Vi vill att alla ska längta hem.

Transkript

1 Vi vill att alla ska längta hem. ÅRSREDOVISNING 2015 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB

2

3 INNEHÅLL 5 VD HAR ORDET 6 VÅR VISION 7 VÅR HISTORIA 8 VÅRA FASTIGHETER 16 SÅ HÄR JOBBAR VI 19 VI TAR ANSVAR FÖR VÅRA FASTIGHETER 20 VI TAR ANSVAR FÖR EKONOMIN 21 VI TAR ANSVAR FÖR MILJÖN 24 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 26 KONCERNENS RESULTATRÄKNING 27 KONCERNENS BALANSRÄKNING 28 KONCERNES FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 29 KONCERNENS KASSAFLÖDE 30 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 31 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 32 MODERBOLAGETS FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 33 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE 34 NOTER 57 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE 59 DEFINITIONER 60 REVISIONSBERÄTTELSE 62 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 65 STYRELSE OCH LEDNING

4 Foto: Magnus Grubb

5 VD HAR ORDET 5 Hållbarhet är så mycket mer än bara miljö Fler och fler talar om att bygga samhällen med en helhetssyn som omfattar såväl ekologisk som social och ekonomisk hållbarhet. Då räcker det inte med att bara titta på fastigheterna utan man måste titta på helheten. En viktig del i vår förvaltning är att bevara och genom olika uppgraderingsprojekt tillse att våra hyresgäster har en långsiktigt bra boendekvalité. Under året färdigställde vi uppgradering av standarden i 141 lägenheter i vårt befintliga bestånd. Investeringar har även gjorts i energisparande åtgärder vilka gett ett resultat med minskad förbrukning. Ekonomiskt var 2015 ett fantastiskt år där vi ser att resultatet av långsiktig förvaltning lönar sig. Vi letar aktivt efter eldsjälar som bor i våra områden och som vill samarbeta för att göra våra bostadsområden ännu bättre. Vi har under 2015 medverkat till att över 30 personer har fått sommarjobb, en handfull har fått projektanställningar och 2 har fått permanent anställning som fritidsledare. Vi jobbar dagligen med sociala frågor i våra områden och har flera sociala projekt på gång för att hjälpa våra hyresgäster till en bättre vardag och att integreras än mer i samhället. Att mötas och lära känna varandra minskar otryggheten och motsättningar. Vi har tillsammans med våra hyresgäster bildat en trädgårdsgrupp och fotbollsskola för barnen. Extra glädjande är att våra kunder uppskattar det som vi gör och att vi nådde ett Nöjd Kund Index på över 80. Bäst får vi för att vi tar våra kunder på allvar, att vi hjälper till när det behövs samt att vi ger god service. Att minska utanförskapet påverkar oss alla genom ökad trygghet för de boende och ökad attraktion för våra bostadsområden. Det är styrkan i att vi alla är olika men delar samma värderingar som kan ge oss ett bättre gemensamt resultat. Till sist vill jag tacka alla hyresgäster som bidrar till att göra våra bostadsområden trivsamma att bo i. Stockholm i mars 2016 Robert Jaaniste, VD

6 6 VÅR VISION Foto: Magnus Grubb Foto: Magnus Grubb Foto: Magnus Grubb Vår vision Att skapa möjligheter för en bättre vardag. Foto: Bosse Lind

7 VÅR HISTORIA 7 Vår historia Ikano och Ikano Fastighets AB bildas. Beslut fattades att växa inom Fastigheter och att köpa bostäder. Första större bostadsportföljen köptes i Hagsätra. Första större bostadsportföljen köptes från Stockholm stad i Högdalen. Andra portföljen köptes av Stockholm stad i Hagsätra. Ikano Bostad Stockholm Holding bildas för att möjliggöra alternativ finansiering.

8 8 VÅRA FASTIGHETER Våra fastigheter Ikano äger hyreslägenheter med bra lägen. I Stockholm har vi lägenheter i Hagsätra och Högdalen, vilka omfattas av denna årsredovisning. Vi har också lägenheter i Danderyd samt i Västerås, Lund och Malmö. Västerås Danderyd STOCKHOLM (HAGSÄTRA OCH HÖGDALEN) Lund Malmö

9 VÅRA FASTIGHETER 9 Hagsätra och Högdalen i korthet Stadsdelen Hagsätra tillhör Söderort, som i sin tur är ett stadsområde inom Stockholms kommun. Hagsätra är beläget ca 12 km från centrala Stockholm och nås med tunnelbanelinje nummer 19 (grön linje). Resan till Hagsätra, som är slutstation, tar ungefär 20 minuter. Det är ett attraktivt bostadsområde med brist på bostäder, precis som i övriga Stockholm. Högdalen är en stadsdel i Söderort och tillhör Stockholms kommun. Centrala Stockholm nås med tunnelbanelinje 1 (grön linje). Ikano Bostad Stockholm och Ikano Bostad Hagsätra erbjuder lokaler och lägenheter i liknande fastigheter. Bolagsstruktur IKANO FASTIGHETS AB ( ) IKANO BOSTAD HOLDING AB ( ) IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB IKANO BOSTAD HAGSÄTRA AB IKANO BOSTAD STOCKHOLM AB

10 10 VÅRA FASTIGHETER FÖRDELNING BOSTÄDER/KOMMERSIELLT HAGSÄTRA HÖGDALEN 13 5 % % BOSTÄDER (%) KOMMERSIELLT (%) Hög andel bostäder i beståndet. I Hagsätra driver vi även ett kommersiellt centrum.

