UTSTÄLLNINGSHANDLING Plan- och genomförandebeskrivning

Transkript

1 SOTENÄS KOMMUN Västra Götalands Län DETALJPLAN Del av Legene 1:2 m fl fastigheter UTSTÄLLNINGSHANDLING Plan- och genomförandebeskrivning Antal sidor: Diarienr:

2 Antal sidor: Diarienr:

3 DETALJPLAN FÖR Del av Legene 1:2 m fl. SOTENÄS KOMMUN Västra Götalands län UTSTÄLLNINGSHANDLING PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planhandlingarna utgörs av följande handlingar: - Plan- och genomförandebeskrivning - Plankarta i skala 1:1000 med planbestämmelser - Illustrationskarta i skala 1:1000 Övriga handlingar i ärendet är: - Fastighetsförteckning ajourförd Grundkarta ajourförd Samrådsredogörelse, samråd om vägutredning daterad Samrådsredogörelse daterad Programsamrådsredogörelse daterad Naturinventering, NATURCENTRUM AB daterad Arkeologisk utredning, Hällmarkerna i Legene, Bohusläns museum, Rapport 2006:39 - RGeo, Rapport Geotekniska fältundersökningar, Rambøll daterad PM Geoteknik, Rambøll daterad PM Geoteknik, Rekommendationer för utställningsförslaget till detaljplan, Rambøll VA-utredning för Fritidshusområde i Önna, samt kartbilaga, daterad Utredning av infartsvägar till planområdet, Liljewall arkitekter, daterad Trafikbullerutredning, Norconsult, daterad PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planens syfte är att tillskapa 22 nya byggrätter för bostäder i nära anslutning till Sotenäs golfbana. Byggrätterna föreslås nyttjas för fritids- och delårsboende. Området är beläget i ett skogsområde med kulturhistoriskt intressanta omgivningar. I anslutning till planområdet finns goda möjligheter till fritidsaktiviteter så som golfspel, strövtåg och naturupplevelser. Planområdet ligger ca 6 km från Hunnebostrand och ca 8 km från Bovallstrand, närheten till några av Bohuskustens mest populära samhällen är en stor kvalité. Badmöjligheter finns även i Röd vid Åbyfjorden endast 3 km öster om planområdet. Detaljplanen möjliggör en utbyggnad av 22 st bostäder med en högsta byggnadsarea för huvudbyggnad på 120 m 2, därutöver får komplementbyggnader uppföras till högst 30 m 2 per fastighet. Bostäderna placeras kring en anlagd park där det får förekomma ordnade bollplaner, gångvägar mm. Inom parkområdet skall en lekplats för småbarnslek anordnas. En gemensamhetslokal som tillhör de nya bostäderna får anordnas mitt i området till en byggnadsarea om högst 60 m 2 samt en miljöbyggnad om högst 60 m 2. Den norra delen av planområdet har fått användningen NATUR, inom detta område får även gångvägar anordnas. Förslaget ger möjligheten att anordna en gångväg från planområdet till golfbanan, detta skulle innebära att transporter till golfbanan kan ske till fots. 3

4 Utställningen av detaljplanen har föregåtts av ett samråd om vilken in-/utfart som är mest lämplig att nyttjas som tillfartsväg till planområdet. Efter en sammanställning av inkomna yttrande har miljö- och byggnämnden beslutat att befintlig väg från väg 870 skall nyttjas till planområdet. Den sista sträckan från befintlig väg till planområdet ingår som lokalgata i detaljplanen. PLANDATA Läge och areal Planområdet är beläget mellan Tossene och Askum, ca 2 km söder om Tossene kyrka och ca 6 km från Hunnebostrand. Planområdet ligger söder om och i direkt anslutning till Sotenäs golfbana. I anslutning till planområdet finns 3 st bostadsfastigheter och längs tillfartsvägen mellan väg 870 och planområdet finns 10 st bostadsfastigheter. Planområdet omfattar ca 3 ha och berör fastigheterna Legene 1:2 och 1:3. Markägare All mark inom planområdet är i privat ägo. Planområdets läge i Sotenäs kommun, markerat med 4

