KOSTNADER I BOSTADSBYGGANDET Jämförelse mellan en liten och stor byggherre

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "KOSTNADER I BOSTADSBYGGANDET Jämförelse mellan en liten och stor byggherre"

Transkript

1 KOSTNADER I BOSTADSBYGGANDET Jämförelse mellan en liten och stor byggherre Av Kurt Psilander Liten byggherre Stor byggherre Institutionen för Fastigheter och Byggande Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH Stockholm 2008 Uppsats nr 47 ISSN TRITA-BFE-U47

2 Omnämnande Boverket har beviljat finansiering till föreliggande projekt. Myndigheten har under flera år finansierat olika projekt som avser att öka effektiviteten i bostadsbyggandet. Föreliggande studie är en i raden av sådana av Boverket finansierade projekt. Medel har beviljats för att analysera kostnader i byggherreprocessen från olika synvinklar. Två byggherreföretag ingår i studien. De båda företagen anges inte med namn och ansträngningar har gjorts för att det inte skall gå att indirekt utröna vilka de är. De har varit mycket välvilliga till projektet och har generöst avsatt betydande tid för diskussioner liksom berett tillgång till allt material som efterfrågats. Det framhålls ibland att de stora företagen omger sig med stort hemlighetsmakeri men av detta har inte synts ett spår i denna studie. Författaren vill med detta framföra ett stort tack till dessa företag som möjliggjort föreliggande studie liksom till alla personer vid de båda företagen som varit till stor hjälp. På närmre håll vill författaren framföra ett stort tack till sekreteraren Christina Pettersson vid institutionen för fastigheter och byggande. Hon har korrekturläst och för övrigt lämnat synpunkter som gjort texten mer begriplig och hon har också hjälpt till att pussla ihop bilder med text. 2

3 Innehållsförteckning Sammanfattning Inledning Bakgrund och syfte Litteraturgenomgång Metod och forskningsfrågan De två projektens tillkomst Det stora företaget Det lilla företaget Organisation och arbetssätt Det stora företaget Det lilla företaget Byggnader och tomt Totala kostnader Påverkbara kostnader Totala planerings- och projekteringskostnader Standardfrågor Analys och slutsatser Referenser Bilaga

4 Sammanfattning Inom landet finns fyra stora aktörer som tillsammans helt dominerar bostadsbyggandet. De har särskilda bolag för byggproduktion som tar uppdrag från marknaden men framförallt från interna byggherreföretag. Åtskilliga gånger har frågan ställts om denna dominans fullt ut gynnar konsumenter och samhället som helhet. Den lilla andel av bostadsproduktionen som faller på andra typer av företag har inte lyckats med att expandera i volym eller expandera i antal. Det kan vara så att dessa inte är kunniga nog eller inte tillräckligt effektiva för att bli reella aktörer på marknaden men det kan också bero på andra omständigheter. Tidigare gjorda studier tyder emellertid på att små byggherrar är effektiva men om de kan mäta sig med de stora mycket professionella byggherrarna är inte klarlagt. Syftet med föreliggande studie är att undersöka om så är fallet liksom att fånga upp var eventuella skillnader återfinns i den process där ett bostadsprojekt kommer till. En fallstudie har lagts upp med mottot att studera framgångsrika byggherrar. Ett stort framgångsrikt byggherreföretag har valts liksom en framgångsrik liten byggherre. Studien innefattar således endast två företag. En hypotes har formulerats nämligen att om en enda liten byggherre kan mäta sig med en stor professionell byggherre då är det högst troligt att även andra små kan mäta sig med stora byggherrar. Om en enda liten byggherre visar sig kunna mäta sig med en stor kan resultaten generaliseras. Om den utvalde byggherren inte kan mäta sig med den stora byggherren är resultatet ovisst och några generaliseringar kan ej göras eftersom det skulle kunna finnas en liten byggherre som är effektivare än den som valts. Blir svaret jakande bör frågan ställas varför dessa små är så ytterst få till antalet? Studien fångar upp ytterligheterna i branschen. Det visar sig att arbetssätten är mycket olika vilket knappast är överraskande. Det stora företaget har lagt ned mycket tid på att minutiöst planera projektet och när det startar är det till alla delar klart hur projektet skall drivas till slutförande. Byggherren i det lilla företaget har ingen anställd knuten till företaget. På egen hand anskaffar byggherren mark, tar alla myndighetskontakter, förhandlar om finansiering, designar projektet, upprättar byggnadshandlingar och ritningar, anlitar olika företag för byggnationen. I princip införskaffas ingen hjälp förrän projektet når fram till byggstart. Processen är allt annat än exakt planerad på förhand. Det är en medveten strategi. För stommen utarbetas exakta ritningar och arbetshandlingar. Detta är tillräckligt för byggstart. Långt dessförinnan finns skisser på design, funktioner och byggnadsdelar. De tjänar som utgångspunkter för byggarbetsstyrkan men under projektets gång bearbetas dessa skisser ytterligare och tidigare idéer revideras eller får lämna väg för nya. Detta sätt att arbeta pågår in i det sista. Trots väl tränad anser byggherren att det vid ritbordet inte går att komma fram till de bästa lösningarna utan att det behövs en kombination av ritbordsarbete och närvaro på arbetsplatsen för att finna de bästa lösningarna. Det kan sägas att ritningarna är dynamiska och slutliga lösningar ej är 4

5 givna från början. Det rör sig om integrerad design i produktion 1. Huvudsakligen tillämpas löpande räkning vilket innebär att ändringar som kommer in sent i bilden belastas enbart med ytterligare tidsåtgång. All tänkbar information har gått att få om de båda studerade projekten, som har storlekarna 26 lägenheter respektive 51 lägenheter. Den lilla byggherren bygger 22 lägenheter i betong och fyra i trä medan den stora byggherren bygger samtliga 51 lägenheterna i betong. Det stora företagets redovisningssystem har använts för att beräkna totala kostnader men också per kvadratmeter uppdelade på nio huvudavdelningar och därtill ett antal underavdelningar. Resultaten visar att det stora företaget har högre redovisade kostnader i alla huvudavdelningar. Det finns ingen anledning att tro att anställda i det stora företaget gör ett sämre arbete. Därmed riktas frågan mot organisationens betydelse. För att få ytterligare klarhet i detta har undersökts vilka möjligheter som finns att påverka kostnaderna i de båda organisationerna. Det konstateras att 0,03 % av kostnaderna i den lilla byggherrens fall är ej påverkbara medan drygt 8 % av kostnaderna är ej påverkbara i det stora företaget. Men i de fall båda kan påverka en kostnadspost ligger den lilla byggherren lägre med några få undantag. Det förefaller som den lilla byggherren bättre kan utnyttja handlingsfriheten. De två projekten är inte identiska vilket innebär att nivellering av kostnaderna har genomförts. Resultatet av denna ansats blir att den lilla byggherrens projekt ges en teoretiskt lägre kostnad än den faktiska kostnaden. Före denna justering hade det stora företaget en produktionskostnad om kr/m 2 och efter justering kr/m 2. Det lilla företaget redovisar en kostnad om kr/m 2 före justering och efter kr/m 2. Skillnader i kostnader mellan företagen är sålunda påtaglig. Författaren hade räknat med mindre kostnadsskillnader. Berörda parter har dock läst och lämnat synpunkter på olika utkast samt läst slutrapporten och godkänt denna. Standarden i de två projekten är i stort sett jämförbar med undantag för den yttre miljön där den lilla byggherren åstadkommit en miljö som i det närmaste får anses vara unik. Bedömningen görs att de lägre kostnaderna för den lilla byggherren inte kan förklaras av att kvaliteten eller standarden är lägre. De stora etableringshindren för nya små byggherrar är institutionella aktörer såsom banker, stadsplanekontor och inte minst kommunernas fastighetskontor. En nyetablerad liten byggherre har inte mark på lager och vågar sig inte ut i periferin till 1 Design under produktion kan ses som en motsvarighet till Concurrent Engieernering, det vill säga uppgifter som genomförs parallellt under en viss process. Jämför även Axiomatic Design (Psilander 2002). Det är förvånansvärt att arbetssättet Concurrent Engieergering inte förekommer inom branschen eftersom ett byggprojekt från idéfas till slutförande består av ett komplext system av seriella och parallella processer. Concurrent engieering är ett viktigt instrument för att uppnå ökad effektivitet. 5

6 en början blir varför fastighetskontoren blir nyckelaktörer med sina stora markinnehav i bra lägen. Härtill bör noteras att både den stora och lilla byggherren i föreliggande studie varit nyfikna på varandra och generellt kunde det vara konstruktivt för dessa ytterligheter av aktörer att ha utbyte med varandra. Inte minst resultaten från denna studie antyder detta. Sålunda om fastighetskontoren antar en policy innebärande att vid tilldelning av mark till de stora företagen skall en liten byggherre tilldelas mark i stort sett sida vid sida. Det skulle gynna små aktörer att etablera sig och dessutom skulle naturliga kontakter mellan stora och små aktörer vara utvecklande. 6

7 1. Inledning En effekt av de problem som uppstod i början av 1990-talet var att de stora företagen i branschen avhänt sig stordelen av in-house funktioner med följd att byggherreprocessen i stora respektive små företag har fått uppenbara principiella likheter. Liksom de små byggherrarna har de stora inte längre några fasta resurskonstellationer utan resurserna anpassas och anskaffas inför varje enskilt projekt. Mot denna bakgrund har det befunnits intressant att mer i detalj studera arbetsförlopp och kostnader i stora som små företag och i detta projekt har sålunda två sådana företag valts ut för en närmare undersökning. En fallstudie har sålunda utförts varav det ena företaget representerar ett av de största bygg- och byggherreföretagen i landet medan det andra avser ett bland de minsta byggherreföretagen. De studerade företagen har i de två jämförda projekten till större delen använt samma byggteknik. Med denna utgångspunkt har hypotesen formulerats så att á priori förväntas att det ena företaget inte är överlägset det andra. Innebörden av detta diskuteras ytterligare senare i framställningen. 7

8 2. Bakgrund och syfte Byggprocessen och den slutliga produkten benämns constructed product och med detta begrepp vill framhållas att byggande i första hand inte är en industriprodukt. Samtliga komponenter kan ha tillverkats industriellt men likväl återstår en betydande värdeförädling som måste tillkomma på den plats där byggnaden är avsedd att placeras. Därmed kan hävdas att byggandet som helhet inte är resultatet av fullständig industriproduktion i fasta anläggningar. Det gäller såväl framställning av material som assembly line Empiriskt har visats att den längst gående industrialiseringen, det vill säga modulbyggande möter avsevärda svårigheter såväl i Sverige som annorstädes (jfr Gann, 1996). Undantaget är modulbyggande i trä där det går att komma ned i kostnad, dock inom ramen för begränsad design. En annan aspekt är att byggande av viss utformning, design och kvalitet kan utföras på många sätt och inom olika organisatoriska ramar, vilket sällan är fallet med industriproducerade produkter. Förhållandet är att hela planeringsprocessen av ett objekt är unik och endast till vissa delar kan repeteras. Också produktionsskedet är mer eller mindre unikt även om huskroppar av samma typ produceras i rad. Skälet är att produktionen inte sker under industriellt kontrollerade förhållanden. Produktionschefen i det stora företaget beskrev träffande att produktionsapparaten på en byggarbetsplats lever i ett provisorium fram till den dag projektet är slutfört och då är det dags att flytta till ny arbetsplats. Storskalefördelar kan inte uppnås på ett så effektivt sätt som är fallet med kontrollerade repetitiva industriprocesser i fasta anläggningar. Därför är det också resultatlöst att långtgående försöka efterhärma den fasta industrin. Detta förhållande möjliggör att små som multinationella byggherrar kan konkurrera sida vid sida, givet att projektstorleken är sådan att den mindre aktören kan organisera och driva projektet. Föreliggande studie har tagit fasta på detta förhållande. Om de har likartade resultat är detta en indikation att bostadsproduktion kan utföras konkurrenskraftigt även av små byggherrar. Fortfarande är troligtvis den allmänna uppfattningen att små byggherrar omöjligen kan konkurrera med de stora företagen. Detta kommer att prövas i denna studie. Någon form av benchmarking borde ha varit ett självklart ämne för forskning men veterligen har inte mycket gjorts på detta område. Psilander (2004) studerade 16 små byggherrar i landet för att klargöra hur dessa skilde sig åt. Skillnaderna var stora beträffande byggsätt, val av byggmaterial liksom produktionskostnader. Faktiskt var skillnaderna i produktionskostnader över 100 % mellan den byggherre som redovisade den lägsta respektive den högsta kostnaden. Nästan all produktion var hyresrätter i egenförvaltning Dessa 16 byggherrar hade ingen eller endast liten organisation för att genomföra planeringsprocessen och produktionen. De anlitade 8

