Inbjudan till Bolagsstämma

Transkript

1 Årsredovisning 1998

2 VD har ordet 4 Affärsidé, mål och strategier 6 Samgåendet med Storheden 7 Fastighetsbestånd 8 Region Stockholm 12 Inbjudan till Bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma i Wihlborgs äger rum onsdagen den 28 april 1999 klockan i Slagthuset, Jörgen Kocksgatan 7A i Malmö. Aktieägare som önskar deltaga i stämman skall dels vara införda i den av Värdepapperscentralen VPC AB, förda aktieboken senast fredagen den 16 april 1999, dels anmäla sitt deltagande till bolaget under adress Wihlborgs Fastigheter AB, Box 97, , Malmö per telefon , per telefax eller via e-post till irene.johansson@wihlborgs.se. Anmälan skall ha kommit Wihlborgs tillhanda senast fredagen den 23 april klockan Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/registreringsnummer, adress och telefonnummer samt aktieinnehav. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier, måste för att få deltaga i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos VPC AB. För att detta skall kunna ske måste begäran om sådan registrering göras i god tid före fredagen den 16 april. Utdelning Styrelsen och verkställande direktören föreslår bolagsstämman att utdelning för år 1998 lämnas med 0,30 kr per aktie. Som avstämningsdag för utdelningen föreslås måndagen 3 maj Beslutar bolagsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC måndagen den 10 maj Ekonomisk information 1999 Delårsrapport januari-mars Bolagsstämma Halvårsrapport januari-juni Delårsrapport januari-september 28 april 28 april 12 augusti 4 november Region Öresund 16 Övriga Fastigheter 22 Projekt och utveckling 24 Organisation och historik 27 Miljöarbetet 28 Finansiering och känslighetsanalys 30 Wihlborgsaktien 32 Förvaltningsberättelse 35 Resultaträkningar 37 Balansräkningar 38 Finansieringsanalyser 40 Bokslutskommentarer 41 Noter 42 Revisionsberättelse 47 Femårsöversikt 48 Definitioner 49 Styrelse och företagsledning 51 Fastighetsförteckning 52

3 1998 i sammandrag Samgåendet med Storheden koncentration till Stockholms- och Öresundsregionerna Det offentliga budet från Wihlborgs till Storhedens aktieägare i april 1998, ledde till att Storheden från och med den 1 juli 1998 konsolideras i Wihlborgskoncernen. Det sammanslagna bolaget med en uthyrningsbar yta överstigande 3 miljoner kvm, ger en mycket konkurrenskraftig position på fastighetsmarknaden i två av Nordens främsta tillväxtområden Stockholms- och Öresundsregionerna. Samgåendet mellan Wihlborgs och Storheden har också medfört möjligheter till att mer effektivt nyttja Wihlborgs samlade resurser. Under tredje och fjärde kvartalet integrerades Klöverns Fastigheter i förvaltningsorganisationen, och samordning genomfördes av ett flertal funktioner för ledning och administration, varvid ett mer kostnadseffektivt Wihlborgs successivt vuxit fram. Koncernens resultat efter finansiella poster ökade till 265,2 Mkr (133,9). Hyresintäkterna ökade till 2 210,0 Mkr (714,9). Soliditeten ökade till 22,3 procent (20,8). Resultat per aktie exklusive resultat från fastighetsförsäljningar ökade till 0,78 kr (0,62). NYCKELTAL 1) Hyresintäkter, Mkr 2 210,0 714,9 Styrelsen föreslår höjning av utdelningen till 0,30 kr (0,10) per aktie. Driftsöverskott, Mkr 1 337,4 440,6 Resultat efter finansiella poster, Mkr 265,2 133,9 Kassaflöde, Mkr 413,4 174,3 Soliditet, % 22,3 20,8 Resultat per aktie efter full skatt, exklusive resultat fastighetsförsäljningar, kr 0,78 0,62 Kassaflöde per aktie, exklusive resultat fastighetsförsäljningar, kr 1,67 1,17 Utdelning per aktie, kr 2) 0,30 0,10 1) För definitioner se sidan 49 2) Föreslagen utdelning för 1998

4 Ett större Wihlborgs med bas i två av Nordens främsta tillväxtregioner VD:s kommentarer till aktieägarna Möjligheterna till ytterligare förbättringar av resultaten är både goda och nödvändiga. Inför denna uppgift är Wihlborgs av idag mycket väl rustat Bästa aktieägare, det gångna året markerade starten för ett större och starkare Wihlborgs. Samgåendet med Fastighetsaktiebolaget Storheden som inleddes med erbjudandet till Storhedens aktieägare i april, och genomfördes under andra halvåret, innebar en utvidgning av affärsidén och en kraftfull förstärkning av Wihlborgs konkurrenskraft och framtida möjligheter. Innehållsmässigt kompletterar bolagen varandra mycket väl, vart och ett med en stark position på sin lokala hemmamarknad, och det sammanslagna Wihlborgs är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Bolaget äger nu fastigheter värda c:a 20 miljarder, innehållande mer än tre miljoner kvm uthyrningsbar yta, och årliga hyresintäkter överstigande 2 miljarder kr. Årets resultat efter finansiella poster uppgick till 265 Mkr, ett resultat som är 20 procent bättre än den första prognos vi lämnade 1998 i anslutning till samgåendet med Storheden. Dessutom är bolagsstämman föreslagen en höjning av utdelningen till 0,30 kr/aktie. Allt detta positiva till trots, är möjligheterna till ytterligare förbättringar av resultaten både goda och nödvändiga. Inför denna uppgift är Wihlborgs av idag mycket väl rustat. 4 Ökad lönsamhet i ett större Wihlborgs inom två starka regioner Wihlborgs väg för att skapa ökad lönsamhet inom det befintliga fastighetsbeståndet är geografisk koncentration, kundnära och effektiv förvaltning samt fastighetsförädling. Basen för vår verksamhet har vi inom två av Nordens allra främsta tillväxtområden, Stockholms- och Öresundsregionerna, vilka tillsammans stod för 87 procent av bolagets samtliga hyresintäkter under Bägge dessa regioner bedöms ha mycket god utveckling de närmaste åren. Med mer än 3 miljoner människor utgör Öresundsområdet den största befolkningskoncentrationen i Norden, vilket i takt med utbyggnaden av infrastrukturen skapar förutsättningar för ytterligare näringslivsetableringar och därmed större tillväxt. Stockholmsregionen har varit den del av Sverige som under de senaste åren haft den avgjort största tillströmningen av alla svenska städer i form av företagsetableringar, kompetens och kapital. Denna situation förväntas bestå även under överskådlig framtid, varför vår närvaro på Stockholms fastighetsmarknad är av central betydelse och kommer att befästas och utvidgas.

