MOTION. Sida 1. Till Brf Hornsplan 1 Årsstämma Möjlighet att byta balkongglas för gavellägenheter mot söder (uppgång Hornsgatan 141A).

Transkript

1 Sida 1 Till Brf Hornsplan 1 Årsstämma MOTION Möjlighet att byta balkongglas för gavellägenheter mot söder (uppgång Hornsgatan 141A). Vi önskar att föreningsstämman godkänner att de, som så önskar, tillåtes byta de ursprungligen insatta opalglasen i balkongfronterna mot ofärgade klarglas, samt att vi går vidare med att utarbeta handlingar och annat underlag, som krävs, för att söka myndigheternas tillstånd för de önskade förändringarna av balkongglasen under förutsättning: 1. att alla kostnader förknippade med detta betalas av berörda bostadsrättsinnehavare, inkluderande material och arbetskostnader såväl som eventuella sanktionsavgifter eller viten ålagda oss av myndigheter som följd av glasbytet. 2. att berörda bostadsrättsinnehavare undertecknar en förbindelse som reglerar framtida hantering av dessa byten så att föreningen inte heller i framtiden åsamkas några kostnader. 3. att vi förbinder oss att vid en eventuell överlåtelse av bostadsrätten återmontera de ursprungliga opalglasen på egen bekostnad såvida inte överenskommelse med den som övertar bostadsrätten görs, innebärande att denne accepterar och undertecknar samma förbindelse. 4. att vi förbinder oss att utarbeta bygglovsansökan med tillhörande dokumentation innan 1 oktober Stockholm den 22 april 2016 Peter och Mitte Furusten Göran Sonesson och Maria Lundström Ronnie Nilsson Hans Loewy och Birgitta Sandin Urban Ottosson Per och Lotta Rundbom Tore Månsson och Birgitta Lindohf

2 Sida 2 Bakgrund I Stockholms stads detaljplan för vår fastighet står i planbeskrivningen att gavellägenheternas balkongfronter skall vara i transparent glas. Detta syntes också av den försäljningsbroschyr vi fick i handen när vi tecknade oss för lägenheterna. I bygglovshandlingarna som insänts av JM till Stadsbyggnadskontoret har dock detta ej beaktats, utan alla balkonger har försetts med opalglas. Balkonger kan ses som en del av fasaden och tillhör då inte en enskild bostadsrätt varför förändringar av dessa måste godkännas av styrelsen eller föreningen. Varför vill vi byta till de klarglas som detaljplanebeskrivningen anger? I och med att balkongfronterna försetts med opalglas begränsas utsikten från lägenheterna som vetter mot parken och Årstaviken avsevärt; man måste gå ut på balkongen och stå upp för att kunna njuta av denna fullt ut. Vi vill kunna njuta av utsikten och ta del av folklivet i parken när vi sitter ned på balkongen och även inifrån vardagsrummet, som vi fick uppfattningen om att det skulle vara möjligt när vi tecknade oss för lägenheterna. Vad innebär ett glasbyte i några balkongfronter mot Tanto för föreningen? Under den tid som diskussionerna förts om detta, sedan tidig vår 2013, har ett antal olika aspekter och frågeställningar framkommit. Ekonomiska konsekvenser Likabehandlingsprincipen Måste alla lägenheter på den södra gaveln byta Vad händer om en lägenhet med klarglas får en ny ägare som inte vill ha det Förbindelse gentemot föreningen från de berörda bostadsrättsinnehavarna Insyn Säkerhet Hur hanterar vi myndighetskrav Ekonomiska aspekter Vi som vill ha klarglas bekostar glasen och arbetet med bytet fullt ut, föreningen skall inte belastas för någon del av detta. Det har skymtats farhågor för att föreningen skulle kunna åläggas sanktionsavgifter och viten för åtgärder som kräver tillstånd från stadens myndigheter när sådana inte meddelats innan arbeten påbörjats. Om sådana sanktionsavgifter eller viten skulle ådömas föreningen beroende på hanteringen av balkongglasen står vi som önskar ha våra glas utbytta solidariskt för dessa sanktionsavgifter och viten. Detta skall framgå av den förbindelse vi undertecknar. Likabehandlingsprincipen Likabehandlingsprincipen finns inte stadfäst i någon lag, vare sig bostadsrättslagen eller lagen om ekonomiska föreningar men hänvisning brukar ske till aktiebolagslagen. Utdrag ur skrivelse av Jonny Flodin, Universitetsadjunkt vid Fastighetsvetenskap på KTH. Föreningsstämman får inte fatta beslut som är ägnade att bereda otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem. Paragrafen gäller till följd av hänvisningen i 9 kap. 14 BRL även för bostadsrättsföreningar. Likhetsprincipen är inte lagfäst,