11 VÅRA FASTIGHETER 11 TOTALA HYRESINTÄKTER FÖR IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING HAGSÄTRA PORTFÖLJ 1 OCH 2 SAMT HÖGDALEN TSEK HAGSÄTRA HÖGDALEN GENOMSNITTLIG HYRA PER KVADRATMETER HAGSÄTRA SEK HÖGDALEN SEK

12 12 VÅRA FASTIGHETER BYGGNADSSTANDARD HAGSÄTRA HÖGDALEN ANTAL BYGGNADER ANTAL BYGGNADER BYGGNADSÅR BYGGNADSÅR Att bibehålla våra fastigheters höga standard är en av grundstenarna för Ikanos verksamhet. Ikano Bostad Stockholms fastighetsbestånd har förvärvats genom ett antal portföljtransaktioner och byggnaderna håller god standard. Ingen av fastigheterna tillhör miljonprogrammet. Under de 3 senaste åren har uppgraderingsprojekt färdigställts i fastigheter vars marknadsvärde uppgår till 27 % av totalt bestånd. LÅGA VAKANSER I VÅRA FASTIGHETER HAGSÄTRA HÖGDALEN ,7 99,8 98,3 98, ,0 99,9 99,5 99, UTHYRNINGSGRAD (%) UTHYRNINGSGRAD (%) Låga vakanser i beståndet mest beroende på omflyttning.

13 VÅRA FASTIGHETER 13 ÅRLIG OMSÄTTNING I VÅRA FASTIGHETER HAGSÄTRA HÖGDALEN HYRESGÄSTOMSÄTTNING (%) ,0 11,0 10,0 10,0 HYRESGÄSTOMSÄTTNING (%) ,0 9,0 9,0 11, Generellt väldigt låg omsättning i våra fastigheter, vilket beror på hög efterfrågan och hög trivselfaktor. KOSTNADSFÖRDELNING PER KVADRATMETER HAGSÄTRA HÖGDALEN FASTIGHETSKOSTNAD PER KVM (SEK) FASTIGHETSKOSTNAD PER KVM (SEK) DRIFTSKOSTNADER TOMTRÄTTSAVGÄLD OCH FASTIGHETSSKATT ANNAT DRIFTSKOSTNADER TOMTRÄTTSAVGÄLD OCH FASTIGHETSSKATT ANNAT UNDERHÅLLSKOSTNADER ADMINISTRATION UNDERHÅLLSKOSTNADER ADMINISTRATION

14 14 VÅRA FASTIGHETER BELÅNINGSGRAD (LTV) LOAN TO VALUE HELHETEN 42 % % HAGSÄTRA 46 % HÖGDALEN 36 % % % Låg belåningsgrad i förhållande till marknadsvärde.

15 Foto: Magnus Grubb

16 16 SÅ HÄR JOBBAR VI Så här jobbar vi VÅRT SÄTT ATT FÖRVALTA GRUNDAR SIG PÅ: En väl förberedd och strukturerad uthyrningsprocess. God kunskap om området och bra samarbete med hyresgäster och Hyresgästföreningen. Ett stort socialt ansvar i de områden där våra boende finns. Långsiktigt arbete med att förädla dessa områden. Kundfokus hög tillgänglighet för service och underhåll. Återkommande marknadsundersökningar. VÅRT SÄTT ATT FÖRÄDLA GRUNDAR SIG PÅ: Välplanerat underhållsarbete, kortsiktigt såväl som långsiktigt. Väl underbyggda renoveringsprojekt som ger god och stabil avkastning. Goda relationer med hyresgäster och Hyresgästföreningen. ROT-projekt som höjer standarden i våra hus. Kundfokus hög tillgänglighet för service och underhåll.

