Å R S R E D O V I S N I N G

Transkript

1 A K T I E B O L A G E T S T O C K H O L M S H E M Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

2 Omslag och bildtema jubileumsåret 27 Konstnären i årets årsredovisning heter Leif Åbjörnsson och jobbar som illustratör och graısk formgivare, när han inte ägnar sig åt friare konstnärlig verksamhet. Han arbetar med infiuenser från Art Deco och funkis, och har i fem nya bilder knutit samman Stockholmshems dåtid och nutid under 7 år. Stockholmshem Fredhäll. Detta är Stockholmshem Stockholmshem är landets näst största bostadsföretag. Hos oss bor 6 personer, lika många som i en mellanstor svensk stad, eller åtta procent av alla stockholmare. Stockholmshem bildades 1937 och har sedan dess varit en av de största aktörerna i huvudstadens utbyggnad och framväxt. I drygt sjuttio år har vi skapat nya kvarter och hem åt nya och gamla stockholmare. Verksamheten har genom åren renodlats mot förvaltning och uthyrning av bostäder. De kommersiella lokalerna består idag främst av mindre lokaler i de egna bostadsområdena. Fastighetsbeståndet omfattar 517 fastigheter med cirka bostäder och lokaler. Den totala bostadsytan uppgår till drygt 2 miljoner kvadratmeter och lokal- och garageytan till 4 kvadratmeter. Årsomsättningen är 2 miljarder kronor. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är 33,6 miljarder kronor och det bokförda värdet 1,6. Antalet anställda är 319. Bostädernas läge 27 Sydöst 27 % Sydväst 32 % Västerort 18 % 23 % Innerstaden Sandra Mhirsi gungar på gården hemma i Rågsved. Årsomsättning 2 mdkr Bostäder Lokaler 9,4 % 3,2 % 87,4 % Garage & övr. intäkter Stockholmshem är ett allmännyttigt bostadsföretag som ägs av Stockholms stad och ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB. Södra Hammarbyhamnen. Rågsved. Roslagstull.

3 S A M M A N F A T T N I N G O C H N Y C K E L T A L 1 Jubileumsfirande och ny förvaltningsorganisation Lägenheter efter storlek 4 RoK eller större 1 RoK 13 % 18 % 3 RoK 29 % 4 % 2 RoK Året 27 Resultatet efter finansnetto uppgick till 444 (183) mnkr inklusive realisationsvinster, som var 278 mnkr. Nyproduktionen omfattade 328 färdigställda och 78 påbörjade lägenheter. Bostadshyrorna höjdes den 1 april med 1,-2,8 procent, vilket i genomsnitt motsvarade 1,8 procent. Underhåll och upprustning i beståndet uppgick till 953 mnkr. Bredbandsutbyggnad startades och genomfördes i 1 42 hushåll i Rinkeby, Solhem, Bromsten och Hässelby. 239 lägenheter i totalt åtta fastigheter ombildades till bostadsrätter. Ny organisation uppdelad i fyra distrikt, med inriktning på kundnära och behovsanpassad förvaltning. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 269 (329) mnkr. 7-årsjubileet uppmärksammades med aktiviteter och erbjudanden till Stockholmshems hyresgäster, dokumentation av företagets historia i bok och på ılm samt ett pilotprojekt med nyproduktion av smålägenheter för unga vuxna. Utblick 28 Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt bedöms uppgå till 2 mnkr exklusive realisationsvinster. Nyproduktionen bedöms omfatta cirka 55 färdigställda och 48 pågående lägenheter, varav cirka 25 påbörjas under året. Bostadshyrorna höjs den 1 april med,85-2,85 procent, vilket motsvarar i genomsnitt 1,95 procent. Underhåll och upprustning bedöms uppgå till 773 mnkr. Bredbandsutbyggnaden fortsätter i västerort och söderort med cirka 9 anslutningar. Antalet intresseanmälningar för att ombilda till bostadsrätt uppgick vid årsskiftet 27/28 till lägenheter. Samtliga anmälningar kommer att behandlas och erbjudas till försäljning under 28. Energideklarationer av fastigheterna startar i större omfattning och arbetet med energibesparingar fortsätter. Ett extra resurstillskott på 2 mnkr satsas på särskild förvaltning i socialt utsatta bostadsområden. Stockholmshem deltar i Stockholm stads visionsarbete Vision 23 - Ett Stockholm i världsklass. Femårsöversikt Nettoomsättning, mnkr Resultat efter finansnetto, mnkr Realisationsvinster, mnkr Eget kapital, mnkr Marknadsvärde fastigheter, mnkr Bokfört värde fastigheter, mnkr Investeringar, mnkr Direktavkastning exkl central adm, % 7,2 6,9 7,3 7,6 7,3 Synlig soliditet, % 29,7 29,8 31,7 32, 31,2 Avkastning totalt kapital, % 6,1 3,7 3,9 4,2 4,3 Uthyrningsgrad area bostäder, % F O T O : J A N I S L U K A S Medelantal anställda Antal lägenheter Definitioner se Femårsöversikt sid 7 INVESTERINGAR Mnkr 1 4 RESULTAT EFTER FINANSNETTO EXKL REAVINSTER Mnkr DRIFTKOSTNAD Mnkr UNDERHÅLLSKOSTNAD Mnkr Prognos Prognos Prognos Prognos 28 Kommentarer till prognosuppgifter se Prognosavsnitt sid 54 S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

4 2 V D H A R O R D E T Det som var en god service igår, blir lätt en medelmåttig service idag och en undermålig i morgon. Därför har vi skapat en ny förvaltningsorganisation. De politiska förutsättningarna i Stadshuset År 27 var det första verksamhetsåret efter majoritetsbytet i Stadshuset och nya ägardirektiv och mål fastslogs omgående. Särskild uppmärksamhet ıck naturligtvis det generella erbjudandet till samtliga boende i stadens tre bostadsföretag om att ombilda sina bostäder till bostadsrätter. Under året avsattes särskilda resurser för detta ändamål via moderbolaget Stockholms Stadshus AB. Det gällde såväl informationsinsatser som resurser för värdering och fastighetsekonomisk analys. Den nuvarande majoriteten har också fullföljt sina tidigare propåer om utträde ur riksorganisationen SABO. Ett beslut som kortsiktigt innebär att överprövningen av hyrestvister i partsorganet Hyresmarknadskommittén HMK sannolikt går förlorad. Det är därför viktigt att få till stånd en alternativ tvistelösningsmodell innan förhandlingarna om nästa års hyror startar i höst. Oviss framtid för hyresrätten När det gäller hyresrättens framtida förutsättningar så är mycket ifrågasatt just nu. De privata fastighetsägarnas EU-anmälan, där man bland annat hävdar att Sveriges hyressättningssystem strider mot EU-rättens statsstödsregler, är fortfarande inte avgjord. Regeringen tillsatte i maj en utredning under ledning av Michael Koch som ska se över utrymmet för att inom EU-medlemskapets ramar bedriva nationell bostadspolitik, särskilt skall villkoren för de allmännyttiga och kommunala bostadsbolagen analyseras. Flera scenarier har målats upp med såväl kraftfulla marknadsinslag som mera traditionell svensk förhandlingsmodell. Mycket talar för att omfattande förändringar kommer att ske i allmännyttans roll som hyresledande part och att hyressättningen i högre grad marknadsanpassas. Utredningen ska presenteras våren 28. F O T O : J A N I S L U K A S Uppdrag att vara en aktiv fastighetsförvaltare I de nya ägardirektiv som fastställdes efter valet anges att de tre bostadsföretagen ska vara aktiva fastighetsförvaltare och ta initiativ till köp och försäljningar parallellt med renoveringar och nyproduktion. Under 27 initierade moderbolaget Stockholms Stadshus AB ett samarbete med stadens bostadsföretag om strategiska fastighetsaffärer. Syftet är att förändra ägarstrukturerna i stadsdelar där allmännyttan hittills varit helt dominerade och att möjliggöra byten eller förvärv i delar av staden där bolagen är underrepresenterade. I december presenterade Stockholms Stadshus AB en plan för försäljning av drygt fem tusen lägenheter ur de tre bolagens bestånd i ytterstaden till andra hyresvärdar. Stockholmshems andel av dessa är cirka 1 4. Försäljningen beräknas ske under våren 28. Investeringar i nyproduktion, upprustning och optisk fiber Nyproduktionen av bostäder är fortsatt hög, även om antalet byggstarter nu minskar. Målet för mandatperioden är att Stockholmshem ska inleda produktionen av 1 5 lägenheter. Om detta ska lyckas måste ytterligare resurser satsas inom staden för att inte planprocess och andra faktorer utom vår kontroll ska leda till S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

