V A D Ä R E N B O S T A D S R Ä T T?...

Transkript

1 Innehållsförteckning VAD ÄR EN BOSTADSRÄT T? Vem bestämmer i en bostadsrättsförening? Vem äger lägenheten? Pantsättning av bostadsrätt Vad betalar Du till föreningen? Dina rättigheter Dina skyldigheter Regler för bostadsrättsföreningar Andrahandsuthyrning EKONOMI Ekonomisk uppföljning Din egen insats för ekonomin Spartips FÖRVALTNING Teknisk förvaltning Ekonomisk förvaltning Reparationer Större renoveringar Tvättstugorna Sopor/soprum Cykelrum/cykelställ Postrum Vindsförråd Nycklar/lås Brandvarnare Hemförsäkring TRIVSEL Trapphus Oväsen Balkonger

2 Inledande brev från Styrelsen Till samtliga boende i Brf Primusbacken! Varsågod! Detta är den andra utgåvan av Boendeboken för vår bostadsrättsförening. Med den här lilla skriften vänder vi oss både till Dig som alldeles nyss har flyttat hit, till dig som har bott här länge eller kortare tid och förstås både till bostadsrättsinnehavare och våra hyresgäster! Mycket rör bara bostadsrättsinnehavare, men vi hoppas att också Du som hyresgäst skall ha nytta av den. Är Du osäker på om ett avsnitt gäller Din boendeform, kontakta någon i Styrelsen. Information om vilka som är Styrelsens ledamöter och deras telefonnummer finns på anslagstavlorna i respektive port I Boendeboken har vi samlat information om de regler som gäller i fasigheten, en del råd, tips och förklaringar kring Bostadsrättsföreningen som boendeform och i allmänhet tagit upp sådant som vi av erfarenhet vet att många funderar över, och svar på frågor vi fått under åren. Vi har försökt att vara så heltäckande som möjligt, men naturligtvis kommer vi att behöva komplettera och förändra allteftersom. Vi är väldigt tacksamma för Dina synpunkter och kommentarer kring avsnitt Du saknar eller sådant Du tycker vi borde ha förklarat bättre. På så sätt kan vi tillsammans förbättra och hålla Boendeboken levande. Inte minst hoppas vi att det här initiativet skall kunna inspirera Er alla till att känna delaktighet och ansvar för föreningen och fastighetens skötsel, och att skapa känslan för att vi faktiskt äger detta tillsammans, och att alla kan påverka vår boendemiljö och vår förening på ett positivt sätt. Stockholm februari, 2015 Styrelsen i Brf Primusbacken, Lilla Essingen - 2 -

3 Vad är en bostadsrätt? En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med uppgift att utan tidsbegränsning till medlemmar upplåta lägenheter med bostadsrätt mot ersättning. En bostadsrättsförening skall vara registrerad hos Länsstyrelsen, ha antagit stadgar och utsett en Styrelse och minst en revisor. Det finns i princip två olika slag av bostadsrättsföreningar; Privata bostadsrättsföreningar Föreningar med anknytning till HSB eller Riksbyggen Vilken typ av förening det är, beror på vem som bildat föreningen. I princip gäller samma regler för de olika slagen av bostadsrättsföreningar. Du bor i en privat bostadsrättsförening bildad den 25 november Föreningen heter Brf. Primusbacken. Vem bestämmer i en bostadsrättsförening? Förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren regleras i bostadsrättslagen (BRL). I stadgarna anges hur verksamheten skall vara organiserad, vilken beslutsordning som skall gälla, vilka krav som ställs på medlemmarna etc. Vem som bestämmer vad i vår bostadsrättsförening beror på vad frågan gäller. De flesta beslut som rör själva bostaden avgör Du själv. Andra beslut skall fattas av föreningens Styrelse. Ytterligare andra frågor måste avgöras av Föreningsstämman. Föreningsstämman är föreningens högsta beslutande organ. Medlem har rätt att delta i stämman och rösta. Till varje lägenhet hör endast en röst på stämman, oavsett om fler i hushållet står som ägare. På Föreningsstämman beslutas bl.a om resultat- och balansräkning, disposition av vinst eller förlust, ansvarsfrihet för Styrelsen, ändring av insatser, förändring av andelstal m.m

