INNEHÅLLSFÖRTECKNING

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2009

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Året i korthet 3 VD har ordet 4 Vår omvärld 6 ÅRET SOM GICK 8 Förvaltningsberättelse Styrverktyg och utvecklingsarbete 12 Våra hyresgäster 16 Våra bostäder 18 Våra bostadsområden 23 Energi och miljö 24 Personal och kompetens 26 Ekonomisk översikt 28 F i na n s i e l la r a p p o rt e r Fem års utveckling 30 Resultaträkning 32 Balansräkning 33 Kassaflödesanalys 35 Notanteckningar till resultat- och balansräkning 36 Styrelsens och revisorern as underskrifter 43 Revisionsberättelse 44 G r a n s kn i n g s ra p p o rt 4 5 Styrelse, facklig a representanter och ledning 46 Text och projektledning: Cecilia Hallström, AB Bostäder i Borås Layout och produktion: Idermark och Lagerwall Reklam AB, Foto: Anna Sigge, Hashem Hashemi-Pour Tryck: Prinfo Grafiskt center i Sverige AB 2

3 ÅRET I KORTHET Vakanser Antalet outhyrda lägenheter ökade från 69 vid årets början till 79 vid årets slut. Det motsvarar 1,1 % av beståndet (1,0). Resultat Vårt resultat blev -11,3 Mkr (+6,0). Planerat underhåll Underhållsinsatser för 103,0 Mkr (76,9) genomfördes. Soliditet Soliditeten uppgår till 8,6 % (9,7). H y r e s i n t ä k t e r De totala hyresintäkterna uppgick till 415,4 Mkr (398,1). 3

4 VD HAR ORDET Fastighetsförvaltning för framtiden AB Bostäder är en viktig aktör i en fortsatt dynamisk utveckling för Borås. Vår affärsidé innebär att vi ska bidra till en positiv utveckling för hela kommunen. Arbetet med att på olika sätt öka kundnyttan kommer därför att ha fortsatt hög prioritet. Vi vill fortsätta vara en organisation som är lyhörd för hyresgästernas behov, och vi strävar ständigt efter förbättrad service till våra kunder. Lågkonjunkturens effekter Ekonomin under 2009 har präglats av finanskrisen som bröt ut i slutet av Nu befinner vi oss i en påtaglig lågkonjunktur, och det är oklart när utvecklingen vänder uppåt igen. Västsverige, i synnerhet fordonsindustrin, har drabbats hårt. Borås har varit relativt skonat, men även här har vi kunnat se omfattande varsel om uppsägningar. Det gör det angeläget att noga följa utvecklingen. Stigande arbetslöshet kan leda till ökade vakanser, bara för att nämna ett problematiskt scenario. Fastighetsbranschen befinner sig sist i konjunkturcykeln. Det betyder att inledningen på en konjunkturnedgång egentligen är en tid då man bör agera för att dra nytta av sjunkande priser. Vi har kunnat utnyttja detta och även det låga ränteläget till att ge utrymme för ytterligare underhåll. Underhållet uppgick under 2009 till 103 Mkr, vilket är 13 Mkr mer än budgeterat. Vi har också tidigarelagt en satsning på digitaliserade ritningar, vilket är ett angeläget projekt som kommer att underlätta både uthyrning och underhållsplanering i framtiden. Storsatsning på Norrby Under 2009 har vi inlett ett långsiktigt arbete vars mål är att väsentligt höja boendekvaliteten i stadsdelen Norrby. Det är en sliten och tätbefolkad stadsdel. Men det är också en stadsdel som har många goda förutsättningar. Vakanstalen är låga liksom omflyttningen. Det är en centralt belägen och ändå relativt grön stadsdel, med många träd och närhet till parker. Vi har nu inlett det tvååriga projektet Attraktiva Norrby och vår vision är att stadsdelen om två år ska vara en mycket mer attraktiv stadsdel att bo i, ja till och med Borås mest attraktiva stadsdel. Under 2009 har boteamet på Norrby förstärkts med två personer. Nu finns goda förutsättningar att hitta nya rutiner och sätt för att samverka med hyresgästerna, och även att utveckla nya rutiner för daglig skötsel och tillsyn. Jag är övertygad om att ett förutsättningslöst och prestigelöst arbetssätt i nära samverkan med hyresgästerna och andra aktörer i stadsdelen kommer att leda till framgång. Detta är dock inte ett utvecklingsprojekt som berör bara de av våra anställda som jobbar på Norrby. Det är en fråga som är av största vikt för alla i hela företaget. Endast med helhetssyn på Norrby kommer vi att lyckas. Vi är inte ensam aktör på Norrby, och har inte själva möjlighet att hitta alla lösningar som stadsdelen behöver. Men vi har nu börjat vår resa mot en attraktiv stadsdel Nya bostäder i Borås I mitten av juni kunde vi glädja oss åt att de första hyresgästerna flyttade in i kvarteret Olovsholm. Vi hade då färdigställt de 24 lägenheterna, centralt belägna och med radhuskaraktär. Under sommaren 2010 inleder vi produktionen av 40 studentlägenheter på Kungsgatan, centralt i Borås. Tillsammans med Riksbyggen planerar vi området Södervallen (Trandared). Vi vill bygga ett fyrtiotal lägenheter i lågenergihus. Vår förhoppning är att kunna starta byggprocessen där under Det är en angelägen uppgift för oss att fortsätta bidra med nya attraktiva lägenheter på hyresmarknaden i Borås. Vi planerar för i genomsnitt 20 lägenheter om året under en tioårsperiod. Riskbedömning på lång sikt Att bygga nytt och klokt, med hänsyn till marknadens krav och framtidens utveckling är en viktig och stor utmaning för hela bostadsbranschen. Att rätt bedöma växlingar både i konjunktur och i demografin är en svår konst. För oss är det angeläget att noga följa 4

