framtiden är våra framtida ITlösningar, hur skall vi delta när Storsjö strand exploateras och, återigen, hur ska vi hantera det underhållsberg som vi är på väg mot??? Avslutningsvis vill jag tacka alla medarbetare för de gedigna insatser som gjorts under året och för det engagemang som lagts ner för att vi ska tillhandahålla ett bra och prisvärt boende för våra hyresgäster. Jag kan konstatera att vi står väl rustade inför framtiden. Bengt Rådman VD Sid 2

5 Hyresgästenkät 2007 Under hösten 2007 genomfördes den årliga hyresgästenkäten. Av kostnadsskäl delades enkäten denna gång ut i varannan trappuppgång. Tanken med detta förfaringssätt är att vi ska få tillgång till synpunkter från samtliga fastigheter. Svarsandelen uppgick till hela 66,2 % vilket är glädjande siffror mot bakgrund av hur omfattade enkäten är. Överlag får vi ett bättre betyg som hyresvärd än vid det förra enkättillfället. Dock kan vi märka en påvisbar försämring när det gäller vår egen tillgänglighet. Det har till exempel varit väldigt svårt att nå oss via telefon och det märks tydlig i enkätsvaren. Information om vad som händer hos oss och ute i våra områden, hur rent och snyggt vi lyckas få till det med hjälp av våra entreprenörer, utemiljön i våra områden och hyresgästernas upplevda trygghet är andra områden som måste prioriteras framöver. Trenderna inom de allra flesta frågeområdena är dock positiva, vilket märks inte minst på hur prisvärt de boende uppfattar sitt boende hos oss. Graferna nedan visar hyresgästernas svar i ett axplock av frågeområden och även vad de svarade Prisvärdehet Prisvärdhet Hur prisvärt är boendet idag (63,7 %) -25,4% 74,6% Alls inte prisvärt (2007) Inte så prisvärt (2007) Ganska prisvärt (2007) Mycket prisvärt (2007) % -50% 0% 50% 100% Produktindex Dåligt (2007) Lägenheten (74,1 %) -25,3% 74,7% Inte så bra (2007) Ganska bra (2007) Mycket bra (2007) 2006 Allmänna utrymmen (77,1 %) -20,7% 79,3% Utemiljön (49,3 %) -45,8% 54,2% PRODUKTINDEX (70,4 %) -27,8% 72,2% -100% -50% 0% 50% 100% Serviceindex Dåligt (2007) Ta kunden på allvar (80,8 %) -19,4% 80,6% Inte så bra (2007) Ganska bra (2007) Mycket bra (2007) 2006 Trygghet (73,0 %) -26,9% 73,1% Rent och snyggt (59,0 %) -35,5% 64,5% Hjälp när det behövs (84,6 %) -16,8% 83,2% SERVICE INDEX (73,7 %) -25,3% 74,7,% -100% -50% 0% 50% 100% Sid 3

