Lägesrapport. Bostadsbyggande och detaljplanering. November 2008

Transkript

1 Lägesrapport Bostadsbyggande och detaljplanering November 2008

2 Innehållsförteckning Inledning... 2 Sammanfattning och fortsatt arbete... 3 Produktionsläget för bostäder i Malmö... 5 Konjunkturutvecklingen... 5 Fallande bostadsrättspriser... 5 Hög inflyttning till Malmö... 6 Fler färdigställda bostäder men ökad trångboddhet... 6 Betydligt färre bostäder framöver... 6 Omvandling av hyresrätter till bostadsrätter Fortsatt hög takt på omvandlingen... 8 Småhus och tomter för egna hem... 9 Minskad tomtkö... 9 Populärt i väster Planläget Ett stort antal färdiga detaljplaner Inledning Det kommunala ansvaret att planera för utvecklingen av boendet är en viktig strategisk planeringsfråga. Det finns en lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (SFS 2000:138 med tillägg SFS 2002:104) som reglerar att riktlinjer för bostadsförsörjningen ska tas fram varje mandatperiod. Hur dessa riktlinjer ska se ut finns det däremot inga krav på. Denna rapport är en del av Malmö stads arbete med bostadsförsörjningsplaneringen. Denna planering består av tre delar: Bostadspolitiska mål, handlingsplan samt uppföljning av handlingsplanen. Arbetsgången är att uppföljningen varje år ska presenteras i två rapporter, en statistisk uppföljning av bostadsbyggandet och detaljplanering på våren och en uppföljning av åtgärderna i handlingsplanen på hösten. Just nu är förslaget till nya bostadspolitiska mål och en handlingsplan under remissbehandling och beslut kan tas i början på nästa år. Föreliggande rapport är därför en analys och en statistisk redovisning av hur läget är för bostadsbyggandet och detaljplanering. Lägesrapporten är framtagen av Anna Bjärenlöv, stadskontoret, Christian Röder, fastighetskontoret samt Inger Sellers, stadsbyggnadskontoret 2

3 Sammanfattning och fortsatt arbete Det kärva ekonomiska läget och sjunkande priser på framför allt bostadsrätter har gjort att bostadsbyggandet har dämpats i Malmö, såväl som på de flesta håll i landet. Trots detta kan man skönja en viss framtidstro med tanke på att ansökningar om att påbörja nya detaljplaner är fler till och med kvartal tre 2008 än under hela Det finns ett fortsatt stort behov av fler bostäder i Malmö. Malmö betraktas fortfarande som en attraktiv stad att flytta till och tillsammans med de höga födelsetalen som funnits de senaste åren blir det även i år en stor befolkningsökning. Det är också en fortsatt hög takt på omvandlingen från hyresrätter till bostadsrätter. Möjligen kan finanskrisen dämpa denna utveckling något. Eftersom det har byggts så få hyresrätter har Malmös totala antal hyreslägenheter minskat de senaste åren på grund av omvandlingarna. Den kommunala tomtkön har minskat något, men det är ännu för tidigt att dra några slutsatser av detta. En orsak kan vara att man är mer försiktig med att låna stora summor. Malmö har även fortsatt ett gott detaljplaneläge, med ett stort antal färdiga detaljplaner där bostadsbyggande kan sättas igång. Det skulle kunna sättas igång cirka 1400 bostäder nästa år, men troligare är att påbörjandet blir omkring bostäder. Malmö fortsätter att arbeta aktivt för att stimulera och stärka bostadsbyggandet i staden. Med anledning av nedgången i bostadsbyggandet kommer detta arbete att ytterligare förstärkas framöver. Just nu är ett förslag om nya bostadspolitiska mål med handlingsplan under remissbehandling och kommer att kunna antas i början av nästa år. Ett förslag till kommunal bostadsförmedling har också tagits fram, BoPlats Syd. Denna kommer sannolikt att komma igång i början av Samarbetet med både små och stora byggherrar kommer ytterligare att intensifieras. En aktuell fråga är hur man kan påverka marknaden att ställa om produktionen från bostadsrätter till hyresrätter istället för att sluta bygga. Det kan också handla om att se till att vi har en gemensam syn på det som ska byggas och arbeta för att förenkla planerings- och byggprocessen. De bostadssociala frågorna är ännu viktigare att arbeta med när tiderna blir kärvare. Ett nytt projekt om hur Malmö ska fortsätta att arbeta med hemlöshet, trångboddhet och bostäder för unga vuxna har påbörjats och ska resultera i en åtgärdslista. För att studera olika områdens attraktivitet för nyproduktion kan en ny studie göras över betalningsviljan för bostadsrätter och hyresrätter för olika delar av staden. En sådan studie inleds med en kartläggning av priser på sålda lägenheter i olika delar av Malmö. Det finns också ett behov av en studie om relationen mellan bostadsrätter och hyresrätter i den centrala staden, samt konsekvenserna av att hyresrätter omvandlas till bostadsrätter. 3