5 vakansutvecklingen. Vi kan inte upprepa tidigare decenniers vakanstoppar till följd av alltför omfattande nyproduktion. Nyproduktion ställer också höga krav på långsiktigt hållbar finansiering. Att sälja vissa fastigheter för att kunna bygga andra kan vara en väg för att stå starkare rustad ekonomiskt. Energiutmaningen fortsätter Bostadssektorn står för 40 % av energianvändningen i Sverige och de kommunala bostadsföretagen står för 10 % av bostadssektorns del. SABO har därför utmanat landets alla kommunala bostadsbolag att vara med och påverka energikonsumtionen i Sverige åt rätt håll. Mer konkret innebär utmaningen en energianvändningssänkning med 20 % fram till Vi har under ett flertal år arbetat framgångsrikt med dessa frågor, men nu har vi höjt ribban ytterligare något i och med att vi antagit utmaningen under Bortsett från än större möjligheter till erfarenhetsutbyte med andra inom branschen innebär utmaningen för vår del att vi ska minska vår energianvändning med 17,8 megawattimmar fram till Som en jämförelse kan sägas att det är ungefär lika mycket som den normala årsförbrukningen för drygt 700 villor. Under 2009 har vi drivit ett tiotal projekt med direkt anknytning till Energiutmaningen. Här kan nämnas blandarbyten för snålare vattenanvändning, men också omfattande fasadoch fönsterarbeten på många håll. Vi experimenterar också med ny belysning (LED) och undersöker möjligheterna att montera solceller på lämpliga hus. Vårt underhållsarbete har nu en ständigt närvarande energispardimension. Ytterligare en viktig aspekt är att nyproduktionen måste vara energieffektiv för att möta dagens och morgondagens krav. Nyproduktionen ska vara en spjutspets i energieffektiviseringsarbetet. Att spara energi är dock inte enbart en fråga om teknik. Den största utmaningen ligger i att få människor, både vår egen personal och våra hyresgäster, att skaffa miljövänligare vanor och att ständigt ha på sig energisparglasögonen. Jag är övertygad om att det är här som den största möjligheten att påverka vår energianvändning finns. Sven Liljegren 5

6 VÅR OMVÄRLD Finanskrisen som präglade s l u t e t a v o c h i n l e d n i n g- en av 2009 har övergått i en kraftig lågkonjunktur. I synnerhet har fordonsindustrins svårigheter stått i fokus i Sverige, och de exportberoende västra delarna av landet har drabbats relativt hårt. Även inom byggsektorn är läget liksom tidigare svagare än normalt. En viss återhämtning har givetvis skett men vi har fortfarande skäl att förvänta oss ytterligare varsel, kraftigt höjda räntenivåer och svag tillväxt. Borås har under det gångna decenniet varit en stad i ständig befolkningtillväxt, driven först av ett positivt flyttningnetto och senare även av ett positivt födelsenetto. Enligt kommunledningskontorets befolkningsprognos för åren fram till 2011 är det därför troligt att Borås befolkning ökar med i genomsnitt 700 personer per år. Utifrån detta perspektiv är det givetvis viktigt att bostadsmarknaden dimensioneras på ett adekvat sätt, men minst lika viktigt att det finns en god förmåga att attrahera och behålla kompetens. Bra utbildningskapacitet och ett väl diversifierat näringsliv med växande tjänstesektor är troligen också nödvändigt. Stabil arbetsmarknad Näringslivsstrukturen i Borås är ganska differentierad. Det innebär en relativt måttlig konjunkturkänslighet och överlag en stabil arbetsmarknad. Antalet sysselsatta inom olika branscher följer rikssnittet ganska nära, och ingen bransch dominerar stort. Största bransch i Borås är handel och kommunikationer, där Ericsson och Ellos märks bland de största arbetsgivarna. Borås Stad är dock den största arbetsgivaren i Borås kommun. Högskolan viktig aktör Högskolan i Borås har under senare tid varit expansiv och utvecklat sin verksamhet. Den är en av Borås viktigaste verksamheter och en stark motor i stadens och näringslivets utveckling. Studenter vid Högskolan i Borås är attraktiva på arbetsmarknaden och får arbete ovanligt snabbt efter slutförd utbildning. Under en följd av år har högskolan också attraherat en stor mängd utländska studenter. Det är dock en öppen fråga i vilken omfattning detta kan komma att fortsätta. Om utländska studenters studier beläggs med avgifter kan tillströmningen minska radikalt. Växande bostadsmarknad Bostadsbyggandet i Borås har tagit viss fart i Borås de senaste åren, och har koncentrerat sig till bostadsrätter och småhus. Andelen nya hyresrätter har varit marginell. AB Bostäder har dock under 2009 bidragit med 24 nya hyresrätter centralt i Borås, och för de närmaste åren fram till 2018 är det vår målsättning att bidra med 20 lägenheter om året. Under 2010 planeras byggstart för cirka 40 studentlägenheter centralt i Borås. Bolaget diskuterar också nyproduktion i samarbete med Riksbyggen på Södervallen i stadsdelen Trandared. Förutsatt att nödvändiga beslut fattas kan det bli frågan om ett fyrtiotal hyresrätter för AB Bostäders del. Även andra projekt är i olika stadier av planläggning och diskussion. Tidshorisonten är emellertid ganska lång och det är i detta skede extra nödvändigt att göra noggranna beräkningar kring byggkostnader och efterfrågan. Den kraftiga konjunkturnedgången har medfört att reporäntan under 2009 har sjunkit till 0,25 %, vilket är en historiskt låg nivå. Under 2010 kan vi därför vänta oss att räntorna stiger mot mera normala nivåer. Vår vakansbedömning Den sammanlagda bilden av ökande befolkning, expansiv högskola och växande bostadsmarknad sänder givetvis positiva signaler. Det kan dock finnas anledning till viss eftertanke, både vad gäller hushållens betalningsvilja för nya bostäder och hur mycket bostadsmarknaden kan expandera. Byggföretagen har under de senaste åren mött vissa svårigheter att sälja nyproducerade bostadsrätter. Inte heller betalningsviljan för hyresrätter är alltid i paritet med återhållsamma bedömningar av kostnaden för nyproduktion. Hushållen i Borås är vana att få bra boende i trevliga miljöer till relativt låga kostnader. Bakgrunden till det kan sökas dels i att lägenheterna i det befintliga beståndet är relativt gamla, dels i den långa perioden kring slutet av 1990-talet och inledningen av 2000-talet då de omfattande vakanserna troligen också kan ha dämpat prisutvecklingen. Våra vakanser varierar något över året 6

