Med fokus på kommersiella lokaler i Stockholm

Transkript

1 Årsredovisning 26

2

3 Med fokus på kommersiella lokaler i Stockholm Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella lokaler och fastighetsutveckling. Verksamheten är starkt koncentrerad till delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsregionen, främst Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Fabege förvaltar och förädlar ett välpositionerat fastighetsbestånd samtidigt som fastighetsportföljen ständigt utvecklas genom försäljningar och förvärv. Vid utgången av 26 ägde Fabege 174 fastigheter till ett samlat värde av 27,2 miljarder kronor. Interiör från Dalvägen i Solna. Fräsaren 11 i Solna Business Park Lena Holmström, uthyrare

4 Året i sammandrag 26 var ännu ett händelserikt år med omfattande fastighetsaffärer för Fabege. Totalt omsattes fastigheter för 28 miljarder kronor, varav försäljningar 12 miljarder kronor och förvärv 16 miljarder kronor. Året inleddes med förvärvet av Fastighets AB Tornet, med 14 fastigheter, för 9 miljarder kronor. Under första halvåret avyttrades 92 av Tornets fastigheter som är belägna utanför Fabeges prioriterade marknader för totalt 6,9 miljarder kronor. Kvarvarande fastigheter förstärker Fabeges portfölj på huvudmarknaderna Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. 26 avslutades med försäljning av 45 fastigheter i Kista och Täby till Klövern för 4 miljarder kronor. Årets fastighetsaffärer, som gav ett sammanlagt resultat efter skatt om 967 miljoner kronor, medförde ytterligare koncentration av Fabeges fastighetsbestånd till centralt belägna marknader i Stockholmsregionen med hög tillväxt och utvecklingspotential. Vid årsskiftet 26/27 tillträdde Christian Hermelin som ny verkställande direktör för Fabege. Han efterträdde Erik Paulsson som lämnade sin operativa befattning för att tillträda som vice ordförande i styrelsen. Resultat efter skatt: Mkr (2 666) Vinst per aktie efter utspädning: 23,47 kr (27,5) Hyresintäkter: Mkr (2 778) Soliditet: 41 procent (41) Förslag till utdelning: 8, kr per aktie (7,5). Därutöver föreslås överföring av bolagets samtliga aktier i Klövern AB till aktieägarna genom ett inlösenerbjudande. Nyckeltal Hyresintäkter, Mkr Driftsöverskott, Mkr Resultat efter finansiella poster, Mkr Avkastning på eget kapital, % 19,8 24,2 Soliditet, % 4,5 41,4 Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,7 Vinst per aktie efter utspädning, kr 23,47 27,5 Utdelning per aktie, kr 8, 1) 7,5 Norrtälje 24 på Engelbrektsgatan. 1) Föreslagen kontantutdelning för 26.

5 Innehåll VD-kommentar 2 Affärsidé, mål och strategi 6 Organisation och medarbetare 8 Ansvarsfullt företagande 11 Varumärket Fabege 15 Aktien och värdetillväxten 18 Fastighetsöversikt och marknadsvärdering 22 Marknadsöversikt 24 Fabeges verksamhet 3 Känslighetsanalys och skattesituation 4 Förvaltningsberättelse 42 Finansiella rapporter Koncernens resultaträkningar 48 Koncernens balansräkningar 49 Koncernens förändringar i eget kapital 5 Koncernens kassaflödesanalyser 51 Moderbolagets resultaträkningar 52 Moderbolagets balansräkningar 53 Moderbolagets förändringar i eget kapital 54 Moderbolagets kassaflödesanalyser 55 Noter 56 Årsredovisningens undertecknande 68 Revisionsberättelse 69 Bolagsstyrningsrapport 7 Styrelse 75 Koncernledning 77 Bolagsordning 81 Femårsöversikt 82 Definitioner 83 Den formella årsredovisningen som är reviderad omfattar sid

6 2 VD-kommentaren Starkt fokus skapar nya möjligheter Som nytillträdd VD för Fabege är det glädjande att konstatera att 26 blev ännu ett affärsintensivt och framgångsrikt år för bolaget. Min företrädare Erik Paulsson avslutade sitt mångåriga arbete som operativt ansvarig för Fabege med att återigen leverera ett starkt resultat till aktieägarna. För andra året i rad översteg Fabeges resultat efter skatt två miljarder kronor. Avkastning på eget kapital uppgick under året till nästan 2 procent. Soliditeten var vid årsskiftet över 4 procent. Efter ännu ett bra år har Fabege en mycket stark finansiell ställning. Börskursen för Fabege-aktien fortsatte upp för åttonde året i rad. Under 26 uppgicktotalavkastningen till drygt 28 procent. Till följd av den positiva resultatutvecklingen under 26 föreslår styrelsen en kontantutdelning om 8, kronor per aktie (7,5) samt överföring av bolagets samtliga aktier i Klövern AB till aktieägarna genom ett inlösenerbjudande. Styrelsens förslag innebär att sammanlagt cirka 2,2 miljarder kronor*, cirka 22 kronor per aktie, överförs till aktieägarna. Starkt koncentrerad verksamhet Fabege är idag en av de främsta aktörerna på fastighets- och hyresmarknaden i Stockholm. Vi tillhör sedan länge de mer transaktionsintensiva fastighetsbolagen och har en väl utvecklad projekt- och förädlingsverksamhet. Med 1,6 miljoner väl samlade och attraktiva uthyrningsbara kvadratmeter, mest kontor, i Stockholmsregionen har vi en stark marknadsposition. Vi har valt att koncentrera vår verksamhet till några dynamiska marknader i och kring Stockholm. Innerstaden, Solna och Hammarby Sjöstad utgör våra huvudmarknader, där har vi byggt upp bestånd som tillsammans svarar för mer än 8 procent av värdet på Fabeges totala fastighetsportfölj. Inom våra huvudmarknader har vi strävat efter att samla fastigheterna i förvaltningseffektiva enheter. Sammanfattningsvis har vi efter några affärsintensiva år ett välpositionerat fastighetsbestånd i huvudstadsregionen. Utvecklingen av Fabege kommer att fortsätta enligt vår etablerade affärsmodell. Fabege ska även framöver skapa värde genom såväl effektiv, kundnära förvaltning som väl genomförd förädling av fastigheter. Därtill ska vi fortsätta att utveckla fastighetsportföljen och ha hög beredskap för att ta vara på möjligheter till nya lönsamma fastighetsaffärer. Allt starkare varumärke Det är viktigt att Fabege värnar om de kärnvärden som präglar vår företagskultur: Snabbhet Prestigelöshet Entreprenörskap Affärsmässighet Kundnärhet. Fabege ska även fortsättningsvis vara ett bolag som präglas av det lilla företagets närhet och personliga relation till kunderna. Samtidigt ska vi erbjuda det stora företagets resurser. Vi är företaget som snabbt, lyhört och kreativt tillmötesgår våra kunders önskemål. Vårt varumärke har sedan lanseringen i maj 25 blivit allt starkare och vi har nu en bra position på våra huvudmarknader. Vi ska fortsätta att bygga och stärka varumärket och bland våra målgrupper förankra en profil som överensstämmer med våra kärnvärden. *Vid full anslutning till inlösenerbjudandet och en aktiekurs i Klövern om 29 kronor.