5 V D H A R O R D E T 3 VD Pelle Björklund i museilägenheten i Stockholmshems första område vid Roslagstull. ytterligare förskjutningar av planerade byggstarter. Det omfattande upprustningsprogrammet av 194- och 195-talsbeståndet rullar vidare med ytterligare 85 färdigställda ombyggnader i år. Under året startade även vår del i den stora bredbandsutbyggnaden som görs tillsammans med stadens övriga två bostadsföretag. Först ut är Västerort. Senast 21 ska Stockholmshems samtliga lägenheter anslutas till det öppna och kraftfulla optiska ıbernätet. Stockholmshem i topp när hyresgästerna satte betyg Hösten 27 var det åter dags för hyresgästerna att sätta betyg på hur vi sköter oss som hyresvärd. Våra boende har genom åren gett oss höga betyg, inte minst inom området felanmälan och lägenhetsservice. Det har hela tiden sporrat oss att försöka bli en ännu bättre hyresvärd. Metoden som vi använder är det marknadsledande undersökningsföretaget Aktiv Bo:s Customer Score Card. I år visade sig Stockholmshem dominera klassen stora bostadsföretag där både privata och allmännyttiga företag ingår. Vi var nominerade i samtliga fyra mätningskategorier och vann två: prisvärdhet och proıl. Att vi rankas högst i proıl, som svarar på frågor om hyresgästen kan rekommendera företaget till andra och om företaget är måna om de boende som hyresgäster, är vi särskilt stolta över. De höga betygen är en lagseger för alla våra kompetenta medarbetares engagemang för hyresgästernas och företagets bästa. En av de största organisationsförändringarna någonsin För att behålla en bra servicenivå och många nöjda hyresgäster måste vi hela tiden utveckla våra arbetssätt och vår organisation. Det som var en god service igår, blir lätt en medelmåttig service idag och en undermålig imorgon. Stockholmshem genomförde därför under året en av de mera genomgripande förändringarna av företagets interna organisation någonsin. Möjligen vittnar det mer om en tidigare försiktighet och långsiktighet i tänkandet än själva omorganisationen i sig. Även denna förändring bygger helt på Stockholmshems traditioner med servicetekniker som sköter alla reparationer hos hyresgästerna och förvaltare som har det övergripande och långsiktiga ansvaret. Dessa båda avdelningar har nu smält samman till en samlad förvaltning som har decentraliserats i fyra distrikt som samtidigt blir våra nya marknadsområden. Tanken är att skapa en tydligare ansvarsfördelning både internt och externt, att effektivare kunna ta till vara kompetens och yrkesskicklighet samt fiytta närmare våra kunder, hyresgästerna. Starkt resultat och differentierade hyreshöjningar Efterfrågan på hyresrätter är fortsatt hög och kötiderna för både nyproduktion och det äldre beståndet ökade under 27. Resultatet för året blev något högre än beräknat men följde i stort sett prognoser och budget. Den största avvikelsen var lägre uppvärmningskostnader då året var varmare än ett normalår. Några byggstarter sköts också fram på grund av överklaganden, medan ränteutvecklingen följde prognosen. Hyresförhandlingarna för 28 slutfördes i december och resulterade i en genomsnittlig ökning på 1,95 procent. Höjningen sker även i år med ett differentierat spann på,85-2,85 procent beroende på hustyp och läge. Differentieringen har nu pågått i Stockholm sedan 23 och är viktig för att få mer rimliga och rättvisa hyror i olika delar i staden. Stockholmshem de första 7 åren Stockholmshems jubileumsår ırade vi bland annat med hyresgäster på Gröna Lund, att dokumentera vår historia i en bok och intervjuılm och att starta ett pilotprojekt för att bygga billiga smålägenheter speciellt för unga vuxna. Vår jubileumsbok Till hyresgästernas bästa av Ulrika Sax och Stig Dedering sätter in Stockholmshem i ett tidstypiskt sammanhang årtionde för årtionde och har mötts av positivt gensvar av fier än oss specialintresserade. Den utveckling som skett i Sverige och som Stockholmshem är en del av är fantastisk. Den bostadssituation som rådde under 193-talet går knappast idag att göra sig en föreställning om. Utblick 28 bostadsrätter, energifrågor och skräddarsydd förvaltning Intresset hos de boende för ombildning till bostadsrätt är stort. Totalt sett ınns det för närvarande intresseanmälningar i en tredjedel av bolagets bestånd, drygt tiotusen lägenheter. Bostadsrättsombildningar och beståndsförsäljning till annan hyresvärd kommer rimligtvis att minska Stockholmshems totala fastighetsantal. Under 28 blir det möjligt att ana förändringarnas totala omfattning och behoven av att anpassa personalstyrkan. Stockholmshem har dock ett stort antal pensionsavgångar att vänta under de närmaste åren. Vilken omfattning bostadsrättsomvandlingen får avgörs också av fastighetsmarknadens utveckling. För närvarande är ränteutvecklingen osäker, delvis som en produkt av ökande infiation. Prisutvecklingen på bostadsrätter har också varit fallande under slutet av 27. Denna utveckling kan möjligen beskrivas som en efterlängtad svalka i en tidigare fullständigt överhettad bostadsmarknad i Stockholm. Inte minst skulle det också kunna ha en positiv effekt på dagens mycket höga byggkostnader. Allvarligt blir det dock om vi får en djupare lågkonjunktur med minskad infiyttning och minskad bostadsefterfrågan i Stockholmsregionen. Det skulle kunna innebära att vi går från ett stort utbudsunderskott till ett efterfrågeunderskott. Men ett sådant scenario förefaller trots allt inte särskilt sannolikt. År 28 blir för Stockholmshem ett år i de fortsatta långsiktiga framtidssatsningarnas tecken. Vår nya lokalt förankrade förvaltningsorganisation kommer på allvar börja att arbeta mer områdesinriktat med skräddarsydda lösningar i de olika stadsdelarna. Ett extra resurstillskott på 2 miljoner kronor satsas på olika trygghetsåtgärder, ökad personaltäthet och lokala samarbeten i särskilt utsatta bostadsområden. Vi har också ett ambitiöst program att spara energi i samtliga våra fastigheter. Under året som gick har vi startat vår kartläggning i större skala och gjort ett antal tester för att optimera styrningen av undercentraler för värme och varmvatten. Erfarenheterna från detta kommer att leda till ökade energibesparingar under 28. Detta tillsammans med vår fortsatta satsning på så kallad grön fjärrvärme bidrar också till att minska den globala uppvärmningen. Det är för övrigt svårt att inte känna en viss stolthet över Stockholmshems mångåriga och metodiska miljöarbete i dessa dagar när så många företag verkar tagna på sängen i fråga om att minska användningen av fossila bränslen. År 28 startar också Stockholms stads visionsarbete Vision 23 Ett Stockholm i världsklass. Med drygt 7 års erfarenhet i ryggen av att driva ett ekonomiskt framgångsrikt bostadsföretag som samtidigt tar socialt ansvar och har många nöjda hyresgäster ser vi Stockholmshem som en självklar del i den visionen. Pelle Björklund Februari 28 S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

6 4 S T O C K H O L M S H E M 7 Å R Historia och framtid samlade på 42 kvadratmeter F R A N C I S B R U U N, S T O C K H O L M S S TA D S M U S E U M Jubileumsåret 27 började och slutade i en liten tvårummare vid Roslagstull. Däremellan firades jubiléet med hyresgäster på Gröna Lund, historieskrivning i bok och på film samt ett nytt pilotprojekt för att bygga nya små lägenheter för ungdomar. Tvårummaren ligger på Stickelbärsvägen 7 i Stockholmshems första område och är en typisk lägenhet för barnrikehusen från trettiotalet. Fyrtiotvå hypereffektivt utnyttjade kvadratmeter i ett åtta-tio meter brett smalhus med fönster åt båda håll för ljusinsläpp och genomvädring. Idag är den en museilägenhet som iordningställts till ursprungsskick och drivs av Stockholms Stadsmuseum. Hit fiyttade Bernt Jonasson som tioåring 1937 med sina föräldrar och tre bröder från eländiga bostadsförhållanden på Södermalm. De hade tidigare bott i usla lägenheter och i nödbostad, en enkel träbarack med dass, vattenpump och vedbod på gården. Enorm lyx Nu kom de till en toppmodern och välplanerad tvåa med gasspis och diskbänk, både varmt och kallt vatten, centralvärme och inte minst badrum vilket då sågs som en enorm lyx. Vi tyckte det var stort. Ibland drog vi ut bordet i vardagsrummet och satte upp läroböcker som nät. Sedan spelade vi pingis med böcker som racketar, säger Bernt Jonasson. Och vi badade ofta i badkaret. Jubileumsåret 27 startade i februari i museilägenheten med intervjuer av Bernt Jonasson för hyresgästtidning, bok och ılmen Barnrikebarn på Stickelbärsvägen. Filmen är en kortfattad dokumentär där Bernt och grannfiickorna Else-Marie och Britt-Marie berättar om livet bland de andra över 3 barnrikebarnen i bostadsområdet vid Roslagstull på trettiotalet. Åter modern Efter sommaren hölls en presskonferens i samma vardagsrum när ett nytt samarbetsprojekt med ungdomsnätverket jagvillhabostad.nu presenterades. Lägenhetens ytsnåla planlösning gör den åter modern, den här gången som inspiration för nyproduktion av små bostäder åt unga vuxna. Stockholmshem och jagvillhabostad.nu söker tillsammans mark för 75-1 nya lägenheter i Norra Ängby i Bromma. I slutet av året presenterades boken Till hyresgästernas bästa Stockholmshem under sju decennier för press och tv i lägenheten. Boken skrevs under året av Ulrika Sax och Stig Dedering och beskriver Stockholms utveckling i allmänhet och Stockholmshems i synnerhet under varje årtionde från trettiotalet till nutid. Hyresgäster intervjuas också och kommenterar hur det var att fiytta in i de olika nya bostadsområden som skapades under respektive årtionde. Februari. En av Stockholmshems första hyresgäster, Bernt Jonasson, intervjuades för hyresgästtidningen Stockholmshemmet i museilägenheten där han bodde som barn. Bernt medverkade även i jubileumsboken och tillhörande dokumentärılm. F O T O : B E N G T A L M Så startade Stockholmshem 1937 I början av trettiotalet pekade alla kurvor åt fel håll. Arbetslösheten var rekordhög, bostadsbristen ökade och barnafödandet låg på bottennivå. Regeringen kom fram till att ett kraftigt ökat byggande av moderna bostäder till socialt utsatta barnfamiljer kunde vara lösningen. Byggandet gav nya jobb, minskade bostadsbristen, ökade framtidstron och barnafödandet. Med statliga lån och bidrag för att hålla hyrorna nere fick kommunerna uppdraget att börja bygga. Stockholms stad var tidigt ute och Aktiebolaget Stockholmshem blev ett av de första kommunägda bostadsföretagen i Sverige. Den 1 februari 1937 bildades företaget för att bygga och förvalta bostäder för stadens mindre bemedlade barnrika familjer. Bara ett par år efter starten hade Stockholmshem drygt 1 6 lägenheter och mer än 8 boende. I slutet av 194-talet förändras bostadsbyggandet. Generella statliga lån införs för att stimulera ett mer varierat bostadsbyggande i stället för kategorihusen för mindre bemedlade barnfamiljer i segregerade bostadsområden. Stockholmshem utvecklas därefter till ett av landets största allmännyttiga bostadsföretag för alla typer av hyresgäster och hushåll. S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