7 enligt ungefär samma mönster. Under hösten 2009 har de dock legat jämförelsevis högre än tidigare år. En upprepning av utvecklingen under talet är givetvis inte önskvärd. Vissa faktorer talar för att förhållandena nu är annorlunda. Nyproduktionstakten har varit mera återhållen och bostadsrättsmarknaden har haft en stabilare utveckling än under 1990-talet. Även om vi nu fortsatt är i en kärv period med fortsatt oro på arbetsmarknaden och stigande räntor, finns det troligen ändå anledning att förvänta sig ett relativt stabilt uthyrningsläge. 7

8 ATT HA ÖRA FÖR KUNDEN Våra kunder, hyresgästerna, hjälper oss att ständigt utveckla och förbättra oss. Årets arbete tillsammans med och för hyresgästerna har varit roligt och mångfacetterat. Bland de större arbetena märks vår satsning på Norrby, m e n o c k s å e n r e j ä l a n s t r ä n g- ning för att bli mer tillgängliga för våra hyresgäster oavsett var de bor. TTT och boteamsarbetet Under 2008 och 2009 har vi jobbat ganska intensivt med att förbättra de mest kundnära arbetsprocesserna, de som rör vardagen i trapphus, tvättstugor och andra gemensamma utrymmen inne och ute. Och även det som handlar om hur lätt hyresgästerna anser det är att få tag på rätt person. Vi sammanfattar det TTT efter de tre orden som börjar på T: trapphus, tvättstugor och tillgänglighet. Här är ju boteamen nyckelspelare, och vi vet att insatser som kan verka små kan göra stor nytta, kommenterar Per-Erik Rylander, driftchef. Tullens tvättstugor fick nytt liv Efter att ha läst vad hyresgästerna på Tullen tyckte om sina tvättstugor tänkte skötselteamet att det var dags att göra något radikalt. Vi började prata med hyresgästerna när de tvättade och fick på det viset höra vad de saknade, säger Björn Halldén, fastighetsskötare. Extra bänkar att lägga tvätt på, bord och stolar att sitta på, städmaterial vid varje tvättstation och en liten mangel var sådant som stod på önskelistan. Nu finns det i tvättstugan. Det blir mer gemytligt om hyresgästerna kan sitta kvar och prata med varandra medan de tvättar, kanske rent av ta med lite fika ner, säger Leif Andersson. Riktigt klart blir det aldrig, menar de fyra i skötselteamet. Därför försöker de ständigt hitta nya förbättringar. Radio, väggklocka och någon grön växt kanske det kan bli framöver. Renare sten i trapphusen Hyresgästenkäten är en av grundpelarna när vi prioriterar viktiga åtgärder. Under året har vi satsat extra på trappstädningen. Vi har slipat stentrapporna i ett stort antal trapphus för att de ska hålla sig rena längre. Det ger ett bättre och hållbarare resultat när vi städar trappan. Det kostar såklart en slant men hyresgästenkäten visar oss att det är väl investerade pengar, säger Per- Erik Rylander, driftchef. Trapphusmöten underlättar Trapphusmöten, möten om trygghet och städdagar som avslutas med fest. Varianterna är många. Bovärdarna på Hässleholmen berättar lite om hur de brukar jobba. Man löser jättemycket om man pratar med varandra, säger bovärd Anna- Lena Carlsson. Det här med trapphusmöten är något bovärdarna gjort länge. Till ett trapphusmöte i december prövade bovärdarna på Hässleholmen dock ett nytt grepp. Vi ville särskilt bjuda in barnen. Många gånger skyller man på barnen, till exempel när det gäller att trycka på hissknapparna, eller att slänga skräp, säger bovärd Katrin Emanuelsson. Det är också viktigt att ha uppföljningsmöte där vi visar hur det har gått med förslag till förbättringar. Vi brukar skicka ut information så att även de som inte var med får veta vad vi kommit fram till, säger bovärd Jenny Mortensen. Lättare att nå oss I hyresgästenkäten fick vi dåliga betyg på tillgänglighet, att vi är svåra att nå. I början av året gjorde vi därför ett lappkast och gjorde bovärdarnas mobilnummer tillgängliga på hemsidan. Det har fungerat mycket bra, kommenterar Kai Jacobson, bovärdschef. 8

