Information om våtrum och stammar för vatten och avlopp

Transkript

1 Information om våtrum och stammar för vatten och avlopp Brf Takten

2 Agenda Bakgrund Nuläge varför behöver vi göra något? Styrelsens ställningstagande och förslag till åtgärder Kostnader och finansiering Vad händer nu? Frågor som styrelsen fått Frågestund/diskussion

3 Föreningens arbetsgrupp Styrelsen Deltagare i projektet Konsulter HSB Konsult Niklas Lund Hans Norberg Elkonsult Martin Nilsson Rickard Hansson Byggkonsult Saeid Jafari Anette Bodare Medlemskonsulent Susanne Lindström Gabriella Eriksson Jurist Johan Edlund Lisa Plars Finansiering, ekonomi Raof Azizi Vahid Jafarpour LCC-kalkyler Reza Zamani Henrik Tottras Projektledare, VVSkonsult

4 Vägledning Funktionssäkerhet. Badrummen ska uppfylla försäkrings- och byggbranschens regler för säker vatteninstallation (SVI) och även gällande branschregler för tätskikt och våtrum (GVK, BKR). Fastighetsvärdet ska säkerställas långsiktigt - öka, inte urholkas Låg kostnad över fastighetens livslängd. God boendemiljö. Tryggt att bo framöver. Energibesparingar, möjligheter skall tas till vara. Egna val skall vara möjliga i samband med åtgärdande. Metoder ska väljas som ger minsta möjliga störningar. Hälsorisker ska minimeras.

5 Bakgrund Byggnaderna är snart 50 år gamla Vattenskadorna ökar mer och mer Svårt att försäkra föreningen Styrelsen är medveten om att något måste göras HSB Konsult kontaktades i början av 2015 för att kartlägga nuläget och utreda olika alternativ till lösningar Utredningsresultat, inventeringar mm pekar på att nu måste åtgärder genomföras

6 Nulägesanalys Tappvattenledningarna börjar läcka allt oftare Tätskikten i badrummen (i väggar och golv) börjar närma sig sin livslängd och är den största orsaken till våra många vattenskador Befintliga avloppsstammar och golvbrunnar börjar närma sig sin livslängd Praktiskt taget omöjligt att succesivt (enskilt) renovera våtrum vatten-skadesäkert enligt gällande branschregler Möjlighet till drift- och energikostnadsbesparingar finns

7 Inventeringar Inventering har skett i många lägenheter och i allmänna utrymmen, källare mm Tappvattenledningar i källargångar påvisar stora problem och avstängningsventiler går ej att stänga Avloppsrören är spröda och spricker lätt (svåra att relina) Tätskikten runt golvbrunnar i badrummen släpper allt oftare Stora fuktutslag i badrummen (golv, väggar, tak) Varmvattencirkulation är ej uppdragen i rörstammarna och kan skapa mikrobiell tillväxt Avstängningsventiler för värmesystem går ej att stänga Rörisolering innehåller asbest

8 Ursprungligt utförande Del Utförande Återstående tid Avloppsrör och golvbrunnar Kallvattenrör Plast PVC-rör (plast) med kopplingar i källare Kopparrör med kopplingar i rörstammar 0-10 år 0-10 år 0-10 år Varmvattenrör Kopparrör med kopplingar i källare och i rörstammar 0-10 år Tätskikt, vägg Plastmatta på väggen 0-10 år vid duschning Tätskikt, golv Plastmatta 0-10 år vid duschning

9 Livslängder Vattenledningar Koppar och PVC-plast Avloppsrör Plast Golvbrunn Gjutjärn, plast Tätskikt under ytskikt Plastmatta, kakel, klinker år år år år Utförande, materialval och användande Källa: Renoveringshandboken 2009, utgiven av VVS-företagen

