Omslagsbild: Merparten av bilderna är från invigningen av Engelbrekts galleria

Transkript

1 Årsredovisning 2009

2 LUDVIKAHEM AB Org. nr Årsredovisning för räkenskapsåret Innehåll Sida VD har ordet 1 Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 9 Balansräkning 10 Kassaflödesanalys 12 Noter 13 Revisionsberättelse 21 Granskningsrapport 22 Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Omslagsbild: Merparten av bilderna är från invigningen av Engelbrekts galleria

3 VD har ordet Om året som gått År 2009 vilket fantastiskt år! När vi nu sammanfattar 2009 så kan vi se tillbaka på ett intensivt år fyllt av positiva händelser. Det bästa för bolaget har naturligtvis varit den fortsatta reduceringen av vakanser. Under 2009 sjönk antalet lediga lägenheter från 152 till 91 vilket är en rekordlåg nivå. I detta ingår dessutom de lägenheter på Kolbottenvägen 7 som tidigare låg i malpåse men som nu även de är uthyrda. Att befolkningen ökar i Ludvika kommun innebär att också underlaget ökar för att därigenom få en fortsatt etablering av nya butiker. Förhoppningsvis ser vi nu framför oss en positiv spiral där ett ökat invånarantal även leder till ökade satsningar på infrastruktur och kommunal service, ett ökat bostadsbyggande, fler företagsetableringar och därigenom fler arbetstillfällen. Den fortsatt låga räntan 2009 har givit bolaget möjlighet att hålla en relativt hög nivå på underhåll och standardhöjande åtgärder i bostadsbeståndet. Bättre standard på våra bostäder ger attraktivare lägenheter med ett ökat kvarboende och en större inflyttning som följd. Fler och fler av våra hyresgäster kan anamma vår vision LudvikaHem Det bästa boendet! Om att bygga nytt Vårt pågående nybyggnadsprojekt på Engelbrektshörna i Ludvika är förhoppningsvis inledningen på fler projekt. Att vi idag ser detta bli verklighet i Ludvika är fantastiskt! Stadskärnan tillförs sex nya butiksetableringar med bland annat företag som KappAhl, The Phone House och Subway. Fler invånare stannar nu förhoppningsvis kvar i Ludvika och handlar vilket leder till ännu fler etableringar. Stadsbiblioteket får en ny stor lokal på ca 1500 kvm på plan två i det attraktiva läget med utsikt över Väsman. I en forskningsöversikt om den samhällsekonomiska nyttan av bibliotek (Svensk Biblioteksförening 2007) visas bland annat att biblioteken tillmäts ca fyra gånger så stort värde på omgivningen som de kostar. Förutom affärslokaler och bibliotek skapar vi i projektet 12 st nya bostäder. Fler bostäder i centrum skapar en mer levande och attraktiv stadskärna, något Ludvika behöver mycket mera av. Idag finns bl a ett behov av fler centrala trygghetsoch seniorbostäder som utförs med god tillgänglighet, trygg boendemiljö, öppna planlösningar och med hög lägenhetsstandard. Gruppen yngre i Ludvika, studerande, forskare och även yrkesaktiva, måste också erbjudas bra bostäder i centrala lägen. De unga är Ludvikas framtid och det måste vara attraktivt att bo kvar i Ludvika på samma sätt som det skall vara attraktivt att flytta hit som ung. Det är också därför vi under 2010 påbörjar upphandling och projektering för dessa projekt. Ludvika har de senaste åren kunnat erbjuda nyinflyttade invånare bostad omgående. Det har varit en stor framgångsfaktor för kommunens företag vid nyrekryteringar. Det är viktigt att planera för framtida bostadsbebyggelse för att undvika bostadsbrist de kommande åren. Om att förvalta hyresrätter Under 2009 låg nyproduktionen av bostäder i Sverige på den låga nivån om ca st samtidigt som befolkningsökningen i landet var ca personer. De höga kostnaderna för att nyproducera bostäder gör äldre fastigheter mer och mer attraktiva både att förvalta och att hyra som bostad. Idag syns en tydlig trend där allt fler bostadsbolag uppvisar bostadsbrist och där antalet vakanser runt om i Sverige stadigt minskar. Detta innebär att över 70 % av Sveriges kommuner idag har akut bostadsbrist. De olika boendeformerna bör likställas ekonomiskt för att göra det mer attraktivt att nyproducera hyresrätter, att genomföra ROT-arbeten och för att kompensera de boende i en hyresrätt ekonomiskt. Avdragsrätten på räntekostnader ger idag stora ekonomiska fördelar för innehavare av villor och bostadsrätter. Speciellt svår är situationen för bostadsbolag som historiskt har verkat på svaga marknader men där utvecklingen nu vänt och fler hyresrätter behöver produceras. Fastigheternas låga marknadsvärden på dessa orter leder i många fall till att nedskrivningsbehovet blir orimligt stort vid nyproduktion och på grund av detta hämmas den annars positiva utvecklingen genom att många nybyggnadsprojekt ej genomförs. Under 2010 förväntas beslut i riksdagen om en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Det nya regelverket får konsekvenser för bolagens arbetssätt och relationen till dess ägare. Lagen förväntas träda i kraft 1 januari 2011 och medför bland annat att ägardirektiven måste skrivas om med avseende på lönsamhetsperspektiv, avkastning, borgensavgift, hyressättning och det aktiva samhällsansvar som åvilar det allmännyttiga bostadsaktiebolaget. 1