9 Kretsloppet löparfest för anställda och hyresgäster Lördagen den 5 september invigdes en ny tradition i Borås: Kretsloppsdagen. Den består dels av ett motionslopp för alla åldrar och alla sorters motionärer, dels av en dag där miljö, energi och avfallsfrågor står i fokus. Borås Energi och Miljö arrangerade och AB Bostäder deltog som sponsor.

10 Uppdrag: attraktivare Norrby På två år ska Avni Bajrami och Emelie Johansson göra Norrby mer attraktivt. Ett arbete som sker tillsammans med skötselteam, bovärdar och inte minst de boende själva. Projektet Attraktiva Norrby startade i höstas med att Avni och Emelie anställdes på två år. Målet är att Norrby ska bli den mest attraktiva stadsdelen i Borås. Personalen började med att resa runt till andra städer, som Göteborg, Kristianstad och Malmö, för att se vad som gjorts där. Särskilt ett projekt i Malmöförorten Herrgården föll dem i smaken. Här gjorde de om allt från början och både personal och hyresgäster hade ett stort engagemang, säger Avni. Idéerna från Malmö använder de för att hitta en egen väg för Norrby. Att ha hyresgästerna i centrum var en viktig del. Vi vill inte styra eller påverka hyresgästerna, utan i stället stödja dem i att utveckla och ta hand om sitt bostadsområde. De poängterar att det finns mycket som är bra i Norrby och tanken är att fråga hyresgästerna både vad de är nöjda med och vad de vill förändra. Vi har knackat dörr, bjudit in till eftermiddagsfika och försökt möta och prata med människor vid olika tillfällen för att skapa ett förtroende, säger Avni. Ett exempel är cykelrummen. Tidigare har personalen satt upp lappar när det är dags att rensa, men Avni och Emelie har i stället knackat dörr och delat ut namnlappar som hyresgästerna kan sätta på sina cyklar för att märka dem. Då har vi fått tillfälle att förklara att vi kommer att ta hand om de cyklar som inte är märkta och vi har även passat på att fråga hur man vill ha det i cykelrummet. De delar också ut enhetliga skyltar med "Ingen reklam tack" till de hyresgäster som har egna lappar på sina dörrar. Både Emelie och Avni understryker att de har ett jätteroligt arbete och att de möter många fantastiska människor. Den positiva respons de får bekräftar att deras arbete är värdefullt. 10

11 AGIM FICK JOBB För ett år sedan var Agim Sakiri arbetslös. Han sökte sig till projektet Kedjan. Nu har han fast jobb som fastighetsskötare på AB Bostäder. Agim jobbar i skötselteamet på Hulta. Det innebär att han städar trapphus, klipper gräs, rensar rabatter och ser till att det är rent och snyggt utanför. Jag är mycket nöjd med mitt jobb, det är precis det här jag vill göra, säger Agim som på tre år har lärt sig bra svenska. Han kom från Makedonien I hemlandet var det svårt att få arbete och att han hoppade runt på olika tillfälliga jobb. Här i Sverige arbetade han i en lackeringsfabrik i Ulricehamn, men när krisen slog till 2008 blev han av med jobbet. Jag var arbetslös i sex månader och trodde inte jag skulle hitta ett jobb. Då hörde jag om projektet Kedjan och fick börja där direkt när min lilla dotter fick plats på dagis. Han hade inte varit länge i projektet förrän han fick praktikplats på Bostäder. Eftersom man var nöjd med hans insats blev det först sex månaders visstidsanställning och sedan från 1 december fast anställning. När de frågade om jag ville ha jobb här tänkte jag nästan fråga: skojar du med mig? Han säger att han hela tiden gjort sitt bästa och varit noga med tiderna. Han menar att Kedjan är ett bra sätt att skaffa sig ett jobb, men det kräver att man själv gör en insats och visar vad man vill. Det här är jättebra för mig och jag har Amal och de andra på Kedjan att tacka för mycket

