Årsredovisning 2014 SOFIEBERG. Bostadsrättsföreningen

Transkript

1 Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen SOFIEBERG

2 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Sofieberg Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2011 och Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen Suzanne Ardell Gunnel Levander Sergio Maraldo Tobias Martin Ingvar Neumann Gunilla Olofsson Stefan Tongur Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Marcus Gustavsson Suppleant Olov Petrén Suppleant Avgick oktober 2014 Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Suzanne Ardell, Marcus Gustavsson, Tobias Martin, Ingvar Neumann, Gunilla Olofsson och Stefan Tongur. Styrelsen har under året avhållit 16 protokollförda sammanträden. Sida 1 av 16

3 Revisorer Matz Ekman Ordinarie Extern Öhrling PricewaterhouseCoopers AB Lars-Gunnar Östberg Ordinarie Intern Jan Nordensson Suppleant Intern Valberedning Per-Olov Karlsson Henrik Ljungzell Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Kranskötaren Stockholm Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via IF. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 2002 och består av 1 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet m², varav m² utgör lägenhetsyta och 742 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 130 lägenheter med bostadsrätt samt 7 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Försäljning av transportadministartiva lösningar 142 m² Restaurang, asiatisk 173 m² Restaurang, pizza&grill 144 m² Videobutik 117 m² Mobilnätstation 17 m² Förmedling friskvårdstjänster över internet 86 m² Blomsterhandel 64 m² Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Sida 2 av 16

4 Gemensamhetsutrymmen I fastigheten finns en gemensamhetslokal / övernattningslägenhet som hyrs ut till medlemmar. Byggnadens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2011 och sträcker sig fram till Nedanstående underhåll planeras: Planerat underhåll År Kommentar Tvättstugan, grovtvättmaskin-byte ca Tkr 70 Fasader, trädetaljer-målning ca Tkr 210 Övriga mindre poster i planen ca Tkr 190 Cykelrummen, golv-målning ca Tkr 50 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Service av garageport Bredband Kabel TV Hissbesiktning Fjärrvärme Hisservice Försäkring Gårdsskötsel Vinterväghållning av gården Sophämtning Avfallshantering Vatten Städning Elhandel Telefon i portar och hissar Kreditupplysning Elnät Ekonomisk förvaltning Garageförvaltning Teknisk förvaltning Varmvattenmätare Fettavskiljare, tömning Lås & nycklar Snöskottning, tak Leverantör Alldoor Port AB B2 Bredband AB Com Hem AB Inspecta Sweden AB AB Fortum Värme Kone AB IF skadeförsäkring AB Mälarträd AB Allgranth Fastighets AB SITA Sverige AB Stockholm Stad Stockholm Vatten HSB Städ AB Telge Energi AB Telia Sonera AB UC AB Fortum Markets AB SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum Allgranth Fastighets AB Ecoguard Ragnsells Bysmeden AB, Västberga Allgranth Fastighets AB Föreningens ekonomi År 2014 uppvisade ett negativt nettoresultat på ca -1,4 Mkr. Detta underskott förklaras av en bokföringseffekt som uppkommit som en konsekvens av att det statliga organet Bokföringsnämnden ändrat regelverket i april 2014 avseende hanteringen av avskrivningar. Effekten har påverkat föreningens redovisade resultat med -2,0 Mkr, varför nettoresultatet rensat för denna förändring är ett överskott på 0,6 Mkr. Banklåneräntor är den största kostnadsposten i föreningens ekonomi. Under året var ränteläget på marknaden fortsatt lågt och Sveriges Riksbank sänkte i två etapper reporäntan från 0,75 procent ner till 0,0 procent. Styrelsen hade redan tidigare beslutat att binda de korta lånens räntevillkor från november 2013 fram till november 2015, varför den senaste räntenedgången inte har genomslagskraft på föreningens räntekostnad. Under inledningen av året omförhandlades dock ett av föreningens långa lån. Lånet på 30,7 Mkr hos Swedbank blev efter detta omsatt till en ränta på 2,93 procent. Lånet löper till december Utfallet av denna låneomsättning gav ca 0,2 Mkr lägre räntekostnad än budgeterat. Sida 3 av 16

