Underhållsstrategier för flerbostadshus inom Miljonprogrammet

Transkript

1 Underhållsstrategier för flerbostadshus inom Miljonprogrammet Iman Bagher Fredrik Mårtensson

2 Copyright Iman Bagher och Fredrik Mårtensson Institutionen för byggvetenskaper, Byggproduktion, Lunds tekniska högskola, Lund ISRN LUTVDG/TVBP-13/5478-SE Lunds tekniska högskola Telefon: Institutionen för byggvetenskaper Telefax: Byggproduktion Box LUND Hemsida: Tryck av Media-Tryck, Lund

3 Förord Det här examensarbetet utgör den avslutande delen inom Civilingenjörsutbildning Väg- och Vatten och har utförts höstterminen Arbetet omfattar 30 hp och har genomförts på avdelningen Byggproduktion & Förvaltning, Lunds Tekniska Högskola i samarbete med Byggadministration Harald Olsson AB. Frågeställningen har tagits fram tillsammans med våra handledare Stefan Olander, LTH och Olivia Eldh, Byggadministration Harald Olsson. Ett stort tack går till våra handledare för all deras stöd och support och framförallt positiva inställning till våra funderingar. Ett extra tack till personalen på Byggadministration Harald Olsson som fungerade som bollplank vid flertal tillfällen och besvarade våra frågor och funderingar. Till Thomas Liljenberg som vågade satsa på oss och hjälpte till med vårt examensarbete. Även de personer som varit delaktiga i arbetet i form av intervjuer och telefonsamtal, tack till er alla för den erlagda tiden och visade intresse. Genom det här examensarbetet avslutar vi vår utbildning på Lunds Tekniska Högskola. Iman Bagher: Jag vill rikta en stor uppskattning för min familj. Mina föräldrar, Mehdi och Zahra Bagher, för all det otroliga stöd och motivation, den obeskrivliga engagemang och kärlek, och framförallt de ofattbara uppoffringar ni gjort genom alla åren. Utan er, hade jag inte varit där jag är idag, det är något jag aldrig kan ge tillbaka. Jag tillägnar er detta arbete som ett tecken på min ödmjukaste tacksamhet. Ett lika stort tack går till mina syskon och ingifta familj för er enorma kärlek, support och vägledning genom åren. Ni har alla, tillsammans, varit en bidragande faktor till det här arbetet - ni har min djupaste tacksamhet. Fredrik Mårtensson: Jag vill rikta ett extra stort tack till min familj som stöttat mig genom alla studieåren med uppmuntrande ord och mycket kärlek. Jag vill också tacka min sambo Nikolina för att du alltid står vid min sida! Jag är tacksam för att ni varit där för att diskutera mina vägval i livet och för att ni trott på mig i de val jag gjort. Tack! Malmö, februari Iman Bagher Fredrik Mårtensson 3

4 4 Underhållsstrategier för flerbostadshus inom Miljonprogrammet

5 Sammanfattning Titel: Underhållsstrategier för flerbostadshus inom Miljonprogrammet Författare: Iman Bagher, Civilingenjörsutbildning Väg- och Vattenbyggnad, Lunds Tekniska Högskola. Fredrik Mårtensson, Civilingenjörsutbildning Väg- och Vattenbyggnad, Lunds Tekniska Högskola. Handledare: Bitr. Handledare: Examinator: Stefan Olander, tekn. dr, institutionen för Byggvetenskap, avdelning Byggproduktion, Lunds Tekniska Högskola. Olivia Eldh, Projektledare, Byggadministration Harald Olsson AB Anne Landin, professor, institutionen för Byggvetenskap, avdelning Byggproduktion, Lunds Tekniska Högskola. Problemställning: Syfte: Många fastighetsägare upplever ovisshet om hur deras fastighetsbestånd ska underhållas. Detta verkar särskilt problematiskt när det kommer till fastigheter från miljonprogrammet energieffektivitet, lönsamhet och socialt fungerade områden är moment som ska kombineras för att miljonprogrammet ska anses fullt fungerande. Beroende på hur fastighetens skick och standard ser ut i dagsläget kommer kostnaderna för åtgärder och ingrepp att variera. Vad som påverkar underhållsnivån, såsom olika ambitioner, ägardirektiv, kompetens och incitament blir således intressant att undersöka närmare. Extra intressant är det att undersöka hur detta underhållsarbete skiljer sig åt i kommunala respektive privata fastighetsbolag och vilka framgångsfaktorer som kan ligga till grund för framtida underhållsstrategier hos olika förvaltningar. Syftet med denna studie är att studera och analysera olika fastighetsbolags underhållsstrategier för miljonprogrammet och att undersöka hur och varför arbetet i olika förvaltningar skiljer sig åt. Genom att undersöka ekonomiska och sociala perspektiv samt hur fallföretagen arbetar med energieffektivitet kopplat till underhåll syftar studien till att 5