6 Uthyrning Översyn och effektivisering av de administrativa systemen sker kontinuerligt. Uthyrning av Östersundsbostäders lägenheter äger rum i vår Kundtjänst/Bobutik. Under år 2007 har vårt förmedlingssystem för uthyrning av lägenheter förbättrats, allt för att uppnå en effektivare och snabbare uthyrning av våra lägenheter. I korthet innebär det nya förmedlingssystemet följande: Systemet är webbaserat och kommunikation sker via internet, men också per telefon samt genom personlig service på vårt kontor. Förmedlingssystemet innebär att det är den bostadssökande själv som skall vara aktiv, det är den bostadssökande som registrerar sig, söker bland lediga lägenheter och anmäler sitt intresse. För den som inte har tillgång till dator/internet så finns det två kunddatorer på vårt kontor. Lediga lägenheter presenteras på två marknadsplatser. - På marknadsplats BostadsTorget visas samtliga uppsagda lägenheter under minst åtta dagar. - På marknadsplats BostadDirekt finns det lägenheter som är lediga just nu eller blir lediga inom kort. Vid årsskiftet uppgick antalet personer som är registrerade i Östersundsbostäders förmedlingssystem till Östersundsbostäder har interna bytesköer. Detta innebär att boende har företräde till annan lägenhet inom de kvarter de bor i. Östersundsbostäder har samordningsansvaret vad gäller uthyrning av rum och lägenheter åt studenter vid Mittuniversitetet i Östersund, dels i fastigheter som ägs av Östersundsbostäder själva men också i fastigheter som tillhör andra hyresvärdar. Förmedlingen av studentbostäder i Östersunds kommun sker via ett gemensamt förmedlingssystem integrerat med Östersundsbostäders hemsida. Lediga studentbostäder presenteras på marknadsplatsen Studenttorget. Östersundsbostäders hemsida består av flera olika delar. Via sökfunktionen kan besökaren själv anmäla sig som bostadssökande, söka lediga lägenheter, tacka ja eller nej till bostäder som erbjuds. Besökaren kan också söka sig fram till ett specifikt bostadsområde som sedan presenteras med både text och bild. Ett bofaktablad för respektive lägenhet som beskriver dess planlösning finns också. Hyresgäster hos Östersundsbostäder kan också göra felanmälan via hemsidan. Avtal har träffats med kreditupplysningsföretaget Creditsafe i Sverige AB. Med dess hjälp kommer de personfakta som erfordras för att teckna hyreskontrakt att inhämtas. Inom kravverksamheten och störningar finns ett kontaktnät med sociala myndigheter och kronofogden. Syftet med detta är att aktivt förebygga uppkomsten av hyresskulder samt störningar, och i de fall de uppstår snabbt komma till rätta med situationen. Det finns ett samarbetsprojekt, SAMBO-gruppen (samarbete bostadsfrågor), med inriktning på störnings- och socialproblem i bostadsområden. Representanter från omsorgsnämnd, socialnämnd, psykiatrin samt Östersundsbostäder deltar. I kvarteret Ardennern i Torvalla finns ett hus med sex lägenheter anpassade för hyresgäster som är överkänsliga för tobaksrök och djur. I kvarteret Mariedal på Frösön har både en gruppbostad och ett elevhem inrättats. Vidare har det även inrättats ett boende för ensamkommande flyktingbarn i kvarteret. STF/ Svenska Turistföreningen fortsätter att hyra delar av fastigheten Fornborgsvägen 15. Mellan Östersunds kommun och Östersundsbostäder finns ett avtal där kommunen hyr 273 lägenheter för att i andra hand hyra ut till äldreboende. Under årets sista månader genomfördes en ombyggnad av kontorets bobutik i syfte att inrätta en Kundtjänst där den bärande idén har varit hög tillgänglighet, såväl fysiskt som servicemässigt. Lägenhetsstatistik < Antal lägenheter fördelade på storlek; rum och kök Antal lägenheter fördelade på byggnadsår Sid 4