5 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Öp-04 I kommunens översiktsplan, Öp-04, antagen av kommunfullmäktige den 23 juni 2004 ligger området inom område med generella rekommendationer. I de inre delarna av kommunen där inga starka konkurrerande intressen råder får nya enstaka eller mindre grupper av byggnader uppföras efter lokaliseringsprövning utifrån allmänna lämplighetsprinciper och utan detaljplan. Detaljplaner För området finns ingen gällande detaljplan. Överensstämmelse med Miljöbalken Aktuell planläggning bedöms inte påtagligt skada miljöbalkens riksintressen, medföra mellankommunala problem eller vara olämpligt med avseende på hälsa, säkerhet eller gällande miljökvalitetsnormer. Planområdet ligger inte inom något område som omfattas av miljöbalkens kap 3 och 4. Miljö- och byggnämnden beslutade att planen inte innebär någon betydande miljöpåverkan och därmed inte skall miljöbedömas. Motivet till beslutet var att förslaget inte berör Natura 2000-område och inte heller andra typer av områdesskydd enligt 7 kap Miljöbalken. Planen bedöms inte heller kunna medföra någon påtaglig skada på något riksintresse. En naturinventering som omfattar det berörda området har genomförts Det berörda området bedöms inte ha några unika eller särskilt höga naturvärden. Kommunens preliminära bedömning är att planen inte kan förväntas ge upphov till betydande miljöpåverkan. Övriga kommunala beslut Detaljplanen för Legene 1:2 m fl arbetas fram enligt normalt förfarande. Ett program till detaljplan för del av Legene 1:2 m fl daterat var föremål för samråd enl PBL 5 kap 20. Miljö- och byggnämnden beslutade att godkänna samrådsredogörelsen, med inkomna synpunkter under programskedet, samt att planarbetet bedrivs vidare med utgångspunkt från kommentarerna i redogörelsen. Detaljplanen har varit ute på samråd under tiden till Miljö- och byggnämnden beslöt att godkänna samrådsredogörelsen. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Mark och vegetation Huvuddelen av planområdet består av hällmarker med tallskog på höjderna, granskog och samt igenväxta odlingsmarker. I den norra och östra delen av planområdet, längs gränsen mot Sotenäs golfbana (nr 2 på kartan på sid. 6), finns ett bestånd av lövskog. Omgivningen domineras av liknande naturtyper som de som finns inom planområdet. 5

6 Planområdet finns inte redovisat i kommunens naturskyddsprogram eller i länsstyrelsens ängs- och hagmarksinventering eller i någon annan naturvårdslitteratur. Området innehåller inte några utmärkande naturvärden avseende flora och fauna. En naturvärdesbedömning har gjorts som visar att det undersökta området inte bedöms ha några unika eller höga naturvärden (Naturinventering, NATURCENTRUM AB daterad ). Några områden, till större del utanför planområdet, har vissa dokumenterade naturvärden. Området med högst naturvärde betraktas som klass II enligt en 4-gradig skala där klass I innebär att det finns unika naturvärden. Ett sådant område ligger i den östra delen och utgörs av en höjd med hällmark bevuxen med tallskog och blandskog (nr 7 på kartan ovan). Här finns ett lövskogsbestånd bestående av björk och asp där man upptäckte bohål i en äldre björk som kan vara boplats för mindre hackspett och svartmes vilka observerades under Naturskyddsföreningens inventering från Det är särskilt angeläget att bevara denna del av lövskogsbeståndet, med murkna träd och med inslag av död ved. 6

7 Bevaras området i sin helhet kan naturvärdena bevaras. Större delen av detta område ligger utanför planområdet. Ett annat område som berörs ligger i planområdets norra del med hällmarker som sluttar ner mot golfbanan med ett glest lövträdsbestånd längs en stengärdsgård (nr 2 och 3 på kartan på sid. 6). Här kommer enligt detaljplanen en gångväg att dras till golfbanan och vidare till klubbhuset. Det är önskvärt att spara sammanhängande lövskog längs vägen i en zon mot golfbanan och särskilt de äldre ekar som står längs gärdsgården. Gångvägen bör slingra sig fram mellan träden som bevaras på detta sätt. Även denna del anges i huvudsak som naturmark och kan bevaras. De delar om planområdet som tidigare var betes- och odlingsmark har växt igen bedöms inte ha några naturvärden, dessa områden kommer att försvinna vid planens genomförande. Fornlämningar och kulturhistoriska värden En arkeologisk utredning för planområdet kallad Hällmarkerna i Legene har gjorts av Bohusläns museum som rapport 2006:39. Eftersom området är mycket rikt på fornlämningar, däribland gravar och hällristningar, beslutades om en särskild utredning som skulle föregå en detaljplan för bostadsbebyggelse. Terrängen domineras av två skogsbevuxna bergsryggar i nord-sydlig riktning. Däremellan förekommer mindre ytor som varit uppodlade. Utredningen inleddes med en inventering i samarbete med Vitlycke museum. Inventeringen koncentrerades till hällmarkerna i skogsbrynen och anslutande åkermark. Syftet var att bland annat lokalisera eventuella hällristningar. Även högre belägna partier inventerades, framför allt i den södra delen av området. Inga förhistoriska lämningar iakttogs. I samband med grävning av sökschakt och provgropar påträffades lämningar i tre delområden, dels en grop med kol och skärviga stenar, dels en begränsad yta med slagen flinta. I övrigt noterades inga ytterligare lämningar, varken i omgivande schakt eller provgropar. Inga fynd tillvaratogs. Mot bakgrund av förundersökningsresultaten anser Bohusläns museum att det inte är motiverat med fortsatta arkeologiska undersökningar i området. Geotekniska förhållanden Marken där den planerade bebyggelsen föreslås placeras utgörs huvudsakligen av fast moränmark där djupet till berg är litet. En geoteknisk fältundersökning är gjord för området (Rambøll, rev , kompletterad med ett PM med Rekommendationer för utställningsförslaget till detaljplan) för att översiktligt utreda stabilitets- och grundläggningsförhållandena inom planområdet. Planområdet är relativt plant och där lutningar förekommer är det fastmark, det finns därmed inga förutsättningar för skred i området. I sydöstra delen av området visar utförda undersökningar på ett ca 9 m mäktigt lerlager med lös till halvfast lera innan fast botten, de översta 3 metrarna består av en torrskorpelera. I västra delen av området visar utförda undersökningar på ett tunt jordlager av siltig torrskorpelera innan fast botten, jordlagret har en mäktighet på mellan 1-2 m. Utförda undersökningar visar på ett mycket tunt jordlager med en mäktighet på ca 0,2-1 m av fast lagrad friktionsjord innan fast botten väster om de båda dikena i norra delen av området. I nordöstra delen av området visar utförda undersökningar på ett 0,5 m tjockt lager lera/torrskorpelera med en mäktighet på ca 1,5-4 m, under det finns ett lager av främst morän, innan fast botten. I mitten och östra delen av området visar utförda undersökningar på att jordlagrens mäktighet innan fast botten är ca 2-3 m. Jordlagret bedöms främst bestå av siltig lera/torrskorpelera. Vid grundläggning av de planerade byggnaderna i områdets nordvästra del, där jorddjupet är litet, finns risk för att bergschakt erfordras. Byggnaderna i områdets västra del kommer att grundläggas på fasta jordlager. Enbart små elastiska sättningar förväntas. Vid grundläggning av huset som lagts till i områdets östra del krävs troligtvis bergschakt. Sättningarna inom området förväntas bli små, men eftersom föreslagen höjd på botten- 7