6 utreda vilka framgångsfaktorer som bör ligga till grund för underhållsstrategier hos fastighetsföretag som innehar miljonprogramsfastigheter. Metod: Slutsats: Studien har genomförts med en kvalitativ metod, där två verksamma fastighetsbolag i Malmö med hyreslägenheter i miljonprogramsfastigheter har undersökts och legat till grund för en fallstudie. Genomförda intervjuer har innehållit semistrukturerade frågor med tjänstemän ansvariga för de utvalda områdena, för att ge företagen möjlighet att uttrycka sitt synsätt på underhåll och strategiarbete. På så vis har studien utgått från verkligheten och utefter intervjusvaren har en litteraturstudie kunnat genomföras för att koppla samman svaren med teorin och på så vis komma fram till nya slutsatser. Genom denna arbetssätt har studien nyttjat en induktiv ansats. Dokumentstudier av fallföretagens underhållsstrategier har genomförts samt en kundenkätundersökning med hyresgästerna i miljonprogramsområdena för att underbygga studiens resultat i större utsträckning. Arbetet har granskats genom att utvärdera validiteten och reliabilitet i studien. I studien undersöktes en kommunal respektive privat fastighetsägare i Malmö. Den kommunala respondenten menade att LOU varken skapade hinder eller möjligheter för att uppnå avkastningskravet. Den införda allmännyttiga kommunala aktiebolagslagen har inneburit att likadana förutsättningar och ekonomiska målsättningar ställs på företagen. Den stora skillnaden mellan bolagen var mängden kapital som läggs på underhåll, där den kommunala lägger betydligt mer än den privata. I studien har det framkommit sex stycken framgångsfaktorer, kopplade till underhållsstrategier, att ta hänsyn till för att erhålla lönsamhet hos fastighetsföretag med hyresbestånd inom miljonprogramsområden. Att ha en långsiktig förvaltning som målsättning, en kundanknuten styrmodell, en välutvecklad förvaltningsplan med behovsanpassat underhåll, energieffektivisering integrerat i förvaltningsplanen samt förståelse för hur juridiska lagar kan påverka framtida underhållskostnader är essentiellt i denna bemärkelse, vilka utvecklas här nedan. 6

7 Vid utveckling av underhållsstrategier för miljonprogramsfastigheter krävs liksom för andra typer av fastighetsbestånd en tydlig målsättning med hur beståndet ska drivas. Långsiktighet i sitt ägande är det enda rimliga tillvägagångsättet för att kunna kombinera hyresgästernas trivsel med företagsekonomiskt lönsamhet för fastighetsägaren. Självförvaltning verkar vara ett koncept som kan generera en mer trivsam boendemiljö, vilket kan nyttjas oavsett om företagandet är privat eller offentligt. Hur de boende betraktar sin boendemiljö och möjligheten att påverka den har stor betydelse vad gäller boendeattraktivitet, företagets varumärke och därmed den ekonomiska lönsamheten. En kundfokus i hela verksamheten är därför viktigt för företagen. Det framgår av studien att bästa sättet att undvika akut underhåll är genom att planera underhållet. Med en hög ambitionsnivå kan ett behovsanpassat underhåll utvecklas och på så vis finansiera det underhåll som verkligen behövs och att det görs i rätt tidpunkt för att undvika eftersatt underhåll. Energieffektivisering bör vara en integrerad del av underhållsplanen, det vill säga, att i samband med varje större underhållsåtgärd även begrunda möjligheten till att energieffektivisera. Det är då viktigt att ha god samverkan mellan olika energieffektiviseringsåtgärder. Om flera åtgärder utförs parallellt behöver inte totalsumman av energibesparing vara detsamma som delsummorna av varje enskild åtgärd. God kompetens och rimliga kalkyler ligger till grund för optimal energibesparing. Genom att organisationen utför analyser av hur framtida lagändringar kan påverka vad som behöver underhållas blir de mer förberedda inför möjliga uppkomna situationer. Olika hyressättningsmodeller påverkar vad som genererar hyreshöjningar, men dessa kan förändras via omförhandlingar. Att ta hänsyn till lagar och regler och hur de påverkar underhållet bör därmed vara ett inslag i underhållsstrategin för att bibehålla lönsamheten. 7

