Järfällas kommunägda bostadsföretag Järfällahus AB Drabantvägen 2 Box 197, Järfälla tel e-post jhab@jarfallahus.

Transkript

1

2 Järfällas kommunägda bostadsföretag Järfällahus AB Drabantvägen 2 Box 197, Järfälla tel e-post jhab@jarfallahus.se

3 Årsredovisning 2011 Järfällahus AB

4 Vi ska vara en välkänd aktör med ett gott rykte på den lokala marknaden och uppfattas som en seriös förvaltare och fastighetsägare. (Ur Järfällahus affärsplan.) Årsredovisning 2011 Järfällahus AB. Foto: K Bjällerstedt Mickos m fl. Tryck: Tryckerigruppen AB. May-Britt Lundgren, hyresgäst i området Tallen sedan många år tillbaka, här vid själva tallen som givit upphov till områdets namn. 2

5 Innehållsförteckning Snabbfakta... 4 VD har ordet... 5 Förvaltningsberättelse... 6 Resultaträkning...11 Balansräkning...12 Kassaflödesanalys...14 Noter och tilläggsupplysningar...15 Revisionsberättelse...19 Granskningsrapport...20 Vår organisation...21 Marknad och uthyrning...22 Trygghet och trivsel...23 Bygga, underhålla och utveckla...24 Vårt miljöarbete...25 Fastighetsbestånd...26 Flerårsöversikt...30 Karta över våra bostadsområden Järfällahus småfiskar, simskola för små hyresgäster.

6 Snabbfakta Järfälla kommun Järfälla är beläget i norra delen av Storstockholm, 18 km norr om centrala Stockholm. Kommunen har fyra delar: Jakobsberg, Barkarby, Viksjö och Kallhäll. Jakobsberg är den geografiskt mest centrala och till invånarantalet största kommundelen. Sedan 2006 leds kommunen av en allians av moderaterna, folkpartiet, centerpartiet och kristdemokraterna. Befolkning I Järfälla kommun bodde under året ca personer (ca föregående år). Hälften av invånarna i kommunen är mellan 25 och 65 år gamla, alltså i produktiv ålder. Ungefär var tredje järfällabo eller 32 % har utländsk härkomst. Järfälla började 2011 med en arbetslöshet på 3,8 % (3,2 % året innan). Därmed ligger Järfälla strax över Stockholms läns 3,4 % men strax under rikets medeltal 3,9 % arbetslösa. Bostadsmarknad Totalt finns bostäder i kommunen. De är relativt jämnt fördelade på upplåtelseformerna hyresrätt, egnahem och bostadsrätt med lätt övervikt på bostadsrätter. Under året pågick arbete med utbyggnad bl a av den så kallade Barkarbystaden på före detta flygfältet i Barkarby, vilket kommer att resultera i ett stort antal nya bostäder och arbetsplatser under de närmaste åren. Företagsliv I Järfälla finns över företag. De flesta av företagen är små med färre än tio anställda. Den största arbetsgivaren är Järfälla kommun själv med sina anställda följt av SAAB i Järfälla, Arla Foods AB och IKEA. En stor arbetsgivare inom medicinteknik har under året stängt sin arbetsplats i Järfälla. Å andra sidan väntas andra större arbetsplatser byggas i Järfälla under de närmaste åren. Kommunikationer Järfälla är en pendlingskommun. Räknat i antal dagliga besökare är Järfälla, med sin nyligen moderniserade pendeltågsstation och nyinvigda bussterminal, Sveriges andra största järnvägsknut. Knappt personer pendlar varje dag bort från Järfälla medan knappt personer pendlar till kommunen. Järfällahus AB Bolaget bildades i december 1953 och hette då Järfälla Kommuns Fastighets AB ändrades namnet till Järfällabygdens Hus AB bytte vi namn till Järfällahus AB. Vi ägs till 100 % av Järfälla kommun och är ett allmännyttigt bostadsföretag. Vårt företag har Trippel-A, den högsta kreditratingen i Soliditets värderingssystem, som baseras på cirka beslutsregler. Organisationsnummer: Bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning är att äga och förvalta bostäder. Vår storlek kan belysas med följande tal: antal lägenheter total bostadsyta m² antal lokaler 506* total lokalyta m² * antal parkeringsplatser antal årsanställda 68 Några ekonomiska nyckeltal: balansomslutning mkr omsättning 531 mkr soliditet 21,8 % marknadsmässig avkastning 4,9 % direktavkastning totalt kapital 6,9 % * Inklusive Kallhäll Centrum 4

