1 (11) SAMRÅDSHANDLING. Detaljplan för Lomma 11:36 m fl FRITIDSHUSOMRÅDE HAGA M FL Lomma, Lomma kommun, Skåne län

Transkript

1 1 (11) SAMRÅDSHANDLING Detaljplan för Lomma 11:36 m fl FRITIDSHUSOMRÅDE HAGA M FL Lomma, Lomma kommun, Skåne län

2 2 (11) PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Detaljplanen omfattas av följande handlingar: - Grundkarta - Fastighetsförteckning - Plankarta med planbestämmelser - Planbeskrivning - Genomförandebeskrivning - PLANENS BAKGRUND OCH SYFTE Bakgrund Fritidshusområdena Haga, Ängslyckan och Maltetorp saknar idag detaljplan, och ingår i ett område där, enligt Fördjupad översiktsplan för Lomma tätort antagen av kommunfullmäktige , pågående markanvändning skall fortgå även i framtiden. Den fördjupade översiktsplanen anger att riktlinjer för bebyggelse, fastighetsrättsliga frågor mm bör läggas fast i särskild ordning i form av detaljplan, områdesbestämmelser, fördjupning/program eller dylikt. I genomförandeplanen för Lomma tätort, godkänd av Kommunstyrelsen , beslutades, mot bakgrund av osäkerheten beträffande finansieringen av planarbetet, att avvakta ett ställningstagande till att upprätta detaljplan och att åter pröva frågan, senast år Miljö- och byggnadsnämnden har i tidigare beslut, , uttalat att detaljplaneuppdrag för fritidhusområdena Haga, Maltetorp och Ängslyckan samt intilliggande bebyggda fastigheter kommer att tas upp senast Om förutsättningar finns för tecknande av plankostnadsavtal med berörda markägare, där dessa är beredda att gemensamt finansiera detaljplaneläggning, skulle frågan kunna prövas i ett tidigare skede. Miljö- och byggnadsnämnden gav plan- och byggkontoret i uppdrag att upprätta detaljplan för fritidshusområde Haga m fl mot bakgrund av att finansieringsfrågan ansågs vara löst. Planarbetet sades kunna påbörjas så snart plankostnadsavtal tecknats med intressenterna. Plankostnadsavtal upprättades mellan Lomma kommun och intressenterna i området, med Stefan Håkansson, Bröderna Håkanssons Skånefastigheter AB, som ombud.

3 3 (11) Det planarbete som härpå följde resulterade i en detaljplan som antogs av kommunfullmäktige Detta beslut överklagades dock och upphävdes slutligen av regeringen eftersom de ansåg att detaljplanen reglerade bebyggelsens användning till enbart fritidsboende, något som inte är möjligt enligt plan- och bygglagen. Syfte Syftet med detaljplanen är att planmässigt reglera området i syfte att bibehålla och förstärka områdets karaktär av fritidshusområde med inslag av större bostadshus och att pröva möjligheten att avstycka lotter för bebyggelse av en karaktär som harmonierar med befintlig stugbebyggelse. Detaljplanen behandlas med normalt planförfarande. PLANDATA Läge och areal Planområdet är beläget vid Oskarsfridsvägen norr om Lomma tätort. Området avgränsas i norr och väster av Spångåkravägen, i söder av Oskarsfridsvägen och i öster av fastighet Lomma 11:19. Planområdet omfattar ca 6,6 ha. Markägoförhållanden Lomma 11:37 ägs av medlemmarna i Ängslyckans ideella koloniförening och Lomma 11:38 av medlemmarna i Maltestorps ideella fritidshusförening. Lomma 11:36, Haga, ägs av Bröderna Håkanssons Skånefastigheter AB. Lotterna inom detta fritidshusområde arrenderas ut. Övriga fastigheter inom planområdet ägs av privatpersoner. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Rekommendation avseende bebyggelsen beslutade byggnadsnämnden att för de tre fritidshusområdena Haga, Maltetorp och Ängslyckan i avvaktan på att detaljplan över området upprättas,, rekommendera att de friliggande fritidshusens (inkl uterum) byggnadsyta begränsas till max 90 m 2, och uthusen till max 10 m 2, för att bibehålla den befintliga karaktären av området, dock med möjlighet till mindre avvikelse där särskilda skäl föreligger och åtgärden kan bedömas inte ändra områdets karaktär. Översiktsplan för Lomma kommun I Översiktsplan för Lomma kommun, antagen av kommunfullmäktige , för planområdet sägs att pågående markanvändning ska fortgå. Fördjupad översiktsplan för Lomma tätort Planområdet ingår i ett område där, enligt Fördjupad översiktsplan för Lomma tätort antagen av kommunfullmäktige , pågående markanvändning skall fortgå även i framtiden. För karaktären av Lomma som en sommarort sägs tätortens nuvarande områden med koloni- och fritidsstugor vara en viktig tillgång, som bör bevaras. Starkare styrning anses krävas för bevarande av deras karaktär eftersom de i olika grad är utsatta för ett förändringstryck i form av önskan att

