å r s r e d o v i s n i n g

Transkript

1 å r s r e d o v i s n i n g

2 Omslagsbilden: Trivsel är ett av Uppsalahems kärnvärden. Ovan: Ronny Gustavsson, förman, tillsammans med sina medarbetare. Lite mera värd. UPPSALAHEMS VISION

3 Innehåll Välkommen till bolagsstämma den 19 april Bolagsstämma hålls den 19 april klockan på Uppsalahems huvudkontor, S:t Persgatan 28, Uppsala. Uppsalahem i korthet sida 5 VD har ordet sida 6 Vision, affärsidé, ägare och strategier sida 8 Stadsarkitekten Gunnar Leche sida 10 Marknad och kunder sida 13 Uppsalahems fastigheter sida 19 Bostadsproduktion sida 21 Medarbetare och organisation sida 25 Miljö sida 29 Femårsöversikt sida 31 Definitioner och förklaringar sida 32 Känslighets- och riskanalys sida 32 Finansiering sida 33 Förvaltningsberättelse sida 36 Resultaträkning sida 39 Balansräkning sida 40 Kassaflödesanalys sida 42 Redovisningsprinciper sida 43 Noter sida 44 Revisionsberättelse sida 55 Sammanfattande värdeutlåtande sida 56 Styrelse sida 57 Företagsledning sida 58 Översiktskarta sida 59 Fastighetsbestånd sida 60 Kontaktinformation sida 62

4 U p p s a l a h e m i k o r t h e t Upprustat bostadsområde i Kvarngärdet.

5 U p p s a l a h e m i k o r t h e t Uppsalahem i korthet Uppsalahem är Uppsalas marknadsledande bostadsbolag, som ägs av Uppsala kommun. Uppsalahems vision är Lite mera värd. Det innebär att Uppsalahem arbetar på flera olika nivåer för att skapa och bibehålla trivsamma och trygga bostadsområden. I dag bor cirka människor i Uppsalahems bostäder. Uppsalahem äger och förvaltar bostäder och 600 lokaler i Uppsala. Fram till 2008 ska Uppsalahem bygga minst 200 hyreslägenheter per år och skapa 70 nya studentlägenheter per år. Den uthyrningsbara ytan uppgår till cirka kvadratmeter. Koncernen omsätter drygt 789 Mkr. Fastigheternas marknadsvärde uppgår till cirka 7,3 miljarder kronor. Uppsalahem har 225 medarbetare. Nettoomsättning Mkr Mkr i korthet Resultatet efter finansiella poster uppgick till 70 (47) Mkr vilket är en förbättring med 23 Mkr mot år Mkr Årets nettoomsättning ökar med 12 Mkr till 789 Mkr. Hyresmarknaden präglades under året av fortsatt hög efterfrågan. Koncernen investerade under året 272 Mkr i fastigheter. Under 2005 färdigställde Uppsalahem 216 (129) nya bostäder Under året har Uppsalahem påbörjat nyproduktion av (74) bostäder för färdigställande under 2006 och senare. 200 De flesta administrativa IT-systemen i koncernen har bytts ut under året. En ny organisation med fyra distrikt infördes från mars Hyran höjdes med 2,25 procent från och med maj För nyproduktion efter höjdes hyran med 0,75 procent. Ingen aktieutdelning eller annan förmögenhetsöverföring sker till ägaren Uppsala kommun. Hyresgästföreningen har under hösten 2005 påkallat hyresförhandlingar om att hyran ska sänkas med 2,5 procent från den 1 juli Inga förhandlingar har påbörjats Resultat efter finansiella poster Mkr Investeringar Mkr

