ÅRSREDOVISNING HSB:s Brf. Kantdiket 2014

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING HSB:s Brf. Kantdiket 2014

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förvaltningsberättelse Övrig information... 9 Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Redovisnings- och värderingsprinciper, Bokslutskommentarer samt Noter Signaturer Revisionsberättelse Kostnadsfördelning i diagram... 20

3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VERKSAMHET HSB Brf. Kantdiket (org. nr ) bildades den 20 maj Föreningen innehar tomträtter till, samt äger och förvaltar byggnaderna i fastigheten Kastskoveln 1 (Nynäsvägen ) och Kantdiket 18 (Nynäsvägen A). De ursprungliga fastigheterna byggdes gjordes en omfattande tillbyggnad med 21 lägenheter i de så kallade A-längorna (350A, 354A och 366A). Föreningen består idag av totalt 65 lägenheter. De balkonger som har upprättas på de ursprungliga husen har bekostats av enskilda medlemmar vid tidigare byggnation 2003 & 2009 samt under år I nuläget kvarstår 11 av 44 ursprungslägenheter utan balkong. De tre A-längorna byggdes redan från start med antingen balkong (14 st.) eller uteplats (7 st.) Föreningen innehar totalt 65 lägenheter, varav 59 stycken ägs av fysiska personer och 6 stycken ägs av HSB Stockholm vilka upplåter dessa med hyresrätt, samt 29 lokaler/förråd och 15 parkeringsplatser. Under år 2015 har det skett en avflyttning från en av de 6 lägenheter som HSB upplåter med hyresrätt. HSB kommer under året istället att sälja den lägenheten som en bostadsrätt. Försäljningssumman tillfaller HSB eftersom det är HSB som äger lägenheten. Föreningen har 69 medlemmar varav HSB räknas som 1. Lägenhetsfördelning 1 RoK 1 2 RoK 47 3 RoK 17 Totalt antal lgh 65 Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i Länsförsäkringar. I försäkringen ingår momenten styrelseansvar samt försäkring mot ohyra. Fördelning av yta Lägenhetsyta Lokal- och förrådsyta Total yta 3345 kvm 241,5 kvm 3586,5kvm Föreningen har under år 2014 upplåtit 3 nya förråd, varav 2 i utrymmen som tidigare användes som städpunkter och 1 i tidigare soprum på bakgård 358. Sammantaget har föreningen hyresintäkter från lokaler, förråd & parkeringsplatser på kr årligen. Dessa ökar med motsvarande 3% indexhöjning årligen. Taxeringsvärdet uppgick 2014 till tkr varav byggnadsvärdet var tkr. 3

4 STYRELSE Styrelsen har under 2013 haft följande sammansättning: Ordinarie styrelseledamöter Victoria Kristofferson, Ordförande / Kassör Kenneth Eneberg, Vice Ordförande / Vice Kassör Catherine Caldefors, Sekreterare Christian From, Vice Sekreterare Sten Becker, HSB representant Oscar Klockhoff Nathalie Wastesson (Flyttade från föreningen 5/1 men har fortsatt styrelseuppdrag tom. stämman) Styrelsesuppleanter Under år 2014 har styrelsen inte haft några suppleanter Styrelseledamöter i tur att avgå Victoria Kristofferson Kenneth Eneberg Nathalie Wastesson Christian From REVISORER Henrik Andersson 360, Revisor Martin Berggren 346, Revisorssuppleant VALBEREDNING Peter Dahlström, Sammankallande Veronica Wallin FIRMATECKNARE Victoria Kristofferson Kenneth Eneberg Catherine Caldefors Christian From 4

5 ARVODEN Arvode till ordinarie styrelseledamöter uppgår årligen till ett prisbasbelopp och till revisorn med 2500:- årligen. Styrelsearvoden för verksamhetsåret 2014 utbetalas under Styrelsens arbete bedrivs från stämma till stämma. FÖRVALTNING Föreningens ekonomiska förvaltning sköts av HSB Stockholm. Föreningens anlitar Energibevakning för fastighetsskötsel. För snöröjning har föreningen under vintern 2014 anlitat företaget Vivaldi. Föreningens medlemmar har och fortsätter i övrigt att själva ansvara för löpande uppgifter så som del av trappstädning, städning av gemensamma utrymmen, gräsklippning och övrig trädgårdsskötsel. Styrelsen har under året utvärderat den löpande medlemsinsatsen vad gäller medlems ansvar för städning av trapphus, källargångar, tvättstugor och, under sommarmånaderna, gräsklippning. Medlemsinsats enligt ovan har utvärderats i förhållande till kostnaden för att istället köpa in alla eller delar av dessa områden. Det har beslutats att från och med mars 2015 köpa in tjänsten trappstädning på månadsvis bas av föreningens 14 trapphus. Städning av tvättstugor och källargångar samt gräsklippning och allmän gårdsskötsel avses även fortsatt skötas av medlemmarna själva. En fullständig fastighetsbesiktning genomfördes i Maj ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Den ordinarie föreningsstämman ägde rum den 21 maj, 2014 i Enskede Byskola, Enskede. På föreningsstämman närvarade 20 medlemmar, varav 20 med rösträtt. STYRELSESAMMANTRÄDEN Styrelsen har under verksamhetsåret haft 11 ordinarie styrelsesammanträden. MEDLEMSINFORMATION - ÖVERLÅTELSER Under verksamhetsåret har 15 lägenhetsöverlåtelser ägt rum vilket motsvarar 23% av föreningens 65 medlemslägenheter varav 12 nya medlemmar. ÅRSAVGIFTER Ingen avgiftshöjning gjordes under verksamhetsåret Avgifterna har varit oförändrade sedan år AMORTERING Föreningen har under år 2014 amorterat sammantaget kr, kr enligt plan och i tillägg ytterligare kr. Avsikten är att under år 2015 öka den planerade amorteringen till kr med anledning av det nu rådande och förmånliga ränteläget. 5