4 4 (11) förvandla sommarbostaden till permanentbostad. En sådan utveckling sägs bl a kunna hota områdenas karaktär, dvs de kvaliteter som kännetecknar ett sommarboende i grönska. Den fördjupade översiktsplanen anger att riktlinjer för bebyggelse, fastighetsrättsliga frågor mm bör läggas fast genom detaljplan, områdesbestämmelser, fördjupning/program eller dylikt. Den fördjupade översiktsplanen säger vidare att lotterna inte ska kunna avstyckas som fastigheter eller delas ytterligare i flera lotter. Detta detaljplaneförslag frångår den fördjupade översiktsplanen avseende avstyckningsmöjligheter. Detaljplanen tillåter att lotterna avstyckas från nuvarande fastigheter då områdets speciella karaktär bedöms kunna bevaras med hjälp av föreslagna planbestämmelser. Detaljplaner Planområdet samt de markområden som gränsar till detta saknar detaljplan sedan tidigare. För ett område kring kraftvärmeverket, öster om planområdet, gäller detaljplan för verksamhetsområde med kraftvärmeverk (del av Lomma 9:16 m fl), laga kraft och en ändring av denna som vann laga kraft En detaljplan för ca 50 småhus samt befintliga dammar i Oskarsfridsområdet på den gamla tegelbruksmarken söder om fritidshusområdena vann laga kraft FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Historik Den äldsta byggnaden inom planområdet är bostadshuset på fastigheten Lomma 11:39, vilket troligen tillkom i samband med en hemmansklyvning på talet. Kring sekelskiftet 1900 bebyggdes området norr om den tidigare landsvägen mellan Lomma och Lund, öster om järnvägen, och då uppkom bostadshusen på fastigheterna Lomma 11:31, 11:111, 11:25, 11:43 och 11:18. Troligen beboddes husen ursprungligen av tegelbruksarbetare. Dessa äldre byggnader på större tomter fungerar fortfarande som stomme i området. Den äldsta byggnaden är, enligt Malmö kulturmiljös bebyggelseinventering år 2002, välbevarad med genuina material, medan de gamla arbetarbostäderna är kraftigt ombyggda genom bl a fasadförändringar och tillbyggnader. Fritidshusbebyggelsen uppskattas ha sitt ursprung i 1960-talet. Häradsekonomiska kartan, 1910-talet