4 Om Ludvika En vision för den framtida staden Ludvika bör framarbetas. Varför inte ett Ludvika 2019 då staden firar 100 år? Men horisonten bör även flyttas längre fram för att skapa en bild av en framtida tilltalande stad för kommande generationer. En vision om framtiden är viktig för att visa på en fortsättning av den framtids-tro, optimism och investeringsvilja som idag har tagit fart i kommunen. Vi måste utveckla det sjönära boendet i kommunen! Framförallt bör ett förslag tas fram för Väsmanstranden för att knyta ihop stadskärnan med vattnet. Centrum i Ludvika måste få mer bostäder, butiker och utrymmen för gemensamma och offentliga aktiviteter. På den stora Folketshusparkeringen med omgivande kvarter finns en fantastisk potential för både bostäder, butiker, torg och parkeringar. Som ett förslag kan en arkitekttävling utlysas och en arbetsgrupp tillsättas där även kommunens invånare får möjlighet att delta som kan arbeta med tankar och idéer om den framtida staden Ludvika. Det är viktigt att ta tillvara den stora kreativitet som finns hos alla medborgare. Idag händer mycket positivt inom kommunen. De senaste årens stora satsningar från företag, kommun och enskilda kan de kommande åren nå sitt klimax om arbetet med en nystart av gruvdriften i flera av de idag stängda gruvorna genomförs. Detta kan få stora effekter på den positiva utvecklingen. Kommunen bör därför ha beredskap för den inflyttning och expansion som detta kan bidraga till. De politiska kontakterna måste intensifieras och argumenten stärkas för att driva på satsningar inom infrastrukturen. Järnvägen mot Fagersta-Västerås måste rustas upp och Förbifart Ludvika bör utredas igen. Om LudvikaHem Under hösten 2009 genomfördes, av ett externt företag, en hyresgästenkät som gick ut till samtliga bostadshyresgäster. Totalt svarade 51 % av våra kunder på enkäten. Medelbetyget (Nöjd Kund Index) på samtliga frågor blev 4,2 på en 5-gradig skala. Detta visar att våra hyresgäster upplever sitt boende hos oss som riktigt bra. Enkäten visar också på vad vi behöver bli bättre på och ingår som ett viktigt hjälpmedel i vår målstyrning. Under 2009 har vi med gott resultat fortsatt vår kraftfulla marknadsföring på bred front. Under 2010 fortsätter detta med inslag av vissa nya kampanjer och erbjudanden. Vi kommer bland annat lyfta fram orter som t ex Nyhammar och Grangärde extra mycket. I kommunikationen med våra hyresgäster arbetar vi vidare med åtgärder som underlättar och förbättrar informationen. Vår välbesökta hemsida uppdateras kontinuerligt med aktuell information och vårt uppskattade nyhetsblad BoNytt förfinas ständigt och utkommer fyra gånger per år. Dialogen med våra hyresgäster är alltid viktig inte minst med tanke på de senaste årens kraftigt ökade underhållsinsatser i vårt bestånd. Arbetet inom företaget med en fortsatt datorisering pågår på olika nivåer. Parallellt med detta genomför vi satsningar på kompetenshöjande åtgärder för att ständigt bli bättre. Under våren 2009 genomförde vår företagshälsovård, Ludvikahälsan AB, en personalenkät som omfattade samtlig personal. Resultatet visade på ett högt NMI-värde (Nöjd Medarbetar Index). Medelbetyget på samtliga frågor blev höga 8,0 på en 10-gradig skala. Enkäten visar också vilka områden vi behöver förbättra för att bli ännu bättre och attraktivare arbetsgivare. Detta arbete är viktigt inte minst med tanke på de kommande årens behov av nyrekryteringar då konkurrensen om arbetskraften i fastighetsbranschen kan bli stor. Med anledning av detta förhandlade företaget 2009 fram ett nytt lokalt kollektivavtal som omfattar all personal i företaget oavsett facktillhörighet och som ger alla samma förmånliga regler för bl.a semester, arbetsfria dagar och arbetstider. Jag vet att alla på LudvikaHem håller med mig när jag säger att vi ser ljust på framtiden. Och det är med stor ödmjukhet vi konstaterar att det är ett privilegium för oss att få jobba med något så viktigt som andra människors boende. Det är också med största övertygelse vi varje dag målmedvetet arbetar med att leverera god service, trivsel och nytta för alla som idag bor hos oss, för vår ägare Ludvika kommun och för alla som i framtiden kommer att flytta hit. Stort tack till alla som bidragit till att 2009 blev ett riktigt gott år! Ulf Rosenqvist Vd 2

