Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Altonahuset ( ) Malmö. Upprättad i juli 2015 av. Svensk Bostadsrättsbildning AB

Transkript

1 Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Altonahuset ( ) Malmö Upprättad i juli 2015 av Svensk Bostadsrättsbildning AB

2 2

3 Innehållsförteckning 1 Allmänna förutsättningar 2 Beskrivning av fastigheten 3 Fastighetens skick 4 Förslag till underhållsplan 5 Äkta/oäkta bostadsrättsföretag 6 Föreningens tillgångar kapital och skulder 7 Budgeterade årliga intäkter och kostnader 8 Detaljredovisning 9 Ekonomisk prognos 10 Känslighetsanalys Särskilda förhållanden Intyg Bilagor: Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Underhållsplan Kontaktuppgifter Svensk Bostadsrättsbildning Baltzarsgatan Malmö Tel info@svenskboratt.se 3

4 1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Altonahuset med organisationsnummer som har registrerats hos Bolagsverket, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen innehar fastigheten Malmö Duvan 25. Byggnaden uppfördes Värdeår 1963 enligt taxeringsinformationen. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. Bostadsrättslagen och 1 Bostadsrättsförordningen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i denna ekonomiska plan grundar sig på föreningens årliga kapital-, driftsoch underhållskostnader. Vissa uppgifter så som fastighetsbeskrivningen grundar sig på den ursprungliga ekonomiska planen från Denna ekonomiska plan har tagits fram med anledning av nyupplåtelse i samband med ombyggnad av delar av fastighetens lokaler till bostäder. Ombyggnaden kommer att resultera i att föreningen kommer att inneha ytterligare nio lägenheter om sammanlagt 427 kvm. Byggnadens skick och reparationsbehov har fastlagts efter besiktning av det tekniska skicket och en underhållsplan har upprättats. Kapitalkostnaderna grundas på en prognostiserad räntenivå för den kommande 10-årsperioden med amorteringar enligt föreslagen amorteringsplan. Driftskostnaderna är baserade på de nuvarande faktiska kostnaderna. Upplåtelse av de nya bostadsrätterna sker under Inflyttning har skett och kommer att ske under juli-december Planens offentlighet BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. 4

5 2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Malmö Duvan 25 Upplåtelseform Äganderätt Adress Altonagatan 2 och 4, Petersgränd 7, Stora Nygatan 22 och 24. Tomtareal kvm Area efter ombyggnad kvm bostadsyta och kvm lokalyta, totalyta kvm Byggnadsår Byggnadsår 1963, värdeår 1963 Servitut/nyttjanderätt Se utdrag ur Fastighetsdata under rubriken Bilagor Försäkringar Fullvärde Taxeringsvärde kr varav byggnadsvärde kr och markvärde kr Typkod 321 Gemensamma utrymmen och anordningar Grovsoprum Sopkärl i garage Cykelparkering Lekplats Elcentral Fjärrvärmecentral Tvättstuga Trapphus Kabel-TV/Bredband Hissar Kortfattad byggnadsbeskrivning Garage Utförande: Grundläggning: Yttervägg: Fasadbeklädnad: Bjälklag: Yttervägg: Uppvärmning: Ventilation: Fönster: Lägenhetsförråd: Hiss: Tvättstuga: Fem respektive sex våningar samt källare Platsgjuten betong Platsgjuten betong, utfackningsväggar av trästomme med internitskivor på utsidan och gipsskivor på insidan. Korrugerad kopparplåt mellan fönsterband. Täckskivor mellan fönster av eternit. Hushörn och husgavlar av fasadtegel. Betong. Taktegel, asbestcementplattor. Fjärrvärme med radiatorer. Mekanisk frånluft i lägenheter. Luftkonditionering med kyla i kontorslokaler. Kopplade med träbågar. I källare och övre våning. En i varje trapphus. En tvättstuga i källaren för samtliga lägenheter. Not: Uppgifter om de gemensamma utrymmena och byggnadsbeskrivningen är baserade på den ursprungliga ekonomiska planen. 5

6 3. Fastighetens skick Enligt Boverkets allmänna råd för upprättande av ekonomiska planer ska den ekonomiska planen innehålla en ekonomisk prognos för de kommande 10 åren. I prognosen ska fastighetens tekniska skuld fastställas. Byggnaden har underhållits löpande. Det nuvarande skicket bedöms vara normalt. Om åtgärderna i den föreslagna underhållsplanen följs kommer byggnaden att fortsätta hålla ett gott skick. 4. Förslag till underhållsplan En okulärbesiktning avseende det tekniska skicket har utförts av Anders Granlund på EVU, Energi & VVS Utveckling AB. Besiktningen har resulterat i en 20-årig underhållsplan daterad Se bilagda protokoll under rubriken Besiktningsprotokoll. Det inre underhållet åligger den enskilde bostadsrättsinnehavaren och finns därför inte med i underhållsplanen. Vissa avvikelser kan förekomma. Styrelsen kan fördela renoveringarna i underhållsplanen annorlunda om man finner detta lämpligt med utgångspunkt i behovet. Underhållsplanen är inget bindande dokument i sig utan en vägledning. Styrelsen kan ta beslut om att lägga till eller dra ifrån om det anses motiverat. 6

7 4.1 Förslag till underhållsplan Underhållskostnader Summa Mäklarkostnader Ny ekonomisk plan Värmecentral Värmecentralsprojekt Målning Mark Fasader Balkonger etc Fönster Yttertak Trapphus Hissar Lägenheter Gemensamheter Installationer Summa