4 Dessutom har Du möjlighet att påverka genom att lämna in motioner om sådant Du vill skall tas upp. Stämman utser också Styrelse och revisor. Ordinarie Föreningsstämma i vår förening skall hållas före maj månads utgång varje år. Protokoll från stämman är offentliga. Extra Föreningsstämmor kan ordnas när som helst då det bedöms som nödvändigt. Styrelsen är föreningens verkställande organ. Styrelsen ansvarar för förvaltningen, beslutar bl.a. om årsavgifter, renoveringar, antagande av medlemmar, uppsägning vid förverkande av bostadsrätt samt handlägger löpande ärenden i övrigt. Du bestämmer i stort sett själv över den lägenhet Du disponerar och ansvarar för dess skötsel och underhåll (se vidare sid 6) Styrelsens medgivande krävs emellertid i vissa fall bl.a. om Du planerar att göra väsentliga förändringar i lägenheten eller om du vill hyra ut lägenheten i andra hand (se vidare sid 8). Vem äger lägenheten? Bostadsrättshavare talar ofta om att de äger sin lägenhet. Det är formellt sett fel. Du är delägare i en Bostadsrättsförening, och det är Föreningen som äger fastigheten och därmed lägenheterna. Juridiskt sett köper man med en bostadsrätt inte en fysisk lägenhet eller någon del i fastigheten utan endast rätt att utnyttja en viss bostad. Bostadsrätten ger Dig en nyttjanderätt till lägenheten utan tidsbegränsning. Bostadsrätten kan överlåtas/säljas. Man säljer då alltså inte lägenheten, som man något slarvigt uttrycker sig i dagligt tal, utan nyttjanderätten. Kom ihåg att Föreningen äger även fasta tillbehör i lägenheten t ex kyl, frys etc. vilket innebär att man inte utan Styrelsens medgivande får ta med sig dessa när man flyttar. Bostadsrätten kan övergå till någon annan även på andra sätt t ex genom arv, bodelning, gåva och byte. Vid försäljning bestäms priset av säljare och köpare. Som på de flesta andra marknader bestäms priset av tillgång och efterfrågan

5 Avtal om köp, byte och gåva av bostadsrätt måste vara skriftligt och undertecknas av säljare och köpare. Det skall även innehålla uppgift om vilken lägenhet som avses samt pris. Avtalet är annars ogiltigt. Den som köpt eller på annat sätt förvärvat en bostadsrätt, måste emellertid av Styrelsen antas som medlem i föreningen, för att kunna utöva bostadsrätten, d v s disponera lägenheten. Pantsättning av bostadsrätt Den som förvärvar en bostadsrätt genom t ex köp har i regel inte pengar till hela köpeskillingen, vare sig det för sig om insatsen när upplåtelse sker första gången eller den köpeskilling säljaren av en bostadsrätt vill ha vid en överlåtelse. Köparen kan då låna pengar hos bank eller annat kreditinstitut till den del av priset som köparen inte kan finansiera själv. Bostadsrätten kan då fungera som säkerhet för lånet genom att den pantsätts. Pantsättning sker genom att köparen/låntagaren skriver på en panthandling hos banken, som underrättar föreningen om att pantsättning skett. Föreningen skall notera pantsättningen i sin lägenhetsförteckning. Om bostadsrätten inte redan är pantsatt kan givetvis en bostadsrättshavare även i övrigt låna pengar med bostadsrätten som säkerhet (pant). Vad betalar Du till föreningen? Insats Man kan enkelt uttrycka det som att insatsen är ett slags grundavgift. Insatserna brukar bestämmas så att de tillsammans utgör föreningens eget kapital vid finansieringen av fastighetsköpet. Insatsen tas ut när föreningen säljer en tidigare hyresrätt att upplåtas med bostadsrätt, d v s av den förste bostadsrättshavaren i respektive lägenhet. Vid överlåtelse betalas däremot ingen insats. Upplåtelseavgift Upplåtelseavgift tas ut om stadgarna medger det. Den tas i så fall ut tillsammans med insatsen när föreningen upplåter bostadsrätt