8 Nyckelord: Underhåll, underhållsstrategier, miljonprogrammet, energieffektivisering, sociala barriärer, ekonomiskt incitament, kommunal fastighetsägare, privat fastighetsägare. 8

9 Abstract Title: Authors: Maintenance strategies for apartment buildings in the Million Programme. Iman Bagher, MSc Civil Engineering, Lunds Faculty of Engineering. Fredrik Mårtensson, MSc Civil Engineering, Lunds Faculty of Engineering. Supervisor: Stefan Olander, PhD, division of Construction Management, Lunds Faculty of Engineering. Subsidiary supervisor: Olivia Eldh, Project Manager, Byggadministration Harald Olsson AB. Examiner: Anne Landin, professor, division of Construction Management, Lunds Faculty of Engineering. Problematization: Purpose: Many property owners experience uncertainty in regards of how their property portfolio ought to be maintained. This seems especially problematic when it comes to real estate from the Million Programme - energy efficiency combined with economically profitable investments and social sustainability, are key elements that are essential for the Million Programme areas to be considered fully operational. Depending on the current condition of the property, the cost of up keeping and maintenance may vary. What affects the level of maintenance, such as different ambitions, owner directives, staff skills and incentives is thus interesting to examine more closely. It s of particular interest to examine how the maintenance strategy may differ between municipal and private property owners. And lastly, an analysis of what success factors that can be used as basis for future maintenance strategies with different property owners. The purpose of this study is to study and analyze various real estate companies maintenance strategies in regards to the Million Program and thus explore how and why the maintenance work of the various companies differ. By examining the economic and social perspectives, and the way 9

10 the companies energy efficiency investments are related to the maintenance cost, the study aims to investigate the success factors that ought to be the basis for the maintenance strategies of real estate holding Million Programme properties. Methodology: Conclusions: The study was conducted using a qualitative method, where two real estate companies operating in Malmö, Sweden, with rental apartments from the Million Programme have been examined and been the basis for the case study. Past interviews have included semi-structured questions conducted with officials responsible for the areas selected. They lay-up of the questions was so that they could openly talk about their approaches towards maintenance and chosen strategies. Together with the interview responses and examination of actual mentioned problems, a literature study could be undertaken to link the responses with theoretical ground, and therefor arrive at new conclusions. Thus, the study applied an inductive approach. Document case studies of companies' maintenance strategies have been implemented and a customer survey of the residents in the Million Programme has been made to support the study results. The study s validity and reliability has also been examined through different methods. The study examined a municipal and a private property owner in Malmö. The municipal respondent argued that the LOU was neither an obstacle nor an opportunity to achieve the required profitable return. The introduced Municipal Company Act has meant that the same conditions and economic objectives are placed in the municipal sector as in the private one. The major difference between the two companies is how much capital that is spent on maintenance, where the municipal adds significantly more than the private owner. The study has revealed six success factors that are linked to maintenance strategies to take into account when obtaining profitability in real estates from the Million Programme areas. Having a long-term management goal, a customer related management model, a well-developed management plan including maintenance needs, integrating energy efficiency into the management plan and an understanding of 10