8 5. Äkta/oäkta bostadsrättsföretag För att en bostadsrättsförening ska klassas som äkta (äkta privatbostadsföretag enligt Skatteverkets benämning) får högst 40% av intäkterna härröra från okvalificerade intäkter. Därtill hör lokalintäkter, intäkter från hyresrätter och parkeringsplatser som hyrs ut till personer som ej bor i bostadsrättsföreningen. Brf Altonahuset är före ombyggnaden en oäkta förening men kan efter ombyggnaden komma att bli en äkta. Medlemmarna i en oäkta bostadsrättsförening har samma skyldigheter och rättigheter som medlemmarna i en äkta bostadsrättsförening. Fördelen med en oäkta bostadsrättsförening är att den har stora intäkter från hyreslokaler och att medlemmarnas boende därmed subventioneras. De stora intäkterna från lokalerna innebär dock en risk om föreningen skulle stå utan hyresgäst i någon lokal under en tid. Det skulle resultera i höjda månadsavgifter för medlemmarna. Skillnaden ligger i beskattningen av både den enskilde bostadsrättshavaren och av föreningen. 1. Bostadsrättshavaren i ett oäkta bostadsföretag kan bli förmånsbeskattad för skillnaden mellan faktisk månadsavgift och en tänkt normalhyra. Om bostadsrättshavaren bor billigt betraktas det alltså som en förmån som ska beskattas. 2. Den som flyttar till eller från en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag har inte rätt att tillämpa uppskovsreglerna för byte av bostad. 3. För ett oäkta bostadsföretag beskattas nettot av de verkliga intäkterna och kostnaderna. Erhållna årsavgifter och hyresintäkter är skattepliktiga och samtliga kostnader är avdragsgilla. Insatser och upplåtelseavgifter räknas som kapitaltillskott och är inte skattepliktiga inkomster. 8

9 6. Föreningens tillgångar kapital och skulder Tillgångar I föreningens tillgångar ingår anläggningstillgångar om kr och omsättningstillgångar om kr. Summorna är hämtade från senaste årsredovisningen. Skulder I föreningens skulder vid tidpunkten för planens upprättande ingår skulder till kreditinstitut om kr och kortfristiga skulder om kr. Föreningen antas amortera med det belopp man får in vid försäljning av de nya lägenheterna. Skuldsaldot till kreditinstitut utgörs därför av aktuellt skuldsaldo minus insatserna på de nya lägenheterna. Kortfristiga skulder utgörs av det belopp som uppgetts i årsredovisningen. Eget kapital Föreningen har, då de nya lägenheterna sålts, ett eget kapital om kr. Däri ingår det egna kapitalet som uppgetts i årsredovisningen samt insatserna på de nya lägenheterna. Lånebindningstid Befintliga lån är uppdelade på olika bindningstider för att sprida risken. Denna placeringsstrategi anser styrelsen vara ansvarsfull och syfta till att ge föreningen ekonomisk stabilitet. Ränta Räntekostnader första året avser kostnader för de lån som finns kvar då de nya lägenheterna upplåtits. Intäkterna från försäljning används i sin helhet till att amortera på det kortaste lånet. Räntekostnaderna kommer därefter att variera efter hand som lånen amorteras, nya lån tas upp och räntan ändras. I denna ekonomiska plan antas att medelräntan kommer stiga till ett normalläge om 4%. En prognos av lånebehovet och räntekostnaderna finns i avsnittet 8. Ekonomisk prognos och i tabellen nedan. Avskrivningar I årsredovisningen tas kr per år upp i avskrivningar. Föreningen redovisar detta som en bokföringsmässig förlust. Avskrivningar är inte kassaflödespåverkande och påverkar därmed inte föreningens avgifter. Avskrivningarna är därför här inte upptagna som en kostnad. Ränteprognos Lån och räntor År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 11 Lån Räntekostnad Medelränta 3,10% 3,20% 3,50% 3,75% 4,00% 4,00% 9

10 6.1 Föreningens tillgångar, kapital och skulder Anläggningstillgångar per Byggnader Ackumulerade avskrivningar enligt plan Mark Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar per Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Föreningens eget kapital och skulder per Insatser Tillkommer insatser nya lägenheter, juli-augusti Upplåtelseavgifter Yttre fond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder till kreditinstitut¹ Kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder ¹Skulder till kreditinstitut Skuld Ränta Ränta Konverteringsdatum Lån ,35% var tredje månad Lån ,86% Lån ,30% Lån ,42% Summa ,10% Kortfristiga skulder Summa Taxeringsvärde Bostad Lokal Summa Byggnad Mark Summa

11 7. Budgeterade årliga intäkter och kostnader Intäkter Årsavgifter bostäder Hyror bostäder Hyresintäkter förråd Hyror lokaler Parkering och garage Övriga avgifter - momsfria Övriga avgifter - momspliktiga Kabel-TV, bredband Övriga intäkter Drift El Uppvärmning Vatten Soptömning Underhållskostnader Fastighetsskötsel och städ Övriga kostnader Kabel-TV och bredband Försäkring Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Externa rörelsekostnader Styrelsearvode Moms (ingående moms - 40,5% av moms på driftkostna derna) Summa drift och underhållskostnader 479 kr/kvm Kapitalkostnader, avsättningar och amorteringar Räntekostnader fastighetslån Avsättning till underhållsfond Amortering Summa kostnader Intäkter./. Kostnader = vinst