5 Även inom våra två huvudmarknader har vi under det gångna året köpt och sålt fastigheter. Huvudmotiven för dessa affärer har dels varit en strävan mot ytterligare koncentration och optimering av det befintliga fastighetsbeståndet, och dels möjligheter till ökad direktavkastning. Optimeringen av det befintliga fastighetsbeståndet innebär avyttring av udda belägna fastigheter, vilket ger ytterligare koncentration och mer rationella förvaltningsenheter inom våra huvudmarknader. Möjligheterna till ökad direktavkastning ges främst i de sammanhang då försäljning eller byte sker av bostadsfastigheter mot fastigheter med mestadels lokaler. För närvarande utgör bostäder 39 procent av bolagets totala hyresvärde. Målsättningen är att över tiden reducera denna andel, och istället ersätta med en större andel mer högavkastande butiks- och kontorslokaler. Kapacitet och kompetens Kapaciteten på fastighetssidan och våra medarbetares kompetens att erbjuda kunderna rätt typ av fastigheter, lokaler och service, är avgörande faktorer för bolagets framgång. Wihlborgs organisation är formerad utifrån detta synsätt, med separata enheter för lokaler och bostäder inom respektive huvudmarknad. Kombinationen av ett brett utbud av lokaler och bostäder, rätt organisationsstruktur, hög kompetens och lokal marknadskännedom ger Wihlborgs stora möjligheter att erbjuda kunderna attraktiva lösningar och därmed tillvarata varje delmarknads fulla potential. Storleken på Wihlborgs fastighetsbestånd gör att det kontinuerligt över tiden finns behov och möjligheter till förädling av befintliga fastigheter. Inom bolaget finns stort kunnande för att genomföra denna typ av förädlingsprojekt, vilka förstärker intjänadeförmågan i fastighetsförvaltningen genom skapandet av nya vägar för lägre vakanser, högre hyresnivåer och därmed högre direktavkastning och fastighetsvärde. Aktiv fastighetsutveckling Nyckeln till framgångsrik fastighetsutveckling är förmågan att välja rätt objekt, samt kompetens att genomföra projekten effektivt och smidigt i samarbete med byggentreprenör och hyresgäster. Rätt utfört ger utvecklingen av fastighetsprojekt stora möjligheter, där den styrande och avgörande faktorn alltid kommer att vara projektens förmåga att öka Wihlborgs värde. Under 1998 har Wihlborgs genomfört och påbörjat ett antal mycket attraktiva fastighetsutvecklingsprojekt. Det största projektet påbörjades under hösten i Stockholms City, där kvm i kvarteret Blåmannen, under fyra års tid med successiv inflyttning skall utvecklas till ett modernt och levande kvarter med främst butiker och kontor. I Västra hamnen i Malmö äger Wihlborgs kvm byggrätt i det som kallas Kranenområdet. Ett mycket intressant område där det under en längre tidsperiod kommer att finnas stora möjligheter till ett flertal utvecklingsprojekt. Ett annat område där Wihlborgs också har stora intressen, i form av exploateringsmöjligheter om ca kvm, är utvecklingen av Södra Hammarbyhamnen där Wihlborgs del kommer att påbörjas under andra halvåret Omstruktureringsarbetet på den svenska fastighetsmarknaden Under de senaste åren har det genomförts ett intensivt omstruktureringsarbete på den svenska fastighetsmarknaden. Inte minst vi själva har aktivt deltagit i denna förnyelseprocess, dels under 1998 och kommer så att göra även i fortsättningen. Under året har bolaget förutom förvärvet av fastigheter i Storheden för Mkr förvärvat fastigheter för totalt 313 Mkr och avyttrat för totalt Mkr. Under kommande år innebär Wihlborgs koncentrationsstrategi mot Stockholms- och Öresundsregionerna, att fastigheter utanför dessa regioner successivt kommer att avyttras. Frigjorda medel kommer att användas för att stärka Wihlborgs finansiella ställning och position inom huvudmarknaderna. Arbetet påbörjades redan under 1998 och målsättningen är att försäljningarna är slutförda innan utgången av år Ett större och starkare Wihlborgs Wihlborgs genomgick under 1998 stora förändringar. Genom samgåendet med Storheden, fick bolaget ett nästan dubbelt så stort fastighetsvärde och ett starkt fäste i den expansiva Stockholmsregionen. Däremot har kursutvecklingen för Wihlborgsaktien under större delen av året varit sämre jämfört med majoriteten av övriga fastighetsaktier. Vår prognos för helåret 1999 är att resultatet skall överstiga 360 Mkr. Detta når vi genom konsekvent fokusering på värdetillväxt och utveckling på våra båda hemmamarknader, kombinerat med ett ständigt lönsamhetstänkande i förvaltning och fastighetsutveckling. Jag ser därför med tillförsikt fram emot att 1999 kommer att bli ett mycket intressant år, med ett ännu starkare Wihlborgs. Erik Paulsson Verkställande direktör 5

6 Affärsidé, mål och strategier Affärsidé Wihlborgs skall verka på ett begränsat antal väl fungerande fastighetsmarknader med hög tillväxt. Bolaget skall på ett effektivt sätt förvalta befintligt fastighetsbestånd. Parallellt med detta skall bolaget även utveckla lönsamma fastighetsobjekt för såväl långsiktig egen förvaltning som för försäljning. Mål Övergripande mål Wihlborgs skall i kraft av sin storlek och inriktning ge aktieägarna en avkastning som överstiger den genomsnittliga avkastningen för liknande bolag på Stockholms Fondbörs. Finansiella mål Aktieutdelningen skall vara lägst 30 procent av resultat efter skatt, före vinster från fastighetsförsäljningar. Soliditeten skall långsiktigt vara 25 procent. Räntetäckningsgraden skall uppgå till 1,5. Strategier Koncentration Wihlborgs marknadspositioner i Stockholms- och Öresundsregionerna skall befästas och ytterligare stärkas genom koncentration till utvalda marknadssegment. Omstrukturering ska ske av Wihlborgs fastighetsbestånd genom avyttring av fastigheter i övriga Sverige. Tillväxt Genom förvärv av fastigheter med utvecklingspotential och avyttring av färdigutvecklade fastigheter, skapas förutsättningar för ytterligare värdetillväxt. Bolagets tillväxt skall ske med fokus på ökad lönsamhet och ökat kassaflöde. Stockholmsregionen Effektivitet Ökad lönsamhet och värdetillväxt skall uppnås genom tillvaratagande av stordriftsfördelar inom administration och fastighetsförvaltning samt genom en effektiv marknadsbearbetning. Öresundsregionen 6