5 5 (11) Markanvändning och vegetation Planområdet består dels av sex stycken bostadshus på egna fastigheter, dels av de tre fritidshusområdena Haga, Maltetorp och Ängslyckan där stugorna står på ofri grund. Stugorna inom fritidhusområdena fungerade tidigare som fritidshus, men idag bor flera av stuguägarna på sina lotter året runt. Områdenas speciella karaktär med låga, enkla byggnader på relativt små lotter med mycket grönska består dock. Detaljplanen reglerar enbart utformningen av bebyggelsen i området. I denna planbeskrivning benämns emellanåt den befintliga och eventuellt tillkommande små stugorna för fritidshus, med avseende på sin utformning och begränsade storlek. Begreppet fritidshus syftar i detta sammanhang alltså inte till att reglera bebyggelsens användning. Planområdet utgör en väl avgränsad enhet omgiven av den flacka åker- och ängsmarken. Växtligheten på fastigheterna inom planområdet är betydelsefull för områdets karaktär av lummigt stugområde med inslag av permanentbebyggelse utanför tätorten. Särskilt viktig är den rika lövvegetation på fastigheterna Lomma 11: 39, 11:18 och 11:19 som ger en fin inramning av bebyggelsegruppen och en tydlig avslutning mot det öppna jodbrukslandskapet sett från norr och öster (se bild nedan och ortofoto på sid 1). Planområdets grönska möter åkermark i öster. Syftet med detaljplanen är att bevara områdets nuvarande enkla och lätta karaktär. Ytterligare avstyckningar för bostäder skulle äventyra den luftighet och grönska som finns i området och tillåts i stort därför inte. Dock ger planen möjlighet till en viss förtätning i form av mindre hus som harmonierar med befintlig stugbebyggelse. Inom fritidshusområde Haga ges utrymme för tre nya lotter för stugor som ersättning för de växthusbyggnader som tidigare funnits på platsen. I planområdets östra del, på fastigheten Lomma 11:39 ligger ett bostadshus på en stor och rymlig tomt som gränsar till fritidshusområdet Ängslyckan. Planen medger här en viss förtätning i form av mindre hus, maximalt två stycken.

6 6 (11) De båda fastigheterna Lomma 11:18 och 11:19 bildades genom en hemmansklyvning i slutet av 1800-talet. Lomma 11:18 används idag för bostadsändamål med ett byggnadsbestånd av såväl en huvudbyggnad som ett antal komplementbyggnader, medan 11:19 är den enda fastighet i sitt slag i området endast är bebyggd med komplementbyggnad och således saknar huvudbyggnad. Detaljplanen medger mot denna bakgrund ett nytt bostadshus på Lomma 11:19. Framtida avstyckningar för fritidshus och byggnation inom planområdet ska ske så att så mycket som möjligt av befintlig vegetation bevaras. Framför allt är vegetationen i den östra delen av planområdet betydelsefull. De befintliga fritidshuslotterna är till stor del avgränsade med häckar, låga staket och planteringar mellan sig. En eventuell fastighetsbildning av lotterna ska ske med utgångspunkt från de förhållanden som i dagsläget råder i området, dvs de nya fastigheterna ska i stort sett ha samma utbredning som lotterna idag. Fritidshusområde Haga (Lomma 11:36) har 19 lotter. Tidigare har det funnits ett växthus i den södra delen av området. Byggnaderna har rivits och lämnat en större öppen gräsyta efter sig. Här föreslås, som ersättning för den tidigare bebyggelsen, tre nya fritidshuslotter och en grönyta, gemensam för stugområdet. Fritidshusområde Ängslyckan (Lomma 11:37) har 19 lotter och en mindre gemensam grönyta. Maltetorp har 8 lotter som samlas kring en central gräsyta. Detaljplaneförslaget medger att fritidshusområdena avstyckas, men dagens täthet och lottstorlekar ska i huvudsak bestå. Det får inte bli fler fastigheter än det idag finns lotter inom Ängslyckan och Maltetorp. De små nätta stugorna tillsammans med den generösa grönskan i form av stora träd, häckar, buskar och gräsmattor ger området dess speciella karaktär av fritidshusområde. De enklare materialen grus och gräs passar bra in i denna miljö, där asfalt, betongsten och plattor på gemensamma ytor inte hör hemma. Gatorna inom fritidshusområdena ska även fortsättningsvis vara grusade och stugträdgårdarna bör i huvudsak består av gräsytor och planteringar. Trädgårdarna avgränsas idag till stor del av buskar, häckar eller låga glesa trästaket, vilket också bidrar till områdets enkla och gröna karaktär. De båda fritidshusområdena Ängslyckan och Maltetorp har varsin grönyta placerad centralt i området. Dessa gräsytor utgör mötesplatser för de boende i fritidshusen och kan nyttjas t ex för midsommarfester, lek och picknick. Planförslaget ger utrymme för en liknande central samlingsyta även inom Haga fritidshusområde. Vattentäkt Norr om Spångåkravägen finns ett antal vattenbrunnar som utgör del i en reservvattentäkt för Lunds kommun. Vattnet hämtas ur Alnarpsströmmen. Vattentäkten är skyddad genom vattendom men har inget officiellt skyddsområde. I en krissituation ska vattentäkt och vattenverk snabbt kunna leverera vatten till nätet i Lund. Det är därför viktigt att vattentäkten är intakt och skyddas från föroreningar. De flesta fastigheter inom planområdet är idag kopplade till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Inom ett fåtal fastigheter, däribland fritidshusområde Haga,

