Innehåll. Revisionsberättelse...36 Styrelsen...38

Transkript

1 Årsredovisning 2018

2 Innehåll Året i korthet...3 Ny ägare efter 14 år...3 VD har ordet...4 Kunderbjudande...5 Marknaden för kapitalfrigörningskrediter...6 Regeringsbeslut: Ingen amortering på kapitalfrigöringskrediter...6 Kapitalfrigöringskrediter i andra länder...7 Så använder kunderna pengarna...7 Kundberättelse: Ove Bengtson, tennisstjärna...8 Försäljning och kundkontakter genom den egna organisationen...9 Medarbetare det här är vi...10 Ny hemsida för att möta förändrat kundbeteende Årsredovisning...12 Förvaltningsberättelse Resultaträkningar Balansräkning Koncernen Balansräkning Rapport över förändring av eget kapital Koncernen Rapport över förändring av eget kapital Kassaflödesanalyser Tilläggsupplysningar Revisionsberättelse...36 Styrelsen...38

3 Året i korthet u Koncernens resultat efter skatt var 32,8 (21,8) MSEK. u Nyutlåningen var 792 (705) MSEK. u Utestående kreditvolym uppgick vid årsskiftet till (3 550) MSEK. u Nordax Bank AB tecknade i juni avtal om att förvärva Svensk Hypotekspension AB. Den 15 januari 2019 slutfördes förvärvet. Utveckling av kreditvolym (MSEK) Diagrammet visar utestående lånefordran inklusive ränta vid slutet av respektive år Räntenetto och resultat efter skatt (MSEK) 90 Räntenetto Resultat efter skatt Ny ägare efter 14 år Svensk Hypotekspension har sedan starten 2005 hjälpt nära pensionärer till ett rikare liv genom att de på ett tryggt sätt kunnat frigöra pengar ur sin bostad. Bolaget erbjuder den internationellt vedertagna låneform som i Sverige benämns kapitalfrigöringskredit. Hypotekspension har etablerat sig som en populär lösning för pensionärer som behöver ett kontanttillskott. I juni tecknade Nordax Bank avtal om att förvärva Svensk Hypotekspension. Samgåendet förbereddes under hösten och efter räkenskapsårets slut, den 15 januari 2019, slutfördes förvärvet. Vision, mission och affärsidé u Vision Att vara det naturliga valet för bostads ägare över 60 år som behöver pengar. u Mission Att bidra till ökad livskvalitet och trygghet för äldre. u Affärsidé Att med bolåneprodukter speciellt anpassade för seniorer bygga upp lånestockar som kan ägas, värdepapperiseras eller säljas med god förtjänst. 3

4 VD har ordet 2018 var ännu ett år av framgång för bolaget, i många avseenden. Det märks att konceptet kapitalfrigöringskredit, med produkten Hypotekspension, nu verkligen har börjat bli allmänt känt och vedertaget. Allt fler äldre inser att detta är ett utmärkt sätt att frigöra kontanta medel ur annars sovande tillgångar. Bolagets utlåningsvolymer ökade under året mer än enligt plan, särskilt mot slutet av året. Denna ökningstrend har förstärkts ytterligare under början av Som jag skrev om i förra årets VD-ord uttalade riksdagen på hösten 2017 att kapitalfrigöringskrediter inte fick förhindras av bestämmelser om amorteringsplikt och skuldkvoter för bolån. Detta ledde till att Finansinspektionen i sina nya bolånebestämmelser, i motsats till tidigare, införde ett klart undantag för denna form av krediter. Dessa regler trädde i kraft vid årsskiftet 2018/19. Därigenom avlutades en flerårig kamp från bolagets sida att få kreditformen kapitalfrigöringskredit, dvs Hypotekspension, dels officiellt erkänd för sin samhällsnytta och dels given den för sin fortsatta existens nödvändiga särbehandlingen i det svenska regelsystemet. Detta möjliggjorde också ett fullbordande av Nordax Bank ABs inträde som ny ägare av bolaget fr.o.m. den 15 januari Samtliga aktier i bolaget förvärvades då i enlighet med ett avtal med de tidigare aktieägarna från den 6 juni Bolaget har härigenom fått en mycket kompetent och kapitalstark ägare med stora möjligheter att vidareutveckla bolagets verksamhet de kommande åren. För mig personligen känns det nu fantastiskt att efter 14 år som VD och ledare för bolaget, dvs från dess grundande och utgivandet av det första lånet, tryggt och stolt kunna lämna över stafettpinnen till nya unga krafter fulla av ambitioner att expandera en väl etablerad och framgångsrik verksamhet. Jag tackar alla mina medarbetare och styrelsekollegor genom åren som gjorde det möjligt. Lennart Grabe, frånträdande VD Jag som under de senaste åren haft nöjet att se Svensk Hypotekspension från distans är idag väldigt glad över att få vara en del av bolaget fortsatta resa. För mig är Hypotekspension en mycket viktig produkt på dagens bolånemarknad då vi ser hur storbankerna blir allt mer fyrkantiga i sin långivning samtidigt som pensionerna tenderar att släpa efter allmänna prishöjningar. Vi ser också allt fler äldre som ser nyttan av att kunna frigöra pengar ur sina bostäder. Jag gläds därför extra mycket åt det officiella erkännandet Hypotekspension nu fått genom lagstiftningsarbetet vilket säkerställer och stadfäster produktens samhällsnytta och fortsatta existens. Som nytillträdd VD och som representant för Nordax ser jag nu fram emot att få ta över stafettpinnen från Lennart och vara en del i arbetet med att vidareutveckla bolaget tillsammans med medarbetarna. Framtiden är ljus och vi har många spännande initiativ framför oss för att vidareutveckla produkten och bolaget. Slutligen vill jag rikta ett varmt tack till alla medarbetare som bidragit till ett fantastiskt Jacob Lundblad, tillträdande VD Lennart Grabe Jacob Lundblad 2004 Svensk Hypotekspension AB grundas av Lennart Grabe, Peter Voors och Fredrik Ramberg. 2005, september Kapitalfrigöringskrediten Hypotekspension lanseras, huvudsakligen i Stockholmsområdet där huvudkontoret finns Intresset växer snabbt och försäljningskontor etableras i Göteborg och Malmö Uppehåll i nyutlåningen då bolagets dåvarande finansieringsbank får problem orsakade av finanskrisen. 2010, augusti Omfinansiering av den upparbetade lånestocken på 900 MSEK genom utgivande av obligationer i den svenska marknaden. 4