7 Samgåendet med Storheden Samgåendet med Storheden Wihlborgs bud på Storheden under våren 1998, innebar en förändring av Wihlborgs affärsidé. Från att ha varit ett bolag med geografisk fokusering på Öresundsregionen, utökades verksamhetsområdet till att även omfatta Stockholmsregionen. Bakgrunden var att bolagets möjligheter till värdetillväxt avsevärt skulle öka i och med bildandet av ett nästan dubbelt så stort fastighetsbolag med bas i två av Nordens främsta tillväxtområden, Stockholms- och Öresundsregionerna. Tidigare under 1998 hade förvärvet av Klövern Fastigheter avslutats och arbetet med att avyttra delar av Klöverns fastighetsbestånd avbröts i anslutning till budet på Storheden. Anslutningen från Storhedens aktieägare var vid utgången av anmälningsperioden i slutet av juni, drygt 98 procent. Under sensommaren påbörjades åtgärder för att foga samman delarna i det nya bolaget, vilket senare under hösten 1998 tog form i det nya Wihlborgs. Etablering av en ny organisation Efter analys och översyn av behovet för Wihlborgs nya gemensamma organisation, byggdes denna upp utifrån ett verksamhetsorienterat synsätt. Modellen var tydlig och enkel, där Stockholms- och Öresundsregionen skulle ges likartad operativ struktur, förutom i de fall då uppenbara marknadsfördelar talade för ett annat val. Under tidig höst påskyndades integrationen av Klöverns förvaltningsorganisation, något som slutfördes inom ett par månader efter samgåendet med Storheden. Dessutom samordnades och koncentrerades flertalet koncerngemensamma funktioner, varav en del lokaliserades till kontoret i Malmö och en del till kontoret i Stockholm. Stark inledning efter samgåendet Redan ett halvår efter beslut om samgåendet och grunden lagts i det nya bolaget, konstateras att den valda linjen med ett större Wihlborgs med bas i två av Nordens främsta tillväxtområden Stockholms- och Öresundsregionerna redan under detta första år givit ett bättre resultat än vad som utlovades vid tiden för samgåendet. Även framledes ser utsikterna positiva ut för bolagets huvudmarknader, vilket skapar förutsättningar för nya intressanta möjligheter och en långsiktigt stark utveckling av Wihlborgs. Wihlborgs erbjudande till Storhedens aktieägare Offentligt erbjudande 13 april 1998 Anmälningsperiod 5 juni-29 juni 1998 Samgåendeaktiviteter 3 juli 1998, 98,6% anslutning till erbjudandet Etablering av ny organisation Inledning av omstruktureringsarbetet av fastighetsbeståndet 31 december 1998, resultat 45 Mkr bättre än prognos i samband med erbjudandet 7

8 Fastighetsbestånd Wihlborgs fastighetsbestånd omfattar per 31 december 1998, 802 fastigheter med kvm uthyrningsbar yta, ett sammanlagt hyresvärde på Mkr, och ett bokfört värde om Mkr. Uthyrningsgraden mätt som hyresvärde för det totala beståndet uppgick till 94 procent. Av det totala hyresvärdet svarar Stockholmsregionen för 42 procent, Öresundsregionen för 45 procent och Övriga fastigheter för 13 procent. Av den totala uthyrningsbara ytan återfinns 37 procent i Stockholmsregionen och 48 procent i Öresundsregionen. Fördelat per fastighetskategori utgör hyresvärdet för bostadsfastigheter 39 procent och för kommersiella fastigheter 61 procent. Fastigheternas bokförda värde motsvarar kr/kvm exkl mark och projekt och direktavkastningen på helårsbasis uppgår till 7 procent. Sammanställning av fastighetsbeståndet per ) Antal Bokfört Hyres- Ekonomisk Hyres- Drifts- Direkt- Ränte- Fördelning per fastig- Yta, värde, värde, uthyrnings- intäkter, överskott, avkast- bidrag, fastighetskategori heter kvm Mkr Mkr 2) grad, % Mkr Mkr ning, % 3) Mkr Bostäder , ,4 54 Kontor/butik , ,1 - Hotell , ,0 - Industri/lager , ,9 - Mark och projekt Totalt , ,0 54 Fördelning per geografiskt område Stockholm , ,8 34 Öresund , ,2 14 Övrigt , ,3 6 Totalt , ,0 54 1) Hyresintäkter, driftsöverskott och räntebidrag avser perioden för Wihlborgs fastighetsbestånd per ) Hyresvärde definieras som hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 3) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde på fastigheterna reducerats med bokfört värde för mark och projekt och schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. I ovanstående tabell har fastigheterna fördelats på fastighetskategori utifrån fastigheternas huvudsakliga användning. På sidan 9 visas hur de uthyrningsbara ytorna fördelas per lokaltyp. En specifikation av de uthyrningsbara ytorna per fastighet framgår av fastighetsförteckningen på sidan

9 Hyresvärde per geografiskt område Stockholm 42% Öresund 45% Övrigt 13% Uthyrningsbar yta per geografiskt område Stockholm 37% Öresund 48% Övrigt 15% Hyresvärde per fastighetskategori Bostäder 39% Kontor/butik 38% Industri/lager 21% Hotell 2% Uthyrningsbar yta per fastighetskategori Bostäder 37% Kontor/butik 30% Industri/lager 31% Hotell 2% Fördelning av uthyrningsbar yta per lokaltyp Lokaltyp Uthyrningsbar yta, kvm Andel, % Bostäder Kontor Industri/lager Butik Hotell Övrigt Totalt Hyreskontraktens löptider per Antal Yta, Kontrakts- Andel av Lokaltyp Förfalloår kontrakt tusen kvm värde, Mkr 1) värdet, % Kommersiellt > Summa Bostäder Övrigt 2) Totalt ) Kontraktsvärdet avspeglar hyresintäkterna per ) Utgör till övervägande del kontrakt avseende parkeringsplatser. 9

10 1), 2) Fastighetsbeståndet i sammandrag Stockholms- Öresundsregionen regionen Övrigt Totalt Bostadsfastigheter Antal Bokfört värde, Mkr Yta, kvm Hyresvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter, Mkr Driftsöverskott, Mkr Direktavkastning, % 3) 6,4 5,9 7,8 6,4 Räntebidrag, Mkr Bokfört värde, kr/kvm Hyresvärde, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Kontors- och butiksfastigheter Antal Bokfört värde, Mkr Yta, kvm Hyresvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter, Mkr Driftsöverskott, Mkr Direktavkastning, % 7,0 7,3 6,9 7,1 Bokfört värde, kr/kvm Hyresvärde, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Hotellfastigheter Antal Bokfört värde, Mkr Yta, kvm Hyresvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter, Mkr Driftsöverskott, Mkr Direktavkastning, % 6,5 7,0 10,2 8,0 Bokfört värde, kr/kvm Hyresvärde, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Industri-/lagerfastigheter Antal Bokfört värde, Mkr Yta, kvm Hyresvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter, Mkr Driftsöverskott, Mkr Direktavkastning, % 7,3 8,9 5,2 7,9 Bokfört värde, kr/kvm Hyresvärde, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Mark och projekt Antal Bokfört värde, Mkr ) Hyresintäkter, driftsöverskott och räntebidrag avser perioden för Wihlborgs fastighetsbestånd per ) Hyresvärde definieras som hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 3) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde för bostadsfastigheterna reducerats med schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag.