6 Föreningens samlade lånebild uppgick per den 1:a Januari 2015 till kr vilket motsvarar ca kr/kvm. För en lägenhet på 42 kvm motsvarar det ca kr och för en lägenhet på 84 kvm motsvarar det ca kr. Föreningens belåningsgrad uppgår till ca 63% i relation till 2014 års taxeringsvärde ( kr), utöver personlig belåning. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER RÄKNESKAPSÅRET Föreningen har under året genomfört en Obligatorisk Ventilations Kontroll, OVK. Samtliga anmärkningar har åtgärdats eller har för avsikt att åtgärdas av boende och slutbesiktning kommer att ske under första halvan av Inga större renoveringsarbeten har ägt rum under verksamhetsåret. Föreningen har åberopat garantin för föregående års målning av källargångsgolv då färgsläpp i anslutning till cykelförvaring upptäckts. Föreningen har sedan tidigare låtit utföra en fasadbesiktning som visat att en omfattande fasadrenovering kommer att krävas år Nödvändiga fonder för densamma beräknas till ca 5 miljoner kr utöver ordinarie underhållsplan. Då den aktuella underhållsplanen även innefattar omfattande projekt inom en överskådlig framtid i form av kommande renovering av el-stammar, låssystem och radiatortermostater för föreningens samtliga element så gör styrelsen, med stöd av föreningens ekonom hos HSB bedömningen att de medel som avsätts till fonden för yttre underhåll bör ökas från nuvarande kr till 1 miljon kr årligen från och med årets resultatdisposition och tills vidare. Tidigare källsortering har under år 2014 permanent stängts ner och antalet soprum har under år 2014 också begränsats till 2 jämfört med tidigare 4. För att ytterligare frigöra utrymme och sänka kostnaderna kopplade till sophämtning så kommer föreningen under första halvan av 2015 att minska ner antalet soppunkter ytterligare, från 2 till 1, och i och med detta även investera i ett nedgrävt, sk. bottentömt, sopkärl. Detta kommer att placeras i anslutning till hörnan Källvägen/Fagerängskrokarna. Föreningen delar, sedan införandet av fjärrvärme, undercentral med grann-fastigheten, som ägs och förvaltas av HSB Bostad. Under verksamhetsåret så har ett arbete gjorts för att utvärdera möjlighet till samt kostnad för att helt separera fjärrvärmeförsörjningen mellan fastigheterna. Det har dock beslutats att det är mest kostnadseffektivt att för närvarande ligga kvar med den nu gällande fördelningen som även innebär att löpande kostnader för förbrukning, drift och underhåll fördelas 70/30 mellan föreningen och grannfastigheten. Ett byte av undercentral kommer att behöva ske inom ca 10 år eftersom nuvarande undercentral enligt gällande normer bör hålla fram till 2018 (när den är 20 år), men det är möjligt att den kan komma att behöva bytas såväl tidigare som senare. I samband med ett framtida utbyte av undercentral så kommer delningen med grannfastigheten att upphöra och en separat undercentral att installeras. Föreningen ser över alla möjligheter till att minska kostnader och få in nya intäkter löpande för att på så sätt kunna parera årligen ökande driftkostnaden som t.ex. fastighetsskötsel och underhållsåtgärder allt eftersom fastigheten blir äldre. Genom att ständig jobba med dessa frågor har föreningen gjort det möjligt att inte behöva höja årsavgifterna sedan T.ex. har antalet städpunkter begränsats och hyrs istället ut som förråd, en höjning av hyreskostnaden för lokaler och parkeringsplatser har skett istället för en höjning av årsavgiften för lägenheter och antalet soprum med kostnad för kärl och tömning har minskats från fyra till två. Ett försök att få fler medlemmar engagerade i städning så att vi inte behöver köpa in den tjänsten har också genomförts. Vissa åtgärder och försök går bra medan andra minde bra. Vid två tillfällen har vi lyft frågan om insats av kapital för att minska föreningens höga belåningsgrad med därtill kopplade räntekostnader. 6