7 Förvaltning/underhåll Delar av den inre fastighetsskötseln hanteras numera av våra egna bovärdar som bl a ordnar med enklare reparationer. Yttre fastighetsskötsel som snöröjning och halkbekämpning m m vintertid samt gräsklippning och ogräsrensning m m sommartid utförs av entreprenörer som vi har upphandlat, avtalsperiod till och med med rätt till ett års förlängning. Städning av trapphus och övriga gemensamma utrymmen utförs även av entreprenörer med samma avtalstider. Upphandlingen utföll så att vi har olika entreprenörer i olika områden enligt följande: Yttre skötsel: - Centrala Östersund - Primär Fastighetsförvaltning AB - Frösön - KåEss-förvaltning - Torvalla - Åke Werners Åkeri Städ: - Centrala Östersund och Frösön - Storsjöbygdens städ AB - Torvalla - Sodexho I Brunflo, Tandsbyn, Fåker, Lit och Häggenås utförs all fastighetsskötsel, såväl yttre som inre, av Riksbyggen. Ny upphandling av ramavtal för de reparations- och underhållsarbeten vi hade årsavtal fram till gjordes under året och nya avtal har tecknats till och med med rätt till ett års förlängning. Större underhållsarbeten upphandlas som separata entreprenader. Beträffande underhåll av hissar har det efter upphandling slutits ett avtal med Kone hissar fram till Jämtkraft levererar såväl fjärrvärme till huvuddelen av våra fastigheter som el till samtliga våra fastigheter till lokala priser. Försäkringsgivare under 2007 har varit Länsförsäkringar Jämtland avseende företags- och fastighetsförsäkringar enligt ett avtal som sträcker sig fram till och med med möjlighet till ett års förlängning. Våra fastigheter i Östersund, Frösön och Torvalla är anslutna till Com Hem kabel-tv. I Brunflo är Högboms El leverantör av kabel-tv och i Lit, Tandsbyn och Fåker Viking Sat. När det gäller bredband är våra fastigheter i Östersund, Frösön och Torvalla anslutna till Com Hem:s bredband/ Hipnet (höghastighets IP-nät) via kabel-tv-näten enligt ett avtal som stäcker sig till Tandsbyn, Fåker, Lit, Brunflo och Häggenås har bredbandsanslutning via Jämtkrafts stadsnät. I våra studentbostäder i kv. Mariedal, kv. Monopolet, fastigheten Verkstaden 3 ( KFUMhuset ) och kv. ABC-boken finns separata datanät (bredband) installerat. Näten är anslutna till stadsnätet. Detta gäller även kv. Ryamattan i Torvalla och kv. Mangården i Odensala. Vi har under året påbörjat arbetet med att titta på möjligheten att dra in fiber till alla våra fastigheter med ett yttersta syfte att införa s.k. öppna nät. Underhåll De utförda åtgärderna för yttre underhåll, lägenhetsunderhåll samt reparationer av Östersundsbostäders fastighetsbestånd har varit större än tidigare år: Reparationer kkr kkr Försäkringsskador/Självrisker 20 kkr -121 kkr Underhåll kkr kkr Uttag ur lägenhetsfond kkr kkr Totalt kkr kkr Miljöredovisning Östersundsbostäder har en fastställd miljöpolicy som reviderades Östersundsbostäder för statistik på varje fastighet avseende energiförbrukning för värme/varmvatten, el- och vattenförbrukning. Installationen av det datoriserade drift- och övervakningssystemet har gjort att energiförbrukningen har minskat med 8 % i förhållandet till referensåret Målet är att förbrukningen skall minska med minst 10 %. I det dagliga arbetet vid utbyte av maskiner, material m m används energisnåla miljövänliga alternativ. Östersundsbostäders samtliga fastigheter i Östersund, Frösön och Torvalla är anslutna till Jämtkrafts miljövänliga fjärrvärmenät. Fastigheterna i Lit, Häggenås, Brunflo, Tandsbyn och Fåker värms upp med olja och el. I Storviken, Brunflo är fastigheten ansluten till Riksbyggens panncentral som levererar sin värme via en värmepump samt en pelletspanna. Vid upphandling av entreprenörer för fastighetsskötsel har entreprenörernas interna miljöarbete efterfrågats i förfrågningsunderlaget. Möjlighet till källsortering av sopor finns i Östersundsbostäders samtliga fastigheter. Följande fraktioner hämtas i bostadsområdena. - Brännbart - Komposterbart - Restavfall - Tidningar och journaler - Papperförpackningar - Färgat och ofärgat glas - Miljöfarligt - Grovsopor Sid 5 Sid 5

8 Övriga fraktioner såsom förpackningar av metall och hårdplast hänvisas till producenternas återvinningsstationer. Som konsument betalar våra hyresgäster en producentavgift när de köper varor, för att producenterna skall ta till vara dessa fraktioner. Löpande utförs den lagstadgade köldmediekontrollen avseende kylanläggningar. Den 1 januari 1992 infördes den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK). Östersundsbostäder följer gällande förordningar och anvisningar. Från och med år 2004 samordnas OVK-kontrollen med MIBB-inventeringen och utförs efter ett rullande schema med intervaller beroende på typ av ventilationssystem. MIBB (Miljöinventering av inomhusmiljö i befintlig bebyggelse) utförs enligt det system som framarbetats gemensamt av SABO, Hyresgästernas riksförbund och Sveriges Fasighetsägarförbund. MIBB utförs fortlöpande vart tredje år i alla lägenheter. Cirka 20% av lägenheterna i varje fastighet besiktigas. Lägenheterna väljs efter en enkät som hyresgästerna skall besvara. Byggnadsverksamhet Ingen nyproduktion har utförts under året. Under året färdigställda projekt: Kv. Mangården 56 lägenheter på 1 rok har byggts om till 28 lägenheter på 3-4 rok. Området innehåller efter ombyggnaden 105 lägenheter på 1-4 rok. 102 lägenheter har fått balkonger/uteplatser. Nya garage och parkeringsplatser har byggts. Sista inflyttningsetappen var i mars och markarbeten färdigställdes under sommaren. Kv. Häggbäret Renovering av badrum i 53 lägenheter Kv. Skifteslaget Renovering av badrum i 28 lägenheter Kv. Solberg/Slakteriet Renovering av badrum i 83 lägenheter Kv. Pionen Markarbeten och asfaltering av gårdar och parkeringar Kv. Dalhem Befälhavaren Markarbeten och asfaltering av gårdar och parkeringar vid Frösövägen 1 Kv. Lillberget Renovering av yttertak Under året påbörjade och pågående projekt: Kv. Björkbacka Renovering av bostadsområdet med 90 lägenheter, bl a stambyten, nya kök och badrum, nya fönster och ytterdörrar, reparation och omfärgning av fasad, omläggning av yttertak och nya sophus pågår och kommer att färdigställas i mars Kv. Valhall Projektering av nybyggnad av ett punkthus i 15 våningar innehållande 56 lägenheter 1-4 rok. I projektet ingår också en påbyggnad med en våning på de befintliga åtta bostadshusen. Varje hus får åtta nya lägenheter. Totalt tillkommer i påbyggnaden 64 lägenheter på 1-4 rok. Kv. Lillberget Nya miljöstationer för utökad källsortering av sopor Kv. Eldaren Ny miljöstation för utökad källsortering av sopor Värmeförbrukning vid våra fastigheter åren Angivet värde avser graddagsavstämd förbrukning uttryckt i kwh/kvm BOA+LOA och år i genomsnitt för det totala fastighetsbeståndet Elförbrukning vid våra fastigheter Angivet värde avser förbrukning uttryckt i MWh för det totala fastighetsbeståndet Vattenförbrukning vid våra fastigheter Angivet värde avser förbrukning uttryckt i m³/år och lägenhehet för det totala fastighetsbeståndet. Sid 6