4 Andra pågående projekt och utredningar: Øresundsinstituttet Hur påverkas nyproduktionen av det nya ekonomiska läget?. Studien är klar inom kort och kommer att innehålla följande: Utbud: Insamling och analys av statistik över nyproduktionen av bostäder i Malmö och Öresundsregionen till och med Efterfrågan: Insamling och analys av statistik över flyttningar till och från Malmö samt över Öresund. Malmös och Öresundsregionens befolkningstillväxt. Konjunkturens, räntenivåns och kreditåtstramningens påverkan på bostadspriser och efterfrågan av bostäder. Konjunkturens, räntenivåns och kreditåtstramningens påverkan på utbudet av bostäder samt ett resonemang om produktionskostnadernas svängningar. Effekter av fastighetsskatten Slutsatser med scenario för nyproduktionen i Malmö de kommande åren Områdesstrategier för utvecklingsområdena. I samband med Välfärd för alla identifierades fem utvecklingsområden i Malmö, Norra Sorgenfri, Rosengård, Seved, Holma-Kroksbäck och NHL-stråket (Nydala Hermodsdal Lindängen). Ett arbete pågår med att ta fram strategier för fortsatt utveckling av dessa områden. Inventering av utvecklingspotentialen i Malmös halvcentrala områden. Projektet bygger på den utredning om förtätning i Malmö som togs fram Under sommaren 2008 gjorde två praktikanter en studie som främst beskrev konsekvenser av förtätning samt undersökte fastighetsägares uppfattning om svårigheter. En ny etapp pågår under hösten 2008 som kommer att konkretisera och exemplifiera förtätning. 4

5 Produktionsläget för bostäder i Malmö Konjunkturutvecklingen Med anledning av den senaste månadens fördjupade finansiella kris skrev Konjunkturinstitutet, i en prognosuppdatering den 29 oktober, ner den tidigare prognosen angående Sveriges ekonomi. I augustiprognosen var Konjunkturinstitutets bedömning att svensk ekonomi går in i en lågkonjunktur i år och att BNP-tillväxten i Sverige och OECD-området hamnar på omkring 1,5 procent i år och nästa år. Bedömningen gjordes att konjunkturen skulle vända upp igen Bedömningarna från slutet av oktober är att en djupare konjunkturnedgång än den som förutspåddes i augustiprognosen förväntas både i Sverige och i OECD-området. Konjunkturinstitutet gör nu bedömningen att tillväxten i OECD-området blir cirka 1,5 procent i år och nära noll nästa år, vilket är den svagaste tillväxten på 25 år. Återhämtningen av konjunkturen i OECD kommer först efter Även världen utanför OECD-området drabbas av finanskrisen. Konjunkturinstitutet räknar med att svensk BNP kommer att falla fjärde kvartalet i år och första kvartalet Faktisk BNP-tillväxt förväntas uppgå till cirka 1,2 procent i år och -0,1 procent 2009 (kalenderkorrigerad 0,0 procent). BNP antas därmed stagnera, vilket är den svagaste BNPutvecklingen i Sverige sedan Sysselsättningen i Sverige började falla det tredje kvartalet i år och den bedöms minska både 2009 och Under 2010 förväntas dock BNP-tillväxten stärkas något då den internationella tillväxten återhämtar sig något. Tillväxten kommer dock inte att vara tillräcklig för att dra med sig sysselsättningen uppåt. Lågkonjunkturen bedömdes i oktober bli utdragen och återhämtningen kommer först 2011 och Hushållens konsumtion bedöms dämpas på grund av kreditåtstramningen och det osäkra ekonomiska läget. Kreditåtstramningen och den svagare efterfrågan bidrar också till att bostadsinvesteringarna minskar nästa år. Enligt Sveriges Byggindustrier får regeringens satsning på infrastrukturen bygginvesteringarna att drivas av en helt ny motor. Den närtidssatsning som presenterades i budgetpropositionen tillför betydande medel till investeringar i vägar och järnvägar. Därmed undviks en nedgång i bygginvesteringarna och troligen kommer därmed inte byggkostnaderna att sjunka nämnvärt. Fallande bostadsrättspriser Enligt Mäklarstatistik har bostadsrättspriserna i Malmö minskat med 15 procent den senaste tolvmånadersperioden (27 oktober 2008). Malmö är den kommun i Skåne där bostadsrättspriserna har sjunkit mest. Bostadsrättspriserna i Stockholm har under samma period sjunkit med i genomsnitt 12 procent och i Göteborg med 7 procent. Enligt SCB:s senaste småhusbarometer (Småhusbarometern september 2008) har småhuspriserna i Malmö sjunkit med i genomsnitt 5 procent i förhållande till föregående år. Variationen av prisförändringar är stor i Skåne och genomsnittet under perioden var en minskning med 1 procent. I Stockholm låg priserna stilla under perioden och i Göteborg ökade småhuspriserna med 2 procent. Fler och fler indikatorer tyder på att priserna på både villor och bostadsrätter i stora delar av Sverige är på väg ner. Det är dock svårt att förutse storleken på och hur utdragen en eventuell nedgång blir. 5