7 Om nya förutsättningar - VD har ordet Många stora förändringar är att vänta, även om vårt huvudfokus alltjämt ligger på att fortsätta vårt målmedvetna underhållsarbete. Nu kan ännu ett framgångsrikt år sammanfattas i form av denna årsredovisning har verksamhetsmässigt inte bjudit på några stora överraskningar. Ändå har ganska stora förändringar skett som med stor säkerhet kommer att påverka oss framåt. Jag tänker dels på den nya Allbolagen och dels på de nya ägardirektiv som bolaget fick under året. Men först lite om årets ekonomiska händelser. Sund ekonomi Den finansoro som Euro-krisen inneburit har dessbättre inte drabbats Järfällahus AB i någon allvarligare omfattning, även om vi fått ökade räntekostnader. Vår ekonomi har varit fortsatt sund. Vi har haft en god efterfrågan på bostäder och vårt ambitiösa renoveringsprogram har fortsatt enligt plan. Under året har vi satsat 128 mkr på välbehövligt underhåll, som motsvarar ca. 242:-/m², vilket är en bra och nödvändig nivå. Resultatet före skatt om 27,8 mkr uppfyller ägarens krav. Soliditeten för 2011 blir 21,8 % och uppfyller de nya ägardirektiven. Företagets sunda ekonomi gör också att vi under ett antal år haft möjligheten till måttliga hyresförändringar som legat under inflation och löneökningar. I sammanhanget ska också nämnas att vi avyttrat Kallhäll Centrum under året, vilket givit en reavinst vi nyttjat för ökat underhåll och amorteringar. Nya Allbolagen Per den första januari 2011 trädde den nya Allbolagen i kraft. I grunden har den tillkommit för att tillfredsställa EU s krav på lika villkor för fastighetbolag inom bostadssektorn och är samtidigt en kompromiss för att få ha kvar den svenska modellen. I korthet innebär den att vår verksamhet ska bedrivas enligt affärsmässiga principer. Detta begrepp finns det ett flertal olika definitioner av när de tre huvudaktörerna SABO, Hyresgästernas Riksförbund och Fastighetsägarna beskriver innebörden. Rent konkret krävs dock att vi årligen kan visa en avkastning som även en privat aktör skulle kräva av sitt fastighetsbolag. Det som särskiljer allmännyttiga bolag är möjligheten för oss att även ha en viss långsiktighet i investeringsbedömningar. Vår uppfattning är att företagsverksamhet alltid ska bedrivas lönsamt och att lönsamhetsperspektivet alltid bör ses långsiktigt. Problemet är att vi måste hitta ett gott samförstånd med Hyresgästföreningen om hur förhandlingsarbetet framledes ska hanteras. Där har vi hittills inte löst hur eventuella tvistelösningar ska ske. Nya ägardirektiv I höstas fick vi från Järfälla kommun nya ägardirektiv som är tydliga och flexibla. I grunden bygger ju ett kommunalt ägande av ett fastighetsbolag alltid på kommunens bostadsförsörjningsansvar. Med tanke på den lokala marknad vi är aktörer på och det bestånd vi förfogar över, så finns genom de nya ägardirektiven möjlighet att hitta lösningar på de utmaningar vi står inför. I ägardirektiven finns också inskrivet vilket avkastningskrav ägaren ställer på Järfällahus AB, helt i enlighet med den nya Allbolagen. Service och tillgänglighet Vi har även under detta år fokuserat på bättre service till våra hyresgäster. Bl a har en ny webbplats sjösatts med betydligt större möjligheter till interaktivitet. Den erbjuder utökade möjligheter för hyresgästerna både att komma i kontakt med oss och att lösa vardagliga sysslor som har med boendet att göra. Under kommande år kommer ett antal ytterligare förbättringar att införas, bl a ett nytt fastighetssystem som kommer att möjliggöra en än bättre service gentemot våra hyresgäster. Framtiden Många stora förändringar är att vänta, även om vårt huvudfokus alltjämt ligger på att fortsätta underhållsarbetet. Med den relativt goda ekonomi Järfällahus AB har är detta, tillsammans med det fortsatta miljöarbetet, de prioriterade frågorna. Ett fastighetsinnehav av vår storleksordning kräver en mycket noggrann planering och det kommer att krävas minst lika stora underhållsinsatser och investeringar i beståndet även fortsättningsvis. Det känns därför angeläget att vår motpart Hyresgästföreningen - tillsammans med oss hjälper till att hitta vägar att förverkliga våra gemensamma ambitioner. Järfälla i mars 2012 Olof Lindholm 5