9 specialister och byggföretag allt efter projektens förutsättningar. Det var inget huvudsyfte med denna studie att jämföra hur dessa små byggherrar förhöll sig till stora byggherrar men det gjordes likväl i mindre skala. Genomsnittliga produktionskostnader för riket användes som referens vid en enkel jämförelse av de små byggherrarnas kostnader. Resultatet blev att samtliga små byggherrar lyckades bygga hyresrätter till avsevärt lägre kostnader än genomsnittet för riket. De små byggherrarna har en så marginell produktion att de praktiskt taget inte har haft något inflytande över kostnaderna på riksnivån. Detta resultat har gett upphov till föreliggande studie. Ett av de fyra stora byggföretagen i landet har haft vänligheten att utlämna allt tänkbart material från ett numera genomfört projekt och detsamma gäller även en liten byggherre. Det har på så sätt blivit möjligt att utförligt jämföra aktörer som befinner sig i ytterligheterna till varandra. Syftet har varit att utreda om ett litet byggherreföretag kan mäta sig med ett stort professionellt företags erfarenheter vad gäller i kostnader och kvalitet. Spörsmålet är inte helt oväsentligt eftersom stora företag har en professionell organisation till förfogande samt decennier av erfarenheter. Komplexiteten och kontinuerligt ändrade arbetsförhållanden i bostadsbyggande och för övrigt i allt byggande är av den karaktären att även små byggherreföretag skulle kunna tänkas ha fördel av detta och därigenom uppnå förhållandevis effektiva resultat. Om detta visar sig vara fallet är en sådan kunskap tillräcklig för att myndigheter och finansiärer skall fundera över om dagens struktur är optimal. 9

10 3. Litteraturgenomgång Inom byggsektorn finns omfattande litteratur inom konstruktion, material, installation, byggmetoder, rationaliseringar, logistik, produktivitet etc. Dessa studier är närmast applicerbara på stora företag men knappast alls på små företag i branschen. Små företag är praktiskt taget inte uppmärksammade i litteraturen. Processen från idéskapande till genomförande återfinns förvisso i varje lärobok inom Real Estate Development men kan endast betraktas som bakgrundskunskap. Artiklar i internationella tidskrifter är sparsamma. Bland de få som intresserat sig för ämnet är Hutcings & Chrisofferson ( 2004, 2005). De konstaterar samma sak, det vill säga att små byggherrar inte har uppmärksammats i internationella tidskrifter. I sin egen forskning är de hänvisade till allmän managementlitteratur vilket antyder att området är outvecklat. De konstaterar att ledarskapet till stor del bestod av to-do lists som uppdaterades varje vecka. Det fanns sålunda ingen fastlagd plan på förhand hur ledarskapet av ett projekt skulle bedrivas. Författarna konstaterar också att yrkesskickliga arbetare är en nyckelfråga för att lyckas med den typ av ledning som små byggherrar utövar. De få studier i ämnet som tidigare gjorts går inte in på jämförelser av stora och små företag i branschen medan huvudsyftet med föreliggande studie är att kartlägga hur ett litet företag mäter sig med ett stort. Detta har tidigare inte gjorts i Sverige och veterligen inte heller internationellt. I Psilander (1999) beskrivs processen i fyra olika steg för mindre developers i USA. Av studien framgår det att dessa små byggherrar inte hade några svårigheter att konkurrera med de stora företagen, där de senare endast står för omkring 10 % av produktionen (jfr. Carlinder, 1999). Dessa fyra steg har applicerats på mindre företag i Sverige (Psilander, 2004). Det stod klart att dessa företag också arbetade effektivt men den kunskapen hade knappast någon spridning bland makthavare som har medel att justera marknaden. Detta att små företag kan konkurrera med stora synes överensstämma med den allmänna teori som Gribrat (1931) lade fram, nämligen att det inte finns stöd för att ett stort företag skulle utvecklas starkare över en period än ett litet företag inom samma bransch (Psilander, 2006). 10

11 4. Metod och forskningsfrågan Ambitionen med studien är att analysera produktionskostnader för jämförbar produktion tillika att klarlägga processen från projektidé till genomförande för att därigenom försöka förklara varför eventuella kostnadsskillnader uppstår mellan ett stort respektive ett litet företag. Studien är utformad som en kvalitativ fallstudie med två byggherreföretag som representerar ytterligheterna beträffande storlek och därmed organisation. Givet att de opererar med sin genomsnittliga kapacitet i de båda studerade projekten kan därmed bedömas om organisationsform har någon inverkan på effektiviteten när det gäller produktion av flerbostadshus i tunga prefabricerade element. För att uppnå eftersträvad kvalitet med arbetet måste projekten följas på plats över en tid. Uppgifter och data finns inte alltid framtagna och lättillgängliga utan måste delvis arbetas fram i samarbete med de båda företagen. Detta arbetssätt är en förutsättning för att komma ned på djupet av material som skall leda fram till slutsatser. En enkätstudie oavsett vilken design den än ges är inget alternativ till den uppläggning som valts eftersom erforderligt material inte finns enkelt och säkert tillgängligt. Ett sådant val skulle resultera i en alltför ytlig behandling av en komplex fråga. Stake (1995) framhåller att kvalitativa studier syftar till förståelse av många komplexa och löst sammansatta samband där underförstått kvantitativa studier har svårt att fånga upp förekommande komplexa samband. Sullivan (2001) framhåller att fallstudier syftar till förståelse och slutsatser genom att djup och rikedom av detaljer kan uppnås som inte är möjligt med andra metoder. Styrkan med metoden är att många olika typer av källor kan användas för att styrka samband, till exempel det skrivna ordet, numeriskt material, ritningar, och foton. Yin (1994) redovisar fem olika typer av fallstudier. Kritisk fallstudie som i första hand söker orsakssamband när händelser är alltför komplexa att studera med kvantitativa metoder. Deskriptiv fallstudie som innebär att händelser enbart beskrivs. Illustrativ fallstudie som illustrerar olika fenomen med till exempel hjälp av foton. Explorativ fallstudie som syftar till att förklara situationer när det inte existerar några givna tillvägagångssätt. Slutligen fallstudien meta-utvärdering som främst är användbar vid studier av evolutionistiska förlopp. Fallstudien bör uppfattas som en reflekterande metod. Rent generellt kan sägas att när tillförlitlig teori inte existerar är fallstudier kanske den enda metod som systematiskt kan identifiera fenomen som i ett senare skede kan utvecklas till teori. En fördel med fallstudier är som nämnts att olika typer av källor kan användas som sammanförs till slutsatser. I föreliggande studie kan sägas att tre av de fem typerna av fallstudier har använts. Det är den deskriptiva fallstudien som använts i till 11

12 exempel avsnitt 7. Den illustrativa fallstudietekniken används för att komplettera det skrivna ordet och numeriska utvärderingar. Slutligen används kritisk fallstudie som för att förklara samband. Idealt för studien hade varit att enskilda eller sammansatta kostnadsbelopp kunde beskriva vilka fysiska processer som ligger bakom dem. Detta är givetvis inte möjligt utan som nämnts har olika metoder måst användas för att ge en bild av byggherreprocessen och dess resultat. Materialet till studien har tagits fram under en längre tid i samband med ett antal platsbesök. Siffermaterial har successivt arbetats fram, förberedda protokoll för bandade intervjuer har använts, ritningar och skisser har likaså använts. Till detta kommer åtskilliga kompletterande telefonsamtal med många olika aktörer. Allt tillgängligt material kring de båda projekten har ställts till studiens förfogande. Huvudkontakterna var regionchefen för ett byggherreföretag inom det stora företaget och ägaren själv i det lilla företaget. Det använda arbetssättet har resulterat i eftersträvad kvalitet av data och andra uppgifter. Projekten har påbörjats och slutförts ungefär samtidigt. Båda slutfördes i slutet av De har haft likartade marknadsförutsättningar under genomförandet och föranleder därmed inte några metodmässiga överväganden. Det stora företaget har en formaliserad databaserad redovisningsstruktur för bostadsprojekt till skillnad från det lilla företaget. Därför kommer det stora företagets struktur att användas. Det lilla företaget saknar helt administrativa system och hjälpmedel. Uppgifter om utbetalningar utgörs av några handskrivna ark om 146 poster. Denna basala redovisningsform var dock enkel att anpassa till det stora företagets struktur utan att några egentliga metodproblem uppstått. Olika delposter innehåller sålunda de åtgärder som anges. Projekten är byggda i prefabricerad betong. I den mån olikheter föreligger i utförande och standard kommer korrigeringar att utföras. Exempelvis kan båda projekten innehålla komponenter som saknas i det andra. Det finns inte ett enda sätt att hantera korrigeringar utan metoden får anpassas till situationen. Metoden påminner om den som tillämpats i Projekt Vågskvalpet Dnr /2003, finansierad av och inlämnad till Boverket Här finns givetvis en källa till metodproblem. Därför har också detaljerat och öppet redovisats hur korrigeringar utförts. Utgångspunkten för metodvalet har varit att kunna urskilja om det är någon skillnad i effektivitet mellan stora och små byggherreföretag. Det har bedömts att metodvalet är tillförlitligt om endast ett stort respektive litet byggherreföretag är involverade. Valet av företag har gjorts med utgångspunkten att såväl det stora som det lilla företaget är champions på varsitt håll. Sålunda om det lilla byggherreföretaget kan mäta sig med ett av de mest professionella företagen i landet, då kan också andra små göra det eller nytillkommande små om tillfälle ges. Detta är den centrala frågeställningen och metodvalet bedöms kunna ge svar på denna fråga. Är svaret är 12

13 jakande kan andra studier ta sin utgångspunkt i denna studie för att ytterligare bidra till en förändringsprocess av byggherrestrukturen i landet. Detta tillvägagångssätt överensstämmer med Kaplan (1994) som framhåller att studium av de mest framgångsrika aktörerna (best practise) ger värdefulla kunskaper vid förändringsprocesser. Studien förutsätter kunskap om respektive organisationers sätt att arbeta. Denna process har inte gått rätlinjigt. I det stora företaget finns givna struktur och rutiner hur arbetet med ett projekt skall genomföras men för en utomstående tar det likväl tid att förstå hur detta fungerar i praktiken såväl vertikalt som horisontellt inom företaget. I det mindre byggherreföretaget är å andra sidan avsaknaden av fasta strukturer och rutiner i det närmaste total. Här finns ingen annan källa att tillgå än byggherren själv. Svårigheterna att förstå och tolka de båda organisationerna har dock successivt övervunnits. 13