9 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Östersundbostäder AB avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret , bolagets tolfte verksamhetsår. Östersundsbostäder AB är ett bostadsföretag som ägs till 100 % av Östersunds Rådhus AB, org. nr , med säte i Östersund, som i sin tur är helägt av Östersunds kommun. Av årets totala intäkter och kostnader avser 11 % av intäkterna och 19 % av kostnaderna koncernen Östersunds kommun. Verksamheten Styrelsen i Östersundsbostäder AB utses av kommunfullmäktige i Östersunds kommun. Med anledning av kommunval hösten 2006 har kommunfullmäktige valt styrelse för perioden från ordinarie bolagsstämma 2007 till och med ordinarie bolagsstämma Den nya styrelsen tillträdde vid bolagsstämman den 28 maj I enlighet med aktiebolagslagen har styrelsen fastställt en arbetsordning jämte instruktion avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt instruktioner avseende ekonomisk uppföljning. Organisation. Fastighetsbeståndet är uppdelat på två verksamhetsområden - hyresbostäder till allmänheten - hyresbostäder till studenter vid Mittuniversitetet. Östersundsbostäders uthyrningsobjekt bestod vid årets utgång av: bostäder 244 lokaler garage parkeringsplatser Förvaltning av fastighetsbeståndet har utförts av anställd personal. Fastighetsskötsel utförs av entreprenörer. Hyres- och ekonomiadministration har utförts av anställd personal. Jämställdhet. Östersundsbostäder har en jämställdhetsplan som justeras varje år i samband med löneförhandlingar. Därvid görs också en kartläggning och analys av löneskillnader mellan män och kvinnor i syfte att komma till rätta med osakliga löneskillnader, d v s löneskillnader som beror på arbetstagarnas könstillhörighet. Likviditet och finansiering Kassaflöde och likviditet. Kassaflödet används i huvudsak för att amortera ned befintliga lån vid omplacering samt egenfinansiera om- och tillbyggnadsverksamheten. Befintliga lån har under året minskat med kkr till kkr. Östersundsbostäders likvida medel uppgick per till kkr. En koncerngemensam checkkredit finns där vi disponerar kkr. Likviditetsflödet går i allt väsentligt via det koncerngemensamma kontosystemet i syfte att ge koncernen möjlighet att kvitta in- och utbetalningar samt överskott mot underskott hos de olika koncernbolagen och kommunen. Ambitionen är att ha en låg andel likvida medel och i stället utnyttja den likviditetsreserv som koncernkontoupplägget ger. Finansiering. Historiskt har bostadsfinansieringen varit förknippad med ett mycket omfattande regelverk avseende såväl lån som statliga räntesubventioner. De statliga subventionerna har i stor utsträckning balanserat effekterna av förändringar i marknadsräntan. När nu räntesubventionerna i det närmaste upphört, ställer det större krav på hanteringen av ränteexponeringen och därmed vilken ränterisk bolaget har. Under ett antal år har Östersundsbostäder arbetat på att minska antalet lån i låneportföljen. Med ett mindre antal lån blir det lättare att aktivt minska ränterisken. Detta uppnås genom en blandning av korta och långa räntebindningstider samt att vi strävar efter en beloppsmässigt jämn förfallostruktur på lånestocken uppgick antalet lån till nio. Vid utgången av 2008 bedöms antalet lån ligga på samma nivå. Genom en större volym i varje enskilt lån, har lånevillkoren förbättrats. Enklare administration av lånestocken innebär också att både kapital- och ränteförfallostrukturen är lättare att förändra.östersunds kommun har 1997 medgivit limit på borgen med kkr. Limiten minskar med 1,5 % per år. På bokslutsdagen utnyttjades kkr i kommunal borgen. Nyupplåning kan bli aktuellt om beslut tas för nyproduktion av bostäder i kv Valhall. Därutöver sker lösen, konvertering och omstrukturering av befintliga lån. Bruttoräntekostnaden för 2007 var kkr och genomsnittliga räntesatsen var vid årets utgång 3,70 %. Nettoräntekostnaden uppgick till kkr. En procents förändring av räntenivån innebär en bruttokostnadsändring på kkr. Med hänsyn till låneportföljens räntebindningsstruktur sker förändringen successivt. Belåningsgraden uppgick till 55,8 % (56,7 %) av fastigheternas bokförda värden. I förhållanden till taxeringsvärden var belåningsgraden 62,6 % (66,7 %). Östersundsbostäder har som målsättning att soliditeten skall vara minst 20 %. Den synliga soliditeten har successivt ökat de senaste fem åren, från 25,7 % vid utgången av 2003 till 39,6 % Försäljning av radhusfastigheter Under 2007 påbörjades försäljning av 25 hyresradhus i kvarteret Tunnbrödet i Fjällmon, Torvalla. Radhusen ligger i ett radhusområde med ytterligare 112 egnahem i anslutning till sex, av Östersundsbostäder ägda, fyravåningshus med Sid 7