12 STYRverktyg och utveckling Styrelsen och verkställande direktören för AB Bostäder i Borås ( ) avger härmed årsredovisning för verksamhetsåret AB Bostäder i Borås har verkat på bostadsmarknaden i Borås sedan Vi är en l å n g s i k t i g f a s t i g h e t s ä g a r e med helhetssyn på förvaltning, ekonomi och stadsdelsutveckling. Med drygt lägenheter i tätorten är vi idag en helt dominerande aktör på bostadsmarknaden i Borås. AB Bostäder ska erbjuda stadens invånare ett varierat utbud av lägenheter i atttraktiva och miljöanpassade bostadsområden. Vår verksamhet ska också bidra till en positiv utveckling för Borås kommun. Affärsidé och ägarkrav Vår ägare förväntar sig att vi ständigt arbetar för att utveckla våra bostadsområden, och att vi ger våra hyresgäster möjlighet att få inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning. Våra lägenheter ska uppfattas som ett attraktivt alternativ för alla grupper av bostadssökande. Vi ska också ta ansvar för att det finns tillgång till bostäder för hushåll med särskilda behov. I detta uppdrag ingår också att stimulera ny- och ombyggnad av olika typer av bostäder. Givetvis är det även av vikt för ägaren att vi arbetar miljö- och kretsloppsanpassat i den löpande förvaltningen likaväl som när fastigheter byggs eller rivs. Vår ställning som helägt kommunalt bolag innebär att vår ägare ställer höga krav på långsiktighet, affärsmässighet och socialt ansvarstagande. Vi ska också leva upp till högt ställda krav när det gäller offentlighet och kundansvar. Bolaget ska vara ett instrument för ägaren att skapa förutsättningar för tillväxt och för att klara demografiska förändringar. Det fordrar att bolaget kan hantera variationer i efterfrågan på bostäder över tid och samtidigt uthålligt arbeta med utvecklingsprojekt som ger ekonomisk utdelning först på sikt. Detta kräver ett gott mått av finansiell stabilitet. Men socialt engagemang och en stark närvaro i bostadsområdena ger resultat i form av ökad attraktivitet och stärkt image, och bidrar därmed i sig till en god ekonomisk utveckling på lång sikt. Det är därför en angelägen uppgift att ständigt förbättra arbetssätt och metoder för att bidra till en fortsatt dynamisk utveckling av Borås. B a l a n s e r a t s t y r k or t Vårt viktigaste styrmedel är det balanserade styrkortet, eller som vi ibland föredrar att kalla det, det balanserade styrhjulet. Vi har valt fyra perspektiv i styrkortet: ekonomi-, kund-, utvecklings- och personalperspektivet. Vi anser att balanserat styrkort är användbart på många nivåer i företaget. Det fungerar lika bra för att sätta mål på företagsövergripande nivå som på individnivå, som en del i det löpande arbetet med kompetensutveckling och lönesamtal. Vi ser det som ett utmärkt hjälpmedel för att föra en bred diskussion i hela företaget om målsättning och affärsmässighet. Ekonomiperspektivet Inom ekonomiperspektivet handlar det om ägarens förväntningar. Ägaren ställer krav på att bolagets soliditet på sikt skall uppgå till 15 %, och därmed närma sig snittet inom SABO-världen. Soliditeten uppgick vid årets slut till 8,6 % (9,7). Sedan 2008 har bolagets styrelse och ledning fört en dialog med ägaren om att under en treårsperiod förändra de årliga ekonomiska målen. Diskussionen innebär att Borås Stad minskar avkastningskraven för att medge utrymme för att utöka det planerade underhållet med 15 Mkr årligen under perioden Bolaget kommer under de tre åren att utnyttja balanserade medel för att kunna öka fastighetsunderhållet. Motkravet inför hyresförhandlingarna var att hyresökningarna skulle täcka övriga förväntade kostnadsökningar. För 2010 ligger nu underhållsbudgeten på 95 Mkr, en ökning med 5 Mkr jämfört med budget Den tillfälliga kursändringen innebär att företaget under en period beräknas göra en årlig förlust 12