12 8. Detaljredovisning Lgh Kvm Andelstal Års- Månads- Årshyra Insats # avgift avgift , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Totalt 47 lgh: , Andelstalen utgår från den ursprungliga ekonomiska planen. För de nya lägenheterna är andelstalen justerade för att passa in i det befintliga systemet. 12

13 Lokaler Lokaler Kvm Årshyra Varav moms Nyckeltal Kvm Avgift/år Hyror Varav moms Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter Insatser Tabellen på föregående sida visar en detaljerad redovisning av insatser, andelstal och årsavgifter. Årsavgifter Årsavgiften beslutas årligen av styrelsen och grundas på den beräknade kostnadsmassan för det kommande året. Årsavgiften fördelas enligt lägenheternas andelstal. 13

14 9. Ekonomisk prognos Lån Lån Ökad upplåning Kostnader Räntekostnader Drift och underhållskostnader Amortering Kostnader enligt underhållsplanen Summa kostnader Intäkter Avgifter från lägenheter Höjning av avgifterna 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% Hyror lägenheter Lokalintäkter Parkering och garage m.m Övriga intäkter Summa Intäkter (löpande) Likviditetsprognos Likvida medel Beräknat resultat Ökad upplåning Likvida medel Ränteantagande: 3,10% 3,20% 3,50% 3,75% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Inflationsantagande: 1,0% Prognosen beräknas på helår I denna prognos räknar vi med att normalräntan från och med år fem är 4%. Räntorna räknas successivt upp från utgångsvärdet år ett. Se även avsnittet 5. Föreningens tillgångar kapital och skulder. 14

15 10. Känslighetsanalys Prognos på hur föreningens ekonomi förändras om inflationen ökar med 1% och medelräntan är 1% högre från och med år 2 Lån Lån Nyupptagna lån Kostnader Räntekostnader Drift och underhållskostnader Amorteringar Kostnader enligt underhållsplanen Summa kostnader Intäkter Avgifter från lägenheter Höjning av avgifterna 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Hyror lägenheter Lokalintäkter Parkering och garage m.m Övriga intäkter Summa Intäkter (löpande) Likviditetsprognos Likvida medel Beräknat resultat Ökad upplåning Likvida medel Ränteantagande: 3,10% 4,20% 4,50% 4,75% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% Inflationsantagande: 2,0% Prognosen beräknas på helår 15

16

17

18

19 Bilagor Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Underhållsplan

20

21

22

23

24

25

26 Metria FastighetSök - Malmö Duvan Allmän+Taxering Fastighet Beteckning Malmö Duvan 25 Nyckel: Församling Malmö S:t Petri Senaste ändringen i allmänna delen LKF Senaste ändringen i inskrivningsdelen Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Adress Adress Petersgränd (7) Stora Nygatan Malmö Altonagatan Malmö Läge, karta Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta MALMÖ Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt / Bostadsrättsföreningen Altonahuset C/O Cymko Förvaltning AB Box Malmö Inskrivet ägarnamn: Brf Altonahuset Köp (även transportköp): Köpeskilling: SEK, avser hela fastigheten. Anmärkning: Beviljad 05/10944 Sida 1 av

27 Metria FastighetSök - Malmö Duvan 25 Inteckningar Totalt antal inteckningar: 5 Totalt belopp: SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt SEK A Anmärkning: Utbyte 10/ SEK B Anmärkning: Utbyte 10/ SEK SEK SEK Inskrivningar Nr Inskrivningar Inskrivningsdag Akt 1 Rättigheter Avtalsservitut nätstation mm Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Se beskrivning Last Avtalsservitut 12-IM1-62/ Övrig berörkrets, med rättsförhållande: Förmån Malmö Fliten 13 Last Malmö Duvan 25 Beskrivning: Nätstation mm Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Stadsplan Fornlämningar Fornlämning 1280K-PL199 Akt 1306:0020: Sida 2 av

28 Metria FastighetSök - Malmö Duvan 25 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Hyreshusenhet, bostäder och lokaler (321) Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet därav därav markvärde Taxeringsvärde byggnadsvärde SEK SEK SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp /1 Bostadsrättsförening Lagfart eller Tomträtt Bostadsrättsföreningen Altonahuset C/O Cymko Förvaltning AB Box Malmö Värderingsenhet bostadsmark Taxeringsvärde SEK Riktvärdeområde Byggrätt ovan mark kvm Riktvärde byggrätt SEK/kvm Värderingsenhet lokalmark Taxeringsvärde SEK Riktvärdeområde Byggrätt ovan mark kvm Riktvärde byggrätt SEK/kvm Värderingsenhet bostäder Taxeringsvärde SEK Bostadsyta kvm Årtal för hyresnivå Hyra Under byggnad SEK/år Nej Nybyggnadsår 1963 Tillbyggnadsår 1988 Värdeår 1963 Värderingsenhet lokaler Taxeringsvärde SEK Lokalyta kvm Årtal för hyresnivå Hyra Under byggnad SEK/år Nej Nybyggnadsår 1963 Tillbyggnadsår 1988 Värdeår 1963 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Tomtmätning Sammanläggning Ursprung Malmö Duvan 5, 8-11, 26 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt 1280K-679/ K-TM131/1961 M-Malmö Gamla Staden Duvan K-1/1982 Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Hässleholm Kontorbeteckning: MI63 Telefon: Copyright 2014 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 3 av