5 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för LudvikaHem AB, organisationsnummer , får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret Bolaget är helägt av Ludvika kommun. Detta är LudvikaHem Att kunna erbjuda attraktiva bostäder är en förutsättning för en god utveckling för hela Ludvika kommun. Människor bosätter sig på platser som kan erbjuda goda kommunikationer, ett varierande utbud på service och handel, en god miljö och ett gott boende. På dessa platser startas och växer företag och nya arbetsplatser bildas. LudvikaHem AB har därvid till uppgift att främja bostadsförsörjningen inom kommunen och skapa goda boendemiljöer för invånarna. Vår vision LudvikaHems vision Det bästa boendet är ledstjärnan i kontakterna med alla våra kunder. Alla kundgrupper skall uppleva sitt boende som det bästa valet. Funktionellt och servicemässigt men även med avseende på trygghet, säkerhet och kvalité. Våra ägardirektiv I ägardirektivet beskriver Ludvika kommun syftet med bolaget. I Ludvika kommuns strävan att skapa goda förutsättningar för framtidens boende utgör LudvikaHem ett viktigt verktyg och en viktig resurs. Företaget skall på affärsmässiga villkor medverka till att dels skapa balans mellan utbud och efterfrågan på den lokala bostadsmarknaden dels utveckla boendet i kommunen. Bostaden är en av grundbultarna i ett modernt välfärdssamhälle. Kommunens ansvar för bostadsförsörjningen är lättare att ta om man har tillgång till ett sådant instrument som ett kommunalt bostadsbolag utgör. En felaktig bostadspolitik som leder till alienation, social oro och segregation drabbar kommunen direkt. Kommunen har intressen i och behov av de verksamheter som bedrivs i LudvikaHem. Dessa intressen och behov kan tillgodoses på olika sätt. Antingen genom avtal med utförare eller ägande av bolag eller genom egen verksamhet i förvaltningsform. I valet mellan kommunal förvaltning och kommunalt bolag överväger fördelarna för kommunalt bolag. Ägardirektivet kan sammanfattas i följande punkter: Bolagets verksamhet ska utifrån långsiktiga och affärsmässiga principer, i förvaltning och utveckling av bostäder och bostadsområden, medverka till att trygga bostadsförsörjningen i kommunen. Bolaget ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden och därigenom medverka till att utveckla Ludvika som attraktiv kommun. Bolaget ska utöva sin verksamhet i överensstämmelse med kommunens mål. Bolaget ska erbjuda en yttre och inre miljö som kan tilltala dagens bostadssökande. Möjligheten till samvaro i grannskapet ute och inne. Nära till en bra fritid tillsammans med andra. Bostadsutbud Bolaget ska: Erbjuda goda, sunda och prisvärda bostäder. Vara kundorienterat. Erbjuda ett varierat utbud av bostäder samt lokaler. Utveckla fastighetsbeståndet. Vara en aktiv fastighetsägare. Socialt och demokratiskt ansvar Bolaget ska: Medverka till att en god service finns och förutsättningar för social gemenskap skapas. Ha en väl avvägd sammansättning av bostäder så att även socioekonomiskt svagare grupper kan beredas bostad. Ta ansvar för att det finns bostäder anpassade till särskilda behov. Skapa och utveckla förutsättningar för de boendes inflytande och delaktighet i bolagets verksamhetsutveckling. Miljö och kvalité Bolaget ska: Agera vägledande och utgöra ett föredöme i miljö- och kvalitetsfrågor. Bedriva sin verksamhet utifrån en ekologisk grundsyn, innebärande bl a att vid produktion av bostäder välja råvaror och tillverkningssätt som belastar miljön minimalt sett över produktens hela livscykel. Så långt det är ekonomiskt, tekniskt och miljömässigt rimligt ansluta sina fastigheter till fjärrvärmenätet. 3