7 VD-kommentaren 3 Utvecklingen av Fabege kommer att fortsätta enligt vår etablerade affärsmodell. Mycket väl fungerande organisation Fabeges operativa verksamhet består av Förvaltning och Projekt & Utveckling. Vi har en mycket väl fungerande och anpassad organisation. Dock har vi alltid en hög beredskap för att anpassa verksamheten efter marknadens och fastighetsbeståndets utveckling. Organisationen kommer under 27 att förstärkas ytterligare för att effektivt kunna utveckla och ta tillvara potentialen i hyresmarknaden och vår projektportfölj. En väl fungerande förvaltning skapar förutsättningar för framgångsrik fastighetsförädling och fastighetshandel. Detta kommer vi att betona ännu mer nu när vi efter omstruktureringen de senaste åren har ett starkt koncentrerat bestånd av kommersiella fastigheter i Stockholm. Möjligheterna till verkligt effektiv fastighetsförvaltning har aldrig varit större i Fabege. Fortsatt värdeskapande utveckling I början av 27 ser fastighetsmarknaden fortsatt stark ut och intresset för att investera i svenska fastigheter, inte minst i Stockholm, är stort bland såväl inhemska som internationella aktörer. Med nuvarande ränteutveckling kommer detta intresse knappast att mattas och transaktionsvolymen bedöms därför bli hög även i år. Hyresmarknaden fortsätter att stärkas generellt sett men främst på Fabeges viktigaste marknad, Stockholms innerstad. En stark ekonomisk utveckling gör att efterfrågan på kontorsyta successivt ökar. Fabege har ett välpositionerat fastighetsbestånd och en intressant projekt- och förädlingsportfölj på den största och mest dynamiska hyres- och fastighetsmarknaden i Sverige, Stockholmsregionen. Efter ett flertal år med goda resultat har bolaget en stark finansiell ställning. Fabege har inte minst en effektiv organisation med mycket kompetenta och engagerade medarbetare. Sammantaget innebär detta att det finns goda förutsättningar till en fortsatt värdeskapande utveckling för Fabege under 27. Solna i mars 27 Christian Hermelin Verkställande direktör

8 Ärade aktieägare, Den 31 december 26 lämnade jag mitt uppdrag som verkställande direktör för Fabege. Jag var följaktligen ansvarig för Fabeges verksamhet under det år som den här årsredovisningen avser. Från och med årsskiftet har bolaget en ny verkställande direktör, Christian Hermelin. Jag och Christian har arbetat tillsammans i mer än ett decennium och under åren i bolaget har han varit med om att utveckla vår affärsmodell. Jag är övertygad om att Christian på ett utmärkt sätt kommer att lotsa Fabege vidare mot nya spännande utmaningar och fler goda affärer. Jag önskar honom all lycka och framgång med sitt nya uppdrag! För mig har tiden i Fabege, och bolagets föregångare Wihlborgs och Storheden, varit synnerligen intressant och stimulerande. När jag kom till Stockholm i början av 199- talet var det inte planerat att det skulle bli så många år men jag hade helt enkelt alldeles för roligt! Jag har trivts mycket bra med de affärsmöjligheter som hela tiden uppstår i den dynamiska miljön här. Efter en tuff start vid samgåendet mellan Wihlborgs och Storheden 1998 blev det efterhand bättre i takt med att vi visade att vår affärsmodell fungerade och att vi levererade allt bättre resultat. Nu har vi haft en oavbruten positiv kursutveckling under hela åtta år. Om jag ska nämna någon betydelsefull händelse under dessa år får det bli förvärvet av Drott/Fabege som inleddes 23 och som medförde att vi kunde göra stora och viktiga strukturella förändringar av beståndet och samtidigt prestera mycket goda resultat. Affärerna har under alla år legat mig särskilt varmt om hjärtat. En summering av alla fastighetsaffärer, köp och försäljningar, som vi gjort sedan 1998 slutar på närmare 1 miljarder kronor. En nästan ofattbar siffra som bekräftar vilken fantastisk utveckling Fabege haft under dessa år. Jag är säker på att Fabege, med bolagets finansiella styrka och välpositionerade fastighetsbestånd, har en minst lika spännande period framöver. Stockholmsmarknaden har repat sig efter de svåra åren vid millennieskiftet och intresset för fastighetsaffärer är rekordhögt. För en resursstark och snabbfotad aktör som Fabege är möjligheterna stora. Ärade aktieägare, avslutningsvis vill jag tacka för allt stöd jag fått från er under de gångna åren. Mitt hjärta finns fortfarande hos Fabege och bolagets duktiga medarbetare och jag kommer att fortsätta att bistå bolaget på olika sätt. Erik Paulsson Vice ordförande

9 Efter några mycket affärsintensiva år och en genomgripande omstrukturering har Fabege ett starkt koncentrerat fastighetsbestånd i Stockholmsregionen. Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad utgör Fabeges huvudmarknader med över 8 procent av koncernens samlade fastighetsvärde.