6 Årsavgift Årsavgiften skall täcka föreningens drift- och kapitalkostnader. Den bestäms av Styrelsen efter föreningens behov och fördelas enligt de grunder som finns i stadgarna. Det är vanligt att insatserna fungerar som fördelningstal, d v s som norm för hur olika avgifter skall fördelas mellan bostadsrättshavarna. Man kan säga att årsavgiften motsvarar den hyra en hyresgäst betalar till hyresvärden. Överlåtelseavgift Överlåtelseavgiften får av föreningen tas ut av köparen i samband med en överlåtelse av bostadsrätten och endast om stadgarna medger det. Avgiften är rekommenderad till maximalt 2,5 % av prisbasbeloppet. Pantsättningsavgift Pantsättningsavgiften, som får tas ut om stadgarna medger det, skall täcka föreningens kostnad i samband med att pantsättning av bostadsrätt. Avgiften är rekommenderad till maximalt 1 % av prisbasbeloppet. Dina rättigheter Du har rätt att disponera över lägenheten Du bor i utan tidsbegränsning samt att nyttja de gemensamma utrymmena. Du har rätt att vara med och besluta på föreningsstämma. Det kan också ses som en skyldighet att delta i stämman och låta sig väljas till olika förtroendeposter i föreningen. Det kan vara lämpligt att förtroendeposterna roterar. Du kan ha rätt till reducering av årsavgiften, frånträdande av bostadsrätten efter uppsägning och skadestånd, om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på annat sätt genom föreningens vållande uppstår hinder eller men i nyttjanderätten. Du kan också ha rätt till självhjälp, t ex att reparera på föreningens bekostnad om den brister i underhållsskyldigheten

7 Dina skyldigheter Du har i huvudsak följande skyldigheter: Årsavgiften måste betalas senast på angivna förfallodagar vare månad. Inre underhåll av lägenheten Av föreningens stadgar framgår vad som anses som inre underhåll, d v s vad Du själv måste stå för. I vår förening följer vi praxis för vad som anses att bostadsrättshavaren svarar för. Du svarar för lägenhetens golv, väggar och tak, fönster och fönsterbågar, inner- och ytterdörrar, ledningar som inte är att räkna som stamledningar samt kakel, sanitetsporslin och köksutrustning. Av praktiska och estetiska skäl svarar föreningen för underhåll av yttersidor av dörrar och fönsterbågar. Du är skyldig att vårda lägenheten och iaktta sundhet, ordning och skick. Du är också ansvarig för att hushållets medlemmar och gäster uppfyller dessa krav. Du måste följa de ordningsföreskrifter som utfärdats av föreningen. Du är också skyldig att lämna tillträde till lägenheten när sådana arbeten som åligger föreningen skall utföras. Önskar Du hyra ut Din lägenhet måste Du först söka Styrelsens medgivande (se vidare sid. 8). Om Du inte uppfyller Dina skyldigheter kan Du förverka bostadsrätten d v s Du kan förlora rätten att disponera Din lägenhet och hela eller en del av bostadsrättens värde. Regler för bostadsrättsföreningar Regler om bostadsrättsföreningens verksamhet finns huvudsakligen i; Föreningens stadgar Bostadsrättslagen (Svensk Författningssamling, SFS 1991:614) Lag om ekonomiska föreningar (SFS 1987:667) Bostadsrättsförordningen (SFS 1991:630) - 7 -