8 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Järfällahus AB avger härmed årsredovisning för 2011 Bolagets uppdrag Ändamål Järfälla kommun reglerar genom bolagsordning och ägardirektiv verksamhetens ändamål och vilka prioriteringar som ska göras. Ändamålet med bolagets verksamhet är att i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen i Järfälla kommun. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer. Bolaget är ett kommunägt bostadsföretag och har till föremål för sin verksamhet att inom Järfälla kommun förvärva, bebygga, äga, förvalta och avyttra fastigheter eller tomträtter med bostäder, affärs- och kontorslägenheter och kollektiva anordningar. Bolaget äger rätt att bedriva liknande byggnads- och förvaltningsuppdrag åt annan fastighetsägare. (Bolagsordningen 2) Reviderade ägardirektiv Affärsplan Utöver ägardirektiven utgör affärsplanen grunden för vår verksamhet. Affärsplanen fastställdes av styrelsen Den prolongeras och revideras årligen av styrelsen, senast Affärsidé för Järfällahus AB: Järfällahus AB ska i Järfälla kommun, till en bred allmänhet och på affärsmässiga grunder, erbjuda ett varierat utbud av attraktiva lägenheter med hyresrätt. Förvaltningen ska ske med prisvärda hyror och med god service i samråd med hyresgästerna. Några av delmålen i sammandrag: Bolaget ska äga, förvalta och hyra ut trygga, väl underhållna bostäder med hänsyn både till affärsmässighet och till kommunnytta. Utvecklingen med driftsäkra och samverkande IT-system för intern och extern kommunikation ska fortsätta. Bolaget ska verka för att stärka boendeinflytandet både på bostadsområdes- och lägenhetsnivå. Miljötänkandet ska stärkas och bostadsområdena ska i ökad utsträckning kretsloppsanpassas. De boende som så önskar ska ha möjlighet att bilda bostadsrättsföreningar och förvärva sina bostäder. Bolaget ska vara ett föredöme som arbetsgivare. Kommunfullmäktige fastställde nya ägardirektiv för bolaget: Bolaget ska drivas enligt högt ställda affärsmässiga grunder med iakttagande av de särskilda regler som gäller för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 20%. Bolaget ska ge en marknadsmässig avkastning på 4,5% mätt som driftnetto plus värdehöjande underhåll dividerat med beståndets marknadsvärde. Bolaget ska årligen till kommunen lämna en utdelning på aktiekapitalet som med en procentenhet överstiger den genomsnittliga statslåneräntan under föregående år. Bolaget ska inhämta kommunfullmäktiges godkännande beträffande väsentligare nyproduktion, nyförvärv eller försäljning av fastigheter samt övriga frågor som är av principiell betydelse eller av större vikt. Vidare anger ägardirektiven att Järfällahus AB ska: medverka till att kommunens bostadspolitiska mål uppnås medverka till goda boendemiljöer samt erbjuda sunda och attraktiva bostäder för alla grupper verka för att stärka boendeinflytandet och miljöarbetet samverka med kommunen för att lösa boendet för grupper med särskilda behov 6