6 Hög inflyttning till Malmö Befolkningen i Malmö har ökat med personer de tre första kvartalen 2008, vilket är 500 fler än under motsvarande period Folkökningen drivs framförallt av nettoinflyttningen och i synnerhet från utlandet. Av den totala inflyttningen hittills i år kommer 37 procent från utlandet. Flyttningsnettot mot övriga Sverige är endast 200 medan flyttningsnettot mot utlandet är cirka personer. Även födelsenettot på har bidragit starkt till befolkningstillväxten. Fler färdigställda bostäder men ökad trångboddhet De tre första kvartalen 2008 färdigställdes 908 lägenheter varav 652 i flerbostadshus. Det var en ökning med totalt cirka 70 lägenheter jämfört med samma period Med tanke på att befolkningen ökade under de tre första kvartalen med personer och endast 908 lägenheter färdigställdes, blev befolkningen i Malmö mer trångbodd i vissa områden. Figur 1. Förtätning av befolkningen 2008 Befolkningsökningen i de olika delområdena har i kartan ovan justerats med bostadsproduktionen och den befolkning som de genererar i genomsnitt. Det som illustreras i kartan är därmed befolkningsökningen under januari oktober 2008, som har uppkommit utan att bostadsproduktionen har ökat, dvs. en förtätning av befolkningen. De områden där förtätningen har varit som störst och där befolkningen har ökat med mer än 100 personer rensat från bostadsbyggandet är Östervärn, Kryddgården, Lindängen, Lorensborg, Kirsebergsstaden, Rörsjöstaden och Västra Sorgenfri. Betydligt färre bostäder framöver De tre första kvartalen 2008 har 455 bostäder påbörjats jämfört med 791 samma period Den största minskningen under perioden var det första kvartalet Minskningen av byggstartade bostäder under 2008 gäller både småhus och lägenheter i flerbostadshus. 6

7 Även pågående byggnation av bostäder är lägre de tre första kvartalen 2008 jämfört med samma period En stor minskning ses framförallt i byggnationen av flerbostadshus där färre lägenheter är pågående. Om man studerar de tre första kvartalen och jämför med 2007 har bygglovsansökningarna ökat något. Om man däremot enbart tittar på det tredje kvartalet 2008 är efterfrågan på bygglov betydligt lägre än samma kvartal året innan. Byggföretagen har höjt sina säljkrav och många företag kräver nu att minst 75 procent av lägenheterna ska vara sålda innan byggstart. Det finns fortfarande en stor efterfrågan men bankerna ställer för tillfället mycket högra krav för att låna ut pengar, vilket har inneburit att projekt inte har kunnat startas som planerat. En del projekt delas nu upp i mindre etapper för att minska problemen och kunna byggstarta tidigare. De minskade byggstarterna och bygglovsansökningarna slår igenom i färdigställandet med cirka 1-1,5 års fördröjning. De färdigställda bostäderna i Malmö de närmaste åren kommer därmed att vara betydligt lägre än vad som behövs för att möta den stora inflyttningen. Prognosen över antalet färdigställda bostäder i Malmö skrevs ner rejält i oktober jämfört med prognosen som gjordes i april i år. De minskade byggstarterna kommer att medföra ett betydligt färre antal färdigställda bostäder framförallt år Oktoberprognosen för antalet färdigställda bostäder förutspår 670 bostäder år 2010, vilket är en halvering jämfört med prognosen från april. I år förväntas cirka 280 färre lägenheter färdigställas jämfört med tidigare förväntningar. Tabell 1. Antal förväntade färdigställda bostäder, prognos oktober 2008 Stadsdelar Centrum S Innerstaden V Innerstaden Limhamn-Bunkeflo Hyllie Fosie Oxie Rosengård Husie Kirseberg Totalt Även Boverket bedömer att bostadsbyggandet i Sverige minskar avsevärt i år och ytterligare något Stigande byggpriser, hushållens pessimism, en svag tillväxt i ekonomin och den finansiella turbulensen gör att byggandet av bostadsrätter och småhus sjunker. Boverkets bedömning är att de på sikt kan få en avsevärd påverkan på bostadsbyggandet. De positiva faktorerna är att hushållens disponibla inkomster har ökat både 2007 och 2008 och en expansiv finanspolitik förväntas inför valåret. Räntorna förväntas också falla. Bostadsefterfrågan påverkas också av det stora demografiska trycket, med många ungdomar på väg in på bostadsmarknaden och den höga inflyttningen. Samtidigt stramas dock kreditvillkoren upp vilket gör det svårare att få lån. 7

