Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (12) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om besiktningsklausul, omsorgsplikt, förtroende för mäklaren och objektsbeskrivning. Prövning av fastighetsmäklarens åtagande att beställa den besiktning som köparna enligt köpekontraktet skulle utföra med stöd av en besiktningsklausul. Även mäklarens ansvar för tidsfristen i klausulen har prövats. Dessutom har bedömningen omfattat frågan om mäklarens betalning av besiktningen kan anses utgöra en förtroenderubbande verksamhet. Uppgifterna i objektsbeskrivningen om inteckningar, byggnadssättet och om en gemensamhetsanläggning har också granskats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan från köparna av en fastighet som NN har haft i uppdrag att förmedla. Han har yttrat sig i ärendet och skickat in kopior av uppdragsavtalet, en visnings folder, köpekontraktet, den skriftliga informationen om köparens undersök-ningsplikt, protokollet från en överlåtelsebesiktning, dokumentation från Lantmäteriet, handlingar som har använts för att uppnå kundkännedom om parterna samt utdrag från en kommunikation via e-post med parterna och andra. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (12) Anmälan Anmälarna har sammanfattningsvis anfört följande. De accepterade säljarnas krav på tillträdesdag med villkoret att säljarna stod för besiktningskostnaden. Det ville inte säljarna, varvid NN utlovade att han skulle stå för denna kostnad. Senare meddelade mäklaren att besiktningen skulle genomföras veckan därpå och att den skulle bokas av honom. Kontraktet skrevs under den 13 oktober Två dagar senare frågade de mäklaren om de skulle anlita besiktningsmannen eller om han skulle göra det. De fick till svar att han skulle anlita någon. Banken behövde kompletterande dokument och de kontaktade därför NN om detta. De fick ett besked från mäklaren den 22 oktober 2014 om att besiktningen var bokad till den 27 oktober Förseningen förklarades med att det hade varit svårt för säljarna och besiktningsmannen att hitta en gemensam tid. Besiktningsprotokollet kom till dem via e-post den 27 oktober 2014 kl Dagen efter läste de igenom protokollet. De reagerade på riskanalysen, som innehöll en kommentar om att fasaden var enstegstätad och ansågs vara en riskkonstruktion. De ringde då besiktningsmannen för att få veta mer om fasaden. Hon rekommenderade regelbunden årlig inspektion. Enligt rapporter som de då tog del av hade 55 % av de kontrollerade enstegstätade fasaderna fuktskador och 98 % hade en riklig påväxt av mikroorganismer. Reparationskostnaderna beräknades ligga på mellan kr och kr. De ringde till NN den 29 oktober 2014 angående besiktningsprotokollet. Han bad dem att skicka över protokollet, men hörde därefter inte av sig. På kvällen meddelande de via e-post till säljaren och till mäklaren att de begärde köpets återgång på grund av uppgifterna om fasaden i protokollet. Under dagarna som följde hänvisade säljaren till NN, som informerade om att säljaren ville att köpet skulle genomföras. De kontaktade säljaren direkt och förklarade att de inte tyckte att de hade fått skälig tid efter besiktningen för att kunna bedöma informationen i protokollet. Frågan om en utökad besiktning diskuterades med säljaren, men denne hänvisade igen till mäklaren som skulle verka som mellanman.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (12) De fick inte något förslag om att undersöka fastigheten före köpet och inte någon skriftlig information om undersökningsplikten. De fick inte heller reda på fasadens byggnadskonstruktion i objektsbeskrivningen och gavs inte en skälig tid att fullgöra sin undersökningsplikt. Efter kontakter med en jurist och en bankman bestämde de sig för att vänta med inbetalningen av handpenningen och att stå fast vid sin begäran om återgång. Ett planerat möte med säljaren ställdes in och de har därefter fått ett brev från säljaren om en hävning av köpet. Handlingarna Köpekontraktet Köpekontraktet, som är undertecknat av parterna den 13 oktober 2014, innehåller följande besiktningsklausul. 14 Besiktning Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av en sakkunnig besiktningsman senast Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskat stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång. Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren med kopia till handläggande fastighetsmäklare senast varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Besiktningsprotokollet I besiktningsprotokollet anges en av köparna som uppdragsgivare. Vidare är det noterat att säljaren var närvarande vid besiktningen, som utfördes den 27 oktober Protokollet är daterat samma dag. Objektsbeskrivningen Följande utredning har hämtats från den så kallade visningsfoldern som, enligt NN, har delats ut till intressenter vid visningar. Uppgifter om inteckningar Det finns inte någon uppgift om de inteckningar som belastade objektet.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (12) Uppgifterna om byggnadssättet I foldern finns det bland annat uppgifter om att byggnaden är en enplansvilla i vinkel med ett försänkt vardagsrum. Villan är byggd år 2007 och har en putsad fasad. Inledningsvis anges detaljer om bland annat material eller kvalitet avseende plåtarbeten, taket, stommen, bjälklaget och grundläggningen. Dessutom finns det ytterligare beskrivningar av bland annat fönstren och uppvärmningen. Uppgifterna om gemensamhetsanläggningen Foldern innehåller följande uppgifter. DRIFTSKOSTN: [ ] Samfällighetsavgift kr SERVITUT: Andel i samfällighet/ga: [benämning] GA:7 Bilagor till kontraktet Dokumentet med rubriken Objektsbeskrivning utgör en bilaga till köpekontraktet. Det innehåller bland annat följande uppgifter på sidorna 1 respektive 5. Samfällighet, servitut och gemensamhetsanläggning m.m.: Andel i samfällighet/ga: [benämning] GA:7 [ ] Driftskostnader Väg & samfällighet kr/år I utskriften Fastighetsinfo, mini om Gemensamhetsläggning, daterad den 13 oktober 2014 och signerad av parterna, anges bland annat följande Ändamål: Vägar, grönområden, sopsorteringsanläggning, kabeltv Förvaltning: [benämning]-väg samfällighetsförening I utskriften Fastighetsinfo, daterad den 13 oktober 2014 och signerad av parterna, anges bland annat att fastigheten har fyra inteckningar om totalt kr. Den skriftliga informationen om undersökningsplikten

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (12) Mäklarföretagets dokument Information före fastighetsköpet utgör en del av den objektsbeskrivning (visningsfoldern) som delades ut till intressenter. I detta dokument finns under rubriken Felansvar och undersökningsplikt vid fastighetsköp följande ingress. Som köpare har du en skyldighet att noggrant undersöka fastigheten den så kallade undersökningsplikten. Fel och brister som du skulle ha kunnat upptäcka vid en omsorgsfullt gjord besiktning, får inte användas mot säljaren i efterhand. Dokumentet innehåller ytterligare information i sju punkter. Under respektive överskrift finns det kompletterande uppgifter om bland annat Köparens undersökningsplikt, Fel som är dolt, och Reklamation, preskription. Kommunikationen NN har även skickat in viss kommunikation mellan honom och en av köparna. Från denna noteras följande. I ett meddelande skickat via e-post den 15 oktober 2015 till fastighetsmäklaren ställs följande fråga. Svaret från NN samma dag lyder: Hej N! Hur ser det ut med besiktningsman? Anlitar jag en som fakturerar dig eller anlitar du någon? Mvh [ ]. Jag anlitar någon. Behöver ha vilka tider som passar er. Med vänlig hälsning N I ett meddelande via e-post den 27 oktober 2015 kl skriver NN följande. Hej! I dag har [ ] genomfört besiktningen på [ ]. Jag har bett henne att skicka protokollet till dig [ ] så du får se det. Hör av dig om det är ngt. Svaret från köparen samma dag kl lyder: Hej N! Ok strålande. Då inväntar vi protokollet från [ ] Vi hörs I ett meddelande från köparna till NN och säljaren den 29 oktober 2014 kl framställs en begäran om återgång enligt följande.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (12) Hej, Den 27/10 kl 19,21 fick vi besiktningsprotokollet från [ ] (se bifogat dokument). Enligt riskanalysen så anses den enstegstätade fasaden vara en riskkonstruktion. Objektsbeskrivningen innehåller missvisande information angående fasaden. På grund av detta vill vi begära köpets återgång. Hälsningar [ ] Fastighetsmäklarens yttranden NN har sammanfattningsvis anfört följande i sina yttranden. Besiktningen och valet av besiktningsman Parterna förde diskussioner om tillträdet och köpeskillingen. Köparna ansåg att de hade gett med sig beträffande tillträdesdagen och att de hade gått upp i pris. De önskade kompensation för detta och begärde att han skulle stå för besiktningen av fastigheten, vilket han gick med på. Han stod inför en situation att köparna eventuellt skulle förvärva fastigheten utan