7 FLERÅRSÖVERSIKT Nettoomsättning tkr Rörelseresultat tkr Resultat efter finansiella poster tkr Balansomslutning tkr Soliditet 23,6% 19,9% 21,0% 18,9% 16,2 Avgifts och hyresbortfall % 0, Årsavgift/kvm bostäder genomsnitt Fond för yttre underhåll tkr RESULTAT OCH STÄLLNING Föreningen redovisade 2014 en vinst på tkr. Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning samt bokslutskommentarer. FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION Årsstämman har att ta ställning till: Balanserat resultat (dispositionsfond): Årets resultat: Styrelsen föreslår följande resultatdisposition: Lyft ur Fond för Yttre Underhåll (årets kostnader): 0 Överföring till Fond för Yttre Underhåll enligt underhållsplan: Extra överföring i enlighet med rekommendation för framtida underhåll Balanserat resultat (dispositionsfond): Beslut enligt förslaget ovan medför följande utveckling av Fond för Yttre Underhåll: Ingående behållning: Ianspråktagande motsvarande årets kostnader: 0 Överföring i enlighet med underhållsplan: Extra överföring i enlighet med rekommendation för framtida underhåll Utgående behållning:

8 STYRELSENS ARBETSINSATS 2014 Styrelsen har under verksamhetsåret lagt ner sammantaget ca timmar med arbete inom bl.a.: ekonomi, budget, medlemskontakt, löpande administration, fastighetsskötsel och projektrelaterade uppdrag i tillägg till ordinarie styrelsemöten med därtill kopplad administration. SLUTORD Styrelsen tackar medlemmarna för ett händelserikt år och ser fram emot ett nytt år. Vi önskar alla medlemmar en trevlig sommar! Årsredovisningen för 2014 har reviderats av Henrik Andersson samt Borevision AB, av HSB:s Riksförbund utsedd revisor. Styrelsen, Brf Kantdiket 8

9 ÖVRIG INFORMATION HEMSIDA På föreningens hemsida, finner du som medlem information om vår förening, ditt boende, kontaktuppgifter samt löpande information om vad som händer i din förening. INFORMATIONSBREV Föreningen utkommer även med information i pappersform i form av Medlemsinformation mer eller mindre regelbundet. Observera att dessa informationsblad oftast återfinns på anslagstavlorna i trapphusen och endast undantagsvis distribueras i samtliga brevlådor. Som medlem kan du naturligtvis även alltid kontakta någon i styrelsen om det är något du undrar över eller vill ha ytterligare information om. HYRA AV FÖRRÅD / PARKERING Vid intresse av att hyra lokal, förråd eller parkeringsplats, kontakta HSB Servicecenter: FELANMÄLAN Föreningen anlitar som tidigare nämnts Energibevakning AB för fastighetsskötsel. Energibevakning är vanligtvis närvarande i våra fastigheter på måndagar. Felanmälan görs med fördel via föreningens hemsida på Felanmälan kan även göras direkt till Energibevakning på helpme@energibevakning.com med en kopia till föreningen på: kantdiket@hotmail.com samt via telefon vardagar kl Tänk på att föreningen debiteras för extra uttryckningar vilket i sin tur belastar föreningens ekonomi negativt. STÖRNINGSJOUR En självklarhet är givetvis att man inte får störa sina grannar. Vid extrem störning kan du som medlem dock kontakta IMAGO Security, Telefon Observera att kostanden för föreningen vid en uttryckning är 4 500:-. 9

10 RESULTATRÄKNING 10

11 BALANSRÄKNING 11

12 12

13 KASSAFLÖDESANALYS I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. 13

14 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER SAMT ÖVRIGA BOKSLUTSKOMMENTARER Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats Till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 årsredovisning för mindre företag/ekonomiska föreningar (K2). År 2014 är det första året som föreningen följer BFNAR 2009:1 vilket innebär att det finns brister i jämförbarheten mellan åren. Avskrivning fastighet Principen för K2 är att inga nya komponenter aktiveras förutom de som ligger kvar från övergången till K2. Dessa komponenter som i enlighet med god redovisningssed och tidigare normgivning aktiverats som separata avskrivningsenheter ligger fortsatt kvar med separata avskrivningsplaner. Byggnaden skrivs av linjärt över nyttjandeperioden med 1,2% av anskaffningsvärdet årligen och total livslängd har bedömts till 100 år från färdigställandetiden. Övriga komponenter skrivs av linjärt under 20 år. Under året har komponenterna skrivits av med 3,5% av anskaffningsvärdet. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av stämman. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltnings-domstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten.beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22%. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningens skattemässiga underskott är oförändrat ifrån föregående år och uppgick vid utgången av räkenskapsåret till kronor. 14

15 NOTER 15

16 16

17 17

18 Signaturer Vår revisionsberättelse har lämnats beträffande denna årsredovisning. Av föreningen vald revisor Henrik Andersson Av HSB Riksförbund utsedd revisor 18

19 REVISIONSBERÄTTELSE 19

20 KOSTNADSFÖRDELNING TOTALA KOSTNADER FÖRDELNING DRIFTKOSTNADER 20