14 5. De två projektens tillkomst De båda studerade företagen liksom projekten är lokaliserade i residensstäder, det ena i mellersta Sverige och det andra i södra Sverige. Det stora företaget Projektet som ingår i föreliggande studie ligger på mark som införskaffades omkring Tidigare har området byggts ut i två etapper. Den första stod klart under 1993 och bestod av 152 bostadsrättslägenheter i flerbostadshus. Den andra etappen slutfördes 1999 och hade 32 lägenheter i flerbostadshus samt åtta radhus. Under åren omkring millennieskiftet ökade intresset för bostadsrätter dramatiskt och avsättningsmöjligheterna av ett sista projekt i området bedömdes som mycket goda. Eftersom marken redan fanns i företagets ägo behövdes i detta fall inget medgivande från högre nivå i organisationen avseende markförvärv. Under senhösten 2002 påbörjades visst förarbete och en arkitekt anlitades för att utreda volymer, hushöjder, lägen etc. I enlighet med företagets arbetsordning är av försiktighetsskäl den första åtgärden att söka byggnadslov innan något egentligt programarbete startar. I slutet av januari 2003 var detaljplan antagen av byggnadsnämnden. Efter 13 månader, det vill säga i slutet av februari 2004 påbörjades det reella programarbetet. Arkitekter och andra specialister fanns inte att tillgå inom koncernen utan hyrdes in. Markområdet betraktades som unikt samt beläget i ett vackert och lugnt parklandskap cirka tre kilometer från stadskärnan. I närområdet finns en kunskapsintensiv företagsmiljö som sätter prägel på närområdet. För att matcha det exklusiva parklandskapet bestämdes att byggnadsutformningen också måste vara unik och därigenom skulle bostadsrättsköparna uppleva en utveckling av området. Eftersom den troligaste köparkategorin var välutbildade och välbeställda hushåll skulle de blivande hushållen kunna påverka sina lägenheter. Alla ambitioner har emellertid inte omsatts i praktiken men tillvalsmöjligheterna beträffande finish i lägenheterna har varit förhållandevis stora. Bebyggelsen är förlagd i ett parklandskap med uppvuxna träd 14

15 Företaget utarbetade ett dokument som närmast är att jämföra med en storyline vilket inte var vanligt i Sverige vid tidpunkten men anses i USA sedan lång tid vara ett nödvändigt instrument för att beskriva idén med projektet (Psilander, 1999). I detta dokument beskriver företaget systematiskt vilka fysiska attribut som kan identifieras i närområdet såsom parker, friluftsområden, rekreationsanläggningar, publika transporter mm men även negativa attribut i den mån sådana finns. Detta arbete är ett led i att bestämma målgrupp och därmed utformning av projektet, det vill säga vilken typ av hushåll som mest kommer att uppskatta attributen. Som ett komplement till detta arbete intervjuade företaget hushåll i det från 1999 redan befintliga projektet för att få en bild av vad de uppskattar eller inte uppskattar med projektet och närområdet. Därtill kartlades hushållsegenskaper såsom ålder, utbildning, inkomster. Dessutom lät företaget genomföra en marknadsanalys inom bedömt marknadsområde. Dessa analyser lades sedan till grund för utformning av det planerade projektet. Resultatet av programskedet förelades företagsledningen på nästa organisatoriska nivå inom koncernen där projektet fick klartecken. Sex månader efter påbörjat programarbete, det vill säga i september 2004 bedömdes vid ett internt möte vid regionkontoret att projektet var genomförbart med hänsyn till projektets egenskaper relaterat till bedömd efterfrågan av planerade bostadsrätter. Tre månader senare, eller i november 2004, förelåg förslagshandlingar vilka regionkontoret förelade ledningen på nästa organisatoriska nivå inom koncernen. Hemställan om säljstart ingavs en tid senare till ledningen på nästa nivå och i februari 2005 kunde försäljningsarbetet påbörjas. Ett år har därmed förflutet sedan programarbetet startades. När beslut om säljstart har tagits är det därmed bestämt att projektet skall genomföras och förberedelser såsom upphandling mm kunde påbörjas. Mark- och byggnadsarbetena påbörjades i augusti 2005, det vill säga sex månader efter beslut om försäljningsstart. Ett internt produktionsbolag genomförde projektet på totalentreprenad. Produktionstiden sträckte sig över ungefär 13 månader. Den första inflyttningen ägde rum 1 oktober, Vissa efterarbeten fortsatte året ut. Slutbesiktning genomfördes i september Projektet har genomförts utan förseningar eller olägenheter i övrigt och några betydande anmärkningar av projektet har inte framkommit. I september 2008 kommer garantibesiktning att äga rum. Försäljningen av de 51 lägenheterna har förflutit enligt kalkylerna. I genomsnitt har ungefär 4 lägenheter sålts per månad till beräknade priser. Samtliga lägenheter var sålda under Sammantaget har det gått ungefär fyra år från de första sonderingarna till det att projektet var klart för inflyttning. I detta fall har planfrågan inte utgjort något hinder. 15

16 Det lilla företaget Jämfört med det stora företaget är det lilla företaget udda vilket motiverar en kort historiebeskrivning. Det är också beläget i en regionstad. Företaget som är ett enmansföretag har inte några anställda varvid ägare och byggherre sammanfaller. Denne är utbildad inredningsarkitekt och har bland annat arbetat med utvecklingen av hyllsystem för Nisse Strinning men har också under flera år arbetat inom ett stort företag för köks- och badrumsinredning. Arbetet bestod av design och han har ansvarat för omkring 250 utställningar Den djupa fastighetskrisen i början av 1990-talet öppnade vägen för en ny bana som byggherre. Banker och kommunala myndigheter fick plötsligt litet att göra och kunde nu tänka sig att ta emot en person som inte hade någon egen erfarenhet av att driva bostadsprojekt. Kommunen var i behov av specialbostäder och inga andra intressenter fanns att tillgå. Det blev det första projektet som genomfördes. Trä valdes som material eftersom det erbjöd fler frihetsgrader än till exempel betong. Redan från början genomförde byggherren förplanering, projektering, ordnade finansiering, tog alla myndighetskontakter samt kontrakterade ett företag som genomförde projektet på löpande räkning. Byggherren ledde projektet under byggtiden och hade därmed full kontroll över arbetsresultaten. En budget för projektet hade tagits fram för finansieringen men den användes inte som styrinstrument under byggnadstiden. Detta första projekt blev uppskattat men likväl drog kontakter med kommun och banker ut på tiden och något år löpte innan nästa projekt kunde starta. Byggherren anser att det varit möjligt att bygga kontinuerligt under hela 1990-talet om förutsättningarna givits. Efterfrågan fanns och konkurrens från de stora aktörerna var i det närmaste obefintlig under stora delar av detta decennium. Idag är företagsnamnet inarbetat och med sin lista över genomförda projekt är problemen med finansiärer och kommunala myndigheter numera mindre även om byggherren fortfarande inte får första chansen när det gäller kommunägd mark. Det projekt som studeras här är byggt i betong med undantag för tre mindre hus byggda i trä för att därigenom lätta upp betongdominansen enligt byggherren. Betong var given eftersom planenheten inte kunde godta omfattande trähusbebyggelse i stadsmiljö. Byggherren kom in i bilden som nummer två. Det fanns sedan 2003 ett löfte från bl.a. politiskt håll att aktuell mark skulle kunna förvärvas från kommunen. Med det löftet startade byggherren förberedelserna och projektet var i stort sett färdigprojekterat under våren 2004 och byggstart var planerad till hösten In i bilden kom dock en stor affärskedja som visade intresse att etablera sig i stadens Folkets Park och det angränsande område som nu tagits i anspråk av byggherren skulle bli parkeringsplats. Politikerna var bredda att bryta sitt tidigare löfte trots alla omfattande förberedelser byggherren hade gjort. Av okänd anledning lades planerna på ett affärscentrum ned och nu var byggherren välkommen igen. Det tidigare löftet om markförvärv kunde genomföras. Detta resulterade i närmare ett års försening av 16

17 projektet. Lyckligtvis hade byggherren inte haft några externa kostnader för det tidigare gjorda projekteringsarbetet. Stadsplan antogs i april 2005 helt baserad på byggherrens förslag. Marklov gavs första dagarna i augusti 2005 och i slutet av samma månad beviljades byggnadslov. Byggherren hade formellt tillträde till marken i början av augusti Samma månad startade mark- och byggarbetena. Tiden mellan formellt markförvärv och byggnadslov var minde än en månad. Även detta projekt tog ca.13 månader att genomföra och i oktober 2006 stod samtliga lägenheter klara för uthyrning. Mindre arbeten fortsatte året ut och även ett stycke in på Det rörde framförallt omfattande arbeten av gårdsmiljön. Tiden mellan markförvärv och färdigställande uppgick till 13 månader. Vid besök i augusti 2008 pågick fortfarande smärre arbeten. Exempelvis en snickare ändrade ett altanstaket för att förbättra insynsskyddet. Snuskulan i Folkets park kunde ha fått lämna plats för köpcentrum Vänster del av räcket har höjts för att förbättra insynsskydd Samtliga lägenheter var uthyrda innan projektet var klart. Byggherren hade satt upp en skylt vid projektområdet att hyreslägenheter är under uppförande. Någon annan marknadsföring var inte aktuell. Slutbesiktning genomfördes i oktober Byggherren har lett projektet och har haft fullständig kontroll över detsamma. Vid slutbesiktningen framkom inte några andra anmärkningar än att en golvlist på två meter inte var monterad. 17

18 6. Organisation och arbetssätt Det stora företaget Det stora företaget har ett brett verksamhetsfält med särskilda bolag för olika uppgifter över hela landet och även internationellt. Verksamheten är regionindelad och starkt decentraliserad i olika dotterbolag som har tekniskt och ekonomiskt ansvar för genomförda projekt. Inom bostadssektorn finns ett antal regionkontor för produktion och ett annat för byggherrefrågor. Det senare tar egna initiativ till nya projekt. Frågor som regelmässigt förs till en högre nivå i organisationen för godkännande benämns grindar. Regionkontoret gör hemställan till närmast högre nivå men sedan finns inom koncernen två ytterligare nivåer som kommer in i bilden beroende på projektstorlek och risk. Grindarna avser markförvärv, igångsättning av programarbetet, framtagna förslagshandlingar samt hemställan om säljstart av bostadsrätter, vilket inträffar när viss andel av lägenheterna är förhandstecknade. Kalkyler och bedömningar som skall redovisas på högre nivå blir alltmer omfattande allteftersom projektet närmar sig byggstart. Med dessa godkännanden har regionkontoret sedan ett självständigt projektansvar för genomförandet och vinstmarginal. Vid det för studien aktuella regionkontoret finns olika yrkeskategorier anställda. De som arbetar med marknadsföring och försäljning av bostadsrätter är fler än de som arbetar med direkta byggherrefrågor. Totalt är ungefär 15 personer anställda vid det regionkontor som framtagit det projekt som ingår i studien. Specialtjänster köps alltid från marknaden eftersom det inom koncernen inte längre finns specialister anställda. En del av byggherrefunktionen består i att leta upp utvecklingsområden som bedöms vara attraktiva för nya projekt. Därefter återstår att finna lämplig mark som är till salu i området. Det uppges att det vanligtvis inte är svårt att förvärva lämplig mark. Privatpersoner uppvaktar och kommunen fördelar egna markförsäljningar till fasta priser. Därtill har företagen betydande markreserver från tidigare förvärv. Marken läggs alltid i ett särskilt bolag och därefter förvärvar regionkontoret marken i egenskap av byggherre. Finansieringsfrågan sköts av regionalkontoret men formellt är bostadsrättsföreningen låntagare av byggkreditivet. I produktionsstadiet anlitas ett produktionsbolag inom koncernen som utför arbetet på totalentreprenad. Det skall föreligga särskilda skäl om byggherren skall tillåtas välja annan utförare. På byggarbetsplatsen finns två byggledare utöver produktionschefen. Denna trio och eventuellt någon inkallad har arbetsberedningsmöten inför kommande arbetsdag och för kommande vecka men också vissa förberedelser på två tre veckors sikt, väl medvetna och förberedda på att många oväntade händelser kan komma att inträffa. 18

