Bostadsrättsåret 2012 Göran Olsson, vd på Bostadsrätterna, sammanfattar Ett år då andrahandsuthyrning dominerade agendan.

Transkript

1 Innehåll Därför måste avgiften betalas Viktigt att tänka på vid en uppsägning Andrahandsuthyrning vad händer? Undvik huvudnyckel i föreningen Nummer 12 December 2012 Bostadsrättsåret 2012 Göran Olsson, vd på Bostadsrätterna, sammanfattar Ett år då andrahandsuthyrning dominerade agendan. På Bostadsrätterna var vi medvetna om att det under mars i år skulle komma en utredning om andrahandsuthyrning. Utredarens uppdrag var känt: att peka på hur fler outnyttjade bostäder ur det befintliga beståndet kunde hyras ut samt att se över villkoren för uthyrning. Det var inget svårt antagande att detta skulle komma att inbegripa bostadsrätter på något sätt. Kanske att bostadsrättshavaren kunde hyra ut utan föreningens godkännande och då till en friare hyra än i nuläget. Mycket av det som vi anade fanns också med i utred- ningsförslaget och vi insåg snart att detta skulle bli en stor fråga under året. Vi blev överösta med synpunkter från Bostadsrätternas medlemsföreningar. Det stod snabbt klart att det fanns en åsiktsskillnad mellan styrelserna och medlemmarna. Stor oro fanns för vad förslagen skulle innebära i praktiken. Många var oroliga för att husen skulle tömmas på medlemmar och därmed skulle tanken med att man hjälps åt i en bostadsrättsförening raseras. En del personer var positiva till förslagen och menade att det inte är föreningarnas Dessvärre fick vi uppleva att regeringen och oppositionspartierna hellre bråkade med varandra än lyssnade på oss. Göran Olsson, vd, bostadsrätterna uppgift att bestämma vad en medlem gör med sin bostad. Det fanns bra delar i förslaget men vi menade att lagstiftaren inte kan köra över föreningarnas självbestämmande. Det ska vara upp till föreningen och i sista hand dess medlemmar att bestämma hur man vill använda sin bostad. Dessvärre fick vi se att regeringen och oppositionspartierna hellre bråkade med varandra än lyssnade på oss eller andra intresseorganisationer. Jag menar att genom att föra ut beslutet och låta en föreningsstämma bestämma vad som ska gälla, så hade förslaget fått mycket större acceptans. Hade detta sedan kombinerats med en möjlighet att ta ut en högre månadsavgift av andrahandsuthyraren hade förslaget blivit än mer accepterat. Nu verkar allt sluta i oförändrade regler med möjlighet att ta ut högre hyra än i dag, men vi är övertygade att frågan snabbt återkommer. Under 2011 bytte vi med viss vånda namn till Bostadsrätterna för att särskilja oss från det börsnoterade bolaget SBC Sveriges Bostadsrättscentrum AB. Skulle föreningarna tappa bort och glömma oss? Nu vet vi att det inte blev så. Det här året har Bostadsrätterna blivit mer och mer känt och jag vet att vi som organisation har ett högt anseende. Samtidigt får vi inte sitta stilla utan måste hela tiden anpassa vår verksamhet till föreningarnas vardag. Därför undrar jag vad du tycker att vi kan bli bättre på? Vad saknas i vår service? E-posta till info@ bostadsratterna.se eller ring oss på Med detta vill jag önska en riktigt god helg!