11 Stockholms- Öresundsregionen regionen Övrigt Totalt Totalt Antal Bokfört värde, Mkr Yta, kvm Hyresvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter, Mkr Driftsöverskott, Mkr Direktavkastning, % 1) 6,8 7,2 7,3 7,0 Räntebidrag, Mkr Bokfört värde, kr/kvm 2) Hyresvärde, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm ) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde på fastigheterna reducerats med bokfört värde för mark och projekt och schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. 2) Exklusive mark och projekt. Kostnader per region Stockholms- Öresundsregionen regionen Övrigt Totalt Drift- och underhållskostnader, Mkr Fastighetsskatt, Mkr Tomträttsavgäld,Mkr Fastighetsadministration,Mkr Totala kostnader per region , Mkr Jämförelse mellan driftsöverskott i resultaträkning för 1998 och driftsöverskott på helårsbasis för fastighetsbestånd per Mkr Driftsöverskott i resultaträkning för Avgår: Driftsöverskott för den del av året som sålda fastigheter tillhörde koncernen Stora Katrineberg, Stockholm och fastigheter i Holland -39 Övriga sålda fastigheter -7 Tillkommer: driftsöverskott för förvärvade fastigheter på helårsbasis Lautrupvang Övriga förvärvade fastigheter 11 Totalt driftsöverskott på helårsbasis för fastighetsbestånd per

12 Region Stockholm Wihlborgs Stockholmsfastigheter består av kommersiella lokaler och bostäder, som till största del ligger i expansiva närförorter. Det är 251 fastigheter med kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde på 954 Mkr, vilket motsvarar 42 procent av det totala hyresvärdet hos Wihlborgs. Uthyrningsgraden mätt som hyresvärde för det totala beståndet i regionen uppgår till 97 procent. Fördelat per fastighetskategori är hyresvärdet för bostadsfastigheter 49 procent och för kommersiella fastigheter 51 procent. Fastigheternas bokförda värde uppgår till Mkr, vilket motsvarar kr/kvm exkl mark och projekt. Direktavkastningen på helårsbasis uppgår till 6,8 procent. De största hyresgästerna baserat på hyresintäkter är Tele 2, Kungliga Tekniska Högskolan, Digital Equipment BCFI, Pharmacia & Upjohn samt Datex Ohmeda AB. Tillsammans svarar dessa för cirka 7 procent av de totala hyresintäkterna i regionen. Stockholmsregionens andel av Wihlborgs totala hyresvärde, Mkr Stockholmsregionen 42% Hyresvärde per marknadsområde Bostäder 49% Stockholm Nord kommersiella lokaler 28% Stockholm Syd kommersiella lokaler 23% Hyresvärde per fastighetskategori Bostäder 49% Kontor/butik 32% Industri/lager 18% Hotell 1% Marknadsöversikt Näringslivet i Stockholmsregionen har under de senaste åren kännetecknats av stark tillväxt. Även fastighets- och lokalmarknaden i Stockholmsregionen fortsatte under 1998 att utvecklas positivt, med ökad efterfrågan för i stort sett alla typer av lokaler, lägen och områden. Avgörande faktorer har varit den fortsatt stora inflyttningen, utvecklingen i näringslivet samt sjunkande arbetslöshet och räntenivåer. Vakanssituationen på lokalmarknaden förändrades under 1998 till att vara i bättre balans när det gäller kontor och inom vissa områden närma sig en bristsituation när det gäller rationella och moderna industri- och lagerlokaler. Generellt gäller att alla kategorier av lokaler uppvisar högre hyresnivåer samt att lokalanpassningar i allt större grad bekostas av hyresgästen, eller finansieras genom hyrestillägg. Ytterligare signaler om en allt starkare hyresmarknad är minskningen av antalet uppsägningar från hyresgäster med krav på hyressänkningar. Andelen hyresgäster som väljer att flytta istället för att acceptera en högre hyra har också reducerats. Detta har medfört stigande hyresnivåer och tendenser till lokalbrist i delar av regionen, vilket också gjort att även nyproduktionen accelererat. Det beror på att det återigen är möjligt att i större omfattning bygga nya fastigheter med begränsad risk och rimlig lönsamhet. Den gynnsamma utvecklingen i regionen under 1998 förväntas fortsätta även under det kommande året. Under 1999 bedöms bostadshyrorna med några undantag vara oförändrade, medan lokalhyrorna förväntas öka, dels eftersom den ökade efterfrågan på lokaler innebär möjligheter att sänka vakansgraden ytterligare, dels eftersom omförhandlingar av befintliga avtal förväntas göras till högre hyresnivåer. Om rätt tillfälle ges kommer Wihlborgs också att utöka fastighetsbeståndet på de redan starka delmarknaderna, och lämna de områden där innehavet begränsas till några enstaka fastigheter. Liksom tidigare skall Wihlborgs också arbeta aktivt med att söka öka kundnyttan, genom att möjliggöra lösningar för hyresgästernas ytbehov och initiera förändringar till gagn för båda parter. 12