6 V D Å s a H e d e n b e r g Årets arbete har gjort Uppsalahem mer tillgängligt Under 2005 blev Uppsalahem ett mer öppet och tillgängligt företag genom ökad dialog och en ny organisation. Året bjöd även på ett gott resultat och en fortsatt hög takt när det gäller nybyggnation och underhåll. Ett bra resultat 2005 var ett bra år för Uppsalahem. Dels har vi tagit sjumilasteg i vår strävan att bli ett öppnare och mer tillgängligt företag, dels har vi gjort ett bra resultat. Den låga räntan har varit extra gynnsam för oss eftersom vi har gjort stora investeringar under de senaste åren. En stor del av resultatet kan hänföras till att vi lyckats sänka kostnaderna överlag, och det är många i företaget som med ökad affärsmässighet bidragit till det fina resultatet. Uppsalahem bygger vidare Underhållsvolymen har varit hög och vi fortsätter att bygga nya lägenheter i den takt vi planerat, och i en takt som överträffar kommunens mål om nyproduktion. Vi har startat bygget av 359 hyreslägenheter. Räknat per capita så byggde Uppsala flest bostäder i Sverige under Vi har även uppfyllt övriga ägardirektiv om bland annat utveckling av Gottsunda och tillhandahållande av sociala bostäder. Under 2005 träffades ett partnerskapsavtal mellan Uppsalahem, NCC och A5 Arkitekter & Ingenjörer. Gemensamt ska parterna projektera och uppföra cirka 116 nya hyresrätter i Uppsala. Projektet går under namnet Klockarbo och har målet att öka effektiviteten och byggkvaliteten samtidigt som produktionskostnaderna sänks. Uppsalahem är öppet för människor i olika åldrar och skeden i livet, och seniorboendet är därför fortsatt viktigt för oss. Den fråga vi får ställa oss är på vilket sätt och till vilken kostnad vi kan klara anpassningen i våra områden, och hur åtgärderna ska finansieras. Kommunen har en ny strategi för hanteringen av äldreboenden. Det innebär att vi konverterar vissa av de befintliga servicehusen och vårdboendena till seniorboenden, där hyresgästen hyr direkt från Uppsalahem i stället för av kommunen. I slutet av 2005 tog vi första spadtaget för ett nytt seniorboende i hyresrätt. Miljö Vi fortsätter det arbete som ska leda fram till en större miljömedvetenhet inom Uppsalahem. Vårt mål är att sänka mediaförbrukningen med 1,5 procent per år i ett långsiktigt perspektiv. Under 2005 överträffades målet när det gäller värme och el genom att vi sänkte värmeförbrukningen med 2 procent och elförbrukningen med hela 8,3 procent. Under slutet av året installerade vi individuell mätning av vattenförbrukningen i ett flertal lägenheter och startade ett vattensparprojekt i Stenhagen något som vi kommer att se resultatet av kommande år. Vi har under 2005 beslutat öka takten på MIBB miljöinventering av inomhusmiljön från 500 till 1000 lägenheter per år. Metoden är nu utvecklad så att vi även gör inventeringar av våra fastigheter i Uppsalahem Servicebostäder AB. Under våren 2005 tecknade Uppsalahem och Vattenfall ett femårigt avtal om fjärrvärmeleveranser till våra fastigheter. Avtalet är långsiktigt stabilt och träffades till konkurrenskraftiga villkor. Dialog Vi har fortsatt att arbeta aktivt med våra kärnvärden trygghet, trivsel och dialog. Framförallt har vi tittat på hur vi ska förbättra dialogen

7 V D Å s a H e d e n b e r g Vi har fortsatt att arbeta med våra kärnvärden trygghet, trivsel och dialog. Framförallt har vi tittat på hur vi ska förbättra dialogen både den interna och den externa. både den interna och den externa. Dialogen är central, både för trygghet och trivsel och för vårt fortsatta arbete mot att bli en ännu bättre hyresvärd och arbetsgivare. I det här arbetet utgör vår kundundersökning ett mycket viktigt styrverktyg, och den kommer därför att genomföras varje år framöver i stället för vartannat. I 2005 års kundundersökning, som genomfördes i maj, fick vi ett mer positivt resultat än föregående år. Det ser vi som ett viktigt kvitto på att vi lyckats med det arbete vi lagt ner på att bli öppnare och mer tillgängliga för våra kunder. Organisationsförändringar För att möta våra hyresgästers önskemål om ökad tillgänglighet har vi bland annat genomfört en mer decentraliserad organisation. Den 7 mars förstärkte vi våra fyra lokala distrikt med längre öppettider, distriktschefer och 20 kvartersvärdar som ska öka närvaron i våra bostadsområden. Syftet är att vi ska arbeta med tydligare ansvar, bättre ekonomisk styrning och ökat kundfokus. För att våra kunder lättare ska komma i kontakt med oss så har vi även flyttat huvudkontoret, kundtjänsten och distrikt City till nya och mer centrala lokaler på S:t Persgatan. Där har vi öppnat en Bobutik för att våra kunder ska få bättre kundservice och mer information om vår nyproduktion. Interna projekt Projektet att byta ut våra IT-system avklarades i stort sett under 2005 och det innebär att vi nu har ett modernt fastighets-, ekonomi- och marknadssystem som vi kan fortsätta utveckla verksamheten med. Vi har även genomfört ett stort företagsgemensamt utbildningsprogram för att stärka affärsmannaskapet bland alla medarbetare. Som ett led i arbetet med att utveckla verksamheten och skapa en enhetlig bild utåt har vi sett över Uppsalahems grafiska profil under Det har bland annat inneburit att vår logotyp justerats för att bli tydligare. Den nya lagen om skydd mot olyckor har gjort att vi inventerat våra lokaler inom främst Uppsalahem Servicebostäder och lagt upp ett system för hanteringen av detta. Under det gångna året har vi fortsatt att renodla vår verksamhet ytterligare mot att bara omfatta bostäder. Därför sålde vi i juni 2005 dotterbolaget Uppsalahem Lokaler AB till AB Uppsala Kommuns Industrihus. Lokaler AB ägde fastigheter på Fålhagsleden och Nymansgatan samt Elisabethsjukhuset. Tack till alla medarbetare Jag vill rikta ett riktigt stort och varmt tack till alla medarbetare som har jobbat hårt för att genomföra alla förändringar under Vi blev ett öppnare företag genom bland annat en ny organisation, nya IT-system och nya lokaler, och vi har ökat vår dialog, både internt och med våra kunder, precis som vi avsåg. Det har varit många projekt i luften samtidigt, och den arbetsvilja och uthållighet som ni visat har varit helt fantastisk. Det är med stor glädje och stolthet som jag nu möter framtiden tillsammans med er. Åsa Hedenberg VD Uppsalahem AB