8 plan ligger ovanför befintlig markyta som lutar kan det med tiden utvecklas differenssättningar (ojämna sättningar). Husen i områdets södra del har med fördel flyttats i utställningsförslaget. Västra delen av området har en mindre lermäktighet och det är närmare till fast botten än i området där husen tidigare var placerade. Det måste förutsättas att leran är normalkonsoliderad och att sättningar med tiden kan utvecklas om jorden belastas. Husens grundläggningsnivå bör anpassas så att fyllning undviks ovan sättningsbenägen lera. Husen bör således dimensioneras för att klara sättningar. Alternativt kan totalkompensation av husens tillskottslast utföras med cellplastfyllning. Husen föreslås uppföras på plintgrunder eller platta på mark. Lokalgatan kommer att ligga i nivå med befintlig markyta. Då marken i området innehåller mycket vatten bör erforderlig dränering utföras. Eftersom marken är siltig finns det risk för flytjordstendenser vid schakt och riklig nederbörd. Vid schakt djupare än 2 m bör sakkunnig geotekniker rådfrågas. Allt schaktarbete bör utföras i torrhet. Markradon Berggrunden i Sotenäs utgörs av bohusgranit med höga halter av uran vilket ger radonstrålning. Kommunen har infört en generell bestämmelse om radonsäkert byggande som skall beaktas. En planbestämmelse reglerar att byggnad där personer stadigvarande vistas ska uppföras i radonsäkert utförande. 8

9 Bebyggelseområden llustrationsplan till detaljplanen I Förslag till ny bebyggelse Planförslaget innebär att området får bebyggas med 22 hus för fritids- och delårsboende. Detaljplanen kan inte juridiskt reglera att området ska användas för delårsboende men vid bygglovet kan Miljö- och byggnadsnämnden medge att fritidshusen får uppföras med lägre standard. Fritidshus med högst två bostäder är undantagna från vissa regler i BVF (byggnadsverksförordningen) gällande utformning och tillgänglighet till och inom byggnaden samt energihushållningen, och får därför uppföras till lägre standard. Huvuddelen av de 22 husen grupperas runt ett mindre gemensamt parkområde där det finns plats för bollplaner, lekplats och en gemensamhetslokal för de nya bostäderna. Söder om parkmarken tillåter planen att en miljöbyggnad med plats för avfall, gemensamt förråd och pumpstation för dricksvatten får uppföras, samt även en transformatorstation. Mindre byggnader bör delvis bäddas in i befintlig grönska och vegetation. Husen som ligger i ytterkanterna av planområdet ligger högre och får därmed utblickar mot det centrala parkområdet. Husen som ligger i den norra delen av planområdet kommer att få utblickar mot golfbanan norr om planområdet. Varje hus kommer att placeras 9