13 på 10 Mkr. Glädjande nog har de lägre räntekostnaderna medfört att ytterligare underhållsåtgärder kunnat utföras under 2009 och utförda underhållsåtgärder uppgår till 103 Mkr. Vi har dock ett ackumulerat underhållsbehov som överstiger en miljard kronor. Det är därför av kritisk betydelse för oss att vi får möjlighet att öka de ekonomiska förutsättningarna för en större underhållsbudget. Det hela har sin bakgrund bland annat i att rekordårens bostäder, som nu börjar bli år gamla, står i tur för omfattande och kostsamma underhållsåtgärder. Detta är ett bekymmersamt läge som återfinns i hela branschen. Personalperspektivet En avgörande framgångsfaktor för långsiktigt positiv utveckling är frisk personal som trivs, känner sig delaktig och har har rätt kompetens. Vi har under ett antal år arbetat målmedvetet med dessa frågor, och kommer att fortsätta med det under överskådlig tid. Vi har nu bra och välfungerande rutiner för att förebygga och minska sjukfrånvaro, och kommer att förfina dem ytterligare under Sjukfrånvaron för 2009 är fortsatt låg och uppgick endast till 3,2 % (2,6). Liksom för 2009 är vår bedömning inför 2010 att sjukfrånvaro under 3,5 % är en rimlig förväntan. Under de närmaste åren har vi att ta hänsyn till ett flertal pensionsavgångar samtidigt som kompetenskraven på personalen ständigt ökar. För att säkra kompetensen framöver krävs det en genomtänkt personal- och kompetensplan och detta kommer vi fortsatt att arbeta med under Sedan några år arbetar vi aktivt med en relativt omfattande medarbetarenkät. Medarbetarindex för 2009 blev 85,3 (86,9). Det är alltså ett något lägre resultat än förra året. Vi har en bit kvar till målet, som för 2009 låg på 86,5. För 2010 höjer vi trots det ribban för detta index till 88. Kundperspektivet I kundperspektivet är det vår service som står i fokus. Hur upplever våra hyresgäster vår service? Hur uppfyller vi deras förväntningar och hur kan vi svara ännu bättre mot deras behov? Vi mäter det genom ett index som skapas inom den årliga hyresgästenkäten. Målet för 2009 var att höja serviceindex till 78,0 från 2008 års resultat som var 74,8. Vi har inte riktigt nått detta mål eftersom utfallet för 2009 års hyresgästenkät blev ett serviceindex på 75,8. Vi är dock nöjda med att indexet utvecklas i rätt riktning. Inom kundperspektivet har vi också satt upp mål för minskad lägenhetsomsättning. Under en följd av år har lägenhetsomsättningen minskat, från 28,2 % 2006 till UTVECKLINGS PERSPEKTIVET 21,7 % När det gäller utvecklingen under 2009 har vi överträffat vårt mål och nått en omsättning på 20,8 % (målet var satt till max 22 %). Sjunkande omsättning kan givetvis ha med vissa inlåsningseffekter på marknaden att göra: det går inte att flytta om utbudet av lägenheter är för litet. Men vår bedömning är att detta åtminstone delvis är frukten av vårt långsiktiga arbete med att öka kvaliteten i de mest kundnära arbetsprocesserna. Utvecklingsperspektivet I utvecklingsperspektivet är blicken fäst i framtiden. För att få den rätta balansen i styrkortet krävs nya idéer, att man ställer upp utvecklingsprojekt och ständigt deltar i lärprocesser. De närmaste åren står företaget inför ett flertal stora utmaningar. Vi har antagit SABO:s energiutmaning och det inneb ä r att vi ska KUND PERSPEKTIVET EKONOMI PERSPEKTIVET PERSONAL PERSPEKTIVET 13

14 minska vår energianvändning med 20 % jämfört med 2007 års siffror fram till år Inom ramen för detta arbete har vi tagit fram en detaljerad energieffektiviseringsplan. I samband med det har vi också arbetat med vår miljöplan och sett över våra miljömål. Vår ägare har en tydlig vilja att vi ska bidra med nya hyresrätter på marknaden under de närmaste åren, och styrelsens beslut är att vi under en tioårsperiod ( ) ska bidra med i genomsnitt 20 lägenheter per år innebär det att vi ska ha byggt 200 nya lägenheter. Under 2009 har 24 lägenheter i kvarteret Olovsholm fått sina nya hyresgäster, och för 2010 planerar vi byggstart för ett fyrtiotal studentlägenheter centralt i Borås. Under 2009 har ett tydligt utvecklingsprojekt varit vår satsning på Bokvämtcertifieringar av ett flertal lägenheter. Vi har nu cirka 300 certifierade lägenheter och under 2010 är planen att certifiera lika många till. 84,8 86,9 85,3 75,4 74,8 75, Medarbetarindex Serviceindex

15 Asfaltrekord i år: Under 2009 har vi asfalterat kvadratmeter, vilket faktiskt är det mesta vi gjort under 2000-talet, berättar Claes Alexandersson, ansvarig projektledare. 11