13 Kjell Larsson Fastighetschef Stockholm Syd Urban Sjölund Fastighetschef Stockholm Nord Bostäder Wihlborgs marknadsområde bostäder består av 123 fastigheter med kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde om 464 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 98 procent. Direktavkastningen för fastigheterna i uppgår till 6,4 procent. Wihlborgs bostadsfastigheter i Stockholmsregionen är huvudsakligen belägna i söder- och västerort med koncentration mot Årsta, Kärrtorp/Bagarmossen, Fruängen, Skärholmen, Spånga, Vallentuna, Nacka och till mindre del även i Stockholms innerstad. Marknadsöversikt - bostäder E 18 Bostadsmarknaden i Stockholmsregionen har sedan ett flertal år tillbaka varit mycket stabil med hög efterfrågan och låga vakanser. Förklaringen är den höga befolkningstillväxten, och det under senare år mycket begränsade nybyggandet. Kännetecknande för utvecklingen har varit bostadsbrist och i stort sett ett obefintligt antal lediga lägenheter, bortsett från vissa förortskommuner men även där har läget förbättrats under de senaste åren. Under 1998 var hyrorna i stort sett oförändrade i Vallentuna Wihlborgs bostadsbestånd, med undantag från de områden där ombyggnationer gjorts under den senaste femårsperioden. I dessa områden höjdes hyrorna med i genomsnitt 2 procent. För närvarande ligger hyrorna för merparten av lägenheterna i Wihlborgs bostadsbestånd inom intervallet kr/kvm och år. Diskussionerna inom området hyrestillväxt i Stockholms bostadsmarknad kom under året till stor del att domineras av de fortsatta effekterna av hyresnämndens beslut i det s k S:t Eriksmålet och jämförelsen mellan priserna på bostadsrättsmarknaden kontra hyresnivåer för hyreslägenheter. När det gäller effekterna av S:t Eriksbeslutet har hyresnämnden under året frångått den tidigare principen att samtliga jämförelsehyror skall utgå från det allmännyttiga beståndet. Nämnden har istället valt att göra en rimlighetsbedömning av hyresnivån för de privata fastighetsägarna som nyuppfört hyresrätter i Stockholms innerstad. Detta har inneburit hyror på kr/kvm och år, vilket väsentligt överstiger de hyresnivåer som var aktuella i S:t Eriksmålet. Den höga efterfrågan på bostadsmarknaden i StorStockholm bör på sikt även få genomslag i hyresnivåerna, då man kan notera att nuvarande nivå på bostadshyrorna inte avspeglas i marknadens betalningsvilja för jämförbara bostadsrätter. Under året har insatserna inom bostadsbeståndet främst inriktats på faktorer för ökad trygghet och trivsel i boendet. Detta har bland annat inneburit etablering av lokalkontor i anslutning till några av Wihlborgs större bostadsområden, förbättrad utemiljö och en upprustning av allmänna utrymmen som trapphus och tvättstugor. Syftet med åtgärderna är att höja den totala och långsiktiga boendekvaliteten, vilket redan visat sig i reduktioner av omflyttningsfrekvensen. Denna har i vissa områden sjunkit med 25 procent. Spånga E 4 Bromma Skärholmen E 4 Wihlborgs bostadsbestånd i Stockholm Stockholm E 18 Årsta Älvsjö Nacka Johanneshov Fruängen Bandhagen Bagarmossen Anders Hörnqvist Fastighetschef Stockholm Bostäder 13

14 Stockholm Nord kommersiella lokaler Wihlborgs marknadsområde kommersiella lokaler Stockholm Nord består av 79 fastigheter med kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde om 270 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 94 procent. Direktavkastningen för fastigheterna uppgår till 7,6 procent. Marknadsöversikt Nord Marknadsområde Kommersiella lokaler Stockholm Nord består av tre delmarknader: Kista/Sollentuna och Täby/Danderyd samt Solna/ Järfälla Bromma/Järfälla. I Kista/Sollentuna ökade efterfrågan under 1998 och aktiviteten var livlig. I samarbete med vissa hyresgäster har genomgripande ombyggnationer genomförts, vilket inneburit mer ändamålsenliga lokaler för hyresgästerna. Samtidigt har även tekniska uppgraderingar gjorts i fastigheterna, vilket i sin tur medfört en mer rationell driftsituation. Även området Täby/Danderyd har utvecklats positivt. Fortsättningen ser ljus ut dels genom öppnandet av den nya Arningevägen (sommaren 1999) dels genom att Allgon etablerar sitt nya kontor i Arninge med ca 600 arbetsplatser. I Solna/Bromma gjorde under året betydande nyuthyrningar bl a i kvarteret Enigheten där ca kvm hyrts ut till Ecuro Förvaltnings AB samt i kvarteret Magneten där ca kvm hyrts ut till ett medieföretag. Wihlborgs är även delaktig det projekt som leds av SML (Stockholms Mark och Lokaliseringsbolag) som ska göra Ulvsunda-området i Bromma mer attraktivt. Hyresnivåerna för kontor ligger inom marknadsområdet mellan 900 och kr/ kvm och år, där de högsta nivåerna återfinns i Kista. Stockholm Syd kommersiella lokaler Wihlborgs marknadsområde kommersiella lokaler Stockholm Syd består av 49 fastigheter med kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde om 220 Mkr. Uthyrningsgraden E 18 Kista Spånga E 4 Sollentuna Bromma Vallentuna Danderyd Solna Täby uppgår till 99 procent. Direktavkastningen för fastigheterna uppgår till 6,5 procent. Marknadsområde Kommersiella lokaler Stockholm Syd består av fastigheter i Stockholm, Nacka, Haninge, Huddinge och Södertälje. Marknadsöversikt Syd Fastighets- och lokalmarknaden i de södra delarna av StorStockholm har under de senaste året varit expansiv. Minskade vakanser Arninge Stockholm E 18 Lidingö Kommersiella lokaler Stockholm Nord 276 Åkersberga Vaxholm och högre hyror gör att denna delmarknad återhämtat sig till i princip de nivåer som rådde före recessionen i början av 90- talet. Inom vissa områden med påtaglig lokalbrist har även nyproduktion påbörjats. En stark delmarknad för marknadsområdet är Hammarby Gård, med kvm uthyrningsbar yta, som kom till Wihlborgs via förvärvet av Klövern. Hammarby Gård kommer att vidareutvecklas dels inom ramen för befintliga fastigheter, men också i samband med det kommande storprojektet Hammarby Sjöstad. Ett annat område är Hornsberg, som med sin närhet till city och dominerande trafikleder utvecklats till en attraktiv och etablerad kontorslokalisering för många företag. Kommersiella lokaler Stockholm Syd Under året har ett antal fastigheter utvecklats tillsammans med våra befintliga och inflyttande kunder, vilket inneburit högre hyresnivåer och minskat antal vakanser. I vissa av marknadsområdets fastigheter (från och 1960-talen), pågår sedan början av 1998 ett fortlöpande arbete med att skapa uthyrningsenheter med förbättrad kvalitet, och som lever upp till dagens krav. Hittills genomförda förändringar har resulterat i lägre vakansgrad såväl som högre hyresnivåer. Hyresnivåerna för kontor inom marknadsområdet är kr/kvm och år, där de högsta nivåerna återfinns i Hornsberg och Södra Hammarbyhamnen i Stockholm. Hyresnivåerna för industri- och lagerlokaler inom marknadsområdet är kr/kvm och år, där de högsta nivåerna finns i södra Hammarbyhamnen. 14