6 Ekonomi Bolaget ska: Utarbeta ett program för att minska antalet tomma lägenheter. Ge en förräntning på eget kapital som ger en förbättrad soliditet. Arbeta för att behovet av kommunal borgen på sikt ska minska. Aktivt verka för att sänka vakansgraden, målet är en maximal vakansgrad på 3 %. Vår målstyrning Bolaget har sedan hösten 2007 arbetat med framtagandet av balanserade styrkort. Styrkorten färdigställdes i december 2008 och sjösattes på en gemensam personaldag 18 februari Syftet med projektet har varit att ta fram en tydlig och fungerande modell för ledning, styrning och uppföljning av företagets verksamhet. Det vill säga att på ett strukturerat sätt omsätta företagets vision till det praktiska dagliga arbetet. Målstyrningsmodellen fokuserar på fyra givna perspektiv, personal, kund, verksamhet samt ekonomi. Med detta verktyg kan vi väga samman personalens och hyresgästernas synpunkter med ekonomi och verksamhet i bolaget vilket starkt ökar våra förutsättningar att på lång sikt upprätthålla och förbättra en god kvalité och en god ekonomi. Målstyrningen utvecklar dessutom samspelet, delaktigheten och kommunikationen inom personalen, med hyresgästerna, entreprenörerna och ägaren. Mätetalen inom varje perspektiv bestäms med utgångspunkt från ägardirektiven och bryts ned i mätbara mål och fastställs i LudvikaHems balanserade styrkort. Måluppfyllelsen kommer att mätas vartannat år genom bl a kvalitetsmätningar i form av enkäter till kunder och personal. Svaren på enkäterna styr därefter stora delar av våra årliga handlingsplaner vilket innebär ett ständigt förbättringsarbete inom samtliga perspektiv. Vår vision Det bästa boendet speglas i de fyra perspektiven genom de olika mål vi tillsammans inom bolaget formulerat. Våra framgångsfaktorer visar vägen för att nå dessa mål. All personal är delaktig i projektet, vilket skapar ett samförstånd och en inblick i hela företagets verksamhet samtidigt som det sker en fokusering och gemensam uppslutning kring de utsatta målen och framgångsfaktorerna. Styrelse, revisorer och verkställande direktör Styrelseledamöter Gun-Britt Malmkvist (s) ordförande Jan Svenson (s) vice ordförande Sören Finnström (s) Birgitta Hedin (s) Jan-Olof Pettersson (c) Kjell Israelsson (m) Per Ragnar Fredriksson (v) t o m Eva-Lena Gunningberg (arbetstagarrepresentant) Styrelsesuppleanter Göran Andersson (s) Anders Hjalmar (s) Kurt Lundberg (s) t o m Leif Pettersson (s) Kurt Josefsson (bop) Berndt Ekström (m) Tore Karlsson (v) Vanja Albinsson (arbetstagarrepresentant) Revisor, vald av årstämman Bo Ädel, KPMG, ordinarie, auktoriserad revisor Lekmannarevisorer, valda av Ludvika kommun Torbjörn Strandberg (s), ordinarie Bengt Stelin (s), suppleant Verkställande direktör Ulf Rosenqvist Personal LudvikaHem hade vid 2009 års utgång 44 tillsvidareanställda varav 30 män och 14 kvinnor. Av dessa var 19 tjänstemän och 25 kollektiv-anställda. Antalet årsanställda, inklusive säsongsanställda, uppgick till 51 (51) personer. Sjukfrånvaron var 5,7 % vilket är en minskning med 0,3 % jämfört med föregående år. Medelåldern i företaget är fortfarande alltför hög men genom att nyanställa yngre personer i samband med pensionsavgångar kommer medelåldern successivt att bli lägre. Under 2009 har antalet medarbetare minskat med tre personer och ytterligare en slutar under Under januari och februari 2009 anställdes två nya medarbetare och i januari 2010 har ytterligare två nya medarbetare anställts. 4

7 Organisationsanslutning Bolaget är anslutet till SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag), Fastigo (Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation), Husbyggnadsvaror HBV Förening upa, Ludvikahälsan AB, Rörlighet i Bergslagen AB, Unika Ludvika AB och Nyföretagarcentrum Ludvika-Smedjebacken Marknad och uthyrning Antalet lediga lägenheter per var 93, vilket är en minskning med 40 lägenheter jämfört med Vid årets slut var uthyrningsgraden 97,1 (95,7) %. Beläggningen på vårt lägenhetshotell Backgården, som har 55 lägenheter har ökat från 67 % år 2008 till 72 % år Detta kan jämföras med uthyrningen på motsvarande anläggningar i landet som totalt var 22 % under Jämförelsen baserar sig på siffror från SCB gällande anläggningar med rum/lägenheter. LudvikaHems största kund under året har varit ABB Invånarantalet i Ludvika kommun ökade med 128 personer under Den 31 december 2009 hade Ludvika kommun invånare. Ökningen beror till stor del på inflyttning från utlandet samt att nya arbetstillfällen har tillskapats i kommunen. Ludvika Kommuns Integrationsenhet har förmedlat hyresgäster till 60 lägenheter under Under 2009 har flera marknadsföringskampanjer genomförts med syfte att locka flera kunder till LudvikaHems lägenheter. Tre kampanjer har genomförts i samarbete med TV-4 Dalarna. Kampanjerna riktade sig mot ungdomar, pensionärer och arbetspendlare. Detta resulterade i 17 hyresavtal, där varje hyresgäst fick första månadshyran gratis, samt ett flyttbidrag på kronor. I augusti anordnades en bomässa i övre Marnäs. Fem lägenheter hade renoverats upp, varav en lägenhet var möblerad. Det bjöds på korv och läsk samt möjlighet att delta i en tipspromenad runt området. Under dagen hade vi omkring 150 besökare som uppskattade arrangemanget. I samband med mässan öppnade vi Kolbottenvägen 7, som under ca ett år stått i malpåse, för uthyrning. Huset har 21 lägenheter, och idag är endast ett fåtal lägenheter outhyrda. Under året har vakansgraden sjunkit från 11 % till 7 % i området övre Marnäs, som totalt omfattar 270 lägenheter. I december 2009 har LudvikaHem visat en reklamfilm i samband med filmvisningar på Bio Star i Ludvika. Bioreklamen kommer även att fortsätta periodvis under Under hösten 2009 har en uppgradering av vårt webb-baserade uthyrningssystem genomförts. Även hemsidan har fått en uppdatering och vår förhoppning är att detta ska förenkla sökandet efter lägenheter och information på webben. Vi har under året aktivt annonserat i dagspress och på webben för att få fram vårt budskap och stärka LudvikaHem som varumärke. Förändring av fastighetsbeståndet Under 2008 förvärvades fastigheten Ludvika Heimdal 4, Engelbrektsgatan 7, från Linus Andersson. Fastigheten Ludvika Heimdal 5 förvärvades den 1 januari 2009 från Ludvika kommun. Den fastigheten kommer under 2010 att överföras, genom en fastighetsreglering, till fastigheten Heimdal 4. På dessa fastigheter pågår uppförandet av ett nytt bostads- och affärshus. Nybyggnad Ludvika Heimdal 4 Antal våningar: 5 (inkl källare) Byggnadsyta: ca kvm BTA Totalentreprenör: Skanska AB Byggtid: nov 2008 juni 2010 Produktionskostnad: ca 116 Mkr Primärt genomförs projektet för att stimulera tillväxten av detaljhandeln och utvecklingen av Ludvika som attraktiv bostads- och etableringsort. En ökad handel i stadskärnan ger ökat antal besök i Ludvika från kringliggande kommuner samt en ökad handel från boende i kommunen. Byggnaden ansluter till befintlig galleria längs gågatan (Storgatan) samt invändigt till befintlig galleriagång. Totalt tillskapas 9 uthyrningsbara lokaler i gatuplan. Invigningen av merparten av butikerna sker 25 mars Biblioteket hyr våning 2 med tot 1451 kvm samt en mindre entréyta om 78 kvm på gatuplan. Biblioteket flyttar över sin verksamhet från nuvarande lokal i Folkets Hus under april-maj Lägenheterna finns på plan 3-4 och består av 4 st 2 rok och 8 st 3 rok. Dessa är inflyttningsklara den 1 juni