10 6 Affärsidé, mål och strategier Affärsidé, mål och strategier Totalavkastning 2 26 * Fabeges verksamhet med förvaltning, projektutveckling samt fastighetsaffärer och transaktioner är koncentrerad till kommersiella fastigheter på ett antal dynamiska delmarknader i Stockholmsregionen, främst Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Övergripande mål Fabeges övergripande mål är att i kraft av sin storlek, styrka och inriktning skapa och realisera värden samt ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen Fabege SIX Real Estate index 26 Källa: SIX / Hallvarsson & Halvarsson * Totalavkastningen beräknas genom att lämnad aktieutdelning och värdet av de utdelade aktierna i Wihlborgs återinvesteras i Fabegeaktien. Under 26 uppgick totalavkastningen till 28,3 procent. Avkasting på eget kapital Procent Soliditet Procent Avkastning på eget kapital uppgick 26 till 19,8 procent Soliditeten uppgick per till 41 procent. Kontantutdelning per aktie * Kr Affärsidé Fabeges verksamhet ska vara inriktad på kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen, med fokus på ett begränsat antal delmarknader med hög tillväxt. Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som köp. Upparbetade värden ska realiseras vid rätt tidpunkt. Finansiella mål Fabege ska uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen i fråga om räntabilitet (mätt som avkastning på eget kapital) samtidigt som den ska överstiga den riskfria räntan med minst sex procentenheter. Soliditeten ska vara lägst 3 procent. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,. Mål för effektivitet Fabege ska ha fortsatt hög kostnadseffektivitet och vara det främsta vid jämförelse med andra svenska fastighetsbolag. Portföljstrategi Kommersiella fastigheter och projekt i Stockholmsregionen utgör kärnan i Fabeges verksamhet. Fabege strävar efter att samla fastigheterna i förvaltningseffektiva enheter. Udda objekt som ligger tydligt utanför dessa förvaltningsenheter ska avyttras. Fastighetsportföljen ska ständigt utvecklas och förbättras genom försäljning, köp och förädling. Marknadspositionerna ska befästas och ytterligare stärkas genom koncentration till utvalda marknadssegment. Fabege ska ha en integrerad organisation där förvaltningsorganisationen arbetar i nära samverkan med projektavdelningen. Förädlingsstrategi Fabege ska förvärva fastigheter med bättre tillväxtmöjligheter än befintliga förvaltningsfastigheter. Tillkommande projekt ska finansieras med minst 35 procent egna medel och ge en avkastning på eget kapital om lägst 15 procent. Den genomsnittliga omloppstiden för projekt ska vara 3-5 år. Fastigheter ska avyttras vid rätt tidpunkt för att realisera upparbetade värden. Fabege ska dra nytta av bolagets höga kompetens inom projektutveckling och mycket stora erfarenhet av såväl förvärv som försäljningar * För år 26 föreslår Fabeges styrelse en kontantutdelning om 8, kr per aktie (7,5) samt överföring av bolagets samtliga aktier i Klövern AB till aktieägarna genom ett inlösenerbjudande. Utdelningspolicy Bolaget ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinster som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 5 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar.

11 Fabege förvärvade sommaren 26 sex fastigheter med totalt 157 kvm uthyrningsbar yta i Solna Business Park, som är en av Sveriges modernaste företagsparker. Bolaget ägde sedan tidigare tre fastigheter i Solna Business Park och fortsätter nu att utveckla området.

12 8 Organisation och medarbetare Organisation och medarbetare Förvaltning Fabeges organisation VD Projekt & utveckling Ekonomi/Finans Affärsutveckling Info/IR/Personal Fabege har en platt organisation med korta beslutsvägar som möjliggör ett snabbt agerande, vare sig det gäller en fastighetsaffär eller att tillmötesgå hyresgästers lokalbehov. Organisationen är i ständig utveckling i takt med att verksamheten och dess förutsättningar förändras. Under de senaste åren har förändringstakten varit mycket hög till följd av flera större bolagsförvärv och en kraftig omstrukturing av beståndet. Fabeges cirka 14 medarbetare har hög beredskap för förändringar och öppenhet inför nya utmaningar. Organisatoriska anpassningar till en ny situation sker kontinuerligt vilket inte sällan innebär förändringar av arbetets innehåll för enskilda medarbetare. Fabeges företagskultur präglas av en entreprenöriell anda där egna initiativ belönas. De fem värdeorden Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmässighet och Kundnärhet är den grund som företagkulturen ska vila på. Fabege och dess medarbetare ska erbjuda det stora företagets resurser men samtidigt ha det lilla företagets närhet och personliga relation till kunderna. Fabege vill bygga varaktiga, utvecklingsbara relationer och erbjuda motsatsen till ett opersonligt, mekaniskt bemötande. Organisation Förvaltning samt Projekt & Utveckling utgör den operativa organisationen. Förvaltningen omfattar medarbetare som arbetar med fastighetsförvaltning samt en marknadsenhet för marknadsföring och uthyrning av befintliga fastigheter och nya projekt. Förvaltningen är organiserad i fyra förvaltningsområden: City, Malmarna, Solna och Söderort. Fabege strävar efter att skapa koncentrerade fastighetsbestånd som möjliggör effektiv och kundnära förvaltning. Detta medför också goda möjligheter att optimera organisationen. Förvaltningen av fastigheterna sker till övervägande delen med egen personal för att snabbt och effektivt kunna tillmötesgå hyresgästerna önskemål och behov. Projekt & Utveckling ansvarar för ny- och ombyggnadsprojekt, miljö, inköp och driftsoptimering. Enheten har ett väl utvecklat samarbete med förvaltningen. Inom Projekt & Utveckling ska all den kunskap och erfarenhet finnas som krävs för utveckling och ekonomisk styrning av projekt. Byggtjänsterna upphandlas externt. Utöver de operativa enheterna finns de koncerngemensamma enheterna Affärsutveckling, Ekonomi/Finans och Information/IR/Personal. Medarbetare Fabege-koncernens möjligheter till utveckling och framgång på marknaden är starkt beroende av medarbetarnas kompetens och engagemang. Medarbetarna ges därför stor frihet för att uppmuntras till nytänkande och egna initiativ. Kompetensutveckling och vidareutbildning erbjuds bland annat via återkommande skräddarsydda och anpassade program. Vid årsskiftet uppgick antalet medarbetare i Fabege till 145. Medelåldern var 42 år (42) och den genomsnittliga anställningstiden 5,4 år (5,8). Personalomsättningen uppgick till 32 procent, främst till följd av försäljningen av fastigheterna i Kista och Täby. Andelen kvinnliga medarbetare var 39 procent (32). Bland tjänstemännen uppgick andelen kvinnor till 52 procent (44). Vid nyanställningar betonas vikten av en jämn könsfördelning.

13 Organisation och medarbetare 9 Medarbetare, åldersfördelning Ålder Kvinnor Män Fabege har en vinstandelsstiftelse med syftet att stimulera medarbetare att utveckla företaget och nå uppsatta mål. Samtliga tillsvidareanställda omfattas av stiftelsen och får andelar som motsvarar omfattningen av arbetstiden. Bolagets avsättning till vinstandelsstiftelsen baseras på avkastning på eget kapital. Sjukfrånvaro Den totala sjukfrånvaron inom koncernen under 26 uppgick till 3,97 procent (3,65). Andelen långtidssjukfrånvaro (6 dagar eller mer) av den totala sjukfrånvaron var 63,84 procent (44,55). Sjukfrånvaron var högst i åldersgruppen Korttidssjukfrånvaron uppgick till 3,4 dagar (4,8) i genomsnitt per medarbetare. Andelen män resp kvinnor i chefspositioner (totalt 21 personer) Kvinnliga chefer, 24% Manliga chefer, 76% Mark Wickholm, fastighetstekniker. Sofia Sköld, uthyrare. Per Åsbrandt, Projekt och Utveckling.