16 VÅRA HYRESGÄSTER Ett framgångsrikt serviceföretag har alltid sina kunders bästa i tankarna. Vi vet att engagemang i stadsdelar och bostadsområden ger resultat. Ibland direkt, oftast på lite längre sikt. Det är viktigt för oss att våra kvarter ska vara levande och trygga mötesplatser. Vi samarbetar med hyresgäster och det lokala föreningslivet för bättre grannkänsla och ständig utveckling i området. Studentprojekt Tunnlandsgatan Högskolan i Borås har under de senaste åren haft ett ständigt ökande antal studenter. Inte minst kommer många utbytesstudenter både från Europa och andra delar av världen. Trycket på våra studentrum har ökat betydligt. Det har gjort det nödvändigt att ägna studentrummen och uthyrningen till studenter extra uppmärksamhet under Underhåll och standard i studentrummen på Tunnlandsgatan har fått en rejäl översyn. Vi har bytt vitvaror, kompletterat med fler skåp i köken, målat om och bytt mattor i de flesta kök. Vi har också inlett ett samarbete med Scandic Plaza Hotel för flexiblare nyckelutlämning. Även när det gäller tillsyn och städning har vi förbättrat rutinerna, och det arbetet kommer att fortsätta utvecklas även under Norrby- attraktiv stadsdel 2011 Norrby har låga vakanstal och låg omflyttning, men är en sliten stadsdel i starkt behov av olika insatser. Det är en centralt belägen och ändå relativt grön stadsdel, med många goda förutsättningar. Ett antal närbutiker och annan service finns också, även om utbudet är begränsat och stadsdelen skulle behöva ett tydligare torg. Under 2009 har vi inlett ett långsiktigt arbete vars mål är att väsentligt höja boendekvaliteten i stadsdelen Norrby. Bland annat har vi anställt två personer som under projekttiden kan avlasta bovärdar och skötselteam, och även hitta fungerande strategier för samverkan med hyresgästerna. Vi är övertygade om att ett förutsättningslöst och prestigelöst arbetssätt i nära samverkan med hyresgästerna och andra aktörer i stadsdelen kommer att leda till framgång. Vi kallar det tvååriga projektet Attraktiva Norrby och vår målsättning är att stadsdelen om två år ska vara en mycket mer attraktiv stadsdel att bo i, ja till och med Borås mest attraktiva stadsdel. Samverkan för att förebygga avhysningar Sedan hösten 2008 samverkar AB Bostäder och socialtjänsten i Borås i en satsning kring vräkningsförebyggande arbete i Borås. Vi har sökt utvecklingsmedel från Socialstyrelsen för att genomföra projektet. Projektets fokus ligger på att förstärka samverkan mellan bostadsbolagen, socialtjänsten och kronofogdemyndigheten för att motverka hemlöshet och minska antalet avhysningar. Barnfamiljer är naturligtvis alltid viktiga i detta sammanhang, men vi har också sett att å ena sidan unga människor (18-25 år) som är helt nya på bostadsmarknaden och å andra sidan ålderspensionärer är grupper som också är viktiga att ägna särskild uppmärksamhet åt. Vi har ett flertal mål med samverkansprojektet. När projektet är slut ska vi ha väl utarbetade samarbetsprocesser med socialtjänsten och andra berörda aktörer, så att vi i ett tidigt skede kan medverka till en lösning av en ofta månghövdad problembild. Vi ska ha en gemensam syn på problematiken och gemensamma handlingsplaner. På så sätt hoppas vi kunna dra vårt strå till stacken för att minska hemlöshet i Borås, och samtidigt minska antalet ärenden som går till betalningsförelägganden och avhysningar. Utvärdering kommer att ske i samverkan med Socialhögskolan vid Lunds universitet under Fruktbart samarbete inom Hässleringen Borås stad har sedan 2007 ett avtal med staten om urbant utvecklingsarbete, koncentrerat till stadsdelen Hässleholmen. Samarbetet som är en del av utvidgade storstadssamarbetet har fått namnet Hässleringen. Arbetet är uppdelat på ett antal målområden, exempelvis åtgärder för att minska bidragsberoende och öka egenförsörjningen, och ansträngningar för ökad demokrati och delaktighet i stadsdelen. Givetvis deltar även AB Bostäder i detta arbete. Våra insatser rör sig huvudsakligen kring frågor om ökad trygghet och en attraktiv stadsdel. Vi har också deltagit i delprojekten 16

17 Bärkraft och Kedjan. Bärkraft att hitta utvecklingspotentialen Inom ramen för Hässleringen lanserades 2008 idén att göra en så kallad kulturanalys enligt frirumsstrategin inom några grupper som är yrkesverksamma i stadsdelen. Det är en metod för utvärdering och utveckling som bygger på en vetenskaplig modell. Metoden har med goda resultat använts främst inom skolväsendet tidigare, men är tillämplig inom alla områden där det finns behov av att identifiera utvecklingsmöjligheter. Tillsammans beslutade personal från fritidsgården, polisen och socialtjänsten att parallella kulturanalyser skulle genomföras på Hässleholmen inom respektive verksamhet. Under våren 2009 inleddes arbetet i samverkan mellan ovannämnda verksamheter och Högskolan i Borås, under namnet Bärkraft. En kulturananlys enligt frirumsstrategin syftar till bättre samverkan, ökad arbetsglädje, mera inflytande i vardagsbeslut, överbryggade verksamhetsgränser och ett bättre resursutnyttjande inom organisationen. Kedjan en väg till arbete Det treåriga projektet Kedjan vänder sig till personer som har offentlig försörjning och bor på Hässleholmen. Målsättningen är att öka egenförsörjningen. Nu är projektet inne på andra året och hittills har 44 personer antingen fått jobb eller börjat studera. Första tiden inom Kedjan ägnas åt arbetsförberedande åtgärder som till exempel att läsa arbetslivskunskap, samhällsorientering, matte och engelska. Sedan sker en kartläggning av hela situationen, varifrån personen kommer, vilka möjligheter han eller hon har, utbildning och vilken typ av arbete som skulle vara lämpligt. Till sin hjälp under hela projekttiden har den arbetssökande en egen coach som stöttar och hjälper till att göra en individuell handlingsplan. Kedjan har ett nära samarbete med näringslivet och kommunen när det är dags för praktik. Praktikperioden varierar och en del varvas med utbildning