17 SÅ HÄR JOBBAR VI 17 Ikano följer en tydlig arbetsprocess för att försäkra sig om nöjda kunder. VÅRT SÄTT ATT FÖRTÄTA INNEBÄR: Att det finns många fastighetsägare i området. Att bostadsrätter integreras i våra områden med hyresrätter. Att existerande infrastruktur används. Att existerande områden förtätas. NÖJD KUND INDEX 2015 Ta kunden på allvar -12,9 % 87,1 % Trygghet -24,7 % 75,3 % Rent och snyggt -27,4 % 72,6 % Hjälp när det behövs -13,4 % 86,6 % Serviceindex -19,8 % 80,2 % % DÅLIGT INTE SÅ BRA GANSKA BRA MYCKET BRA

18 Foto: Magnus Grubb

19 VI TAR ANSVAR 19 Vi tar ansvar för våra fastigheter Exempel på vårt sociala ansvar: BOSTÄDER Som långsiktig fastighetsägare tycker vi att det är viktigt att så många som möjligt ska kunna bo i trevliga och funktionella hem. Vår vision är att skapa möjligheter för en bättre vardag. Det är utifrån den visionen vi förvaltar och förbättrar våra fastigheter samt miljön runt i kring. AKTIVITETER Vi sponsrar lokala föreningar och aktiviteter framför allt för barn och ungdomar. Genom ekonomiskt stöd hjälper vi till att hålla ungdomsgårdar i Hagsätra öppna på sommaren. Vi är också med och sponsrar spontanfotbollen i Hagsätra/Rågsved som arrangeras av Rågsveds IF. Tjejer och killar får möjlighet att spela fotboll utan att behöva vara medlem och betala föreningsavgift. Ett tiotal ungdomar som bor i våra fastigheter i Stockholm får sommarjobba hos Ikano Bostad. TRYGGHET Vi samverkar för ökad grannsamverkan och brottsförebyggande åtgärder. Vi engagerar oss i våra bostadsområden för att skapa trygghet och trivsel. Det vinner både vi och våra hyresgäster på.

20 20 VI TAR ANSVAR Vi tar ansvar för ekonomin Ikano strävar efter att erhålla miljövänliga fastigheter. Vi vill skapa bostäder som är miljömässigt kloka, och som skapar sociala och ekonomiska förutsättningar för ett gott liv. Vi utvärderar ständigt vårt sätt att arbeta och våra lösningar med våra samarbetspartners, kunder och medarbetare. Det gör vi därför att vi arbetar långsiktigt och söker långvariga relationer. Det handlar om att vara tillgänglig och pålitlig, att leverera det som utlovats och att göra det i rätt tid. Vi skapar förutsättningar för ett bättre boende. Foto: Bosse Lind Foto: Bosse Lind Foto: Bosse Lind Foto: Magnus Grubb

21 VI TAR ANSVAR 21 Vi tar ansvar för miljön Ikano tar ansvar för sin miljömässiga påverkan på ett flertal sätt: ENERGI Vi arbetar med att sänka energiförbrukningen i alla våra befintliga fastigheter. MATERIAL OCH KEMIKALIER De material och kemikalier som vi använder när vi bygger ska vara kontrollerade mot BASTA-systemet, Sunda Hus eller Kemikalieinspektionens PRIO-databas. Vi ställer krav även på de material som används i förvaltningen av våra fastigheter. AVFALL Just nu arbetar vi med att säkerställa att vi sorterar i de fraktioner som är möjliga på alla platser där vi är verksamma. Vi följer också upp våra avfallsmängder i olika delar av verksamheten. LOKALISERING OCH MARKANVÄNDNING När vi planerar nya byggnader värderar vi alltid var byggnaden placeras och hur vi använder marken. Vi strävar efter att göra vår miljöpåverkan så liten som möjligt efter de förutsättningar som gäller för varje projekt. INNEMILJÖ Det våra hyresgäster betalar för är en bostad eller arbetsmiljö som de kan använda på ett bra sätt. Därför är innemiljön en viktig del i vår planering och vi arbetar ständigt för att den ska fungera väl i våra byggnader.