9 Styrelse och styrelsens arbete Järfälla kommunfullmäktige utser ledamöter och ersättare i styrelsen för Järfällahus AB. Styrelsen har under 2011 haft följande sammansättning: Fr o m ordinarie Johnny Lennström (ordf) Hans Håkansson (v ordf t o m ) Christian Bengtzelius (v ordf fr o m ) Catherine Arcuri Per-Erik Burrau Isabelle Zachrisson Emma Lindqvist Ångman Lars Rydlander ersättare Göran Andréasson Aydin Aydin Dan Engstrand George Hannouch Roland Swenson Markus Josefsson Naile Aras Företagets ledning och organisation I Järfällahus ledningsgrupp ingår fem personer: Olof Lindholm, verkställande direktör Tommy Hedlund, ekonomichef Håkan Örnelius, förvaltningschef Erik Lindfors, teknisk chef Katharina Arvidsson, marknads- och informationschef Järfällahus är organisatoriskt indelat i fyra avdelningar samt stabsfunktioner. De fyra avdelningarna är teknik, förvaltning, kommersiella lokaler och marknad/information. Under året avgick vice ordförande Hans Håkansson och ersattes av Christian Bengtzelius. Personalen representeras i styrelsen av Jan Saras för Vision. 6 protokollförda sammanträden har hållits under året. Bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma hölls den 20 april Aktieägaren Järfälla kommun representerades av ägarombudet Lars Bergstig. Utsedda revisorer ordinarie Lars Wallén (auktoriserad revisor) Leif Lewin (lekmannarevisor) ersättare Mats Blomgren (auktoriserad revisor) Lars Markstedt (lekmannarevisor) Järfällahus presidium. Ovan från vänster: ordförande Johnny Lennström, vice ordförande Christian Bengtzelius, vd Olof Lindholm och ekonomichef Tommy Hedlund. Ägarombud Lars Bergstig 7

10 Viktiga händelser under året Nya ägardirektiv Ägardirektiven reviderades under året. Bl a öppnades för möjligheten till nybyggnation utan avyttring av befintliga fastigheter. Inflyttning i Piloten Till sommaren stod det nya huset i Barkarby klart och hyresgästerna började flytta in. Piloten, som huset döpts till, innehåller 21 lägenheter för målgruppen 60+. Järfällahus hade begärt dispens från ägardirektiven, och efter beslut i fullmäktige beslutade styrelsen i februari 2010 att bygget skulle genomföras. I april 2010 var det byggstart. Och i juni 2011 stod huset alltså klart för inflyttning. Totalentreprenör för bygget var Skanska. Ny webbplats Efter mer än ett år av intensivt arbete lanserade Järfällahus sin nya webbplats i april. Den kanske viktigaste utmaningen var att koppla ihop den offentligt synliga webbplatsens användargränssnitt med våra företagssystem. Detta för att åstadkomma en helt digitaliserad, smidigare och mer transparent uthyrningsprocess. Projektet lyckades, och sedan dess går all egen uthyrning av bostäder via vår webbplats Varje hyresgäst och bostadssökande har tillgång till Mina sidor bakom eget lösenord. Via Mina sidor kan de ansöka om att hyra eller byta lägenhet samt ställa sig i seniorkö, men också göra felanmälan och lämna boutvecklingsförslag. Mina sidor byggs ut med flera funktioner under Medarbetarenkät I början av året genomförde Järfällahus en enkätundersökning bland medarbetarna för att följa upp resultaten från 2008 års medarbetarenkät. Svarsfrekvensen blev 94 % (100 % 2008). Svaren visade bland annat att nästan åtta av tio medarbetare är nöjda eller mycket nöjda med sin arbetssituation och trivseln på arbetsplatsen. Satsning på säkerhet och trygghet Ett flertal åtgärder för trygghet och säkerhet har vidtagits under året. Projektet med patrullerande säkerhetsvärdar, som provades 2010 på Tallbohov och i omkringliggande områden, har fortsatt under året. Projekt som påbörjats redan tidigare och fortsatt under året är installation av elektroniska lås- och passersystem i allt flera områden samt förbättring av utomhusbelysning. I några områden har arbeten utförts för att förbättra brandskyddet. Det har framför allt handlat om genomgång och modernisering av rökgasluckor. Järfällahus har också drivit ett projekt för säkrare montering av parabolantenner. Målet har varit att inga paraboler ska monteras så att de riskerar att falla ned och skada någon eller orsaka åverkan på husen. När projektet avslutades i början av hösten, hade samtliga områden setts över och felaktigt monterade antenner har tagits bort eller monterats om. Detta har resulterat i en kraftigt förbättrad situation vad gäller säkerheten i våra områden. Kallhälls centrum sålt I oktober sålde Järfällahus området Kallhälls centrum, fastigheten Kallhäll 1:29, till HSB Norra Stor-Stockholm. Fastigheten består av kontor, butikslokaler samt några lägenheter. Målet med försäljningen var att renodla företagets profil mot bostäder. HSB har ambitionen att förändra Kallhälls centrum med upprustning och nya bostader. Framtidens fastighetssystem Under året har ett stort projekt pågått med mål att upphandla ett nytt fastighetssystem. En förstudie har genomförts. I samband med det har en stor del av personalen engagerats för att få fram en bild av vilka arbetsprocesser som ett nytt fastighetssystem måste stödja och hur dessa ska se ut. Ett förfrågningsunderlag togs fram, och i slutet av året startade själva upphandlingen. Målet är att ett nytt system kan vara i drift när vi skriver Personal Personalstyrkans storlek har varit oförändrad under 2011 jämfört med tidigare år. Dock har vi haft en del omsättning, och ett tiotal nyanställningar har gjorts. Det handlar om flera nya fastighetsskötare, två nya medarbetare på lokalavdelningen, en ny projektledare till teknikavdelningen samt nya medarbetare på staben och i Boservice. Vi har också haft en del inhyrningar för speciella projekt. 8