7 7 (11) pågår en överföring till det kommunala nätet. I och med detta bör reservvattentäkten vara tillräckligt säkrad från läckage. En anslutning av fastigheterna till det kommunala nätet kommer att innebära en långt bättre avloppslösning än den nuvarande och risken för föroreningar av vattentäkten kommer att minska. Geoteknik I samband med detaljplanearbete för det planerade bostadsområdet Oskarsfrid, söder om Oskarsfridsvägen, har markradonundersökningar utförts (PQ Geoteknik och miljö AB, ). Marken inom Oskarsfridsområdet har bedömts kunna klassas som lågriskmark, varför inga restriktioner har uppställts. Detsamma bör gälla för direkt anslutande områden. Därför bedöms restriktioner ej heller behövas för detta planförslag. Även geotekniska utredningar har genomförts för Oskarsfrid (PQ Geoteknik och miljö AB, ). Markområdet strax söder om Oskarsfridsvägen har uppmätts ha större mäktigheter med gyttja och torv. Därför har djupgrundläggning, företrädesvis med pålar, förordats. I samband med uppförande av nya huvudbtggnader på de föreslagna lotterna för fritidshus bör en geoteknisk undersökning utföras, för att avgöra bästa möjliga grundläggningsåtgärder för bebyggelsen. Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Skulle fornlämningar ändå påträffas i samband med markarbeten inom planområdet ska arbetet avbrytas och Länsstyrelsen kontaktas, i enlighet med 2 kap 10 kulturminneslagen. Gator och trafik Oskarsfridsvägen och Spångåkravägen fungerar idag som tillfartsvägar till bebyggelsen i området och kommer att göra så även fortsättningsvis. Inom de tre fritidshusområdena finns smala grusbelagda gator som används för tillfart till stugorna. Gatorna säkras i planen som gator inom kvartersmark för bostadsändamål och bör ägas gemensamt av de lotter/fastigheter som nyttjar dem. Tillfart till de framtida fritidshusen i planområdets östra del ska lösas från Oskarsfridsvägen. Tillfarterna till fastigheterna ska samordnas så långt möjligt så att markytan för gata minimeras. Parkering löses i huvudsak på gräs eller grus inom den egna lotten, i dagsläget och även fortsättningsvis. I området finns också tre mindre gemensamma parkeringsytor på Oskarsfridsvägens norra sidan. Dessa ytor säkras i detaljplanen och bör användas framför allt till gästparkering. Grusväg inom fritidsområde Ängslyckan Parkering inom en av lotterna