8 Omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. Fortsatt hög takt på omvandlingen Under 2007 ombildades hyresrätter till bostadsrätter i Malmö och var det år då hittills flest bostadsrätter ombildades. Under 2006 ombildades 878 lägenheter och under 2006 ombildades Till och med september 2008 har 1195 hyresrätter omvandlats. Antalet ombildade hyresrätter samma tid 2007 var 716. Det innebär att antalet ombildade hyresrätter sannolikt kommer att hamna i paritet med år 2007 eller till och med över. Dagens oroliga ekonomiska marknad kan dock innebära en dämpning av antalet omvandlingar. Ombildande av hyresrätter till bostadsrätter i Malmö Observera att siffran för 2008 är för tiden fram till och med september månad. Siffran för samma tid år 2007 var 716 En omvandlingstakt liknande de senaste åren, innebär att vi årligen får en brist på hyresrätter i Malmö. Den produktion som idag sker av hyresrätter äts upp av omvandlingen av befintliga hyresrätter. För att få ett nettotillskott av hyresrätter måste produktionen av hyresrätter vara större än omvandlingen av hyresrätter. Liksom tidigare år är det framförallt inom stadsdelarna Västra innerstaden och Centrum som ombildningarna sker, även om det finns en viss spridning över staden. Just i Västra Innerstaden sker det i princip ingen nybyggnation av hyresrätter, vilket innebär att antalet hyresrätter hela tiden minskar. 8

9 Ombildningar under 2008 tom september Under 2008 har det hittills lämnats in 43 stycken intresseanmälningar om förvärv för ombildning av bostadsrätt. Antalet intresseanmälningar ligger i paritet med ombildningarna, dvs ett stort intresse för ombildningar har lett till en stor omvandling: 2007 (83 stycken), 2006 (81 stycken), 2005 (98 stycken), 2004 (72 stycken), 2003 (43 stycken), 2002 (28 stycken) Småhus och tomter för egna hem. Minskad tomtkö 1987 började Malmö stad, för första gången sedan 1970-talet, förmedla tomter för enskilt småhusbyggande. Totalt har 614 tomter erbjudits tomtkön under åren Ytterligare 52 tomter har erbjudits tomtkön men som antingen varit bundna till kataloghus (Frillingehög i Södra Sallerup) eller varit i privat ägo (Gadhs väg i Klagshamn). Fastighetskontoret har tidigare haft som mål att lämna 100 byggklara småhustomter per år till tomtkön, ett mål som dock inte längre finns kvar. I stället finns ett mål att det ska finnas ett varierat utbud av mark för olika former av bostadsbyggande. I Välfärd för alla angavs att Malmö stad bör göra fler områden tillgängliga för småhusbebyggelse och även erbjuda fler tomter för enskilt byggande. I slutet på augusti 2008 fanns det hushåll i BoForums tomtkö (varje hushåll har en plats i kön även om man väljer att köa till flera områden). Av dessa var cirka 86 % av hushållen boende inom Malmö kommun, cirka 13 % av hushållen boende utanför Malmö kommun men i Sverige samt cirka 1 % av hushållen boende utanför Sverige. Det tillkommer nya tomtsökande kontinuerligt. Generellt upplever BoForum att intresset av tomter för byggande i egen regi är stort och de har i princip förfrågan om tomter varje dag. Antalet tomtsökande har de senaste åren ökat mellan varje aktualisering av tomtkön, mellan 100 och 200 varje år. Man bör dock tänka på att samma hushåll kan ha upp till sex önskemål som kan ändras när som helst, vilket innebär att det finns luft i tomtkön. 9