10 utifrån varje enskild tomts förutsättningar. Byggnaderna föreslås droppas ner på marken med ett trädäck runt byggnaden som ansluter till terrängen och tar upp höjdskillnaden mellan natur och byggnad. Marken kan med fördel lämnas orörd till större del inom tomtmark och ge området karaktären av orörd skog. Ett antal befintliga träd inom planområdet bör vara kvar för att bevara områdets karaktär. Alla hus bör få en privat sida med begränsad insyn. Huvudbyggnaderna tillåts uppföras till en största byggnadsarea av 120 m 2, därutöver tillåts en komplementbyggnad om högst 30 m 2 per fastighet. Huvudbyggnaden får uppföras till en byggnadshöjd av högst 4,0 meter och förråd och carport får uppföras till högst 3,0 meter. Byggnadshöjden räknas från markens medelnivå till skärningen mellan fasadplanet och ett plan som med 45 graders lutning inåt byggnaden berör byggnadens tak (se illustration nedan). Byggnaderna får uppföras med en taklutning mellan 5,5 27 grader. Byggnaderna ska ha ett enhetligt formspråk med samordnat material och färgval. Fasader till huvudbyggnaderna och komplementbostäderna ska utföras i trä och målas med slamfärg, järnvitriol eller liknande. Hustaken ska förses med en takbeläggning av plåt eller sedumtak. Komplementbyggnadens utformning och materialval bör anpassas till huvudbyggnaden. Det planförslag som utgjorde samrådshandling har reviderats och de tre tomterna som låg i direkt anslutning till fastigheten Legene 1:12 har flyttats. Två av tomterna har placerats väster om i den södra delen av planområdet och den tredje har placerats i det nordöstra området. För att inte den nya bebyggelsen ska inkräkta för mycket på fastigheten Legene 1:12 har området norr om fastigheten getts användningen natur, dessutom har de nya tomterna förlagts på ett avstånd större än 16 meter från fastighetsgränsen mot Legene 1:12. Befintlig terräng gör att de två flyttade tomterna kommer att ligga på en lägre nivå än bostadshuset på Legene 1:12. Det ökade avståndet till de nya tomterna samt höjdskillnaderna mellan bostadshusen kommer att minska störningarna mot Legene 1:12. Husens grundläggningsnivå bör i huvudsak överensstämma med höjdangivelserna på illustrationskartan. Beräkning av byggnadshöjd Friytor - utemiljö Parkområdet mitt i planområdet föreslås bli en öppen grönyta för rekreation och lek. Området kan få det innehåll som de boende önskar. Bollplan, racketplan eller övningsområde för puttning är möjligt. Plats för småbarnslek ska anordnas inom parkmark. Kvartersmarken för bostäder omgärdas av ett 5 meter brett område för naturmark. För att kunna underhålla avloppsreningsanläggningen i den norra delen av planområdet måste en passage mellan anläggningen och lokalgatan hållas tillgänglig, därför får en körbar väg för motorfordon till avloppsreningsanläggningen anordnas inom allmän platsmark. 10

11 I det sydöstra hörnet av planområdet får en genomfart för jordbruksmaskiner anordnas på allmän platsmark. Befintliga stengärdsgårdar kommer huvudsakligen att bevaras i ursprungliga lägen men kommer att brytas upp för att möjliggöra föreslagen vägdragning. Förslag till gångväg från planområde till golfbanans klubbhus. Tillgänglighet Från aktuellt planområde ska en gångväg anläggas till den i norr befintliga golfbanan och till golfbanans klubbhus, gångvägen ligger utanför denna detaljplan. Gångvägen berör följande fastigheter mellan planområdet och Sotenäs golfklubb: 1) Ny gångväg på Legene 1:2 2) Ny gångväg på Önna 2:2 (mark arrenderad av Sotenäs golfklubb) 3) Befintlig grusväg på Önna 2:2 (mark arrenderad av Sotenäs golfklubb) 11

12 4) Befintlig gångväg på Önna 2:2 (mark arrenderad av Sotenäs golfklubb) 5) Ny gångväg på Önna 2:2 (mark arrenderad Sotenäs golfklubb) 6) Befintlig asfalterad väg på Önna 2:2 & 2:3 (delvis på mark arrenderad Sotenäs golfklubb) Exploatören ombesörjer att sätta upp nödvändiga skyddsåtgärder såsom skyltar och skydd mm, där gångvägen placeras längs golfbanan. Service I Bovallstrand, ca 6 km nordväst om planområdet finns grundläggande service, bl.a. förskola och LM-skola. Högstadieskola finns ca 12 km bort i Kungshamn som är huvudort. Samhällsservice som dagligvaruhandel, apotek, läkarmottagning och distriktssköterska finns i Hunnebostrand ca 5 km nordväst om planområdet. Gator och trafik Nuvarande trafiksituation Fordonstrafiken till de bebyggda fastigheterna (Legene 1:9, 1:10 och 1:12) som ligger i anslutning till planområdet har sin utfart via befintlig infartsväg i öst-västlig riktning med anslutning till allmän väg 870 som sträcker sig mellan Tossene och Askum inom Sotenäs kommun. Infarten till Legene 1:9 m fl från väg 870 sker i höjd med Stora Dammen och Prästebacka med en skylt som hänvisar till Lönnekärr 1 km. Framtida trafiksituation Anslutningsväg Samtliga fastigheter inom planområdet ska kunna nås med bil. En utredning av infartsvägar till planområdet är gjord av Liljewall arkitekter, daterad , för att utreda vilken infartsväg som är mest lämplig. Utredningen har varit ute på samråd under tiden till hos berörda sakägare som bor utefter de tre förslagna vägalternativen. Vägutredningen har även varit på samråd hos berörda remissinstanser. Beslut om att nyttja befintlig väg till planområdet från väg 870 togs i miljö- och byggnämnden , 208. Befintlig mötesplats längs infartsvägen. 12