10 totalt 111 lägenheter. Yttre förvaltning i hela området liksom distribution av fjärrvärme, VA, kabel-tv, ansvar för sophämtning samt övriga gemensamma frågor, hanteras av en kvartersgemensam samfällighetsförening, Tunnbrödets samfällighetsförening. För att renodla och effektivisera förvaltningen av Östersundsbostäders hyreslägenheter, har ett arbete påbörjats med att dels avyttra hyresradhusen och dels att försöka dela upp samfällighetsföreningen så att hyreshusen kan leva sitt eget liv så långt som möjligt. Under 2007 hann fyra radhus och den f d matvaruaffären ICA-Stuten säljas. Försäljningen skedde via en upphandlad fastighetsmäklare till marknadsmässiga priser. I ett första steg såldes lediga hus. I ett andra steg har befintliga hyresgäster erbjudits att köpa de hus de bor i. Försäljningen kommer förmodligen att ta flera år att genomföra, då valet om ev köp är hyresgästens. Uppdelningen av samfällighetsföreningen har påbörjats av lantmäterimyndigheten vid Östersunds kommun, med ett inledande sammanträde dit samtliga sakägare hade kallats. Skatter Uttagsskatt. Uttagsskatt skall betalas av fastighetsägare som utför hela eller delar av fastighetsskötsel i egen regi, för att eliminera snedvridning av konkurrensen gentemot företag som utför sådana tjänster på entreprenad. Östersundsbostäder betalar efter dom i Kammarrätten , uttagsskatt på ca 25 % av de lönekostnader som ligger till underlag för uttagsskatt. Värdering Fastighetsvärdering. Östersundsbostäder gjorde under år 2003 en individuell värdering av fastigheterna enligt Årsredovisningslagen och FAR:s redovisningsrekommendation nr 11, där det anges att fastigheterna skall värderas var för sig. En enhetlig förvaltningsplan upprättades för respektive fastighet där driftnettot för år 2003 framräknades och en prognos för de kommande fem åren beräknades. Ett avkastningsvärde togs fram med hjälp av en värderingsmodell som beräknar fastighetens nuvärde av de närmaste fem årens kassaflöde med tillägg för nuvärdet av restvärdet vid periodens slut. Värderingen grundade sig på följande antaganden och förutsättningar: Hyresutvecklingen för bostäder, parkeringsplatser och lokaler bedöms bli 2 % per år. Vakanserna bedöms bli 1,5 % för bostäder och 13 % för parkeringsplatser. De beräknas att ligga på samma nivå de kommande fem åren. Inflationstakten bedöms bli 2 % per år. Fastighetsskatten är antagen utifrån dagens regler och en årlig ökning på 2 %. Hänsyn har tagits till eventuell intrappning av fastighetsskatten. Kalkylräntan är satt till 5 %. Avkastningskrav är 6 %. Någon ny värdering har inte gjorts i 2007 års bokslut då inga större förändringar har skett som skulle kunna påverka den tidigare värderingen av fastigheterna. Koncernen Koncernbidrag. Östersundsbostäder ingår i koncernen Östersunds Rådhus AB som ett helägt dotterbolag. Av Östersundsbostäders resultat för år 2007, har kkr förts över till Östersunds Rådhus AB som koncernbidrag. Östersunds Rådhus AB återför till Östersundsbostäder kkr som aktieägartillskott och behåller kkr. Det motsvarar den skatt som Östersundsbostäder skulle ha betalat på det överförda beloppet om vi inte ingått i koncernen. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande fria medel Fria medel Erhållet aktieägartillskott Årets resultat ,52 kr ,00 kr 5 035,72 kr ,24 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att av årets resultat skall i ny räkning balanseras ,24 kr. Beträffande bolagets resultat och ställning hänvisas till resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar. Känslighetsanalys ,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0, , Räntekostnad kr/kvm total yta (BOA + LOA) Räntebidrag kr/kvm total yta (BOA + LOA) Låneförfallostruktur, Mkr Sid 8