18 VÅRA BOSTÄDER Liksom tidigare år under talet ligger tyngdpunkten i underhållsarbetet på två lika viktiga delar: klimatskydd och vattenskadeförebyggande åtgärder. Den totala underhållsvolymen 2009 uppick till 103 Mkr. H y r e s u t v e c k l i n g Hyresförhandlingarna mellan AB Bostäder och Hyresgästföreningen om 2009 års hyror avslutades utan att parterna kunde enas. Efter medlingsinsatser enades parterna lokalt om en tvåårig uppgörelse, där den genomsnittliga hyreshöjningen 2009 blev 3,3 % från årsskiftet. Hyreshöjningen differentierades även något, enligt två linjer: hyran för lägenheter där hyresgästen själv bekostar värmen höjdes mera måttligt, medan ett antal större underhållsinsatser som bedömts påverka även bruksvärdet har genererat en något högre hyreshöjning. Hyresöverenskommelse 2010 Överenskommelsen för 2010 års hyror innebär en genomsnittlig höjning med 2,35 %. Hyreshöjningen differentieras även för 2010, enligt samma principer som för 2009 års hyror. Vakansläge och omflyttning Antalet lediga lägenheter uppgick den 31 december 2009 till 79 (69), vilket motsvarar 1,1 % av beståndet (1,0). Vakanserna är tämligen jämnt fördelade över beståndet. Sett över hela året har vi under ett par års tid haft en ganska likartad rörelse, där vakanstalen stigit under första halvåret, för att sedan under sommaren eller kring terminsstart sjunka påtagligt, och sedan långsamt stiga igen på en lägre nivå. Vakanserna har precis som tidigare år varit lägre under andra halvan av året, men jämfört med 2008 ligger vi på en något högre nivå under större delen av hösten. Lägenhetsomsättningen 2009 uppgår till 20,8 % (21,7), och sjunker för tredje året i rad. Detta är glädjande inte minst med tanke på att våra omflyttningsstal länge har varit höga i relation till andra SABO-företag. Fastighetsunderhåll Stambyten och relining Under 2009 har vi renoverat sammanlagt drygt 300 badrum på Ekängsgatan (Sjöbo), Hällegatan (Tullen) och Torgilsgatan (Norrmalm). Utöver dessa stora badrumsrenoveringar har vi också rörinfordrat, eller relinat, ungefär lika många stammar. Fasader, fönster och tak Det stora fasadprojektet under 2009 är Dalbogatan (Norrby). Här har vi bytt fönster i alla drygt 200 lägenheterna och tilläggsisolerat hela fasaden på det drygt hundra meter långa åttavåningshuset. Vi är säkra på att det kommer att förbättra husets energiprestanda avsevärt, samtidigt som hyresgästerna får ett bättre inomhusklimat. Också på Hällegatan, Vintergatan (Tullen) och Kvibergsgatan (Byttorp) har vi bytt fönster i sammanlagt drygt 200 lägenheter. Utöver det stora projektet på Dalbogatan (Norrby) har vi också drivit omfattande fasadarbeten på Kvibergsgatan (Byttorp) och Hansinggatan och Skillinggatan (Hulta). Där har vi förnyat fasaderna med helt ny färgsättning som är modern utan att förlora kontakten med husens originalformspråk. Vi har också förnyat balkonger och uteplatser. Även en hel del tegelrenoveringar har genomförts på ett flertal adresser. Till detta kommer också takarbeten. Bland annat på Marklandsgatan och Distansgatan (Hässleholmen) har vi renoverat tak. Trygghetsskapande åtgärder Under ett flertal år har vi satsat stora resurser på att skapa trygga bostadsområden. Det har gett resultat och numera behöver tryggheten inte vara en lika högt prioriterad fråga. Men det hindrar givetvis inte att enskilda trygghetsskapande åtgärder kommer högt på agendan. Vi har till exempel installerat elektroniska passersystem på hela Tunnlandsgatan (Hässleholmen). Vi har också fackat in vindsförråden på Klintegatan och hela Ekängsgatan (Sjöbo). Där det är möjligt installerar vi även brandlarm på vindar och i trapphus. Även belysningsfrågor har, bortsett från den inte oviktiga energisparaspekten, en avsevärd betydelse för tryggheten i området. Vi har under året arbetat med att förbättra utomhusbelysningen i alla våra områden samtidigt som vi gör den mer energieffektiv. Under 2009 har vi även installerat säkerhetsdörrar i ett antal fastigheter, främst på Nolhagagatan (Sjöbo) och på Hällegatan (Tullen). 18

19 Lägenheterna i markplan i dessa stadsradhus är bokvämt-certifierade med fem stjärnor. Det är den högsta graden av certifiering där man har tänkt extra på de krav som ett liv i rullstol ställer på lägenheten, kommenterar Helena Sylvan, ansvarig för Bokvämt-arbetet inom AB Bostäder. 19

20 Vi har drivit omfattande fasadarbeten på Kvibergsgatan på Byttorp (bilden) och Hansinggatan och Skillinggatan (Hulta). Vi har förnyat fasaderna med helt ny färgsättning som är modern utan att förlora kontakten med husens originalformspråk. Vi har också förnyat balkonger och uteplatser, kommenterar Bengt Engberg, affärsutvecklingschef.