8 Övriga investeringar och underhåll På Ludvika Gård närmare bestämt Krusbärsgården 1 till 3, pågår ett större ombyggnadsprojekt med stambyten, utbyte av elsystem inklusive elcentraler och jordfelsbrytare samt ny ventilation. I samband med detta genomförs samtidigt ett omfattande renoveringsprogram av kök och badrum. Under 2009 har 54 lägenheter färdigställts och återstående 26 lägenheter blir färdiga under Yttertaken har renoverats på Köpmansgatan 4 och 26 samt Vasagatan 27. I kv Vasalunden, Muraren och Grönsiskan har den yttre miljön förnyats. Miljö Under 2009 planerades och påbörjades ett energisparprojekt som slutförs under Projektet handlar om intrimning av värme och ventilationssystem och utförs av egen personal. Den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) utförs enligt lag med fasta tidsintervaller beroende på ventilationssystem, byggnadskategori och verksamhet i byggnaden. Föreskrivna OVKbesiktningar utförs i egen regi. I företaget finns två anställda med behörighet. Kartläggningen av eventuell radonförekomst i LudvikaHems lägenheter, som påbörjades 2004, fortsätter som planerat. Mätningarna och eventuella åtgärder skall vara klara senast år Arbetet med att energideklarera bolagets byggnader påbörjades 2008 och färdigställdes under Endast ett fåtal byggnader hade värden högre än av Boverket fastlagda gränsvärden. Åtgärdsplanen Arbetet med åtgärdsplanen har avslutats i och med beslut om rivning/försäljning av Tallhedsvägen som slutförs under våren Kvar i malpåse finns efter dessa åtgärder endast en byggnad, Tallhedsvägen 19, med 12 lägenheter i Nyhammar. Boendestöd Verksamheten sker i samverkan med Social- och Utbildningsförvaltningen med syfte att underlätta för bostadslösa att få en bostad alternativt undvika att någon blir bostadslös. Inom projektets ram arbetas också med att förebygga, utreda och eliminera boendestörningar för att skapa ett tryggare och säkrare boende för alla hyresgäster. Boendestödjaren arbetar med en grupp om ca 20 personer som besöks kontinuerligt. Under året handlades ca 120 enskilda ärenden. Hyror Den 1 januari 2009 höjdes bostadshyrorna med i genomsnitt 3 %. För år 2010 har ingen höjning av bostadshyrorna skett. Investeringar Bolagets investeringar i fastigheter och inventarier har totalt uppgått till 94,7 (22,6) Mkr varav merparten avser de pågående arbetena med nybyggnationen av Engelbrekt Galleria. Likviditet och finansiering Likvida medel vid årets utgång uppgick till 14,2 (14,8) Mkr. LudvikaHems totala låneskuld till kreditinstitut uppgår till 594 (529) Mkr. Därutöver finns ett ränte- och amorteringsfritt lån på 6 (6) Mkr till Ludvika kommun. Finansiella risker Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy, systematisk kreditbedömning samt fullvärdesförsäkring av fastighetsbeståndet. Se även not 20. Framtida utveckling Det arbete som påbörjades 2005 med att ta fram förslag på strukturella åtgärder för att möta det minskade bostadsbehovet resulterade i en åtgärdsplan med mål och strategier för perioden Planen innehöll dels minskning av antalet bostäder genom försäljning och rivning dels åtgärder för att öka uthyrningen. Under 2009 avslutades detta arbete. För att ekonomiskt klara av detta erhåller bolaget ett ägartillskott på 25 Mkr. Under 2007 fick bolaget 7 Mkr. Resterande 18 Mkr kommer ägaren att tillskjuta under 2010 eller senast Arbetet med en differentierad hyressättning, i syfte att uppnå en rättvisare hyressättning mellan bolagets olika områden, har påbörjats. Arbetet bedrivs i samarbete med Kopparstaden i Falun, Bärkehus i Smedjebacken, Fastighetsägarna Mellansverige och Hyresgästföreningen. Planeringen av ett nytt centralt placerat seniorboende eller trygghetsboende pågår och olika förslag på placering har tagits fram. 6