11 Ägardirektiv Östersundsbostäder AB ägs i syfte att bygga och förvalta hyresbostäder och därmed få en bra balans och utbud på bostadsmarknaden, samt fungera som ett viktigt instrument för att uppnå bostadssociala mål. Bolaget förväntas offensivt medverka för att förstärka kommunens strategiska tillväxtområden Ekonomiska mål och riktlinjer Bolaget bör ha en soliditet om lägst 20 procent (soliditet här definierat som eget fritt och bundet kapital i relation till balansomslutning vid årets utgång). Bolaget bör ha en räntabilitet på lägst 6 procent. Räntabiliteten räknas på resultatet justerat med nettoförändringarna i avsättningarna till lägenhetsfonderna men före bokslutsdispositioner och skatt i förhållande till medelvärdet av eget fritt kapital och bundet kapital vid årets in- och utgång. På sikt bör räntabilitet definieras som driftnettot i förhållande till bokförda värdet på bolagets anläggningstillgångar. Strategi för utdelning ur bolaget Tidigare återförda koncernbidrag konsolideras tills vidare i bolaget. Optimering av skattesitsen i koncernbolaget ska göras, men ingen utdelning krävs för övrigt. På det förlagslån som kommunen lämnat till bolaget utgår ränta motsvarande tioårig statsobligation med ett tillägg på 1,5 procentenheter. Konsolidering av resultat sker i bolaget i avvaktan på övertagande av aktier i det bolag som innehar de bostäder i Vestibulum Fastigheter i Östersund AB som långsiktigt bör utgöra allmännyttiga bostäder. Informationskrav Bolaget ska utan dröjsmål överlämna följande information till kommunen: Årsredovisning. Utöver krav i aktiebolags- och bokföringslag gäller att bolagets årsredovisning/bokslut samordnas med kommunkoncernens årsredovisning. Ett preliminärt bokslut ska inlämnas till kommunen i början av mars. Det reviderade bokslutet inklusive lekmannarevisorernas rapport till bolagsstämman ska vara kommunen tillhanda senast den 20 mars. Delårsrapporter. Bolaget ska redovisa delårsrapporter till kommunen per 30 april och 31 augusti. Rapporterna ska innehålla prognos för helårsresultat samt redovisa utvecklingen av outhyrda lägenheter och hyresförluster. Rapporterna ska vara kommunen tillhanda ca 20 maj och ca 20 september. Exakt tidpunkt meddelas i början av varje år. Bolaget ska också per tertial rapportera till kommunstyrelsen hur verksamhet och ekonomi utvecklas under året med hänsyn till utvecklingen av antalet outhyrda lägenheter och hyresförluster. Övrig information. Kommunstyrelsen och kommunfullmäktige har rätt att under löpande år kalla bolagets ledning för information om bolagets verksamhet och ekonomi. Bolaget har att informera kommunfullmäktige i principiellt viktiga frågor. Bolaget ska också följa den policy som kommunfullmäktige antagit den 29 juni 2006, 115, för styrning av kommunägda bolag. Särskilda verksamhetskrav Finanspolicy. Bolaget ska följa riktlinjerna i den gemensamma finanspolicyn för kommunen och de kommunägda företagen. Miljöarbete. Bolaget ska i sin verksamhetsutövning sträva efter att följa viljeinriktningen i Östersunds kommuns miljöpolicy. Kommunen ser positivt på att bolaget inför ett miljöledningssystem enligt ISO eller EMAS som på sikt kan ligga till grund för en miljöcertifiering av bolaget. Tillväxtprogram. Bolagets verksamhetsutövning ska ske på sådant sätt att bolaget aktivt bidrar till att det av Östersunds kommun antagna tillväxtprogrammet förverkligas. Vid marknadsföring av Östersund som etableringsort ska bolaget samverka med Jämtkraft AB samt Teknisk förvaltning/vatten och Renhållning. Speciella bostäder. Bolaget har det samlade ansvaret för att det finns bostäder till studenterna vid Mittuniversitetet i Östersund och att kommunens bostadsgaranti uppfylls. Dessutom ska bolaget se till att det finns bostäder till flyktingar i enlighet med kommunstyrelsens beslut den 3 februari 2004 samt i övrigt vara uppmärksam på sin bostadssociala uppgift. Aktör på bostadsmarknaden. Bolaget ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden och kontinuerligt delta i den bostadspoliska diskussionen. Östersundsbostäder ska vara ett av kommunens verktyg för att bidra till ökat bostadsbyggande och kommer att samverka med andra när bra och billiga hyresrätter ska produceras. Ungdomarnas situation på bostadsmarknaden ska särskilt uppmärksammas. Tillgängligheten ska förbättras i bostadsbeståndet så att det blir möjligt att bo kvar för bl a äldre och funktionshindrade. Studentbostadsförmedling. Östersundsbostäder ska bedriva studentbostadsförmedling. Planering för extraordinär händelse. Kommunfullmäktige har fastställt Ledningsplan för Östersunds kommun vid extra ordinära händelser. Av planen framgår att kommunstyrelsen är krisledningsnämnd och att planen omfattar alla verksamheter inom kommunkoncernen. Sid 9

