Bostadsmarknaden ur e. makroperspek0v. April 2016 Andreas Wallström Nordea Research

Transkript

1 Bostadsmarknaden ur e. makroperspek0v April 2016 Andreas Wallström Nordea Research

2 Är skuldsä=ningen i Sverige hög eller låg? 2

3 Svenska hushålls balansräkning vilket år föredrar du? Finansiella Reala (hus och borä=er) 3

4 Hushållens kredikllväxt har stabiliserats 4

5 Uppgången på bostadsmarknaden är sannolikt över 1) S0llastående boräntor, 2) Lägre inkomstökningar framöver 3) Mer regleringar, (4) Börsnedgång) 5

6 Vad kostar en 2:a innanför tullarna? 6 Not: Hushållet 2015 består av en individ med lön på ca kr/ mån. och en annan med lön kr/mån. Det motsvarar genomsnicet i statlig sektor resp. för tjänsteman i privat sektor i Sthlm:s län. Hushållet har kontanhnsats på 15% och belånar resten. Priset på lägenheten 2015 är kr/kvm. För övriga år har motsvarande data använts.

7 Den ovissa framwden Stefan Ingves 2011 Räntan 2015 kan landa varsomhelst mellan 0 och 7 procent 7

8 Hushållen sparar som på 60- talet 8

9 Ta med hem Skuldtillväxten har bromsat in och nivån förskräcker inte. Svenska hushåll sparar mycket. Bostadspolitiken bör syfta till att öka rörligheten, inte minska den. (amorteringskrav, flyttskatt m.m) Det finns uppenbara fördelar med lägre bostadspriser. 9

10 Nordea Markets is the name of the Markets departments of Nordea Bank Norge ASA, Nordea Bank AB (publ), Nordea Bank Finland Plc and Nordea Bank Danmark A/S. The informawon provided herein is intended for background informawon only and for the sole use of the intended recipient. The views and other informawon provided herein are the current views of Nordea Markets as of the date of this document and are subject to change without nowce. This nowce is not an exhauswve descripwon of the described product or the risks related to it, and it should not be relied on as such, nor is it a subswtute for the judgement of the recipient. The informawon provided herein is not intended to conswtute and does not conswtute investment advice nor is the informawon intended as an offer or solicitawon for the purchase or sale of any financial instrument. The informawon contained herein has no regard to the specific investment objecwves, the financial situawon or parwcular needs of any parwcular recipient. Relevant and specific professional advice should always be obtained before making any investment or credit decision. It is important to note that past performance is not indicawve of future results. Tack! Andreas Wallström Chief Analyst, Sweden Nordea Markets is not and does not purport to be an adviser as to legal, taxawon, accounwng or regulatory ma=ers in any jurisdicwon. This document may not be reproduced, distributed or published for any purpose without the prior wri=en consent from Nordea Markets. 10

11 11 Extras

12 Vi står inför den högsta befolkningsökningen sedan

13 Bostadsinvesteringarna rusar 13

14 Bostadsmarknad Regleringsläget Amorteringskrav införs sannolikt från 1 juni Remissrunda pågår. Innehållet i korthet: Nya lån, ej nyprodukwon. Utökat lån = hela lånet klassas som ny=. LTV >70% => Amortering 2% av lånebelopp 50% <LTV<70% => Amortering 1% Värdering av bostaden uwfrån marknadsvärde. Omvärdering vart 5:e år. Byta bank, ej bostad, är ok. Riksbanken & FinansinspekWonen bedömer a= förslaget endast har marginell effekt på skulder och bopriser. Övriga poten0ella åtgärder (ränteavdrag, skuld/inkomst- tak) beror på utvecklingen framöver. UtgiA och kostnad för en 2:a innanför tullarna Ränteutgir + avgir MånadsutgiA [ränta, amortering (2%) och avgir, % av disp. ink.] Amortering Prisökn. med 50% Dubblad ränta Prisökn. med 50% + dubblad ränta Not: Hushållet 2015 består av en individ med lön på ca kr/ mån. och en annan med lön kr/mån. Det motsvarar genomsnicet i statlig sektor resp. för tjänsteman i privat sektor i Sthlm:s län. Hushållet har kontanhnsats på 15% och belånar resten. Priset på lägenheten 2015 är kr/kvm. För övriga år har motsvarande data använts. 14

15 Igelko=en 15

16 Hushållens ställning mdkr Finansiella tillg.* bank& sedlar aktier&fonder ind. försäkringspar övrigt Reala tillgångar småhus bostadsrätter Fin. och reala tillg Finansiella skulder Nettoförmögenhet * Exkl. kollektiva försäkringar (pension) 16

17 Bostadsmarknad Börsens begränsade effekt på bomarknad 17

18 Hushållen bedömer a= räntan bo=nat 18

19 4 argument för a= uppgången är över 1) SWllastående boräntor, 2) Inga inkomstökningar framöver 3) Mer regleringar, (4) Börsnedgång) y/y % 7,0 Real disponibel inkomst, per capita 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1, Källa: Konjunkturinstitutet (dec 2015) och SCb:s befolknignsprognos i maj