8 Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (SFS 1982:352) Skattelagstiftningen som också innehåller vissa särbestämmelser för bostadsrättsföreningar. Andrahandsuthyrning Våra Stadgar säger att andrahandsuthyrning skall godkännas av Styrelsen (någon lag som i detalj reglerar detta finns inte). Vår grundprincip vid behandling av dessa är att den som är medlem i föreningen helst också ska bo i huset, delta i husets skötsel, ordning och eventuellt styrelsearbete. Hyr man ut sin bostad i andra hand har man antagligen inte möjlighet att engagera sig i huset på det sättet, och förmodligen inte som hyresgäst i andra hand heller. Vi har diskuterat med representanter för flera andra föreningar och konstaterat att de flesta är restriktiva med andrahandsuthyrningar just av ovanstående skäl. För att få konsekvens och tydliga regler kring vad som gäller har Styrelsen behandlat frågan och därvid även tagit in generella bestämmelser på området, och ensats om följande: Uthyrning i andra hand medges i princip endast: P g a studier eller arbete på annan ort under begränsad tid, vanligen högst två år. Orsaken till uthyrningen ska styrkas skriftligt från arbetsgivare eller utbildningsinstitut. Sambo på prov under högst ett år Styrelsen beslutar om tillstånd för max 1 år i taget, varefter förnyad ansökan ska lämnas in. För att uthyrningen ska anses som godkänd måste Du lämna en kopia av andrahandskontraktet till Styrelsen. Ekonomi Ekonomisk uppföljning Föreningens administrativa/ekonomiska förvaltning handhas av SBC (Sveriges BostadsrättsCentrum AB) I deras uppdrag ingår bl a bokföring, kvartalsbokslut, avgiftsadministration, lägenhetsregister, hantering av pantsättningar, bokslut, deklarationer m.m

9 SBC upprättar varje kvartal resultat- och balansräkning, samt en gång per år årsbokslut. Via kvartalsrapporterna följer Styrelsen föreningens ekonomiska status för att kunna vidta lämpliga åtgärder tid. Av praktiska skäl distribueras inte rapporterna automatiskt till alla medlemmar, men önskar Du ta del av dem är det bara att meddela någon i Styrelsen. Styrelsen är skyldig att en gång per år upprätta Årsbokslut och Förvaltningsberättelse som skall distribueras till samtliga medlemmar och beslutas på den årliga ordinarie föreningsstämman. Årsbokslutet granskas och godkänns av en extern revisor. När en förening bildas och förvärvar en fastighet skall en Ekonomisk Plan upprättas och registreras hos PRV. Av naturliga skäl och allteftersom åren går blir planen mer eller mindre inaktuell och kan alltså inte längre betraktas som en rättvisande bild av föreningens verkliga ekonomiska situation. Det är därför oftast årsbokslutet som i stället är mest intressant att granska för presumtiva köpare av bostadsrätter i föreningen. Din egen insats för ekonomin Det är viktigt att Du som borättsinnehavare betraktar Dig som just delägare i Föreningen och fastigheten. Varje kostnad som beror på att den enskilde har nonchalerat gällande regler drabbar både dig själv och alla dina grannar. Likaså olika ekonomiska krav på föreningen som du tycker ha rätt att ställa. Ytterst kan vi alla genom att ta ansvar för vår fastighet på sikt påverka hur höga årsavgifter vi måste ta ut. Spartips Du kan spara energi och därmed hålla Föreningens kostnader nere och samtidigt få ett bättre inomhusklimat i lägenheten, genom att: Vädra genom snabba korsdrag Undvika disk under rinnande vatten Inte ställa möbler eller hänga långa gardiner framför elementen Laga kranar och wc-stolar om de står och droppar Gärna begränsa din duschtid Tänk på att släcka belysningen i tvättstuga, på vind när du går därifrån Tvätta och torktumla fulla maskiner Följa sopreglerna så vi inte behöver beställa dyr sophämtning i onödan. Frosta av kyl & frys innan det bildas is - 9 -