5 Kunderbjudande Hypotekspension är en specialkredit, kapitalfrigöringskredit som på trygga villkor ger bostadsägare över 60 år en möjlighet att utnyttja värdet i sina bostäder till ett kontanttillskott utan att behöva sälja och flytta. Låneobjekt Bostadsrätt med ett marknadsvärde på minst kr, eller villa/fritidshus med ett marknadsvärde på minst kr. Lånebelopp Lägsta lånebelopp är kr. Högsta är kr. Låntagare Lägsta ålder för att ta ut Hypotekspension är 60 år. Vid parförhållanden räknas åldern på den som är yngst. Exempel: Ålder Maxlån i procent av marknadsvärdet 60 år 15% (25%)* 70 år 32% (34%)* 75 år 37% (39%)* 80 år 42% (46%)* 86 år 45% (55%)* * Maxlån enligt ny låneskala från mars Ränta Räntan justeras var tredje månad efter förändringar i marknadsräntan. Räntan betalas inte löpande utan läggs kvartalsvis till skulden och betalas i sin helhet då lånet löses. Amorteringsfrihet Ingen amortering görs. Hela idén med kapitalfrigöringskrediter är att låntagaren inte gör några återbetalningar förrän lånet löses. Däre mot kan kunden själv välja att betala tillbaka en del av skulden, eller hela, när som helst. Återbetalning Hypotekspension har ingen tidsbegränsning utan varar livet ut om låntagaren önskar. Lånet kan återbetalas när som helst men senast i samband med försäljning eller annan överlåtelse av bostaden, permanent flytt eller dödsfall. Skuldfrigaranti Kunden kan aldrig bli skyldig mer än vad en försäljning av bostaden inbringar. 2011, januari Avtal med DNB Bank avseende finansiering av nästa lånestock. Nyutlåningen återupptas Justering av låneskalan för att möjliggöra för fler kunder att ta ut Hypotekspension och att få större lånebelopp. 2016, februari Ny omfinansiering av MSEK genom utgivande av obligationer i den svenska marknaden. 2018, januari får legal status som Bostadskreditinstitut. 2019, januari Nordax Bank förvärvar Svensk Hypotekspension. 5

6 Marknaden för kapitalfrigöringskrediter Målgruppen för Svensk Hypotekspension är personer 60 år och äldre som äger en bostadsrätt eller en villa. I Sverige finns cirka 1,1 miljon sådana hushåll. Geografiskt utgörs marknaden främst av tätorter med en historisk och förväntad god värdeutveckling inom fastighetsmarknaden. I övrigt krävs att bostaden har ett visst marknadsvärde och är relativt lågt belånad för att Hypotekspension ska komma i fråga. En färsk oberoende marknadsstudie visar att det finns drygt hushåll som uppfyller dessa kriterier och som därmed utgör en total marknadspotential. I storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö återfinns en stor del av den potentiella marknaden vilket återspeglas i bolagets kundstruktur. Regeringsbeslut: Ingen amortering på kapitalfrigöringskrediter Regeringen godkände den 15 november 2018 Finansinspektionens förslag om vissa ändringar av amorteringskraven för bolån. Beslutet innebar att undantag från amortering m.m. för kapitalfrigöringskrediter infördes 1 januari Därmed har riksdagen och regeringen säkerställt att Svensk Hypotekspension kunde fortsätta att erbjuda kapitalfrigöringskrediten Hypotekspension även efter årsskiftet då amorteringsbestämmelserna utvidgades till att omfatta alla typer av bolag som ger ut bolån, dvs också Svensk Hypotekspension AB. Hypotekspension var under året den enda kapitalfrigöringskrediten på den svenska marknaden. 6

7 Kapitalfrigöringskrediter i andra länder EPPARG, European Pensions and Property Asset Release Group, är den europeiska intresse organisationen för finansiella företag som erbjuder kapitalfrigöringskrediter (equity release). Organisationens mål är främst att säkerställa att företagen i branschen håller hög etisk profil och erbjuder lösningar med gott kon sumentskydd samt att stimulera tillväxt och innovation i branschen. Att finna lämpliga former för finansiering av utlåningen är ett annat väsentligt verksamhetsområde. Svensk Hypotekspension är enda svenska medlem i EPPARG och representeras där av Lennart Grabe som är Biträdande Generalsekreterare. Så använder kunderna pengarna Kunderna har ett gemensamt de behöver mer pengar. Men vad pengarna går till varierar. Här är några av de vanligaste användningsområdena: u Nytt kök, nytt badrum u Om- och tillbyggnad u Mer till vardagsutgifter pensionsförstärkning u Resor u Hjälpa barn eller barnbarn med insats vid bostadsköp u Lösa ut särkullbarn efter partners bortgång u Lösa dyra lån u Bilköp u Lämna ett förtidsarv till barnen. u Indragning av kommunalt avlopp u Större tandläkarutgifter Kundmöte 7