7 S T O C K H O L M S H E M 7 Å R 5 Augusti. En sommarsöndag öppnade Gröna Lund exklusivt för Stockholmshems hyresgäster som ıck möjlighet att köpa entré och åkband för halva priset. Närmare 2 boende nyttjade erbjudandet. Hela året: Tidningen Stockholmshemmet innehöll historiska artiklar och olika jubileumserbjudanden för hyresgästerna i varje nummer 27. Varje månad ıck webbplatsen nya kapitel med historik om Stockholm och Stockholmshem. F O T O : B E N G T A L M Maj. På försommaren ställdes sjuttio speciellt framtagna jubileumskrukor ut med särskilt blomarrangemang i Stockholmshems olika områden. Krukorna står nu kvar med en ny fierårig plantering. Hela året: Boken Till hyresgästernas bästa skrevs under året och kompletterades med dokumentärılmen Barnrikebarn på Stickelbärsvägen på bifogad dvd. Filmen gjordes även i en specialversion för Stadsmuseets visningar. F O T O : J A N I S L U K A S September. Tobias Olsson, verksamhetschef på nätverket jagvillhabostad.nu och Stockholmshems vd Pelle Björklund presenterade i museilägenheten planerna på 75-1 nyproducerade små lägenheter för unga vuxna. December. Stockholmshem avslutade jubileumsåret med boksläpp och sponsring av museilägenheten för tio år framåt, totalt 35 kronor. Stockholmshems ordförande Björn Ljung (fp) överlämnade checken till kulturförvaltningens chef Berit Svedberg. F O T O : J A N I S L U K A S S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

8 6 A F F Ä R S I D É, M Å L O C H S T R A T E G I E R Långsiktighet, kvalitet och god ekonomi Stockholmshems verksamhet ska kännetecknas av långsiktighet, kvalitet och god ekonomi. Inriktningen är att som hyresvärd vara det bästa alternativet för bostadshyresgäster i Stockholm, för ägarna framstå som det bästa bostadsbolaget och som arbetsgivare betraktas som det mest attraktiva företaget inom bostadssektorn. Stockholmshems affärsidé Äga och hyra ut bostäder i Stockholm. Skapa bästa möjliga förhållanden för hyresgästerna så att långa och goda hyresgästrelationer främjas. Förvalta och utveckla fastigheterna så att god tillväxt i värde och kassafiöde uppnås. Mål Stockholmshem ska vara ett ınansiellt starkt företag och kännetecknas av stabil långsiktig utveckling med kostnadseffektiv verksamhet. Detta följs upp genom bland annat soliditet, avkastning och driftkostnadsnivå. Den höga nyproduktionstakten ska fortsätta med i genomsnitt 35-4 lägenheter per år. Hyresgästerna har möjlighet att ombilda sina lägenheter till bostadsrätt och i detta arbete ska Stockholmshem underlätta och framförallt i ytterstadsområdena bistå i ombildningsprocessen. Stockholmshem ska, tillsammans med de andra kommunägda bostadsföretagen i Stockholm, vara en aktiv fastighetsförvaltare, vilket innebär att initiera köp och försäljningar såväl som att upprusta och utveckla det egna beståndet. Den långsiktiga satsningen på ökad trygghet, integration och delaktighet i särskilt utsatta områden ska fortsätta med särskilda förvaltare och andra resurser avsatta för ett antal prioriterade områden. Verksamheten ska bedrivas på ett miljövänligt sätt med god kvalitet och inriktas på nöjda kunder och varaktiga hyresgästrelationer. Stockholmshem ska värna om bra service, funktionella lägenheter, väl fungerande bostadsområden och prisvärda hyror. Satsningarna på energibesparingar och låg miljöpåverkan ska fortsätta. Stockholmshem ska ha kunniga, motiverade och självständigt arbetande medarbetare som trivs med sitt arbete. Utfall Utfall Mål Mål Finansiella mål Synlig soliditet, % Driftkostnader, kr/m <37 <37 Avkastning totalt kapital, % 3,7 6,1 3,6 3,9 Resultat efter finansnetto, mnkr Icke-finansiella mål Byggstarter, antal lgh Planerade byggstarter Energibesparing 1 ), % Sjukfrånvaro, % 4,1 3,8 <5 <5 Customer Scorecard 2 ) Nöjda kunder, service, % - 8,3 81, - Nöjda kunder, produkt, % - 76,4 76,2 - Välrenommerat företag, profil % - 91,6 91,8 - Prisvärt boende, prisvärdhet % - 79,4 8, - 1 ) Jämfört med normalår 2 ) Nästa kundundersökning planerad till 29 Strategier 1. KONCENTRATION PÅ BOSTADSFASTIGHETER Bolagets inriktning ska vara att äga och förvalta hyresbostäder i Stockholm. Lokalinnehavet ska inriktas på närservice i bostadsområdena. 2. FORTSATT NYPRODUKTION Nyproduktionen av hyreslägenheter ska bibehållas på nuvarande nivå och möjliggöras med beıntlig projektportfölj, markanvisningar från staden samt förvärv av exploateringsobjekt. Rimliga hyror ska eftersträvas. I syfte att minska produktionskostnaderna ska nya entreprenad- och upphandlingsformer, ökat industriellt byggande med olika grader av prefabricering, standardisering och typhus prövas samt effektivitet i planlösningar och yteffektivitet skapas. F O T O : J A N I S L U K A S 3. UTVECKLING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Förvärv, byten och avyttring av fastigheter ska ske på affärsmässiga grunder i syfte att åstadkomma blandade upplåtelseformer i stadsdelarna samt rationella fastighetsområden. Fastighetsbeståndet ska förädlas och förändras utifrån en långsiktig förvaltning och kundnytta med syfte att skapa tillväxt i värde och avkastning. Upprustning av det äldre beståndet ska genomföras enligt en långsiktig plan och genomförande av stambyten och badrumsombyggnader i 5-talsbeståndet ska prioriteras. Hyresgästerna ska ges möjlighet att köpa sina lägenheter genom att bilda bostadsrättsförening och köpa sina hus. Särskilt prioriterat är att bistå hyresgästerna i ytterstaden i denna process. Företagets hyresgäster ska kunna känna sig trygga och delaktiga i bostadsområdena, känna trivsel och tillhörighet. 4. HÖG KUNDORIENTERING Långsiktiga och förtroendefulla hyresgästrelationer ska eftersträvas. Hög ambition, stort engagemang och lyhördhet ska prägla arbetet med att tillgodose hyresgästernas behov. Önskemål om funktionellt, trivsamt och prisvärt boende med välskötta allmänna utrymmen ska stå i fokus. Bostadsområdena ska vara attraktiva och trygga. Kontakter och handling ska präglas av respekt och uppriktighet, och utfästelser ska hållas. Information om hyresgästers förhållanden S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