19 När arbetet övergår i nya faser är arbetsstyrkan informerad och kan komma med förslag. Två gånger i månaden görs en rond med skyddsombudet. Endast en smärre olyckshändelse inträffade under byggnationen. Eftersom en arbetsplats är ett provisorium anser produktionschefen att bra stämning inom arbetsstyrkan är helt central för att kvalitet och hastighet skall kunna upprätthållas i projektet. Ledningen måste anstränga sig med olika medel som får medarbetarna att tycka att det är roligt på jobbet. Klockan 6.30 på betald arbetstid genomförs ett gymnastikpass varje morgon. Några av deltagarna i morgongympa Övertidsarbete är mycket impopulärt eftersom det vanligtvis kommer oplanerat. Till exempel när något inte gått enligt plan under dagen och visst arbete måste bli gjort innan nya just in time -leveranser kommer följande dag. En byggarbetsplats utgör ett stressmoment i sig självt och om inte stämningen är god vid sådana tillfällen sjunker produktiviteten men även kvaliteten liksom att olycksfallsriskerna ökar enligt produktionschefen (jfr William et al, 2004). Chefen för byggherreföretaget i aktuell region gör bedömningen att den faktiska byråkratin i flera nivåer inom den stora koncernen inte är betungande och har inte lagt några egentliga band på kreativitet och handlingsfrihet i planerings- och genomförandeskedet av studerat projekt. Det lilla företaget Det lilla företaget är ett enmansföretag där ägaren i egenskap av byggherre har alla beslut i sin hand. Inte ens någon administrativ hjälp är knuten till företaget. Byggherren granskar fakturor, nedtecknar beloppen på pappersark och verkställer utbetalningar samt skickar dem till en redovisningsbyrå för bokföring. Bland 19

20 administrativa hjälpmedel finns en kopiator men dator, faxmaskin etc. förekommer överhuvudtaget inte i företaget. Byggherren startar letandet efter mark som passar en projektidé långt före den formaliserade processen tar sin början. Först därefter tar byggherren kontakt med kommunen för att förhandla om mark- och planfrågor. I samband med detta presenterar byggherren kompletta skisser hur marken bör disponeras för olika ändamål samt skisser av bebyggelse och utemiljö. Lyckas byggherren med detta blir nästa steg byggnadslovsprövningen till vilken byggherren själv upprättar erforderliga ansökningshandlingar och konsekvensbeskrivningar. Under tiden har byggherren haft kontakter med tänkbara entreprenörer. Planen är att byggstart skall ske tämligen direkt efter det att byggnadslovet beviljats. Detta svep genom instanser är dock en stark förenkling av verkligheten. Markfrågan är besvärlig. Till skillnad från det stora företaget blir byggherren inte uppvaktad av markägare och kommer inte heller ifråga när kommunen fördelar mark, som främst går till stora aktörer. Denna byggherre ordnar själv finansieringen av kommande projekt. Båda dessa frågor är komplicerade för en liten aktör. Hittills har denne byggherre tillämpat strategin att leta upp lämplig kommunal mark och presentera sin idé för fastighetskontor och stadsbyggnadskontor. Byggherren anser det vara lönlöst för en liten byggherre att ha framgång hos myndigheter och andra med mindre än att en klar och genomarbetad idé finns att redovisa. Byggherren poängterar starkt att framtida värde hos ett projekt i hög grad är avhängigt av hur markanvändningen organiseras i detaljplanen (Jfr Bookout, 1994). Därför är det känsligt att kompromissa med den idé han arbetat fram Byggherren designar och utför själv allt ritunderlag för projektet. Huskropparnas längd, bredd, höjd, fönstersättningar, rumsindelning o dyl bestäms exakt så att byggnationen kan starta. Sedan fortsätter byggherren med detaljritningar där inget är riktigt förutbestämt och den ena lösningen ger den andra. Även när design tar fastare fysisk form kan det bli aktuellt att ändra tidigare lösningar. Exempelvis byttes sadeltak mot valmat tak när takarbetena hade påbörjats 2. Byggherren har god uppfattning om dimensionering och konstruktion men det är vanligt att leverantörer av material och komponenter bistår med dimensionering liksom också det byggföretag som används. Arbetssättet betyder att anlitat byggföretag inte kan räkna med att annat än stommen kommer att har exakta mått. Ena gången kommer skisser eller ritningar som avser kökens utformning och en annan gång hur fönsterfoder skall avslutas. Praktiskt taget allt diskuteras med snickarna. Varje vecka levereras flera arbetsunderlag. 2 Det gick till så att snickarna fick hålla upp en takstol vid en gavel medan byggherren stod på marken och synade. Detta kunde han inte leva med och bad dem luta takstolen bakåt och därmed var lösningen funnen. Några av takstolarna står nu på lagret. 20

21 Byggherren anser det vara övertro att de bästa lösningarna skulle komma fram vid ritbordet och därför använder sig byggherren av dynamiska ritningar, det vill säga att ritningar successivt blir alltmer fullständiga efterhand ett visst objekt närmar sig färdigställande. Det är heller inte ovanligt att de sista detaljerna byggs direkt efter instruktioner av byggherren Ett sådant exempel på skisser visas nedan Skisserna rör sig om ett förråd som visas i färdigt skick på sidan 51. Skisserna skall läsas från vänster till höger. Skissen i övre raden till vänster visar traditionella förråd som avslutas med ett förråd av egen design. Mittsektionen visar att detta förråd har indragna hörn. Ett steg till höger kommer upp en ny idé med en ny projicerad form som i de två efterföljande skisserna får åttkantig form. Det som skiljer dessa skisser åt är detaljer i fasaden. Denna process är vanlig vid design. Det intressanta är att några ytterligare skisser eller byggnadsritningar ej tagits fram. Platta göts efter anvisning och snickarna reste väggarna. Därefter utfördes återstoden av design på plats i samband med att byggarbetet pågick. Byggnaden slutfördes efter direkta instruktioner och med hjälp av små lappar från byggherren. Det finns inget fackuttryck för detta arbetssätt, men integrerad design i produktion kan vara ett förslag. Genom att design får sin slutliga lösning i produktionsskedet ökar samtidigt möjligheterna till variation. Anlitat byggföretag säger att arbetssättet ibland kan vara frustrerande men att det också håller kreativiteten vid liv. Byggherrens förhoppning är att byggnadsfirman och inte minst dess arbetsstyrka blir en del i ett gemensamt projekt. Byggherren anser att effektiviteten ökar och håller undan monotonin som ett resultat av betydande delaktighet och att det därtill kommer fram nya förslag och idéer som byggherren inte skulle ha tänkt på. 21

22 Upphandlingen sker genom delade entreprenader. Ett 20-tal har anlitats i föreliggande projekt. Lokala aktörer premieras. Exempelvis är samtliga snickerier i lägenheterna producerade lokalt. Byggherren har byggt ett kontaktnät som innehåller flera utförare inom samma specialitet. De ställs inte mot varandra i en regelrätt upphandling utan det är andra omständigheter som avgör vilka utförare som anlitas i ett visst projekt. Framförallt tillämpas löpande priser men så kallade takpriser tillämpas också. Takpris betyder att om en entreprenör överskrider takpriset faller merkostnaden uteslutande på entreprenören medan om kostnaden underskrider takpriset sker en delning mellan byggherre och entreprenör. Byggherren har kontroll över projektet genom praktiskt taget ständig närvaro vilket är en förutsättning för att denna teknik skall kunna ge något positivt resultat. Ersättningen till byggföretaget som utgör den stora kostnadsposten baseras på löpande räkning. Det innebär också att några extra uttag inte är aktuellt i samband med ändringar. Endast ersättning för tillkommande arbetstimmar blir aktuell. Jämfört med ett projekt på totalentreprenad är detta betalningssätt gynnsamt för byggherrens experimenterande. 3 Under genomförandet besöker byggherren projektet i regel två gånger varje dag för diskussion med entreprenörer och den arbetsstyrka dessa använder. Under morgonpasset går byggherren igenom rent fysiskt vad som skall göras under dagen något som är en nödvändighet för att kunna tillämpa idén med dynamiska ritningar. Det är väl känt för entreprenörerna att denna ordning tillämpas av byggherren. Byggherren griper således in i entreprenörernas arbetsstyrka vilket accepteras. Eftermiddagsbesöket är ofta förenat med att byggherren medför bröd till kaffet. Därtill hålls så kallade fredagsmöten där alla involverade finns med. Vad som gått bra eller mindre bra under den gångna veckan diskuteras och en genomgång görs över vad som förväntas bli gjort under kommande vecka. Byggherren ombesörjer också materialbeställningar och leveranser, placering och logistik på arbetsplatsen, besiktningar samt administrativa sysslor. Även om byggherren alltid aktivt finns med i bilden så är arbetet tidseffektivt och betydande tid kan avsättas till förvaltning av tidigare genomförda projekt som ägs och hyrs ut av byggherren. Även nu studerat projekt kommer att ägas och förvaltas av byggherren. 3 Nordstrand (2003) beskriver i fyra punkter där ersättningsformen löpande räkning kan vara lämplig att använda. Bland andra när byggherren litar på att entreprenören arbetar effektivt utan konkurrens. Till detta kan fallet läggas när byggherren har god byggteknisk kompetens och är fullständigt insatt i hur projektet skall uppföras. Givet dessa förhållanden är löpande räkningen troligen mer kostnadseffektiv än någon av de entreprenadformer som vanligtvis förekommer. Delade entreprenader kan dock ge liknande resultat givet att byggherren har de egenskaper som omnämnts här. Under sommaren 2008 upptäcktes omfattande fuktskador i ett nybyggt projekt om ca 50 lägenheter i Stockholm. Åtgärdskostnaderna beräknas uppgå till ca 50 Mkr. Orsaken kan sägas vara delade entreprenader utan erforderlig kompetens hos byggherren att driva sådana projekt. 22

23 Avslutningsvis kan konstateras att det stora företaget kan beskrivas som ett ingenjörsföretag som på förhand har välutarbetad dokumentation över hur projektet skall genomföras. Arbetetssättet blir exakt och begripligt för den som behöver sätta sig in hur projektet skall genomföras. I detta avseende blir ordningen mindre god när det kommer till den lilla byggherren. Det mesta finns i dennes huvud. Byggherren liknar sitt arbetssätt med en konstnärs sätt att arbeta. På förhand är inget givet och stundens ingivelse bestämmer till stor del vilken riktning utformningen av en detalj tar. Han gör litet i taget, begrundar, målar över och prövar med något annat etc. Byggherren anser att ett strikt ingenjörsmässigt arbetssätt inte är möjligt för honom. Det stora företagets arbetssätt kan förklaras från en rationell modell men i fallet lilla företaget behövs närmast metaforer för att beskriva arbetssättet. Att det lilla företaget klarar sig väl beror på att det rör sig om en komplex constructed product där händelse och samordning i det närmste är simultan (Psilander, 2001). 23