10 Element i våtrumszon 1

11 Rostangripen golvbrunn i badrum

12 Rörgenomföringar i golv i badrum

13 Rostangripen golvbrunn i tvättstuga

14 Fuktangripet tak i badrum

15 Rörgenomföringar i våtrumszon 1

16 Gamla avstängningsventiler Asbest i rörisolering

17 Vad ska vi göra nu?

18 Huvudalternativ vid åtgärdande 1. Föreningen genomför stambyte och badrumsrenovering vid samma tillfälle (Styrelsens förslag) eller 2. Föreningen relinar avloppsledningarna och medlemmarna renoverar successivt sina badrum Slutsats: Stambyte och badrumsrenovering vid ett tillfälle är den säkraste lösningen, och ekonomiskt förmånligast. Andra alternativ är riskfyllda och inte lika kostnadseffektiva

19 Gemensam renovering Alla lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation (SVI), tätskikt och badrum (GVK, BKR) samt för gällande försäkringsvillkor Alla lägenheter får samma standard tidsmässigt Alla badrum saneras från ev. asbest på ett kontrollerbart sätt Föreningen får kontroll på badrummen i fastigheten Föreningen kan säkerställa försäkringsskydd och lägsta premier och självrisker

20 Enskild (successiv) renovering Svår process för många enskilda medlemmar att renovera badrum Redan renoverade badrum kan drabbas av skador från intilliggande badrum som ej är renoverade eller är felaktigt renoverade Badrum kan ej renoveras enligt branschens regler för säker vatteninstallation (SVI), tätskikts- och våtrumsregler (GVK, BKR) samt svårigheter att uppnå gällande försäkringsregler Om medlemmar själva ska genomföra badrumsrenoveringar sker det utspritt över tid och påverkar grannar under längre tid Föreningen kommer att få svårare att ha kontroll över badrumsrenoveringar som utförs av medlemmar Innebär ett ekonomiskt risktagande Föreningen har svårt att kräva att medlemmar renoverar badrum

21 Hur byts rörstammarna Rörstammar för tappvatten och avlopp och förläggs i samma lägen som nu eller i nya lägen Ibland separata rörstammar för badrum och kök Avloppsrör i badrum/wc byts och förläggs i golv till resp. enhet

22 Rörstammar idag Befintliga rörstammar Befintliga rörstammar

25 Rörstammar idag Befintliga rörstammar

26 De nya badrummen Mestadels likadant som tidigare Vissa ändringar placeringsmässigt

27 Badrum typ 5 rok, gavel

28 Badrum typ 4 rok

29 Badrum typ 3 rok

30 Badrum typ 3 rok, gavel

31 Badrum typ 3 rok, 2 rok

32 Duschrum typ 1 rok

33 Vem bestämmer? Löpande förvaltning beslutar styrelsen om, ex stamrenovering eller stambyte. Förändringar i lägenheter skall godkännas av medlemmar med 2/3 majoritet Medlems underhållsansvar kan övergå till föreningen om en enkel majoritet godkänner det på föreningsstämma. (9 kap 15 i BrL och 29 2 st)

34 Beslut och förslag Styrelsens beslut Att byta ledningar för vatten- och avlopp i gemensamma ledningar (rörstammar) och avlopp inom våtrum, byta elcentral i hallen samt byta elsystem inom badrum, tvättrum och WC Styrelsens förslag Att medlems underhållsansvar övergår till föreningen under ombyggnadstiden för de åtgärder som följer av renoveringen i ombyggnadsdelen i lägenheten, enkel majoritet Att förändringar i lägenheter godkänns, 2/3 majoritet

35 Vad kommer jag att få? Föreningen återställer badrummen till en bra grundstandard och en enskild medlem kan göra: Val Tillval Frånval Val utan merkostnad Val mot merkostnad Återmontering av utrustning. Detta kan då medföra kostnadsreduktion.