2 Därför måste avgiften Lagen är tydlig med vilka avgifter som föreningen kan ta ut av sina medlemmar. Men vad händer när någon inte betalar dessa avgifter? Styrelsen har ingen lätt uppgift när den ska driva in skulder, som till slut kan handla om att säga upp grannen från sin bostadsrätt. Avgiften som medlemmarna betalar till föreningen bestäms normalt utifrån vad som behöver komma in för att täcka kostnaderna. Det finns vanligtvis inga andra än medlemmarna som bidrar till föreningens ekonomi och därför är det så viktigt att alla betalar. Samhället har genom lagar sett till att inkassering av obetalda avgifter fungerar och har försett föreningarna med olika verktyg. Föreningen får nästan alltid in sina pengar, även om det kan ta tid. Detta sker genom den legala panträtten som gör att föreningens krav alltid är förenade med bästa rätt och kraven går därför före allting annat. I bostadsrätt blir det särskilt tydligt hur angeläget det är att alla fullgör sin betalningsskyldighet. Dröjsmål med betalningen innebär att övriga medlemmar får vara med och skjuta till de pengar som saknas och föreningen drabbas av ränteförluster. De avgifter en bostadsrättshavare är skyldig eller kan bli skyldig att betala är noga uppräknade. Årsavgift är den månads- eller kvartalsavgift som alla betalar för att föreningen ska få in pengar till sin löpande verksamhet. Insats är något man betalar när bostadsrätten blir till. Upplåtelseavgift är också en form av insats som betalas i samband med att bostadsrätter upplåts första gången. Pantsättnings- och överlåtelseavgift är avgifter man betalar under förutsättning att det finns regler om detta i stadgarna. Det är inte tillåtet att ta ut några andra avgifter. Föreningen får därför inte ta ut städavgifter eller andra liknande pålagor. Lagstiftningen har ett antal regler till hjälp för föreningen, men den är också till skydd för bostadsrättshavaren. I samband med att en betalning dröjer tar många föreningar nog det lite lugnt. Om det inte är en medlem som är en notorisk slarver agerar styrelsen inte omedelbart utan tar kanske upp frågan först med medlemmen. De flesta föreningar har ett visst tålamod och driver inte omedelbart frågan om den obetalda avgiften även om de skulle kunna det. I jämförelse med hyresrätten är detta en spegling av att medlemmar och styrelse sitter i samma båt. Styrelsen arbetar på medlemmarnas uppdrag och de är alla delägare i bostadsrättsföreningen. Den som inte betalar årsavgiften ris-

3 Föreningen kan hamna i situationer där det till slut blir aktuellt att säga upp bostadsrättshavaren på grund av utebliven betalning. Detta måste ske på rätt sätt för att uppsägningen ska vara giltig och rådet är att föreningen tar hjälp av en jurist. betalas kerar att få sin bostadsrätt förverkad, det vill säga kan mista både rätten att bo i lägenheten och äganderätten till bostaden. Det ekonomiska värdet i bostadsrätten får medlemmen alltid ut, efter det att föreningen och eventuella långivare fått sina fordringar täckta. Att driva in obetalda avgifter och till slut avhysa en medlem är ingen rolig arbetsuppgift. Styrelseledamoten kanske bor granne med den som inte betalar. Kanske har medlemmen råkat i personliga svårigheter. Enklast för en styrelse är alltid att överlämna till någon utomstående som hjälper styrelsen med det hela. Självklart ska styrelsen själv ta första samtalet med medlemmen, men den fortsatta processen bör lämpligtvis skötas av någon utanför föreningen. En indrivning av obetalda årsavgifter innehåller juridiska frågeställningar och förfarandet måste därför skötas juridiskt korrekt, annars riskerar föreningen att i vart fall avsevärt fördröja hanteringen. Tidigast en vecka efter förfallodatum kan uppsägning skickas. Tillsammans med denna eller i en separat handling ska