14 1 Organisation och medarbetare Sjukstatistik januari december 26 Frånvaro i förhållande till ordinarie arbetstid % Ålder 29 Kvinnor Ålder 3-49 Män Ålder 5 Charlotte Liliegren, uthyrare. Hälsofrämjande aktiviteter Fabege ska erbjuda en säker och hälsosam arbetsmiljö och arbetar målinriktat med friskvård. Samtliga medarbetare erbjuds att regelbundet genomgå en hälsoanalys och vid behov utforma en egen hälsoplan tillsammans med företagshälsovården. Möjligheten att bedriva träning i olika motionsformer har utökats under 26 och planeras utökas ytterligare under kommande år. Under året har även skräddarsydda lösningar med exempelvis alternativa behandlingsformer prövats med goda resultat. Medarbetarna erbjöds under 26 att göra en arbetsplatsöversyn vilket resulterat i att många fått sin arbetsplats individuellt anpassad. Företaget har tecknat en gruppsjukvårdsförsäkring som omfattar samtliga medarbetare. Kompetensutveckling Utvecklingssamtal hålls årligen med varje medarbetare och ligger till grund för bland annat den personliga kompetensutvecklingen. Under 26 erbjöds samtliga medarbetare att delta i det av EU finansierade projektet Växtkraft Mål 3 för ökad konkurrenskraft och ekonomisk tillväxt. Enkäten om trivsel, kommunikation och kompetensutveckling resulterade i en nulägesanalys som utgjorde grunden för utbildningsplan och insatser. Flertalet medarbetare påbörjade under 26 någon form av kompetenshöjande utbildning. Många har under året förbättrat kunskaperna i engelska. För driftansvariga och fastighetstekniker genomfördes ett särskilt kompetensutvecklingsprogram med inriktning mot kundservice och bemötande. Arbetet med att förankra och förstärka Fabeges värdeord (se nedan) fortsatte i olika former. Samtliga medarbetare gjorde en profilanalys för ökad självkännedom som ska bidra till ytterligare förbättrad kommunikation och teamkänsla inom företaget. Fabege-andan S.P.E.A.K. I Fabege samlas alla medarbetare kring några värdeord som kallas Fabege-andan. Det som ska prägla Fabeges företagskultur kan sammanfattas i fem punkter, utan rangordning: Snabbhet En platt organisation med korta beslutsvägar gör det möjligt att agera snabbt, vare sig det gäller fastighetsaffärer eller att lösa problem för en hyresgäst. En medarbetare i Fabege krånglar inte till det utan strävar efter enkla, effektiva lösningar. Prestigelöshet Alla medarbetare ska vara beredda att rycka in där de för tillfället bäst behövs. Den interna kommunikationen präglas av ödmjukhet och en uppriktig, informell och personlig dialog. Entreprenörskap Entreprenörskap är en viktig drivkraft för koncernens utveckling. I detta ingår en långt driven decentralisering med eget ansvar. Medarbetarna uppmuntras till nytänkande och egna initiativ. Affärsmässighet Medarbetarna är resultatorienterade och kostnadsmedvetna. Kundnärhet Medarbetarna ska finnas nära kunderna, vara lyhörda för deras behov och önskemål och ständigt sträva efter att förbättra kundrelationerna ytterligare.

15 Ansvarsfullt företagande 11 Ansvarsfullt företagande Fabeges miljöpolicy Fabeges miljöarbete ska vara en naturlig och integrerad del av förvaltning, projekt samt köp och försäljning av fastigheter. I syfte att förebygga och minska negativ miljöpåverkan är bolagets miljöarbete kontinuerligt och målinriktat. Fabege genomför regelbundna uppföljningar, där lagstiftningen ses som minimikrav, och bolaget strävar därmed efter att ständigt förbättra sitt miljöarbete. Fabege ska miljöanpassa verksamheten genom att hushålla med resurser och ställa krav på leverantörers och entreprenörers miljöarbete. Detta vill bolaget uppnå så långt det är miljömässigt motiverat, tekniskt möjligt och ekonomiskt försvarbart. Fabege erbjuder effektiva och hyresgästanpassade lokaler för främst kontor men även butiker och andra verksamheter på ett antal delmarknader i Stockholm. Bolaget bidrar därmed till att skapa förutsättningar för att näringsliv, offentlig förvaltning och organisationer kan fungera väl i Sveriges viktigaste region. Uppemot 6 människor arbetar i de fastigheter som Fabege förvaltar och utvecklar. Som stor fastighetsägare och fastighetsutvecklare strävar Fabege efter att vara ett både framgångsrikt och ansvarsfullt företag. Fabege inser att långsiktig lönsamhet kräver att bolaget tar hänsyn till såväl ekonomiska som sociala och miljömässiga dimensioner. För Fabege omfattar ansvarsfullt företagande både ekonomiskt ansvar, miljöansvar och socialt ansvar. Styrelsen för Fabege antog under våren 26 etiska riktlinjer för bolaget. Dessa ska, tillsammans med övriga policydokument, ge ledning och medarbetare vägledning vid genomförandet av arbetsuppgifterna. Fabeges etiska riktlinjer ligger väl i linje med FNs uppförandekod Global Compact och dess principer. För information om detta, se Fabeges företagskultur och relationer ska präglas av öppenhet, sanningsenlighet, hederlighet och ansvarsfullt agerande. Därigenom byggs förtroende och tillit. Bolagets värdeord ska ligga till grund för en företagskultur som stimulerar och uppmuntrar egna initiativ och kreativa lösningar. En positiv, uppskattande affärskultur främjar utvecklingen av företaget och visar vägen mot affärsmässig framgång. Fabeges övergripande mål är att skapa och realisera värden samt ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Vattenvy från Hammarby Sjöstad.