15 Stockholmsregionen Sammanställning fastighetsbestånd Stockholmsregionen per ) Antal Bokfört Hyres- Ekonomisk Hyres- Drifts- Direkt- Ränte- Fördelning per fastig- Yta, värde, värde, uthyrnings- intäkter, överskott, avkast- bidrag, fastighetskategori heter kvm Mkr Mkr 2) grad, % Mkr Mkr ning, % Mkr Bostäder ,4 3) 34 Kontor/butik ,0 - Hotell ,5 - Industri/lager ,3 - Mark och projekt Totalt Stockholm ,8 4) 34 Fördelning per marknadsområde Stockholm Nord kommersiella lokaler ,6 - Stockholm Syd kommersiella lokaler ,5 - Bostäder ,4 3) 34 Totalt Stockholm ,8 4) 34 1) Hyresintäkter, driftsöverskott och räntebidrag avser perioden för Wihlborgs fastighetsbestånd per ) Hyresvärde definieras som hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 3) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde för bostadsfastigheterna reducerats med schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. 4) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde på fastigheterna reducerats med bokfört värde för mark och projekt och schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. Fördelning av uthyrningsbar yta per lokaltyp Lokaltyp Uthyrningsbar yta, kvm Andel, % Bostäder Kontor Industri/lager Butik Hotell Övrigt Totalt Stockholm Hyreskontraktens löptider per Antal Yta, Kontrakts- Andel av Lokaltyp Förfalloår kontrakt tusen kvm värde, Mkr värdet, % Kommersiellt > Summa Bostäder Övrigt 1) Totalt Stockholm ) Utgör till övervägande del kontrakt avseende parkeringsplatser. 15

16 Region Öresund Helsingør Köpenhamn Amager Öresund Saltholm E 4 Skanör Falsterbo Båstad Helsingborg Ängelholm Landskrona Åstorp E 6 Lomma Åkarp Arlöv Malmö Lund E 22 Trelleborg Den största volymen av Wihlborgs uthyrningsbara yta återfinns i Öresundsregionen. Fastighetsbeståndet i denna region omfattar 430 fastigheter med kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde på Mkr, vilket motsvarar 45 procent av det totala hyresvärdet i Wihlborgs fastighetsbestånd. Uthyrningsgraden mätt som hyresvärde för det totala beståndet i Öresund, uppgår till 92 procent. Fördelat per fastighetskategori utgör hyresvärdet för bostadsfastigheter 33 procent och för kommersiella fastigheter 67 procent. Fastigheternas bokförda värde uppgår till Mkr, vilket Ystad motsvarar kr/kvm exkl mark och projekt. Direktavkastningen på helårsbasis uppgår till 7,2 procent. De största hyresgästerna baserat på hyresintäkter är Danska Staten, Malmö Högskola, Hotell Marina Plaza, KF Stormarknad, Tetra Laval Automation och Arbetet Nyheterna. Tillsammans svarar dessa för cirka 10 procent av de totala hyresintäkterna i regionen. Staffanstorp 16 Öresundsregionens andel av Wihlborgs totala hyresvärde, Mkr Öresundsregionen 45% Hyresvärde per geografiskt område Malmö/Lund 62% Helsingborg 21% Köpenhamn 7% Övrigt 10% Hyresvärde per fastighetskategori Bostäder 33% Kontor/butik 39% Industri/lager 26% Hotell 2% Marknadsöversikt Regionen runt Öresund med Malmö/Lund och Helsingborg på den svenska sidan och Stor-Köpenhamn på den danska sidan genomgår nu en integrationsprocess som skapar ett storstadsområde med cirka 3 miljoner invånare. Sammantaget blir regionen den befolkningsmässigt största i hela Skandinavien. Bron mellan Malmö och Köpenhamn, i kombination med ett antal andra större infrastrukturella projekt på båda sidor av sundet, bidrar till att skapa goda förutsättningar för regionens utveckling. Totalt förväntas investeringar om cirka 80 mdr göras i dessa infrastrukturella projekt under de närmaste fem åren, vilket också bedöms öka näringslivsaktiviteten och tillväxten inom fastighetssektorn. Malmö/Lund Huvuddelen av Wihlborgs fastigheter i Öresundsregionen är belägna i Malmö-/Lundområdet. I området finns 256 fastigheter med kvm uthyrningsbar yta och ett sammanlagt hyresvärde om 646 Mkr. Av hyresvärdet avser 33 procent bostadsfastigheter och 67 procent kommersiella fastigheter. Uthyrningsgraden mätt som hyresvärde uppgår till 93 procent. Direktavkastningen för beståndet är 7,0 procent. Marknadsöversikt Malmö har under några årtionden haft en ogynnsam utveckling med en minskad sysselsättning till följd. Detta på grund av stora strukturomvandlingar inom den tyngre tillverkningsindustrin. Sedan några år tillbaka har utvecklingen vänt och nya företag etablerats inom läkemedel, medicinteknik, data och annan högteknologi. Den nya högskolan förstärker tillsammans med Öresundsförbindelsen denna positiva trend. Detta har medfört att förväntningarna på Malmö har ökat, inte minst ur ett investerarperspektiv,