5 Föreningens genomsnittliga räntesats per uppgick till 3,31 procent vilket kan jämföras med 3,67 procent året innan. Föreningens lån med relativt kort bindningstid uppgår till ca 30 procent av lånestocken vilket motsvarar föregående års nivå. Räntenivåerna framgår av Not 12, Skulder till kreditinstitut. Låneskulderna uppgår vi årets slut till 132,7 Mkr. Medlemsavgifterna har legat oförändrade sedan inledningen av Styrelsen bedömer att förväntad resultatutveckling, justerad för återlägg av avskrivningar, uppskattat behov av reservering till underhållsfond samt beräknade amorteringar kommer att balansera ytterligare några år framåt förutsatt att inga dramatiska höjningar uppkommer på räntemarknaden. Av denna anledning har styrelsen valt att låta gällande avgiftsnivå kvarstå oförändrad. Intäktsposten lokalhyror har ökat tack vare en höjd hyresnivå efter under året inflyttad hyresgäst. Samtliga lokaler är fullt uthyrda. Hyresintäkter som kommer från föreningens garageplatser har legat stilla sedan mitten av år Prissättningen av dessa platser ligger fortsatt på en rimlig nivå mot den prisbild som föreligger i vårt område. Platserna har varit fullt utnyttjade under året. Den milda och snöfattiga vintern under inledningen av året bidrog till att hålla ner både uppvärmnings- och snöröjningskostnaderna med ca 0,2 Mkr mot budgeterad nivå. Kostnader för undersökning och åtgärd av en yttre vattenläcka samt diverse plåtkompletteringar som har ansetts nödvändiga för att skydda fastighetens fasader har varit den väsentligaste anledningen till att reparationskostnaderna överstiger budget med ca 0,3 Mkr. Se mer under "Händelser under året." Likviditetsutvecklingen har under året varit god och styrelsen bedömde att det förelåg en överskottslikviditet vid årets slut på ca 0,8 Mkr. Eftersom amortering vore möjlig först i november 2015 beslutades binda beloppet till ett fasträntekonto i Nordea på tre månader i taget vilket ger en årlig ränta på 0,75 procent. Styrelsen har även under året fattat beslut om att regelverk K2 skall tillämpas vid upprättande av årsredovisning för Brf Sofieberg fr.o.m För att långsiktigt planera föreningens ekonomi upprättades 2014 en långtidsbudget som sträcker sig fram till KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER KASSA VID ÅRETS BÖRJAN PENGAR IN Rörelsens Intäkter Finansiella Intäkter Minskning Korta Fordringar Ökning av korta skulder PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar Finansiella kostnader Investeringar i fastigheten Ökning av korta fordringar Minskning av föreningens lån Minskning av korta skulder KASSA VID ÅRETS SLUT ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN I kassan ingår föreningens klientmedel Sida 4 av 16

6 Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 4% Hyror 23% Kapitalkostnader 38% Reparationer 4% Taxebundna kostnader 17% Fastighetsavgift 2% Övrig drift 17% Årsavgifter 73% Avskrivningar 22% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Under året har konstaterats att bleck under dörrar har saknats på en del balkonger och att en del befintliga bleck har varit i behov av målning. Som en konsekvens av detta har styrelsen låtit göra en plåtinventering av utsatta balkonger och terrasser. Vid inventeringen uppdagades även en del mindre fuktskador som styrelsen har låtit fackman undersöka. Skadorna har i sig inte har föranlett några åtgärder. Plåtarbetena som gjordes som resultat av inventeringen slutfördes i november. Målningsarbeten kommer att utföras under våren Med anledning av ändrade myndighetskrav har komplettering av säkerhetsinstallationerna på taket gjorts. Värmeslingor har monterats på de mest utsatta delarna av taket för att förebygga isbildning. Denna åtgärd har hanterats som en fastighetsförbättring och därmed ökat byggnadens värde. I november upptäcktes en vattenläcka i övergången mellan terrass och fasad mot Grönbrinksgatan. Styrelsen beslutade att låta Gärdets Bygg utreda skadan och föreslå åtgärder. Ett väderskydd monterades och tätskiktsarbeten utfördes under slutet av året. Arbetet fortsatte in på Under året har en del fläktar bytts eller reparerats, bl.a. för att göra dem tystare och för att åstadkomma en energibesparing. Styrelsen har tillsatt en arbetsgrupp som arbetar med översyn av medlemmars förändringar av husets exteriör. En av gruppens uppgifter är att ta fram en standardslösning för skärmtak över balkongdörrar. Riktlinjer för markistillstånd har utarbetats och beslutats under året. Byte av entreprenör för städningen av fastigheten har gjorts till HSB Städ AB. Kostnaden avseende städningen har minskat med 50 procent. Styrelsen har lämnat samtycke till att lokalkontraktet avseende Restaurang Wong Kee överförs till ny hyresgäst. Bytet sker Lokalkontraktet avseende pizzerian/grillen har förlängts för ytterligare en treårsperiod. Lokalen har en icke godkänd OVK-anmärkning som är under åtgärdande. Föreningen har infört matavfallssortering till vilket ett 30-tal hushåll har anslutit sig. Sida 5 av 16

