Detaljplan för EKAN 10 i Båstad, Båstads kommun, Skåne län

Transkript

1 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING 1(10) Detaljplan för EKAN 10 i Båstad, Båstads kommun, Skåne län PLANAVDELNINGEN I BÅSTAD

2 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING 2(10) Detaljplan för EKAN 10 i Båstad, Båstads kommun PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planbeskrivning, daterad 20 Plankarta i skala 1:500 med planbestämmelser,(1:2000 i A3), daterad Särskilt utlåtande, daterat Fastighetsförteckning, daterad Behovsbedömning, daterad Miljö- och geoteknisk markundersökning, utförd under 2008 och 2009 Trafikbullerutredning, daterad BAKGRUND OCH SYFTE Sökanden, AB Hallandsåsens fastigheter AB, har inkommit med en ansökan om planläggning för att möjliggöra ett mindre flerbostadshus på fastigheten Ekan 10 i centrala Båstad där tidigare användning har varit en bensinstation. Det föreslagna bostadshuset är obetydligt större som volym än vad som medges i gällande plan ( ). I gällande plan finns inte någon reglering för byggnaders totalhöjd, vilket läggs till i den nya planen. Eftersom gällande plan inte tillåter mer än två bostadslägenheter per fastighet är en planändring nödvändig för att möjliggöra ett flerfamiljshus på platsen. Kommunstyrelsen beslutade om att upprätta ny detaljplan för fastigheten. Planen upprättas i syfte att möjliggöra ett mindre flerfamiljshus på fastigheten. FÖRUTSÄTTNINGAR Planens läge, omfattning och markägoförhållanden Planområdet ligger i centrala Båstad vid den norra sidan av Köpmansgatan och omfattar endast fastigheten Ekan 10 som är 996 m² stor och privatägd. Fastighetens senaste användning var en bensinstation som avvecklats. Ett större verkstadsgarage på tomten står kvar tillsammans med en förrådsbyggnad. Omgivande tomter i norr, öst, väst och syd (över Köpmansgatan) är privatägda och i gällande planer avsedda för bostäder samt längs Köpmansgatan också för handel. I kvarteret Ekans

3 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING 3(10) östra del har en tidigare planändring gjort det möjligt att uppföra ett mindre komplex av flerfamiljshus. Befintliga förhållanden Ursprungligen fanns en bensinstation med pumpstationer och tak, en förrådsbyggnad och en verkstadsbyggnad på fastigheten. Marken var bearbetad så att bensinstationens mark var uppfylld till att bilda en plan yta med nivåskillnad till resten av tomten. Nivåskillnaden och verkstadsbyggnaden finns kvar men marken ska förändras och verkstaden rivas för att ge plats för avsedd bostadsanvändning. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Planförslaget bedöms förenligt med översiktsplanen 08 ( ) för Båstads kommun. Området anges som avsett för boende, service handel mm mot Köpmansgatan. Översiktsplanen anger att det är önskvärt med förtätning i centrala Båstad med mindre bostäder i flerfamiljshus. Gällande detaljplaner För planområdet och angränsande tomter i öst och väst gäller hittills detaljplan 472 ( ). Enligt denna är kvartersmark avsedd för bostads- och handelsändamål, med bestämmelser som tillåter två våningar och vindsinredning, dock endast två bostadslägenheter per fastighet. För angränsande tomter i norr har samma plan motsvarande utformningsbestämmelser men utan beteckning för handel. Ett kvarter öster om den aktuella fastigheten har en ändring tidigare gjorts i detaljplan 472 så att ett kvarter av flerfamiljshusbebyggelse kunnat realiseras (plan 1476, ). Söder om Köpmansgatan tillåter gällande plan (1433, ) bostäder och handel i två våningar med vindsinredning. Det har utnyttjats till bostadshus där vindsvåningen blivit alltför framträdande. Båstad kommuns kulturmiljövårdsprogram Planområdet ingår, enligt Båstads kommuns kulturmiljövårdsprogram, i det kulturhistoriskt värdefulla området Båstad. Som särskilda kulturhistoriska värden omnämns stadsplan, bebyggelsemönster och byggnaders utformning som alla belyser ett kustsamhälles utveckling från medeltida stad, över och 1800-talens köpmans- och bondesamhälle till 1900-talets rekreationsort. Planområdet angränsar till ett område som tar sin förebild i trägårdsstadens ideal. Planförslaget bedöms vara förenligt med kulturmiljövårdsprogrammet då de beskrivna värdena i programmet inte omedelbart berör fastigheten för vilken förändringar föreslås utan snarare omgivningen. Ett nytt bostadshus är mer förenligt med omgivningens kulturvärden än vad tidigare bensinstation var. Riksintressen Planområdet berörs av riksintressen för friluftslivet enligt 3 kap 6 Miljöbalken (MB), för det rörliga friluftslivet enligt 4 kap 1, 2 MB samt ligger i kustzonen enligt 4 kap 1, 4 MB. Planen bedöms vara förenlig med miljöbalkens tredje och fjärde kapitel, eftersom området för planen omfattar mark som redan tagits i anspråk för tätbebyggelse. Planförslaget innebär smärre justeringar rörande markanvändningen i jämförelse med gällande plan. Markföroreningar och geoteknik