13 Förslaget innebär att infartsvägen går på den befintliga vägen med anslutning till väg 870. I höjd med Legene 1:10 och fram till bebyggelsen inom planområdet kvarstår en sträcka av ca 180 meter som idag saknar väg, denna väg kommer att ingå som lokalgata i detaljplanen. Vägen kommer att utföras med grus till en bredd om 5 m, varav körbanan utgör 4,5 meter (se sektion nedan). Längs sidorna uppförs ett sidoområde om 0,25 m för bl.a. avvattning. Exploatören kommer att bekosta nya mötesplaster samt ombyggnad av vägen där det krävs, vilket inte kommer att innebära några kostnader för övriga fastighetsägare längs vägen. En ny gemensamhetsanläggning kommer att bildas för infartsvägen till området. Gemensamhetsanläggningen kan inte bildas förrän alla tomterna är avstyckade, vilket inte kan ske innan detaljplanen vunnit laga kraft. En planbestämmelse reglerar därför att alla tomter inom planområdet skall anslutas till gemensam infartsväg och bygglov får inte ges för byggnation eller ändrad markanvändning förrän en gemensamhetsanläggning för infartsvägen bildats eller att ett avtal med tidplan för färdigställande och ianspråktagande av infartsvägen har träffats mellan exploatör och köpare. Parkering Bilparkering ska lösas inom den egna tomten i anslutning till bostäderna. En gästparkering med ca 6 parkeringsplatser ska anordnas vid det centrala naturområdets södra del. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats finns vid Askums kyrka ca 5 km bort. Bussförbindelser finns till Hunnebostrand, Kungshamn samt till Hallinden och Munkedal ungefär 10 gånger per dygn. Tåganslutningar till Strömstad, Uddevalla och Göteborg finns från Munkedal. Hälsa och säkerhet Trafikbuller En trafikbullerberäkning är framtagen av Norconsult ( ), denna ingår som en del av utredningen av infartsvägar till planområdet (Liljewall ). Idag varierar trafiken på tillfartsvägen mellan ca 60 fordon/dygn i väster, strax öster om väg 870, och mindre än 10 i öster. Vid genomförandet av planen beräknas tillfartsvägen trafikeras av ytterligare ca 130 fordon/dygn (6 rörelser/bostadshus). Det innebär att längst i väster kommer antalet fordon att öka från ca 60 till 190 fordon/dygn. I öster ökar trafiken från mindre än 10 till ca 140. Skyltad hastighet på tillfartsvägen är idag 70 km/h. Vid planens genomförande föreslås skyltad hastighet sänkas till 50 km/h. När planen genomförs ökar antal fordon på tillfartsvägen samtidigt som skyltad hastighet föreslås sänkas. Ljudnivåberäkningar har gjorts för tre befintliga bostadshus längs infartsvägen, bostadshusen ligger närmst infartsvägen och kommer troligen att påverkas 13

14 mest av den ökade trafiken längs vägen. Beräkningarna visar att den ekvivalenta ljudnivån ökar med 3 dba för två av de tre bostadshusen. För fastigheten Lönnekärr 2:4 beräknas den ekvivalenta ljudnivån öka med ca 3 dba från < 45 dba till 46 dba efter planens genomförande och för Lönnekärr 2:6 beräknas den ekvivalenta ljudnivån öka från 45 dba till 48 dba. För Djupedal 1:6 beräknas den ekvivalenta ljudnivån öka med 1 dba till 49 dba efter planens genomförande. För nybyggnad eller väsentlig ombyggnad av trafikinfrastruktur gäller riktvärdet 55 dba ekvivalentnivå utomhus vid fasad (antagna av Riksdagen 1997, Prop. 1996/97:53). Berörda bostadshus beräknas därmed ligga under riktvärdet utomhus vid fasad. Maximala ljudnivån (passage av enstaka fordon) förändras inte vid genomförande av planen men kommer att inträffa oftare då trafiken ökar. Säkerhetsavstånd till golfbana Några riktlinjer för avstånd mellan golfbana och byggnad finns ej enligt Svenska golfförbundet. Däremot finns det rekommendationer för anläggande av golfbanor intill allmän väg som Vägverket tagit fram, publikation 2007:133. Vid lokalisering av golfbana intill vägområde för lågtrafikerade gator med mindre än 1000 fordon/dygn bör skyddsavståndet till golfbanan vara minst 12 meter. Vid lokalisering av golfbana intill vägområde i trafiknätet med medelhög trafik bör avståndet till golfbanan vara 30 meter. I planförslaget ligger närmaste byggnad ca 35 meter från bankant vilket väl kan jämföras med Vägverkets riktlinjer för medelhög trafik. Teknisk försörjning Vatten och avlopp En Va-utredning som förtydligar hur va-frågan är tänkt att lösas för området är framtagen av Markteknik ab ( ). Ledningar för vatten och avlopp finns inte inom planområdet idag. Vatten- och avloppsfrågan ska lösas gemensamt för hela planområdet, VA för enskilda hus tillåts inte. En gemensamhetsanläggning skall bildas för VA-anläggning. En planbestämmelse har införts att bygglov inte får ges för byggnation eller ändrad markanvändning förrän en gemensam VA-anläggning kommit till stånd eller att avtal med tidplan för färdigställande och ianspråktagande av infartsvägen har träffats mellan exploatör och köpare. Vatten Vattenförsörjningen skall ske med gemensamt borrad brunn med ett utjämningsmagasin på 10 m 3. Mätning av vattentillgången i området utfördes , denna påvisade riklig tillgång av vatten och visade att den mest lämpliga platsen för borrhål är i den södra delen av området. Pumpanläggningen placeras i miljöbyggnaden mitt i området. Avstånd till föreslaget reningsverk är ca 170 m. I samband med mätningen gjordes en lägesinventering av befintliga brunnar. Avstånd till närmsta brunn (djupborrad brunn på fgh Legene 1:9) är ca 150 m. Närliggande fastigheters brunnar skall inventeras beträffande vattentillgång. Möjligheter att förse angränsande bostadsfastigheter med dricksvatten skall ges. Tillstånd för borrad brunn krävs enligt 11 kap 2 Miljöbalken och ska sökas hos miljödomstolen efter samråd med länsstyrelsen. Då den gemensamma brunnen betjänar fler än 50 personer skall ett egenkontrollprogram inrättas enligt Livsmedelsverkets föreskrifter om dricksvatten (lvfs 2001:30). Normal kontroll utförs 4 gånger per år och utökad kontroll 1 gång vartannat år. Egenkontrollprogrammet utförs av dricksvattenproducenten. Avlopp Avloppsfrågan kommer att lösas med ett lokalt reningsverk eftersom slutrecipienten är Åbyfjorden, ett Natura 2000-område. Ett lokalt reningsverk typ Bio Cleaner BC50 eller likvärdigt bör utföras. Reningsverket renar avloppsvatten från pe med 98 % reningseffekt och klarar de krav som naturvårdsverket ställer. Reningsverket placeras i lågpunkten i nordost i läge enligt plan. Ut- 14