22 Foto: Magnus Grubb Vi är långsiktiga och tar ett stort ansvar i de områden där våra fastigheter finns.

23

24 24 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för Ikano Bostad Stockholm Holding AB (publ), organisationsnummer med säte i Stockholm. ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN Koncernen bedriver fastighetsförvaltning i Stockholm Söderort. Sammantaget har koncernen ca lägenheter och 300 företagskunder. Uthyrningsbar yta uppgår till ca kvm. Under mars 2014 gav Ikano Bostad Stockholm Holding AB ut en obligation vilken har noterats på NASDAQ Stockholm. Bolaget har i samband härmed blivit ett publikt bolag och en bolagsstämma den 28 januari 2014 antog den nya bolagsordningen. Årsredovisningens resultat och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman i maj AFFÄRSIDÉ Koncernens affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter i Stockholms län vilka är långsiktigt hållbara för våra kunder. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Förvaltning och utveckling av fastigheterna sköts av bolagets personal lokaliserad i Stockholm. Koncernen har ingen egen ledningsgrupp, utan inkluderas i det arbete ledningsgruppen för Ikano Bostad och inom Ikano Fastighets AB-koncernen utför. De administrativa funktionerna för ekonomi, IT, finans, juridik, kommunikation, skatt och transaktioner utförs internt av Ikano Bostad AB och Ikano Fastighets AB. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET Under 2015 har två bostadshus med stora uppgraderingsprojekt färdigställts. Dessutom var ett stort uppgraderingsprojekt pågående. Vi kommer fortsätta att höja standarden för våra hyresgäster och därför starta ytterligare uppgraderingsprojekt under 2016 i våra fastigheter. Under de 3 senaste åren har uppgraderingsprojekt färdigställts i fastigheter vars marknadsvärde uppgår till 27 % av totalt bestånd. I mars 2014 erhölls ett femårigt lån från moderbolaget Ikano Fastighets AB som i december 2015 uppgick till 390 mkr. Skulden har i december 2015 omvandlats till eget kapital genom ett ovillkorat aktieägartillskott. KONCERNENS RESULTAT Resultat efter skatt uppgår till 188 mkr (171 mkr). Utöver överskott från den ordinarie förvaltningsverksamheten är resultatet påverkat av värdeförändringar på fastigheter med 190 mkr (165 mkr) samt värdeförändringar på derivat instrument med -3 mkr (-5 mkr). Hyresintäkter har påverkats av genomförda förhandlingar, nyuthyrningar samt färdigställda projekt vilket leder till en genomsnittlig hyresökning på 4,3 % (fg år 5,0 %). Driftsöverskottet har ökat till 168 mkr (154 mkr). Under året har fjärrvärme- och elkostnaderna minskat till följd av nya avtal. Nettokostnaderna för åtgärd vid försäkringsskada har även minskat under året. Fastighetskostnaderna per kvadratmeter har därmed minskat till 438 kr (452 kr), se not 4. Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 17 % (fg år 16 %) av hyresintäkterna. Ökningen beror främst på ökade kostnader från koncernbolag avseende gemensamma administrativa funktioner samt kostnader för satsningar inom miljöområdet. Av rörelsens kostnader avser tkr (fg år tkr) från koncernbolag fakturerade servicetjänster. Fastigheternas värde har utvecklats positivt under 2015 till följd av årets hyresförhandlingar samt ombyggnadsprojekt, vilket resulterat i förbättrade driftsnetton. Vår strategi innebär att investera i fastigheter i tillväxtområden för en långsiktigt god värdetillväxt. Kostnaden för det finansiella nettot har ökat eftersom andel lån med bunden ränta har ökat mellan åren. Snittränta för externa lån 2015 uppgår till 3,5 % (fg år 3,3 %). KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Fastigheternas bedömda marknadsvärden är mkr (fg år mkr), se vidare not 10. Samtliga fastigheter har per årsskiftet värderats av Savills och värdena har fastställts av styrelsen. Under året har investeringar i uppgraderingsprojekt av fastigheterna gjorts med 153 mkr (fg år 145 mkr). Inga fastigheter har förvärvats eller sålts under Per 31 december 2015 omvandlades koncernes skuld till Ikano Fastighets AB om 390 mkr till eget kapital genom ett ovillkorat aktieägartillskott. Koncernens egna kapital uppgår därefter till mkr (1 282 mkr) vilket motsvarar en soliditet på 51 % (fg år 38 %). Extern belåningsgrad uppgår till 42 % (46 %). Av låneportföljen har 65 % (85 %) en räntebindningstid överstigande ett år, med beaktande av utestående ränteswappar. Genom att STIBOR förnärvarande är negativ så betalar koncernen både fast ränta och rörlig ränta på utestående ränteswappar. Vid beräkningen av räntebindningstiden för låneportföljen har dock lån

25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 25 som säkrats med ränteswappar trots det ansetts som fast förräntade under swappens löptid. Flerårsöversikt över koncernens finansiella ställning framgår enligt nedan Fastighetsrelaterade Uthyrningsbar yta, tusental kvm Ytvakansgrad % 1,0 % 1,1 % 1,2 % Verkligt värde, mkr Överskottsgrad, % 62 % 59 % 58 % Finansiella Periodens resultat efter skatt, mkr 188,1 170,7 152,5 Avkastning på eget kapital, % 11,7 % 14,3 % 14,7 % Soliditet, % 51 % 38 % 36 % Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,9 2,2 Belåningsgrad inklusive ägarlån, % 42 % 55 % 57 % Belåningsgrad exklusive ägarlån, % 42 % 46 % 53 % BOLAGSSTYRNING Ikano Bostad Stockholm Holding styrs enligt de regler för bolagsstyrning som anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och noteringsavtalet med Nasdaq OMX Stockholm. Bolagsstyrningsrapporten finns i årsredovisningen på sidorna MÖJLIGHETER OCH RISKER Koncernledningen har identifierat risker och osäkerhetsfaktorer inom följande områden; verksamhet, omvärld och finansiering. I enlighet med IFRS gör företagsledningen antaganden, bedömningar och uppskattningar som påverkar innehållet i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar och uppskattningar vilket även framgår av redovisningsprinciperna. Med verksamhetsrisker avses risker som är relaterade till vår kärnverksamhet fastighetsförvaltning. Våra intäkter består till 90 % av uthyrning av bostadslägenheter i Stockholm. Stockholm har historiskt sett haft den största befolkningstillväxten i Sverige och detta förväntas inte förändras under kommande år. Koncernen har en hög uthyrningsgrad, över 99 % är uthyrt. Allmänna prognoser för hyresutveckling bostäder är fortsatt positiv. För att bibehålla attraktionskraft i vårt förvaltningsbestånd genomför vi omfattande uppgraderingar i fastigheterna, s k ROT renoveringar investeringarna för de två senaste åren uppgår till 298 mkr. Vi driver två fritidsgårdar för barn till boende i våra hyresfastigheter: Därmed finns en samlingsplats för olika aktiviteter. Omvärldsrisker är främst kopplade till risker som ligger utanför vår verksamhet, exempelvis förändrade marknadsförutsättningar. Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastighetsförvaltningen och det allmänna marknadsläget. Små förändringar i avkastningskravet ger stora förändringar på värdet. Koncernen verkar i område där det råder stor bostadsbrist. Koncernens fastighetsbestånd värderas till 3,7 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/ 5 % innebär det att bedömt verkligt värde varierar med +/ 184 mkr (167 mkr). Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose behovet av erforderligt kapital vilket är en nödvändig resurs för verksamheten. I not 21 framgår hur vår finansiella risk begränsas. HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Dotterbolaget Ikano Bostad Stockholm AB planerar att refinansiera befintligt lån hos kreditinstitut på 542 miljoner kronor under april Under förhandlingsprocessen är befintligt lån förlängt ett år med möjlighet till uppsägning om långfristigt lån tecknas. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION MODERBOLAGET Till SEK årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat Årets resultat SUMMA KRONOR Styrelsen föreslår att ovanstående belopp balanseras enligt ny räkning SUMMA KRONOR Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande finansiella rapporter med tillhörande bokslutskommentarer.