10 Vid årets aktualisering i augusti har dock tomtkön minskat med 188 st (15 %) jämfört med augusti Detta kan vara ett trendbrott, men det är för tidigt att dra några slutsatser. Det skulle dock kunna vara en reaktion på att låneräntorna har höjts och att det har blivit svårare att låna. Det stora trycket på småhus gör att även gruppbyggda småhus är en boendeform som efterfrågas av många bostadssökande. Byggföretag och småhusproducenter bygger grupphusområden både på kommunal och privat mark. Nytt för aktualisering 2007 var att man anmälde sig till de olika planerade tomtprojekten specifikt, istället för stadsområden. Precis som tidigare kan man ändra sina önskemål när som helst. Dessutom kommer eventuella udda strötomter endast att meddelas via Malmö stads hemsida i fortsättningen. Populärt i väster Som tidigare är det tomterna i Bunkeflostrand och Tygelsjö som är de mest populära men det finns ett stort intresse även i de östra delarna av Malmö. Under aktualiseringsperioden 2007/2008 har 12 tomter söder om Hammars park samt 20 tomter väster om Louisedalsvägen och norr om Törringevägen erbjudits tomtkön i november 2007 Under hösten/vintern 2008 aviserar Fastighetskontoret dessutom 14 tomter söder om Törringevägen i Käglinge(etapp 2), 1 tomt i kvarteret Störtloppsåkaren i Käglinge samt 19 tomter inom Västra Klagstorp station De planerade tomter för eget byggande under perioden fördelar sig i olika stadsdelar enligt följande; cirka 278 tomter i Limhamn-Bunkeflo, cirka 134 i Oxie och cirka 120 i Hyllie. På kartan redovisas indelning av Malmö i stadsområden samt planerade tomter för byggande i egen regi

11 Planläget Ett stort antal färdiga detaljplaner Det finns färdiga detaljplaner för ca 6000 bostäder och det pågår detaljplanearbete för ytterligare 2800 bostäder. Hur många av dessa förväntas då påbörjas under de närmaste åren? Fastighetskontoret och Stadsbyggnadskontoret har tagit kontakt med byggherrarna för att försöka få reda på hur man resonerar när det gäller byggstarter. Sammantaget kan man säga att många har en ganska avvaktande inställning och vill i dagsläget inte fatta några avgörande beslut. Man poängterar dock att bostadsbyggandet i Malmö inte har avstannat, man fortsätter att planera och projektera nya bostadsprojekt. Möjligen kommer projekt att arbetas om, delas upp i mindre etapper, en del bostadsrätter kan komma att bli hyresrätter istället, småhus blir mindre och enklare och en del projekt skjuts framåt i tiden. Många byggherrar vill också ha större andel av projekten reserverade eller sålda innan man påbörjar byggandet. Detaljplaneläget medger att det är möjligt att påbörja ca 1400 bostäder 2009 och ca 2500 bostäder Det troliga är att siffrorna blir betydligt lägre än så. När projekt byggstartas är naturligtvis osäkrare ju längre bort i tiden det är och just nu är osäkerheten väldigt stor också i det lite kortare perspektivet. Detaljplaneläget november 2008 Antal bostäder i flerfamiljshus småhus totalt Antagna detaljplaner Pågående detaljplaner Kommande projekt flerfamiljshus småhus Totalt Antal bostäder i Kommande projekt Pågående detaljplaner Antagna detaljplaner Ovan redovisade tabell och diagram visar de antal bostäder som totalt finns i de planer som antingen är antagna, påbörjade eller som inte har kommit igång ännu. Med tanke på nuvarande konjunkturläge och efter samtal med aktörerna på bostadsmarknaden har följande bedömning gjorts av hur många bostäder som kan påbörjas under de närmaste åren inklusive innevarande år. En jämförelse kan göras med påbörjandet 2006 och Påbörjade bostäder Prognos påbörjade bostäder Flerfam-Småhuhuhuhuhuhus Flerfam-Småhus Flerfam-Småhus Flerfam- Småhus Flerfam- Småhus