9 A F F Ä R S I D É, M Å L O C H S T R A T E G I E R 7 Stockholmshems område Ekensbergs varv i Gröndal sett från Stora Essingen. ska behandlas med strikt sekretess och ingen form av diskriminering eller kränkande särbehandling ska accepteras. Generationsväxling av hyresgäster med ändrade krav på service och standard ska uppmärksammas. Önskemål om mer personligt präglat boende förväntas öka och möjligheterna till individuella val ska underlättas. Hyresgästernas uppfattning om Stockholmshem som hyresvärd ska regelbundet följas upp genom kundenkäter. Resultatet ska återkopplas till de boende. 5. KOSTNADSEFFEKTIV OCH LÖNSAM VERKSAMHET MED RIMLIGA HYROR Kassafiödet ska successivt förbättras genom ökat driftnetto. Driftnettot ska förbättras genom att hyresbortfallet minimeras och kostnader för administration och drift har lägre ökningstakt än hyrorna. Inriktningen är att äga och förvalta sammanhängande och rationella förvaltningsområden som ger stordriftsfördelar och kostnadseffektiv förvaltning. Bolaget ska verka för långsiktiga lösningar över mandatperioderna samt eftersträva en jämn investeringstakt i syfte att nå god lönsamhet och kostnadseffektivitet i byggande och förvaltning över tiden. Ett långsiktigt arbete avseende energibesparing för uppvärmning och produktion av varmvatten har påbörjats. Energibesparing påverkar både ekonomin och miljön på ett positivt sätt. 6. EFFEKTIV ORGANISATION Organisationen ska ge förutsättningar för hög kundnytta, stort engagemang hos medarbetarna samt effektivt nyttjande av resurser. Organisationen ska vara tydlig med känd beslutsordning, klara ansvarsområden och befogenheter. Egen personal ska prioriteras för nyckelfunktioner kopplat till företagets långsiktiga roll som fastighetsägare samt för det nära hyresgästarbetet. I övrigt kan entreprenörer och konsulter anlitas. 7. NÖJDA MEDARBETARE OCH HÖG KOMPETENS Genom att vara en attraktiv arbetsgivare ska kompetenta och motiverade medarbetare kunna rekryteras och behållas. Medarbetarnas behov och förutsättningar ska tas till vara genom lyhördhet och delaktighet samt med kompetensutveckling och årliga utvecklingssamtal. Medarbetares uppfattning om arbetsförhållandena ska regelbundet mätas och analyseras som underlag för fortlöpande förbättringsåt- gärder. Chefer ska aktivt skapa möjligheter för medarbetarnas och företagets utveckling. 8. GOD MILJÖ OCH KVALITET Verksamheten ska bedrivas på ett miljövänligt sätt och förenligt med en hållbar utveckling. Miljöarbetet ska bedrivas på ett systematiskt, målinriktat sätt i enlighet med miljöledningssystemets rutiner och med inriktning på ständig förbättring. Miljöcertiıkatet enligt ISO 141 ska bibehållas. 9 FORTSATT IT-UTVECKLING Utvecklingen på IT-området ska fortsätta för att öka tillgänglighet och service för kunden, effektivisera interna processer samt förbättra den externa och interna informationen. ITsäkerheten ska prioriteras och följas upp årligen. Utbyggnaden av bredband fortsätter. Hyresgästerna kommer därigenom ges möjlighet till ett fritt val mellan ett antal aktörer som ınns på bredbandsmarknaden. 1. ÖPPEN KOMMUNIKATION OCH STARKT VARUMÄRKE Med öppen, ärlig och tydlig kommunikation ska förtroende skapas hos hyresgäster, medarbetare, ägare, media, kapitalmarknad och andra intressenter. S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

10 8 B O S T A D S M A R K N A D Fortsatt stark efterfrågan men minskad rörlighet på hyresmarknaden Utbudet av hyresbostäder minskade i Stockholm under 27. Efterfrågan var fortsatt hög och kötiderna för att få en hyreslägenhet via Bostadsförmedlingen steg under året. Förmedling av nyproducerade lägenheter ökade något men rörligheten i det äldre beståndet gick ned, sannolikt i avvaktan på beslut om ombildningar till bostadsrätt. Utvecklingen i Sverige Tillväxten i Sverige mattades av men var fortsatt stark under 27 och BNP ökade med 2,8 (4,4) procent. Årets uppgång drevs framförallt av export, investeringar och hushållens ökade konsumtion. Industrins kapacitetsutnyttjande sjönk något under året från en historiskt hög nivå. Samtidigt fortsatte sysselsättningen att stiga kraftigt för andra året i rad, med totalt 2,4 procent. Slutet av året kännetecknades av en allmänt ökad osäkerhet om den fortsatta utvecklingen med en stigande infiation och oro på ınansmarknaden. Bostadsmarknaden i Sverige Enligt SCB var antalet lediga lägenheter i Sverige drygt 3 i slutet av 27, det lägsta sedan Alltfier kommuner i Sverige rapporterar brist på bostäder enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät från 27. Bristen gäller främst små och medelstora hyreslägenheter, men även större hyreslägenheter och bostadsrätter efterfrågas allt mer. Det är främst större kommuner som har få lediga lägenheter, medan situationen i mindre kommuner överlag är den omvända. Av de drygt hundra kommuner som rapporterar balans har hälften brist på bostäder i centralorten eller innerstaden. Priserna på bostadsrätter ökade med totalt fem procent under 27. Efter ett första halvår med hög efterfrågan och ökande priser följde en avmattning och sjunkande priser under årets tre sista månader. Tydligast var nedgången i Stockholm, Göteborg och Malmö, vilka dock hade en starkare prisökning under första delen av året. Detta resulterade i totalt sett högre prisökningar i storstadsregionerna under 27 än i landet som helhet. Bostadsmarknaden i Stockholm Marknaden för bostadsfastigheter i hela Storstockholm är fortsatt positiv, pådriven av stark efterfrågan, låga vakanser och relativt låga räntor. Den höga efterfrågan drivs främst av lägre arbetslöshet, högre disponibla inkomster och den fortsatt positiva infiyttningstrenden. Under 27 ökade Stockholms stads befolkning med 12 3 personer till invånare. I Stockholms län uppger de fiesta kommuner att det råder bostadsbrist, främst på lägenheter för äldre och studenter. De senaste två åren har dock tillgången på bostäder varit något bättre, delvis beroende på en hög nyproduktionstakt. Intresset från de boende att bilda bostadsrättsföreningar och köpa sin fastighet är stort i hela länet, men köpintresse ınns även hos fastighetsbolag och fastighetsinvesterare. I allmännyttans bestånd i Stockholms stad, där samtliga boende erbjuds möjligheten att ombilda till bostadsrätt, har de tre stora bolagen totalt fått ansökningar från över 5 intresserade bostadsrättsföreningar med drygt 32 lägenheter. Bostadsrättspriserna i Stockholmsregionen har stigit under många år, och under 27 steg genomsnittspriset för en bostadsrätt med nio procent. Höstens ınansiella oro påverkade dock köparna och under årets sista tremånadersperiod sjönk genomsnittspriserna. Genomsnittpriset för en bostadsrätt i centrala Stockholm ligger idag på drygt 5 kronor per kvadratmeter, vilket innebär en prisuppgång på tolv procent under den senaste 12-månadersperioden, men även här sjönk priserna det sista kvartalet. Transaktioner Bostadsportföljer har blivit ett attraktivt investeringsalternativ under senare år, bland annat beroende på säkra kassafiöden, hög efterfrågan, låg eller obeıntlig vakans, bra standard samt goda ınansieringsvillkor. Den stora efterfrågan på bostäder har medfört att priserna på bostadshyresfastigheter har ökat kraftigt de se- KONKURRENTJÄMFÖRELSE STÖRSTA HYRESVÄRDARNA I STOCKHOLMS STAD 27 Area Antal Andel av Andel av Färdigställd Pågående (1-tal kvm) hyreslgh tot. antal tot. antal nyprod. nyprod. hyreslgh, % bost % Svenska Bostäder , Stockholmshem , Familjebostäder , Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) , Wallenstam , Einar Mattsson Byggnads AB ,9 - - Byggnadsfirma Olov Lindgren AB ,7 - - HSB Stockholm ,7-48 Heba ,5 - - Stena Fastigheter ,3-197 Summa de största hyresvärdarna , Källa: Byggstatistik, USK PÅBÖRJADE BOSTÄDER STOCKHOLMS STAD Antal Källa: USK Småhus Bostadsrätter Privata hyresrätter Kommunala hyresrätter S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