24 7. Byggnader och tomt I detta avsnitt redovisas i koncentrat olika data och uppgifter som har insamlats från de båda projekten. Sammanställningen nedan visar vilka punkter de båda företagen skiljer sig åt liksom att tabellen också antyder var kostnadsskillnader kan uppstå på grund av olika sätt att producera en viss funktion eller att en funktion finns i det ena projektet men inte i det andra. Någon kvalitetsrangordning görs inte. I någon mån görs detta i avsnitt 11. Benämning Stora företaget Lilla företaget Allmänna uppgifter BTA BTA, ljus BOA BYA LOA 0 0 BOA/BTA 0,68 0,8 BOA/BTA, ljus 0, Ljus BTA/BTA 0,88 0 Tomtarea, brutto Tomtarea behandlad Exploateringsgrad 0,74 0,67 5 Antal lägenheter Byggmånader Grundförhållanden Inälvsgrus Morän Radonförekomst Ja Nej Fornlämningar Nej Nej Byggsätt m.m. Huskroppar Betong 2 7 Trä 0 3 Antal lgh Antal våningar 4 2/1 vån. Lägenhetsarea Utvändiga mått, betong 12x56/12x40 8x9/8x18 4 Uppgiften baseras på byggnadsritningarna men enligt programhandlingar uppgår BYA till 1415 m 2. Det har inte gått att utreda differensen. Även med uppgiften m 2 är en större andel av tomten bebyggd med bostäder jämfört med det lilla företaget. 5 Exploateringsgrad beräknas som behandlad tomtarea/total tomtarea. Alternativt beräknas exploateringsgrad som BYA/total tomtarea vilket blir 1,02 respektive 0,38. Ingendera av beräkningarna ger en korrekt bild beträffande det lilla företaget. Det finns ingen överbliven markarea i form av till exempel stora gräsmattor. Praktiskt taget all markarea är använd för olika arrangemang. 6 Två av trähusen har mindre area och ett har större ( ). 24

25 Utvändiga mått, trä 0 7,2x6,7 7 Grundläggning Platta 300 Platta 200 Källare (förråd mm) 684 m2 0 Stomme Vertikalt Skalvägg/stål 200/150 Sandwich 80/170/80 Horisontalt Plattbjälklag Plattbjälklag 8 Paneler Utfackning 9 Sandwich Fogning Murning/Mjuktätning Murning Utvändigt behandling Puts 20 Ruggad betong Invändig behandling Gips Slät betong Avskiljande betongväggar /100/ Sockel prefab./betong Ingen Taktyp Sadel Valmat Takmaterial Tegel Tegel Fönstertyp Standard Vändbara Hissar 5 0 Uppvärmning Fjärrvärme Fjärrvärme Entré Ek/sten Utvändig, trä 11 Ventilation Kök/bad Samtliga rum Trappor Sten Utvändig, trä/stål Ledstänger/räcken Stål Smitt stål Balkong 12 m 2 (medeltal) 12 m 2 Altan 0 12 m 2 (delvis entré) Terrass 10 m 2 12 m 2 Golvmaterial Parkett Parkett Våtrum Area 5 m 2 5,4 m 2 Golvmaterial Klinker Plast 12 Väggmaterial Kakel Plast/kakel Dusch Ja Ja Bad Nej Nej 13 Inredning Standard Över standard Köksutrustning Spis 4 plattor 4 plattor Mikrovågsugn >2rok Ja 7 Husen varierar något i måtten. Uppgifterna är ett medeltal. 8 Slakarmering i båda projekten. 9 Utfackningsväggar har invändig gips 13 mm, stålregel och isolering 170 mm, utvändig gips 13 mm, 50 mm stenull, 20 mm puts. Inget organiskt material förekommer. Anskaffades lokalt. 10 Brandavskiljning även på vind. 11 Entrén tar i anspråk maximalt 5-6 m 2 av en altan om 12 m Av underhållsskäl. 13 Förberett för handikappanpassat badkar. 25

Kv. Oden, Höganäs. Vad är en ägarlägenhet?

Kv. Oden, Höganäs. Vad är en ägarlägenhet? Kv. Oden Kv. Oden, Höganäs Våren 2014 påbörjade vi vårt bostadsprojekt Kv. Oden i Höganäs och vi planerar för inflyttning i juni 2015. Projektet omfattar fyra huskroppar med totalt femtiofem lägenheter.

Läs mer

Erforderligt hyresuttag. Ett exempel

Erforderligt hyresuttag. Ett exempel Erforderligt hyresuttag. Ett exempel Produktionskostnad (netto) 27 000 kr/m 2 Räntekostnad 0,05 x 20 000 1 000 DoU 350 Fastighetsskatt (fritt 5 år) 0 Erforderlig hyra 1 700 kr/m 2 Medelinkomst i Stockholm

Läs mer

Nytänkande effektivt samarbete

Nytänkande effektivt samarbete Nytänkande effektivt samarbete HELHETSLÖSNINGAR FÖR TEKNISKA INSTALLATIONER Behov av nya lösningar Bygg- och installationsbranschen utvecklas snabbt. Idag är fastigheter mer tekniskt krävande än tidigare.

Läs mer

HSB Brf Dritteln Umeå Version 2013-05-06

HSB Brf Dritteln Umeå Version 2013-05-06 HSB Brf Dritteln Umeå Version 2013-05-06 Policy för tillbyggnader och utnyttjande av gemensam mark inom bostadsrättsföreningen. Bakgrund Inom Brf Dritteln har, sedan inflyttningarna, funnits en vilja att

Läs mer

Byggmaterialindustrierna. - en viktig näring för Sverige -

Byggmaterialindustrierna. - en viktig näring för Sverige - Byggmaterialindustrierna - en viktig näring för Sverige - Ett samhälle blir aldrig färdigbyggt Nya vägar, skolor och bostäder har i alla tider setts som tecken på välstånd och framsteg. Byggnader och infrastruktur

Läs mer

Stockholm den 12 november 2015

Stockholm den 12 november 2015 1 Stockholm den 12 november 2015 Informationsmaterial från balkonggruppen och styrelsen inför kommande informationsmöte och extra föreningsstämma gällande förslag om balkongbyggnation. 1 2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING

Läs mer

Halmstad Arena utvärdering av projektet

Halmstad Arena utvärdering av projektet Halmstad Arena utvärdering av projektet Januari 2011 Bo Thörn Certifierad kommunal revisor Innehållsförteckning INLEDNING 1 PARTNERINGSDEKLARATIONEN 1 RESULTAT 2 PRODUKT 2 PROCESS 2 EKONOMI 3 UPPFÖLJNING

Läs mer

Mall Fuktsäkerhetsbeskrivning

Mall Fuktsäkerhetsbeskrivning Mall Fuktsäkerhetsbeskrivning Projektnamn, Projektnummer Upprättad av: Fuktsakkunnig, ort, datum Godkänd av: Byggherre, ort, datum Senast reviderad Datum Fuktsäkerhet i byggprocessen. Version 1.0. 1 Anvisning

Läs mer

RIKTLINJER FÖR MARKANVISNING I VÄSTERVIKS KOMMUN ANTAGNA AV KOMMUNFULLMÄKTIGE 2010-06-07, 105

RIKTLINJER FÖR MARKANVISNING I VÄSTERVIKS KOMMUN ANTAGNA AV KOMMUNFULLMÄKTIGE 2010-06-07, 105 VÄSTERVIKS KOMMUN FÖRFATTNINGSSAMLING RIKTLINJER FÖR MARKANVISNING I VÄSTERVIKS KOMMUN ANTAGNA AV KOMMUNFULLMÄKTIGE 2010-06-07, 105 Markanvisning innebär en rätt för byggherren att efter godkänt markanvisningsavtal

Läs mer

Ovanpå. Inledning. 60 talshuset. Ett examensarbete av Jens Enflo. Arkitekturskolan KTH 2013

Ovanpå. Inledning. 60 talshuset. Ett examensarbete av Jens Enflo. Arkitekturskolan KTH 2013 Ovanpå Ett examensarbete av Jens Enflo Arkitekturskolan KTH 2013 Inledning Att bygga på tak är ett allt vanligare sätt att förtäta befintliga bostadsområden i både inner och ytterstaden. Bristen på mark

Läs mer

Bostadsrättsföreningen arbetar med utemiljön.

Bostadsrättsföreningen arbetar med utemiljön. Bostadsrättsföreningen arbetar med utemiljön. trädgårdsarkitekt Per Christenson www.per-form.se Vad är utemiljö? utemiljön är trädgård och andra planteringar, men det är även andra, och kanske till och

Läs mer

Projektavslut för stadsbyggnadsprojekt 9144, Sicklaön 202:9 del av Ektorps Centrum

Projektavslut för stadsbyggnadsprojekt 9144, Sicklaön 202:9 del av Ektorps Centrum Bilaga 2 Sicklaön 202:9 del av Ektorps Centrum Slutrapport Nabiha Shahzad 2010-11-11 Sammanfattning Planområdet är beläget i Ektorp på Sicklaön och avgränsas av Ektorpsvägen, Lasarettsvägen och Värmdövägen.

Läs mer

Fastigheten. Agne 16. Köping Kommun

Fastigheten. Agne 16. Köping Kommun Fastigheten Agne 16 Köping Kommun Sammanfattning Agne 16 Fastighetsbeteckning Agne 16 Kommun Köping Adress Scheelegatan 25 Upplåtelseform Äganderätt Lagfaren ägare Nb Nordiska Byggsystem AB Byggår 1943

Läs mer

Hackstavägen 13. Län Södermanland Gatuadress Hackstavägen 13 Kommun Vingåker Storlek 6.0 rum (3 sovrum) / 317 m² Område Vingåker Tillträde tidigast

Hackstavägen 13. Län Södermanland Gatuadress Hackstavägen 13 Kommun Vingåker Storlek 6.0 rum (3 sovrum) / 317 m² Område Vingåker Tillträde tidigast Län Södermanland Gatuadress Kommun Vingåker Storlek 6.0 rum (3 sovrum) / 317 m² Område Vingåker Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Fastigheten är ett flerfamiljshus

Läs mer

AVTAL OM VINDSBYGGNATION

AVTAL OM VINDSBYGGNATION 1(5) AVTAL OM VINDSBYGGNATION Mellan HSB:s Brf Hubert-Konrad nedan kallad Föreningen och nedan kallad Bostadsrättshavaren och som med bostadsrätt innehar lägenhet nr i Föreningen hus med adress har upprättats

Läs mer

Välkommen hem. Din guide i din byggprocess

Välkommen hem. Din guide i din byggprocess Välkommen hem Din guide i din byggprocess l J f H Välkommen till Berg! Varmt välkommen till oss på miljö- och byggenheten i Bergs kommun. Vi finns här för att hjälpa dej i ditt byggprojekt. En del av vårt

Läs mer

Hackstavägen 13. Län Södermanland Gatuadress Hackstavägen 13 Kommun Vingåker Storlek 6.0 rum (3 sovrum) / 317 m² Tillträde tidigast

Hackstavägen 13. Län Södermanland Gatuadress Hackstavägen 13 Kommun Vingåker Storlek 6.0 rum (3 sovrum) / 317 m² Tillträde tidigast Län Södermanland Gatuadress Kommun Vingåker Storlek 6.0 rum (3 sovrum) / 317 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Fastigheten är ett flerfamiljshus med

Läs mer

Fuktbegrepp - definitioner

Fuktbegrepp - definitioner 1 Fuktbegrepp - definitioner Översikt SKEDE AKTIVITET RESULTAT UTFÖRARE PROGRAM Att (om)formulera byggherrens krav på fuktsäkerhet i program och AF eller i ett speciellt fuktsäkerhetsprogram Upprätta en

Läs mer

AFS 2008:16. och dessa föreskrifter.

AFS 2008:16. och dessa föreskrifter. 5 a Den som låter utföra ett byggnads- eller anläggningsarbete ska under varje skede av planeringen och projekteringen se till att arbetsmiljön under byggskedet särskilt uppmärksammas i följande avseenden.