8 8 (11) Bebyggelse Bebyggelsen inom planområdet är av två skilda slag. Bostäderna på fastigheterna 11:25, 11:111, 11:31, 11:43, 11:39 och 11:18 är större 1,5- plans byggnader med fasader av framför allt puts eller tegel och med inslag av trä. Bebyggelsen inom fritidshusområdena består av mindre stugor i en våning och av lättare karaktär, dvs till stor del i trä och med lätta flacka tak. Fasaderna består oftast av brun, vit, svart eller röd liggande eller stående träpanel och taken av svart papp eller plåt. Tegelpannor förekommer också på flera tak. De förhållanden som råder i området idag har fått vara vägledande för detaljplanen eftersom dess syfte är att bevara dagens karaktär, framför allt vad gäller fritidshusområdenas utformning. Den bebyggda ytan i området bör i stort sett inte öka, dock kan mindre tillbyggnader och komplementbyggnader tillåtas i viss utsträckning. De riktlinjer som miljö- och byggnadsnämnden antagit avseende byggrätter fastläggs genom bestämmelserna i detaljplanen, dvs en största byggnadsarea av 90 m 2 för huvudbyggnad och 10 m 2 för komplementbyggnad (uthus). Den lätta och enkla karaktären som är typisk för fritidsstugor bör bevaras inom området. Tillkommande bebyggelse i området ska ha fasader i huvudsak av trä och lätta tak av papp eller plåt. Byggnadshöjden begränsas i detaljplanen till en våning, för att anpassas till den befintliga bebyggelsen. De befintliga Två av stugorna inom fritidshusområde Ängslyckan fritidshusen är i regel inte hopbyggda med garage, förråd, carports eller liknande småbyggnader. Detta förhållande, dvs flera små byggnadsvolymer med grönska emellan, är en del av områdets karaktär och föreslås råda även fortsättningsvis vid till- eller nybyggnad. Däremot ligger en del av komplementbyggnaderna i gräns mot en kvartersgata eller mot en grannlott. Vissa förråd är t o m hopbyggda över lottgränserna. Detaljplanen tillåter detta även fortsättningsvis, men granne måste tillfrågas vid byggnation i tomtgräns. Höjden för de större bostäderna (B 2 ) längs Oskarsfridsvägen begränsas i detaljplanen till 1,5 våning, i stort i överensstämmelse med befintlig bebyggelse på dessa fastigheter. Även för denna bebyggelse ger detaljplanen ett visst utrymme för tillbyggnader samt nya komplementbyggnader. Befintlig bebyggelse påminner om äldre gårdsbebyggelse i jordbrukslandskap. Gårdarna får gärna vara kringbyggda och de olika byggnadskropparna kan vara sammanbyggda med varandra. Fasader-

9 9 (11) na ska dock vara gestaltningsmässigt uppdelade så att husets olika delar, t ex bostadsdel, förråd, garage, framträder, trots att de är sammanbyggda. Det bostadhus som planen prövar lämpligt på fastigheten Lomma 11:19 ska placeras nära Oskarsfridsvägen. De eventuella nya garage eller carportar som tillkommer i området ska placeras indragna från Oskarsfridsvägen och Spångåkravägen för att inte dominera över bostadshuset sett från gaturummet. Huvudbyggnadens fasad ska ligga närmare gatan än nytt garage/ny carport. I och med att området detaljplaneläggs blir alla ny-, till- och ombyggnader inom planområdet bygglovpliktiga. Störningar, risker Buller från tågtrafik och vägtrafik Akustikgruppen har beräknat buller från tågtrafik och vägtrafik (PM ). Beräkningarna av buller från tågtrafik är baserade på nuläget samt prognosår Beräkningar av buller från E6 är baserade på Vägverkets uppgifter om antal fordon per årsmedeldygn. Som målsättning anges Riktvärden för trafikbuller vid nyanläggning eller väsentlig ombyggnad av infrastruktur, SNV Dessa riktvärden är: Inomhus för väg- och tågtrafik: Dygnsekvivalent bullernivå högst 30 dba. Maximal bullernivå högst 45 dba (får överskridas tre gånger per natt). Utomhus: Dygnsekvivalent bullernivå högst 55 dba på uteplats inkl fasadreflex. I övrigt 55 dba vägtrafik och 60 dba tågtrafik som frifältsvärde. Maximal bullernivå högst 70 dba på uteplats inkl fasadreflex (får överskridas fem gånger per maxtimme dag/kväll). Beräkningar av bullernivåer från tågtrafik i dagsläget, dvs med nuvarande tågmängd och utan skärm mot järnvägen, har jämförts med beräknad bullernivå för prognosår 2015 med en 4 m hög skärm eller vall mot järnvägen i enlighet med detaljplanen för Oskarsfrid, småhusområdet söder om planområdet. Det bullerskydd som är angivet i detaljplanen för Oskarsfrid sträcker sig norrut mellan järnvägen och fritidshusområde Haga, och är idag utbyggt. Skärmen ger enligt beräkningarna en god effekt på maximala bullernivåer vid enstaka passager. Effekten av skärmen på ekvivalent bullernivå motverkas dock av trafikökningen, varför bullernivåerna kommer att minska eller öka något. Bullernivåer från vägtrafiken på E6:an inom planområdet överskrider ej rekommenderade riktvärden, inte heller med en viss ökning av antalet fordon. Troligen kommer man vid utformningen av den nya bebyggelsen i området längst i öster förlägga uteplatser i söder eller väster och då få en viss skärmning av bostadshuset, vilket ger ytterligare lägre bullernivåer. I utredningen har inte funnits några skäl till att binda upp placeringen av uteplatser på grund av buller från E6. I detaljplanen föreskrivs att aktuella rekommenderade riktvärden inomhus från tågtrafik och vägtrafik inte får överskridas vid nybyggnation. I dagsläget ser de rekommenderade riktvärdena ut som angivits ovan. Dessa kan dock komma att