8 A f f ä r s i d é o c h s t r a t e g i e r Lite mera värd. Uppsalahem arbetar på flera olika nivåer för att skapa och bibehålla trivsamma och trygga bostadsområden som utvecklar Uppsala. Vision, affärsidé, ägare och strategier Vision Uppsalahems vision är Lite mera värd. Det innebär att Uppsalahem arbetar på flera olika nivåer för att skapa och bibehålla trivsamma och trygga bostadsområden som utvecklar Uppsala. Affärsidé Uppsalahem ska bidra till att stärka kommunens utveckling genom att med hög kompetens äga, förvalta och bygga hyresfastigheter i Uppsala. Uppsalahem ska erbjuda kunderna det boende de vill ha i olika faser i livet. Ägarstyrning Uppsalahem AB ingår i Uppsala kommuns bolag Uppsala Stadshus AB som äger 91 procent av aktierna. Resterande nio procent ägs direkt av Uppsala kommun. Uppsalahems styrelse utses av Uppsala kommuns kommunfullmäktige. Sammansättningen av styrelseledamöterna avspeglar de politiska partiernas representation i kommunfullmäktige. Bidra till kommunens utveckling Uppsalahem ska som kommunalt bolag arbeta för att åstadkomma största möjliga samhällsnytta i Uppsala kommun utan vinstsyfte. Uppsalahem ska anpassa och ta hänsyn till att kunderna är olika med olika behov, vilket kräver förmåga till förändringar såväl i bolaget som i sättet att arbeta. För att kunderna ska få tillgång till kommersiell och kommunal närservice hyr Uppsalahem som komplement även ut lokaler. Ägardirektiven innebär följande: I genomsnitt 200 nya lägenheter per år ska skapas fram till Uppsalahem ska bidra till att skapa minst 70 ungdoms- och studentbostäder i genomsnitt fram till Om kommunen kräver ska Uppsalahem erbjuda minst fem procent per år av lediga lägenheter i alla bostadsområden till personer som av särskilda ekonomiska och/eller sociala skäl inte kan få en bostad på egen hand. Särskilda boenden ska byggas och hyras ut av Uppsalahem efter beställning från kommunen. Uppsalahem ska medverka till att Gottsundas utveckling blir långsiktigt positiv. Tegnérparken i Luthagen, inflyttat vintern 2005, är ett mycket populärt bostadsområde.

9 A f f ä r s i d é o c h s t r a t e g i e r Strategier Kunder För att realisera vision och ägardirektiv ska Uppsalahem arbeta på flera olika plan och på flera olika sätt. Uppsalahem arbetar därför med fem olika strategiområden. Kunder Nöjda kunder som trivs är grundläggande för Uppsalahems verksamhet. Varje år genomförs kundundersökningar där hyresgäster får svara på frågor som rör deras boende och kontakten med Uppsalahem. Genom ytterligare satsning på marknadskommunikation ska även nya kundgrupper attraheras. Ekonomi Ekonomi Ägaren Uppsala kommun har ställt såväl långsiktiga som kortsiktiga krav på Uppsalahem. Det långsiktiga avkastningskravet är att marknadsvärdet på Uppsalahem ska stiga realt med två procent per år på 5 10 års sikt. Kravet på värdestegring behöver inte uppfyllas varje enskilt år, men ska kunna avläsas varje år. Det kortsiktiga kravet på avkastning innebär att det egna kapitalet i Uppsalahem årligen ska öka med en procentsats som motsvaras av kommunens genomsnittliga upplåningsränta för långfristiga lån den senaste 12-månadersperioden, avläst den sista november varje år och med ett tillägg på en procentenhet. Samhällsnytta Samhällsnytta För att kommunen ska kunna växa behövs det flera bostäder. Uppsalahem ska bygga bostäder, både vanliga hyresrätter och bostäder för grupp- och vårdboende. Förutom det ska Uppsalahem erbjuda lägenheter för personer som av särskilda ekonomiska och/eller sociala skäl inte kan få bostad på egen hand. Verksamhetsutveckling Verksamhetsutveckling Uppsalahem ska utveckla sin verksamhet så att den vid jämförelse med andra bolag är effektiv. Uppsalahem ska ständigt arbeta med förbättringar och effektiviseringar. Medarbetare Att medarbetarna trivs är en förutsättning för att Uppsalahem framgångsrikt ska kunna uppfylla visionen. Alla anställda inom Uppsalahem ska känna sådan motivation, arbetsglädje och trygghet att bästa resultat uppnås. Vartannat år genomförs en medarbetarundersökning för att mäta bland annat trivsel. Medarbetare