29 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Underhållsplan 2015 Brf Altonahuset i Malmö Anders Granlund EVU Energi & VVS Utveckling AB

30 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , BESIKTNINGSUTLÅTANDE Brf Altonahuset äger en lite speciell fastighet med ett mycket centralt läge i Malmö. Det borgar för framtiden. Läget är väldigt betydelsefullt när en bostadsrätt och lokaler ska värderas. Men, den senaste tiden har man även börjat värdera fastigheter efter underhållsbehovet. För föreningen finns ett par större underhållspunkter att fundera över: 1. Ventilationen, bör studeras och diskuteras mer utförligt? Energislöseri? Effektiv? 2. Tappvatten- och värmeledningarnas kondition bör undersökas närmare? 3. Avloppsledningarnas framtid, är relining något att lita på? 4. Hissarna är ett ständigt gissel? Hissarna var inte tillgängliga vid besöket. 5. Yttertaket, Stora Nygatan? 6. Läckor ner till förskolan och garaget måste åtgärdas. En underhållsplan kan inte svara på frågorna. Underhållsplanen är mer ett hjälpmedel för styrelsen och ska ge en fingervisning hur framtiden kan gestalta sig och hur styrelsen ska finansiera framtida underhåll i samråd med medlemmarna med flera. Styrelsen ska kanske låta utreda frågorna närmare, Brf Stenmården (byggår ) i Malmö tog t.ex. ut provbitar, rörstumpar, som vid en närmare granskning visade sig vara i gott skick, likväl gjorde föreningen ett stambyte och badrumsrenoveringar några år senare. Historik? Det är bra om ni fortsätter att sammanställa de större åtgärderna i årsredovisningen: 2005 Ny tvättstuga och nytt låssystem 2007 Fönsterbyte (dock inte fönsterdörrar och fönster på balkonger) 2009 Källsortering 2010 Spolning av avloppsstammar 2011 Gården lades om Kanske ska det även finnas en liten notering om vad fanns på platsen innan Duvan 25 kom till? Vad fanns på platsen tidigare? Hör med Malmö Stad och ritningsarkivet. Man pratar om att sätta upp QR-skyltar på intressanta hus i Malmö så att förbipasserade kan läsa om husets historia genom att skanna in märket, det krävs en liten app för uppgiften. Testa själv och se vart ni hamnar J En underhållsplan handlar mycket om att blicka framåt och inte upp i vår stjärnhimmel. EVU Energi & VVS Utveckling AB

31 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Mark Ni har nyligen lagt om gården för att slippa läckage ner till förskolan. Olyckligtvis finns det fortfarande läckage som måste åtgärdas så att ni slipper följdproblem. Vi föreslog ett provisoriskt skärmtak för att se om det verkligen är tätningen runt entrépartiet som är orsaken till läckan. Uteslutningsmetoden kan vi kalla metodiken. Som vi ser det så kommer gården att i huvudsak kräva löpande underhåll de närmaste 20 åren och något som vi inte tar upp i underhållsplanen. Och förskolan får ansvara för grindar, staket och lekutrustning, inte sant? Vi såg en läcka ovanför en ventilationskanal och som vi har market i ritningen till höger. Det snedstreckade området visar vart underliggande garage finns. Här har ni inte bytt ut tätskiktet. Asfalten är inte heller för grann. Läckor gör även att ledningar rostar sönder vilket leder till fler korrosionsproblem. L EVU Energi & VVS Utveckling AB

32 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Det kan vara lurigt med läckage. Vatten kan gå alla möjliga vägar ibland, här ser det lite misstänksamt ut. Kanske ska ni angripa även denna punkt? Bättre att göra något än att utreda. För när man gör något upptäcker man kanske något annat? En utrymningsväg är bra att ha när det brinner. Det brinner förvisso inte så ofta. Det snöar inte så mycket i Skåne heller. Men om det snöar mycket och brinner i garaget så kanske det inte går att ta sig ut denna väg? Kanske inte så sannolikt men kan möjligtvis hända. Brf Kroksbäck valde att flytta upp dörren till markplan samtidigt som de täckte in trappan med tak. Det är inte så dumt att hämta intryck från andra bostadsrättsföreningar. EVU Energi & VVS Utveckling AB

33 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Fasader Man kan skriva att ni har en lite speciell fasad. Stor del av ytan består av fönster och koppar. Hur gammal kopparen ska bli är en bra fråga. Skriver vi 70 år så hamnar ett byte i underhållsplanen. Vi har dock skrivit 75 år, varför bytet tillsvidare hamnar utanför 20-årsplanen. J Tegelfasaden utgör en begränsad andel av fasaden men kan bli kostnadskrävande i alla fall. Särskilt om det kommer ogynnsamma vintrar med mycket regn och kyla om vartannat. Vi tar dock inte ut alla problem i förskott och avsätter en symbolisk summa pengar i underhållsplanen, se även 03 Balkonger. Den indragna entrén Stora Nygatan 22 kan lov att få vara ljus och fin, inte sant? Och även runt garageporten kan det vara lönt att måla lite. EVU Energi & VVS Utveckling AB