11 how the judicial laws affects future maintenance costs are essential to comprehend. When developing maintenance strategies for the Million Programme properties it is required, as with other types of real estate holdings- a clear objective of how the maintenance ought to be done. Long-term ownership approach is the only reasonable approach to combine the tenants' satisfaction with company profitability. Self-management seems to be a concept that can generate a more pleasant living environment, which can be used regardless of whether the enterprise is private or municipal. How the residents consider their living arrangement and ability to influence it is very important in terms of living attractiveness, company brand and thus economic viability. A customer focus across the entire business is therefore very essential. From the study it appears that the best way to avoid emergency maintenance is by planning maintenance ahead. With a high level of ambition, a needs-based maintenance can be developed and thus finance the maintenance needed to be done at the right time to avoid deferred maintenance. Energy efficiency should be an integrated part of the maintenance strategy, meaning, in connection with any major maintenance action contemplate the possibility of energy efficiency. It is therefore important to have good collaboration between various energy efficiency measures. If several operations are performed simultaneously, the entire amount of energy savings doesn t necessarily have to be the same as the subtotals of each measure. Good skills and reasonable underlying calculations are the key measures for optimal energy savings. By performing analysis of how future legislative changes may affect maintenance needs, the organization can be prepared for possible upcoming situations. Different rent setting models affect what generates rent increases, but these can be changed through political renegotiations. Taking into account the laws and regulations and the way they affect maintenance costs should therefore be a part of the maintenance strategy. 11

12 Keywords: Maintenance, maintenance strategies, million program, energy efficiency, social barriers, financial incentives, municipal property owners, private property owners. 12

13 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Problemformulering Syfte, mål och frågeställningar Avgränsningar Definitioner Disposition Metod Ämnesval Tillvägagångsätt Val av litteratur Val av fallstudie Intervjuobjekt Intervjuframställning Granskade dokument kopplade till fallstudien Studiens trovärdighet Miljonprogrammet Bakgrund Energieffektivisering Varför energieffektivisera? Hinder för energieffektivisering Lönsamhetspåverkan av energieffektivisering Inomhusmiljö Sociala aspekter Boendeekonomi Underhåll Definitioner Underhållsprocesser Koppling mellan underhållsformerna Ambitionsnivåer Inverkan på underhåll

14 4.4.1 Grundsystem & kundsystem Definition av strategi Fastighetsbolagets mål Styrning av underhåll Förvaltningsplan Badkarskurva Kamelkurva Lagar och regler Juridiska lagar & ramar Lagen om offentlig upphandling Ägardirektiv Kommunallagen Aktiebolagslagen Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Boverket Fastighetsägaren Värdering av fastighet Marknadsvärdesvärdering Hyressättning Hyreshöjningar Komponentavskrivning Empiri Ekonomiska parametrar Fallföretag Valfritt Lägenhets Underhåll, VLU Hyressättning Fallföretag Relationsförvaltning Intervjuer med fallföretagen Introduktion Socialt Ekonomi

15 6.4.4 Juridisk påverkan Tabell 3. Sammanfattning av intervjusvaren Analys och diskussion Fastighetsägarnas synsätt Data Strategiskt arbete Fallföretagens långtidsperspektiv Vikten av planerat underhåll Omkostnader Hyreshöjningar Kunden i centrum Riskanalys Bygga energismart Ekonomiskt perspektiv Synsätt hos fallföretagen idag Underhållsplaner Framtida synsätt Investeringar för lönsamhet Bokföringsvärdet Inverkan av juridiska lagar Socialt perspektiv Energiperspektiv Möjligheter och begränsningar Lagen om Offentlig Upphandling Styrmodellen Framtida fastighetsutveckling Indirekt påverkan Genomsnittlig underhållskostnad Slutsatser Framgångsfaktorer Vidare studier Referenser