10 Stadsarkitekten som ritade präglade av omsorg och om S t a d s a r k i t e k t G u n n a r L e c h e Gunnar Leche, stadsarkitekt i Uppsala Gustav VI Adolf inviger Tuna Backar Uppsalahems förste VD Einar Eriksson och drätselkammarens ordförande Tycho Hedén bevittnar den kungliga signaturen. Gunnar Leches betydelse för Uppsalas stadsbild kan knappast överskattas. Som i få svenska städer präglades bebyggelsen under mer än tre decennier av stadsarkitektens personliga insatser. Hans bredd och mångsidighet sträckte sig från stadsplanerandet till husritandets minsta detaljer och omfattade alla slags byggnader, från badhus och biografer till skolor och bibliotek. Men framför allt planerade och ritade Leche rader av bostadshus i Fjärdingen och Svartbäcken, Fålhagen och Luthagen på och 30-talen, miljöer präglade av omtanke och omsorg om de boende. Hans sista stora insats var de områden som byggdes för det nybildade bostadsbolaget Uppsalahem under slutet av och början av 50-talet. De blev en sammanfattning och syntes av ett livs kunnande och erfarenhet: en lokal variant av det framväxande folkhemmet, gestaltat med en personlig form. Gunnar Leche drevs av ett socialt engagemang och strävade efter att bostäder och boendemiljöer skulle vara både praktiska och trivsamma, sammanfattat i begreppet praktisk trevnad. Hans arkitektur har en egen karaktär. Den är uttrycksfull, på samma gång monumental och intim, saklig och dekorativ. Lassebygärde i väster, Tuna Backar i norr och Sala Backar i öster låg när de tillkom i stadens utkanter. I alla tre områdena grupperades bebyggelsen kring öppna, rikt varierade gårdsrum, som med tiden fått karaktär av lummiga parker. De vänder ryggen mot kyla och blåst från norr och öster, öppnar sig mot sol och värme i syd och väst. I lägenheterna skulle det vara högt i tak och stora fönster som ger maximalt ljusinsläpp. Från första början hade Leche ambitionen att med små detaljer ge sina hus en individuell utformning och egenart. Fasaderna försågs med ett rikt register av Boken om Gunnar Leche utgiven 2005 sponsrades även av Uppsalahem. Lassebygärde. Det blå huset. Entré med naturstensram och enkelt skärmtak. 10

11 B o s t a d s h u s m e d o m t a n k e bostadshus tanke arkitektoniska utsmyckningar, entréerna betonades och varierades. I Lassebygärde har husen olika färger och entréer i naturstensram. I Tuna Backar växlar de putsade fasadernas varma nyanser av gult och brunt med balkongernas tegelväggar, som lagrar eftermiddagarnas solvärme. I Sala Backar ingår våningshöjder och färgsättning i ett dynamiskt spel med den skiftande karaktären hos de olika gårdsrummen. Den stora mängden entréer visar prov på Leches flödande fantasi. Portar i inbyggda förstukvistar, dekorerade med mönstermurning i tegel. Eller i stramt svart skiffer med liggande vita putsränder. Trapphus krönta av triangulära gavlar eller halvcirklar med fönster av varierande utformning. Så är Lassebygärde, Tuna och Sala Backar till allt annat arkitektoniska trädgårdar att botanisera i. Lars Lambert Regnhydda på Norrgården med väderflöjel i form av en spelman omgiven av barn i ring. I fonden spetsgavel med balkong under taknocken. Sala Backar. Variation i entréer. Källparksgatan 9 (överst), stramt svart skiffer med liggande vita putsränder och Skomakargatan 4 A (t h) med välvd port i tegel. Foto: Lars Lambert och arkivbilder. Bilderna är hämtade ur boken Gunnar Leche, stadsarkitekt. Tuna Backar 12. Entré i form av förstukvist med sadeltak och dekorativ mönstermurning i tegel. Sala Backar. Entrén från Skomakargatan till Mellangården. Arbetsnamnet för Sala Backar var De stigande gavlarnas stad. Byggnaderna skulle med sina spetsvinkliga burspråk ge en illusion av skepp som kom glidande över lerhavet. Tuna Backar. Kung Sol. Solur på gaveln till entrégården, Tuna Backar 1. 11