bostadsrättshavaren få upplysningen att denne har tre veckor på sig att betala avgiften. Föreningen ska också underrätta socialnämnden i kommunen om sina krav. Betalar då medlemmen inom tre veckor är bostadsrätten räddad och föreningen kan inte göra något mer. Om avgiften inte betalas bör föreningen använda en delgivningsman som överlämnar uppsägningen. Detta för att säkerställa att delgivningen av uppsägningen går korrekt till och föreningen vet exakt från vilken dag tidfristen för bostadsrättshavarens återvinningsrätt ska räknas. Om betalning inte kommer in inom den stipulerade treveckorsfristen vänder sig föreningen till Kronofogden och begär tvångsförsäljning alternativt lämnar in en stämningsansökan vid tingsrätten. Det senare gör föreningen om den vill ha ersättning för ytterligare kostnader än vad Kronofogden kan ta ställning till eller om det finns en annan tvist där bostadsrättshavaren påstår sig ha motkrav kanske i form av skadestånd. Så småningom kommer ett utslag från Kronofogden med vars hjälp tvångsförsäljning sker av bostadsrätten. Flyttar inte bostadsrättshavaren sker också avhysning så att den som köpt bostadsrätten vid tvångsförsäljningen kan flytta in i lägenheten. De pengar som kommer in vid tvångsförsäljningen ska fördelas mellan olika fordringsägare. Först i kön står föreningen för att få obetalda årsavgifter, räntor och ersättning för vissa mindre kostnader. Därefter kommer eventuella kreditgivare som har bostadsrätten i pant som säkerhet för lån att få sina krav tillgodosedda. Det som återstår tillfaller bostadsrättshavaren. Om en bostadsrätt är pantsatt är föreningen skyldig att underrätta panthavaren, det vill säga banken, om att bostadsrättshavaren har en skuld hos föreningen. Denna skyldighet inträder om bostadsrättshavaren har mer än en månadsavgift i skuld och har dröjt mer än två veckor med betalningen för även nästa månadsavgift. Om föreningen inte underrättat om betalningsförseningarna har banken företräde till vissa delar av betalningarna som motsvarar de avgiftsskulder som fanns när föreningen var skyldig att underrätta. Därför ska styrelsen bevaka om det finns pantsättningar i de bostadsrätter som eventuellt inte betalt avgiften. Har föreningen en extern ekonomisk förvaltning behöver styrelsen se till att det företaget också sköter underrättelser till banken. De medlemmar som är notoriskt slarviga betalar ofta för sent men inom den stipulerade treveckorsperioden, vilket gör att de hela tiden återvinner bostadsrätten. Sedan några år har lagstiftaren försett föreningarna med ett verktyg: till slut riskerar bostadsrättshavaren sin lägenhet trots återvinningsrätten. En eller ett par förseningar är inte tillräckligt utan det rör sig snarare om sju, åtta sena betalningar innan föreningen kan säga upp bostadsrätten. Även om bostadsrättshavaren har rätt att efter en uppsägning återvinna bostadsrätten genom betalning inom tre veckor kan föreningen i ett sådant läge ändå säga upp personen. I praktiken hamnar ärendet ofta i en domstol som får pröva hur allvarliga de upprepade förseningarna är och om bostadsrättshavaren slutligen därför måste flytta.

4 Andrahandsuthyrning: Karusellen snurrar vidare Regeringen ville göra andrahandsuthyrning av bostadsrätt friare där medlemmen inte behövde ange särskilda skäl för att hyra ut. Denna del ser just nu ut att stoppas i riksdagen. Kvar av förslaget blir sannolikt endast en friare hyressättning som grundar sig på andra regler än de som bruksvärdessystemet bjuder på. Den som följt med i frågan om andrahandsuthyrning vet att turerna varit många. Alla turer har medfört att flera av de tidiga förslagen har försvunnit under resans gång. I dagarna ska riksdagen ta beslut om ändringarna och vad som är kvar av förslagen ger inte de effekter som regeringen hade hoppats