15 loppet från reningsverket utformas som ett receptionsdike för att uppnå maximal rening (receptionsdike = makadamtäckt drändike för efterbehandling). Receptionsdiket ansluts till det öppna diket strax innan diket övergår till en tät ledning under golfbanan. Vattnet från reningsverket passerar sedan två dammar på golfbanans område innan det når Kärrs vatten, ett naturligt vattendrag. Därefter rinner vattnet via dike och bäck ut i Åbyfjorden som är slutrecipient. Avledningen till dammarna innebär att ytterligare kväverening kommer att ske då dessa delvis är bevuxna. Den nedre dammen används för bevattning av golfbanan vilket innebär återcirkulation av vattnet med ytterligare rening till följd. Oro för kapacitetsbrist finns för den befintliga ledningen på golfbanan ned till första dammen varför den byts ut till 200 mm dränledning typ DSA eller likvärdig på en sträcka av ca 150 m. Reningsverket skall omfattas av ett skötselprogram vilket innebär att tillsyn sker 2 ggr/år då kemikaliepåfyllning (flockningskemikalie för minskning av fosfor), funktionskontroll, slamtömning, provtagning och ev. utbyte av slitdelar sker. Skötseln utförs normalt av leverantören under garantitiden varefter ansvaret efter utbildning övergår till gemensamhetsanläggningen. Avloppsledningar från bostäderna förlägges med självfall i lokalgator till reningsverket som är placerat på områdets lägsta punkt. Körväg för fordon för underhåll kommer att finnas. Dagvatten Dagvattenhanteringen skall ske genom lokalt omhändertagande. Idag går ett öppet dike genom området från söder till norr. Till diket ansluts intilliggande smådiken från de idag delvis igenväxta åkermarkerna. Diket fortsätter över golfbanan i en betongledning ned till de två dammarna på golfbanan. Från den nedre dammen bräddas vattnet vidare ned till Kärrs vatten innan det så småningom via diken och bäckar mynnar ut i Åbyfjorden som är slutrecipient. Det befintliga dagvattendiket förslås vara kvar genom området men grävs om för anpassning till planerad bebyggelse. Befintliga små sidodiken behålls öppna där så är möjligt. Körvägar i området bör vara grusade, ej asfalterade. Dagvatten från körvägar avleds till det öppna diket alternativt via makadamfyllt drändike som ansluts till det öppna diket. Takvatten från hus avleds med utkastare till mark eller till makadamfyllt drändike som ansluts till det öppna diket. Ovan förslag till åtgärder bör vara utformade så att avrinningen från området ej överstiger den naturliga avrinningen. Elförsörjning För att trygga elförsörjningen till området skall en högspänningskabel läggas i infartsvägen från befintlig transformatorstation vid St. Lönnekärr till planområdet. En ny transformatorstation placeras i mitten av planområdet. Elanläggning utförs av SEV NÄT AB, Strömstad. Uppvärmning Byggnaderna föreslås uppvärmas genom luftvärmepump. Bostäderna bör inte värmas upp genom direktverkande el eller oljepanna. Godkända kaminer kan installeras som komplement till uppvärmningen. Bygganmälan krävs för installation av kamin. Miljö- och byggkontoret ska därför kontaktas innan kamin installeras i fastigheterna. Tele För teleledningar ansvarar Telia Sonera. 15