17 vilket hittills resulterat i ökad aktivitet på fastighetsmarknaden och stigande fastighetspriser. Den nya högskolan innebär att antalet studenter ökar från till , vilket förväntas bidra till en föryngring av Malmö med påföljande förändring i efterfrågan av butiker, tjänster och bostäder. Inom andra områden har gynnsamma förändringar skett, till exempel har staden som kulturcentrum stärkts de senaste åren. Bildandet av Skåne län bedöms också innebära att Malmös position förstärks i och med att Malmö är residensstad. Lund har tack vare ett framtidsinriktat näringsliv och en stor andel högutbildade länge varit attraktivt för företagsetableringar. Ett särskiljande drag för hyres- och fastighetsmarknaden i Lund är att en stor del av de större företagen äger sina lokaler, vilket begränsar den öppna marknaden. Bertil Engström Fastighetschef Bostäder Malmö Åke Månsson Fastighetschef Lokaler Malmö Thomas Bråhagen Fastighetschef Helsingborg Peter Nielsen Fastighetschef Köpenhamn Bostäder Efterfrågan på bostäder har ökat betydligt de senaste åren till följd av befolkningstillväxten om cirka personer per år. Bostadsmarknaden har därigenom återhämtat sig och andelen lediga lägenheter minskat betydligt. Uthyrningsgraden för Malmös bostadsbestånd uppgår nu till cirka 98 procent. I de mest attraktiva lägena i Malmö, såsom Centrum, Slottsstaden, Rörsjöstaden och Limhamn, finns inga vakanser. Med den nya högskolan kan efterfrågan på mindre lägenheter komma att öka, vilket kan ge underlag för nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen. Nyproduktion planeras även i kustnära lägen med avsikt att flytta tyngdpunkten närmare Öresund. Idag uppgår hyresnivån för äldre fastigheter i centrala lägen till kr/kvm och år och för nyproducerade lägenheter till kr/ kvm och år. I mindre attraktiva områden uppgår hyresnivån för äldre fastigheter till kr/kvm och år. Under 1998 fortsatte Wihlborgs arbetet med att öka uthyrningsgraden och minska utflyttningen i sitt Malmöbestånd. Här har trygghet och säkerhet i boendet satts i fokus. Omflyttningen minskade särskilt under slutet av året. Uthyrningsgraden för Wihlborgs ökade med nästan 2 procent och omflyttningen minskade med ca 5 procent. Medelhyrorna i bostadsbeståndet ligger för närvarande på 750 kr/kvm och år. Kontors- och butikslokaler Efterfrågan på kontor i Malmö har ökat under det senaste året. Främst önskas kontor med öppna planlösningar och utbildningslokaler. Under det kommande året bedöms efterfrågan på centralt belägna kontor att öka ytterligare. I dagsläget uppgår uthyrningsgraden mätt som hyresvärde för kontor i Malmö till över 93 procent. Hyresnivåerna i de centrala delarna uppgår till kr/kvm och år, med toppnoteringar på uppemot kr/kvm och år. För mindre attraktiva områden i staden är hyran kr/kvm och år. Lund präglas av få aktörer på hyresmarknaden eftersom de flesta stora fastighetsägarna är egenanvändare. Uthyrningsgraden mätt som hyresvärde för kontor i Lund uppgår till cirka 93 procent och till cirka 97 procent i de centrala delarna. Hyresnivåer på kr/kvm noteras i citylägen. 17

18 Efterfrågan på butiker är i orterna Malmö och Lund mycket stor. Hårda restriktioner vad gäller nyetableringar av köpcentra i Danmark och Norge har gjort Sverige till en attraktiv marknad. Framförallt märks detta på externa köpcentra som Wihlborgs Burlöv Center i Malmö/Arlöv. Uthyrningsgraden för butikslokaler i Malmö uppgår till cirka 98 procent. Hyresnivåerna uppgår idag till kr/kvm för butiker i bästa läge och mellan och kr/kvm för övriga butiker. Butikslokalmarknaden i Lund är god och de mest attraktiva butikslägena är områdena kring Lilla Fiskaregatan, Klostergatan och Mårtenstorget. Vakanta butikslokaler finns i stort sett inte i Lund och hyresnoteringar i bästa läge uppgår till kr/kvm. FRIHAMNEN Västra hamnen KIRSEBERSSTADEN Centralstationen Drottning torget SLUSSEN ÖSTERVÄRN Stortorget Malmöhus slott GAMLA STADEN RIBERSBORG Kungsparken Slottsparken Stadsbibliotek Gustav Adolfs torg LUGNET VÄRNHEM FRIDHEM RÖNNE Kronprinsen INNERSTADEN VÄSTRA SORGENFRI HÅKANSTORP Rönneholmsparken Idr. plats MELLANHEDEN Pildammsparken Almänna sjukhuset NORRA SOFIELUND Folkets Hus SOFIELUNDS INDUSTRIOMRÅDE Malmö Stadion SÖDRA SOFIELUND BELLEVUE GÅRDEN Wihlborgs fastighetsbestånd i centrala Malmö. Industri- och lagerlokaler Uthyrningsgraden för industrilokaler i Malmö uppgår till cirka 90 procent. Vakansgraden kan delvis förklaras av att en del av Malmös fastighetsbestånd är under byggnation eller renovering. Moderna lokaler med bra planlösningar som ligger nära de större trafikplatserna har en stark efterfrågan. Ett område med betydande utvecklingspotential de närmaste åren är Universitets- och Kranenområdet. Hyresnivåerna för bra lager/produktionslokaler med tillhörande kontor i attraktiva områden är kr/kvm och för kontor motsvarande kr/kvm. De mest attraktiva industriområdena i Lund är belägna nordväst om de centrala delarna och betingar hyror om kr för lager- och produktionslokaler. För kontorslokaler i motsvarande läge i anslutning till lagerlokaler uppgår hyran till kr/kvm. Marknaden för industrifastigheter är god och i de mest attraktiva områdena är uthyrningsgraden cirka 93 procent. 18 Helsingborg I Helsingborgsområdet äger Wihlborgs 92 fastigheter med kvm uthyrningsbar yta, och ett sammanlagt hyresvärde om 217 Mkr. Av hyresvärdet avser 14 procent bostadsfastigheter och 86 procent kommersiella fastigheter. Uthyrningsgraden uppgår till 91 procent. Direktavkastningen för fastigheterna i Helsingborgsområdet är 7,1 procent.

19 Marknadsöversikt Helsingborgs strategiska läge vid Öresund utgör en central roll vid profilering av staden som en transport- och distributionsstad. Den betydande hamnen och det korta avståndet till kontinenten är viktiga etableringsargument för företag. Företagsstrukturen i Helsingborg karakteriseras av ett antal större multinationella företag samt ett stort antal medelstora företag. Näringslivet präglas av branscher som kommunikation, transport, livsmedel, läkemedel och kemi. Sydhamnen Helsingborgs strategiska läge ur transportsynpunkt har under ett antal år fått företag i transport- och speditionsbranschen att placera sina lager och depåer här. Efterfrågan ökade kraftigt under 1998 vilket fått till följd att det idag är mycket svårt att finna större lediga speditions- och lagerytor i Helsingborgsområdet. Genom förvärvet av Klövern tillfördes Wihlborgs bestånd bl a ca kvm i centrala Helsingborg och kvm på Berga företagsområde vilket ytterligare stärkte Wihlborgs roll som den dominerande fastighetsägaren på Berga. Öresundsterminalen Bostäder Helsingborg har en attraktiv bostadsmarknad med hög efterfrågan och låga vakanser. Inflyttningen av företag och invånare väntas fortsätta de närmaste åren vilket ytterligare kommer att stärka efterfrågan. Hyresnivån är förhållandevis låg till stor del beroende på det kommunala bostadsbolagets goda finanser. Idag uppgår hyresnivån för äldre fastigheter i centrala lägen till kr/kvm och år, och för nyproducerade lägenheter till kr/kvm och år. Nyproduktionen i Norra Hamnen innebär betydligt högre hyror, varför förväntningar finns om framtida mer differentierade hyror i Helsingborg. De mest attraktiva områdena för flerbostadshus är innerstaden, Norr, Slottshöjden, Stattena och Tågaborg. Bostäder utgjorde bara en marginell del av fastighetsbeståndet i Helsingborgsområdet före förvärvet av Klövern i december Detta tillförde ca 600 lägenheter, framförallt i Helsingborgs stad. Beståndet ligger väl koncentrerat till Helsingborgs centrala och sydliga delar. Efterfrågan på lägenheter i Helsingborg och Ängelholm är fortfarande hög. Wihlborgs uthyrningsgrad är 99 procent respektive 95 procent. Kontors- och butikslokaler Fortfarande råder obalans på lokalhyresmarknaden med ett överutbud av lokaler, även om vakanserna har minskat betydligt under det senaste två åren till följd av ökad inflyttning och aktivitet i näringslivet. Stadens kompakta karaktär med relativt många människor och företag på en begränsad yta gör tillgängligheten god. Hela centrala Helsingborg är ett attraktivt kontorsläge. Andelen outhyrda kontor uppgår idag totalt till cirka 12 procent, men endast ca 8 procent, i de mest attraktiva områdena. Hyresnivåerna är pressade och i bästa läge för kontor görs noteringar om kr/kvm. Det är främst kvaliteten på lokalerna som avgör valet av lokal. Detta avspeglar sig i att efterfrågan på centrala kontorslokaler med god standard under senare delen av 1998 ökade markant, vilket har fått till följd att den genomsnittliga hyresnivån för nytecknade avtal har stigit med ca 10 procent. Vad gäller butiker är det mest attraktiva läget området kring Nya Knutpunkten, Stortorget och Kullagatan. Centrumhandeln har återtagit en stark position och vakanser i centrala lägen är få. Hyresnivåerna för butiker uppgår till kr/kvm i bästa läge. I mindre attraktiva lägen i centrala Helsingborg är hyrorna betydligt lägre med nivåer på kr/kvm. SKÅNE- TERMINALEN Mot Stockholm E4 Mot Malmö - Göteborg E6 HamnCity SKÅNE- TERMINALEN Hamncity Ett strategiskt område för hyresgäster inom transportoch speditionsnäringen. 19