på, nämligen ett stort tillskott av hyresrätter. Utredningsförslaget från mars föreslog en modell där bostadsrättshavaren fritt skulle kunna hyra ut sin lägenhet i upp till fem år, till en hyra som hyresgästen inte retroaktivt kunde klaga på i Hyresnämndwen. Föreningen skulle få ta ut en extraavgift av bostadsrättshavaren under uthyrningstiden. Det fanns även ett skydd så att inte alltför många medlemmar i föreningen hyrde ut sina lägenheter samtidigt. När regeringen därefter lade fram lagförslaget fick extraavgiften stryka på foten, vilket innebar ett minskat incitament för föreningarna. Regeringens plan var också att baka in lagförslaget i budgetpropositionen, för att på så sätt enklare kunna få igenom detta i riksdagen. Civilutskottet, som behandlade propositionen, accepterade inte detta förförarande. Inte heller fick regeringen en majoritet för hela förslaget. Oppositionspartierna har tidigt avfärdat hela eller delar av förslaget. Visserligen förhandlade regeringen med Socialdemokraterna och Miljöpartiet men parterna stod för långt från varandra för att enas. Vid utskottsbehandlingen var det endast Sverigedemokraterna som sade sig vilja stödja delar av förslaget. Vad innebär de nya reglerna som nu sannolikt införs? Bostadsrättshavaren ska precis som tidigare ansöka hos styrelsen och skälen som krävs för att hyra ut ändras inte. Provsammanboende och jobb eller studier på annan ort är exempel på skäl som brukar godtas, men styrelsen kan om de så vill vara mer generösa. Andrahandshyresgästen och bostadsrätthavaren kommer överens om en hyra, där hyresgästen i efterhand inte kan hävda en överhyra som denne vill kräva tillbaka via hyresnämnd. Hyran beräknas med fyra procents avkastning på lägenhetens marknadsvärde plus månadsavgiften till föreningen. Dessutom höjs det skattefria beloppet för uthyrning i andra hand. Konsekvensen av de nya reglerna blir sannolikt att styrelserna får ett högre tryck på sig att godkänna uthyrningar, i och med att det kan bli mer lönsamt att hyra ut. I dag får den som hyr enligt gällande regler sällan täckning för sina kostnader. De nya reglerna planeras att börja gälla 1 februari Följ de senaste nyheterna om andrahandsuthyrning på www. bostadsratterna.se. kapas efter streckade linjen

5 KAPAS EFTER STRECKADE LINJEN Undvik huvudnyckel i föreningen Visst är det praktiskt att styrelsen har en huvudnyckel som går till alla lägenheter i föreningen. Men vid närmare eftertanke finns det stora problem med det, både praktiska och juridiska. Rekommendationen är att föreningar inte ska befatta sig med huvudnyckel. De föreningar som fortfarande använder sig av en huvudnyckel brukar ange ett antal skäl till detta. Det handlar om att föreningen lätt kan komma in vid en akutsituation och att hantverkare kan utföra sina arbeten under dagtid. Innehavet av huvudnyckel för med sig ett stort ansvar för föreningen, som ju då innehar nycklar som går till privata hem. Styrelsen kan få höra att det försvunnit saker ur lägenheten efter att en ledamot släppt in en hantverkare. Ett annat exempel är där flera parter, efter skilsmässa eller i ett dödsbo, strider om lägenheten och sätter press på styrelsen att de ska öppna lägenheten. En inte helt ovanlig situation som En kurs som styrelsen kan tipsa föreningens revisor om är Revisionen en viktig kontroll. Det är viktigt att en revisor förstår hur uppdraget ska utföras för att detta på bästa sätt ska gynna föreningens och medlemmarnas intresse. Revisorn får större Bostadsrätternas styrelserådgivare får frågor om från oroliga styrelseledamöter. I många stadgar framgår det att bostadsrättshavaren ansvarar för dörren, inklusive beslag och lås. Den förening som då innehar huvudnyckel kan bli anklagad för att bryta mot stadgarna, och styrelsen kan inte heller göra någonting om