26 26 RESULTATRÄKNING KONCERNEN RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN Tkr Not Hyresintäkter Driftskostnader 3, Förvaltnings- och administrationskostnader 4, 5, Rörelseresultat före värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring räntederivat Rörelseresultat Ränteintäkter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Finansnetto RESULTAT FÖRE SKATT Aktuell skatt Uppskjuten skatt ÅRETS RESULTAT Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare, då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

27 BALANSRÄKNING KONCERNEN 27 BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN Tkr Not TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Derivat 20, Obligationslån 20, Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernbolag Uppskjuten skatteskuld Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga skulder Förutbetalda intäkter och upplupna kostnader Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter Eventualförpliktelser 22 inga inga

28 28 FÖRÄNDRING EGET KAPITAL KONCERNEN RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL KONCERNEN Övrigt Totalt Aktie- tillskjutet Balanserat eget Tkr kapital kapital resultat kapital Ingående eget kapital Årets resultat Transaktioner med bolagets ägare Tillskott från koncernes ägare Erhållet koncernbidrag Skatt hänförligt till erhållet koncernbidrag Övrigt totalresultat Värdeförändring derivat för säkring av ränterisk Utgående eget kapital Ingående eget kapital Årets resultat Transaktioner med bolagets ägare Ovillkorat aktieägartillskott Koncernbidrag Skatt hänförligt till lämnat koncernbidrag Övrigt totalresultat - Utgående eget kapital

29 KASSAFLÖDE KONCERNEN 29 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE KONCERNEN Tkr KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring derivat Avskrivningar Realisationsvinster/förluster Erhållna räntebetalningar och räntebidrag Betalda räntor Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar Kortfristiga skulder Förändring av rörelsekapital KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar ombyggnationer Förvärv av inventarier KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Amortering långfristiga skulder Emitterade företagsobligationer Upptagna koncernlån KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL Likvida medel vid årets början Årets kassaflöde LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och banktillgodohavanden Summa

30 30 RESULTATRÄKNING MODERBOLAGET RESULTATRÄKNING OCH RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET Tkr INTÄKTER - - Administrationskostnader Rörelseresultat Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster RESULTAT FÖRE SKATT Aktuell skatt ÅRETS RESULTAT Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat

31 BALANSRÄKNING MODERBOLAGET 31 BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET Tkr Not TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Aktier i koncernbolag Summa finansiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar på koncernföretag Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR SKULDER OCH EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Obligationslån Skulder till koncernbolag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 36 1 Aktuella skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda panter (pantbrev) inga inga Ansvarsförbindelser inga inga

32 32 FÖRÄNDRING EGET KAPITAL MODERBOLAGET RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL MODERBOLAGET Bundet eget kapital Tkr Aktiekapital Fritt eget kapital Totalt eget kapital Ingående eget kapital Årets resultat Transaktioner med bolagets ägare Utgående eget kapital Ingående eget kapital Årets resultat Transaktioner med bolagets ägare Ovillkorat aktieägartillskott Utgående eget kapital

33 KASSAFLÖDE MODERBOLAGET 33 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE MODERBOLAGET Tkr KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Erhållna räntebetalningar Betalda räntor Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar Kortfristiga skulder Förändring av rörelsekapital KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN - - KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL Likvida medel vid årets början Årets kassaflöde LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och banktillgodohavanden Summa