11 Marknad Bostäder Vi har haft en fortsatt hög efterfrågan på bostäder. Uthyrningsgraden har varit näst intill 100 %. Mängden omflyttningar har inte förändrats. Totalt har 610 omflyttningar skett under Räknar man bort sålda Kallhäll Centrum och nybyggda Piloten blir siffran 573 (572 st 2010) varav 80 (80 st även 2010) i den interna kön. Kommersiella lokaler Vakansgraden för kommersiella lokaler var 3,8 % ( ,5 % ) eller ca m². Störst är efterfrågan på små kontors- och butikslokaler, medan stora kontorsytor fortsätter att vara svårare att hyra ut. Garage och parkeringsplatser Lån med kommunal borgen som säkerhet mkr mkr Lån med pantbrev som säkerhet 0 mkr 52 mkr Totala låneskulden uppgår till mkr mkr Antal lån 21 st 22 st Antal kreditgivare 7 st 7 st Fördelning av låneportföljen fast ränta 272 mkr, 17 % 284 mkr, 17 % rörlig ränta 549 mkr, 34 % 645 mkr, 39 % derivat 789 mkr, 49 % 711 mkr, 43 % Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 3,76 % (3,35 % 2010). Vägd snittränta är 3,80 % (3,42 % 2010). Genomsnittlig räntebindningstid är 2,2 år. För parkeringsplatser var vakansgraden 10 % vid 2011 års slut. Efterfrågan varierar kraftigt mellan olika områden. Ekonomi Resultat Resultatet före skatt uppgår till 27,8 mkr (25,4 mkr 2010). Marknadsmässig avkastning mätt som driftnetto plus värdehöjdande underhåll dividerat med marknadsvärdet uppgår till 4,9 %. Därmed har det av ägaren ställda resultatkravet för den löpande verksamheten, 4,5 %, uppfyllts. Under året har 127,9 mkr (120,2 mkr 2010) använts till underhåll, vilket motsvarar 242:-/m² (227:-/m² 2010). Finansiering policy Företagets kassahantering sker genom ett koncernkonto, som Järfälla kommun administrerar. Finanspolicyn reglerar företagets riskexponering med tillåtna: räntebindningstider kredittider derivatinstrument försäkringsinstrument säkerheter Kommunal borgen används som säkerhet vid belåning. En affärsmässig borgensavgift erläggs på för närvarande 0,35 %. Företaget har pantbrev för 639 mkr i eget förvar. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande: balanserade vinstmedel :87 årets resultat :92 Summa att disponera :79 Styrelsen och verkställande direktören föreslår: att till ägaren utdela :00 att i ny räkning balansera :79 Summa :79 Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Den föreslagna utdelningen till ägaren reducerar bolagets soliditet marginellt. Bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet och likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en betryggande nivå. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap st (försiktighetsregeln). 9

