Förvaltningsrapport. Svenska Bostadsfonden 3 Gästgivaren. Svenska Bostadsfonden 3 Jätten 2. Svenska Bostadsfonden 3 Länsmansängen

Transkript

1 Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 3 A B Svenska Bostadsfonden 3 Jätten 2 Svenska Bostadsfonden 3 Gästgivaren Svenska Bostadsfonden 3 Länsmansängen 2010

2 förvaltningsber ättelse 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 3 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 280 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 131 MSEK (dec -10) Orter:, Oskarshamn och Fördelning andel lägenheter: 39% 9% Oskarshamn 52% Oskarshamn Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 3 stängdes för teckning den 30 juni Totalt har 50 investerare tillskjutit 39,0 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om kvm fördelat på 280 lägenheter och 16 lokaler. Fastigheterna är belägna i, Oskarshamn och. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 131 MSEK vid årsskiftet. har de senast åren utvecklats från en ren industristad till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet som man delar med Växjö är en bidragande orsak till denna utveckling. Det är idag främst unga som flyttar till i likhet med andra universitetsstäder, vilket skapar en efterfrågan på lägenheter. Allmännyttans lägenheter har också en låg vakansgrad om cirka 0,5 procent. Oskarshamns större industrier dominerar ortens arbetsmarknad, och OKG kommer framöver att investera hela 13 miljarder i en ny fabrik. Nyföretagandet ökade dessutom med hela 35 procent under Oskarshamn har haft ett positivt flyttnetto under merparten av 2000-talet kombinerat med stigande bostadspriser. ligger omkring 13 km från Norrköping och den fjärde storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften av arbetskraften pendlar över kommungränsen men det finns även en hel del mindre företag på orten. har haft ett positivt flyttnetto under 2000-talet, och enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Det strategiska läget i regionen och närhet till X2000 och E4:an borgar för en fortsatt stabil bostadsmarknad. Fonden redovisade lägre hyresintäkter under 2010 jämfört med föregående år beroende på något större vakanser och hyresförluster, främst i början av året. Som en följd av en osedvanligt kall vinter, både i början och slutet av året, ökade värme- och skötselkostnaderna avsevärt. Även kostnaderna 22 för reparationer och underhåll blev stora på grund av den kalla och snörika vintern. Fallande marknadsräntor fick för Fondens del genomslag först under andra kvartalet och kompenserade inte de ökade driftoch underhållskostnaderna. Fonden har som ett temporärt tillskott erhållit koncernbidrag på 0,3 MSEK från moderbolaget Svenska Bostadsfonden Management AB. Resultatet blev 0,8 MSEK sämre än föregående år. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,01 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Under 2011 kommer förberedelser med avveckling av Fonden att påbörjas för att därefter genomföras under 2012/2013. Planen som finns fastlagd i prospektet är att i kontrollerad takt utvärdera olika alternativ för att bästa möjliga utfall skall uppnås för investerarna. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper till augusti 2011 har tecknats för 25 procent av fastighetskrediterna. I december 2010 tecknades därutöver ett ettårigt räntetak för överskjutande del på nivån Stibor plus 2,50 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning.

3 ÖVERSIKtlig REDOvisning 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 3 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 4 7 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Vinst försäljning av fastigheter Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 130,7 131,3 Övriga tillgångar 5,7 5,8 Summa tillgångar 136,4 137,1 Riskbärande kapital 39,8 39,6 Fastighetskrediter 80,7 81,5 Övriga skulder/avsättningar 15,9 16,0 Summa finansiering 136,4 137,1 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 17,3% 338 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 70,3% 274 Preferensaktier serie A, utdelning 10,4% 40 Preferensaktier serier B, utdelning 1,9% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 40 Total utdelning 652 Förslag TILL VINSTDisPOsitiON Per förlagslån å nominellt SEK, fast ränta 5% SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom SEK, vinstberoende ränta 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie A å nom SEK 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie B å nom SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2006 Stockholm den 1/ Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör

4 Fastighet Gästgivaren 4 & 5 i Magasing. Gästhamn Åg. Göta Kanal Rådhustorget Källareg. Storg. Åg. Kanalg. Nybrog. Norrköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Ågatan 25 A-B och Repslagaregränd 5 Fastighetsbeteckning Gästgivaren 4 och 5 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum September 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 25 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 1910 och totalrenoverades och byggdes ut Fastighetsbeståndet ligger centralt i, mellan Göta Kanal och Storån. Ett stenkast från stadens shoppingstråk och sevärdheter. 24

5 Vädursv. Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Jätten 2 i Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Norrköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Borgholm Laholm Örkelljunga Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Trollbackevägen 6-28 Fastighetsbeteckning Jätten 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum Juli 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 108 Kommersiella lokaler 7 Övrigt Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar. Fastighetsbeståndet ligger i området Berga i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala. 25

6 Fastighet Länsmansängen 1 i Oskarshamn Fotbollsplan Björng. Hemv. Länsmansg. Norra skolan Jungnerg. Norrköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Hörby Tollarp Osby Simrishamn 26 Stad Oskarshamn Adress Humleplan 5-41 Fastighetsbeteckning Länsmansängen 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum December 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 147 Kommersiella lokaler 7 Övrigt Beståndet består av tre flerbostadshus i fyra våningar, uppförda Ligger på tio minuters promenadavstånd till Oskarshamns centrum. Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt grönområde nära villabebyggelse, lekplats och bad.

7 Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, Stockholm Tel , Fax , Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 3 AB