34 34 NOTER INNEHÅLLSFÖRTECKNING NOTER NOT 1 VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER NOT 1 VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER NOT 2 HYRESINTÄKTER NOT 3 TOMTRÄTTSAVGÄLD NOT 4 DRIFT, FÖRVALTNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER NOT 5 PERSONAL OCH STYRELSE NOT 6 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER NOT 7 RÄNTEINTÄKTER NOT 8 RÄNTEKOSTNADER NOT 9 SKATTER NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER NOT 11 NOT 12 INVENTARIER...47 AKTIER I DOTTERBOLAG...47 NOT 13 KUNDFORDRINGAR NOT 14 ÖVRIGA FORDRINGAR NOT 15 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER NOT 16 EGET KAPITAL NOT 17 UPPSKJUTEN SKATTESKULD NOT 18 ÖVRIGA SKULDER NOT 19 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER NOT 20 KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT SAMT UPPLYSNINGAR OM VERKLIGT VÄRDE NOT 21 FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING NOT 22 STÄLLDA SÄKERHETER NOT 23 NÄRSTÅENDE NOT 24 KONCERNFÖRETAG...56 NOT 25 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN...56 NOT 26 VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR...56 ÖVERENSSTÄMMELSE MED NORMGIVNING OCH LAG De finansiella rapporterna har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) såsom de har antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. Årsredovisning och koncernredovisning för bolaget avseende år 2015 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den 31 mars Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman i maj GRUND FÖR UPPRÄTTANDE Ikano Bostad Stockholm Holding-koncernen bildades under Förvärven av de två dotterbolagen Ikano Bostad Hagsätra AB och Ikano Bostad Stockholm AB är att betrakta som transaktioner under gemensamt bestämmande inflytande. Det vill säga, de båda dotterbolagen kontrolleras ytterst av samma part eller parter både före och efter förvärvet och det bestämmande inflytandet är inte tillfälligt. Den historiska finansiella informationen före den 30 december 2013 har upprättats som sammanslagna finansiella rapporter. De sammanslagna finansiella rapporterna baseras på de historiskt bokförda värden så som de tidigare redovisats i Ikano Fastighets-koncernen. Alla transaktioner och mellanhavanden mellan företagen i de sammanslagna finansiella rapporterna är eliminerade. VÄRDERINGSGRUNDER TILLÄMPADE VID UPPRÄTTANDE AV DE FINANSIELLA RAPPORTERNA Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter samt derivatinstrument som värderas till verkligt värde. FUNKTIONELL VALUTA OCH RAPPORTERINGSVALUTA Koncernens funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen och moderbolaget. Alla belopp anges i tusen svenska kronor (tkr) om inte annat anges. BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR I DE FINANSIELLA RAPPORTERNA Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar

35 NOTER 35 och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tilllämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rapporter beskrivs närmare i not 26. VÄSENTLIGA TILLÄMPADE REDOVISNINGSPRINCIPER De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. NYA REDOVISNINGSREGLER NYA STANDARDER VILKA TRÄTT I KRAFT 2015 Koncernen tillämpar IFRIC 21 Avgifter från och med 1 januari Tillämpning av IFRIC 21 har inneburit att årets fastighetsskatt för fastigheter innehavda vid årets ingång redovisas som en skuld i sin helhet vid årets början. Övriga nya och ändrade standarder och tolkningar från IASB respektive IFRS har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Ett antal nya eller ändrade IFRS träder ikraft först under kommande räkenskapsår och har inte förtidstillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. Nyheter eller ändringar med framtida tillämpning planeras inte att förtidstillämpas. NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR VILKA TRÄDER I KRAFT 2016 ELLER SENARE IFRS 9 Finansiella instrument avses ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. IASB har nu färdigställt ett helt paket av förändringar avseende redovisning av finansiella instrument. Paketet innehåller en modell för klassificering och värdering av finansiella instrument, en framåtblickande ( expected loss ) nedskrivningsmodell och en väsentlig omarbetad ansats till säkringsredovisning. IFRS 9 träder ikraft 1 januari 2018 och tidigare tillämpning är tillåten givet att EU antar standarden. EU förväntas anta standarden under andra halvåret Koncernen har ännu inte utvärderat vilken påverkan standarden kommer att få på de finansiella rapporterna. Ytterligare ett antal nya och ändrade IFRS träder ikraft först under kommande räkenskapsår och har inte tilllämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. Ändringarna förväntas inte få någon större effekt på koncernens redovisning. KLASSIFICERING Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. RÖRELSESEGMENTSREDOVISNING Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Ett rörelsesegments resultat följs vidare upp av företagets högste verkställande beslutsfattare för att utvärdera resultatet samt för att kunna allokera resurser till rörelsesegmentet. Koncernens verksamhet utgörs av fastighetsförvaltning i Stockholms län som följs upp i sin helhet av högste verkställande beslutsfattare vilket innebär att koncernen utgörs av ett rörelsesegment. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Dotterbolag utgörs av de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till verkligt värde vid förvärvstillfället enligt upprättad förvärvsanalys. Transaktionsutgifter som uppkommer, med undantag av transaktionsutgifter som är hänförliga till emission av egetkapitalinstrument eller skuldinstrument, redovisas direkt i årets resultat. Ett förvärv av bolag kan utgöra ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Ett förvärv av ett bolag där syftet är att förvärva fastigheten och där det inte finns anställda som arbetar med förvaltning utgör normalt ett tillgångsförvärv. Om förvärvet avser förvärv av tillgång fördelas förvärvsutgiften på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten, utan redovisning av goodwill och uppskjuten skattefordran/skuld, vid förvärvet. Ingen uppskjuten skatt redovisas vid ett tillgångsförvärv utan fastighetens värde minskas med det belopp som vid förvärvstillfället avser avdrag hänförliga till uppskjuten skatt på tillgången. Den initialt avdragna uppskjutna skatten kommer därefter att påverka vid omvärderingar på så sätt att avdrag sker från det verkliga värdet med den initialt avdragna skatten.