16 Avfallshantering I planförslaget ingår en miljöstation (miljöhus) med plats för kärl för restavfall som tömmes genom kommunens försorg. I föreslaget miljöhus kan ytor avsättas för framtida placering av återvinningskärl för källsortering. Hantering av hushållsavfall samt återvinning av returmaterial åligger de boende. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från den dag som planen vinner laga kraft Huvudmannaskap Enskilt huvudmannaskap, kommunen är inte huvudman för allmän platsmark. Exploatören är ansvarig för genomförandet av anläggningar och vägar inom planområdet samt den nya gångvägen till golfklubbens klubbhus. Upprustning och förbättring av tillfartsvägen svarar även exploatören för. För drift och underhåll svarar en blivande gemensamhetsanläggning. UPPRÄTTANDE AV PLANFÖRSLAG Planhandling och planförslag har upprättats av LILJEWALL arkitekter ab i Göteborg, Bjarni Ingvason, Emma Lindberg i samråd med Ingrid Lindbom, Miljö- och byggkontoret i Sotenäs kommun Bjarni Ingvason Emma Lindberg Ingrid Lindbom Arkitekt Planarkitekt Fysisk planerare LILJEWALL arkitekter ab LILJEWALL arkitekter ab Sotenäs kommun 16

17 DETALJPLAN FÖR Del av Legene 1:2 m.fl. SOTENÄS KOMMUN Västra Götalands län UTSTÄLLNINGSHANDLING GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ALLMÄNT Genomförandebeskrivningen syftar till att klarlägga de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att detaljplanen skall kunna genomföras. Genomförandebeskrivningen skall åtfölja detaljplanen men har ingen egen rättsverkan. ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Arbetet bedrivs med inriktning på att detaljplanen kan antas under 3:e kvartalet Preliminär tidplan enligt nedan: Beslut om samråd augusti 2007 Samrådsskede mars-april 2008 Utställningsskede juni-juli 2009 Antagande oktober 2009 Laga kraft (tidigast) november 2009 Antagande av detaljplanen sker i Miljö- och byggnämnden. Genomförandetid Genomförandetiden år 10 år från det att detaljplanen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga enligt detaljplanen. Detaljplanen gäller även efter det att genomförandetiden gått ut. Kommunen kan då ändra planen utan att fastighetsägaren har rätt till någon ersättning. Huvudmannaskap Med huvudmannaskap avses bl a ansvaret för iordningställande och underhåll av allmänplatsmark (i detta fall LOKALGATA och PARK) inom planområdet. Aktuell plan har enskilt huvudmannaskap, dvs kommunen är inte huvudman för de allmänna platserna utan det är de enskilda fastighetsägarna som är primärt ansvariga. Inget ansvar läggs dock på den enskilde utan skyldigheten fullgörs genom att fastighetsägarna går samman i en eller flera samfällighets eller vägföreningar. Ansvarsfördelning Anläggning Genomförande Drift B Exploatör/fastighetsägare Gemensamhetsanläggning /fastighetsägare LOKALGATA Exploatör/fastighetsägare Gemensamhetsanläggning NATUR PARK Exploatör/fastighetsägare Exploatör/fastighetsägare Gemensamhetsanläggning Gemensamhetsanläggning Exploatören bekostar utbyggnaden av området för att sedan överlåta marken till gemensamhetsanläggningen. 17

18 Gemensamhetsanläggningen ansvarar för drift och underhåll vad avser byggnader och övriga anläggningar inom kvartersmark samt vägar och natur inom allmänplatsmark. Kvartersmarken kommer att upplåtas med äganderätt. Den nya gångvägen till golfklubben och dess klubbhus ingår också i gemensamhetsanläggningens ansvar, gångvägen ligger utanför planområdet. Upprustningen och förbättring av tillfartsvägen svarar exploatören för. Gatubelysning byggs ut av exploatören och ägs och drivs av gemensamhetsanläggningen. För El- och teleledningar är SEV NÄT AB, Strömstad resp. Telia huvudmän. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsägare Fastigheterna Legene 1:2 och 1:3 ägs av exploatören. Fastighetsindelning och nödvändiga förrättningar inom planområdet bekostas av exploatören. Fastighetsbildning Planförslaget berör fastigheterna Legene 1:2 och 1:3. Fastighetsbildning kan ske då detaljplanen vunnit laga kraft. I samband med fastighetsbildningen föreslås en sammanslagning av fastigheterna Legene 1:2 och 1:3. Inom planområdet kommer därefter enskilda fastigheter att styckas av för bostadsändamål i huvudsak enligt illustrationsplanen. Gemensamhetsanläggning Vägen till planområdet är idag en enskild väg som förvaltas genom Dammen Valehed vägsamfällighet, samfälligheten är dock inte juridisk bildad. Planförslaget innebär att den nya bebyggelsen matas via den befintliga vägen och samtliga nya fastigheter ska därmed anslutas till Dammen - Valhed vägsamfällighet. Förslaget innebär även att de nya gatorna inom planområdet ska ingå i denna gemensamhetsanläggning. En prövning av vägsamfälligheten är nödvändig i samband med att den juridiskt bildas efter det att detaljplanen vunnit laga kraft. Gemensamhetsanläggningen för infartsvägen ska vara bildad innan bygglov för byggnation inom planområdet får ges. Fastighetsägarna och exploatören står för denna förrättningskostnad. Innan bygglov får ges för byggnation eller ändrad markanvändning ska en gemensamhetsanläggning för vatten och avlopp vara bildad eller ett avtal med tidplan för färdigställande och ianspråktagande av VA-anläggningen har inträffats mellan exploatörer och köpare. Samtliga nya fastigheter ska anslutas till denna. Om intresse finns från befintliga fastigheter att ansluta till VA-systemet ska även dessa ingå i gemensamhetsanläggningen. Gemensamma ytor så som naturmark, gemensamhetsanläggning, gångstråk, miljöbyggnad, gästparkering, lekplats, tekniska anläggningar för avloppsrening och transformatorstation skall drivas och underhållas av en gemensamhetsanläggning i vilken de nya fastighetsägarna har en del i. Detta innebär att det blir en förening som står för skötsel och underhåll av dessa områden. EKONOMISKA FRÅGOR Vägar, VA-anläggning mm Exploatören bekostar alla de åtgärder som föranleds av den nya detaljplanen (plan och genomförande), så som utbyggnad av ledningar, gator samt trafikåtgärder mm. Exploatören ombesörjer även att sätta upp nödvändiga skyddsåtgärder såsom skyltar och skydd, där gångvägen placeras längs golfbanan. De tillkommande fastigheterna inom detaljplaneområdet skall tillsammans med övriga fastigheter längs vägen ingå i vägsamfälligheten för drift och underhåll av tillfartsvägen. 18