16 12 Ansvarsfullt företagande Energislag vid elproduktion Fossilt, 2% Kärnkraft, 55% Energislag vid fjärrvärmeproduktion, totalt Ej förnyelsebart, 29% Förnyelsebart, 71% Vattenkraft & övrigt förnybart, 43% Miljöansvar Det miljömässiga ansvarstagandet syftar till att minska och förebygga negativ miljöpåverkan för att därigenom medverka till en hållbar utveckling. Miljöarbetet inom Fabege bedrivs långsiktigt och är integrerat i det dagliga arbetet. Fabege bedriver inte tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet, men det finns ett fåtal anmälningspliktiga anläggningar som till exempel bergvärme- och sjökylaanläggningar. Av bolagets hyresgäster är det ett fåtal som bedriver tillståndspliktig verksamhet. Fabege har heller inga pågående miljötvister. Målet för Fabeges miljöarbete är att systematiskt och strukturerat samla gemensamma rutiner i ett verksamhetsledningssystem med utgångspunkt i miljöledningssytemet ISO 141. Miljöarbetet ska vara en naturlig och integrerad del i verksamheten enligt bolagets miljöpolicy. Den operativa verksamheten stöds av motsvarande fem heltidsanställa inom områdena miljö, arbetsmiljö, säkerhet och övriga sociala frågor. Olika kanaler och stödsystem till exempel intranät, databaser, driftmöten, informationsmöten och utbildningstillfällen används för att stödja verksamheten inom dessa områden. Under 26 lanserades databasen Nyckelknippan med information om Fabeges fastigheter såsom myndighetsbesiktningar och andra handlingar, skriftliga redogörelser för systematiskt brandskyddsarbete, radonmätningar och liknande, interna rutiner samt övriga inventeringar. På energisidan används sedan några år tillbaka en webbaserad energidatabas med förbrukningssiffror. Med statistiken som grund görs regelbundna uppföljningar och utvärderingar för att driftoptimera beståndet. Prioriterade områden under 26 var energiförbrukning och avfallshantering. Total förbrukningsstatistik 26 Vattenförbrukning, kbm Energiförbrukning, MWh varav: Värme Kyla 26 3 El 17 2 Förnyelsebar energi, MWh CO2-utsläpp, ton (Värme, el, kyla) Läs mer om Fabeges kvantitativa mål och resultat på: Systematisk energioptimering Systematisk energieffektivisering i fastighetsbeståndet är sedan några år tillbaka ett av Fabeges viktigaste områden i miljöarbetet. Ambitionen är att optimera driftskostnad och energianvändning utifrån varje fastighets förutsättningar och en driftstrategi ska tas fram för varje fastighet. Arbetet med att minska energianvändningen genom förbättrad styrning, investeringar och kontroll fortsatte under året. Strategin är ett fortsatt arbete med handlingsplaner för varje fastighet, en månadsvis uppföljning och coaching av driftansvariga. Fabege arbetar med att motivera de anställda att spara energi i de fastigheter de ansvarar för. Kvartalsvis utses de tio bästa och sämsta fastigheterna i beståndet. Det bästa driftområdet premieras och de sämsta fastigheterna prioriteras i energieffektiviseringsarbetet. Avfallshantering Under 25 inledde Fabege ett arbete med att inventera avfallshanteringen i fastigheterna och tillsammans med hyresgäster identifiera och genomföra förbättringar som gynnar miljön och ekonomin. Under 26 infördes källsortering i fastigheterna och uppföljningar genomfördes. I samtliga fastigheter där Fabege ansvarar för avfallshantering finns det källsortering i genomsnittligt nio fraktioner.

17 Ansvarsfullt företagande 13 Fabeges krav på leverantörer Fabege har under flera år arbetat med att samordna och centralisera inköp av produkter och tjänster för hela koncernen. Bolaget ställer höga krav på de leverantörer företaget samarbetar med. Efter utvärdering tecknas ramavtal med den bästa leverantören inom respektive område utifrån följande utvärderingskriterier: Affärsmässiga villkor Kompetens Erfarenhet Ekonomisk sundhet Miljö- och kvalitetsarbete Fabege arbetar med ett miljöprogram vid ny- och ombyggnationer som innehåller krav på material, avfallshantering, byggmetod m m. Vid ombyggnation och renovering upprättas rivningsplaner. Vid ny- och ombyggnationer ställs krav på att välja byggmaterial och produkter med liten miljöpåverkan. En restprodukthantering utformas för alla projekt i samverkan med byggentreprenör och avfallsentreprenör. Radoninventering Inventering av förekomst av radon i fastigheter fortsatte under procent av fastigheterna med bostäder och skolor inventerades och åtgärdsplaner togs fram i de fall där förhöjda värden uppmättes. Redan under vintern 26 vidtogs åtgärder för att minska förekomsten av radon och arbetet fortsätter under våren 27. Under 27 fortsätter arbetet med radonmätning i fastigheter som ännu inte har inventerats och nyförvärvade fastigheter ska fortlöpande inventeras. Enligt Fabeges bilpolicy, från januari 26, ska miljöklassade bilar och bilar som är drivna av el, hybrid och alternativa drivmedel väljas i första hand. I Fabeges fordonspark finns det 56 tjänste- och servicebilar. 1 procent av fordonsparken är miljöklassad och drygt 18 procent av dessa är hybrid/el- eller etanoldrivna bilar, vilka införskaffades under 26. Här fastighetstekniker Dennis Landgren vid sin tjänstebil.

18 14 Ansvarsfullt företagande Medlem i BELOK Fabege är med i Energimyndighetens beställargrupp, BELOK, som består av Energimyndigheten och Sveriges största fastighetsägare. Gruppen driver olika utvecklingsprojekt med inriktining mot energieffektivisering och miljöfrågor. Samarbetet initierades av Energimyndigheten 21. För mer information om detta, se Samarbete inom Agenda 21 I Solna Business Park samarbetar Fabege med Solna stad, Stockholms lokaltrafik och hyresgäster i ett Agenda 21 projekt, ett handlingsprogram för hållbar utveckling, vars syfte är att få dem som arbetar i Solna Business Park att ta sig till och från arbetet på ett mera miljöeffektivt sätt, t ex genom att stimulera till ökat kollektivt åkande. Under våren 27 startar t ex en cykelkampanj. För mer information om projektet, se och sök på agenda 21. Socialt ansvar Fabege vill ta ett samhällsansvar och vara en god medborgare i det samhälle där bolaget är verksamt. Fabege verkar på olika sätt för att utveckla fastigheterna och ytterligare öka attraktionskraften i områdena där de är belägna. Bolaget samarbetar härvidlag med bland annat kommuner och högskolor. I Solna gör Fabege såväl egna insatser som samarbetar i projekt tillsammans med andra intressenter för att förnya lokala miljöer och göra dem mer attraktiva. Under 26 påbörjades en satsning kring Fabeges fastigheter där entréer ska lyftas fram, fasader restaureras och ljussättas, trottoarer breddas, planteringar rensas och uppgraderas. En viktig utmaning är den framtida kompetensförsörjningen. Att kunna attrahera kompetent och välutbildad arbetskraft är en strategisk fråga av stor betydelse. Under 26 beslöt Fabege att utveckla samarbetet med KTH och stödja Byggtekniskt centrum med fem miljoner kronor till förstärkt utbildning inom byggteknik. Sedan ett antal år tillbaka erbjuder Fabege årligen studerande vid KTH möjlighet till examens- och sommararbete. Flera av dessa har anställts i bolaget direkt efter examensjobbet. Andra exempel på samhällsengagemang är samarbetet med Hammarby ArtPort som på uppdrag av Fabege arbetar med projektledning av offentlig konst i Hammarby Sjöstad och stödet till basketklubben Akropol som har omfattande ungdomsverksamhet på Järvafältet där Fabege äger bostadsfastigheter. Samarbete med Hammarby ArtPort (HAP) Hammarby ArtPort är en arbetsplats för produktion och exponering av konst; en terminal för import och export av konstnärliga uttryck; en plattform för att bygga och främja kulturella närtverk.