36 36 NOTER Interna fordringar, skulder samt vinster eller förluster som uppkommer vid koncerninterna transaktioner elimineras vid upprättandet av koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttringar till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Villkorade köpeskillingar redovisas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten. I de fall den villkorade köpeskillingen är klassificerad som egetkapitalinstrument, görs ingen omvärdering och reglering görs inom eget kapital. För övriga villkorade köpeskillingar omvärderas dessa vid varje rapporttidpunkt och förändringen redovisas i årets resultat. REDOVISNING AV INTÄKTER Fastighetsförvaltningens nettoomsättning innefattar hyresintäkter samt vidaredebiterade kostnader, till exempel fastighetsskatt och mediakostnader. Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt i årets resultat baserat på villkoren i leasingavtalet. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Den sammanlagda kostnaden för lämnade förmåner redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. LEASING Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasinggivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga hyres-, tomträtts- och arrendeavtal som koncernen ingått som leasetagare är klassificerade som operationella leasingavtal. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning där koncernen är leasingtagare. Även dessa leasingavtal är operationella och avser främst personbilar. Kostnaderna för operationell lease redovisas linjärt över leasingperioden. Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade som operationella leasingavtal med koncernen som leasegivare, se vidare hyresintäkter ovan. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA KORTFRISTIGA ERSÄTTNINGAR Kortfristiga ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kostnader med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. En avsättning redovisas för den förväntade kostnaden för bonusbetalningar när koncernen har en gällande rättslig eller informell förpliktelse att göra sådana betalningar till följd av att tjänster erhållits från anställda och förpliktelsen kan beräknas tillförlitligt. AVGIFTSBESTÄMDA PENSIONSPLANER Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas samtliga av de anställda tjänstemännen av den så kallade ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta samt för de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räkenskapsåret 2015 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 600 tkr. Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 155 %. Om Alectas kollektiva konsolideringsnivå understiger 125 % eller överstiger 155 % ska åtgärder vidtas i syfte att skapa förutsättningar för att konsolideringsnivån återgår till normalintervallet. Vid låg konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att införa premiereduktioner. Vid utgången av 2015 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 153 % (143 %). ERSÄTTNINGAR VID UPPSÄGNING En kostnad för ersättningar i samband med uppsägningar av personal redovisas endast om företaget är bevisligen förpliktigat, utan realistisk möjlighet till tillbakadragande, av en formell detaljerad plan att avsluta en anställning före den normala tidpunkten. När ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång, redovisas en kostnad om det är sannolikt att erbjudandet kommer att accepteras och antalet anställda som kommer att acceptera erbjudandet tillförlitligt kan uppskattas. SKATT Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas inte i koncernmässig goodwill och inte heller för skillnad som uppkommit vid