9 Resultat och ställning Resultatet av bolagets verksamhet under 2009 samt dess ställning vid årets slut framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalys. LudvikaHem AB Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst Årets resultat Summa ,55 kr ,37 kr ,92 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen, ,92 kr överförs i ny räkning.. 7

10 Fem år i sammandrag Resultaträkningen, tkr Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Summa rörelsekostnader Driftnetto Jämförelsestörande poster Avskrivningar Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat efter finansnetto Balansräkningen, tkr Fastigheter, färdigställda Övriga anläggningstillgångar Övriga omsättningstillgångar Likvida tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Uppskjutna skatteskulder Räntebärande skulder Räntefria skulder Summa skulder och eget kapital Fastighetsuppgifter 31 dec (exkl hus avställda i malpåse) Antal bostäder Antal lokaler Antal garage Antal parkeringsplatser Summa uthyrningsobjekt Area bostäder, m Area lokaler, m Area garage, m Summa bostads- och lokalarea, m Nyckeltal Likviditet % Soliditet % 10,3 11,0 11,0 8,3 9,5 Antal outhyrda bostäder 31/ Outhyrda bostäder % 2,9 4,8 6,7 8,1 11,0 Flyttningsfrekvens % Årsanställda, antal Bostadshyra kr/m Driftkostnad kr/m Underhållskostnad bostäder kr/m Underhållskostnad övrigt kr/m Driftnetto kr/m Definitioner av nyckeltal framgår av not 26 8

11 RESULTATRÄKNING, Tkr Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Jämförelsestörande poster Rörelseresultat 6, Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter från övriga finansiella anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Uppskjuten skatt Årets resultat

12 BALANSRÄKNING, Tkr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Markanläggningar Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Råvaror och förnödenheter Kortfristiga fordringar Hyres- och andra kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

13 BALANSRÄKNING, Tkr Not Eget kapital och skulder Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Uppskjuten skatt Summa avsättningar Långfristiga skulder 20 Skulder till kreditinstitut Checkräkningskredit - - [avtalad kredit på koncernkonto (10 000)] Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

14 KASSAFLÖDESANALYS, Tkr Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Övriga poster som ej ingår i kassaflödet Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-) / minskning(+) av varulager Ökning(-) / minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+) / minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Utbetalning för förvärv av fastigheter Utbetalning för förvärv av inventarier Förvärv av finansiella tillgångar Avyttring/minskning av finansiella tillgångar Inbetalning från försäljning av inventarier Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

15 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER (Alla belopp i tkr) Allmänna redovisningsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Kostnader för Central administration och försäljning är av ringa betydelse med hänsyn till kravet på rättvisande bild varför dessa kostnader sammanslagits med Fastighetskostnader. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Intäkterna redovisas netto efter moms och rabatter. Skatt Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2001:1 Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas genom att temporära skillnader på balansdagen mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder multipliceras med aktuell skattesats. Uppskjutna skattefordringar i avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Fordringar Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Varulager Varulagret värderas, med tillämpning av först- in först- ut principen, till det lägsta av anskaffnings värdet och det verkliga värdet på balansdagen. För homogena varugrupper tillämpas kollektiv värdering. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Antal år Byggnader 50 Byggnader, standardhöjande åtgärder 5-25 Markanläggningar 20 Inventarier, verktyg och installationer 5 Leasingavtal Samtliga leasingavtal redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal), d v s leasingavgifter kostnadsförs löpande. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Kassaflödet redovisas uppdelat på - den löpande verksamheten - investeringsverksamheten och - finansieringsverksamheten Som likvida medel klassificeras kassa- och banktillgodohavanden. 13