11 B O S T A D S M A R K N A D 9 Nya hyresgästen Amanda Sahl fiyttar in i kvarteret Sjövik, Liljeholmen/Årstadal. naste åren, i synnerhet i innerstaden. Direktavkastningskraven har pressats ned till mycket låga nivåer i storleksordningen 1,5 procent i innerstaden och 3-5 procent i ytterområdena. Intresset för investeringar i kommersiella fastigheter har dock varit större än för bostadshyresfastigheter den senaste 18-månadersperioden. Antalet transaktioner av bostadshyresfastigheter i Stockholm är litet och var så också under 27. Det beror främst på att efterfrågan från hyresgäster att ombilda till bostadsrätt är fortsatt stor och betingar ett högre pris än en försäljning till annan hyresvärd. Många mindre hyresvärdar väljer därför att sälja till sina hyresgäster. Under 27 gavs Stockholmshem och stadens två övriga bostadsföretag Familjebostäder och Svenska Bostäder i uppdrag av moderbolaget Stockholms Stadshus AB att förbereda försäljning av totalt 5 2 lägenheter i ytterstaden. Försäljningen ska genomföras under våren 28 och de första indikationerna visar på ett stort köpintresse. Affären är en av de största transaktionerna av bostadshyresfastigheter i Stockholm på många år. F O T O : J A N I S L U K A S Nyproduktion i Stockholm Bostadsbyggandet har varit mycket högt de senaste åren och prognostiseras att fortsätta ligga på en hög nivå. Närmare hälften av den kommande nyproduktionen byggs i Stockholms kommun och av nyproduktionen är cirka en tredjedel hyresrätter. Trots att byggtakten är hög i Stockholm utgör nyproduktionen endast cirka en procent av det beıntliga beståndet. Under 27 ökade antalet lägenheter och småhus i Stockholms stad med 3 569, till totalt vid årsskiftet 27/28. Trots nyproduktionen av hyresrätter minskar det totala antalet hyreslägenheter på grund av ombildning till bostadsrätter. Under 27 ombildades privata och kommunala hyresrätter. BOSTÄDER I STOCKHOLMS STAD 27 HYRESRÄTTER I STOCKHOLMS STAD 27 MEDELKÖTID EFTER OMRÅDE lägenheter förmedlade via Bostadsförmedlingen Småhus 1 % Privata hyresrätter 54 % Stockholmshem 15 % År Hyresrätter 49 % Svenska Bostäder 2 % 6 4 Bostadsrätter 41 % Källa: USK Familjebostäder 11 % 2 Innerstad Norra Järva Södra Västra ytterstaden ytterstaden Närförort Södra Järva Källa: Bostadsförmedlingen Sydvästra ytterstaden S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

12 1 B O S T A D S M A R K N A D Familjen Mhirsi i sitt nya hyresradhus i Rågsved. F O T O : J A N I S L U K A S Hyresmarknaden i Stockholm Det ınns inga vakanser på bostadshyresmarknaden i Stockholms stad. Efterfrågan är fortsatt hög, främst i det äldre beıntliga beståndet i hela staden. Inte heller nyproduktionen uppvisar vakanser, men efterfrågan är lägre i ytterstad än i innerstad och närförort. De senaste årens ökade rörlighet föll tillbaka något med färre förmedlade lägenheter under 27. Stockholms stads Bostadsförmedling AB förmedlar större delen av det beıntliga beståndet såväl som nyproduktionen av hyresrätter inom Stockholms stad, privata som kommunala. Totalt förmedlades (9 544) hyreslägenheter under året, färre än året innan. Antalet inlämnade nyproducerade lägenheter minskade något men antalet lägenheter från det beıntliga beståndet minskade betydligt med cirka 1 lägenheter, sannolikt på grund av pågående ombildningsprocesser till bostadsrätter. En fortsatt hög efterfrågan i kombination med färre förmedlade lägenheter medförde en ökning av den genomsnittliga kötiden för att få en lägenhet via Bostadsförmedlingen till 5,3 år (4,3). Dock förmedlades även under 27 ett antal lägenheter till kötider på under ett år, främst nyproducerade lägenheter i ytterstaden. Under året ökade antalet personer i Bostadsförmedlingens kö med 24 procent och uppgick vid årsskiftet till (181 21) personer. Orsakerna är ökad infiyttning och efterfrågan men också att Bostadsförmedlingen underlättat anmälan via sin webbplats. Alla anmälda är dock inte aktivt bostadssökande. I den undersökning som Bostadsförmedlingen gjorde av bostadskön under året framgick att en dryg fjärdedel av de anmälda uppgav att de behövde en bostad omgående och lika många uppgav att de behövde ny bo- STOCKHOLMSHEMS BOSTÄDER 27 Antal lägenheter Andel av totalt bostäder i Stockholm, % 7,3 Andel av totalt hyresrätter i Stockholm, % 14,8 Lägenhetsarea, kvm Medelstorlek, kvm 63 Medelhyra, kr/kvm, jan UTVECKLING I STOCKHOLMS STAD 27 Befolkningsökning, antal personer 12 3 Flyttnetto, antal personer 7 2 Sysselsättningsökning, % 2,4 Nyproduktion, antal bostäder Prisökning, bostadsrätter, % 9, STOCKHOLMSHEMS NORMHYROR PER JAN 28 REDOVISADE ENLIGT HYRESKOMMITTÉNS MATRIS Antal lägenheter Normhyror per kvm och år Hustyp Ålder Antal Innerstad Inre Yttre Innerstad Inre Yttre lgh ytterstad ytterstad ytterstad ytterstad Sekelskifte Klassicism Funktionalism Folkhemmet Grannskapet Storskalighet Kvartersstaden Nymodernismen Nyproduktion Inklusive hyreshöjning vid ombyggnad och inklusive permanenta hyrestillägg. Exklusive kategoribostäder S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

13 B O S T A D S M A R K N A D 11 stad om 1-4 år. Närmare 5 procent står i kö för att de behöver en bostad om mer än fyra år eller som en garanti för framtiden. Nästan 75 procent av de som står i Bostadsförmedlingens kö har ett förstahandskontrakt, egen bostadsrätt eller villa/radhus. Av resterande 25 procent bor majoriteten hos förälder. Cirka 3 procent av de som står i kön bor utanför Stockholms stad och nästan hälften av de sökande är mellan 18 och 34 år. Två tredjedelar anser att det inte spelar någon roll om lägenheten de söker är nyproducerad eller inte. En viktigare faktor är hyresnivån, som överlag är högre i nyproduktionen. Årets mätning visade att cirka 15 köande kunde tänka sig att betala 5 5 kr per månad för en tvårummare i ytterstaden, men att antalet sjönk till cirka 6 om hyran istället var 6 5 kronor per månad. Stockholmshems hyresnivå för en nybyggd tvårummare på 6-7 kvadratmeter i ytterstaden låg 27 på kronor per månad. Stockholmshems marknadsandel Stockholmshem äger och förvaltar lägenheter och är därmed näst största bostadsföretag i landet och i Stockholms stad. Var åttonde stockholmare, cirka 6 personer, bor i företagets lägenheter. Stockholmshem färdigställde 328 (37) nya lägenheter under 27. Beståndet motsvarar 7,3 procent av Stockholms stads bostäder, 14,8 procent av samtliga hyresrätter och knappt 3 procent av de kommunala hyresrätterna. De två andra kommunägda bostadsföretagen är Svenska Bostäder med drygt 43 4 lägenheter och Familjebostäder med drygt 22 6 lägenheter. De tre företagens sammanlagda andel av stadens hyresrätter var vid årets utgång oförändrad, 46 (46) procent. De största privata hyresvärdarna är Wallenstam och Einar Mattsson Byggnads AB med knappt 2 procent av hyresrätterna i Stockholms stad. Stockholmshem har i jämförelse med de övriga större bostadsföretagen ett relativt stort äldre bestånd i inre ytterstaden. Lägenheterna per marknadsområde fördelar sig på Västerort, 18 procent, Innerstaden 23 procent, Sydväst med 31 procent samt Sydöst, med 28 procent. Hyresutveckling Hyrorna förhandlas årligen med Hyresgästföreningen och baseras på självkostnader för bostadsföretaget och bruksvärdet för den enskilda lägenheten. Sedan år 2 har hyrorna i Stockholm årligen höjts med i genomsnitt cirka 2-3 procent med undantag för 25 då Hyresgästföreningen krävde en sänkning, vilket resulterade i oförändrad hyra för Stockholmshems hyresgäster. Under 27 ledde Stockholmshems hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen till en höjning med i genomsnitt 1,95 procent från den 1 april 28. Motiven till höjning var högre ränte-, el- och värmekostnader samt en viss infiationsökning. De hyreshöjningar som genomförts från 24 och framåt har differentierats inom bostadsbeståndet enligt den partssammansatta Hyreskommitténs matris. Större hänsyn har tagits till läge och bostadsområdets karaktär än vad som var fallet tidigare. Differentieringen har inneburit att lägre höjningar genomförts i områden som legat högt i jämförelse med matrisen och tvärtom. Nivån för 28 innebär ett spann mellan,85 och 2,85 procent. Hyressättning I maj 25 anmälde Fastighetsägarna Sverige svenska staten till EU-kommissionen och hävdade att Sveriges hyressättningssystem strider mot EU-rättens statsstödsregler. Ett arbete inleddes för att ınna en inhemsk lösning för framtida hyressättning för att kunna avföra frågan från kommissionen, av Fastighetsägarna Sverige, SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretags organisation) och Hyresgästernas riksförbund gemensamt med regeringen. Avsikten är att uppnå en tillräckligt fri konkurrenssituation för den privata sektorn utan att släppa hyresbildningen helt fri. Hittills har man inte enats om någon gemensam lösning. I maj 27 tillsattes därför en utredning av regeringen med uppdrag att se över utrymmet för att inom EU-medlemskapets ramar bedriva nationell bostadspolitik, särskilt skall villkoren och förutsättningarna för de allmännyttiga och kommunala bostadsbolagen analyseras. Utredningen kommer att presenteras under våren 28 och sedan remissbehandlas av parter och intressenter inför kommande slutliga förslag till lagändringar. Detta innebär sammantaget att hyresrättens framtida villkor är oklara. Utblick 28 Stockholms befolkning förväntas öka i takt med tillväxten i regionen. Med ett osäkrare tillväxtläge är det även svårare att förutse efterfrågan på bostäder. Rörligheten på hyresrättsmarknaden i Stockholms stad ligger antagligen kvar på samma nivå som 27, det vill säga en något lägre nivå jämfört med år 26. Detta i avvaktan på ombildningar till bostadsrätter i de tre allmännyttiga bostadsbolagen. En omfattande nyproduktion och det utökade antalet privata värdar som förmedlar sina lägenheter via Bostadsförmedlingen hjälper dock till att hålla omsättningen av lägenheter uppe. Under 28 kommer totalt cirka 2 nyproducerade hyreslägenheter ut på marknaden för förmedling via Bostadsförmedlingen. Den största delen, närmare 6 procent, ınns i ytterstaden, och en knapp tredjedel i Innerstaden inklusive Liljeholmen. Resterande 1 procent återınns i närförort. Byggstart beräknas ske för ytterligare drygt 8 hyresrätter under 28. MEDELKÖTID EFTER OMRÅDE 27 lägenheter förmedlade via Bostadsförmedlingen År 12 BETALNINGSVILJAN FÖR 2 ROK (NYPRODUCERAD) Antal Innerstad Södra Västra ytterstaden ytterstaden Närförort Södra Järva Sydvästra ytterstaden Totalt Samtliga lgh Nyproduktion Ytterstad Närförort Innerstaden Hyra/mån kr S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