3 Sida 3 men man brukar ofta hänvisa till 4 kap. 1 aktiebolagslagen: Alla aktier har lika rätt i bolaget, om inte annat följer av 2-5. Bostadsrätterna (den bostadsrättsorganisation vår förening är medlem i) säger i en översikt över betydelsen av likabehandlingsprincipen också att föreningen utan att bryta mot denna, kan fatta beslut som endast en viss grupp av medlemmar har "nytta" av under förutsättning av att beslutet är sakligt och objektivt motiverat. Att medlemmar eller bostadsrättshavare skall behandlas lika, förutsätter att de befinner sig i samma situation eller i vart fall i en likartad situation. I vårt aktuella fall skulle ett utbyte av balkongglas för lägenheterna mot parken, i uppgång Hornsgatan 141A, inte innebära att andra bostadsrättsinnehavare påverkas på något sätt. Balkongerna ligger utan insyn från någon annan bostadsrättslägenhet. Genom att de som önskar ha klarglas åtar sig att stå för alla kostnader i samband med bytet så får det heller inga ekonomiska konsekvenser för övriga bostadsrättsinnehavare. Måste alla lägenheter på den södra gaveln byta? Vi som gärna vill ha klarglas i våra balkongräcken inser att detta inte gäller alla som bor i de berörda lägenheterna och vill därför ha föreningens medgivande att alla bostadsrättshavare med balkonger på gaveln mot söder (uppgång Hornsgatan 141A) får har klarglas i sina balkongräcken, men att de som inte önskar klarglas inte heller behöver göra ett byte; det skall vara frivilligt. Vad händer om en lägenhet med klarglas får en ny ägare som inte vill ha det? Det kan ju inträffa att det i framtiden, vid en försäljning av en bostadsrätt i berörd uppgång, den nye ägaren vill återställa balkongglasen till opalglas. Detta regleras då med den förbindelse som alla bostadsrättsinnehavare som önskar byta till klarglas skriver under där det på ett oantastligt och tydligt sätt framgår att antingen så återställer säljaren de ursprungliga opalglasen innan överlåtelsen sker och står för kostnaderna för detta byte helt och hållet, eller så accepterar köparen att glasen behålles på de villkor som tidigare överenskommits och undertecknar samma förbindelse gentemot föreningen. Förbindelse Enligt ovan skall en förbindelse utformas som till fullo reglerar situationen för de som önskar byta sina balkongglas så att inga ekonomiska konsekvenser uppstår som kan drabba föreningen. Denna förbindelse skall gälla alla byten av balkongglas för de berörda balkongfronterna på gaveln mot parken, nu och i framtiden, vare sig det gäller byte till klarglas eller återinsättning av opalglas. Vid en överlåtelse av en bostadsrätt, där balkongen försetts med klarglas, skall glasen återställas till ursprungligt skick innan en överlåtelse godkänns, alternativt skall köparen acceptera att klarglasen finns kvar och då också själv underteckna sagda förbindelse för hanteringen av klarglas. Om en senare ägare till en bostadsrätt där opalglasen behållits, önskar byta till klarglas skall detta anmälas till och godkännas av styrelsen och nämnda förbindelse skrivas under innan bytet får ske. Eventuellt krävs också att bygglov sökes och beviljas. Två förbindelseförslag är bifogade, ett som tecknas av nuvarande bostadsrättsinnehavare och ett som är avsett för nya innehavare vid en ev. framtida överlåtelse, Insyn Insyn från grannar har anförts som skäl för att det vore olämpligt med klarglas i balkongräckena. Detta kan vara korrekt vad gäller balkonger in mot gården där balkongerna ligger relativt nära och sticker ut från fasaden. Men vad gäller balkongerna på gaveln mot parken är detta inget