16 Bilaga Intervjufrågor Bilaga Kundenkätundersökning Bilaga Bilaga

17 1. Inledning I detta kapitel ges en bakgrund till underhållsproblematiken i miljonprogramområden samt syftet med studien och dess avgränsningar. Sist visas dispositionen av arbetet. 1.1 Bakgrund Dagens företagande är alltjämt inriktat på lönsamhet. Byggprocessen, som påbörjas i idéstadiet av en nybyggnation och avslutas i förvaltningsskedet, står för en stor del av samhällets ekonomi; hela sektorn motsvarar mer än 23 procent av BNP och 70 procent av tillgångarna (Miljöforskning, 2008). Förvaltningsskedet är av betydande del då det står för 90 procent av byggprocessens energianvändning (Boverket, "Byggprocess med garantiförvaltning", 2004). Att kontrollera omkostnaderna för förvaltningen av bostäder är således väsentligt för att erhålla lönsamhet. En viktig del av förvaltningen är underhåll Olika underhållsstrategier leder till: ett visst skick på fastigheten och genererar olika lönsamhet. Men det finns många sidor av myntet och vägen till lönsamhet är inte alltid spikrak, samtidigt som det finns andra aspekter att ta hänsyn till. Många företag har inlett arbete kring CSR, Corporate Social Responsibility, vilket är ett slags ansvarsfullt företagande, med fokus på sociala, etiska och miljömässiga aspekter (CSR, 2013). Mellan åren 1965 och 1974 byggdes en miljon lägenhetsbostäder i Sverige som i dagligt tal kallas miljonprogrammet. Miljonprogrammet diskuteras ofta, både på forskarnivå och i media. Tidningarna har ofta tagit till ord såsom problemområden, monotona höghus och betonglådor (Vidén, 1992). På åttiotalet uppkom ett bostadsöverskott och i många miljonprogramshus uppstod vakanser (Formas, 2012). Problem med invandringssituationen och personer med sociala problem ökade. Vandalism i områdena och ekonomiska problem hos de boende är exempel på problem som förknippats med miljonprogrammet. Idag finns lägenheter kvar i dessa flerbostadsområden. Utav dessa har fler än ett behov av upprustning som kommer kosta mycket pengar (Vidén, 1992). Kombinationen av kapitalsvaga boende och dåligt underhållna fastigheter gör det således svårt att underhålla bostäderna så pass mycket som de kräver utan att kunna höja hyrorna, då hyresgästerna inte har råd med allt för omfattande hyreshöjningar. Nu har det snart gått femtio år sedan miljonprogramsbyggnationen avslutades, vilket innebär att stora delar av beståndet nått sin tekniska livslängd. Boverket estimerar till exempel att drygt lägenheter behöver renoveras varje år för att undvika allvarliga vattenskador (Rutström, 2008). Utförs inte stambyten i tid kan de ekonomiska konsekvenserna bli än värre. I tillägg till detta finns uppställda nationella mål om att halvera energianvändningen till och med 2050 i jämförelse med energiförbrukningen år 2008, vilket gör att många av dessa fastigheter blir aktuella att energieffektiviseras för att målen ska kunna uppnås (Energimyndigheten, "Mål rörande energianvändning i Sverige och EU", 2013), (SABO, "Lönsam energieffektivisering- myt eller möjlighet?", 2011). Hur 17

18 kopplingen mellan energieffektivisering och underhåll ser ut blir därför intressant att undersöka djupare. Vidare uppkommer frågan huruvida andra lagar och regler kan påverka olika fastighetsföretag och om lagar och regler ger olika påverkan om företaget är kommunalägt eller privatägt. Lagen om offentlig upphandling, LOU, och det nyligen uppkomna kravet på affärsmässighet hos kommunala fastighetsbolag är exempel på lagar och regler som troligen kan påverka dessa bolag. Grundtanken är att om lagar och regler uppkommer som ger företagen merkostnader, finns risken att underhållsbudgeten minskar eller att det planerade underhållsarbete skjuts till framtiden. Kontentan blir att miljonprogrammet är behäftat med olika problemperspektiv, vilka kan ha inverkan på vilka underhållsstrategier fastighetsföretagen bygger upp för att erhålla lönsamhet. 1.2 Problemformulering I förarbetet till detta examensarbete påträffades en möjlig problematik med en ovisshet hos olika förvaltningsföretag i hur de ska gå tillväga med underhållsarbetet och hur organisationsutvecklingen ska ske för att bättre underhålla sina fastigheter. Speciellt komplext verkar det vara att finna lösningar till så kallade miljonprogramsfastigheter där den tekniska livslängden för många komponenter går mot sitt slut samtidigt som fastigheterna har hög energiförbrukning och sociala problem ofta förekommer i områdena. Vad som påverkar underhållsnivån, såsom olika förvaltningsambitioner, ägardirektiv, kompetens och incitament blir således intressant att ge djupare förståelse för. Att undersöka hur företag i olika förvaltningar väljer sina underhållsstrategier och hur detta arbete skiljer sig mellan kommunala och privata aktörer är intressanta aspekter för att ge insikt i vad som innebär framgångsfaktorer för fastighetsföretagen. 1.3 Syfte, mål och frågeställningar Syftet med denna studie är att studera och analysera olika fastighetsbolags underhållsstrategier för miljonprogrammet och att undersöka hur och varför arbetet i olika förvaltningar skiljer sig åt. Målet är att utefter teori och insamlad empiri dra slutsatser om vilka parametrar som är viktiga att ta hänsyn till för att nå och utveckla en framgångsrik underhållsstrategi. För att uppnå syftet och målet studeras följande frågeställningar: Vilka faktorer påverkar valet av underhållstrategier i olika förvaltningar? Vilka parametrar krävs i en underhållsstrategi av miljonprogramsområden för att nå ett lyckat resultat ur ett ekonomiskt, socialt och energieffektivt perspektiv? Vilka skillnader finns mellan kommunala och privata bostadsföretags underhållsstrategi? 18