12 M a r k n a d o c h k u n d e r Hyresgäster som trivs är avgörande för Uppsalahems verksamhet. 12

13 M a r k n a d o c h k u n d e r Marknad och kunder En stor del av vår livssituation är vårt boende det är en starkt bidragande faktor till både välbefinnande och trygghet. Uppsalahem ska gå från att vara ett fastighetsägande bolag till att bli ett professionellt boendebolag, där fokus ska vara att erbjuda kunderna ett trivsamt boende i olika skeden i livet. Bostadsmarknaden i Uppsala 2005 Även under 2005 fortsatte efterfrågan på bostäder i Uppsala att vara stor. Närheten till Stockholm gör att Uppsala till stor del är beroende av både bostads- och arbetsmarknaden i Stockholm. Varje vardag pendlar omkring personer från Uppsala till Stockholm (Uppsala kommun, 2003). Omkring personer pendlar i motsatt riktning (Uppsala kommun, 2003). Även bostadspriserna i Uppsala påverkas av närheten till Stockholm, som dock under året till viss del stabiliserades i Uppsala. Regeringen hade som mål att bygga nya bostäder mellan 2003 och Uppsala kommuns mål är att det ska byggas 800 lägenheter per år. Uppsalahems ägardirektiv angav som mål att 200 hyresrätter plus 70 ungdoms/studentbostäder skulle påbörjas under Under 2005 började cirka lägenheter byggas runt om i Uppsala, och av dessa påbörjade Uppsalahem 359 hyresbostäder. Uppsalahem påbörjade därmed bygget av betydligt fler hyresrätter än de 270 som ägardirektivet hade som mål. Uppsala behöver fler hyreslägenheter I dag råder brist på hyresbostäder i Uppsala, framförallt i centrala lägen. Det beror dels på den allmänna bostadsbristen, dels på att andelen hyresrätter är lägre i Uppsala än i andra delar av Sverige. I Uppsala finns många bostadsrätter och studentbostäder men en låg andel hyresrätter, i synnerhet i stadens centrala delar. Uppsalahem har dock som mål att jämna ut balansen mellan de olika upplåtelseformerna genom att producera hyresrätter i centrala delar av Uppsala. Målet är att det ska finnas olika typer av upplåtelseformer i alla stadsdelar. År 2004 var andelen hyresrätter i Uppsala kommun 38 procent inklusive studentbostäder. Exklusive studentbostäder var andelen hyresrätter 25 procent. Uppsala kommuns målsättning för bostadsproduktionen i Uppsala är att andelen hyresrätter, exklusive studentbostäder, ska ha ökat till 30 procent år Flyttöverskottet ökar igen Uppsalas befolkning var 2005 cirka personer. Fram till 2020 förväntas befolkningen öka med cirka Det höga antalet nya bostäder kan vara orsaken till att flyttnettot ökat något de senaste åren. Under 2004 flyttade personer till Uppsala och flyttade därifrån, vilket ger ett flyttnetto på 448 personer (174 personer, år 2003). BOSTADSRäTT 19 % Uppsalahems hyresgäster I dag bor omkring personer i Uppsalahems bostäder. Det är ungefär 14 procent av kommunens totala befolkning. UPPLÅTELSEFORMER, Riket år 2004 HYRES- RäTT 8 % BOSTADSRäTT 19 % Figur 1A. År 2004 var andelen hyresrätter 38 % i riket (beräkning från SABO). UPPLÅTELSEFORMER, Uppsala kommun år 2004 Från fastighetsbolag till boendebolag En stor del av vår livssituation är vårt boende. Trivs vi med boendet, så är det en starkt bidragande faktor till välbefinnande och trygghet. Uppsalahem ska inte längre bara vara ett fastighetsägande bolag, utan gå mot ägande- att bli ett RäTT 4 % professionellt boendebolag. Fokus ska vara att HYRESerbjuda RäTT ett 8 trivsamt % boende. Uppsalahem ska tillhandahålla boende för olika skeden i livet unga som söker bostad för första gången, barnfamiljer, inflyttande till kommunen, människor i medelåldern och de som är äldre. De ska uppleva att deras behov är tillgodosedda i Uppsalahems boendeerbjudanden. BOSTADS- RäTT 5 % ÖVRIGT INKL. UPPGIFT SAKNAS % ägande- RäTT 4 % ägande- RäTT 24 % HYRESRäTT INKL. STUDENTBOSTäDER 8 % Figur 1B. Andelen hyresrätter i Uppsala ska öka till 30 % till år 2020 jämfört med 25 % exklusive studentbostäder, år (SCB) BOSTADS- RäTT 5 % 13