37 NOTER 37 första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktig resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter består av ränteintäkter på kundfordringar, ränta på tillgodohavande i bank eller skattekonto. Finansiella kostnader består av räntekostnader på lån. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatföres för den period de avser, se även avsnittet Derivat nedan. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Ränteintäkter och räntekostnader redovisas i resultaträkningen i den period till vilken de är hänförliga, förutom låneutgifter som är direkt hänförliga till investeringar och där finansieringskostnaden är av materiell betydelse då de istället ingår i tillgångarnas anskaffningsvärde. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan kassa och bank, hyresoch kundfordringar, derivat samt övriga fordringar. På skuldsidan återfinns låneskulder, leverantörsskulder samt derivat. REDOVISNING I OCH BORTAGANDE FRÅN BALANSRÄKNINGEN En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget överför i allt väsentligt de risker och fördelar som är förknippade med ägande. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. KLASSIFICERING OCH VÄRDERING Koncernens finansiella instrument värderas initialt till det verkliga värdet med tillägg för transaktionsutgifter, med undantag för derivat vilka initialt värderas till verkligt värde utan tillägg för transaktionsutgifter. Transaktionsutgifter för derivat kostnadsförs istället då de uppkommer. Värderingen av finansiella instrument efter första redovisningstillfället är beroende av hur instrumenten klassificeras. Samtliga koncernens finansiella tillgångar, med undantag för derivattillgångar, tillhör värderingskategorin Lånefordringar och kundfordringar. Tillgångarna i denna kategori har fastställda eller fastställbara betalningar och är inte noterade på en aktiv marknad. I denna kategori ingår hyres- och kundfordringar, kassa och bank, samt övriga fordringar. Tillgångarna värderas till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. Kundfordringarnas förväntade löptid är kort, varför redovisning sker till nominellt belopp utan diskontering. Samtliga koncernens finansiella skulder, med undantag för derivatskulder, tillhör värderingskategorin Andra finansiella skulder. I denna kategori ingår lån samt övriga finansiella skulder, till exempel leverantörsskulder. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde med hjälp av effektivräntemetoden, vilket innebär att transaktionsutgifter samt eventuella rabatter eller premier i samband med att skulden togs upp periodiseras över skuldens löptid som en del av den effektiva räntan. Vinst och förlust som uppkommer när skulder löses redovisas i resultaträkningen. Leverantörsskulder förväntade löptid är kort, varför redovisning sker till nominellt belopp utan diskontering. Koncernens derivat skulder tillhör kategorin finansiella skulder som värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Se derivat nedan. DERIVAT Koncernen använder derivat i form av ränteswappar för att reducera den exponering för ränterisk som uppkommer vid upplåning till rörlig ränta. Genom ränteswapparna erhåller koncernen rörlig ränta och betalar fast ränta till motparten. Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning för ränteswapparna. Ränteswapparna värderas till verkligt värde i balansräkningen. Räntekupongdelen redovisas löpande i resultaträkningen som en del av räntekostnaden. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswapparna redovisas i rörelseresultatet som en värdeförändring. NEDSKRIVNING AV FINANSIELLA INSTRUMENT Koncernen bedömer per varje balansdag om det finns objektiva grunder för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång. En reservering för värdeminskning av kundfordringar görs när det finns objektiva grunder för att koncernen inte kommer att kunna er-

38 38 NOTER hålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Väsentliga finansiella svårigheter hos gäldenären, sannolikhet för att gäldenären kommer att gå i konkurs eller genomgå en finansiell rekonstruktion och uteblivna eller försenade betalningar (förfallna sedan mer än 60 dagar) betraktas som indikatorer på att ett nedskrivningsbehov av en kundfordran kan föreligga. Reserveringens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan. Nedskrivning av kundoch hyresfordringar redovisas under driftskostnader. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna värderingar för varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte. För att säkerställa värderingen inhämtas årligen externa värderingar från värderingsföretag för samtliga fastigheter per årsbokslutsdagen. Koncernen undersöker även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar redovisas netto. Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår. Låneutgifter som är hänförbara till uppförandet av så kallade kvalificerade tillgångar aktiveras som en del av den kvalificerade tillgångens anskaffningsvärde. I koncernen är det främst aktuellt vid uppförande eller större ombyggnadsprojekt av förvaltningsfastigheter. Beräkning av låneutgiften görs utifrån projektets finansieringsbehov och koncernens upplåningskostnad. INVENTARIER Inventarier har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan. Inventarier skrivs av linjärt över nyttjandeperioden som normalt beräknas uppgå till 5 år. Avskrivning sker från och med anskaffningstidpunkten för tillgången. Nyttjandeperioden är den period under vilken tillgången förväntas vara tillgänglig för att användas i koncernen. NEDSKRIVNINGAR Koncernens redovisade tillgångar bedöms vid varje balansdag för att avgöra om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas avseende nedskrivningar av andra tillgångar än finansiella tillgångar vilka redovisas enligt IAS 39 och förvaltningsfastigheter redovisade till verkligt värde enligt IAS 40. För undantagna tillgångar enligt ovan bedöms det redovisade värdet enligt respektive standard. Om någon indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. För nedskrivning av finansiella tillgångar se ovan. AVSÄTTNINGAR Avsättningar redovisas i balansräkningen när det finns en legal eller informell förpliktelse på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att förpliktelsen kommer att uppfyllas och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om effekten av när i tiden betalningen sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdesberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt), som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Avsättning för uppskjuten skatteskuld är inte föremål för diskontering. EVENTUALFÖRBINDELSER Med eventualförbindelser avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. Koncernen har inga förpliktelser att redovisa. KASSAFLÖDESANALYSER Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner med närstående genomförs till marknadsmässiga priser och redovisas i sin helhet där dessa uppstår. I koncernredovisningen elimineras de koncerninterna transaktionerna. KONCERNBIDRAG Koncernbidrag som lämnas/erhålls till/av bolag utanför koncernen redovisas i eget kapital som en transaktion med bolagets ägare. Skatt hänförlig till dessa koncernbidrag redovisas på motsvarande sätt.