10 Lufta elementen

11 Förvaltning Teknisk förvaltning För den tekniska förvaltningen ansvarar Åkerlunds Fastighetsservice AB Alla ärenden som inte är av akut karaktär t ex trasig tvättmaskin eller trasiga glödlampor (i allmänna ytor) ska anmälas vardagar kl Se närmare kontaktuppgifter på anslagstavlan i respektive port. Ekonomisk förvaltning För ekonomisk förvaltning (inkl. avgiftsadministration) ansvarar SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum AB. Se mer info på föreningens hemsida eller Reparationer Du som är bostadsrättsinnehavare får hjälp med nedanstående (övrigt underhåll betalas av innehavaren själv): Ytterdörrarnas ytbehandling, utsida Namnskyltar Yttre karm och båge på fönster Balkongräcken Ventilationsdon Elementen För dig som bor hyresrätt gäller andra regler. För ytterligare information är du välkommen att kontakta någon i Styrelsen. Om du utför reparationen i din lägenhet, tänk särskilt på att: Du måste själv se till att byggavfall, färgrester m.m. forslas bort. Du ansvarar för att trapphuset städas extra om det blir nedskräpat på grund av din reparation. Föreningens städavtal omfattar inte extra städning vid reparationer

12 Större renoveringar Om ni som boende önskar göra en renovering/ ombyggnad av er bostadsrätt skall ni göra en skriftlig maskinskriven anmälan utav detta till styrelsen för godkännande, i enlighet med föreningens stadgar 14. Anmälan skall noggrant behandla vilka förändringar av lägenheten ni planerar att göra. Till större renoveringar räknas bland annat rivande av väggar, flytt av kök (vilket innebär flyttande av vatten etc). Rivande av vägg kräver ett intyg av en byggingenjör eller liknande, som intygar att väggen inte är bärande. Tvättstugorna Tiderna för våra tvättstugor är följande: Pass 1 kl Pass 2 kl Pass 3 kl Pass 4 kl Pass 5 kl Ta bort din nyckel från bokningstavlan om du inte kan utnyttja din tid. Har du inte börjat tvätta inom en halvtimme (30 min), försvinner din bokade tid och vem som helst har då rätt att utnyttja den. Vid tvätt av t ex bh med bygel använd alltid tvättpåse. När du tvättat färdigt: Torka av tvättmaskin och torktumlare Rengör tvättmedelsfacken från pulver/sköljmedel Om du har använt torktumlaren ta bort textilludd från filtren Om du har manglat drag ut mangelduken så att den får torka Torka av bänkarna Meddela den tekniska förvaltaren om maskiner, belysning eller annat inte fungerar. Sopor/soprum Hushållssopor packas i väl förslutna påsar som slängs i soprummet vid hus 20. Observerar att grovsopor får inte slängas här!

13 Batterier, Pappers-, Glas-, Metall- och Plastavfall slängs vid återvinningsstationen söder om fastigheten vid påfarten till Essingeleden. Farligt avfall är var och en skyldig att själv forsla till Miljöstation. El-avfall så som el-skrot och glödlampor ska också slängas vid Miljöstation. Farligt avfall Följande räknas som farligt avfall: Batterier - alla sorter och ljuskällor (lysrör, glödlampor, lågenergilampor) Bekämpningsmedel Färg-, lim och lackrester, lösningsmedel Kvicksilvertermometrar Rengörningsmedel och övriga kemikalier Spillolja Sprayflaskor Här lämnas övriga sopor Närmaste återvinningsstation finns längst ner på Essinge Brogata Information om återvinning finns på Närmaste återvinningsstation finns längst ner på Essinge Brogata Andra återvinningsstationer med större kapacitet är: ÅVC Bromma Mån-tors fre-sön 9-17 ÅVC Lövsta och ÅVC Östberga Mån-tors Fre Lör-sön 9-16 ÅVC Vantör Mån-tors 8-20 Fre 8-16 Lör-sön 9-16 ÅVC Vanadisberget Mån-fre Lör-sön