14 M a r k n a d o c h k u n d e r I kundundersökningen 2005 har antalet nöjda kunder stigit märkbart. Uppsalahem har mycket långa kundrelationer mellan 30 och 50 år är inte ovanligt och även i fortsättningen kommer fokus att vara på relationerna med de befintliga kunderna. När det gäller bakgrund och disponibel inkomst skiljer sig Uppsalahems kunder vid en jämförelse med kommunens övriga befolkning. Bland Uppsalahems kunder har 40 procent utländsk bakgrund, det vill säga är födda utrikes eller födda i Sverige med minst en förälder född utomlands, i jämförelse med 20 procent bland kommunens övriga befolkning. Uppsalahems kunders disponibla inkomst per familj är lägre än snittet i kommunen. Bland Uppsalahems kunder finns också en högre andel arbetssökande i åldrarna år än i kommunen totalt. När det gäller större lägenheter och nyproduktion med högre hyror är skillnaden avsevärt mindre. Hyresgäster hos Uppsalahem Servicebostäder I Uppsalahem Servicebostäder bor omkring personer i olika boendeformer, som till exempel vårdboende, gruppboende och seniorlägenheter. Den största kunden är Uppsala kommun genom Fastighetsnämnden. Det finns cirka 270 kunder i seniorboenden. Nyproduktion lockar särskild kundgrupp Hyrorna blir högre i nyproduktionen än i de gamla bestånden, som byggdes under en tid då bostadsbyggandet subventionerades i hög utsträckning. De nybyggda hyreslägenheternas standard är högre än i det befintliga beståndet och är likvärdig den i nyproducerade bostadsrätter, samtidigt som hyresgästen inte behöver ta någon ekonomisk risk med sitt boende. Kraven är i dag också högre vad gäller till exempel ljudisolering och tillgänglighet. Nyproducerade bostäder attraherar följaktligen en kundgrupp som har högre inkomst och som är villig att betala högre hyra för att bo i just nybyggda hyreslägenheter. Flyttkedjor skapar flera bostäder Vid studie av 60 nyproducerade lägenheter (30 hyresrätter och 30 bostadsrätter) visar det sig att 142 hushåll har kunnat förbättra sitt boende genom att flytta. Generellt sett innebär varje nyproducerad bostadsrätt att tre nya hushåll ges möjlighet att få ny bostad. Flyttkedjan blir kortare för hyresrätter, där generellt två mindre hushåll ges möjlighet till ny större bostad. Större lägenheter ger oftast längre flyttkedjor. Många flyttningar sker inom närområdet. Kundundersökningar visar åt vilket håll vi ska gå Hittills har Uppsalahem genomfört en omfattande kundundersökning vartannat år, där hyresgästerna får svara på olika frågor om hur de trivs i sin bostad och hur de upplever den service som Uppsalahem tillhandahåller. Men eftersom kundundersökningen är Uppsalahems enskilt viktigaste kanal för att lyssna på våra kunder på ett systematiskt sätt har vi beslutat att genomföra kundundersökningen varje år i stället för vartannat. Nästa kundundersökning ska genomföras under våren 2006 hos omkring personer, det vill säga en tredjedel av Uppsalahems hyresgäster. Uppsalahem Servicebostäder skickar ut cirka 600 enkäter till sina hyresgäster. Det är ett större underlag än vad som behövs statistiskt, men Uppsalahem vill ge många hyresgäster möjligheten att tycka till för att kunna ta del av olika önskemål. Förbättringsarbetet uppskattas av hyresgästerna I kundundersökningen 2003 stod ökad nåbarhet och service överst på hyresgästernas önskelista. Sedan dess har Uppsalahem infört stora förändringar som markant ökat både tillgänglighet och servicegrad. I den kundundersökning som genomfördes i maj 2005, hade antalet nöjda stigit märkbart i jämförelse med 2003, något som kan tas som intäkt för att Uppsalahem arbetat med rätt frågor och hörsammat kundernas önskemål. En av förbättringsarbetets huvudåtgärder har varit en omorganisation till en mer decentraliserad organisation med längre öppethållande och mer bemanning. I den nya organisationen finns fyra besökskontor ute i områdena och därtill har Uppsalahem skapat en ny yrkesroll kvartersvärden som ett led 14