12 Bolaget har skyldighet att ingå i kommunens organisation för extraordinära händelser och att vidta de åtgärder som följer av ledningsplanen. Således ska bolagen upprätta planer för extraordinära händelser, revidera planerna årligen och se till att planerna bygger på riskanalyser inom respektive verksamhet. God sed. Enligt Sveriges kommuners och landstings utkast till god sed för styrning av kommunala bolag skall bolagets styrelse ansvara för vissa aktiviteter. Ägarna vill börja tillämpa dessa regler enligt följande: årligen utvärdera verkställande direktörens insatser, varvid endast styrelseledamöterna skall närvara fortlöpande följa upp och utvärdera bolagets verksamhet mot ägarnas ändamål med verksamheten och de mål och riktlinjer som fastställts se till att erforderliga riktlinjer fastställts för bolagets uppträdande i etiskt hänseende gentemot anställda, kunder, leverantörer och det omgivande samhället i övrigt. årligen utvärdera sitt eget arbete, varvid utvärderingen skall minst omfatta om styrelsen saknar någon kompetens för att kunna utföra sina uppgifter, om dess arbetsformer fungerar och om den är organiserad på lämpligt sätt när det gäller eventuell arbetsfördelning. Om styrelsen kommer fram till att det finns brister som behöver åtgärdas skall styrelsen åtgärda bristerna eller anmäla dem till bolagets aktieägare se till att ny styrelseledamot genomgår en introduktionsutbildning om bolaget, dess verksamhet, organisation, marknad mm Styrelsens lagstadgade instruktioner i form av arbetsordning, instruktion för verkställande direktören samt rapporteringsinstruktion skall vara anpassade till bolagets förhållanden och vara så tydliga, utförliga och konkreta att de kan tjäna som styrdokument för styrelsens arbete. Styrelsen ansvarar för såväl årlig som löpande verksamhetsrapportering till bolagets aktieägare. diskutera hur uttalanden till allmänhet och massmedia skall göras i bolagets namn Sid 10

13 Resultaträkning Belopp, kkr Not NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning EXTERNA KOSTNADER Material Tjänster Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsskatt Övriga externa kostnader Summa externa kostnader PERSONALKOSTNADER AVSKRIVNINGAR ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER Summa externa- och rörelsekostnader RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter Statliga bostadsbyggnadssubventioner Räntekostnader Summa finansiella intäkter och kostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER BOKSLUTSDISPOSITIONER Koncernbidrag Förändring av periodiseringsfond Summa bokslutsdispositioner SKATT ÅRETS RESULTAT 5 2 Sid 11

14 Balansräkning Belopp, kkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Mark Byggnader Inventarier Pågående byggproduktion Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Östersunds kommun och andra koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sid 12

15 Belopp, kkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Aktiekapital, aktier Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Aktieägartillskott Årets resultat 5 2 Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatt Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14, Depositioner Skuld till Östersunds kommun Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Östersunds Rådhus AB Östersunds kommun och andra koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyresintäkter Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda panter Fastighetsinteckningar, utnyttjade Ansvarsförbindelse Garantiförbindelse Sid 13