8 Ove Bengtson, tennisstjärna Han har spelat med Björn Borg och varit en av världens främsta tennisstjärnor. Ove Bengtson är även en nöjd kund hos Hypotekspension. Många minns hans dräpande serve, Ove Bengtson hade en imponerande svit åren med hela fyra SM-guld i herrsingel. Det är emellertid som dubbelpartner, bland annat till Björn Borg, som Ove Bengtson har blivit synonym. Från 1964 till 1976 smashade han hem åtta SM-guld och under ungefär samma tidsspann spelade han totalt 50 matcher i Sveriges internationella Davis Cup-lag. Ove vann 22 av dessa, de flesta i dubbel och från 1972 med en superstjärna vid sin sida, Björn Borg. Jag minns när Björn kom upp i tenniseliten och följde med oss ute i världen. Då var han en ung, tystlåten 14-åring, säger Ove. Den främsta dubbelpartnern i Oves liv, åtminstone utanför de vita sidlinjerna, är hustrun Lotta. De har levt ett rikt liv tillsammans. Resor med världen som spelplan var en del av vardagen. Vi var i New York ofta fyra gånger per år. Vi älskar att resa och det passade oss eftersom vi inte har barn och vi gillar nya intryck. Läste om speciallånet Faktum är att paret fortfarande har samma reslust. De har båda levt ett ovanligt aktivt liv, inte minst Ove framför tennisnätet, och det vill de också fortsätta med. Jag stötte första gången på Hypotekspension när jag såg deras annonser i morgontidningen. De intresserade mig. Få loss pengar utan att behöva sälja? Jag undrade förstås vad haken var, men för oss passar det perfekt. Vi äger vår lägenhet, har inga lån. Som företagare la jag inte undan särskilt mycket för pensionen. Det innebär att intäkterna idag inte blir så stora. Banken ville inte ge ett lån av den anledningen, trots att vi äger en lägenhet som är värd en hel del. Hemmet är viktigt Våningen i Stockholm med en fin balkong ett stenkast från Karlbergskanalen är värdefull, både ekonomiskt och känslomässigt. Med speciallånet Hypotekspension kan de fortsätta med sin världsvana hobby att upptäcka världen. Lotta pluggar italienska och jag franska, säger Ove och ler. Italien och Frankrike är, föga förvånande, några av favoritdes tinationerna. Det fina med speciallånet är att utgifterna i vardagen inte höjs eftersom vi inte behöver amortera och räntan betalas ju först när lägenheten säljs. Vi kan ta vara på de pengar vi faktiskt redan äger, istället för att de sitter, så att säga. Aktivt liv än idag Tennis är fortfarande ett stort intresse, även om det mestadels blir golf nuförtiden. Många minns den berömda bilden då Ove Bengtson tillsammans med Björn Borg vann DC-finalen mot Tjeckoslovakien i Stockholm, på anrika Kungliga Tennishallen och med den historiska första svenska segern i turneringen krattade manegen för framtida generationer. Nu i oktober gick Stockholm Opend därifrån. På Kungliga Tennishallen. Ove Bengtson har flera ljuva minnen därifrån på sätt och vis är den berömda centercourten där Ove växte upp och tävlade ett andra hem för honom. Hans främsta hem är förstås våningen på Kungsholmen med sin älskade hustru Lotta, ekonomen som skötte all redo visning i bolaget han la ner för ett antal år sedan efter att ha varit verksam inom framför allt sponsring. Tack vare Hypotekspension kan de bo kvar och uppleva världen utan att behöva sälja sitt hem, ljuva hem. Game, set och god mat på en trevlig restaurang i Paris eller Venedig. 8

9 Försäljning och kund kontakter genom den egna organisationen Svensk Hypotekspension ställer höga krav på god marknadssed i verksamheten och följer internationell branschpraxis och de regler för konsumentskydd som gäller denna typ av lån. I det ingår att kunderna ska känna sig trygga och säkra på att de har fått och förstått all relevant information om vad en Hypotekspension innebär, med för- och nackdelar samt med tydligt angivande av alla avgifter och kostnader. Detta säkerställs genom en checklista som gås igenom med varje kund och som undertecknas av såväl kunden som den kundansvariga. Kundkontakterna sker genom egen personal vilka i direktkontakt tar hand om alla intresserade per telefon eller i personliga möten. Om inte den egna personalen träffar kunden personligen gör ett ombud för bolaget det, som regel en värderings- eller besiktningsman. Kundansvariga Karin Strandler och Marie Weinefalk. 9

10 I licensieringstestet ingår följande delområden: minst 60 procent rätt inom varje delområde. SWEDSEC LICENSIERING AB Medarbetare det här är vi Internmöte Svensk Hypotekspension har huvudkontor i Stockholm och försäljningskontor i Malmö och Göteborg. En stor majoritet av medarbetarna har arbetat på bolaget i många år vilket har skapat en stark teamkänsla. Tre nyanställningar gjordes under året medan två personer slutade sin anställning. Vid årets slut hade bolaget tretton medarbetare varav sex inom försäljningsorganisationen och sju i ledning och centrala funktioner. Bolånelicens Medarbetare som arbetar med kundkontakter och kreditfrågor genomgick under året den obligatoriska utbildningen som ger en s k bolånelicens. INTYG Karin Strandler har med godkänt resultat genomfört SwedSecs licensieringstest för bolån. Bostadskrediter Säkerheter Pantsättning Försäkringar Processen vid köp av bostad Fast egendom m.m. 1. Produkter och processer Bostadsmarknaden Räntemarknaden Privatekonomi Kreditprövning Värdering Amortering 2. Ekonomi och marknad Rådgivning metodik, pedagogik och etik Lagar och regler Familje- och civilrätt Skatter 3. Rådgivning, etik och regelverk För godkänt resultat krävs 70 procent rätt på hela licensieringstestet och Katarina Lidén, VD 10

11 Kreditchef Charlotte Levén med medarbetare Eva Thurell. Hemsida för att möta förändrat kundbeteende En stor majoritet av bolagets kunder är frekventa internetanvändare och antalet besökare ökar stadigt. Därför blir hemsidan en allt viktigare informationskälla för alla som vill veta mer om Hypotekspension. Användarstudier görs kontinuerligt vilket resulterar i förbättringar vad gäller användbarhet och innehåll så att besökaren snabbt ska kunna sätta sig in i villkor och förutsättningar. 11

12 Årsredovisning Styrelsen och Verkställande Direktören för Svensk Hypotekspension AB, org. nr med säte i Stockholm, avger härmed årsredovisning för moderbolaget och koncernen för räkenskapsåret Förvaltningsberättelse Verksamheten Koncernen tillhandahåller kapitalfrigöringskrediten Hypotekspension till personer över 60 år som äger villa, fritidshus eller bostadsrätt. Verksamheten är organiserad i tre bolag. Nya krediter till nya kunder utbetalas och finansieras genom Svensk Hypotekspension Fond 2 AB. Det andra dotterbolaget fungerar som ett s.k. SPV -bolag i samband med utgivande av obligationslån. stabilt stigande takt, och den utestående kreditvolymen uppgick vid årets slut till (3 550) MSEK. Under året har (1 279) nya krediter betalats ut, varav 914 (819) till nya kunder och 415 (460) till befintliga. Detta motsvarade 792 (705) MSEK i kreditvolym. Inkluderande skulduppräkning (räntekapitalisering) och inlösen har kreditvolymen utvecklats enligt nedan. (Det ska noteras att mellan slutet på 2008 och 2010 skedde ingen kreditgivning.) Svensk Hypotekspension AB Utveckling av kreditvolym (MSEK) 4500 Svensk Hypotekspension Fond 2 AB Flerårsöversikt Svensk Hypotekspension Fond 3 AB (publ) Antal nya krediter (st) Nya krediter (msek) Utestående kreditvolym till allmänheten (msek) Resultat före skatt (msek) Tabellen visar utestående kreditvolym inkl ränta vid slutet av respektive år Resultat Koncernen redovisar för 2018 ett resultat efter skatt om 32,8 (21,8) MSEK. Koncernens räntenetto uppgick under året till 82,5 (60,9) MSEK. Förbättringen beror främst på en större kreditvolym. Den negativa Stiborräntan påverkade resultatet negativt då delar av låneportföljen löper med negativ basränta medan basräntan för upplåningen ej kan understiga 0 %. Rörelsekostnaderna uppgick till 46,7 (39,0) MSEK. Nyutlåning Försäljningen av Hypotekspension fortsätter i All kreditgivning sker genom moderbolagets försorg varefter krediterna överlåts till och finansieras av respektive dotterbolag. Återbetalningar och kassaflöde I villkoren för en Hypotekspension ingår att krediten inte behöver återbetalas förrän vid försäljning, permanent flytt eller dödsfall. Trots det är återbetalningsströmmarna någorlunda konstanta över tid på mellan 8-10% av lånestockens storlek. Knappt hälften av detta beror på att låntagaren har avlidit. Återbetalningsströmmarna är givetvis viktiga för bolagets likviditet, då delar används för att täcka 12