4 Sida 4 problem vad gäller insyn från andra lägenheter i föreningen. Balkongerna vetter endast ut mot parken och är indragna i fasaden. Mellan grannarna på gaveln sitter skärmväggar från golv till tak som effektivt hindrar insyn. Säkerhet Byte av balkongglas skall ske på ett sätt som inte utsätter någon för risker. För att säkerställa att bytet inte medför förändringar i balkongräckena avseende säkerheten anlitar vi samma företag som ursprungligen monterade alla våra balkongräcken. Skulle någon bostadsrättshavare i framtiden vilja byta sin balkongfront skall i första hand samma företag anlitas. Om detta av någon anledning inte är möjligt skall arbetet utföras av företag med nödvändig kännedom som godkänts av styrelsen och det genomförda bytet skall sedan besiktigas av en auktoriserad och oberoende besiktningsman. Myndighetskrav Stadsbyggnadskontoret är den myndighet som övervakar att planer, lagar och bestämmelser gällande byggande i staden efterlevs. Dess verktyg för detta är detaljplaner och byggnadslov. Detaljplaner omfattar vanligtvis större områden och ger övergripande utformningsregler för hus och annan bebyggelse, medan bygglov konkretiserar i en finare struktur inom en detaljplans område. Normalt skall ett bygglov följa detaljplanen helt och hållet, men mindre avvikelser kan ibland tolereras. Vi har i föreliggande situation, vårt hus, ett bygglov som avviker från detaljplanens planbeskrivning men ändå beviljats. Detta tolkar vi som att insättning av opalglas istället för klarglas (enligt detaljplanebeskrivningen) i gavelbalkongerna är en mindre avvikelse. Vi tror därför att myndigheten (stadsbyggnadskontoret) skulle acceptera den smärre förändring som ett byte av glas till de klarglas som planbeskrivningen angav utan större åthävor. Övrigt En grupp av de bostadsrättsinnehavare som önskar ha klarglas istället för de opalglas som JM försett balkongerna med har bildats. Denna arbetar med att ta fram underlag och klargöranden för den motion som lämnas till årsstämman De genomförda aktiviteterna redovisas i separat bilaga (Bilaga1). Två utkast till förbindelse för de bostadsrättsinnehavare som önskar ha klarglas bifogas också, bilaga 2 och bilaga 3.