bostadsrättshavaren byter ut sitt lås. Då en akutsituation uppstår kan räddningstjänsten komma in i lägenheten ändå. Handlar det om hantverkare finns det andra sätt att lösa nyckeltillgången, genom att avtala om nyckelöverlämning eller att grannen öppnar. Lärorika kurser för styrelsen Kurskatalogen för Bostadsrättsskolans vårtermin skickas i dagarna ut till medlemsföreningarna. Flera av kurserna är högaktuella och ger en bra hjälp på vägen inför bostadsrättsföreningens årsmöte. insikt i vad denne ska granska och vilka särskilda kontroller som behöver göras för att vara säker på att inte missa någonting. Årsmötet är så att säga styrelsens examenstillfälle. För att bättra på kunskaperna om formalian och hur stämman förlöper på bästa sätt finns kursen Lyckas med årsmötet. Kursen utgår från en sedvanlig dagordning, där varje punkt lyfts fram, särskilt när det handlar om dess mötestekniska behandling. Hur får vi fler att komma till stämman? Hur avrundas vidlyftiga diskussioner? Hur behandlar vi motioner? är exempel på frågor som tas upp på kursen. En nygammal kurs som nu återkommer är När behöver vi ändra våra stadgar. Att ha ändamålsenliga stadgar är naturligtvis av stor betydelse i vardagen, både för styrelse och medlemmar. Kursen ger exempel på ändringar som kan göras efter föreningens behov. Bostadsrättsskolan ger inte bara sina kurser i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö utan även på andra orter såsom Halmstad, Helsingborg, Norrköping, Sundsvall, Umeå och Uppsala. Anmälan till kurserna sker på

6 1990-talet återupprepa sig. I själva verket är bostadsrättsföreningarna de all- I dag är bilden en helt annan. arbeta med lånevillkoren är det bästa sättet att ta hand om medlemmarnas ekonomiska intressen. Samtidigt behöver styrelsen ta hänsyn till bindningstider. i dag står medlemmarna för det kapital som krävs genom egna lån. Även om den enskilde bostadsrättshavaren ingar får nej från banker när de söker lån. Sannolikt känner då banken inte kommer inte föreningen att drabbas. till vilken god kund en normal förening är. Kanske skyller de på att banken Vi kommer med andra ord inte att få se gör förändringar i sin lånestock och därför inte vill ta in fler bostadsrättsföreningar som låntagare. Skulle förra mest stabila bankkunderna - banken vet att de alltid kommer att få betalt för eningen råka ut för detta är det bara Konsekvensen blev bostadsrätter som sina lån. att gå vidare till andra banker som kan inte krävde några insatser, kanske bara skilja på en dålig långivare och en som några tusenlappar och resten av pengarna kom från bidrag och framför allt alltid kan betala för sig. billiga lån. Samtidigt var månadsavgifterna höga, och det kunde kosta lika förhandla. Att aktivt mycket eller mer att bo i bostadsrätt än i hyresrätt. När bankkrisen inleddes 1990 och räntebidragen skulle minska fick det stora konsekvenser för den svenska ekonomin. Men det var aldrig lånen till bostadsrättsföreningar som var orsak till krisen, utan det var en kris för kommersiella fastigheter. Räntorna steg och låg som högst på 500 procent. omgörningen av det svenska finansieringssystemet för bostadsbyggande i början av 1990-talet blev en kalldusch för alla dem som bodde i de nya husen. Under slutet av 1980-talet växte bostadsbyggandet rekordartat. Orsaken var att staten i princip stod för hela byggkostnaden, de som byggde behövde knappt skjuta till några pengar alls. LÅNEKOSTNADERNA FÖR bostadsrättsföreningar ökade dramatiskt och det krävde höjningar av medlemmarnas månadsavgifter. Med så kraftigt ökade boendekostnader kunde medlemmarna utnyttja möjligheten att lämna tillbaka bostadsrätten till föreningen, det var billigare än att behålla de dyra lägenheterna. Bostadsrättsföreningarna tappade intäkter och många gick i konkurs. Räntesubventionerna