Läs mer

Vi levererar helhetslösningar

Vi levererar helhetslösningar R TM Vi levererar helhetslösningar Ett badrum är en helhet. Vi levererar den. Ett nytt badrum ska du leva med under lång som vi alla tycker oss ha för lite av. Men tar du dig att läsa vår broschyr, får

Läs mer

Maskinhallen Från Projektering till Byggnation

Maskinhallen Från Projektering till Byggnation Från Projektering till Byggnation Av: Martin Lindén, Ågesta GK 2006-05-07 Sammanfattning: Behovet av större och bättre planerade maskinhallar är idag stort på många golfklubbar. Antalet maskiner och aggregat

Läs mer

1. Försäkringstagare (den som tecknar försäkringen och betalar premien)

1. Försäkringstagare (den som tecknar försäkringen och betalar premien) 1/6 Ansökan byggförsäkring Offert/beställning Offert önskas på byggförsäkring för nedan projekt Byggförsäkring beställs för nedan beskrivna byggprojekt (vid detta val skickas premiefaktura utan föregående

Läs mer

Fem steg för bästa utvecklingssamtalet

Fem steg för bästa utvecklingssamtalet Fem steg för bästa utvecklingssamtalet Hitta drivkraften, styrkan och nå målet! Gita Bolt 2013 Copyright: airyox AB Mångfaldigande av denna skrift, helt eller delvis, är enligt lagen om upphovsrättsskydd

Läs mer

Näverkärret 15. Län Västmanland Gatuadress Näverkärret 15 Kommun Köping Storlek 4.0 rum (2 sovrum) / 106 m² Område. Tillträde tidigast.

Näverkärret 15. Län Västmanland Gatuadress Näverkärret 15 Kommun Köping Storlek 4.0 rum (2 sovrum) / 106 m² Område. Tillträde tidigast. Län Västmanland Gatuadress Kommun Köping Storlek 4.0 rum (2 sovrum) / 106 m² Område Västra Skedvi Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Trivsam villa på 1,5

Läs mer

4. Projektorganisation, samverkan och intressenthantering

4. Projektorganisation, samverkan och intressenthantering 4. Projektorganisation, samverkan och intressenthantering 4.1 Litteraturuppgifter Dessa uppgifter kan lösas med hjälp av läroboken. 1. Varför behöver en verksamhet organiseras och vilka fördelar finns?

Läs mer

Landsvägen 29. Län Jönköping Gatuadress Landsvägen 29 Kommun Vaggeryd Storlek 6.0 rum (3 sovrum) / 172 m² Område Skillingaryd / Klevshult

Landsvägen 29. Län Jönköping Gatuadress Landsvägen 29 Kommun Vaggeryd Storlek 6.0 rum (3 sovrum) / 172 m² Område Skillingaryd / Klevshult Län Jönköping Gatuadress Kommun Vaggeryd Storlek 6.0 rum (3 sovrum) / 172 m² Område Skillingaryd / Klevshult Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Välkomen

Läs mer

Nyproduktion av bostäder i Kv. Rebeckorna 1.

Nyproduktion av bostäder i Kv. Rebeckorna 1. Tjänsteutlåtande Stockholmshems styrelse 2015-12-03 Ärende nr 11 Sida 1 av 5 2015-11-26 Handläggare: Bertil Ekvall E-post: bertil.ekvall@stockholmshem.se Telefon: 08-50839298 Till Styrelsen för AB Stockholmshem

Läs mer

Dagon Skönvik AB. Kaserngården 13 Tel. 023-693 20 791 40 FALUN info@dalark.se. 0225-537 42 www.dagon.se

Dagon Skönvik AB. Kaserngården 13 Tel. 023-693 20 791 40 FALUN info@dalark.se. 0225-537 42 www.dagon.se Objektbeskrivning BJÖRKBACKEN, Skönvik Säter Fastigheten Skönvik 1:6, Jönshyttevägen 1, 783 32 Säter. Belägen i Säters kommun, Säters församling, skattesats 2008; 35,02. Bostadskoncept Beskrivna lägenheter

Läs mer

Melin Förvaltnings AB etablerades i början av 1980-talet och äges allt sedan starten av familjen Melin. Bolaget och dess dotterbolag äger och

Melin Förvaltnings AB etablerades i början av 1980-talet och äges allt sedan starten av familjen Melin. Bolaget och dess dotterbolag äger och Melin Förvaltnings AB etablerades i början av 1980-talet och äges allt sedan starten av familjen Melin. Bolaget och dess dotterbolag äger och förvaltar mer än 650 lägenheter och c:a 20 000 m2 lokaler i

Läs mer

Björkängsvägen 7. Län Västmanland Gatuadress Björkängsvägen 7 Kommun Västerås Storlek 6.0 rum (4 sovrum) / 130 m² Område Skultuna Tillträde tidigast

Björkängsvägen 7. Län Västmanland Gatuadress Björkängsvägen 7 Kommun Västerås Storlek 6.0 rum (4 sovrum) / 130 m² Område Skultuna Tillträde tidigast Län Västmanland Gatuadress Kommun Västerås Storlek 6.0 rum (4 sovrum) / 130 m² Område Skultuna Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Trevlig välplanerad 1½-plansvilla

Läs mer

Åtgärder som inte kräver bygglov

Åtgärder som inte kräver bygglov STADSBYGGNADS- OCH MILJÖFÖRVALTNINGEN 1 (5) Åtgärder som inte kräver bygglov Följande åtgärder kräver inte bygglov eller anmälan till kommunen (gäller endast för en- och tvåbostadshus) Friggebod Du får

Läs mer

BILAGA FUKT KÄRNFASTIGHETERS PROJEKTERINGSANVISNINGAR

BILAGA FUKT KÄRNFASTIGHETERS PROJEKTERINGSANVISNINGAR Version: 1a 2014-10-01 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING BEHOVSANALYS... 3 KRAVSPECIFIKATIONER... 3 Lokal- och funktionsprogram... 3 Lokal- Fastighets- tomtutredning och plananalys... 3 Byggnadsprogram... 4 BESLUTSUNDERLAG

Läs mer

ANSÖKAN OM LOV mm (EB.5:4) (Inlämnas i 2 ex)

ANSÖKAN OM LOV mm (EB.5:4) (Inlämnas i 2 ex) ANSÖKAN OM LOV mm (EB.5:4) (Inlämnas i 2 ex) Samhällsbyggnadsnämnden 275 80 SJÖBO Datum Ansökan gäller Bygglov Bygglov för tillfällig åtgärd, t o m datum Ändring eller förnyelse av beviljat lov dnr Marklov

Läs mer

Län Gatuadress Kommun Storlek Tillträde tidigast Rone Autsarve 516

Län Gatuadress Kommun Storlek Tillträde tidigast Rone Autsarve 516 Län Gotland Gatuadress Kommun Gotland Storlek 10 rum (7 sovrum) / 450 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse " Stor välmående fastighet på södra Gotland. Alla stora investeringar såsom bergvärme,

Läs mer

Organisation och upphandling av byggprojekt. Construction Management

Organisation och upphandling av byggprojekt. Construction Management Organisation och upphandling av byggprojekt Varför Organisation? Att mål kan uppnås effektivare genom samarbete mellan individer än genom individuella ansträngningar (synergieffekt) Organisation Ett antal

Läs mer

Informationsmaterial ang Balkongbygge i Brf Bolmen 1

Informationsmaterial ang Balkongbygge i Brf Bolmen 1 Informationsmaterial ang Balkongbygge i Brf Bolmen 1 1. Bakgrund I början av 2011 visade en enkät att intresset av att bygga balkonger var stort bland bostadsrättsföreningens medlemmar. Därefter bilades

Läs mer

SEKTOR SAMHÄLLSBYGGNAD. Uppföljning av bostadsplanering och byggande

SEKTOR SAMHÄLLSBYGGNAD. Uppföljning av bostadsplanering och byggande SEKTOR SAMHÄLLSBYGGNAD Uppföljning av bostadsplanering och byggande TERTIAL 1 2017 1 SKÖVDE VÄXER! Första tertialen* under 2017 har startat i högt tempo. Månaderna januari-april har inneburit mycket arbete

Läs mer

TILLÄGGSUPPLÅTELSE - VIND

TILLÄGGSUPPLÅTELSE - VIND Sida 1 (5) TILLÄGGSUPPLÅTELSE - VIND Mellan Bostadsrättsföreningen Malmö Nya Egnahemsförening, 746000-7417, nedan Upplåtaren, och samtliga av föreningens medlemmar som innehar bostadsrätten till lägenhet;

Läs mer

Län Jönköping Gatuadress Ledås 1 Kommun Vaggeryd Storlek 5 rum (3 sovrum) / 188 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Län Jönköping Gatuadress Ledås 1 Kommun Vaggeryd Storlek 5 rum (3 sovrum) / 188 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse Län Jönköping Gatuadress Kommun Vaggeryd Storlek 5 rum (3 sovrum) / 188 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse " Ett rymligt hus med luftiga sällskapsytor. Bästa läget med härliga vyer runt omkring.

Läs mer

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare?

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? 040-54 41 10 kontakt@bcms.se www.bcms.se BCMS Scandinavia, Annebergsgatan 15 B, 214 66 Malmö 1 Sammanfattning Varför är det

Läs mer

Län Jönköping Gatuadress Mulseryd 152 Kommun Jönköping Storlek 3 rum (2 sovrum) / 70 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Län Jönköping Gatuadress Mulseryd 152 Kommun Jönköping Storlek 3 rum (2 sovrum) / 70 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse Län Jönköping Gatuadress Kommun Jönköping Storlek 3 rum (2 sovrum) / 70 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse " En trevlig och bekväm stuga med fantastisk och rogivande omgivning med ca 2 km till

Läs mer

FUNDERAR DU PÅ ATT BYGGA?

FUNDERAR DU PÅ ATT BYGGA? FUNDERAR DU PÅ ATT BYGGA? Arvidsjaurs kommun Miljö-, bygg- och hälsoskyddsnämnden Augusti 2008 Bygglov krävs för att: Uppföra en ny byggnad eller anläggning (tex upplag, plank eller mur) Bygga till en

Läs mer

Konsumentskydd vid småhusbyggande

Konsumentskydd vid småhusbyggande Konsumentskydd vid småhusbyggande Från och med den 1 januari 2005 gäller nya regler som stärker konsumentskyddet vid byggande av småhus. De nya reglerna finns bland annat i konsumenttjänstlagen och lagen

Läs mer

Matarengivägsprojektet

Matarengivägsprojektet www.pwc.se Revisionsrapport Robert Bergman, revisionskonsult Matarengivägsprojektet Övertorneå kommun Mars 2013 Innehållsförteckning 1. Sammanfattning... 1 2. Inledning...3 2.1. Bakgrund...3 2.2. Revisionsfråga...3

Läs mer

/WA i i/wy. B 33. Björksätraskolan. Olja mot fjärrvärme. Slutrapport för projekt inom Miljömiljarden, Stockholm stad.

/WA i i/wy. B 33. Björksätraskolan. Olja mot fjärrvärme. Slutrapport för projekt inom Miljömiljarden, Stockholm stad. FASTIGHETSKONTORET 2007-08-29 B 33. Björksätraskolan. Olja mot fjärrvärme. Slutrapport för projekt inom Miljömiljarden, Stockholm stad. Fastighetskontoret Mats Mattsson 2007-08-29 /WA i i/wy 11., ni) Avtalsbilaga

Läs mer

MARKANVISNINGSAVTAL. Området utgör stadsutvecklingsprojektet del av kvarteret Orren i centrala Ludvika.