36 Utförande i badrum Helkaklade väggar med 20*20 cm eller 20*30 cm i vitt utförande, blankt eller matt Klinker på golv 10*10 cm i fyra valfria kulörer Badkar eller duschhörna/vägg och termostatblandare inkl duschanordning Badrumsskåp med belysning och eluttag Tvättställ med ettgreppsblandare WC-stol, vit i badrum där WC-stol finns idag (std-uförande) Elektrisk golvvärme (element tas bort) Förberedelse för en tvättmaskin med el, vatten och avlopp Målning av tak och snickerier, och dörrblad samt lackering av tröskel Ny krokar för handdukar mm Ny toapappershållare Återmontering av ev. tvättmaskiner (om rätt installerade)

37 Utförande i WC-utrymme Väggar målas vita Kakelfrimärke ovan tvättställ Klinker på golv 10*10 cm i fyra valfria kulörer Ny belysningsglob ovan tvättställ Nytt eluttag vid strömbrytare Tvättställ med ettgreppsblandare WC-stol, vit Elektrisk golvvärme Målning av tak och snickerier, och dörrblad samt lackering av tröskel Ny krokar för handdukar mm Ny toapappershållare

38 Utförande i kök Nytt vattenlås, avloppsrör från diskbänk, placerat i bakkant Ny köksblandare installeras med avstängning för diskmaskin Ny tätad diskbänksskåpsbotten Återmontering av ev. diskmaskiner (om rätt installerade)

39 Utförande i övrigt Ny gruppcentral för elinstallationerna i lägenheten (proppcentral) med jordfelsbrytare Ny elinstallation för utrustning i badrummet och WCutrymmet Ny trefasmatning dras upp till lägenheter

40 Exempel ytskikt badrum

41 Exempel ytskikt badrum

42 Finansiering, ekonomi Styrelsens ställningstagande Att stambytet finansieras av föreningen Styrelsens förslag Att föreningen finansierar stambytet och badrumsrenoveringarna Föreningens kostnader för stambytesdelen fördelas sen via månadsavgifterna enligt andelstalen

43 Finansiering, ekonomi Investering Totala produktionskostnaden bedöms till ca 75 miljoner kronor Eget kapital finns, ca 16 miljoner Finansiering Nya lån 59 miljoner kronor Inga kapitaltillskott från medlemmar Bedömd ökad månadskostnad för snittlägenhet 3 rok 87 kvm, idag kr/mån Ränta 2% 3% 4%

44 Under ombyggnadstiden Byggstart 1:a kvartalet 2017 Byggtid ca 1 ½ - 2 år 6-10 veckor i varje lägenhet Tillfälliga WC- och duschanordningar anordnas Vatten och avlopp kommer att finnas tillgängligt i trapphusen på varje våningsplan under hela tiden Portabla (tillfälliga) toaletter finns som tillval Dagrum kommer att iordningställas i föreningslokalen Utställningslokal för standardutrustning och tillval kommer att ordnas i föreningslokalen

45 Medlemsstöd under ombyggnaden Stöder medlemmar inför och under ombyggnadstiden Känslig information hanteras med integritet Samverkar med kommunens handläggare Hembesök till alla som önskar Portabel toalett i lägenhet efter bedömning/beslut av boendekonsulent

46 Vad händer sen? Öppet hus för samtliga boende i Sollentuna International School, 19/4 och 20/4 kl Extra föreningsstämma 26/4 kl i Sollentuna International School Projektering inför projektet pågår Entreprenadupphandling/förhandling beräknas att påbörjas inom kort Löpande information kommer framöver från styrelsen Trapphusvisa informationsmöten inför byggstart Enskilda besök i varje lägenhet med avseende på frågor och fortsatt information om vad som kommer att hända i din lägenhet

47 Frågor som ställts 1. Hur länge blir jag utan vatten och avlopp? 2. Är det bilning i betong hela dagarna? 3. Kan jag bo kvar under renoveringstiden? 4. Hur hanteras eventuell asbest? 5. Hur kommer värdet på lägenheten påverkas? 6. Vad händer med månadsavgiften? 7. Är det inte billigare och bättre att relina avloppsrören? 8. Hur kommer det sig att så många brf relinar i stället för att byta rören? 9. Jag har nyligen renoverat mitt badrum, kan jag få ersättning för det?

48 Frågor till oss? Henrik Tottras Anette Bodare

49 Tack för er uppmärksamhet! Fritt fram för frågor!!!