34 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Balkonger Balkongerna ramlar kanske inte ner precis men ser inte så granna ut. Kolla dock balkonginfästningarna och tegelstenarna Altonagatan. Något bör ni göra med balkongerna för att inte råka ut för dyra lagningar, se exempel nedan. Att plocka bort löst sittande delar på en fastighet är kanske inte underhåll utan förebyggande åtgärder. Barnen leker på gården och det vore olyckligt om det ramlade ner stenar på dem. Förmodligen är det infästningen som har börjat rosta och därmed spränger sönder tegelstenarna. Ovansida bör vara tät och undersidan öppen, se principen ovan. Även andra tillverkare har förslag på underhållsåtgärder, till exempel Motsvarande bör ske på balkongerna Stora Nygatan. Men här kliar vi oss i huvudet. Har man monterat några skivor för att slippa se problem? Låt plocka ner en skiva och se hur det ser ut bakom. Det händer att föreningar väljer att göra balkongerna större när det är dags för renoveringar. Det kan vara en anledning till att vänta med underhållet. Finns det något intresse för större balkonger? Får Ni göra balkongerna större? Vad kan det kosta? Se sidan 15 och 48 i boken Underhållsplanering, som ni fick under besöket. Brf Lagmannen i Malmö kombinerade sedvanligt underhåll med att även försköna och förbättra fastigheten. Gissningsvis är balkongerna mycket uppskattade och ökar värdet på bostadsrätten och kanske mer än vad balkongerna kostade att utföra, se bild till ovan till höger. EVU Energi & VVS Utveckling AB

35 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Fönster och Dörrar Ni har bytt ut alla fönster till lägenheterna år 2007, bortsett från de som är inne på balkongerna. När ska de senare bytas ut? Ska även dessa vara typen träfönster? Det finns trä/aluminiumfönster som inte kräver så mycket underhåll. Men om träfönster behöver målas eller inte vet ni först efter ett antal år. En målning de närmaste 20 åren kan vara rimligt att räkna med. Trots nya fönster så har ni hög fjärrvärmeförbrukning, se även 10 Installationer. Entrépartierna är utbytta och även dörrarna till lokalerna. Det finns dock några glaspartier med enkelglas att diskutera tillsammans med hyresgästen. Mot ett tillägg på hyran kan ni erbjuda nya glaspartier? Garageporten bör fungera bra även i framtiden. Många gånger är det bara automatiken som spökar. Men även själva porten kan behöva bytas ut. Det har ni redan gjort minst en gång i alla fall. Porten lär vara från 2013 och ska väl hålla si så där 20 år eller längre kan man väl hoppas? Rökluckor/rökgasspjäll ska kontrolleras regelbundet och kan en dag behöva förnyas. Låt även en ventilationstekniker kontrollera rökgasspjället. Håller spjället tätt? EVU Energi & VVS Utveckling AB

36 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Yttertaket Det är inte helt enkelt att komma ut på Ert yttertak utan att ta stora risker. Taksäkerheten lämnar nämligen en del att önska och är något som ni ska tänka på den dagen taken måste läggas om. Och sanera vinden från fågelspillning! Mer värmeisolering? Tänk på ert ansvar som fastighetsägare! Än så länge kan man se träpanelen från förråden och därmed även upptäcka problem. Be bostadsrättshavarna meddela om de ser några fuktfläckar. På sådana ställen kan det vara lönt att kontrollera och laga taket. Ni kan även studera fågellivet och se vart de tar vägen? Det är inte sällan fåglarna som orsakar skador, se även sidan 16 och 45 i boken Underhållsplanering Ni behöver inte tänka på taket på Altonagatan för det är ganska nytt, dvs från Ni har kanske upptäckt att vi samlat en mängd underhållsåtgärder mitt i 20 årsplanen, det vill säga när saker och ting blivit 60 år. Det är förstås inte så att Ni kommer att utföra allt på en och samma gång. Men samtidigt kan det vara ekonomiskt fördelaktigt att göra ett stort paket av underhållet. Gör man större underhållspaket vart 60:e år så kan man inte säga att det är särskilt ofta. EVU Energi & VVS Utveckling AB

37 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Trapphusen Fina trapphus ligger högt upp på önskelistan i bostadsrättsföreningar. Här kan ni fundera om ni ska måla före eller efter ett stambyte, som vi tar upp under rubriken 08 Lägenheter jämte 10 Installationer. Det blir ju en del slitage när hantverkarna är framme med tänger och stänger. Vi ser fler och fler föreningar som satsar på LED-belysning. Kolla gärna med tidningen Råd & Rön vilka lampor som är bäst. Billig tidskrift att prenumerera på. Att minimera drift- och underhållskostnaderna i en fastighet är ingen dum strategi, se även under rubriken 10 Installationer. Val av armaturer har också betydelse för ljusspridningen. Hur är det med nödbelysning? EVU Energi & VVS Utveckling AB

38 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Hörnor kan man alltid skydda med rostfria ankantade hörnlister istället för att laga skadorna. Det uppstår alltid nya skador efterhand som flyttfirmorna är i farten. Måla konstverk över skadorna och som även höjer värdet på fastigheten? J 07 Hissar Hissmaskinrummen var inte tillgängliga? Varför inte det? Hit borde styrelsens nyckel passa och även fastighetsskötarens. Ni fick ju nytt låssystem Det finns mycket att tänka på vid byte av hissmaskin, apparatskåp för att inte nämna alla detaljer i form av dörrkontakter, styrskor etc. För hur många starter ska hissmaskinen vara dimensionerad? Vilka funktioner ska apparatskåpet ha? Hur ska korgen se ut? Krav på stillestånd? Ni vill kanske inte vara utan hiss hur länge som helst? Vi bifogar en mall för att låta ta fram en Statusrapport för hissar. Rapporten kan sedan ligga som grund för upphandlingen, rapporten finns på DVD-skivan. Hissen som betjänade LSS-lägenheterna kan kanske avvecklas istället för att underhållas? Om inte så måste ni lägga in underhållet i planen. Kan hissen bli en liten lokal för vinterförvaring av bildäck? Skrattar bäst som skrattar sist. J Vi lägger i alla fall inte några pengar på något som inte är i bruk. Kanske ska det bara ske någon form av konservering? EVU Energi & VVS Utveckling AB