5 Sida 5 Bilaga 1 Genomfört arbete mm. i arbetsgruppen för klarglas Styrelsen Vi har fortlöpande kontakter med styrelsen för att stämma av deras inställning till vår motion och när så är påtalat på deras inrådan förändra skrivningen så att vi kan få deras tillstyrkan vid årsmötet. Vi har haft ett par möten med styrelsen och presenterat motionen för denna och de synpunkter som framförts från styrelsen har allteftersom inarbetats. Arkitekt Vi har varit i kontakt med den arkitektfirma, Erséus Arkitekter AB, som anlitades av JM för att rita vårt hus. De ställde sig positiva till den lilla förändring av balkongerna som vi vill göra och sade även att de kan vara oss behjälpliga om vi behöver upprätta byggnadslovshandlingar. Stadsbyggnadskontoret Vi har även pratat med bygglovrådgivningen på Stadsbyggnadskontoret om vad som krävs i föreliggande fall i form av handlingar och vad kostnaderna för bygglov uppgår till. Vårt fall klassades som en mindre förändring vilket betyder att kostnaden för ett bygglov rör sig om några få tusental kronor. Vi fick även intrycket att ärendet inte var alltför kontroversiellt i och med att planbeskrivningen innehöll det vi vill genomföra. Juridisk expertis Kontakt har också tagits med jurist på Bostadsrätterna, den bostadsrättsorganisation föreningen är medlem i, för att diskutera utformningen av en förbindelse som reglerar hanteringen av balkongglasen framöver. De ansåg sig dock inte kunna hjälpa till med detta utan hänvisade till en advokatbyrå, Delta. Advokaten på Delta, med 25-års erfarenhet av bostadsrättsfrågor, menade att ett dylikt ärende är en så pass liten sak att det inte behöver dras på årsstämman; det gäller inte en större ombyggnad och det påverkar inte grannarna. De kunde tyvärr inte arbeta med ärendet då deras kapacitet var utnyttjad till 100% redan. Rådet han gav var att vi själva kunde skriva förbindelsen, det är ju ingen stor sak. Vi har även haft diskussioner med Fredrik Benson, jurist och medlem i föreningen. Fredrik anser förbindelsen som rimlig och godtagbar genom att övriga medlemmar och föreningen i sig hålls skadeslösa, detta då medlemmar som det berör förbinder sig att själva stå för kostnaderna såsom ansökan om bygglov, bytet, eventuella viten mm. Kostnader Vi har undersökt vilka kostnader som kan uppstå i samband med glasbytet. Kostnader för själva bytet, material och arbetskostnader Kostnader för ev. besiktning Avgift för bygglov är för Liten yttre ändring, som detta byte av balkongfronter hänför sig till, är: 3300 SEK. Sanktionsavgift som kan påföras om byggnation påbörjats innan igångsättningstillstånd erhållits är: 25% av prisbasbeloppet. Viten kan utdömas om byggnation gjorts utan att bygglov beviljats. Dessas storlek beror av diverse omständigheter och kan inte anges i förhand. Innan vite ådöms ställs ett krav på återställande och vi avser att om denna situation uppstår återställa balkongfronterna. Förbindelse Vi har fått en förlaga till förbindelse för att reglera vårt förhållande till föreningen avseende balkongfronterna. Denna fick vi från den arkitekt, som ritat huset, Peter Erseus, han har i sin

6 Sida 6 förening, en HSB-förening, en liknande situation som lösts med en förbindelse mellan honom och föreningen. Vi har låtit några jurister, Delta som vi hänvisades till från Bostadsrätterna, Fredrik Benson som är medlem i vår förening, titta på förbindelsen och de har varit positiva till skrivningen; den anses vara tillräckligt bra för syftet. Detta stöds ju också av faktumet att en HSBförening har godtagit en sådan förbindelse. De förbindelser som finns som bilaga har båda haft den förlaga vi fått som utgångspunkt och enbart modifierats med avseende på vad vi vill genomföra. Vi fick rådet av en av juristerna att skriva två separata förbindelser, en för oss som vill genomföra det första bytet nu och en för framtida bruk när bostadsrätten ev. överlåtes på ny ägare om denne skulle vilja behålla de utbytta balkongfronterna.