20 Mot Höganäs Väg 111 Mot centrum Berga företagsområde Beläget vid den norra utfartsleden och betraktas som bästa läge för småföretagsverksamhet. Garnisonsgatan Berga Center E4 Österleden Industri- och lagerlokaler Marknaden för industrilokaler i Helsingborg har länge haft höga vakanser och för närvarande bedöms upp till ca 12 procent av stadens totala bestånd vara ledigt för uthyrning. En stor del av beståndet är producerat under 1980-och 1990-talen och följaktligen av god kvalitet, vilket underlättar uthyrningen när efterfrågan ökar. Det mest attraktiva området för denna typ av verksamhet är Berga företagsområde. Hyresnivåerna uppgår till kr/kvm för lager- och produktionsytor och något högre för industrikontor. Avtal har under året tecknats med Ö&B Överskottsbolaget som flyttar sin verksamhet till fastigheten Manövern 3 på söder i Helsingborg. Fastigheten har byggts ut med kvm (total förhyrd yta blir kvm). Under året har ett lager på fastigheten Läsidan 2 om kvm färdigställts till Helsingborgs hamn som kommer att använda det som lager för metalltackor lagrade för metallbörsen i London. Totalt förhyr Helsingborgs hamn ca kvm lager av Wihlborgs i hamnområdet. Mot Stockholm E4 Mot Malmö Göteborg E6 Köpenhamnsområdet I Köpenhamnsområdet äger Wihlborgs fyra kommersiella fastigheter med kvm uthyrningsbar yta och ett sammanlagt hyresvärde om 70 Mkr. Fastigheternas uthyrningsgrad uppgår till 91 procent. Direktavkastningen för fastigheterna är 7,6 procent. Marknadsöversikt Kontorsmarknaden i Köpenhamn fortsätter att vara mycket stark. Andelen lediga kontorslokaler sjönk under 1998 betydligt. Idag är endast omkring 3,5 procent av kontorslokalerna vakanta. Genom att många verksamheter får allt svårare att hitta lokaler finns en efterfrågan som motsvarar en omfattande nyproduktion av lokaler både i Köpenhamns centrala områden och i dess ytterområden. Den stora efterfrågan på moderna och rationella kontorslokaler pressar också upp hyresnivåerna successivt, men Köpenhamnsmarknaden är betydligt mer stabil än andra jämförbara marknader. I jämförelse med Stockholms fördubbling av hyresnivån sedan 1994 har hyrestillväxten i Köpenhamns bästa läge varit mer måttfull med omkring 20 procent sedan Trots att topphyrorna redovisar en förvånansvärd stabilitet, finns det andra marknadssegment såsom kontor i B- och C-lägen där hyrestillväxten varit procent bara under det senaste året. Hyresnivån för de mest attraktiva kontoren i Köpenhamn ligger mellan och DKK/kvm och år. Den totala genomsnittliga hyrestillväxten var ca 8 procent under

21 Öresundsregionen Sammanställning fastighetsbestånd Öresundsregionen per ) Antal Bokfört Hyres- Ekonomisk Hyres- Drifts- Direkt- Ränte- Fördelning per fastig- Yta, värde, värde, uthyrnings- intäkter, överskott, avkast- bidrag, fastighetskategori heter kvm Mkr Mkr 2) grad, % Mkr Mkr ning, % Mkr Bostäder ,9 3) 14 Kontor/butik ,3 - Hotell ,0 - Industri/lager ,9 - Mark och projekt Totalt Öresund ,2 4) 14 Fördelning per geografiskt område Malmö/Lund ,0 5 Helsingborg ,1 2 Köpenhamn ,6 - Övrigt Öresund 5) ,1 7 Totalt Öresund ,2 14 1) Hyresintäkter, driftsöverskott och räntebidrag avser perioden för Wihlborgs fastighetsbestånd per ) Hyresvärde definieras som hyresintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 3) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde för bostadsfastigheterna reducerats med schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. 4) Vid beräkning av direktavkastning har bokfört värde på fastigheterna reducerats med bokfört värde för mark och projekt och schablonmässigt beräknat nuvärde av räntebidrag. 5) Övrigt Öresund omfattar bland annat Höganäs, Landskrona, Trelleborg, Ystad och Ängelholm. Fördelning av uthyrningsbar yta per lokaltyp Lokaltyp Uthyrningsbar yta, kvm Andel, % Bostäder Kontor Industri/Lager Butik Hotell Övrigt Totalt Öresund Hyreskontraktens löptider per Antal Yta, Kontrakts- Andel av Lokaltyp Förfalloår kontrakt tusen kvm värde, Mkr värdet, % Kommersiellt > Summa Bostäder Övrigt 1) Totalt Öresund ) Utgör till övervägande del kontrakt avseende parkeringsplatser. 21