13 rörelsens kostnader och delar används till att återbetala Bolagets kreditgivare. Finansiering Koncernens finansiering bestod vid årets slut av ett banklån i moderbolaget, en s.k. warehouse-kredit i Svensk Hypotekspension Fond 2 AB och ett obligationslån utgivet av Svensk Hypotekspension Fond 3 AB (publ). Obligationslånet om MSEK emitterades i februari 2016 och löper med fast årsränta om 2,00% med kvartalsvisa betalningar till och med Därefter ändras villkoren. Obligationen löper då vidare till 2061 med högre ränta, en s.k. step up, om bolaget ej efter utnyttjar en s.k. call option och omfinansierar lånet. Ratinginstitutet Fitch Ratings har i januari 2019 uppgraderat obligationen från kreditbetyget A till A+. År 2016 träffades också avtal om en ny warehousekredit om totalt MSEK med DNB Bank. Under året har faciliteten förlängts till och med april Härutöver har ett extra utrymme om 800 MSEK avtalats till och med september Med ovanstående finansieringar har koncernen avtalade krediter på MSEK kronor. Finansieringen är strukturerad på ett sådant sätt att den tryggar finansiering av lånestockarna och rörelsekapitalet. Organisation Vid årets slut hade koncernen tretton medarbetare varav sex inom försäljningsorganisationen och sju i ledning och centrala funktioner. Viss del av låneförvaltningen sköts av en under leverantör. Även IT- och ekonomifunktionen är delvis outsourcad. Ägarstruktur I nedanstående tabell redovisas de största ägarna vid utgången av Ägare Antal aktier % av kapital och röster Holmsvanen AB ,01% R12 Kapital Fond 1 AB ,60% Lennart Grabe ,36% Styviken Invest A/S ,32% Truchot Direct Investment AB ,32% Övriga (40 st) ,39% Summa ,00% Från 15 januari 2019 är Nordax Bank AB enda aktieägare. Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Framtida utveckling Sedan hårdare amorteringskrav införts har efterfrågan på Hypotekspension ökat kraftigt. Kreditvolymen väntas därför stiga i snabbare under 2019 vilket leder till att resultatet förbättras. Inledningen av 2019 talar för att så blir fallet. Bolagets finansiering löper till stor del med fast ränta medan intäkterna är beroende av ränteutvecklingen på korta löptider varför koncernens resultatutveckling kommer påverkas positivt av stigande räntor. Regulatoriska förändringar Svensk Hypotekspension är sedan januari 2018 ett bostadskreditinstitut. Under 2018 kom Finansinspektionen ut med tillämpningsföreskrifter för att inkludera bostadskreditinstituten under amorteringskraven, samt för hur kapitalfrigöringskrediter skall undantas. Dessa trädde ikraft i januari Den 25 maj 2018 trädde en ny lag om personuppgiftshantering i kraft, GDPR. Bolaget har genomfört ändringar i rutiner, policys och dokument som krävdes innan lagen trädde ikraft. Risker Kreditrisker Med kreditrisk avses vanligen risken att låntagaren ej kan fullgöra sina räntebetalningar och amorteringar i rätt tid. För koncernen är kreditrisken i stället förknippad med värdet vid försäljningen av de fastigheter och bostadsrätter som utgör säkerhet för lånen. Kreditgivningen sker utifrån en av styrelsen fastställd kreditpolicy och kreditinstruktion. Styrelsen har utsett en kreditkommitté för handläggning av löpande kreditärenden. I kommitténs ansvar ingår att lämna förslag till styrelsen beträffande utveckling av kreditpolicy och kreditinstruktion. Svensk Hypotekspension baserar sin kreditprövning på en noggrann bedömning av värdet och värdebeständigheten hos de fastigheter (villa eller fritidshus) och bostadsrätter, som utgör underlag för kreditgivningen. Krediterna löper på livstid, d.v.s. har en obestämd löptid. Inga räntor eller amorteringar behöver betalas på krediterna förrän de skall återbetalas, vilket skall ske vid dödsfall, försäljning av fastigheten/ bostadsrätten dessförinnan eller vid permanent flytt från bostaden till exempelvis ett vårdhem. Koncernen lämnar en garanti 13