39 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Lägenheter Föreningen ska inte underhålla lägenheterna och det är själva poängen med en bostadsrätt. Men var slutar/börjar föreningens ansvar? Det kan föreningen i viss mån själv bestämma via stadgarna och i Ert fall 12. Där finner vi en del frågor som tål att utvecklas vidare. Köksfläktar är väl inte tillåtna? Kolfilterfläktar och spiskåpor är dock i princip OK. Föreningen bör ansvara för frånluftsventiler eftersom de ska vara injusterade. Bostadsrättshavaren kan ansvara för rengöringen. Varför ska ledningar vara inne i lägenheten, räcker det inte med att inte betjänar fler än en lägenhet? Vad menas egentligen med övriga installationer, är det ÅVA 1-7? Det heter förvisso takterrass, men det förstår man kanske i alla fall? Borde inte föreningen säkerställa balkongernas framtid? EVU Energi & VVS Utveckling AB

40 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Bostadsrättslagen avsnitt 7 12 ger möjligheten att sätta en gräns i enlighet med illustrationen ovan. Bostadsrättshavaren ansvarar för golvbrunn och grenledning oavsett om det gäller byte eller rensning eller reparation. Huruvida grenledningen är inne i lägenheten eller inte kan nog bli föremål för juridisk tolkning. Vi gissar att den inte betraktas som inne i lägenheten. Föreningen bör ansvara för frånluftsventilerna och ventilationskanalerna, så står det inte i föreningens stadgar 12. Boende kan svara för rengöring av ventilerna under förutsättning att de inte rubbar inställningarna. Varje frånluftsventil ska vara fixerad för att ge rätt luftflöde. I badrum 60 m 3 /h eller 17 l/s enligt BABS 60. Har man kolfilterfläkt så skulle man kunna ha 10 l/s istället för de 22 l/s som OVKmannen har gått efter, fast det kan man diskutera. Se hur man gör i nyproduktion. I badrummen bör det vara möjligt att justera in luftflödet och då bör det inte finnas tallriksventiler såsom den i bilden till höger. Men visst kan man godkänna ventilationen i alla fall. Det beror väl på hur petig man är? När det gäller tappvattenledningar så är föreningen ansvarig såvida inte bostadsrättshavaren är vårdslös eller försumlig. EVU Energi & VVS Utveckling AB

41 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Bostadsrättshavarna är ansvariga för proppskåpet och alla ledningar, brytare och kontakter inom lägenheten, trots att ledningarna inte är synlig, eller hur? I underhållsplanen har vi lite summa pengar till nya eller fler brandvarnare som även kan ingå i det som heter Systematiskt brandskyddsarbete (SBA), se 09 Gemensamheter. Brandfiltar? Förbandsskåp? Trygghetscertifiering? Bra telefonnummer? Kika gärna vad andra bostadsrättföreningar gör och varför inte på Brf Rökepipan i Dalby. De har i alla fall förtjänstfullt utformat en handbok. Ni kan föra in krav på att badrum ska renoveras i enlighet med förekommande branschregler eller Golvbrunnar äldre från 1991 ska bytas ut. Det är vår bestämda uppfattning är att bostadsrättsföreningar har mer att lära sig av varandra än genom alla förekommande så kallade experter och entreprenörer av allehanda sort. Funkar det så behålla, annars är det bara att byta ut. EVU Energi & VVS Utveckling AB

42 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Gemensamheter Tvättstugorna är fina och har en mycket viktig funktion. Varför inte unna Er lite flärd och byt maskinerna efter en viss tid? De sista åren är bara fylld med krångel och driftstopp. L Tvättutrustningen motsvarar smör, ost och sill i hushållsekonomin och inget Ni behöver snåla med. Det finns dyrare poster i underhållsplanen. Det är viktigt att ventilationen fungerar så bra som möjligt för att få ner torktiden. Avfuktare behöver service för att fungera bra, å så ska det vara korrekt installerade förstås i hermetiskt tillslutna torkrum. Källaren är väl också ganska OK. Försök göra styrelsearbetet så attraktivt och kul det kan bli, det kommer ni att tjäna på. För väl fungerande styrelsearbete så behövs det lite grejor i form av arkivskåp och numera även en enkel PC eftersom de inte kostar så mycket som förr. Vi har inte lagt in några större belopp i underhållsplanen. Ibland är det tanken som räknas. J En stor platteve för att visa upp underhållsplanen och en smart telefon med alla önskvärda uppgifter och andra fiffiga funktioner? Ni har fortfarande kvar sopnedkasten men det går väl bra så länge någon transporterar upp kärlen till gatunivå. Men den servicen kostar också pengar. EVU Energi & VVS Utveckling AB