14 Även Miljöbåten lägger till vid Norr Mälarstrand se Producentansvar Det innebär att den du köper den nya varan av är skyldig att ta tillbaka den gamla apparaten, gäller t ex ljuskällor, hushållsmaskiner, audio/video, småapparater. Cykelrum/cykelställ Ställ inga cyklar i trapphuset. Det är förbjudet av brandsäkerhetsskäl men kan även stå i vägen för dina grannar. Låsta cykelrum finns i nr 18 med ingång från gatan och i nr 20 en trappa ner. Parkering av cyklar utanför fastigheterna undanbedes då de lätt kan skada fasaden och försvårar städningen av gatan vilket sker på tisdagar, dagtid! Postrum Lämna inte kvar tidningar och reklam uppe på postboxarna utan lämna dem i tidningsåtervinningen nere på återvinningscentralen längs ner på Essinge Brogata. Vem ska annars ta hand om det? Vindsförråd Till varje lägenhet hör ett vindsförråd. Av brandsäkerhetsskäl är det inte tillåtet att ställa ut några föremål i gångarna utanför förråden. Även dörrar som du eventuellt tar bort ur lägenheten skall förvaras i ditt förråd inte i gångarna! Nycklar/lås Du är själv ansvarig för låsen på din lägenhetsdörr. Det finns även nycklar som används till port, tvättstuga, vind och cykelrum. Nycklarna (till undre låset) är kopieringsskyddade och för att kunna göra en kopia måste ett skriftligt tillstånd/intyg från Styrelsen tas med till låssmeden Lås & Nyckel på Odengatan 72. (blankett finns på föreningens hemsida) Bostadsinnehavaren hämtar själv ut och betalar nyckelkopian

15 Du har också en bokningsnyckel för tvättstugan. Om denna förkommer kan en ny beställas av Styrelsen men på din egen bekostnad. Portarna är låsta med kodlås. Av säkerhetsskäl byts koden då och då. För att undvika objudna gäster ber vi dig vara restriktiv med att lämna ut koden. Brandvarnare Enligt allmänna bestämmelser ska alla lägenheter ha försetts med brandvarnare. Föreningen är skyldig att anskaffa och montera sådana. Hemförsäkring Se till att du har en bra hemförsäkring. Som bostadrättshavare bör du ha ett tillägg till hemförsäkringen, ett s k bostadsrättstillägg. Du kan t ex bli ersättningsskyldig om din tvätt-/diskmaskin börjar läcka och vattnet skadar lägenheten eller grannens egendom. Dessutom kan inbrott och brand drabba vem som helst! Trivsel Trapphus Trapphuset städas en gång i veckan på föreningens bekostnad. Om du tappar eller spiller något i trappan ber vi dig att själv städa upp. Föreningens städavtal omfattar bara normal städning. Av brandsäkerhetsskäl är det förbjudet att ha bl.a dörrmattor och barnvagnar i trapphuset. Sopor får aldrig, ens tillfälligt, ställas i trapphuset! Oväsen Det brukar vara en princip i flerfamiljshus att det ska vara tyst efter kl och före kl Det betyder egentligen bara vanlig hänsyn. Undvik höga röster, musik, klampande fötter, sena bad/duschar. Ska du ha fest meddela grannarna. Men kom ihåg att även om du sagt till så får du inte spela hög musik hela natten

16 Balkonger Av hänsyn till dina grannar och förbipasserande Skaka inte mattor från din balkong. Tänk på att inte vattna dina balkongväxter så att det rinner ner till grannen. Släng inga cigaretter från balkongen då de kan hamna hos dina grannar och/eller skräpa ner miljön!