12 Känslighetsanalys för lån En ränteökning med 1 procentenhet får fullt genomslag först efter 7 år. år kostnadsökning, mkr ränteökning, % 0 1 5,0 0, ,6 0, ,1 0, ,8 0, ,1 0, ,5 0,10 Totalt 16,1 1,00 Fastighetsvärden En marknadsvärdering av hela fastighetsbeståndet genomfördes våren 2011 av en auktoriserad värderingsman. Marknadsvärdet beräknades till 5,3 mdr inom ett intervall av 4,8-5,8. Värdet uppgår till 2,5 gånger bokförda värdet och drygt 1,3 gånger taxeringsvärdet. Värderingen ger ett genomsnittligt värde på kr/m². En ny värdering kommer att göras våren En blick framåt Efterfrågan bostäder Det råder totalt sett för regionen stor efterfrågan på bostäder. Även inom Järfälla kommun finns en ökande efterfrågan på lägenheter i alla storlekar. Hyresnivåer Höjningen av hyrorna för bostäder har under de senaste åren varit måttlig höjdes hyrorna med i genomsnitt 2,3 % var siffran blygsamma 0,9 % år var hyreshöjningen 2,45 % och 2008 låg den på 1,85 %. Företagets mål är en jämn höjning av hyrorna på en måttlig nivå. Underhållsbehov och räntornas framtida utveckling kommer emellertid att ha en avgörande betydelse. Utvecklingen för lokalhyrorna har stagnerat, mycket beroende på konjunkturläget och den stora produktion av kommersiella lokaler som skett i vårt närområde. Nytt fastighetssystem, utveckling av webbplats Järfällahus nya webbplats lanserades våren Efter det har arbetet fortsatt med att utveckla webbplatsen för att kunna erbjuda boende och bostadssökande ny och förbättrad funktionalitet. Under januari 2012 införs möjlighet att boka tid i våra tvättstugor via Mina sidor på Strax därefter ska uthyrningen av parkeringsplatser bli digital på samma sätt som uthyrningen av bostäder. Under 2011 har en hel del arbete lagts på att inventera och dokumentera Järfällahus alla parkeringsplatser som förberedelse för denna övergång. Upphandlingsprocessen för inköp av nytt fastighetssystem pågår under Det är ett stort projekt och avgörande för våra möjligheter att bedriva en bra verksamhet. I början av 2013 räknar vi med att ha ett nytt system på plats. Underhållsbehov Inom vissa delar av beståndet finns stora underhållsbehov. Det handlar framför allt om de miljonprogramsområden från 1960-och 70-talen där helrenovering av badrum, inklusive stambyte, behöver göras. Där finns också behov av fönsterrenovering. I samma områden behöver vi dessutom renovera fasaderna på sikt. En del av dessa arbeten är påbörjade, och under de kommande åren kommer de att kräva en hel del resurser. Under 2012 och 2013 byter vi alla fönster i Engelbrektsområdet. Detta projekt är försenat på grund av att upphandlingen överklagats i flera omgångar, men 2012 startar det alltså. Under året har planer lagts fram för en tänkbar renovering av Tallbohov, vårt näst största område. Detta projekt kan tidigast starta i slutet av Ombyggnad av Boservice Under 2012 kommer vår kombinerade reception och kundtjänst Boservice att byggas om för bättre service och tillgänglighet. Antalet receptionsplatser kommer att utökas och disken får en plats som endast är 90 cm hög och därmed anpassad för funktionshindrade. Framtidsfrågor Några områden där utveckling och fokusering kommer att ske de närmaste åren är: kommunikationen med och relationen till våra hyresgäster en hyresgästenkät för att följa upp 2010 års undersökning Nöjd Hyresgäst. ny funktionalitet på webbplatsen byte av fastighetssystem utökat nyttjande av modern IT-teknologi för drift och övervakning av våra fastigheter fortsatt fokusering på miljöarbetet fortsatt fokusering på frågor om säkerhet och trygghet kompetenshöjning av personalen genom högre krav vid rekryteringar och genom intern kompetensutveckling fastighetsunderhåll 10

13 Resultaträkning (kkr) Not Nettoomsättning 1 Hyresintäkter Övriga intäkter Summa nettoomsättning Rörelsens kostnader Driftkostnader Underhållskostnader Personalkostnader Övriga externa kostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella investeringar Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat

14 Balansräkning (kkr) Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Maskiner och inventarier Pågående om- och tillbyggnad Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Skattefordran Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Järfälla kommun koncernkonto Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

15 (kkr) Not Eget kapital och skulder Eget kapital 19 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier med kvotvärde kr) Reservfond Summa bundet kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets vinst Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen, ställda panter Ställda panter i fastigheter för egna skulder till kreditinstitut Ansvarsförbindelser Övriga ansvarsförbindelser, Fastigo