7 Som en konsekvens av att det statliga organet Bokföringsnämnden ändrade regelverket kring avskrivningar, vilket föranleder att föreningar bokföringstekniskt uppvisar underskott, har branschorganisationerna för bostadsrätter tillsammans med FAR [branschorganisationen för redovisningskonsulter, revisorer och rådgivare] låtit utreda vad som rättsligt gäller när en bostadsrättsförening redovisar underskott i resultaträkningen. Utlåtandet blev att en förening kan gå med underskott utan att det innebär något ansvar för styrelseledamöterna, under förutsättning att likviditeten i föreningen är tillräcklig och att det finns tillräckliga resurser för framtida underhåll. Styrelsen anser att dessa förutsättningar föreligger i Brf Sofieberg varför underskott i resultaträkningen uppvisas för år 2014 och även kommer att uppvisas i framtiden. Händelser efter året Arbetet med att göra det möjligt att öppna garageporten med fjärrkontroll är slutfört. Motionen från ordinarie föreningsstämma 2014 med förslag om en tydligare varningslampa utanför garageporten har åtgärdats. De under 2014 påbörjade arbetena med vattenläckan vid terrassen mot Grönbrinksgatan fortsätter under ledning av Gärdets Bygg. Styrelsen har också beslutat låta plåtslagare inventera avvattningen kring övriga terrasser för att säkerställa att den fungerar tillfredställande och vid behov komma med förslag på åtgärder. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 130 st Överlåtelser under året: 12 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 3 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar : 222 Tillkommande medlemmar: 22 Avgående medlemmar: 18 Antal medlemmar : 226 Flerårsöversikt Nyckeltal Årsavgift/m² bostadsrättsyta Hyror/m² hyresrättsyta Lån/m² bostadsrättsyta Elkostnad/m² totalyta Värmekostnad/m² totalyta Vattenkostnad/m² totalyta Kapitalkostnader/m² totalyta Soliditet (%) Resultat efter finansiella poster (tkr) Nettoomsättning (tkr) Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, m² bostäder och 742 m² lokaler. Sida 6 av 16

8 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat balanserad vinst före reservering till fond för yttre underhåll summa ansamlad förlust Styrelsen föreslår följande disposition: reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar ytterligare avsättning enligt styrelsens rekommendation att i ny räkning överförs Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 7 av 16

9 Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not Övriga rörelseintäkter Not RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not Driftkostnader Not Övriga externa kostnader Not Personalkostnader Not Avskrivningar Not RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter Räntekostnader ÅRETS RESULTAT Sida 8 av 16

10 Balansräkning TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar SBC Klientmedel i SHB Övriga fordringar Förutb kostnader och uppl intäkter Not KASSA OCH BANK Kassa och bank SBC klientmedel i SHB SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 9 av 16

11 Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Not 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Not Ansamlad förlust Balanserad vinst Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Uppl kostnader och förutb intäkter Not SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 10 av 16