14 för att kredittagaren aldrig skall behöva betala tillbaka mer än vad fastigheten/bostadsrätten inbringar vid en försäljning på marknadsmässiga villkor, s.k. skuldfrigaranti. Det innebär, att koncernens kreditrisk är beroende av storleken på skulden (kapitalfordran plus ackumulerad ränta) jämfört med fastighetens/-bostadsrättens marknadsvärde vid den tidpunkt då krediten förfaller till betalning. Koncernen har beräknat denna kreditrisk med hjälp av oberoende aktuarie och har, med ledning därav, anpassat låneskalan i förhållande till kredittagarnas ålder och fastigheternas/bostadsrätternas värde. Utvecklingen av belåningsgrad granskas löpande av ledning och styrelse. I not 13 finns upplysningar om kvantitativa analyser av kreditrisker. Finansiella risker Kreditverksamhet är som regel förknippad med ett antal finansiella risker, främst ränte- Utestående kreditvolym inom belåningsgradsintervall (MSEK) Tabellen visar hur stor del av kreditvolymen som ligger inom olika intervall av belåningsgrad i förhållande till säkerheternas marknadsvärde per 31 december 2017 och 31 december Illustration som beskriver storleken på ränterisken i koncernen per 31 december % 80% 60% 40% 20% 0 0% -10% 10% -20% Tillgångar 20% -30% Skulder 30% -40% 40% -50% 50% -60% Fast ränta Rörlig ränta >60% och valutarisker samt likviditets- och finansieringsrisker. Koncernens affärer görs i svenska kronor och verksamheten är sålunda inte utsatt för valutarisker. Ränterisken, som uppstår då räntebindningstider för tillgångar och skulder inte sammanfaller, hanteras i dotterbolaget Svensk Hypotekspension Fond 2 AB (publ) genom att såväl finansiering som utlåning sker med rörlig ränta och med samma räntebas. Dotterbolaget Svensk Hypotekspension Fond 3 AB har givit ut en obligation med fast ränta, medan utlåningen är baserad på 3 månaders STIBOR varvid en ränterisk uppstått. Koncernens rörliga upplåning är från 9 februari 2016 också behäftad med ränterisk, eftersom räntebasen i den nya warehouse-faciliteten inte får understiga 0 procent. Denna risk är delvis eliminerad genom att koncernen infört ett motsvarande räntegolv för större delen av låneportföljen. Koncernen har emellertid en andel, cirka 12 %, i utlåningen där det inte befunnits möjligt att införa ett sådant räntegolv. Finansieringsrisken omfattar dels en refinansieringsrisk, d.v.s. risken att befintliga banklån inte kan förlängas eller ersättas med annan finansiering när dessa löper ut, dels risken att fortsatt nyutlåning inte kan finansieras. Riskerna hanteras dels genom att ha långa finansieringsavtal och genom tidig dialog med finansiärer och ratinginstitut. Kreditgivning, riskhantering och förberedelser inför framtida avyttring av kreditportföljen eller värdepapperisering anpassas också till de krav som marknaden ställer. Låneportföljens riskprofil granskas löpande. Se not 17 och 18 för uppgifter om koncernens upplåning. Likviditetsrisken, d.v.s. risken att koncernen inte skall kunna erlägga löpande betalningar hanteras genom en av styrelsen fastställd finanspolicy, vari framgår att koncernen alltid ska ha disponibel likviditet uppgående till minst 4 månaders drift. Genom befintliga avtal hanteras finansierings- och likviditetsrisken de närmaste åren. Operativa risker Operativa risker kan avse direkta eller indirekta förluster till följd av såväl händelser i omvärlden (naturkatastrofer, extern brottslighet etc.) som interna faktorer (fel i IT-system, interna bedrägerier, brister i rutiner etc.). De viktigaste verktygen för att minimera effekten av dessa typer av risker utgörs av detaljerade instruktioner för de interna rutinerna och handlägg 14

15 ningen av kreditärenden, interna kontroller samt backup-rutiner. Arbete sker också fortlöpande med att integrera datasystemen så långt som möjligt för att undvika manuella fel och misstag. Utvecklingen av systemstöd genomsyras av säkerhetstänkande och systemen utvärderas kontinuerligt. Låneadministrationen är delvis outsourcad så till vida att skuldebrev och originalhandligar hanteras av en extern part. Regulatoriska/politiska risker Med regulatoriska/politiska risker avses ofta oförutsedda förändringar i lagstiftning eller regler som kan tolkas på ett oklart sätt. Sådana risker är ofta förekommande i länder med outvecklade rättsliga system och förekomst av myndighetkorruption. Efter finanskrisen är all finansiell verksamhet i allt högre grad reglerad och trenden håller i sig. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Efter periodens utgång har Nordax Bank AB förvärvat samtliga aktier i Bolaget. Bolagsstyrningsrapport registrerades av Bolagsverket och är ett svenskt privat aktiebolag som lyder under svensk lag. är registrerat hos Finansinspektionen som bostadskreditinstitut och står därmed under tillsyn av Finansinspektionen. s aktier är inte noterade på någon reglerad handelsplats. Bolagsstyrningen utgår ifrån svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolagslagen, Finansinspektionens tillämpliga regler och rekommendationer samt andra relevanta regler och riktlinjer. Bolagsordningen innehåller bestämmelser om bolagets verksamhet, storleken på aktiekapitalet och antal aktier. Bolagsordningen styr också antalet styrelseledamöter och suppleanter. I bolagsordningen finns också förbehåll om hembud. Koncernens uppdrag och värderingar utgör grundvalen för koncernens interna bolagsstyrningsregler. Koncernen tillämpar inte Svensk Kod för bolagsstyrning. Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer på konstituerande styrelse möte varje år en arbetsordning för styrelsen och instruktioner för verkställande direktören. Arbetsordningen och instruktionerna innehåller bl. a arbetsfördelning mellan styrelse och verkställande direktören och bestämmelser om den löpande ekonomiska rapporteringen från den verkställande direktören. Utöver det konstituerande mötet skall styrelsen normalt hålla minst fyra ordinarie möten per år, ett per kvartal. Däremellan sammanträder styrelsen vid behov på kallelse från ordföranden. Årsstämma Den 7 maj 2018 hölls årsstämma på Bolagets kontor på Medborgarplatsen 3. I sitt anförande redogjorde VD, Lennart Grabe, bl.a. för den ett pågående arbete med försäljning av bolagets aktier. Samtliga ledamöter omvaldes intill nästkommande stämma. Styrelse Under räkenskapsåret har styrelsen bestått av Erik Åsbrink (ordförande), Lennart Grabe, Göran Lundqvist, Per Hesselmark, Stefan Källström och Peter Thurell. Styrelsen har under året haft 8 protokollförda möten. Revisorernas rapportering till styrelsen Bolagets ordinarie revisor svarar för extern granskning och uppföljning av intern kontroll. Vid styrelsesammanträde som föregår årsstämman deltar revisorn för redovisning av synpunkter från genomförd granskning av årsbokslutet samt noteringar från löpande granskning under räkenskapsåret beträffande bland annat bolagets interna kontroll. Intern kontroll och finansiell rapportering Syftet med riskhantering och internkontroll i samband med finansiell rapportering är att med rimlig säkerhet kunna garantera att den externa finansiella rapporteringen är tillförlitlig i fråga om delårsrapporter, årsrapporter och årsredovisningar, och säkerställa att den finansiella rapporteringen upprättas enligt lagar, gällande redovisningsnormer och andra relevanta krav. Styrelsens ansvar för den interna kontrollen framgår av aktiebolagslagen och den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen omfattas av styrelsens rapporteringsinstruktion till VD. Koncernens finansiella rapportering följer de lagar och regler som gäller för ett Bostadskreditinstitut i aktie bolagsform, med ett obligationslån noterat på den reglerade handelsplatsen NASDAQ OMX. Härtill kommer dotterbolagets utfästelser angående rapporteringen i obligationslåne avtalen. 15