16 Not 1 Hyresintäkter, brutto Bostäder Lokaler Övrigt Summa Avgår outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Summa Avgår hyresrabatter Bostäder Övrigt Summa Avgår hyror egna objekt Summa hyresintäkter, netto Byggnader som är tagna ur förvaltningen och är i s k malpåse redovisas varken som hyresintäkter eller som outhyrda objekt. Däremot har dessa byggnader vissa kostnader som ingår i fastighetskostnaderna. Not 2 Övriga förvaltningsintäkter Ersättningar och intäkter från hyresgäster Fakturerade kostnader Externt sålda tjänster Övriga förvaltningsintäkter Summa övriga förvaltningsintäkter Not 3 Driftkostnader Fastighetsskötsel och städ Reparationer Vatten Elavgifter fastigheter Sophantering Uppvärmning Administration Övriga driftkostnader Summa driftkostnader I posterna Fastighetsskötsel och städ samt Administration ingår leasingkostnad med Not 4 Planenliga avskrivningar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar 5 4 Inventarier Summa avskrivningar Not 5 Jämförelsestörande poster Nedskrivning fastighet Evakueringskostnader Rivningskostnader Summa jämförelsestörande poster

17 Not 6 Personal Medelantal anställda, könsfördelning i styrelse och ledningsgrupp Anställda Totalt Varav män Styrelseledamöter Totalt 8 7 Varav män 5 5 VD och andra ledande befattningshavare Totalt 4 4 Varav män 4 4 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 5,7 % 6,0 % Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer 49,4 % 64,6 % Sjukfrånvaro fördelad efter kön Män 6,9 % 6,0 % Kvinnor 3,2 % 5,8 % Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori 29 år eller yngre (uppgift lämnas ej, färre än 10) år 5,6 % 8,4 % 50 år och äldre 6,2 % 4,1 % Not 7 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och verkställande direktör Lön Sociala avgifter enligt lag och avtal Summa styrelse och verkställande direktör Varav pensionskostnader enligt avtal Övriga anställda Lön Sociala avgifter enligt lag och avtal Summa övriga anställda Varav pensionskostnader enligt avtal För styrelsen finns inga avtal om pension. Avtal träffades 2005 med dåvarande VD vilket innebar avtalspension från 62 års ålder. Avtalspensionen gällde t o m VD, Ulf Rosenqvist, har tjänstepensionsrätt enligt ITP-planen. Vid uppsägning från företagets sida har VD rätt till avgångsvederlag motsvarande 12 månadslöner. Ersättning till revisorer KPMG Revisionsuppdrag andra uppdrag biträde lekmannarevision - 12 Lekmannarevisorer granskningsuppdrag

18 Not 8 Skatt på årets resultat Uppskjuten skatt Not 9 Byggnader Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar - Inköp Försäljningar och utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar - Försäljningar och utrangeringar Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Årets förändringar - Avskrivningar Utgående ackumulerade uppskrivningar Ingående nedskrivningar Årets förändringar - Nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående restvärde enligt plan Taxeringsvärden för byggnader Not 10 Mark Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar - Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående uppskrivningar Utgående ackumulerade uppskrivningar Utgående restvärde enligt plan Taxeringsvärden för mark

19 Not 11 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar - Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 12 Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar - Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar - Försäljningar och utrangeringar Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 13 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Ingående balans Under året nedlagda kostnader Omklassificeringar Utgående balans Not 14 Långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärden Utgående restvärde enligt plan Not 15 Andra långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar - Tillkommande fordringar Avgående fordringar Omklassificeringar Utgående restvärde enligt plan Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna räntebidrag 5 7 Övriga poster Summa Not 17 Kassa och bank Kassa och bank Koncernkonto, Ludvika kommun Summa

20 Not 18 Förändring av eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Belopp vid årets ingång Belopp vid årets utgång Uppskrivningsfond Belopp vid årets ingång Överföring till fritt eget kapital Belopp vid årets utgång Reservfond Belopp vid årets ingång Belopp vid årets utgång Summa bundet eget kapital vid årets utgång Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång Förändring av uppskrivningsfond Årets resultat Summa fritt eget kapital vid årets utgång Villkorat aktieägartillskott enligt beslut i Kf Aktiekapitalet består av aktier. Not 19 Avsättningar för uppskjuten skatt Byggnader och mark Markanläggningar Balanslånepost Byggnader Underskottsavdrag Övrigt Bolagets uppskjutna skatteskuld, tkr, hänför sig i sin helhet till uppskrivningar av byggnader och mark. Utöver redovisad avsättning har bolaget andra temporära skillnader där de uppskjutna skattefordringarna inte bedöms kunna utnyttjas i en nära framtid och därför inte bokförts. I den s k fastighetsfållan har bolaget 2005 och 2007 redovisat realisationsförluster på sammanlagt tkr motsvarande ej bokförd uppskjuten skattefordran på tkr. Totalt ej bokförda skattefordringar uppgår därmed till tkr. I händelse av att dessa fordringar helt eller delvis kan utnyttjas i framtiden kommer intäktsföring att ske när utnyttjandet inträffar. Not 20 Långfristiga skulder Fastighetslån Byggnadskreditiv Summa För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i bolagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument. Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i bolagets finanspolicy. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från de enskilda lånen. Detta ger bolaget möjligheter att, när som helst, förändra räntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden. För att säkerställa kapitalförsörjningen eftersträvas långa kreditavtal med bolagets långivare. 18