43 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , När ni ska göra garaget fint avgörs av minst tre saker. 1. När ni fått bukt med alla läckor. 2. När ni vet vad ni ska göra med alla installationer, fläktar, ledningar med mera 3. När ni har ekonomi till det, kanske genom att minska driftkostnaderna? Systematiskt Brandskyddsarbete bör alla fastighetsägare ha. Hur är det med utrymningsvägarna? Se även vad vi tog upp under 08 Lägenheter. Trygghet och säkerhet är A och O i en brf. Energideklarationen är lätt att planera in. Den ska förnyas vart 10:e år, dvs Nästa gång kan ni kontrollera om lokalernas ventilation ligger på lokalernas el-mätare, även återvinningsaggregaten i f.d. LSS-lägenheterna går på egna el-mätare. Och hur många lägenheter har ni, inte är det väl 44 plus 15 lägenheter som Energideklarationen säger? En underhållsplan kan kännas gammal efter ett antal år. Som sagt, ingenting varar för evigt. Ni kan däremot anteckna och föra loggbok vad som utförs varje år i punktform. Skilj dock på vad Ni planerar att utföra och vad som faktiskt blev utfört. Det senare är nog, trots allt, viktigare att veta. EVU Energi & VVS Utveckling AB

44 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Installationer Visst kan det vara intressant att besiktiga en värmecentral för att bedöma underhållsbehovet. Men man kan även dra slutsatser av statistik. Vi har granskat föreningens förbrukning i detalj och justerat månadsförbrukningen med hjälp av graddagar från SMHI. Vi vågar påstå att fjärrvärmeförbrukningen är cirka 15% för hög jämfört med vad den borde vara, det vill säga 135 kwh/m 2 istället för cirka 159 kwh/m 2 som är den rådande nivån. Jämför t.ex. med Brf Lagmannen som inte har återvinning i några lägenheter. Ni kan även notera att förbrukningsmönstret vittnar om problem, varför en ökning vintertid 2014 och 2015 och varför värme ut under sommaren 2013? Ser man även på avkylningen (fjärrvärme tillopp minus fjärrvärme retur C) så ser det inte bra ut och som resulterar i onödiga driftkostnader. Med andra ord, värmecentralen skulle nog vara utbytt för länge sedan. Nu ska ni få en ny fin värmecentral med fina golv, väggar och bra belysning så att berörda kan arbeta obehindrat i värmecentralen. Helst ska man lätt kunna gå runt den nya värmecentralen, för service och kontroll. EVU Energi & VVS Utveckling AB

45 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , En ny fin värmecentral leder inte självklart till lägre driftkostnader, det beror på hur ni använder den och hur det ser ut för övrigt i fastigheten. Ni kommer t.ex. att byta ut reglerventilerna så att ni kan fördela flödet stam för stam. Annars får ni skicka ut för mycket värme för att även göra den kallaste lägenheten någorlunda varm. Såhär ser det kanske ut idag. Vissa lägenheter är inte fullt så varma. På plats såg vi en del gamla avstängningsventiler som ni bör byta ut för att minimera skador vid läckage. Det är inte heller kul om hela huset ska vara utan vatten på grund av reparationer. Vissa ventiler är utbytta. Såhär vill ni nog att det ska se ut men kanske 21,5 C ±1 C istället för 20 C? Vi har sett att man börjat montera en särskild ventil på inkommande kallvatten som sedan går att fjärrstyra vid problem. Fiffigt, såvida man vet hur den styrs vill säga. Via en app kanske? Bilden är hämtat från en bostadsrättsförening i Malmö. EVU Energi & VVS Utveckling AB

46 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Det är viktigt att ni även ser över varmvattencirkulationen (VVC) så att ni inte råkar ut för följande problem: 1. Förslitningsskador, se bild till höger. 2. Legionella (mikrobiell tillväxt) 3. Onödigt långa väntetider på tappvarmvatten = högre vattenförbrukning. Med andra ord, byt och justera in även reglerventilen för varmvattencirkulationen. Vi upptäckte ett antal så kallade blinda ledningar, som inte används. De får inte förekomma på grund av risken för mikrobiell tillväxt (Legionella). EVU Energi & VVS Utveckling AB

47 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Tappvattenledningar (Kallvatten, Varmvatten och Varmvattencirkulation) Kan det vara lönt att byta ventiler? Kanske är det snart dags att byta tappvattenledningarna och då blir det nya ventiler i alla fall? Bra frågor. Det är väl främst skadestatistiken som kan ge vägledning. Hur många läckage vågar ni stå ut med innan det blir för mycket? Ni har ägt fastigheten sedan och det är oklart hur många läckor ni har haft genom åren. Hur många förekom före 2004? I underhållsplanen har vi lagt in ett byte av tappvattenledningarna när de blivit 60 år. Visst kan de hålla lägre, men även om de blir 70 år så hamnar de i underhållsplanen. Avloppsledningar Det är inte alltid att man byter avloppsledningar för att de är dåliga. Vissa bostadsföretag gör ett byte i samband med att badrummen ska renoveras och kanske hela fastigheten för övrigt? Till höger ser vi ett exempel hur det kan se ut. I en bostadsrättsförening så är ansvaret delat och leder till problem. Förmodligen är en del badrum nyrenoverade i föreningen. Hur många då? Värt att inventera kanske? EVU Energi & VVS Utveckling AB