16 Kassaflödesanalys enligt indirekt metod (kkr) Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster Avskrivningar/nedskrivningar Reavinst/-förlust som påverkat resultatet Erhållen ränta Erhållna räntebidrag Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning/minskning av kortfristiga fordringar Ökning/minskning av kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av/investering i anläggningstillgångar Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder Förändring av långfristiga fordringar Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

17 Noter och tilläggsupplysningar Not 1 Värderings- och redovisningsprinciper Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Även Bokföringsnämndens tidigare utkast avseende vägledning om nedskrivning av materiella tillgångar har beaktats. Företagets fastighetsbestånd består enbart av förvaltningsfastigheter. Hyresintäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar som i stort överensstämmer med skattemässiga avskrivningar Byggnader 2,0 % 2,0 % Maskiner och inventarier 20,0 % 20,0 % Inventarier av mindre värde än kronor kostnadsförs. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde, om det kan antas att värdenedgången är bestående. Fordringar Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader mellan skattemässiga värden på tillgångar och skulder och redovisningsmässiga värden. Den temporära skillnaden är hänförlig till anläggningstillgångar. En skattesats på 26,3 % har använts vid beräkningen av uppskjuten skatt. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras endast tillgodohavande på koncernkontot hos Järfälla kommun. Soliditet Eget kapital inkl 73,7 % av obeskattade reserver dividerat med balansomslutningen. Direktavkastning på totalt kapital Rörelseresultat före avskrivningar och finansiella investeringar dividerat med balansomslutningen. Marknadsmässig avkastning Driftnetto plus värdehöjande underhåll dividerat med beståndets marknadsvärde. Marknadsvärde Av auktoriserad fastighetsvärderare utförd värdering vid viss tidpunkt. Not 2 Hyresintäkter Bostäder Lokaler Garage- och bilplatser Hyresbortfall bostäder Hyresbortfall lokaler Hyresbortfall garage- och bilplatser Summa Not 3 Driftkostnader/övr externa kostnader Fastighets-, markskötsel och städning Reparationer Taxebundna kostnader - vatten el avfallshantering uppvärmning (inkl värmeförsäljning) Övriga driftkostnader Summa Not 4 Personal Löner och sociala avgifter samt övriga personalkostnader Medelantalet anställda med fördelning på män och kvinnor har uppgått till: Antal årsarbetare 2011 varav män 2010 varav män Tjänstemän 42 40% % Fastighetsarbetare 26 92% % Summa 68 60% % Åldersstruktur för de anställda Totalt Tjänstemän Fastighetsarbetare Summa

18 Löner och ersättningar Styrelse, VD Tjänstemän Fastighetsarbetare Summa Sociala kostnader Styrelsen, VD varav pensionskostnader Tjänstemän varav pensionskostnader Fastighetsarbetare varav pensionskostnader Summa varav pensionskostnader Löneskatt Inhyrd personal Tjänstemän Fastighetsarbetare Summa Styrelse och företagsledning 2011 varav män 2010 varav män Styrelsen VD Pensionsavsättningar och avtal VD har anställningsformen tillsvidareanställd, med ITPplanen som pensionsplan. Vid uppsägning från bolagets sida, gäller 24 månaders uppsägningstid. I huvudsak sker pensionsavsättningar enligt kollektivavtalen (ITP-planen och avtalspension SAF-LO). För samtliga anställda genomförs årliga pensionsavsättningar till extern pensionsanstalt eller försäkringsbolag. I balansräkningen finns därmed inga framtida pensionsåtaganden upptagna. Not 5 Övriga externa kostnader Övriga externa kostnader Not 6 Av- och nedskrivningar Byggnader enligt plan Inventarier Summa Avskrivningar tillhörande central administration och försäljning är marginella och har ej fördelats. Not 7 Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntor på likvida medel Övriga finansiella intäkter Summa Not 8 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntor på fastighetslån Räntor förtidslösta lån 0 0 Avgifter kommunal borgen Övriga finansiella kostnader Summa Not 9 Bokslutsdispositioner Avsättning till periodiseringsfond Upplösning av periodiseringsfond Summa Not 10 Aktuell skatt Årets skatt Justerad skatt, avser tidigare år 0 23 Summa Not 11 Uppskjuten skatteskuld Skulden är hänförlig till Byggnader Summa Förändring mellan åren varav ersättning för revision till PWC: Revisionsuppdrag Övrig revisionsverksamhet Skatterådgivning 0 0 Övriga tjänster 0 0 Summa:

19 Not 12 Byggnader och mark Byggnader Ingående anskaffningsvärde Överfört fr pågående investeringar Årets investeringar Avgår: investeringsmoms och skattereduktion under året 0 0 Försäljning/utrangering under året Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Försäljning/utrangering under året Utgående avskrivningar enligt plan Ingående nedskrivningar Återföring nedskrivning i samband med försäljning 0 0 Årets nedskrivning 0 0 Utgående nedskrivning Utgående bokfört värde byggnader Taxeringsvärde för byggnader Not 15 Andra långfristiga fordringar Fordringar hos anställda, billån Summa Not 16 Övriga kortfristiga fordringar HBV-medel Skattekontot Övriga fordringar Summa Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Räntebidragsfordran Upplupna intäkter Förutbetalda kostnader Summa Not 18 Kortsiktiga placeringar Mark Ingående anskaffningsvärde Försäljningar under året Årets anskaffningar 0 0 Utgående bokfört värde mark Taxeringsvärede för mark Pågående ny- samt om- och tillbyggnad Ingående anskaffningsvärde Överfört till byggnader Årets investeringar Utgående anskaffningsvärde Not 13 Maskiner och inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets inköp Årets försäljningar/utrangeringar Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar enligt plan Justeringar för avskrivningar på försålda/utrangerade inventarier Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan Not 14 Andra långfristiga värdepappersinnehav SABO Byggnadsförsäkring AB (100 aktier à 1 000:-) Andel HBV Summa Koncernkonto Järfälla kommun Ej utnyttjad checkkredit Not 19 Eget kapital Aktie- Reserv- Fritt eget kapital fond kapital Ingående balans Vinstdisposition enligt beslut av årsstämma Utdelning Årets vinst Eget kapital Vinstdisposition enligt beslut av årsstämma Utdelning Årets vinst Eget kapital Not 20 Obeskattade reserver kkr Periodiseringsfond 2006 (tax 2007) Periodiseringsfond 2007 (tax 2008) Periodiseringsfond 2009 (tax 2010) Periodiseringsfond 2010 (tax 2011) Periodiseringsfond 2011 (tax 2012) Summa

20 Not 21 Skulder till kreditinstitut Lånestruktur kkr andel medelränta Rörlig ränta ,1 % 3,13 % Swapar ,0 % 4,26 % Fast ränta ,9 % 3,60 % Summa ,0 % 3,76 %* ( ) *vägd medelränta 3,80 Kreditförfall, år kkr andel ,0 % ,6 % ,8 % ,9 % ,7 % Summa ,0 % Antal lån i portföljen 21 st 22 st Lån med kommunal borgen, kkr Lån mot pantbrev, kkr Derivatinstrument Derivatinstrument används för att minska riskexponeringen i enlighet med och inom de ramar som är fastställda i bolagets finanspolicy. På balansdagen fanns ränteswapar på nominellt kkr. Marknadsvärdet, beräknat som om kontrakten stängdes på balansdagen, har erhållits från respektive bank. kontrakt nominellt marknadsbelopp, kkr värde, kkr Ränteswap Ränteswap Ränteswap Ränteswap Ränteswap Ränteswap forts kontrakt nominellt marknadsbelopp, kkr värde, kkr Ränteswap Ränteswap Ränteswap Totalt, ej redovisat i balansräkningen Not 22 Övriga kortfristiga skulder Arbetsgivaravgift och källskatt Momsskuld Övriga kortfristiga skulder Summa Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader Övriga upplupna kostnader Summa Not 24 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för egen skuld till kreditinstitut Fastighetsinteckningar i eget förvar Summa Not 25 Ansvarsförbindelser Övriga ansvarsförbindelser Garantibelopp Fastigo Järfälla den 21 mars 2012 Johnny Lennström Christian Bengtzelius Min revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 30 mars Catherine Arcuri Per-Erik Burrau Isabelle Zachrisson Emma Lindqvist Ångman Lars Wallén Auktoriserad revisor Lars Rydlander Olof Lindholm, VD 18