19 Finansiering Exploatören ansvarar för samtliga kostnader inom planområdet i samband med planens genomförande. TEKNISKA FRÅGOR Vägar Utbyggnad av mötesplatser längs infartsvägen och förbättringsåtgärder vid infarten från väg 870 bör vara genomförda innan inflyttning. Följande fastigheter berörs av utbyggnaden av mötesplatserna samt övriga åtgärder längs infartsvägen: Prästbacka 1:6, Lönnekärr 1:1, Lönnekärr 2:2 och Lönnekärr 2:3. De geotekniska förutsättningarna ska klarläggas innan utbyggnad sker. Förekomsten av fornlämningar ska utredas mer ingående innan utbyggnad av vägen. Inventering av befintliga träd berörda av vägutredningen bör göras innan utbyggnaden av vägen, om möjligt bör en gammal ask med rik lavflora som står mittemot en föreslagen mötesplats mellan väg och bäck, ca 100 meter öster om husen i Stora Lönnekärr sparas. En administrativ bestämmelse har införts på plankartan att bygglov inte får ges för byggnation eller ändrad markanvändning förrän en gemensamhetsanläggning för infartsvägen bildats eller att avtal med tidplan för färdigställande och ianspråktagande av infartsvägen har träffats mellan exploatör och köpare. Tekniska anläggningar Nybyggnader skall anslutas till en lokal VA-anläggning som drivs genom gemensamhetsanläggningen. Bygglov får inte ges för byggnation eller ändrad markanvändning förrän en gemensam VA-anläggning kommit till stånd eller att avtal med tidplan för färdigställande och ianspråktagande av infartsvägen har träffats mellan exploatör och köpare. Anslutning av El- och Teleledningar skall ske i tomtgräns. Avtal om El- och belysning samt anslutning skall träffas med El-leverantören. Gatubelysning byggs ut av exploatören och ägs och drivs av gemensamhetsanläggningen. Tillstånd Tillstånd för borrad brunn krävs enligt 11 kap 2 Miljöbalken och ska sökas hos miljödomstolen efter samråd med länsstyrelsen. Provpumpning ska utföras före ansökan så att eventuell påverkan av närliggande fastigheters brunnar kan redovisas i ansökan. Tillstånd för hastighetssänkning från 70 km/h till 50km/h ska ansökas om hos Länsstyrelsen, även ansökning om stoppsylt vid utfarten mot väg 870 skall göras. Kontrollprogram Då den gemensamma brunnen betjänar fler än 50 pe skall ett egenkontrollprogram inrättas enligt Livsmedelsverkets föreskrifter om dricksvatten (lvfs 2001:30). Egenkontrollprogrammet skall ange förslag till provtagningspunkter och provtagningsfrekvens för normal och utvidgat kontroll av dricksvattnet. Analys av provtagningarna skall ske på därtill ackrediterat laboratorium. Normal kontroll utförs 4 gånger per år och utökad kontroll 1 gång vartannat år. Egenkontrollprogrammet ska utföras av dricksvattenproducenten dvs. samfälligheten. Egenkontrollprogrammet ska godkännas av tillsynsmyndigheten. FORMELL HANTERING Genomförandebeskrivningen avses i detta utförande ligga till grund för utställning och remiss enligt PBL. 19

20 UPPRÄTTANDE AV PLANFÖRSLAGET Planhandling och planförslag har upprättats av LILJEWALL arkitekter i Göteborg, Bjarni Ingvason, Emma Lindberg i samråd med Ingrid Lindbom, Miljö- och byggkontoret i Sotenäs kommun Bjarni Ingvason Emma Lindberg Ingrid Lindbom Arkitekt Planarkitekt Fysisk planerare LILJEWALL arkitekter ab LILJEWALL arkitekter ab Sotenäs kommun 20