16 Förutom externa regler och rekommendationer finns för detta instruktioner, anvisningar och system samt en intern roll- och ansvarsfördelning som syftar till god intern kontroll i den finansiella rapporteringen. Finansiella rapporter upprättas varje kvartal för koncernen vartill kommer månadsrapporteringen till obligationsinnehavarna. I samband med rapporteringen görs prognoser, analyser och kommentarer som bland annat syftar till att säkerställa att den finansiella rapporteringen är korrekt. Revisionen omfattar årligen lagstadgad revision av koncernens och moderbolagets årsredovisning, samt revision av bokslutet. Det interna kontrollarbetet syftar till att säkerställa att koncernen lever upp till sina mål för den finansiella rapporteringen. Arbetet baseras på genomgångar av viktiga rutiner och processer i koncernens arbete med den finansiella rapporteringen. Rutinerna är utformade utifrån ett bedömt behov i koncernens verksamhet. Koncernen har ingen särskild granskningsfunktion (intern-revision). Styrelsen har inte bedömt att det finns särskilda omständigheter i verksamheten som motiverar att en sådan funktion inrättas. s omsättning uppgick till 6,8 (5,4) MSEK och resultat efter skatt uppgick till 32,8 (21,6) MSEK. Vid årets utgång hade moderbolaget likvida medel uppgående till 12,4 (19,1) MSEK. Disponibel likviditet, inklusive tillgängligt kreditutrymme, uppgick till 12,4 (19,1) MSEK. Förslag till vinstdisposition Överkursfond Balanserad förlust Årets resultat Totalt till förfogande Kronor Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedlen disponeras enligt följande: I ny räkning överföra Summa Kronor Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till nedanstående resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar. Alla belopp uttrycks i tusentals svenska kronor där ej annat anges. 16

17 Resultaträkningar Koncern (TSEK) Not Rörelsens intäkter m m 3, 20 Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter m m Rörelsens kostnader: Externa kostnader 4,5, Personalkostnader Avskrivningar 7, Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från övriga värdepapper och långfristiga fordringar Övriga ränteintäkter Delsumma Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Lämnade/erhållna koncernbidrag Summa bokslutsdispositioner Årets resultat före skatt Årets skatt Årets resultat

18 Balansräkning Koncernen (TSEK) Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 8 Lånereskontra utvecklingskostnader Säljstödsystem utvecklingskostnader 0 2 Delsumma Materiella anläggningstillgångar Inventarier Summa Finansiella anläggningstillgångar Utlåning till allmänheten Uppskjuten skattefordran Delsumma Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Delsumma Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel och årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Obligationslån Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

19 Balansräkning (TSEK) Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 8 Lånereskontra utvecklingskostnader Delsumma Materiella anläggningstillgångar Inventarier Delsumma Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordran koncernföretag Uppskjuten skattefordran Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar på koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Delsumma Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR forts. nästa sida 19

20 forts. Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital Fond för utvecklingskostnader Reservfond Delsumma Fritt eget kapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Delsumma Summa eget kapital Långfristiga skulder Skuld till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

21 Rapport över förändring av eget kapital i Koncernen Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel och årets resultat Summa eget kapital Eget kapital Utdelning Årets resultat Eget kapital Utdelning Årets resultat Eget kapital Antal aktier Stamaktier Totalt antal Antal aktier Aktiernas kvotvärde är 0,1 kronor. 21

22 Rapport över förändring av eget kapital Aktiekapital Reservfond Fond för utvecklingskostnader Överkursfond Balanserade vinstmedel och årets resultat Summa eget kapital Eget kapital Utdelning Fond för utvecklingskostnader Årets resultat Eget kapital Utdelning Fond för utvecklingskostnader Årets avskrivning Årets resultat Eget kapital Antal aktier Stamaktier Totalt antal Antal aktier Aktiernas kvotvärde är 0,1 kronor. 22

23 Kassaflödesanalys Indirekt metod Koncern Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat före finansiella poster varav ej betalda ersättningar från Koncernbolag Avskrivningar Delsumma Ränteintäkter utlåning allmänheten Erhållen ränta Erlagd ränta Delsumma Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Utbetalade lån Återbetalda lån Investeringar i dotterbolag Investering i immateriella tillgångar Investering i materiella tillgångar Ökning lån till dotterföretag Försäljning av obligation Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Utgifter för upptagande av lån Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

24 Tilläggsupplysningar Not 1. Redovisningsprinciper Allmänt Svensk Hypotekspension ABs års- och koncernredovisningarna har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringslagens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Koncernredovisning Dotterbolag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget, har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget samt förmåga att styra företaget. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställts som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Koncernens transaktioner, balansposter samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. Redovisningsprinciperna för dotterbolag har i förekommande fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av koncernens principer. Intäktsredovisning Nettoomsättning Uppläggningsavgift som tas ut vid lånens utbetalning intäktsförs direkt och motsvaras av kostnader som uppkommer i anslutning till lånehanteringen. Ränteintäkter avseende utlåning till allmänheten Räntan beräknas på låntagarens skuld och kapitaliseras kvartalsvis. Räntan förfaller till betalning i samband med att lånet upphör eller förfaller. Leasingavtal Leasingavtal, där de ekonomiska fördelar och risker som är hänförliga till leasingobjektet i allt väsentligt kvarstår hos leasinggivaren, klassificeras som operationell leasing. Betalningar, inklusive en eventuell första förhöjd hyra enligt dessa avtal, redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Koncernens leasingavtal avser lokaler samt kontorsmaterial och samtliga avtal är operationell leasing. Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar i koncernen utgörs av löner, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård, sjukförsäkring och bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en förpliktelse att betala ut en ersättning. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner enligt vilken koncernen betalar fasta avgifter till en separat juridisk enhet. Inkomstskatter Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Skattefordringar och skatteskulder nettoredovisas endast när det finns en legal rätt till kvittning. Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatteeffekten i eget kapital. Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Avskrivningar görs linjärt över den bedömda nyttjandetiden. Avskrivningstiden för internt upparbetade anläggningstillgångar uppgår till tre år. Svensk Hypotekspension har aktiverat utvecklingskostnader för ett säljstödsystem. Investeringarna är väsentliga för företaget och förväntas generera framtida ekonomiska fördelar. Har en immateriell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. Alla former av reparationer och underhåll redovisas som kostnader i resultaträkningen under den period de uppkommer. Avskrivningar görs linjärt över den bedömda nyttjandeperioden enligt följande: Datorer, 5 år Möbler, 3 år En tillgångs redovisade värde skrivs omgående ner till dess återvinningsvärde om tillgångens redovisade värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde. Konst avskrivs ej. Finansiella instrument Finansiella instrument redovisas enligt kapitel 11 i K3 regelverket och redovisas till anskaffningsvärde. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar Utlåning till allmänheten, andra kundfordringar, övriga fordringar, låneskulder, skulder till koncernföretag, leverantörsskulder samt övriga skulder. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överlåtits och bolaget har avhänt sig i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört. Utlåning till allmänheten Lånefordringar redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde, det vill säga det belopp som lånats ut till låntagaren. Därefter redovisas lånefordringar löpande till anskaffningsvärdet inklusive den räntekapitalisering som sker kvartalsvis ränta med avdrag för reserveringar för kreditförluster. Lånen förfaller till betalning vid permanent flytt, t.ex. till vård- eller omsorgsinrättning, dödsfall eller försäljning av fastighet/bostadsrätt. Lånen kan sägas upp i 24