7 Sida 7 Bilaga 2 Förbindelse om förändring av bostadsrätt Bostadsrättsförening: Hornsplan 1 Hornsgatan 141 A Stockholm. Org nr Bostadsrättshavare: Namn NN Pers nr..xxxxxx-xxxx Namn XX Pers nr..xxxxxx-xxxx Bostadsrättslägenhet nr: nnn/nnnn Mellan ovan bostadsrättsförening, nedan kallad Brf, och bostadsrättshavare, nedan kallad Brh, har följande förbindelse slutits: Brf medger att Brh på egen bekostnad får förändra sin bostadsrätt, på ett av föreningen anvisat sätt, genom att på balkongen mot Tantolunden byta balkongglasen från opalglas till klarglas. Förutsättning är att alla delar, utbyte, underhåll såväl som myndighetsutgifter bekostas av Brh och inte belastar Brf. Arbetet skall utföras av auktoriserat företag och Brf skall kunna besiktiga åtgärden, före, under och efter utbytet. Opalglasen skall behållas inför framtida ev. överlåtelse för att därigenom möjliggöra återinsättning av opalglasen om den nya ägaren så önskar. Vid en överlåtelse skall nya köparen teckna motsvarande förbindelse mellan sig och Brf. Om nya ägaren ej vill teckna sådan förbindelse skall säljaren på egen bekostnad återställa till opalglasen. 1 Bfrs medgivande gäller endast under förutsättning av att Brh följer villkoren i denna förbindelse. 2 Underhållsansvaret för förändringen/installationen omfattas i sin helhet av Brh. Den samme är förpliktigad att demontera/återmontera förändringen/installationen i händelse av att Brf måste fullgöra sin underhållsskyldighet. 3 Vid överlåtelse av bostadsrättslägenheten är Brh skyldig att särskilt tillse att förvärvaren tecknar en egen ny förbindelse med Brf rörande den åtgärd som har företagits med stöd av denna förbindelse. Om förvärvaren ej tecknar egen ny förbindelse med Brf är Brh skyldig att senast i samband med sin avflyttning, på egen bekostnad, återställa förändringen/installationen. 4 Denna förbindelse har upprättats i två (2) likalydande exemplar varav vardera parten har erhållit var sitt. Ort och datum Ort och datum Bostadsrättshavarna Brf Hornsplan 1

8 Sida 8 Bilaga 3 Förbindelse om förändring i bostadsrätt i samband med överlåtelse. Bostadsrättsförening: Hornsplan 1 Hornsgatan 141 A Stockholm. Org nr Bostadsrättshavare: Namn NN Pers nr..xxxxxx-xxxx Namn XX Pers nr..xxxxxx-xxxx. Bostadsrättslägenhet nr: nnn/nnnn Mellan ovan bostadsrättsförening, nedan kallad Brf, och bostadsrättshavare, nedan kallad Brh, har följande förbindelse slutits: Brh övertar ansvar och är medveten om kraven som ny Brh med balkong där opalglas bytts till klarglas. 1 På balkongen mot Tantolunden är balkongglasen bytta från opalglas till klarglas. Förutsättning är att alla delar, utbyte, underhåll såväl som myndighetsutgifter bekostas av Brh och inte belastar Brf. Opalglasen skall förvaras inför framtida ev. överlåtelse för att därigenom möjliggöra återinsättning av opalglasen om den nya ägaren så önskar. Vid eventuell överlåtelse skall nya ägaren bli upplyst om kraven att teckna motsvarande förbindelse. Bfrs medgivande gäller endast under förutsättning av att Brh följer villkoren i denna förbindelse. 2 Underhållsansvaret för förändringen/installationen omfattas i sin helhet av Brh. Densamme är förpliktigad att demontera/återmontera förändringen/installationen i händelse av att Brf måste fullgöra sin underhållsskyldighet. 3 Vid överlåtelse av bostadsrättslägenheten är Brh skyldig att särskilt tillse att förvärvaren tecknar en egen ny förbindelse (detta dokument) med Brf rörande den åtgärd som har företagits. Om förvärvaren ej tecknar egen ny förbindelse med Brf är Brh skyldig att senast i samband med sin avflyttning, på egen bekostnad, återställa förändringen/installationen. 4 Denna förbindelse har upprättats i två (2) likalydande exemplar varav vardera parten har erhållit var sitt. Ort och datum Ort och datum Bostadsrättshavarna Brf Hornsplan 1