15 M a r k n a d o c h k u n d e r i att bli mer synliga och tillgängliga i bostadsområdena. De nya kvartersvärdarna, ett tjugotal personer, ska själva ta hand om mindre åtgärder som därigenom snabbt och enkelt avklaras. En annan huvudåtgärd har varit att ta fram ett nytt webbaserat system där hyresgästerna till exempel får information om sitt boende, kontrollerar betalning av hyran eller gör felanmälan direkt vid datorn dygnet runt. Aktiva bostadssökande Hösten 2004 införde Uppsalahem en ny policy som innebär att man måste återanmäla sig var tolfte månad för att behålla sin kundplats som bostadssökande. Förändringen innebär att Uppsalahem fått ett bättre underlag för att anpassa både nyproduktion och förbättringar i boendet efter hyresgästernas och de bostadssökandes behov och önskemål. Uppsalahem har i dag omkring aktivt bostadssökande. Det webbaserade uthyrningssystemet är i full gång och användes under 2005 aktivt av över personer som med personnummer och lösenord loggat in på webbplatsen för att utföra sina ärenden. Varje person loggade i medeltal in vid sju tillfällen under en tolvmånadersperiod. Efterfrågan och omflyttning Uppsalahem har få stora lägenheter, vilket gör att de som finns är attraktiva. Efterfrågan på de minsta lägenheterna är störst vid universitetsterminsstarterna. Totalt tecknades det under 2005 cirka kontrakt samt 216 kontrakt för nyproducerade lägenheter. Sedan Uppsalahem i augusti 2004 mera aktivt började arbeta med att följa upp otillåtna andrahandsuthyrningar har det inkommit ett hundratal uppsägningar. Detta fortsatte under Omflyttningen hamnade på 15 procent, vilket är samma nivå som föregående år. Den kundtid som krävs för att blir erbjuden en lägenhet varierar beroende på läge, storlek och intresse från andra kunder. För att bli erbjuden en lägenhet i innerstaden krävs ofta en kundtid på år. För en bostad i ytterområdena krävs ofta en kundtid på 2 6 år, och ju längre in mot centrum, desto längre kundtid krävs. Det finns dock undantag, för att få hyra Aminata och Mustapha Fye är mycket nöjda med sitt boende i Källsprånget, Sala backe, som blev klart för inflyttning ett radhus i Gottsunda krävs exempelvis cirka 15 års kundtid i dagsläget. Hyresledande De kommunala bostadsbolagen är hyresledande i sina respektive kommuner, vilket betyder att den hyresnivå som Uppsalahem har ska vara ett riktmärke för andra hyresvärdars hyresnivåer. Hyreshöjningen bestäms årligen efter förhandlingar mellan Uppsalahem och hyresgästföreningen. 15

16 M a r k n a d o c h k u n d e r Uppsalahem går in i en period där det kommer att behövas stora underhållsinsatser i beståndet i och med de många fastigheter som är byggda på och 1960-talet. Underhållskostnaderna kommer därmed att fortsätta att ligga på en hög nivå. Uppsalahem anser därför att verksamhetens positiva resultat och avkastningen på det egna kapitalet bör användas till de kommande årens behov. Ny hyresförhandlingsperiod Den senaste hyresförhandlingen som gjordes för 2005 kommer att gälla fram till och med 30 juni Hyresförhandlingen för hösten 2006 och våren 2007 kommer att ske under våren Anledningen är att Uppsalahem kommer att byta hyresförhandlingsperiod från kalenderår till skolår, det vill säga från 1 juli till 30 juni. Orsaken till bytet är att Uppsalahem vill kunna använda det senaste aktuella årsbokslutet som ett underlag i framtida hyresförhandlingar. Under de senaste åren har hyrorna för bostäder följt en allmän prisutveckling, medan driftkostnaderna varit betydligt högre. Trygghet, trivsel och dialog Under 2005 fortsatte det interna arbetet med de kärnvärden som togs fram under 2004: trygghet, trivsel och dialog. De tre kärnvärdena förmedlar vad Uppsalahem står för. Dessa värden ska genomsyra arbetet både internt och externt. Målet är att hyresgästerna ska uppleva att Uppsalahem står för ett tryggt boende där man trivs. Den som vill komma i kontakt med Uppsalahem ska enkelt och snabbt kunna få information från Uppsalahem via telefon, webbplats, besök eller e-post, och det är ett mål som uppfyllts under det gångna året. Genom kundundersökningen framgår det att Uppsalahem upplevs som mer tillgängligt. Uppsalahem ska fortsätta att föra en dialog och vara lyhört för vad befintliga och potentiella hyresgäster tycker är viktigt, för att kunna erbjuda det marknaden efterfrågar. Marknadsaktiviteter som stärker varumärket Tillsammans med privata bostadsbolag i Uppsala samarbetar Uppsalahem sedan förra året för att kunna satsa på omfattande information om den nyproduktion som pågår i Uppsala både när det gäller hyresrätter och bostadsrätter. Under hösten var Uppsalahem också en av sponsorerna för bomässan BoForum som var mycket välbesökt. Annonsering pågår kontinuerligt, framför allt för att informera om den nyproduktion som sker men även för att arbeta som varumärkesbyggande. Precis som tidigare har Uppsalahem under 2005 verkat för att öka intresset att arbeta med hyresbostäder. Bland annat deltog Uppsalahem i olika mässor för arbetssökande studenter på bland annat Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm och Uppsala universitet. Sponsring Varje år sponsrar Uppsalahem ett begränsat antal aktiviteter för att bidra till sådan föreningsverksamhet som är aktuell för Uppsalahems kunder, bidra till samhällsnytta och utveckla Uppsala. Tanken är att aktiviteterna ska beröra så många människor i Uppsala som möjligt, men främst Uppsalahems hyresgäster. Exempel på en aktivitet som Uppsalahem sponsrade under 2005 är Maja Gräddnos-loppet med cirka kvinnliga deltagare. Rädda Barnen sponsrades med bland annat fri läxläsning och sommaraktiviteter för barn och ungdomar i Gottsunda. Uppsalahem bekostar även en buss som varje vecka vintertid skjutsar barn som bor i Uppsalahems bostadsområden till och från sin bandyträning. 16