en besiktning vilket inte var önskvärt eller att överlåtelsen inte gick att genom-föra. Åtagandet från hans sida var för att kunna genomföra affären, men också att verka för att båda parter skulle få ett så gott underlag för överlåtelsen som möjligt. Han åtog sig att för köparnas räkning beställa och bekosta en överlåtelsebesiktning. Åtagandet var av engångskaraktär. Han fick ett meddelande från en av köparna, där denne ställde en fråga om besiktningen. I kontakterna med köparna har han meddelat vilka besiktningsmän som fanns att tillgå. Han kontaktade den valda besiktningsmannen för att hon, tillsammans med parterna, skulle bestämma en tid för besiktningen. Det var svårt att få till tiden. Den 22 oktober 2014 skickade han ett sms till en av köparna och berättade att besiktningen skulle ske den 27 oktober När den utfördes var köparna inte med. Han hade räknat med att köparna skulle vara närvarande vid besiktningen, eftersom de hade fått tiden för den. En förklaring skulle kunna vara att säljaren hade agenturen för en trähustillverkare. Han skickade ett meddelande till en av köparna då besiktningen var utförd och förklarade att protokollet skulle skickas till dem. Efter det hörde han ingenting förrän den 29 oktober 2014, då en av köparna kontaktade honom via telefon och e-post. Köparen begärde att köpet skulle återgå på grund av missvisande information i objektsbeskrivningen.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (12) Handpenningen Handpenningen betalades aldrig in till klientmedelskontot. Han har inte utlovat att han skulle ge handlingar till köparnas bank eller att utföra en värdering av fastigheten. Han skickade ändå en värdering den 27 oktober 2014 och köparna skulle föra över pengarna dagen efter. Objektsbeskrivningen Uppgifter om inteckningar En objektsbeskrivning lämnades till köparna på kontraktsdagen. Informationen fanns hela tiden på internet, vilket är förklaringen till att inteckningarna inte syns i visningsfoldern. Han informerade alla som var på visningen hur mycket inteckningarna var på och har kompletterat uppgiften skriftligen till den slutliga köparen. Uppgifterna om byggnadssättet Han fick informationen om den enstegstätade fasaden från köparen den 29 oktober Under intaget var det inte någon som talade om detta. I objektsbeskrivningen, som är mycket detaljerad, har säljaren lämnat följande information. Isolering av ytterväggar i 3 steg med bruten köldbrygga m.m. sett från insida. Uppgifterna om gemensamhetsanläggningen Han har i samband med visningarna även delat ut fastighetsutdraget, där fullständig information finns angående gemensamhetsanläggningen. Utdraget har även legat till grund för överlåtelsen och parterna har signerat det. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (12) som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Valet av besiktningsman och kostnaden för besiktningen En fastighetsmäklare får enligt 14 fastighetsmäklarlagen inte ägna sig åt en verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Mäklaren ska, enligt 16 andra stycket samma lag, bland annat skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten. Mäklaren ska verka för att köparen, före köpet, gör eller låter göra en sådan undersökning. En fastighetsmäklare som själv utser den besiktningsman som ska utföra en så kallad överlåtelsebesiktning handlar, enligt Fastighetsmäklarinspektionen, i strid med fastighetsmäklarlagen (jämför beslutet :3 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2012). De närmare omständigheterna kring kontakterna med besiktningsföretaget är oklara. Anmälarna och fastighetsmäklaren har i vissa avseenden lämnat motstridiga uppgifter. NN har gjort gällande att han meddelade köparna vilka besiktningsmän som fanns att tillgå och att han kontaktade den besiktningsman som köparna valde. I besiktningsprotokollet anges en av köparna som beställare av besiktningen. Med anledning av dessa uppgifter finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN vid anlitandet av besiktningsmannen skulle ha agerat på ett sätt som kan ligga till grund för en påföljd. Enligt NNs egna uppgifter betalade han köparnas besiktning. Han har därmed bekostat en sådan åtgärd som han skulle ha verkat för att köparen före köpet gör eller låter göra. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NNs agerande har varit ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare och utgör en grund för varning. Enligt inspektionen är det försvårande för honom att det uttalade syftet med åtgärden var att få parterna att genomföra fastighetsöverlåtelsen. Besiktningsklausulen och fastighetsmäklarens omsorgsplikt Det framgår av 21 fastighetsmäklarlagen att mäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (12) samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Mäklaren måste upplysa båda parter om vilka villkor, t.ex. friskrivnings- och besiktningsklausuler, som kan tas in i överlåtelseavtalet, hur villkoren kan utformas och vilka följder olika villkor kan få för var och en av parterna (se prop. 2010/11:15 s. 49). I 15 fastighetsmäklarlagen finns det ett förbud för mäklaren att företräda köpare eller säljare som ombud. Av kravet på att inta en neutral roll som opartisk mellanman följer att en mäklare normalt inte kan åläggas att påminna parterna om eventuella tidsfrister. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar inledningsvis att den aktuella besiktningsklausulen som har förts in i köpekontraktet är en så kallad öppen klausul. Köparen gavs därmed en rätt att låta besiktiga fastigheten. En begäran om återgång enligt villkoret skulle framställas skriftligt till säljaren inom två veckor från kontraktsdagen. Det har inte kommit fram några omständigheter som ger anledning att ifrågasätta den tidsfrist som har avtalats. Klausulen innehåller en tydlig anvisning om hur en begäran om återgång skulle framställas till säljaren. Inspektionen anser att klausulen är utformad på ett tillfredsställande sätt. Utredningen visar att NN har åtagit sig att beställa köparnas besiktning. Besiktningsdagen har slutligen bestämts till den dag som var den sista dagen för köparna att begära återgång. Mäklaren har själv lämnat uppgifter om att han först meddelade köparna vilken dag besiktningen skulle utföras och sedan att besiktningen var utförd. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har haft ett ansvar att agera med anledning av det särskilda uppdrag han åtagit sig. När han fick kännedom om dagen för när besiktningen skulle utföras borde han ha uppmärksammat både säljarna och köparna på att det fanns en risk för att den frist som parterna hade avtalat i köpekontraktet sannolikt inte skulle fungera i praktiken. Det har även ålegat honom att verka för att parterna träffade en ny överenskommelse om en rimlig tid efter besiktningen för köparna att begära återgång. Inspektionen anser att NN borde ha uppmärksammat köparna på att det endast återstod några timmar av återgångsfristen då han översände meddelandet om att besiktningen var utförd och att protokollet skulle skickas till dem. Genom att inte lägga fram förslag till en ny överenskommelse inför

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (12) besiktningen av fastigheten och genom att underlåta att agera under ångerfristen har NN på ett allvarligt sätt åsidosatt sin omsorgsplikt om såväl köparna som säljarna. Detta är varningsgrundande. Objektsbeskrivningen Tillhandahållandet av en objektsbeskrivning Enligt 18 första stycket fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten. Enligt förarbetena ska objektsbeskrivningen lämnas till alla tilltänkta köpare (prop. 2010/11:15 s. 60). I ärendet finns dels en så kallad visningsfolder, dels en handling med rubriken Objektsbeskrivning. Av utredningen framgår det inte något annat än att foldern har delats ut till intressenter på visningar och att den objektsbeskrivning som har signerats av parterna har fogats som en bilaga till köpekontraktet tillsammans med utdragen från Lantmäteriet i samband med kontraktsskrivningen. Vid prövning av om NN iakttagit sina skyldigheter beträffande innehållet i en objektsbeskrivning har Fastighetsmäklarinspektionen utgått från innehållet i den visningsfolder som har lämnats till intressenter. Uppgifter om inteckningar Uppgift saknas om vilka inteckningar som belastar fastigheten. En sådan brist utgör grund för en varning. Det förhållandet att NN, på visningarna, muntligt har informerat om inteckningarna ändrar inte denna bedömning. Om uppgifterna har funnits tillgängliga i någon annan dokumentation eller i marknadsföringen på internet påverkar inte heller bedömningen. Uppgifterna om byggnadssättet I dokumentet finns ett stort antal uppgifter om rör byggnaden, byggnadsmaterialen och annat. NN har invänt att uppdragsgivaren inte lämnade någon särskild information om att konstruktionen utgjorde en så kallad enstegstätad fasad.