är avskaffade och bostadsrätter betingar på de flesta platser i landet ett högt värde. Och Därför har föreningar ett starkt utgångsläge i förhandlingar med banken. En klok styrelse ser alltid till att jämföra lånevillkoren mellan banker och Grundregeln för ohyra och skadedjur i ett bostadsrättshus är att det alltid är föreningen som ansvarar för att ta tag i problemen. Men vad är egentligen ohyra och hur ska föreningen agera när den upptäcks? nyligen InFormerade skadedjursbekämparna Anticimex och Nomor om att antalet råttor ökar, eller i varje fall syns mer än tidigare, framför allt i storstäderna. Troligen beror det på att råttorna blir störda vid olika byggprojekt och sprängning av tunnlar och söker nya boplatser. Men det är även andra skadedjur som ökar i antal. Vägglössen har kommit in i våra hem igen liksom kackerlackor. Det är alltid bostadsrättsföreningen som ska låta utrota ohyra oavsett vem som är orsak till förekomsten av den. Men frågan uppstår då genast vem som ska betala och om det kan utgå ersättning eller skadestånd. Svaret om ansvaret finns att läsa i Bostadsrättslagen 7 kap 5 och 12 samt 2. Men vad är då egentligen ohyra? Är det allt som man tycker illa om, eller? Lagen anger Inte vad ohyra är utan använder begreppet lite oprecist. Kommentaren till bostadsrättslagen däremot gör ett försök till definition och ger som exempel vägglöss, kackerlackor, myror, tvestjärtar, tänka på. Till exempel hur man undviker att få med sig vägglöss hem från nödvändiga kostnader. Det kan exem- En medlem har rätt till ersättning för pälsängrar och mjölbaggar, men råttor nämns inte. Anticimex (Anti Cimex utlandsresan. pelvis gälla specialtvätt av gardiner, betyder Mot Vägglus) använder istället Alltså; föreningen ska åtgärda utrotande av ohyran och om den inte gör angripits. Men om en medlem tving- sängkläder eller tygmöbler som har begreppet skadedjur vilket många småkryp faktiskt är. På Anticimex respektive Nomors webbplatser finns mycket ingens bekostnad. Om medlemmen har det fråga om ett krav på skadestånd och det får medlemmen göra det på förenats bo på hotell under saneringstiden är information kring olika skadedjur och orsakat ohyran kan föreningen kräva då måste medlemmen kunna visa att tips om vad man som privatperson bör ersättning. föreningen orsakat ohyran. Innehåll Behålla eller sälja? Grillning en het fråga i föreningen Insatshöjning Vad gäller vid bostadsanpassning? Nummer 4 Maj 2012 men det finns rapporter om att fören- Innehåll Hur skulle du döma? 4 snabba frågor till... Styrelsen vann i HD Nummer 7 Augusti 2012 av andelstalen hand- med försäljningen och vet som användes när någon att köparen tar föreningens uppgift för sann och då kan föreningen bli inblandad i en konflikt som rör säljaren och köparen. Men formuleringen om lägenhetsyta är inte den enda gången som varningsklockorna bör ringa. En av storbankerna har en standardformu- SBC Direkt 1207.indd andrahandsuthyrning. Innehåll Nummer 3 April 2012 Posttidning B Stockholm Klara Returneras vid obeställbarhet till: Bostadsrätterna, Luntmakargatan 46, Stockholm FRÅGOR & SVAR Var noga och anteckna olägenheter vid en inspektion. Exempelvis om det finns ohyra i lägenheten. En medlem lever i misär vad ska vi göra? Vi har i samband med? vårt ombyggnadsprojekt i huset upptäckt att en medlem lever i misär. Lägenheten är fylld av gammal mat och med skräp som ligger flera decimeter över golvnivån. När vi har pratat med personen i fråga får vi det svävande svaret att det snart ska städas Vad ska vi göra? Svar: En medlem måste enligt lagen iaktta sundhet, ordning och gott skick, vilket personen inte verkar göra i det här fallet. Styrelsen bör begära att få komma in i lägenheten för besiktning. Se till att vara flera personer ur styrelsen och fotografera bristerna. Notera