14 12 H Y R E S G Ä S T E R O C H S E R V I C E Satsningar på trygghet och säkerhet gav toppbetyg i kundundersökning I Stockholmshems lägenheter bor drygt 6 personer i alla åldrar och typer av hushåll. Antalet omflyttningar minskade på grund av något lägre nyproduktion och avvaktan på behandling av bostadsrättsombildningar. Årets kundundersökning gav högsta betyg för produkt och prisvärdhet. Mål och strategier Målet är att skapa bästa möjliga förhållanden för hyresgästerna så att långa och goda hyresgästrelationer främjas. Uthyrning, förvaltning och service ska präglas av hög kundorientering med fokus på ett tydligt och konsekvent agerande i möte med hyresgäster. Hyresgäster i befintligt bestånd Bland Stockholmshems hyresgäster ınns alla åldrar och typer av hushåll representerade. Den dominerande hushållstypen består av 1-2 personer i åldern år, vilket beror på att företagets lägenhetsbestånd till mer än hälften består av små lägenheter på två rum och kök eller mindre. Småhushållen ungdomar, familjer utan barn, ensamstående med och utan barn samt pensionärer är därför viktiga målgrupper för det beıntliga beståndet. Den låga nyproduktionen runt millennieskiftet i kombination med längre boendetid och lägre omfiyttning har medfört att åldern hos Stockholmshems kontraktsinnehavare blivit högre. Störst andel hyresgäster som är mer än 65 år gamla ınns i marknadsområde Innerstaden vilket har sin förklaring i att kötiderna för att få en lägenhet i Innerstaden har varit längre än i andra områden under många år. Omflyttning Efter fiera år av ökande omfiyttning minskade rörligheten i beståndet under 27 till 1,6 (11,1) procent. En bidragande orsak till detta är sannolikt att många hyregäster avvaktar en eventuell ombildning till bostadsrätt i sin fastighet. Vid årsskiftet 27/28 fanns intresseanmälningar för drygt 1 av Stockholmshems lägenheter. Antalet nytecknade kontrakt sjönk med drygt 14 procent till (3 912) under 27. Nya kontrakt i nyproduktion var något färre, 328 (37), men mest minskade hyresgästernas egna byten, som föll tillbaka 2 procent till 496 (628). Av årets samtliga nya kontrakt förmedlades 1 666, knappt hälften, av Bostadsförmedlingen. Totalt 974 kontrakt tecknades av hyresgäster via interna byteskön. Övriga kontrakt avsåg omfiyttning vid renovering, förturer för pensionärer med mera. Nya hyresgäster i nyproduktion En ny utökad enkät till infiyttade hyresgäster i nyproduktion togs fram under året. Enkätens syfte är att bidra till utvärderingen av samtliga projekt och fånga upp tendenser bland de nyinfiyttade. Enkäten användes för att följa upp ett projekt under året och fier undersökningar är planerade till 28. Resultatet från årets undersökning bekräftade överlag slutsatserna från tidigare års enkätsvar. Hushållens storlek följer naturligt lägenhetsstorleken. Hyresgästernas ålder och tidigare boende följer samma mönster. Det krävs längre kötid för innerstadsprojekt, vilket innebär att hyresgästerna där är äldre än i ytterstaden och i mycket hög utsträckning har haft eget förstahandskontrakt eller annat eget boende tidigare. I ytterstaden är genomsnittsåldern lägre och betydligt fier kommer från andrahandsboende, inneboende eller föräldrahem. Under 27 var det infiyttning i färre ytterstadslägenheter än under 26, vilket visar sig i en i snitt högre ålder på årets nya hyresgäster i nyproduktion. STOCKHOLMSHEMS BOSTADSHYRESGÄSTERS ÅLDER (KONTRAKTSINNEHAVARE) 22 OCH 27 Antal >8 BOSTADSHYRESGÄSTERS ÅLDER I NYPRODUKTION (KONTRAKTSINNEHAVARE) Andel % >8 Antal år 22 Antal år 27 Andel år 26 Andel år 27 S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

15 H Y R E S G Ä S T E R O C H S E R V I C E 13 Förmedling och godkännande Det ınns tre huvudsakliga vägar att få en lägenhet hos Stockholmshem. Via Stockholms stads Bostadsförmedling, Stockholmshems interna byteskö och eget byte. Till Bostadsförmedlingen kan den som fyllt 18 år anmäla sig och årsavgiften är för närvarande 275 kr. De bostadssökande söker själva bland de lägenheter som annonseras ut som lediga på Bostadsförmedlingens webbplats och anmäler intresse. Efter avslutad utannonsering bjuds de med längst kötid in till visning. Den sökande med allra längst kötid lämnas som förslag till Stockholmshem för godkännande och kontraktsskrivning. Stockholmshem erbjuder också sina beıntliga hyresgäster att byta in sin nuvarande lägenhet mot lediga lägenheter i den interna byteskön. Hyresgästens kötid är densamma som kontraktstiden på nuvarande lägenhet. Lägenheten som hyresgästen byter in lämnas till Bostadsförmedlingen. Den interna kön administreras via Stockholmshems webbplats och telefonsvarstjänsten Bosvar. Utöver Bostadsförmedlingen och den interna byteskön ınns det möjlighet för boende med förstahandskontrakt att byta lägenhet via eget byte. Hyresgästen föreslår då själv ett byte med en annan hyreslägenhet. Därefter är det upp till respektive hyresvärd att godkänna F O T O : J A N I S L U K A S Servicetekniker Alexander Borwin lagar dörrlås i lägenhet i Fruängen. bytet och den nya hyresgästen. Utöver dessa tre sätt förmedlas också ett mindre antal social-medicinska förturer samt tränings- och försökslägenheter för personer med rehabiliteringsbehov. Godkännande av hyresgäster och kontraktsskrivning görs av Stockholmshems enhet för bostadsuthyrning. Styrprinciperna för bostadsuthyrningen är att den ska vara rättvis, tydlig och konsekvent. Bostadsuthyrningen tillämpar generella godkännanderegler för att säkerställa att nya hyresgäster ska ha möjlighet att betala hyran och uppfylla hyresavtalet. Förutsättningen är att de bostadssökandes sammanlagda bruttoinkomst före skatt ska vara minst tre gånger årshyran. Som inkomst räknas förvärvsinkomst, studiebidrag, ekonomiskt bistånd, bostadsbidrag, underhållsbidrag, A-kassa eller motsvarande. Om hyresgästen har betalningsanmärkningar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till antalet anmärkningar och åldern på dessa. Boendereferenser tas från eventuellt tidigare boende. Kundnöjdhet Under 27 var det åter dags att mäta de boendes kundnöjdhet. Stockholmshem använder Aktiv Bo:s mätning Customer Score Card och har valt att genomföra undersökningen vartannat år, då i genomsnitt en tredjedel av hushållen får enkäten. Under året mellan undersökningarna genomförs sedan åtgärder för att möta hyresgästernas önskemål. Efter tre mätningar har samtliga hyresgäster fått besvara frågorna som ställs inom fem huvudområden: service, produkt, proıl, attraktivitet och prisvärdhet. Hyresgästerna har genom åren visat Stockholmshem stort förtroende och gett företaget höga betyg, inte minst när det gäller felanmälan och lägenhetsservice. Resultatet 27 visade överlag på fortsatt goda resultat och fiera förbättringar sedan 25 års undersökning, RESULTAT CUSTOMER SCORE CARD 25 OCH 27 ANDEL SOM SVARAT GANSKA ELLER MYCKET BRA OMFLYTTNING Antal lgh Andel % Service Produkt Profil Attraktivitet Prisvärdhet Källa: Aktiv Bo Stockholmshem 27 Branschsnitt 27 företag >9 lgh Stockholmshem 25 Branschsnitt 25 företag >1 lgh Bostadsförmedlingen Interna byteskön Hyresgästers egna byten Övrigt S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