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (12) Fastighetsmäklarinspektionen har inte funnit att utredningen ger belägg för att NN skulle ha åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare i samband med upprättandet av objektsbeskrivningen i detta avseende. Det har inte heller kommit fram att fastighetsmäklaren skulle ha känt till eller haft anledning att misstänka några förhållanden i fråga om byggnadssättet i allmänhet eller fasaden, som det har ålegat honom att på något annat sätt vidarebefordra till spekulanterna och köparna. Uppgifterna om gemensamhetsanläggningen En fastighetsmäklare ska kontrollera om en fastighet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar (17 första stycket fastighetsmäklarlagen). I en objektsbeskrivning avseende en fastighet utgör uppgifter om gemensamhetsanläggningar en obligatorisk del av innehållet i en sådan beskrivning (18 samma lag). Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att enbart gemensamhetsanläggningens beteckning inte kan anses tillgodose spekulanternas intresse av att få kännedom om anläggningen. Utgångspunkten har varit att alla tilltänkta köpare inte kan förutsättas förstå att GA är en förkortning för gemensamhetsanläggning och att andelar i en sådan anläggning kan medföra förpliktelser för en fastighetsägare (se inspektionens beslut den 13 maj 2015 i ärendet och en dom meddelad av Förvaltningsrätten i Stockholm den 10 november 2015, mål nr ). Enligt Fastighetsmäklarinspektionen ska en objektsbeskrivning även innehålla information om gemensamhetsanläggningens art eller ändamål, omfattning och förvaltning för att uppgiften ska få ett innehåll som är av värde för konsumenter i allmänhet. Någon detaljerad beskrivning behövs emellertid inte. Det bör på ett enkelt sätt framgå vilken typ av anläggning som avses (art eller ändamål) och eventuella förpliktelser för de fastigheter som har andelar i anläggningen (omfattning). Avgifter till en samfällighetsförening utgör en sådan förpliktelse, som är en kostnad som även ska ingå i uppgiften om fastighetens driftskostnader. Med information om förvaltningen avses en upplysning om det är fråga om en förenings- eller delägar-förvaltning.

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (12) Informationen om en gemensamhetsanläggning bör presenteras sammanhållet eller med ömsesidiga hänvisningar i objektsbeskrivningen. Det är inte tillräckligt att uppgifter som anses vara en obligatorisk del av innehållet i en sådan beskrivning finns i ett annat dokument. I den granskade objektsbeskrivningen (visningsfoldern) finns inledningsvis vid rubriken DRIFTS KOSTN: den årliga avgiften för samfälligheten angiven. Längre ner på samma sida, vid rubriken SERVITUT: finns upplysningen Andel i samfällighet/ga: tillsammans med gemensamhetsanläggningens beteckning, [benämning] GA:7. Fastighetsmäklarinspektionen anser att objektsbeskrivningen innehåller tillräcklig information om den aktuella gemensamhetsanläggningens omfattning och förvaltning. Uppgifter saknas emellertid om betydelsen av beteckningen GA och anläggningens art eller ändamål (vägar, grönområden, sopsorteringsanläggning och kabel-tv). Inspektionen finner att dessa brister leder till en erinran. Övrigt Det som har kommit fram i övrigt leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden NN meddelas en varning för att han har betalat för en överlåtelsebesiktning som han beställt för köparens räkning och därmed agerat på ett sätt som är förtroenderubbande för honom som fastighetsmäklare. Han har även åsidosatt sin omsorgsplikt genom att underlåta att vidta lämpliga åtgärder i samband med besiktningen av fastigheten. Dessutom har objektsbeskrivningen saknat en uppgift om vilka inteckningar som belastade fastigheten. I varningen ingår även en erinran för att uppgifterna i objektsbeskrivningen om en gemensamhetsanläggning inte var tillräckliga.