17 M a r k n a d o c h k u n d e r BoForum 2005 lockade ett stort antal besökare och Uppsalahem var en av sponsorerna. 17

18 U p p s a l a h e m s f a s t i g h e t e r Innergårdarna i Tuna backar är kända för sin grönska och används flitigt på somrarna. 18

19 U p p s a l a h e m s f a s t i g h e t e r Uppsalahems fastigheter Uppsalahem äger och förvaltar lägenheter och lokaler inom Uppsala kommun. Till fastighetsbeståndet räknas också garage och parkeringsplatser. Koncernen Vid årsskiftet genomfördes en marknadsvärdering av Uppsalahems fastighetsbestånd. Marknadsvärdet för koncernens fastighetsbestånd bedömdes till Mkr per den 31 december Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till kvm, varav kvm är bostäder och kvm lokaler. Den största delen av koncernens bestånd, 66 procent, ligger i centrumnära områden, och merparten, 71 procent, är lägenheter med 2 3 rum och kök. Fastigheternas genomsnittliga byggår är Fastigheterna är fördelade inom moderbolaget och i dotterbolagen Uppsalahem Servicebostäder och Storvreta Centrum HB. Uthyrningsgraden var vid årsskiftet 100 procent. Moderbolaget Inom moderbolaget finns lägenheter fördelade på kvm och kvm lokaler. Marknadsvärdet bedömdes vid årsskiftet till Mkr. De flesta fastigheterna, 91 procent, ligger i centrumnära lägen eller i södra Uppsala. Lägenhetsstorlekarna varierar mellan 1 5 rum och kök, men större delen, 72 procent, består av lägenheter om 2 3 rum och kök. Uppsalahem Servicebostäder AB Uppsalahem Servicebostäder AB äger och förvaltar bostäder varav 496 lägenheter hyrs ut med förstahandskontrakt. Övriga bostäder hyrs ut via lokalkontrakt med Uppsala kommun som i sin tur andrahandsuthyr till de boende. Den uthyrningsbara ytan uppgår till kvm. Marknadsvärdet bedömdes vid årsskiftet till Mkr. Bostäderna är framför allt fördelade på seniorboende, vårdboende och stödboende. Majoriteten av bostäder och lokaler, 61 procent, finns i centrumnära lägen. Det genomsnittliga byggåret för fastigheterna är Storvreta Centrum HB Storvreta Centrum HB äger och förvaltar 128 bostäder och 13 lokaler i Storvreta. Marknadsvärdet bedömdes vid årsskiftet till 110 Mkr. Fastighetsunderhåll Under 2005 har Uppsalahem utfört underhåll och reparationer för 198,8 Mkr, varav underhåll utgjorde 136,4 Mkr och reparationer 62,4 Mkr. Antal En stor del av Uppsalahems fastigheter är byggda under och 1960-talet vilket gör det aktuellt med framförallt stam- och badrumsrenoveringar. Under kommande femårsperiod planeras 400 lägenheter per år att stam- och badrumsrenoveras Behovet av äldrevård har ökat i Uppsala kommun. Därigenom kommer Uppsalahem Servicebostäders fastigheter att vara i behov av både om- och tillbyggnader och < 1rok 1rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok reparationer. För att täcka det ökade behovet planeras dessutom nyproduktion. Lägenhetsunderhåll sker framför allt vid behov. Hyresgästerna har begränsade tillvalsmöjligheter, men kan välja att tidigarelägga underhåll och själva bekosta restvärde och arbetskostnad. Fördelning lägenhetsstorlekar Uppsala kommun Antal FIG. 3a. Inom kommunen är spridningen större än inom Uppsalahems bestånd. Fördelning lägenhetsstorlekar Uppsalahems bestånd Antal < 1rok 1rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok >5 rok FIG. 3b. Merparten av Uppsalahems lägenheter har 2 3 rum och kök. Antal rok 19

20 B o s t a d s p r o d u k t i o n I kvarteret Brandstationen i city kommer 100 lägenheter fördelade på 1 4 rum och kök Byggnationen av Örtegården på Kungsgatan 13 i centrala Uppsala att bli inflyttningsklara är planerad under att 2006/2007. Uppsalahems bostäder påbörjas byggs under hösten Totalt kommer 17 hyreslägenheter fördelade på 1 3 r o k med kvalitet för att kunna hålla att vara klara för inflyttning hösten i minst 50 år. 20