16 14 H Y R E S G Ä S T E R O C H S E R V I C E Ulla-Carin Andersson i Solhem blev Stockholmshems första hyresgäst att få bredband via optisk ıberkabel. bland annat när det gäller produkten, lägenhetsservicen och prisvärdheten. I den förra enkäten efterfrågade hyresgästerna ökade satsningar på trygghet och säkerhet. De åtgärder som genomförts sedan 25 i form av bättre belysning i parkmiljöer och sektionering av källare och vindar gav nu utslag i undersökningen. Betyget blev betydligt bättre i bedömningen av säkerheten mot inbrott och tryggheten i områdena under kvällar och nätter. Satsningar inom dessa områden fortsätter nu i fier stadsdelar under 28. År 27 deltog totalt 5 företag i undersökningen, varav 17 storföretag med fier än 9 lägenheter. Bland dessa företag rankades Stockholmshem högst i både Prisvärdhet och Proıl. Begreppet proıl innefattar trivseln med Stockholmshem om man anser sig kunna rekommendera företaget till andra och att företaget är måna om de boende som hyresgäster. I de andra kategorierna service och produkt placerar sig Stockholmshem bland de fem bästa storföretagen. Undersökningar genomförs också bland hyresgäster vars lägenheter genomgått badrumsupprustning. Nya uppföljande undersökningar är planerade till våren 28. Tidigare resultat från 26, där hyresgäster som genomgick stambyten under 25 tillfrågades, visar att upprustningarna överlag fungerar väl; 75 procent är ganska eller mycket nöjda med resultatet och nästan lika många tycker att själva stambytet fungerade ganska eller mycket väl. Webbplats och kundtidning Stockholmshems webbplats hade i snitt cirka 65 besök per månad ett antal som stadigt ökat de senaste åren. År 25 låg antalet besök på 5. Sökning av lediga lägenheter i den interna kön står för den största traıken. Under 27 utvecklades webbplatsen med fier och förbättrade tjänster. Det blev möjligt att boka bilplatser via kartor och att avanmäla bokningar i interna byteskön. I samband med detta ökades säkerheten vid inloggning då personlig pinkod infördes. Flera förbättringar av webbplatsens tillgänglighet genomfördes under året för att ytterligare öka möjligheten för funktionshindrade att ta del av informationen med olika hjälpmedel. Sidor med fortlöpande information om bredbandsutbyggnaden och bostadsrättsombildning byggdes upp under året för att avlasta verksamheten. Utöver webbplatsen är kundtidningen Stockholmshemmet en viktig kanal för att nå Stock- holmshems hyresgäster. Under året gjordes några utökade nummer med reportage och erbjudanden med anledning av Stockholmshems 7-års jubileum. Tidningen distribueras till samtliga hyresgäster med fyra nummer per år. Räckvidden för tidningen är 65 procent, vilket innebär att närmare två tredjedelar av hyresgästerna läser ett genomsnittligt nummer av tidningen. Hyresgäst- och lägenhetsservice Under 27 genomfördes en större intern omorganisation. De tidigare separata förvaltningsoch serviceorganisationerna har nu smält samman till en samlad förvaltningsavdelning som decentraliserats på fyra distriktskontor i västerort, innerstaden, sydöst och sydväst. Målet är en effektivare och tydligare hyresgästservice som ska komma närmare kunderna. Nu samlas ansvaret för skötsel, drift, underhåll, felanmälan, jour och lägenhetsreparationer i en och samma avdelning. Förvaltningspersonalen får ett tydligare helhetsansvar för sitt bostadsområde och hyresgästerna. Både beslutsvägar och arbetsresor blir kortare. Möjligheterna ökar också med den nya organisationen att skräddarsy arbetet efter olika områdens olika behov och att kunna arbeta aktivare i utsatta bostadsområden som kräver särskilda resurser. Felanmälan och reparationer av lägenheter och allmänna utrymmen utförs liksom tidigare av Stockholmshems totalt 161 servicetekniker, men utgår nu från de fyra distriktskontoren. Felanmälan kan göras via telefon dagtid och via webbplatsen dygnet runt. För akuta utryckningar som vattenläckor och hissfel under kvällar och helger ınns en jour nåbar via telefon. Serviceavdelningen tar emot omkring 1 felanmälningar i månaden. För hyresgästerna ınns en störningsjour öppen kvälls- och nattetid alla dagar i veckan. Till störningsjouren anmäls störningar från grannar och kringboende. Jourens personal rycker då ut och ringer på hos den störande hyresgästen. Störningsjouren har tio anställda och drivs i samarbete med Svenska Bostäder, Familjebostäder och Järfällabygdens Hus. Fram till 21 ska Stockholmshem bygga bredbandsnät med hög kapacitet till samtliga fastigheter. Nätet blir öppet, vilket innebär att hyresgästerna får möjlighet att välja mellan ett fiertal konkurrerande leverantörer av bredband, tv och telefonitjänster. Under 27 anslöts de första områdena: Rinkeby, Solhem, Bromsten och delar av Hässelby. Utblick 28 Under 28 sker infiyttning i cirka 55 nybyggda lägenheter hos Stockholmshem och ytterligare minst 15 lägenheter beräknas bli färdiga för förmedling. Resultatet från kundundersökningen hösten 27 omsätts i åtgärder som meddelas hyresgästerna i början av 28 och sedan genomförs under året. Den nya förvaltningsorganisationen startar arbetet med långsiktiga satsningar på lokala och behovsinriktade insatser i särskilt utsatta och otrygga områden i brett samarbete med andra lokala fastighetsägare, stadsdelsförvaltning, polis och skola. F O T O : B E N G T A L M S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

17 H Y R E S G Ä S T E R O C H S E R V I C E 15 Stockholmshems 193-talshus vid Palmbladsvägen/Stagneliusvägen i Fredhäll. (Illustration: Leif Åbjörnsson). S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

18 16 M A R K N A D S O M R Å D E V Ä S T E R O R T Minsta marknadsandelen med yngst hyresgäster I marknadsområde Västerort har Stockholmshem en marknadsandel på nästan tolv procent av hyresrätterna och drygt sex procent av samtliga bostäder. Kötiden för att få en lägenhet i området via Bostadsförmedlingen ökade under året till i snitt fyra år. Fyrtio procent av Stockholmshems lägenheter i området finns i Hässelby. Stockholmshem i Västerort 27 Antal fastigheter 19 Antal lägenheter Lägenhetsarea m Medelstorlek, m 2 63 Medelhyra kr/kvm/jan Outhyrd area bostäder % Omsättning hyresgäster inkl interna byten % 1,5 Lokalarea m Outhyrd area lokaler % 4,1 Västerort Boende och bostäder i Västerort I Västerort är allmännyttans andel 46 procent av fierbostadshusen och 65 procent av hyresrätterna. I hela området bor cirka 25 personer, ett snitt på 2,2 personer per bostad, vilket är högst i Stockholms stad. Den mest tätbefolkade stadsdelen är Rinkeby med det högsta antalet boende per lägenhet. Rinkeby förväntas dock ha den lägsta befolkningsökningen fram till år 21 och den största minskningen av antalet skolbarn. Den öppna arbetslösheten i Västerort minskade från 3,8 procent till 2,8 procent i slutet av oktober 27. Den högsta arbetslösheten ınns i Tensta och den lägsta i Nockeby. Nyproduktion i Västerort Under året färdigställdes 467 (1 5) bostäder. En minskning från 26 års rekordnivå men fier än under år 25. Den större delen, drygt 63 procent, av de nybyggda bostäderna var bostadsrätter. Drygt 29 procent var kommunala hyresrätter och resterande 8 procent småhus. Även antalet påbörjade nybyggnader minskade betydligt från 1 3 till 287 under 27. Av dessa var 59 procent bostadsrätter och 3 procent hyresrätter, samtliga kommunala, samt 11 Konkurrenssituation nyproduktion Stockholmshems projekt med planerad bokningsstart 28. Stockholmshems projekt med planerad byggstart 28. Andra projekt med hyresrätter med planerad bokningsstart 28. Andra projekt med hyresrätter med planerad byggstart 28. Stockholmshems områden är rödmarkerade. Kompletterande uppgifter ınns i Fastighetsinnehav (sid 72-77) och Stockholmskartan. BOSTÄDER I VÄSTERORT HYRESRÄTTER I VÄSTERORT BOENDETID FÖR STOCKHOLMSHEMS HYRESGÄSTER I VÄSTERORT Hyresgäster % Småhus 25 % Kommunala hyresrätter 3 % Övriga hyresrätter 43 % Svenska Bostäder 33 % Bostadsrätter 22 % Källa: USK Övriga hyresrätter 23 % Källa: USK Familjebostäder 12 % Stockholmshem 12 % >39 år S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