noga vilka som är med, era iakttagelser och var foton tas. Anteckna särskilt om det verkar vara förhöjd brandfara i form av mycket papper eller om det finns ohyra. Visar det sig att det är så eländigt som ni befarat ska föreningen sända en rättelseanmaning i vilken medlemmen får uppmaning att snarast röja upp och städa samt att om så inte sker kan uppsägning bli aktuell. Blir det fråga om uppsägning är rådet att anlita jurist. Frågorna är ställda av styrelseledamöter per e-post till fraga@bostadsratterna.se Hur tar vi beslut om stadgeändring? Kan en förening ta beslut om stadgeändring? på två extra föreningsstämmor, eller ska minst en av stämmorna vara ordinarie? Det står ingenting om detta förfarande i våra stadgar. Svar: Ingen av stämmorna behöver vara ett årsmöte; det går bra med två extrastämmor. Det viktiga är att de ska följa på varandra. Tänk på att ni kan kalla till stämma nummer två först efter att ni hållit den första stämman. Byte av lägenhet hur fungerar det? Vår bostadsrättsförening äger efter ombild-? ningen några hyresrätter. En hyresgäst vill byta sin lägenhet. Hur fungerar det och vad är det som gäller då? Svar: En hyresgäst har rätt att byta sin hyresrätt under vissa förutsättningar. Hyresgästen ska ha beaktansvärda skäl och dit kan räknas till exempel att hyresgästen behöver en större lägenhet på grund av fler barn, eller en mindre lägenhet för att barnen har flyttat. Separation eller att hyresgästen har fått arbete på annan ort och behöver flytta kan också vara beaktansvärda skäl. Vidare ska hyresvärden kunna godta den nya hyresgästen och med det avses främst förmågan att betala hyra. Säger värden nej till bytet kan hyresgästen få bytet prövat i hyresnämnden. Kan ansvarsfrihet beviljas för mig? Jag är ordförande i min? förening men flyttar vid månadsskiftet och avgår då från mitt uppdrag. Vi ska ha en extra föreningsstämma i slutet av månaden med anledning av att vi vill ändra stadgarna. Då tänker vi ha med en punkt om fyllnadsval. Behöver extrastämman bevilja ansvarsfrihet för mig eller sker detta bara vid ordinarie föreningsstämma? Svar: Ansvarsfrihet kan bara behandlas vid ordinarie stämma. Då handlar det endast om den tid under året som du har suttit i styrelsen. Måste vi spara alla dokument?? Vi håller på att gå igenom föreningens papper sedan Vi undrar vad föreningen behöver spara och inte spara? Hur länge behöver bokföring och fakturor sparas? Svar: Ni slipper spara handlingar som sträcker sig så långt tillbaka som Men kanske är årsredovisningarna intressanta att spara i ett rent historiskt perspektiv? Räkenskapsinformation ska sparas i sju år. Läs närmare om detta i 1 kap. 2 bokföringslagen, på exempelvis Räkenskapsinformation ska sparas i sju år Ändrade index för 2013 Prisbasbeloppet styr i en del föreningar nivån på styrelsearvodet. För 2013 är detta uppjusterat till kronor, vilket är en ökning med 500 kronor jämfört med Även konsumentprisindexet (KPI) höjs. I oktober var detta 314,59, med en blygsam höjning på 0,4 procent det senaste året. KPI har betydelse för justering av lokalhyra, så till vida om det finns en sådan klausul i hyresavtalet. Föreningens egen webbplats En av Bostadsrätternas medlemsförmåner är Föreningens egen webbplats. Den innebär att föreningen kan lägga upp en enkel webbplats med hjälp av ett publiceringsverktyg. Under hösten kom en helt ny version av verktyget och denna går att se på bostadsratterna.se. Är föreningen intresserad av att skaffa tjänsten? E-posta oscar.liljencrantz@bostadsratterna.se. BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN ÄR BANKENS BÄSTA KUND En garanterad återbetalningsförmåga gör bostadsrättsföreningar till bankernas drömkund. Ändå trilskas en del banker i samband med långivningen. får problem, det vill säga köpte till högsta pris och