Förvaltningsrapport januari -16

Transkript

1 Styrelsen Brf Målaren Förvaltningsrapport januari -16 Takplåt Vår strategi har varit att hålla liv i den gamla takplåten så länge vi har kunnat, vår plan är att den skulle klara sig i ytterligare år till. Men den senaste tidens läckage in till vindslägenheterna har varit svåra att åtgärda. Enligt den senaste rapporten från plåtslagaren så kommer dessa läckage troligen att fortsätta uppstå och ju längre takrenoveringen väntar så kommer frekvensen att öka. Plåtslagarens förslag är att vi byter takplåten. Vi har därför bett om en offert på byte av plåten på takfallet mot Roslagsgatan, så att vi kan få en indikation på kostnaden. Delar av taket är bytt tidigare, men stora delar av taket på Roslagsgatan och Surbrunnsgatan är gammalt. Som alternativ kan vi ta in en plåtkonsult som får göra ett utlåtande. Avloppsrör plan 4 SAMMANFATTNING FRÅN TIDIGARE RAPPORT: Ärendet som började med avloppslukt i Monas lägenhet har växt till att omfatta ärendet med WC:n i Marias lägenhet och röret som inte är bytt under det nylagda marmorgolvet. De åtgärder som är tagna är: Avloppsröret i Monas lägenhet är tillfälligt tätat. Vi har varit på plats och inspekterat med rörmokaren Jag har bett rörmokaren om pris på byte av detta och han har varit på plats och tittat i Monas, Marias och Ingrids lägenhet. Följande kan konstateras: Stammen går från Ingrids lägenhet på plan 3 genom Monas lägenhet på plan 4, upp till plan 5 vidare under korridorsgolvet in i Marias lägenhet där den försörjer badrum. Stammen är från -20 tal och behöver bytas. I Ingrids lägenhet är stammen svåråtkomlig och i Marias lägenhet går den genom bad. Det blir ett relativt stort arbete att byta röret och det kommer att innebära en del ingrepp i lägenheterna. Kommer golvet att läggas om i korridoren på plan 5? I sådant fall bör vi passa på att byta röret så långt in att man kommer åt det från Marias lägenhet. Relining kan övervägas på delar av röret. Maria använder just nu inte toaletten vilket gör att skadan i taket hos Mona inte har förvärrats.

2 Jag kan inte se någon enkel lösning just nu, mitt förslag är att jag försöker utreda och skriva ner en arbetsbeskrivning på hur röret kan bytas och sedan låter vi en entreprenör byta röret, men det kommer att bli ett omfattande arbete som måste samordnas med eventuell omläggning av marmorgolvet. UPPDATERING : Svenska skydd har anmält detta som en skada till sitt försäkringsbolag, som jag har haft kontakt med. Jag skrev en sammanfattning till försäkringsbolaget se dokumentet Brf Målaren Skada tak plan 4. Jag bifogar det dokumentet. Jag har inte fått någon återkoppling från försäkringsbolaget eller Svenska Skydd. Jag skulle sammanfatta ärendet/kommande arbetsgången så här: För att byta röret måste man bara ta bort plattorna vid röret, uppskattningsvis en meter. Det går att återlaga, men däremot verkar ni ha olika åsikt om läggningsriktningen på golvet. Hur man gör där beror på vad slutbesiktningsbesiktningsmannen (Silver) skrivit. Svenska Skydd har anmält till sitt försäkringsbolag avseende rörskadan och jag har skickat in en kort rapport ( Brf Målaren Skada tak plan 4 ). Svenska S har sagt till mig att de vill vänta på besked från försäkringsbolaget. Det är korrekt ordning. Jag har anmält skadan i taket hos Mona och hävdat att röret är dåligt lagat. Det troliga är att försäkringsbolaget bara kommer att stå för målningen av taket hos Mona och säga att röret är lagat. Det vi kan göra då är att ta upp golvet själva, inspektera röret och se hur det lagats. Är det dåligt lagat så kan vi kräva ersättning, är lagningen bra kan man inte kräva något. Jag skull ta upp detta vid slutbesiktningen och säga att det är en utredningspunkt, samt hålla ca kr för denna del. Be också att få några extra marmorplattor. Innan vi gör något måste entreprenaden avslutas eller så måste golvet besiktigas separat, så inga punkter kvarstår på det. Annars kan det bli krångel. OVK-arbetet Den nya OVK-besiktningen är utförd. Vi avvaktar protokollet från besiktningen för att gå igenom och se ifall vi behöver göra några fler åtgärder innan ett godkänt resultat erhålles. En av lägenheterna lämnade inte tillträde och hade inte utfört åtgärderna inför besiktningen och kommer att ombesiktigas. Stammar i källaren Arbetet pågår och den sista etappen är påbörjad. Vi har beställt den extra rördragningen till wc och dusch. En slutbesiktning planeras in när arbetet är färdigt. Badrum Snowflake Slutbesiktning utförd och protokoll skickat.