MARKANVISNINGSAVTAL. Området utgör stadsutvecklingsprojektet del av kvarteret Orren i centrala Ludvika. Mellan Ludvika kommun, genom samhällsbyggnadsnämnden, ( Kommunen ), och [Företagsnamn] (org.nr. [xxxxxx-xxxx]), ( Bolaget ), har nedan träffats följande MARKANVISNINGSAVTAL Nedan benämnt Markanvisningsavtalet

Läs mer

Maria. Trädgårdsstad BOSTAD HELSINGBORG

Maria. Trädgårdsstad BOSTAD HELSINGBORG BOSTAD HELSINGBORG Jurymotivering: Mariastaden i Helsingborg fortsätter att växa. Under året har NCC färdigställt ett 100-tal bostäder i en attraktiv mix av villor, radhus och kedjehus. Allt med den engelska

Läs mer

Finansiering av miljöbussar

Finansiering av miljöbussar 1(5) 2009-08-18 Vår referens Gunnel Forsberg 08 686 1418 Styrelsen Dokumenttyp Finansiering av miljöbussar Bakgrund SLs inriktning har, alltsedan upphandling av busstrafiken inleddes i början på 1990-talet,

Läs mer

Dalagatan 6. www.hemverket.se - Sida 1 av 16

Dalagatan 6. www.hemverket.se - Sida 1 av 16 Län Kronoberg Gatuadress Kommun Lessebo Storlek 4 rum (3 sovrum) / 90 m² Område Hovmantorp Tillträde tidigast Enligt överenskommelse " Ett lättskött hus med bra ytor och gott om förvaring. Nyligen bytt

Läs mer

Informationsträff Brf Hammars Park 8 maj 2017

Informationsträff Brf Hammars Park 8 maj 2017 Informationsträff Brf Hammars Park 8 maj 2017 Vi skapar smarta och hållbara hem till attraktiva priser i orter med bostadsbrist. 2 Bostadsutveckling sedan 2010 1 180 sålda varav 740 färdigställda Projektportfölj

Läs mer

Jättebra läge precis bredvid skolan. Bra område för barnen att leka i. Nära att köra in till Halmstad. -- Savanovich Oleg, säljare

Jättebra läge precis bredvid skolan. Bra område för barnen att leka i. Nära att köra in till Halmstad. -- Savanovich Oleg, säljare Län Halland Gatuadress Kommun Halmstad Storlek 4 rum (3 sovrum) / 117 m² Område Fyllinge Tillträde tidigast 2013-06-01 " Jättebra läge precis bredvid skolan. Bra område för barnen att leka i. Nära att

Läs mer

Norra Storängsvägen 3

Norra Storängsvägen 3 Län Östergötland Gatuadress Kommun Finspång Storlek 7.0 rum (6 sovrum) / 178 m² Område Östermalm Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Stor familjevilla centralt

Läs mer

B R Ä C K E UBYN 2:98

B R Ä C K E UBYN 2:98 B R Ä C K E UBYN 2:98 Jullavägen 4, 840 50 Gällö Överlåtelsebesiktning 2014 06 03 Adress Telefon Fax Org nr Epost Samuel Permans gata 2 83130 Östersund 06312 35 30 556669 0144 Info@oktopal.se INNEHÅLLSFÖRTECKNING

Läs mer

Bostadsförsörjning, markpolitik, planering och genomförande Göteborg 31 augusti 2016

Bostadsförsörjning, markpolitik, planering och genomförande Göteborg 31 augusti 2016 Bostadsförsörjning, markpolitik, planering och genomförande Göteborg 31 augusti 2016 Kommunernas bostadspolitiska uppgift Kommunerna ska planera för bostadsförsörjningen bedriva en ändamålsenlig bostadspolitik

Läs mer

BESLUT 2006-11-27. Ärendenr. 148 SÖKANDE. Avfuktarna Syd AB, org.nr 556699-8844 Tygelsjö Gård 218 71 Tygelsjö

BESLUT 2006-11-27. Ärendenr. 148 SÖKANDE. Avfuktarna Syd AB, org.nr 556699-8844 Tygelsjö Gård 218 71 Tygelsjö BESLUT 2006-11-27 Ärendenr. 148 SÖKANDE Avfuktarna Syd AB, org.nr 556699-8844 Tygelsjö Gård 218 71 Tygelsjö Ombud: Petter R Groth & Co KB Box 6107 102 32 Stockholm MOTPART B & M Fuktteknik AB, org.nr.

Läs mer

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Nosekomsvägen 4

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Nosekomsvägen 4 Län Uppsala Gatuadress Kommun Tierp Storlek 11.0 rum (5 sovrum) / 134 m² Område Örbyhus Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Stor enplansvilla i vinkel med

Läs mer

Västra Gatuadress Sand 131 Götaland Kommun Lilla Edet Storlek 2 rum (2 sovrum) / 53 m² Tillträde tidigast

Västra Gatuadress Sand 131 Götaland Kommun Lilla Edet Storlek 2 rum (2 sovrum) / 53 m² Tillträde tidigast Län Västra Gatuadress Götaland Kommun Lilla Edet Storlek 2 rum (2 sovrum) / 53 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse " Ett trevligt litet hus med vacker natur runt husknuten med fina vandringsleder

Läs mer

Några ord om att bo i bostadsrätt

Några ord om att bo i bostadsrätt Några ord om att bo i bostadsrätt 2 3 Ditt boende, vår angelägenhet Att köpa ny bostad är ett stort beslut och det finns naturligtvis mycket att ta ställning till. Genom den här broschyren vill vi på NCC

Läs mer

SELWO ESTEPONA - MALAGA FANTASTISKA LÄGENHETER REDUCERAT MED UPP TILL 52%

SELWO ESTEPONA - MALAGA FANTASTISKA LÄGENHETER REDUCERAT MED UPP TILL 52% FANTASTISKA LÄGENHETER REDUCERAT MED UPP TILL 52% Beläget inom ett privat gemensamt område med en 9-håls golfbana, ligger bara en kort bit från Estepona centrum och stranden. Dessa stora och rymliga lägenheter

Läs mer

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Nyhemsvägen 8

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Nyhemsvägen 8 Län Blekinge Gatuadress Kommun Ronneby Storlek 5.0 rum (3 sovrum) / 84 m² Område Bräkne-Hoby Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Fin villa mitt i centrala

Läs mer

Träbyggnadsstrategi. Mora kommun

Träbyggnadsstrategi. Mora kommun Träbyggnadsstrategi Mora kommun Innehållsförteckning Inledning... 3 Varför ska kommunen engagera sig i träbyggande?... 4 Miljö- och klimatpåverkan... 4 Kommunens roller och verktyg... 5 Förslag till träbyggnadsstrategi

Läs mer

Län Jämtland Gatuadress Stationsvägen 14 Kommun Berg Storlek 5 rum (4 sovrum) / 185 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Län Jämtland Gatuadress Stationsvägen 14 Kommun Berg Storlek 5 rum (4 sovrum) / 185 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse Län Jämtland Gatuadress Kommun Berg Storlek 5 rum (4 sovrum) / 185 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse " Lugnt läge men endast 3 minuters gångväg till ICA. En kopp te i kvällssolen på altanen

Läs mer

Olofsbo 222 R7. Län Halland Gatuadress Olofsbo 222 R7 Kommun Falkenberg Storlek 3 rum (2 sovrum) / 22,2 m². Tillträde tidigast. Enligt överenskommelse

Olofsbo 222 R7. Län Halland Gatuadress Olofsbo 222 R7 Kommun Falkenberg Storlek 3 rum (2 sovrum) / 22,2 m². Tillträde tidigast. Enligt överenskommelse Län Halland Gatuadress Kommun Falkenberg Storlek 3 rum (2 sovrum) / 22,2 m² Område Olofsbo Camping Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 14 Olofsbo 222 R 7 www.hemverket.se

Läs mer

Prisvärda lägenheter endast några minuter från Sollentuna Centrum

Prisvärda lägenheter endast några minuter från Sollentuna Centrum FRESTA Prisvärda lägenheter endast några minuter från Sollentuna Centrum Prisvärda och ljusa bostadsrätter med ljust läge några minuter från Sollentuna Centrum. Nära vatten och grönska precis bredvid det

Läs mer

Byggproduktion I - BYGB15 TENTAMEN

Byggproduktion I - BYGB15 TENTAMEN Byggproduktion I - BYGB15 TENTAMEN Tid Måndagen den 29 mars 2010, kl. 08.15-13.15 Plats Universitetets skrivsal Ansvarig Jens Beiron, kan nås via mobiltel 0705-977997 eller ank 12 54 Hjälpmedel Miniräknare

Läs mer

INBJUDAN TILL MARKANVISNING

INBJUDAN TILL MARKANVISNING INBJUDAN TILL MARKANVISNING för byggnation på kommunal mark del av Kurveröd 1:2 Inbjudan till markanvisning för del av Kurveröd 1:2, Uddevalla kommun Uddevalla kommun vill med denna inbjudan undersöka

Läs mer

LCC-analyser som beslutsunderlag i praktiken - en fallstudie av ett flerbostadshus.

LCC-analyser som beslutsunderlag i praktiken - en fallstudie av ett flerbostadshus. LCC-analyser som beslutsunderlag i praktiken - en fallstudie av ett flerbostadshus. Författare: Daniel Ryman, Lunds Tekniska Högskola. Fokus på livscykelkostnader Debatten i media om långsiktigt hållbart

Läs mer

Komplett stomme till flerbostadshus

Komplett stomme till flerbostadshus Fördelarna med vår stomme Komplett stomme till flerbostadshus...för arkitekten Det är utsidan som räknas. Åtminstone om man vill ha en vacker fasad. Om du bygger med LK Putsvägg får du en helt fogfri fasad.

Läs mer

Åtgärder för en enklare byggprocess

Åtgärder för en enklare byggprocess Enskild motion Motion till riksdagen 2016/17:2413 av Markus Wiechel (SD) Åtgärder för en enklare byggprocess Förslag till riksdagsbeslut 1. Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att

Läs mer

Brandkåren Attunda. Information om brandskyddsinventering, Rumbastigen

Brandkåren Attunda. Information om brandskyddsinventering, Rumbastigen Brandkåren Attunda Information om brandskyddsinventering, Rumbastigen 2 (7) 1. Bakgrund Under cirka 2 år har brandkåren Attunda genomfört brandskyddskontroller i ett antal radhuslängor i Brunna. Bakgrunden

Läs mer

Västra Gatuadress Helgdagsgatan 18 Götaland Kommun Göteborg Storlek 7 rum (6 sovrum) / 156 m² Tillträde tidigast

Västra Gatuadress Helgdagsgatan 18 Götaland Kommun Göteborg Storlek 7 rum (6 sovrum) / 156 m² Tillträde tidigast Län Västra Gatuadress Götaland Kommun Göteborg Storlek 7 rum (6 sovrum) / 156 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse " Det bästa är läget! Längst upp på gatan, återvändsgata, trädgården och närheten

Läs mer

Praktikrapport. Ingenjörsinriktad yrkesträning. Olof Rydman. Allbygg i Höganäs AB. Annika Mårtensson

Praktikrapport. Ingenjörsinriktad yrkesträning. Olof Rydman. Allbygg i Höganäs AB. Annika Mårtensson Praktikrapport Kurs: Ingenjörsinriktad yrkesträning Namn: Olof Rydman Företag: Allbygg i Höganäs AB Handledare: Annika Mårtensson Presentation av företaget Allbygg i Höganäs AB är ett byggföretag som huvudsakligen

Läs mer

GESTALTNINGSPROGRAM. Tillhörande detaljplan för bostadsområdet Äppelbacken, del av Säbyggeby 4:17 m.fl. Ockelbo tätort och kommun, Gävleborgs län

GESTALTNINGSPROGRAM. Tillhörande detaljplan för bostadsområdet Äppelbacken, del av Säbyggeby 4:17 m.fl. Ockelbo tätort och kommun, Gävleborgs län Dnr 2014/0547-31 GESTALTNINGSPROGRAM. Tillhörande detaljplan för bostadsområdet Äppelbacken, del av Säbyggeby 4:17 m.fl. Ockelbo tätort och kommun, Gävleborgs län Upprättat i maj 2015 Innehåll Gestaltningsprogrammets