måste sälja när priset rasar, SBC DIrekt 1204_RS.indd Drabbad av skadedjur? Så gör ni när OHYRAN FLYTTAR IN ILLUSTRATION: PATRIK AGEMALM SE UPP FÖR LÖFTEN I PANTFÖRSKRIVNINGEN Pantförskrivningen ingår i föreningens löpande arbete och sker mest på rutin, och så borde det vara. Men i bankens standardformuleringar på blanketten kan det finnas fallgropar att vara uppmärksam på. Ett exempel är den bank som vill att föreningen ska garantera lägenhetens yta, något som är direkt olämpligt. att andelstalen endast utgår från yta. vanskligt att garantera i pantförskrivningen att den uppmätta hetsyta för den pantsatta bostadsrätten, står det i bankens förtryckta blankett. ytan är korrekt. Föreningen har Frågan som föreningen bör ställa sig är knappast mätt ytan i samband vilket ansvar den tar om man skriver under blanketten. Generellt sett har det inte heller vilken mätmetod under senare år blivit ett större fokus på en lägenhets yta; den spelar helt enkelt kom fram till ytuppgiften. Och risk finns för mycket större roll. Bostadspriser rapporteras i medierna efter kvadratmeterpris och vänner emellan diskuterar vad lägenheten gick för per kvadrat. Men till skillnad från vad vi tycker om att diskutera tar Bostadsrättslagen inte någon större hänsyn till ytan. Det finns inget lagkrav om att lägenhetsförteckningen ska innehålla uppgifter om ytan. Då en köpare bestämmer sig för att mäta upp sin lägenhet och finner att ytan är några kvadratmeter mindre än det som sades i annonsen, kan det bli flera problem. Köparen kan komma till slutsatsen att månadsavgiften för lägenheten ska sänkas, det vill säga att andelstalen ska justeras. Föreningen ska inte ta tag i den lering som säger att frågan, utan felaktigt angiven lägenhetsyta är något mellan köparen och säljate meddela banken om lägenheten hyrs bostadsrättsföreningen måsren att göra upp om. Skulle föreningen ut i andra hand. Återigen handlar detta om något föreningen inte ska behö- ändå börja ändra i andelstalen börjar problemen att hopa sig. Ofta har ingen i föreningen någon aning om vad det hålla reda på medlemmars lånevillkor va ägna sig åt. Det är ett stort ansvar att var som spelade in när andelstalen en och bli ansvarig för att dessa uppfylls. gång i tiden bestämdes. Och en ändring Hur ska styrelsen då göra när någon Vi bekräftar ovan angiven lägen- lar till syvende och sist om att andra bostadsrättshavare måste betala den tappade intäkten. Konsekvensen kan också bli att fler bostadsrättshavare börjar mäta sina lägenheter och tycker sig ha en orättvis månadsavgift. Det är inte alls säkert mot bakgrund AV detta blir det Skriv bort arbetsmiljöansvaret Stämmotider Dålig snöröjning orsak till skadestånd Hyra av p-platser ger momsproblematik upptäcker oskäligheter? Ett sätt är att kontakta banken och påpeka bristen, och ett annat alternativ är att stryka över texten och vid underskriften ange att föreningen inte garanterar ytan eller tar ansvar för att meddela bank om SBC DIrekt 1203.indd Bostadsrätterna Direkt finns på nätet Letar du efter en tidigare artikel i Bostadsrätterna Direkt? Samtliga nyhetsblad som utkommit sedan 2000 (tidigare hette nyhetsbladet SBC Direkt) finns på webben, Vid varje nummer går det att läsa en innehållsförteckning. ILLUSTRATION: PATRIK AGEMALM ILLUSTRATION: PATRIK AGEMALM Bostadsrätterna Direkt ges ut av Bostadsrätterna som är en oberoende intresse- och serviceorganisation som arbetar för bostadsrättsföreningar i hela Sverige Adress Bostadsrätterna, Luntmakargatan 46, Stockholm Telefon Frågor om innehållet? Vänd er till Bostadsrätterna För insänt ej beställt material ansvaras ej Ansvarig utgivare Göran Olsson Redaktör Mats Lindbäck Redaktionsråd Kenny Fredman, Peder Halling, Elisabeth Kalderén Produktion OTW Communication Repro Done Tryck Edita Arkpressen, Västerås