19 1.4 Avgränsningar För att denna studie, som omfattar 30 högskolepoäng, ska rymmas inom rätt arbetsbelastning har vissa avgränsningar gjorts. Undersökningen har gjorts i Malmö och inriktar sig på företag verksamma i Malmöregionen och i sitt bostadsbestånd har hyresfastigheter byggda under miljonprogramstiden. Studien inriktar sig på två företag och specifika miljonprogramsfastigheter. Slutsatserna dras främst utefter de empiriska data som erhålls från just dessa företag. Organisationer vars primärverksamhet är fastighetsförvaltningen är intressanta för studien. Fallföretagen behålls anonyma och benämns i den här studien som fallföretag 1 och 2. De områden som studerades är Nydala respektive Lindängen, Malmö kommun. Miljonprogramsproblematiken är bred och i arbetet bearbetas främst som nämnts i kapitel 1.3 underhållsstrategier kopplade till miljonprogrammet med avseende på ekonomiska, boendesociala och energieffektiva aspekter. Aspekter såsom trafikplanering i området diskuteras inte i detta arbete. Finansiella aspekter behandlas endast på resonemangsplan med avsaknad av större räkneexempel. 1.5 Definitioner Driftnetto- Wallenstam beskriver det som hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt (Wallenstam, 2013). SABO- REPAB - LCC- Pay Off- Står för Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Det är en bransch- och intresseorganisation för cirka 300 allmännyttiga bostadsföretag (SABO, "Sabo", 2014). Är ett av Sveriges ledande kunskapsföretag inom utveckling av kvalitativa hjälpmedel och konsulttjänster för ekonomistyrning och fastighetsförvaltning (Landsting, 2005). Står för Livscykelkostnaden (Life Cycle Cost), det är en kalkylmetod som används för att beräkna på besparingspotentialen för en given anläggning eller produktutbyte (Energimyndigheten, Livscykelanalysär investeringen lönsam?, 2013). Även kallad för Pay back- metoden är en simplare kalkylmetod som används i investeringskalkyler. Det anger återbetalningstiden för att tjäna in det investerade kapitalet (Expowera, 2013). Modernisering- Det innebär att göra någonting modern i utseende eller beteende, i syfte att förbättra någonting (Vocabulary, 2014). LOU- Lagen om Offentlig Upphandling anger de åtgärder som måste vidtas av en upphandlande myndighet som ska ingå i ett ramavtal avseende varor, tjänster eller byggentreprenader (Konkurrensverket, 2012). 19

20 Tabell 1. LOU tröskelvärden från den 1 januari 2014 framställt av Konkurrensverket (Konkurrensverket, 2012): Varor och tjänster Euro SEK Statliga myndigheter Övriga upphandlande myndigheter (t ex kommuner, landsting, allmännyttiga bolag, föreningar, stiftelser) Byggentreprenader Samtliga upphandlande myndigheter Disposition Kapitel 1 Inledning I detta kapitel ges en bakgrund till underhållsproblematiken i miljonprogramområden samt mål och syftet med studien och dess avgränsningar. Sist visas dispositionen av arbetet. Kapitel 2 Metod I detta kapitel beskrivs den metodik som används i studien. Ansats, genomförandeform, litteraturval samt intervjuframställning presenteras. Avslutningsvis diskuteras studiens trovärdighet. Kapitel 3- Miljonprogrammet Detta teorikapitel ger en fördjupad bakgrund till miljonprogrammet. Dess problematik och möjligheter genomgås och olika aspekter såsom energieffektivisering, ekonomi och sociala perspektiv presenteras. Kapitel 4 Underhåll I detta teorikapitel presenteras underhållsbegrepp, underhållsprocesser och strategiteori. Olika perspektiv av underhåll såsom former och ambitionsnivåer beskrivs. Målbilder som kan förkomma för fastighetsföretag och deras organisationer presenteras. Hur underhållsprocesser kan styras beskrivs sist i kapitlet. Kapitel 5 Lagar och regler Här introduceras olika lagar och regler som kan ha inverkan på underhållsarbetet och de strategier som företagen antar. Tillsammans med övriga teorikapitel ligger det till grund för den empiri som studerats och tagits fram. 20