48 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr ,000 En omständighet ytterligare är att avloppsledningarna kan hålla längre än vad tappvattenledningarna gör. Att bara byta ut avloppsledningarna och ingenting annat blir dyrt och krångligt av naturliga skäl. Ledningarna kan inte gå hur som helst till skillnad från tappvattenledn- ingarna. Vem har sagt att underhållsplanering är en lätt uppgift? EVU rekommenderar inte några reliningar utan förstår bara att det rör sig om ett hantatt det därför lätt kan bli verk och fel. I reklambladet ser det fint ut. Så ser det inte ut i verkligheten vilket bilden till höger ovan illustrerar. Bilden redovisar ett misslyckat arbete. I nuläget verkar ni inte ha några avsevärda problem med era avloppsledningar varför det finns tid och utrymme till utredningar och diskussioner. Värmeledningar På grund av alla läckage så är i oroliga för era värmeledningar. Har man fått fylla på värmesystemet i tid och otid så finns risken att värmesystemet tagit skada och livsläng- den förkortas avsevärt. Vi har med en godtycklig summa pengar för att byta de sträckor som måste bytas. Hur mycket? Det återstår att klargöra. Värmeledningar som läcker eller gården eller är det både och? EVU Energi & VVS Utveckling AB

49 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , El-ledningar När det gäller elektriska installationer så är det vanskligare att bedöma återstående livslängd. Lättare är det i riktigt gamla hus. Vi ser i alla fall att ni har bara 1-fas. Numera har man 3-faser. På grund av osäkerheten kring ovan så har vi även lagt in byte av el-ledningar i underhållsplanen, utom för ledningar i lägenheterna, se 08 Lägenheter. Ni kanske ska låta göra någon form av revisionsbesiktning? Dagvattenledningar Dagvattenledningarna ska ta hand om regnvatten och kan behöva spolas rena då och då och kanske samtidigt som ni låter spola avloppsledningarna? Brunnar kan behöva rensas årligen. Sandfång kan också behöva tömmas då och då beroende på omständigheterna. Numera brukar man märka ledningarna så att man ser vad det är för slags ledning. Pumpgropen i garaget I garaget finns en pumpgrop som ska ta hand om vatten som rinner ner i brunnarna i garaget, de senare ligger lägre än avloppet varför ni får pumpa upp vattnet. Vi vet inte hur gammal eller bra pumpen är, men den bör nog vara med i planen. Byte av pumpar och styrventiler med mera sker inte alltid planmässigt utan när de slutat att fungera. När ni är klar med värmesystemet så kanske ni ska göra en avstämning? Hur mycket blev inte utbytt och därmed kvar att planera in? Ibland är det ekonomin som styr och inte viljan. EVU Energi & VVS Utveckling AB

50 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Ventilation lägenheterna Det är bra om den finns en schematisk sammanställning över ventilationen. Vart finns fläktarna och vad har de för beteckning? Här ovan har vi sammanställt det vi fann i utlåtandet från den senaste ventilationskontrollen Kanske inte helt rätt ritad, men varför klaga? Vi kunde leta oss fram till 2 fläktar (EF6 och EF7) som betjänar lägenheterna. Vi såg inte reglercentralen, var finns den? Fläktarna verkar ju vara tryckstyrda. Vilket tryck åstadkommer de? Att det är rätt tryck vara något som någon bör kontrollera månadsvis och inte bara vid varje OVK. Tänk om tekniken inte fungerar och springer iväg och ökar luftomsättningen utan anledning? Det blir kalla lägenheter och ökade driftkostnader. Är det även så att ni har frånluftsfläktar som kompenserar trycket efter utetemperaturen? När det är vinter så varvar de ner. Hur mycket och från och med vid vilken utetemperatur och vad är min-värdet? Finessen med tryckstyrda fläktar är att man kan minimera luftflödet med hjälp av spiskåpor. Först när man lagar mat och öppnar spjället ökar luftomsättningen. Grundflödet i en spiskåpa brukar vara 10 l/s. Men ni har tydligen inte så många spiskåpor. Hur är det med själva kanalerna, är de täta? Är de rena? Undersök inför nästa OVK. EVU Energi & VVS Utveckling AB

51 Brf Altonahuset Underhållsplan (27) Energi & VVS Utveckling AB Anders Granlund Projektnr , Förr satt det tilluftsaggregat i trapphusen. Men de är numera borta. Kvar är ledningarna? Tanken med tilluftsaggregat i är att förhindra matos från lägenheterna att leta sig ut i trapphuset genom att skapa ett övertryck. I lägenheterna ska det vara ett undertryck. Ventilation garaget I garagen finner vi något som vi vågar påstå är stora energislukare. Ni har dels ett gammalt tilluftsaggregat som även besiktningsmannen dömde ut. Det finns ett antal garage i Malmö som slopat tilluftsaggregaten och bara kör frånluft. Garage kan man gärna ventilera efter behovet, mängden kolmonoxid (CO) och koldioxid (CO 2 ). Det finns även föreningar som kör ner frånluften från lägenheterna i garaget, gratis uppvärmning. I Ert fall skulle det kunna vara luften från förskolan. Se även utlåtandet från den obligatoriska ventilationskontrollen 2013 och energideklarationen från Fast det där med frånluftsvärmepump? Nja inte hos er. Det finns 7 lägenheter med egna dyra ventilationsaggregat med värmeåtervinning. Av ritningarna att döma så är dessa från 2002 och bör klara sig ett tag till med lite skötsel och omsorg samt byte av fläktar. Stadgarna 12 talar om köksfläktar, även om sådan inte får monteras in. Aggregatet till höger kallar vi inte för en köksfläkt. Kanske bör ni förtydliga vad bostadsrättshavarna ska ansvara för? EVU Energi & VVS Utveckling AB