3 Kommentarer om förbrukningar Fjärrvärme: Under januari förbrukade er fastighet 75 MWh fjärrvärme. Jämfört med samma månad förra året är detta en ökning om cirka 40 %. Vattenförbrukning: Under januari förbrukade er fastighet 184 m 3 vatten, varav 67 m 3 av dessa var varmvatten. Jämfört med samma månad förra året är detta en minskning med cirka 15 %. Elförbrukning: Under januari förbrukade er fastighet kwh driftel. Jämfört med samma månad förra året är detta en ökning med cirka 56 %. Ökningen i elförbrukning kan härledas till de arbeten som har pågått och som pågår i fastigheten. Generellt så har vi sett att de fastigheter vi för statistik över har sett en ökad fjärrvärmeförbrukning för januari i år. Detta kan härledas till att januari 2015 var en mycket varmare månad vilket markant minskade behovet av fjärrvärme. Underhållsplan Aktiviteter planerade under 2015 och Aktivitetslistan uppdateras samtidigt. Rubrik Aktivitet Kostnad Status Fasader Budgetkostnad för reparation av mindre putsskador / Ej beställd, utförs eventuellt i samband med balkongrenove ring. Yttertak Årlig kontroll Planerad till Planerat till Yttertak Byte takvärmeanläggning Balkonger Statusinsp. altaner 4000 Anderssons altan inspekterad. Balkonger Gemensamma utrymmen Renovering av tätskikt på balkong mot Surbrunnsgatan Ytskiktsrenovering tvättstuga, byte torkskåp Avvaktar denna till Planerad till Hissar Budget för underhåll, besiktning Planerat till Ventilation OVK Pågår Stammar, avlopp Stambyte källare Pågår. Stammar, avlopp Rensning och spolning gårdsbrunnar Pågår.

4

5 Ärenden Kallt i lägenhet Brenkle-Geijer Vi har justerat upp radiatorkurvan Energideklaration Vi sätter upp dessa vid tillfälle Vi har införskaffat en ny lamineringsmaskin och sätter upp dessa i samband med att vi delar ut aviseringen för OVK Sätts upp när trapphusrenoveringen är klar och anslagstavlor finns uppe Rensning gårdsbrunnar Vilson och Kieran kontaktade Bokaffären är klar, två återstår Vi rensar återstående i samband med byte av rör i källaren Samtliga är klara Fuktskada kattvind lägenhet Dorsch Efter helgens oväder konstaterades det att det läcker in genom taket. Vattenpölar upptäcktes på kattvinden. Samt läckage vid Harriet Anderssons entré Inspektion på plats. Åtgärdsförslag av konstruktör beställdes via Lidingö Bygg och Snickeri. Jag har beställt åtgärd från Herrängens Plåt. Utförs vecka 50. Lidingö Bygg ställer ut en avfuktare Herrängens felsökt, bytt Hattar till avluftning samt tätat ovanför Harriets lägenhet Uttorkning pågår. Nytt möte bokat torsdagen den 14 januari Nya läckage har upptäckts. LGT, professionell avfuktarfirma anlitad. Rivning av fuktskadat material och återställning utförs av TFB bygg Felsökning av plåtslagare, de har hittat en misstänkt plåt som ska bytas Plåtslagare har måttat och kommer att byta delar av plåten under

6 vecka 6. Pontus Marin