19 Varumärket Fabege 15 Varumärket Fabege Fabege har etablerat en enkel och tydlig grund för varumärket, i linje med bolagets kärnvärden, för att stödja affärerna, skapa värde och uppnå målen för verksamheten. Fabege ska som varumärke förknippas med de fem kärnvärdena (S.P.E.A.K., se sid 1) som ska prägla organisation och företagskultur. Bolaget ska ha en tydlig koppling till Stockholmsregionen, främst centrala marknader som Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad där verksamhetens tyngdpunkt ligger. Fabege ska uppfattas som ett företag som förstår de lokalbehov som företag och organisationer har i huvudstadsregionen och kan erbjuda ett stort antal intressanta och attraktiva lokallösningar och lokaliseringar. Ambitionen är att framstå som ett självklart alternativ för dem som söker lokaler, främst kontor, inom Fabeges verksamhetsområde. För en befintlig kund ska Fabege bekräfta valet genom att vara en partner som snabbt, lyhört och kreativt tillmötesgår kundernas önskemål. Fabege ska alltså kombinera det stora företagets möjligheter och resurser med det lilla företagets närhet och personliga relation till kunden. Medarbetarna är de främsta skaparna och bärarna av varumärket Fabege. Varumärket byggs inifrån och ut, och det är först och främst medarbetarnas kompetens och agerande vid kontakter med kunder, ägare och andra intressenter som konstituerar varumärket Fabege. Därutöver bidrar självklart exponering i media, annonser etc till bilden av Fabege. Koncernen har valt att kraftsamla till ett huvudvarumärke, Fabege. Det förekommer även några undervarumärken, som exempelvis Solna Business Park, men dessa är tydligt underordnade huvudvarumärket. Nyckeln till goda affärer Fabeges logotyp skapades våren 25 i samband med avknoppningen av fastighetsbeståndet i Öresundsregionen under namnet Wihlborgs Fastigheter. Gamla Wihlborgs ändrade samtidigt namn till Fabege. Logotypen består av bolagsnamnet plus en grafisk symbol i form av en nyckel. Nyckeln kan i vissa sammanhang användas separat. Nyckeln är en ofta använd symbol för kunskap och möjligheter. För ett entreprenöriellt och affärsorienterat fastighetsbolag som Fabege passar det utmärkt med nyckeln som symbol för att öppna dörrar, bildligt och bokstavligt talat. Men kanske ska den främst ses som nyckeln till goda affärer för både kunder och aktieägare. Kostnadseffektiva aktiviteter Fabeges verksamhet och marknad är koncentrerad till ett geografiskt begränsat område i Stockholmsregionen. Detta medför tydliga fördelar avseende kostnader och effektivitet i marknadsföringsarbetet. På den taktiska och operativa nivån arbetar Fabege med ett stort antal aktiviteter. Samordning eftersträvas för största möjliga kommunikationseffekt. De egna fastigheterna, som ofta ligger i intressanta kommunikationslägen, nyttjas kostnadseffektivt som naturliga exponeringsplatser. Förutom större vepor över husfasader har Fabege under 26 även i stor utsträckning använt sig av fönster i centrala Stockholm som exponeringsytor för varumärke och budskap. Under 26 har Fabege därutöver investerat i varumärket genom annonsering i såväl affärs- som fackpress. Wenner-Gren Center, Lumahuset och andra fastigheter i portföljen har använts i annonser för att koppla Fabege till välkända Stockholmsfastigheter och förstärka Stockholmsprofilen. Även utbudsannonsering har fått en tydlig och enhetlig Fabege-profil. Fabeges medarbetare inom marknadsgruppen har exponerats på såväl husfasader som i annonser och bokstavligt talat gett Fabege ett tydligt ansikte i Stockholm. Genom sponsring exponeras och stärks varumärket Fabege. Fabeges största sponsringsengagemang är det internationellt välrenommerade Polar Music Prize där bolaget varit en av huvudsponsorerna under tre år och genomfört kund- och marknadsföringsaktiviteter i anslutning till prisutdelningen. Fabege har också valt att synas vid högpro-

20 16 Varumärket Fabege Fabege använder gärna egna fastigheter för marknadsföringsinsatser. Här syns budskap och medlemmar av Fabeges marknadsgrupp på Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan i centrala Stockholm. filerade och attraktiva arrangemang som Swedish Open i Båstad 26 och Alpina VM i Åre i början av 27 för att därigenom nå personer som bedöms ha stor betydelse vid beslut om val av lokaler. Fabeges nyuthyrningar genomförs i stor utsträckning av en marknadsgrupp som tillsammans med en marknadskoordinator och i samverkan med informationsavdelningen också utarbetar planer för marknadskommunikation. Varumärket Fabege har på kort tid etablerats på marknaden. Mätningar visar att kännedomen om Fabege successivt ökat sedan varumärket återkom på marknaden för några år sedan. Annonser i affärspressen.