25 förtid av låntagaren utan avgift vid varje kvartalsskifte. Upplupna räntor och obetalda kostnader och avgifter förfaller till betalning då lånen löses. Samtliga lånefordringar klassificeras som finansiella anläggningstillgångar. För mer detaljerad beskrivning av produkten samt kreditrisken förknippad med denna, se avsnitt kreditrisker i Förvaltningsberättelsen samt not 13. Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Fordringar som är räntefria eller som löper med ränta som avviker från marknadsräntan och har en löptid överstigande 12 månader, redovisas till ett diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som ränteintäkt i resultaträkningen. Kortfristiga placeringar Värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde och i efterföljande värderingar i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaffningsvärde och marknadsvärde. Låneskulder och leverantörsskulder Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet med det belopp som ska återbetalas. Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificerar koncernen kassamedel samt disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut. Spärrade medel klassificeras inte som likvida medel. Förändringar i spärrade medel redovisas i investeringsverksamheten. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER De huvudsakliga avvikelserna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan: Bokslutsdispositioner Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Aktier och andelar i dotterbolag Aktier och andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår köpeskillingen som erlagts för aktierna samt förvärvskostnader. Aktieägartillskott ökar värdet av aktier och andelar i den mån nedskrivning ej erfordras. Not 2. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål Koncernen gör uppskattningar och bedömningar om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande år behandlas i huvuddrag nedan. Reservering för skuldfrigarantin på koncernens lånefordringar har med hänsyn till den låga belåningsgraden bedömts ej vara nödvändig ännu. För information i övrigt hänvisas till not 13 Utlåning till allmänheten. 25

26 Not 3. Nettoomsättning Koncernen Uppläggningsavgifter avseende nya krediter samt aviseringavgifter Övriga rörelseintäkter Administrativa arvoden från dotterbolag Summa Not 4. Ersättning till revisorerna Koncernen Revisorsuppdrag Andra uppdrag Summa bär båda dotterbolagens revisionskostnader. Not 5. Operationella leasingavtal Framtida minimileaseavgifter som ska erläggas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal Koncernen Förfaller till betalning inom ett år: Förfaller till betalning senare än ett år men inom 3 år: Under periodens kostnadsförda leasingavgifter I koncernens redovisning utgörs den operationella leasingen i allt väsentligt av hyrda lokaler. Avtalet om att hyra kontorslokaler löper om 3 år i taget. Gällande avtal löper ut 30 juni

27 Not 6. Personal Koncernen Medelantalet anställda har varit: Kvinnor Män Totalt Löner och andra ersättningar: VD och övriga styrelsemedlemmar Övriga anställda Totala löner och ersättningar Sociala avgifter enligt lag och avtal Pensionskostnader för VD Pensionskostnader övriga Korrigering av semesterlöneskuld Övriga personalkostnader och arbetsmarknadsstöd Totala löner och ersättningar, pensionskostnader och sociala avgifter Fördelning mellan kvinnor och män i styrelsen Kvinnor Män Dotterbolagen hade inga anställda och inga löner eller ersättningar har utgått till deras styrelser eller verkställande direktören. Not 7. Inventarier Koncernen Ingående anskaffningsvärde Årets inköp Försäljning och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Nedskrivningar Försäljning och utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde

28 Not 8. Immateriella anläggningstillgångar Koncernen Lånereskontra utvecklingskostnader Ingående anskaffningsvärde Årets aktivering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Säljstödsystem utvecklingskostnader Ingående anskaffningsvärde Årets aktivering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 9. Resultat från övriga värdepapper och långfristiga fordringar Kapitaliserad ränteintäkt på långfristiga lån till koncernföretag Koncernen Ränteskillnadsersättning Betald ränta, inlösta lån Skulduppräkning, utlåning till allmänheten Summa Not 10. Räntekostnader Koncernen Räntekostnader emitterat obligationslån Periodiserad upplåningskostnad för emitterat obligationslån Räntekostnader avseende lån från kreditinstitut Periodiserad upplåningskostnad för lån från kreditinstitut Räntekostnader, övriga Summa

29 Not 11. Koncernbidrag Koncernen Lämnat koncernbidrag Svensk Hypotekspension Fond 3 AB (publ) Erhållet koncernbidrag Svensk Hypotekspension Fond 2 AB Summa Not 12. Skatt på årets resultat Koncernen Aktuell skatt på årets resultat Skatt hänförlig till tidigare år Uppskjuten skatt Skatt på årets resultat Redovisat resultat före skatt Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22%) Skatt hänförlig till tidigare år Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader Skatteeffekt av underskottsavdrag Fond Redovisad skattekostnad Uppskjuten skattefordran Årets skatteavdrag Utgående balans Uppskjuten skattefordran utgör 22% av underskottsavdrag som uppgår till 0 tsek vid utgången av