21 Kapitel 6 Empiri I detta kapitel presenteras utfallet från de data som samlats in från fallstudien, det vill säga dokumentstudier, intervjuer med respondenter från fallföretagen samt kundundersökning med boende på de undersökta områdena. Intervjuerna presenteras i en sammansatt tolkning av författarna. Empirin ligger till grund för den analys som redovisas i nästa kapitel. Kapitel 7 Analys och diskussion Utefter uppställda frågeställningar analyserar och diskuterar författarna det uppställda materialet från teorin och insamlad empiri, för att kunna uppnå målet och syftet med studien. Kapitel 8 Slutsatser Slutsatserna som författarna kunnat dra utifrån kapitel 7, Analys och diskussion, presenteras i detta kapitel med anknytning till de mål som satts upp i studien. Kapitlet avslutas med förslag på vidare studier. 21

22 22 Underhållsstrategier för flerbostadshus inom Miljonprogrammet

23 2. Metod I detta kapitel beskrivs den metodik som används i studien. Ansats, genomförandeform, litteraturval samt intervjuframställning presenteras. Avslutningsvis diskuteras studiens trovärdighet. 2.1 Ämnesval Renovering av bostäder inom miljonprogrammet är ett högaktuellt ämne inom byggbranschen. Komplexiteten i att beståndet nått sin tekniska livslängd, att energianvändningen är hög och att sociala problem figurerar i områdena gör att många fastighetsägare inte vet hur processen ska gå till utan att lönsamhet i företaget fallerar. Alla fastigheter behöver givetvis inte renoveras på samma vis eller i lika stor omfattning, då mycket beror på hur fastighetsägarna successivt har underhållit fastigheterna. De investeringar och energieffektiviseringar som skett genom åren är betydande för fastighetens skick och status. Denna studie är inriktad på underhållsprocessen för miljonprogramsbostäder från olika fastighetsbolag. Studien fokuserar på två bolag, ett kommunalt och ett privat fastighetsbolag. Vidare utforskas företagens underhållsåtgärder och synsätt för att finna kopplingar mellan dessa och företagens underhållsstrategier. För att uppnå detta har en induktiv ansats antagits, vilket innebär att verkligheten studeras och utifrån den dras slutsatser i syfte att bilda nya teorier. Därmed utgår studien inte från en deduktiv slutledning, där teorier ligger till grund för den forskning som bedrivs (Olsson & Sörensen, 2011). Om en vetenskaplig studie följer den deduktiva linjen utgår forskaren från en teoretisk grund med ett presenterat antagande som sedan används för att forska kring de olika förhållandena i verkligheten. Den här formen av forskning kopplas oftast samman med en kvantitativ studie. Via den induktiva linjen skapar forskaren sin teori utefter upptäckter från verkligheten. Forskaren förblir således öppen och bildar löpande hypoteser och teorier i samband med analysskedet. Vid en kvalitativ studie används oftast en induktiv linje, där olika tankar och idéer successivt växer fram i samband med forskandet (ibid). I den här studien har tre frågeställningar besvarats. Dessa har följt den induktiva linjen, där läget och situationen för fallstudien är beskrivet av respondenterna, där författarna kompletterat med teori allt eftersom empirin samlats in. Detta tillvägagångsätt valdes då det fanns ett litet teoretiskt underlag kring det forskade området och genom respondenternas svar fick denna studie sin inramning. Utifrån detta och de tidigare studerade allmänna principerna kunde ett resultat uppnås. Slutsatsen är således en produkt av den insamlade informationen. 23