21 Varumärket Fabege 17 FABEGE DÅ OCH NU Varumärket och bolagsnamnet Fabege har både en yngre och en äldre historia. När nuvarande Fabege skapades våren 25 var det tredje gången som namnet gavs till ett fastighetsbolag. Bolagsnamnet Fabege har sitt ursprung i ett bolag som skapades av en av 198-talets ledande fastighetsaktörer, Birger Gustavsson. Ursprungligen var Fabege en förkortning för Fastighetsaktiebolaget Birger Gustavsson. Dagens Fabege har dock mycket lite med Birger Gustavssons skapelse att göra. Dåvarande Fabege förvärvades av Näckebro som i sin tur köptes av Drott. Drott delades sedermera i två bolag, varav det ena gavs namnet Fabege. Detta bolag förvärvades 24 av Wihlborgs Fastigheter som året efter ändrade namn till Fabege. Dagens Fabege har samma organisationsnummer som det tidigare Wihlborgs Fastigheter och kan därmed härleda sitt ursprung till den byggnadsfirma som startades av byggmästare O P Wihlborg i Malmö Viktiga händelser 199 Wihlborgs B-aktier noteras på Stockholms Fondbörs O-lista Bergaliden blir ny huvudägare i Wihlborgs I december noteras Wihlborgs B-aktie på Stockholms Fondbörs A-lista Wihlborgs slutför under våren förvärvet av M2 Fastigheter. I september lämnar styrelsen för Wihlborgs ett offentligt erbjudande om förvärv av Klövern Fastigheter AB Wihlborgs slutför i början av året förvärvet av Klövern Fastigheter AB. Den 13 april 1998 lägger Wihlborgs bud på Fastighets AB Storheden, och samgåendet sker under sensommaren samma år Wihlborgs förvärvar Svedeg GmbHs andel om 5 procent i det bolag som äger fastigheten Blåmannen 2/Klara Zenit i centrala Stockholm. Wihlborgs äger därefter 75 procent av det gemensamma bolaget där Peab AB sedan tidigare är innehavare av 25 procent. 2 Omvandling sker av röststarka A-aktier till B-aktier. 21 Huvudägaren Bergaliden avyttrar hela sitt aktieinnehav om 3,2 procent i Wihlborgs. Wihlborgs förvärvar Postfastigheter med 73 fastigheter. I december noteras Wihlborgsaktien på Stockholmsbörsens O-lista. 22 Wihlborgs avyttrar 6 fastigheter på oprioriterade orter till Adcore, som ombildas till ett fastighetsbolag med namnet Klövern AB. I juni genomförs en omvänd split som innebär att fem Wihlborgsaktier läggs samman till en. I december förvärvar Wihlborgs resterande 25 procent av aktierna i Klara Zenit. 23 Wihlborgs förvärvar aktier i Drott AB (senare uppdelat i Bostads AB Drott och Fabege AB), och blir under året den största aktieägaren i bolaget. I slutet av året avyttras Klara Zenit för 2 95 Mkr med en vinst om 4 Mkr. 24 Förvärvet av Fabege AB slutförs efter ett offentligt erbjudande till övriga aktieägare i bolaget vilket medför att Wihlborgs fastighetsportfölj växer med cirka 15 kommersiella fastigheter. I december offentliggörs förslaget att dela ut Öresundsfastigheterna till aktieägarna och därmed koncentrera verksamheten till Stockholmsregionen. 25 Öresundsverksamheten delas ut och noteras på Stockholmsbörsens O-lista under namnet Wihlborgs Fastigheter AB. Gamla Wihlborgs koncentreras därmed till Stockholmsregionen och ändrar namn till Fabege AB. Fabege avyttrar under året fastigheter för totalt 14 Mdr. I december träffas en överenskommelse om förvärv av 82,4 procent av aktierna i Fastighets AB Tornet. 26 Fabege förvärvar Fastighets AB Tornet med totalt 14 fastigheter. Bland andra förvärv kan nämnas Wenner-Gren Center och Solna Business Park. Fastighetsbestånden i Kista och Täby avyttras till Klövern för 4 Mdr. Totalt omsätts fastigheter för 28 Mdr, varav försäljningar 12 Mdr och köp 16 Mdr.

22 18 Aktien och värdetillväxten Aktien och värdetillväxten Aktieutveckling 26 SEK I jan I febi Totalavkastning 2 26* Fabege mariaprimaji Fabege juni jul I augi sep I okt OMX Stockholm Omsatt antal aktier per månad SIX Return index aktier * Totalavkastningen beräknas genom att lämnad aktieutdelning och värdet av de utdelade aktierna i Wihlborgs återinvesteras i Fabegeaktien. 5 SIX Real Estate index Källa: SIX / Hallvarsson & Halvarsson InovI deci jan Ifeb SX44 Real Estate Källa: SIX / Hallvarsson & Halvarsson Läs mer om Fabeges aktie och utveckling på: Med ett börsvärde på 18,5 Mdr (14,4) är Fabege det största börsnoterade fastighetsbolaget i Norden. Bolagets aktie ingår i Large Cap-segmentet på Stockholmsbörsen. Fabeges utveckling på börsen Fabeges aktie ökade under 26 i värde från 15 kr till 183,5 kr motsvarande 22,3 procent. Räknar man med att utdelningen på 7,5 kr återinvesterades blev totalavkastningen 28,3 procent. Denna utveckling är jämförbar med börsen som uppvisade en totalavkastning (SIX Return Index) på 28 procent för året. SIX Real Estate Index, som mäter totalavkastningen för renodlade fastighetsbolag på Stockholmsbörsen, steg under 26 med drygt 4 procent. Omsättning och handel Under de senaste åren har omsättningen i Fabeges aktie ökat stadigt och under 26 omsattes 17,8 (67,4) miljoner aktier i Fabege till ett sammanlagt värde om 16,7 Mdr (1,1). Detta motsvarar en omsättningshastighet om 18 (71) procent av det genomsnittliga antalet utestående aktier. Omsättningshastigheten på Stockholmsbörsen som helhet var under året 145 procent. Varje handelsdag omsattes i genomsnitt 43 (267 ) aktier Fabege-aktier i 4 (28) avslut. En handelspost i Fabeges aktie uppgår till 1 aktier. Aktiekapital Totala antalet aktier i Fabege ökade under året som en följd av förvärvet av Tornet medan antalet utestående aktier minskade något till följd av återköp. Fabege erbjöd Tornets aktieägare att sälja sina aktier kontant eller att byta dem mot nyemitterade Fabege-aktier. Många av Tornets aktieägare valde aktiebytesalternativet och nya aktier i Fabege emitterades därför och användes som betalning för lika många Tornet-aktier. Under 26 fortsatte också ett antal konvertibelägare att konvertera sina konvertibler till Fabege-aktier. Genom denna konvertering ökade antalet Fabege-aktier med aktier. Styrelsen fick ett återköpsmandat från bolagsstämman 26. Mandatet innebar att styrelsen under perioden intill årsstämman 27 kan förvärva och överlåta egna aktier. Förvärv får ske genom köp på Stockholmsbörsen så att bolaget maximalt äger 1 procent av bolagets aktier. Detta bemyndigande föreslår styrelsen ska förnyas för ytterligare ett år vid årsstämman 27. Syftet med återköp av egna aktier är att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalstruktur och därmed bidra till ökad avkastning för aktieägarna. Möjligheten att överlåta återköpta aktier ger bolaget extra finansieringsmöjligheter vid fastighets- eller företagsförvärv. Under 26 förvärvade styrelsen aktier för 76 Mkr (snittkurs 129,66 kr). Vid utgången av året uppgick Fabeges totala innehav av egna aktier till aktier motsvarande 5,4 procent av antalet aktier i bolaget. Fabeges aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 3 Mkr (4 88) fördelat på aktier ( ). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital.

23 Landmärket Wenner-Gren Center vid norra infarten till Stockholm City förvärvades sommaren 26. Fastigheten består av ett hög- och ett låghus och innehåller totalt cirka 18 kvm uthyrningsbar yta, varav 15 kvm kontor.