12 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Bokföringsnämnden har den 28 april 2014 beslutat att progressiva avskrivningsplaner inte längre ska användas i bostadsrättsföreningar. Föreningen har lagt om avskrivningsplanen till linjär avskrivning. Avskrivningar Byggnader 120 år Progressiv avskrivning Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter Hyror lokaler momspliktiga Hyror lokaler Hyror garage Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Varmvattenintäkter Gemensamhetslokal Öresutjämning Försäkringsersättning Övriga intäkter Sida 11 av 16

13 Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad Fastighetsskötsel beställning Fastighetsskötsel gård entreprenad Snöröjning/sandning Städning entreprenad Städning enligt beställning Mattvätt/Hyrmattor Hissbesiktning Gemensamma utrymmen Garage Gård Serviceavtal Förbrukningsmateriel Störningsjour och larm Reparationer Fastighet förbättringar Brf Lägenheter Lokaler Tvättstuga Sophantering/återvinning Entré/trapphus Lås VVS Ventilation Elinstallationer Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon Hiss Tak Fasad Balkonger/altaner Garage/parkering Skador/klotter/skadegörelse TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER Sida 12 av 16

14 Not 4 DRIFTKOSTNADER Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Grovsopor Övriga driftkostnader Försäkring Självrisk Kabel-TV Bredband Fastighetsskatt/Kommunal avgift TOTALT DRIFTKOSTNADER Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER Kreditupplysning Tele och datakommunikation Juridiska åtgärder Inkassering avgift/hyra Arvode extern revisor inkl. konsultationer Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids och Trivselkostnader Förvaltningsarvode Administration Korttidsinventarier Konsultarvode Bostadsrätterna Sverige Ek För Not 6 PERSONALKOSTNADER Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor Sociala kostnader Not 7 AVSKRIVNINGAR Byggnad Sida 13 av 16

15 Not 8 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut I restvärdet vid årets slut ingår mark med Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder Lokaler Not 9 FÖRUTB KOSTNADER OCH UPPL INTÄKTER Försäkring Kabel-TV Bredband Garagehyra Medlemsavgift Bostadsrätterna Fastighetsskötsel Vatten Fastighetsskötsel entreprenad Upplupna intäkter individuell vattenavläsning Sida 14 av 16

16 Not 10 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll S:a bundet eget kapital Ansamlad förlust Balanserad vinst Årets resultat S:a ansamlad förlust S:a eget kapital Not 11 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Vid årets början Reservering enligt stadgar Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut Not 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats Belopp Belopp Villkorsändringsdag Swedbank 2,930 % Swedbank 4,680 % Nordea 3,760 % Nordea 2,230 % Nordea 2,230 % Summa skulder till kreditinstitut Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till kr. Sida 15 av 16

17

18

19 Budget BUDGET Budget 2015 Utfall 2014 Budget 2014 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter Hyror lokaler momspliktiga Hyror lokaler Hyror garage Varmvattenintäkter Gemensamhetslokal Öresutjämning Övriga intäkter RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad Fastighetsskötsel beställning Fastighetsskötsel gård entreprenad Snöröjning/sandning Städning entreprenad Städning enligt beställning Mattvätt/Hyrmattor Hissbesiktning Garage Gård Serviceavtal Förbrukningsmateriel Störningsjour och larm Reparationer Fastighet förbättringar Brf Lägenheter Lokaler Tvättstuga Sophantering/återvinning Entré/trapphus VVS Ventilation Elinstallationer Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon Hiss Tak Fasad Balkonger/altaner Garage/parkering Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Grovsopor Sida 1 av 2

20 BUDGET Budget 2015 Utfall 2014 Budget 2014 Övriga driftskostnader Försäkring Kabel-TV Bredband Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning Tele och datakommunikation Juridiska åtgärder Inkassering avgift/hyra Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids och Trivselkostnader Förvaltningsarvode Administration Korttidsinventarier Konsultarvode Bostadsrätterna Sverige Ek För Personalkostnader Styrelsearvode Revisionsarvode arvoderad Arbetsgivaravgifter Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad SA RÖRELSENS KOSTNADER RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter Dröjsmålsränta avgifter/hyror Skatteränta ej skattepliktig Låneräntor Räntekostnader skattekonto Övriga räntekostnader RESULTAT Sida 2 av 2