19 M A R K N A D S O M R Å D E V Ä S T E R O R T 17 procent småhus. Totalt pågick nyproduktion av bostäder vid årsskiftet 27/28. ANTAL PÅBÖRJADE LÄGENHETER I VÄSTERORT 27 Påbörjade Påbörjade lgh 27 lgh 26 Kommunala hyresrätter Svenska Bostäder 86 4 Familjebostäder 124 Stockholmshem 29 Övriga hyresrätter 115 Bostadsrätter Småhus Totalt Inkl. kategoribostäder såsom studentlägenheter, gruppboende och seniorboende. Efterfrågan på hyresrätter Under 27 ökade kötiden till i snitt 4 (3,5) år för samtliga hyresrätter i Västerort. Efterfrågan på lägenheter i Västerort varierar dock, precis som i Stockholm överlag, beroende på stadsdel men även hyresnivå och lägenhetsstorlek. I Norra Järva sjönk kötiden något medan den var oförändrad i Södra Järva. I närförort, i stadsdelar som Abrahamsberg och Traneberg, är kötiderna överlag betydligt längre, och var närmare 9 år i snitt under 27. Kötiderna för nyproducerade lägenheter är överlag kortare, snittet för västra ytterstaden var drygt 2 år under 27. Stockholmshems marknadsandel I Västerort har Stockholmshem lägenheter med en bostadsarea på kvadratmeter, vilket ger en marknadsandel på cirka sex procent av samtliga bostäder och knappt tolv procent av hyresrätterna. Bolagets bestånd omfattar främst hus byggda under 195-talet. 4 procent av lägenheterna ınns i Hässelby. Inga större förändringar av Stockholmshems bestånd i Västerort skedde under 27. En kompletteringsbebyggelse av 29 lägenheter i kv Kvarnhagen i Hässelby pågick och en ombyggnad av lokaler till 3 lägenheter pågick i Rinkeby. I Bromma Kyrka ombildades en fastighet med totalt 12 hyresradhus till bostadsrätt. Av det totala antalet inkomna intresseanmälningar för ombildning till bostadsrätt gäller 9 procent Västerort, vilket motsvarar 16 procent av Stockholmshems totala bestånd i området. Stockholmshems hyresstruktur I Västerort ligger normhyrorna för bostäder mellan 752 (721) kronor per kvadratmeter och år i hustypen Folkhemmet och (1 33) kronor per kvadratmeter och år i nyproduktion. Den största ökningen av normhyran har skett för fastigheterna byggda på grund av smalhusupprustningar och stambyten. Normhyran för nyproduktion minskade med knappt sju procent beroende på ombildningen av fastigheten Ålderdomshemmet till bostadsrätt. HUSTYP I VÄSTERORT Antal lgh Normhyra kr/m 2 /år per jan 28 Sekelskifte Klassicism Funktionalism Folkhemmet Grannskapet Storskalighet Kvartersstaden Nymodernismen Nyproduktion Inklusive hyreshöjning vid ombyggnad och permanenta hyrestillägg. Exkl kategoribostäder. Stockholmshems hyresgäster Av Stockholmshems samtliga hyresgäster bor 18 procent i Västerort, varav 65 procent bor i Hässelby, Blackeberg och Traneberg. Av Stockholmshems samtliga hyresgäster är andelen yngre, som är upp till 3 år, något högre i Västerort. Knappt sju procent av hyresgästerna har bott i sin lägenhet i mer än trettio år, vilket är den lägsta andelen i Stockholmshems bestånd. Omfiyttningen visade på en minskad rörlighet för hela området, med ett snitt på 1,5 (12,5) procent för 27. Ekonomisk information Marknadsområde Västerort med 18 procent av lägenhetsbeståndet står för knappt 17 procent av Stockholmshems totala hyresintäkter. Räknat per kvadratmeter var hyresintäkterna i Västerort 854 kronor, 4 procent under det totala snittet för företaget. Driftnettot per kvadratmeter var 327 kronor och sammantaget står Västerort för knappt 17 procent av företagets totala driftnetto på 76 mnkr. Färdigställd upprustning och genomförda stambyten av totalt 126 lägenheter innebär ett tillskott till årshyran på 1,3 mnkr. Underhåll och fastighetsutveckling Under 27 satsades totalt 61 mnkr på underhåll i Västerort. Upprustning inklusive stambyte pågick i så kallade smalhus från 193- och 194-talet i Traneberg och stambyte i 5-talslägenheter i Hässelby Gård. I Traneberg färdigställdes 24 lägenheter och 73 påbörjades. I Hässelby Gård blev 12 lägenheter klara och 47 lägenheter påbörjades. I Hässelby förstärktes personalen under året för att möjliggöra extra satsningar såsom samverkansprojekt med andra lokala aktörer för att öka tryggheten i området. Utblick 28 Under 28 fiyttar 29 nya hyresgäster in i kv Kvarnhagen i Hässelby. Stockholmshem startar nyproduktion av 3 lägenheter i Åkeslund, med preliminär bokningsstart våren 29. Under 28 startar upprustning av ytterligare cirka 8 lägenheter i Hässelby. Arbete med långsiktiga och behovsinriktade satsningar inleds i Hässelby i samarbete med andra lokala fastighetsägare, stadsdelsförvaltningen, polis och skola. STOCKHOLMSHEMS LÄGENHETER FÖRDELADE EFTER STORLEK GENOMSNITTLIG KÖTID I VÄSTERORT 27 lägenheter förmedlade via Bostadsförmedlingen EKONOMISK INFORMATION VÄSTERORT Västerort, Västerort, Stockholmshem mnkr kr/kvm* totalt kr/kvm* Hyresintäkter Driftkostnad Underhåll Driftnetto *Beräknat på vägd genomsnittsarea Andel lgh % RoK 2 RoK 3 RoK 4 RoK 5 RoK eller eller mindre större Västerort Hela Stockholmshem År Närförort Norra Järva Södra Järva Västra ytterstaden Ingen förmedlad nyproduktion i närförort eller Norra Järva Källa: Bostadsförmedlingen Samtliga lgh 27 Nyproduktion 27 S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7

20 18 M A R K N A D S O M R Å D E I N N E R S T A D E N Drygt hälften av Innerstadens bestånd finns på Södermalm I Stockholmshems marknadsområde Innerstaden ingår även Årstadal i Liljeholmen och Henriksdal i Nacka kommun. Stockholmshems marknadsandel är nästan nio procent av hyresrätterna och fyra procent av samtliga bostäder i flerbostadshus. Beståndet omfattar främst hus belägna på Södermalm och i Södra Hammarbyhamnen. Stockholmshem i Innerstaden inkl Nacka 27 Antal fastigheter 15 Antal lägenheter 7 48 Lägenhetsarea kvm Medelstorlek, kvm 62 Medelhyra, kr/kvm/jan Outhyrd area bostäder % Omsättning hyresgäster inkl interna byten % 11,1 Lokalarea kvm Outhyrd area lokaler % 3,1 Innerstaden Boende och bostäder i Innerstaden Dominansen av bostadsrätter har över tid blivit allt starkare i innerstaden. Vid årsskiftet 27/28 var andelen 57 procent av det totala beståndet på lägenheter. Allmännyttans andel var oförändrat 12 procent av bostäderna och 29 procent av hyresrätterna. I innerstaden bor cirka 298 personer, mer än en tredjedel av stadens invånare. I stadsdelarna Södra Hammarbyhamnen och Liljeholmskajen, där nybyggnationen är och har varit stor, kommer befolkningen att växa med i genomsnitt 3 procent från 27 till 21. Andelen öppet arbetslösa var 1,7 (2,3) procent och är lägre än i övriga staden. Fram till år 21 beräknas antalet äldre mellan 65 och 79 öka med nära 17 procent, den största ökningen i hela Stockholms stad. Nyproduktion i Innerstaden Under 27 färdigställdes 2 75 bostäder i marknadsområde Innerstaden. Av dessa var 4 procent bostadsrätter och 6 procent hyresrätter, varav 65 procent kommunala. Bostäderna byggdes till stor del i Hammarby sjöstad och Liljeholmskajen/Årstadal. Antalet påbörjade nybyggnader minskade dock till 1 143, och av dessa var 6 procent bostadsrät- Konkurrenssituation nyproduktion Stockholmshems projekt med planerad bokningsstart 28. Stockholmshems projekt med planerad byggstart 28. Andra projekt med hyresrätter med planerad bokningsstart 28. Andra projekt med hyresrätter med planerad byggstart 28. Stockholmshems områden är rödmarkerade. Kompletterande uppgifter ınns i Fastighetsinnehav (sid 78-83) och Stockholmskartan. BOSTÄDER I INNERSTADEN HYRESRÄTTER I INNERSTADEN BOENDETID FÖR STOCKHOLMSHEMS HYRESGÄSTER I INNERSTADEN Bostadsrätter 54 % Källa: USK Kommunala hyresrätter 12 % Övriga hyresrätter 34 % Övriga hyresrätter 75 % Källa: USK Svenska Bostäder 11 % Stockholmshem 9 % Familjebostäder 5 % Hyresgäster % >39 år S T O C K H O L M S H E M S Å R S R E D O V I S N I N G 2 7