24 2 Aktien och värdetillväxten De största börsnoterade fastighetsbolagen Mdr 5 Fabege Hufvudstaden Castellum Kungsleden Wihlborgs Källa: SIX och bokslutskommunikéer för 26 Börsvärde per 31 december 26 Marknadsvärde fastigheter per 31 december 26 Svenska privatpersoner 3,4% Svenska aktiefonder 7,2% Fördelning av ägandet per kategori, 31 januari 27 Källa: SIS Ägarservice/VPC Svenska institutioner 25,3% Utländska ägare 37,1% Konvertibler När gamla Wihlborgs förvärvade gamla Fabege under 24 valde många att få betalt för sina aktier i form av ett konvertibelt förlagslån, så kallade konvertibler. Totalt emitterades då konvertibler motsvarande 639 Mkr. Konvertibeln har ett nominellt belopp om 15,5 kr, löper med 5,25 procents ränta och förfaller till betalning den 1 oktober 29. Konvertibeln kan under löptiden konverteras till en Fabegeaktie. Under 26 konverterades konvertibler till aktier och lika många Fabegeaktier nyemitterades. Vid utgången av 26 fanns konvertibler utestående. Utdelning samt överföring av Klövern-aktier till aktieägarna Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 5 procent av resultatet från den löpande förvaltningen och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar. Styrelsens förslag till årsstämman 27 är att lämna en kontantutdelning om 8, (7,5) kr. Styrelsen föreslår dessutom att Fabeges aktieinnehav i Klövern AB ska överföras till aktieägarna. Detta sker genom ett så kallat inlösenerbjudande där Fabege erbjuder aktieägarna att inlösa var 16:e aktie i Fabege och som likvid erhålla 8 aktier i Klövern. Inlösen föreslås ske under april och maj 27. Förslaget om att lämna såväl kontantutdelning som att överföra Klövernaktierna till aktieägarna är tillsammans värt cirka 22 kr per aktie (baserat på en Klövern-kurs om 29 kr). Ägarstruktur Den 31 januari 26 hade Fabege (37 762) aktieägare. Största ägare var Maths O Sundqvist följd av Brinova och Öresund med 11,2, 1,7 respektive 8,7 procent av antalet aktier. Vid utgången av januari ägde de 1 största aktieägarna 4,2 procent av aktierna. Det utländska aktieägandet i Fabege ökade under året och uppgick den 31 januari 27 till 37,1 procent. Fördelningen av ägandet per land, 31 januari 27 Andel kapital Länder och röster, % Sverige 64,1 USA 16,7 Luxemburg 3,6 Holland 3,3 Storbritannien 2,8 Frankrike 1,9 Belgien 1,5 Schweiz 1,5 Tyskland 1, Övriga länder inkl ägare till > 5 aktier 3,6 1 Fördelning mellan storleksklasser av ägare per 31 januari 27 Andel av antalet Andel av kapital Antal aktieägare aktieägare, % Antal aktier och röster, % , , , , , , , , , , , , , ,6 Summa utestående aktier Källa: SIS Ägarservice/VPC Källa: SIS Ägarservice / VPC

25 Aktien och värdetillväxten 21 Analytiker som följer Fabege ABG Sundal Collier Jonas Andersson Credit Agricole Cheuvreux David Halldén D. Carnegie Fredrik Skoglund Deutsche Bank Hans Derninger Enskilda Securities Erik Nyman HQ Bank Olof Nyström Handelsbanken Markets Tobias Kaj Kaupthing Bank Sverige Daniel Anderbring Kempen Robert Woerdeman Merrill Lynch Bernd Stahli Standard & Poor s Johan Temse Swedbank Andreas Daag Öhman Jonas Sundin Information till aktieägarna Fabege vill tillhandahålla snabb och samtidig information till alla som är intresserade av att följa bolaget och erbjuder en aktieägar- och prenumerationsservice med olika valmöjligheter avseende ekonomisk information och pressmeddelanden. Pressmeddelanden kan erhållas via e-post eller sms direkt vid offentliggörandet. Samtliga ekonomiska rapporter, förutom bokslutskommunikén, trycks och distribueras till dem som så önskar. Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på både svenska och engelska på bolagets hemsida Här finns också aktuell och historisk information om Fabeges aktiekurs m m. De största aktieägarna per 31 januari 27 Andel av kapital Antal aktier och röster, % Maths O Sundqvist ,2 Brinova ,7 Öresund ,7 Robur fonder ,7 Färgax Förvaltnings AB 1 2 1,3 CitiBank Lux Fonder (Lux) 1 2 1,3 Mats Qviberg med familj ,2 SEB fonder ,1 DFA Fonder (USA) , SHB/SPP fonder , Länsförsäkringar fonder 74 35,8 Övriga utländska ägare ,8 Övriga ägare ,2 Totalt antal utestående aktier Återköp av egna aktier Totalt antal registrerade aktier Källa: SIS Ägarservice/VPC Aktiefakta Kortnamn: FABG ID: SSE861 ISIN kod: SE95636 Noterad sedan 199 Marknadsplats: Stockholmsbörsen Segment: Large Cap Handelspost: 1 aktier

26 22 Fastighetsöversikt och marknadsvärdering Fastighetsöversikt och marknadsvärdering Fabege har genomgått en genomgripande omstrukturering under de senaste åren. Genom fastighetsaffärer för flera tiotals miljarder kronor och utdelning av fastigheterna i Öresundsregionen har beståndet koncentrerats till ett fåtal utvalda, dynamiska delmarknader i Stockholmsregionen. Fastighetsportföljens sammansättning har förändrats betydligt genom att bostadsfastigheter och andra fastigheter utanför de prioriterade segmenten har avyttrats och verksamheten fokuserats på kommersiella fastigheter, främst kontor. Den 31 december 26 omfattade Fabeges fastighetsbestånd 174 fastigheter, en minskning med 45 fastigheter sedan föregående årsskifte. Det samlade fastighetsvärdet ökade däremot med närmare 6 Mdr till 27,2 Mdr (21,3) sedan motsvarande tidpunkt förra året. Kommersiella lokaler svarade för 97 procent av hyresvärdet medan bostäder representerade tre procent. Det totala kontraktsvärdet uppgick till 2,1 Mdr. Under 26 ökade uthyrningsgraden med tre procentenheter till 89 procent. Den förbättrade uthyrningsgraden är både en följd av minskad vakans i befintligt bestånd och försäljning av fastigheter med hög vakans. De största förändringarna under 26 Fastighetsaffärerna under året medförde ytterligare koncentration till ett mindre antal centralt belägna tillväxtmarknader i Stockholmsregionen. Under året avyttrades 173 fastigheter för 12 Mdr medan 124 fastigheter förvärvades för 16 Mdr. Bland förvärven, utöver Tornet med 14 fastigheter, kan nämnas Solna Business Park för 3,6 Mdr och Wenner-Gren Center för,6 Mdr. Fastighetsförvärv 26* Yta, kvm Kvartal Kvartal Kvartal Totalt Fastighetsförsäljningar 26* Yta, kvm Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Totalt * För mer detaljerad information, se fastighetsförteckning längst bak i årsredovisningen. Fastighetsvärdering Fabeges fastighetsbestånd externvärderas årligen per sista december av oberoende värderingsmän med erkända kvalifikationer. Per 31 december 26 värderades fastigheterna av DTZ Sweden AB och Newsec Analys AB. Det bedömda marknadsvärdet uppgick till 27,2 Mdr. Med begreppet marknadsvärde avses det mest sannolika priset