16 Kassaflödesanalys Belopp, kkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Avskrivningar som belastat resultatet Vinst vid försäljning av mark Vinst vid försäljning av byggnad Förlust vid försäljning av mark 18 0 Förlust vid försäljning av byggnad Utbetald skatt Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Utbet. för investeringar i fastigheter Utbet. för investeringar i inventarier Inbet. från försäljning fastigheter Inbet. från långfristig fordran Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Inbet. från upptagna långfristiga lån Utbet. för inlösen av långfristiga lån Inbet. för depositioner Förändring avsättningar 0-7 Koncernbidrag Aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sid 14

17 Tilläggsupplysningar Alla belopp i kkr om inget annat anges Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämnden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Intäkter Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fastigheter Anskaffningsvärdet för fastigheter har 1996 fördelats mellan byggnad och mark i proportion till taxeringsvärdet. Avskrivningar Avskrivningar på anläggningstillgångar sker enligt följande: Maskiner och inventarier 3-7 år Byggnadsinventarier 10 år Byggnader 50 år Kassaflödesanalys Kassaflödesanalys upprättas enligt indirekt metod. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet. Not 1 Hyresintäkter inklusive outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Avgår outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Summa hyresintäkter Not 2 Upplysningar om revisorers arvode Deloitte AB - revisionsuppdrag andra uppdrag 2 6 Lekmannarevisorer - revisionsuppdrag Not 3 Fastighetsskatt Fastighetsskatt Nedsättning av tidigare års taxeringar Not 4 Personal Medelantal anställda har varit, varav kvinnor 9 9 Sid 15

18 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro 3,9 % 4,4 % Sjukfrånvaro, kvinnor 2,5 % 2,1 % Sjukfrånvaro, män 4,4 % 5,3 % Långtidsjukfrånvaro 2,0 % 3,1 % Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått till följande belopp: Styrelse och VD Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Övriga anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Summa styrelse och övriga Verkställande direktören har under 2007 uppburit lön på 604 kkr. VD:s framtida pensionsförmåner regleras enlighet med gällande ITP-plan. Pensionsåldern är 65 år. Styrelse och ledande befattningshavare varav varav summa män kvinnor summa män kvinnor Styrelseledarmöter Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare Not 5 Planenliga avskrivningar Byggnader Byggnadsinventarier Inventarier och fordon Summa avskrivningar Not 6 Statliga bostadsbyggnadssubventioner Statliga räntebidrag, engångs 64 0 Statliga räntebidrag, långa lån Summa statliga bostadsbyggnadssubventioner Not 7 Skattekostnad Resultat för skatt Skattefria intäkter Ej avdragsgilla kostnader Skillnad mellan bokförda och skattemässiga avskrivningar 36 0 Ränteintäkt på obeskattade reserver Årets skattekostnad (28%) Uppskjuten skatt 0 7 Summa skatt Sid 16

19 Not 8 Byggnader och mark Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående ackumulerade nedskrivningar Utgående ackumulerad nedskrivningar Utgående bokfört värde Byggnadsinventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Försäljningar/utrangeringar 11 0 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Summa byggnader Mark Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Taxeringsvärde Byggnader Mark Fastigheter totalt Not 9 Inventarier Inventarier och fordon Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Sid 17

20 Lägenhetsinventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Försäljningar/utrangeringar 72 0 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde 0 0 Summa inventarier Not 10 Pågående byggproduktion Utgående bokfört värde Pågående byggproduktion avser ombyggnad av lägenheter i fastigheten Björkbacka samt projekteringskostnad avseende förtätning i kv Valhall. Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna räntebidrag Övriga interimsfordringar Not 12 Förändring av eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanseradvinst Åretsresultat Belopp vid årets ingång Vinstdisposition enligt beslut av bolagsstämman: Avsättning till balanserad vinst 2-2 Aktieägartillskott Årets resultat 5 Belopp vid årets utgång Not 13 Obeskattade reserver Tidigare års avsättning till periodiseringsfond Återföring från periodseringsfond Avsättning till periodiseringsfond Summa avsättningar till periodiseringsfond Not 14 Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid Lånebelopp Genomsnittsränta Andel av lån ,47 % 23,5 % ,18 % 26,5 % ,08 % 10,3 % ,00 % 11,8 % ,12 % 27,9 % ,70 % 100,0 % Not 15 Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder Skulder som förfaller senare än 1 år, men senast 5 år efter balansdagen Skulder som förfaller senare än 5 år efter balansdagen Sid 18