30 Not 13. Utlåning till allmänheten Lånefordringars förändring under året Koncernen Ingående lånefordringar Utbetalda lån Skulduppräkning Återbetalda lån Befarad förlust Summa Bolaget utsattes under 2017 för ett bedrägeri vilket utgör bakgrunden till en nedskrivning för en befarad förlust på sek. Nedskrivningen är kostnadsförd och återfinns i Externa kostnader. Lånen löper på låntagarens livstid, d.v.s. har en obestämd löptid. Inga räntor eller amorteringar behöver betalas på lånen förrän de skall återbetalas, vilket skall ske vid dödsfall, försäljning av bostaden dessförinnan eller vid permanent flytt från bostaden. Lånen kan sägas upp i förtid av låntagaren utan avgift vid varje kvartalsskifte. Upplupna räntor och obetalda kostnader och avgifter förfaller till betalning då lånen löses. Säkerheter för lånefordringarna utgöres av pantbrev i fastigheter (villor och fritidsfastigheter) samt panträtt i bostadsrätter i bostadsrättsföreningar. Räntan är rörlig och följer ändringar i de svenska bankernas interna 3-månaders utlåningsränta, Stibor. Antal lån fördelade på åldersintervall 31 december december 2017 Antal lån Lånefordran LTV 1) Antal lån Lånefordran LTV % % % % % % % % % % % % > % % Avlidna % % Reserv för förluster Summa % % 1) LTV = Belåningsgrad Antal lån och belopp fördelade på LTV intervall 31 december december 2017 LTV 1) Antal lån Lånefordran Antal lån Lånefordran 0-10% %-20% %-30% %-40% %-50% %-60% %-70% Reserv för förluster Totalt ) LTV = Belåningsgrad 30

31 forts. Not 13. Utlåning till allmänheten Lånefordringar fördelat på geografisk spridning 31 december december 2017 Region Antal lån Lånefordran Antal lån Lånefordran Blekinge Dalarna Gotland Gävleborg Halland Jämtland Jönköping Kalmar Kronoberg Norrbotten Skåne Stockholm Södermanland Uppsala Värmland Västerbotten Västernorrland Västmanland Västra Götaland Örebro Östergötland Reserv för förluster Summa Lånefordringar fördelat på typ av säkerheter 31 december december 2017 Typ av säkerhet Indexerat Indexerat marknadsvärde Lånefordran LTV *) marknadsvärde Lånefordran LTV *) Bostadsrätt % % Villa % % Fritidshus % % Reserv för förluster Summa % % *) LTV = Belåningsgrad. Marknadsvärdet är indexerat med index från Valuegaurd. 31

32 Not 14. Andelar i koncernföretag Koncernen Ingående redovisat värde Avyttring Fond Summa Namn Kapitalandel Eget kapital Bokfört värde Svensk Hypotekspension Fond 2 AB 100% Svensk Hypotekspension Fond 3 AB (publ) 100% Not 15. Långfristig fordran på koncernföretag Svensk Hypotekspension Fond 1 AB (publ) i likvidation Koncernen Ingående fordran Återbetalning Utgående skuld Svensk Hypotekspension Fond 2 AB Ingående fordran Ej betalda ersättningar enligt avtal Lån från moderbolaget Återbetalning Utgående fordran Summa fordran på koncernföretag Fordran på dotterbolaget Svensk Hypotekspension Fond 2 AB är efterställd bankkredit upptagen i dotterbolaget. Räntan är rörlig och beräknas kvartalsvis enligt 5% + STIBOR och läggs till lånet. Låntagaren har även rätt att reducera fordringen och erhålla ovillkorat tillskott eller koncernbidrag från aktieägaren för undvikande av tvångslikvidationsplikt enligt reglerna i aktiebolagslagen (25 kap). 32

33 Not 16. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Förutbetald hyra Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa Not 17. Skulder till kreditinstitut Koncernen Lån Periodiserad kostnad för anskaffning av finansiering Summa Kredit från bolagets bank enligt avtal avseende warehousefinansiering löper från den 9 februari Den avtalade kreditfaciliteten om MSEK löper till april Härutöver finns en förhöjd facilitet om 800 MSEK som löper till och med september För den ej utnyttjade kreditlimiten utgår en årlig avgift om 0,3 %. Till säkerhet för kreditfaciliteten har moderbolaget ställt samtliga aktier i dotterbolaget Svensk Hypotekspension Fond 2 AB samt fordringar på dotterbolaget. Not 18. Obligationslån Koncernen Emitterat belopp Periodiserade kostnader för anskaffning av finansiering Summa Obligationslånet emitterades av dotterföretaget Svensk Hypotekspension Fond 3 AB (publ) den 9 februari 2016 och löper till år Lånet löper med fast ränta på 2,00% till Därefter tillkommer en extra räntemarginal om 2,00% samt att räntebasen ändras till 30 års swapränta. Lånet kan lösas när som helst efter Obligationslånet har ISIN-kod SE Villkoren för obligationslånet finns publicerade på emittentens hemsida, Not 19. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Revisionsarvode Upplupna personalrelaterade kostnader Upplupen räntekostnad Övriga upplupna kostnader Summa bär dotterbolagens revisionskostnader. 33

34 Not 20. Transaktioner med närstående Koncernen Administrativa arvoden från dotterföretag Kapitaliserad ränteintäkt på långfristiga lån till koncernföretag Lämnade och erhållna koncernbidrag Summa transaktioner Se även not 6 Personal. Not 21. Ställda panter Koncernen har ställt säkerheter för egna förbindelser. har ställt säkerheter för dotterbolagets förbindelser. Koncernen För egna avsättningar och skulder Aktier i dotterbolag Långfristig fordran på dotterbolag Utlåning till allmänheten Bankmedel Summa ställda säkerheter För övriga koncernbolag Aktier i dotterbolag Långfristig fordran på dotterbolag Summa Säkerheterna har lämnats för dotterföretagets lån se not 17 och 18. Not 22. Ansvarsförbindelser Koncernen Borgen för dotterföretags lån hos kreditinstitut Borgen för dotterföretags garantiåtaganden Summa Not 23. Vinstdisposition Förslag till behandling av årets resultat Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa tillgängligt fritt eget kapital Styrelsen föreslår att kapitalet disponeras enligt följande: till aktieägarna utdela 0 kronor per aktie att i ny räkning överföra Summa

35 Stockholm Patrick MacArthur Ordförande Jacob Lundblad Verkställande direktör, ledamot Malin Jönsson Ledamot Kristina Tham Nordlind Ledamot Vår revisionsberättelse har avgivits PricewaterhouseCoopers AB Peter Nilsson Auktoriserad Revisor 35

36 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Svensk Hypotekspension AB, org.nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Svensk Hypotekspension AB för år Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2018 och av dessas finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. 36

37 Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Svensk Hypotekspension AB för år 2018 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Stockholm den 4 april 2019 PricewaterhouseCoopers AB Peter Nilsson Auktoriserad revisor 37

38 Styrelsen Patrick MacArthur Ordförande Jacob Lundblad VD Malin Jönsson Ledamot Kristina Tham Nordlind Ledamot 38