21 För att uppnå en rimlig och väl avvägd ränterisk (genomsnittlig räntebindningstid) i skuldportföljen används ränteswapar. Utestående ränteswapavtal uppgår till ( ) tkr. Per bokslutsdagen finns ett undervärde på (15 214) tkr. Undervärdet/övervärdet representerar den kostnad/intäkt som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsvarande undervärde/övervärde (s k ränteskillnadsersättning) uppstå om man i stället valt att använda långa räntebindningar på bolagets lån. Om respektive ränteswapavtal kvarstår t o m sitt slutförfallodatum så kommer undervärdet/övervärdet att löpande elimineras. Under 2008 avslutades ränteswapavtal på sammantaget tkr i förtid. Avsluten resulterade i att ett överskott på tkr realiserades. Överskottet har periodiserats över verksamhetsåren innebärande en minskning av de finansiella kostnaderna med ca tkr för vartdera året. Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuldportföljen uppgår till 2,42 (3,05) år och den genomsnittliga effektiva räntan uppgår till 2,16 (3,30) %. Nedan framgår bolagets förfalloprofil i tkr, (inkl. ränteswapar) avseende räntebindningen: Inom 1 år Inom 1-2 år Inom 2-3 år Inom 3-4 år Inom 4-5 år Inom 5-6 år Inom 6-7 år Inom 7-8 år Inom 8-9 år Inom 9-10 år Summa Av långfristiga skulder förfaller 0 ( ) tkr till betalning senare är fem år efter balansdagen. Not 21 Övriga långfristiga skulder Räntefritt lån hos Ludvika kommun Summa Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna personalkostnader Upplupna räntekostnader Förskottsbetalda hyror Övriga poster Summa Not 23 Ställda säkerheter Ludvika kommun har, i juni 2008, beslutat att teckna borgen på lån för maximalt tkr. Borgensåtagandet uppgick till ( ) tkr. Bolaget har till kommunen förbundit sig att inte belåna de pantbrev som skulle ha lämnats som säkerhet om borgen ej erhållits. Not 24 Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse Fastigos garantifond Summa

22 Not 25 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Av och nedskrivningar Realisationsvinst (-) förlust (+) från sålda anläggningstillgångar Övriga poster Summa Not 26 Definitioner Likviditet % Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder. Soliditet % Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Flyttningsfrekvens Det totala antalet avflyttningar under året i förhållande till under året genomsnittligt antal lägenheter. Årsanställda, antal Medelantalet anställda beräknas genom att betalda närvarotimmar, inklusive betald semester, under året ställs i relation till en inom företaget normal årsarbetstid. Bostadshyra kr/m 2 Genomsnittlig hyra per kvadratmeter bostadsyta den 31 december respektive år. Driftkostnad kr/m 2 Driftkostnad per kvadratmeter under året genomsnittlig bostads- och lokalarea. Underhållskostnad bostäder kr/m 2 Underhållskostnad för bostäder per kvadratmeter under året genomsnittlig bostadsarea. Underhållskostnad övrigt kr/m 2 Kostnad för gemensamt underhåll per kvadratmeter under året genomsnittlig bostads- och lokalarea. Driftnetto kr/m 2 Driftnetto per kvadratmeter under året genomsnittlig bostads- och lokalarea. 20

23 Revisionsberättelse Till årsstämman i Ludvikahem AB Org nr Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Ludvikahem AB för år Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Ludvika den 16 mars

24 Granskningsrapport Till bolagsstämman i LudvikaHem AB Organisationsnummer Undertecknad har granskat bolagets verksamhet under år Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att jag planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra mig om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Min granskning har utgått från de beslut bolagets ägare fattat och har inriktats på att granska att besluten verkställts samt att verksamheten håller sig inom de ramar som bolagsordningen anger. Under året har en särskild granskning genomförts avseende bolagets offentlighetsstruktur. Granskningens syfte var att bedöma om bolaget har beslutade och ändamålsenliga rutiner som säkerställer allmänhetens rätt att ta del av allmänna handlingar. I övrigt granskades bolagets arkivvård, om kommunstyrelsen fullgör sin skyldighet som arkivmyndighet, efterlevnad av rutiner, anpassning av rutiner till ny teknik och förekomst av utbildning till styrelseledamöter och personal inom områden som offentlighet, sekretess och arkivering. Granskningen har redovisats i en separat revisionsrapport som har sänts till bolagets styrelse. Undertecknad anser att min granskning ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Undertecknad bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Undertecknad finner därför inte anledning till anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. Ludvika i mars 2010 Av fullmäktige i Ludvika kommun utsedd lekmannarevisor 22

25 23

26 24

27 Välkommen in till oss i Bobutiken Carlavägen 2, Box 13, Ludvika Tel Fax info@ludvikahem.se