10 10 (11) revideras över tiden. I samband med bygglovgivning för ny bostadsbebyggelse ska då aktuella riktvärden för bullernivåer inomhus följas. I detaljplanen föreslås även att uteplatser för ny bebyggelse i möjligaste mån skyddas från järnvägsbuller genom placering och utformning. Eftersom E6 eventuellt kan vara en mer påtaglig bullerkälla i den östra delen av planområdet än järnvägen har planbestämmelsen fått omfatta även vägtrafik. Farligt gods Lommabanan, väster om planområdet, tillhör de av Räddningsverket utpekade lederna för transporter av farligt gods. Länsstyrelsen förespråkar för närvarande ett minsta skyddsavstånd av 60 m mellan farligt godsled och bostäder. Föreslaget skyddsavstånd kan ersättas av en mängd olika åtgärder för riskreduktion, t ex vallar. Avståndet mellan närmaste bostadsfastighet i planområdet och järnvägsspåret är ca 60 m. Utmed järnvägen löper emellertid en ca 4 meter hög vall som utgör en barriär mellan bebyggelsen och järnvägen och reducerar riskerna. Miljöbedömning Eftersom detaljplanen inte medför någon nämnvärd förändring gentemot dagens situation, förutom att ett antal byggrätter för fritidshus och ett bostadshus av åretruntkaraktär tillkommer, och därmed inte någon betydande påverkan på miljön, antas en miljöbedömning för planen inte behövas. Miljökvalitetsnormer Den föreslagna markanvändningen i denna detaljplan bedöms inte heller medverka till att någon miljökvalitetsnorm, enligt 5 kap. miljöbalken, överskrids. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Det finns kommunala vatten- och avloppsledningar i och strax söder om Oskarsfridsvägen och i del av Spångåkravägen. Ledningarna kring Oskarsfridsvägen är säkrade genom ledningsrätt. I Oskarsfridsvägen ligger anslutningspunkter avsedda för var och en av fastigheterna utmed vägen. Vatten och avlopp är framdraget i gatan inom fritidshusområdena Ängslyckan och Maltetorp. Ledningarna är privata. Inom Haga finns en kommunal VA-anläggning. Ledningarna inom planområdet säkras genom planbestämmelser i detaljplanen. Dagvatten från planområdet ska i första hand omhändertas lokalt. Mindre mängder kan dock tas upp av befintliga och tillkommande ledningar. Vid behov kan fördröjningsdammar anordnas inom områdets kvartersparker. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Åse Andreasson, plan- och byggkontoret Per Nilsson, tekniska förvaltningen Lennart Persson, tekniska förvaltningen Torsten Lindh, tekniska förvaltningen

11 11 (11) Miljö- och byggförvaltningen Plan- och byggkontoret Lomma Eva Sjölin Chef för plan- och byggkontoret Magnus Juhlin Planarkitekt