Läs mer

Enoch Thulins väg 30 B

Enoch Thulins väg 30 B Län Skåne Gatuadress Kommun Landskrona Storlek 3.0 rum / 76 m² Område Landskrona Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Ljus och fräsch lägenhet med fantastisk

Läs mer

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Sågbrogatan 13

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Sågbrogatan 13 Län Örebro Gatuadress Kommun Laxå Storlek 4.0 rum (3 sovrum) / 138 m² Område Centralt Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Ett stort funktionellt radhus

Läs mer

Beslutsunderlag för beslut att anta ny policy för solenergianläggningar i Alingsås kommun, dnr 2014.410

Beslutsunderlag för beslut att anta ny policy för solenergianläggningar i Alingsås kommun, dnr 2014.410 2015-05-20 1 Beslutsunderlag för beslut att anta ny policy för solenergianläggningar i Alingsås kommun, dnr 2014.410 Samhällsbyggnadskontorets beredning Inledning Solenergianläggningar tas inte särskilt

Läs mer

Län Västernorrland Gatuadress Vidarstigen 11 C Kommun Sundsvall Storlek 4 rum (3 sovrum) / 76 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Län Västernorrland Gatuadress Vidarstigen 11 C Kommun Sundsvall Storlek 4 rum (3 sovrum) / 76 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse Län Västernorrland Gatuadress Kommun Sundsvall Storlek 4 rum (3 sovrum) / 76 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse " Lugnt naturnära boende men ändå centralt och nära till allt. Härlig utemiljö

Läs mer

Vem är ansvarig för vad inom bygg- och anläggning?

Vem är ansvarig för vad inom bygg- och anläggning? Vem är ansvarig för vad inom bygg- och anläggning? Den här broschyren vänder sig till dig som har ett arbetsmiljöansvar inom bygg- och anläggning. Här kan du läsa om vad som behöver göras under olika skeden

Läs mer

BYGGKOSTNADSFORUM BYGGKOSTNADSFORUM

BYGGKOSTNADSFORUM BYGGKOSTNADSFORUM Bild nr 1 Av ett totalt bostadsbestånd i Sverige på ca. 4 000 000 lägenheter förnyas f.n. bara ca. 0,5 % varje år genom nyproduktion! Bild nr 2 Av ett totalt bostadsbestånd i Sverige på ca. 4 000 000 lägenheter

Läs mer

Bostadsfakta Brf Flygplansfabriken

Bostadsfakta Brf Flygplansfabriken - Bostäder för morgondagens stockholmare - 2013-04-26 Bostadsfakta Brf Flygplansfabriken Beställare: Brf Flygplansfabriken*, Org.nr. 769617-1052 Entreprenör: SSM Bygg & Fastighets AB, Kungsholmstorg 16,

Läs mer

BRF GILLESGÅRDEN VETLANDA

BRF GILLESGÅRDEN VETLANDA BRF GILLESGÅRDEN VETLANDA GILLESGÅRDEN, VETLANDA Nu kan Myresjöhus erbjuda bostadsrätter i Bäckseda, Vetlanda. Det är ett område med närhet till mycket. Det är 2,5 km från Vetlanda torg, med andra ord

Läs mer

Riktlinjer för markanvisning

Riktlinjer för markanvisning PROGRAM POLICY STRATEGI HANDLINGSPLAN RIKTLINJER Riktlinjer för markanvisning Örebro kommun 2014-11-25 Sam 807/2014 orebro.se 2 RIKTLINJER FÖR MARKANVISNING RIKTLINJER Säkerställer ett riktigt agerande

Läs mer

Bostadsförsörjning, markpolitik, planering och genomförande Skellefteå 8 december 2016

Bostadsförsörjning, markpolitik, planering och genomförande Skellefteå 8 december 2016 Bostadsförsörjning, markpolitik, planering och genomförande Skellefteå 8 december 2016 Kommunernas bostadspolitiska uppgift Kommunerna ska planera för bostadsförsörjningen bedriva en ändamålsenlig bostadspolitik

Läs mer

Livskvalité i Brf Mässingen. Bostadsrätter i centrala Norrköping

Livskvalité i Brf Mässingen. Bostadsrätter i centrala Norrköping Livskvalité i Brf Mässingen Bostadsrätter i centrala Norrköping Fastighetsbyrån Kv. Mässingen - Livskvalité i hjärtat av Norrköping! Med Motala ströms vackra promenadstråk runt knuten och Norrköpings Centralstation

Läs mer

Besiktningsförrättarens perspektiv - Sammanställning och tolkning av fyra besiktningsförrättares svar på frågeformulär

Besiktningsförrättarens perspektiv - Sammanställning och tolkning av fyra besiktningsförrättares svar på frågeformulär Besiktningsförrättarens perspektiv - Sammanställning och tolkning av fyra besiktningsförrättares svar på frågeformulär SIDA 1 (6) I syfte att ge studien ett bredare perspektiv på problemen kring fel och

Läs mer

ÄGARDIREKTIV FÖR MORAPARKEN AB

ÄGARDIREKTIV FÖR MORAPARKEN AB ÄGARDIREKTIV FÖR MORAPARKEN AB Innehållsförteckning 1. Bolaget som organ för kommunal verksamhet... 3 2. Kommunens direktivrätt... 3 5. Grundläggande principer för bolagets verksamhet... 3 6. Likställighetsprinciperna...

Läs mer

Så kan du arbeta med medarbetarenkäten. Guide för chefer i Göteborgs Stad

Så kan du arbeta med medarbetarenkäten. Guide för chefer i Göteborgs Stad Så kan du arbeta med medarbetarenkäten Guide för chefer i Göteborgs Stad Till dig som är chef i Göteborgs Stad Medarbetarenkäten är ett redskap för dig som chef. Resultaten levererar förstås inte hela

Läs mer

Tegelviken 58-100 kvm 2-4 r o k. Naturnära bostadsrätter med en stilren design såväl exteriört som interiört.

Tegelviken 58-100 kvm 2-4 r o k. Naturnära bostadsrätter med en stilren design såväl exteriört som interiört. Tegelviken 58-100 kvm 2-4 r o k Naturnära bostadsrätter med en stilren design såväl exteriört som interiört. Pontuz Löfgren i Kalmar En för alla - alla för en. Kanske är det idag du finner den bostad som

Läs mer

Idunavägen 4. Rymlig bostad på centralt läge! Götaland Kommun Uddevalla Storlek 145 m2. enligt överenskommelse. tidigast. Gatuadress Idunavägen 4

Idunavägen 4. Rymlig bostad på centralt läge! Götaland Kommun Uddevalla Storlek 145 m2. enligt överenskommelse. tidigast. Gatuadress Idunavägen 4 Idunavägen 4 Län Västra Götaland Typ Villa Kommun Uddevalla Storlek 145 m2 Område Gatuadress Idunavägen 4 Tillträde tidigast enligt överenskommelse Rymlig bostad på centralt läge! Fint och rymligt hus

Läs mer

s. 1 BIL AGA 4 projektorganisation och referenser sveafastigheter BostAd

s. 1 BIL AGA 4 projektorganisation och referenser sveafastigheter BostAd s. 1 BILAGA 4 projektorganisation och referenser Sveafastigheter Bostad Bakgrund s. 2 Sveafastigheter är verksamma inom utveckling och förvaltning av bostads och handels fastigheter sedan 2003. I Sveafastigheter

Läs mer

Län Dalarna Gatuadress Idre fjäll 185 Kommun Älvdalen Storlek 3 rum (2 sovrum) / 54 m² Område Idre Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Län Dalarna Gatuadress Idre fjäll 185 Kommun Älvdalen Storlek 3 rum (2 sovrum) / 54 m² Område Idre Tillträde tidigast Enligt överenskommelse Län Dalarna Gatuadress Kommun Älvdalen Storlek 3 rum (2 sovrum) / 54 m² Område Idre Tillträde tidigast Enligt överenskommelse " Jag älskar lugnet och tystnaden. På altan kan jag sitta i timmar och njuta

Läs mer

Ansökan om balkonginglasning

Ansökan om balkonginglasning Ansökan om balkonginglasning Lägenhetsnummer: Namn: Adress: Majrovägen: Trappa: Vi vill montera balkonginglasning på vår balkong: Montageritning bifogas: Leverantörsval: Val av balkonginglasningssystem:

Läs mer

EKONOMISK PLAN FÖR BOSTADSRÄTTFÖRENINGEN BARNHUSET 5

EKONOMISK PLAN FÖR BOSTADSRÄTTFÖRENINGEN BARNHUSET 5 EKONOMISK PLAN FÖR BOSTADSRÄTTFÖRENINGEN BARNHUSET 5 1. Allmänna förutsättningar 2. Beskrivning av fastigheten 3. Byggnadsbeskrivning, teknisk status. 4. Taxeringsvärde 5. Förvärvskostnader 6. Finansieringsplan

Läs mer

Bröttjärna 486. Län Dalarna Gatuadress Bröttjärna 486 Kommun Gagnef Storlek 4.0 rum (3 sovrum) / 105 m² Område Mockfjärd Tillträde tidigast 2013-02-01

Bröttjärna 486. Län Dalarna Gatuadress Bröttjärna 486 Kommun Gagnef Storlek 4.0 rum (3 sovrum) / 105 m² Område Mockfjärd Tillträde tidigast 2013-02-01 Län Dalarna Gatuadress Kommun Gagnef Storlek 4.0 rum (3 sovrum) / 105 m² Område Mockfjärd Tillträde tidigast 2013-02-01 www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Äldre hus på stor tomt, belägen i fin

Läs mer

Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna

Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna Produktion: Justitiedepartementet, april 2009 Tryck: Davidsons Tryckeri. Växjö Fler exemplar kan beställas per e-post: info.order@justice.ministry.se

Läs mer

SIKEÅ ECO VILLAGE! Absolut bästa havsläge!

SIKEÅ ECO VILLAGE! Absolut bästa havsläge! SIKEÅ ECO VILLAGE! Absolut bästa havsläge! I samarbete med EFFEKTIVA HUS AB erbjuder Robertsfors kommun, tomter med bästa havsläge och utsikt! Aktuella tomter är placerade i Sikeå hamn, med hamnlivet rakt

Läs mer

Sundsåker. 20 lägenheter vid ljusnans strand

Sundsåker. 20 lägenheter vid ljusnans strand Sundsåker 20 lägenheter vid ljusnans strand Bo bekvämt vid Ljusnans strand Strikt och modern arkitektur i kombination med trivsel har varit i fokus. Här ska det vara bekvämt att leva. Med ett unikt läge

Läs mer

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Björkstigen, tomt 17

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Björkstigen, tomt 17 Län Östergötland Gatuadress Kommun Norrköping Storlek 4.0 rum (3 sovrum) / 33 m² Område Grymön Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 6 Beskrivning Sjötomt vid Bråviken.

Läs mer

Län Gatuadress Kommun Storlek Tillträde tidigast Husviksvägen 30

Län Gatuadress Kommun Storlek Tillträde tidigast Husviksvägen 30 Län Västra Gatuadress Götaland Kommun Göteborg Storlek 4 rum (2 sovrum) / 83 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse www.hemverket.se - Sida 1 av 9 www.hemverket.se - Sida 2 av 9 Tomt Trädgård samt

Läs mer

DFA Design For Assembly

DFA Design For Assembly 2009 DFA Design For Assembly Seminarium I kurs KPP017 på MDH DFA är en metod inom produktutveckling som används för att få fram ett bra system för montering av nya produkter (kan även användas på befintliga

Läs mer