4 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING 4(10) Inför och vid avvecklingen av fastighetens tidigare bensinstation lät dåvarande fastighetsägare Preem AB göra undersökningar genom konsulten D-Miljö AB för att ta reda på om det fanns markföroreningar. 2008, innan rivningen av bensinstationen ägt rum gjordes en miljögeoteknisk markundersökning. 22 jordprover samt grundvattenprover togs på fastigheten och på en angränsande fastighet. Analysen i ett ackrediterat laboratorium omfattade alifatiska och aromatiska kolväten och BTEX (bensin, toluen, etylbensin och exylen). Uppmätta halter låg långt under Naturvårdsverkets föreslagna riktvärden för KM (känslig markanvändning, vilken gäller för bostadsanvändning) för samtliga parametrar som analyserades gjordes en schaktkontroll i samband med avetableringen av bensinstationen. Denna gång togs 23 jordprover ur schaktväggar och schaktbottnar samt på uppgrävda jordmassor. Jordproverna analyserades i laboratorium och i fält. Samtliga prover utom ett visade resultat långt under riktlinjerna för KM. Enligt uppgift läckte drivmedel ut precis där det enda provet med resultat strax över riktvärdet togs, i samband med avetableringen av drivmedelsledningarna. Spillet uppskattas till några deciliter. Angränsande prover visar ingen förorening. Den påträffade föroreningen bedöms utgöras av ett mycket begränsat spill på mellan 1-1,5 meters djup Kommunens miljöavdelning bedömde i ett utlåtande att fastigheten kan uppnå kraven för KM och användas för bostäder utan olägenheter för människors hälsa eller miljön. Eftersom man måste schakta vid iordningsställande av marken för ny användning och för grundläggning är det ändå enkelt och lämpligt att avlägsna den upptäckta föroreningen. Geoteknik m.m. Den naturliga jordarten på platsen utgörs av grusig sand och siltig grusig sand och bedöms som genomsläpplig. Norra delen av fastigheten har ett tunt lager av mulljord ovanpå sanden. Grundläggningsförhållandena inom området bedöms vara goda. Kompletterande undersökningar bör göras inför exploatering. Området ligger utanför skyddsområdet för vattentäkten vid idrottsplatsen i centrala Båstad Grundvattenströmmar bedöms rikta sig från täkten och mot havet. Halten av radon har inte uppmätts inom planområdet men vid en tidigare undersökning av en fastighet längs Köpmansgatan (Akvarellen 18) har värdena har visat sig vara normala. Buller Enligt Naturvårdsverkets riktvärden samt Boverkets allmänna råd 2008:1 så bör inte buller överskrida 55 db(a) ekvivalentnivå utomhus och 30 db(a) inomhus. Enstaka bullertoppar, från t ex accelererande fordon, får inte överskrida 70 db(a) utomhus och 45 db(a) inomhus nattetid. Enligt trafikbullerutredning gjord av Tyréns ( ) kan bullernivåerna för samtliga lägenheter, med hjälp av bullerskärmar och fasadisolering, hamna under riktvärdena ovan. Detta gäller både inomhus och utomhusmiljö. Bullerskärmarna kan utformas så att de smälter in i bebyggelsen.

5 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING 5(10) Exempel på utformning av bullerskärmar: Behovsbedömning Planens genomförande bedöms inte medföra någon betydande miljöpåverkan. Planen möjliggör endast åtta nya bostäder på tidigare detaljplanelagd mark som tidigare varit ianspråktagen av en bensinstation. Bostäder är mer miljövänligt än tidigare användning. Kontroll av eventuella föroreningar från tidigare användning som bensinstation är genomförd med resultatet att inga föroreningar finns. Alla tagna jord- och schaktprover har värden på analyserade parametrar som ligger långt under Naturvårdsverkets riktvärden för KM (känslig markanvändning) Ett schaktprov med ett litet överskridande av värden berodde på ett mindre spill i samband med avetablering av en driftsledning. Kommunens miljöavdelning har bedömt att fastigheten utan risk kan användas för bostäder. Förenlighet med ÖP anses föreligga. Området omfattas av riksintressen för rörligt friluftsliv samt friluftsliv men är en del av befintlig tätbebyggelse bedöms inte ha betydelse som rekreationsområde. En viss bullerstörning kan förväntas från Köpmansgatans trafik. Den kan begränsas genom att föreskriva åtgärder i planen Genomförandet bedöms inte innebära några risker för människors hälsa eller säkerhet.

6 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING 6(10) Miljökvalitetsnormerna riskerar inte att överskridas. Köpmansgatan är kommunens mest trafikerade gata men uppmätta luftföroreningar ligger långt under riktvärden. Mot bakgrund av ovanstående bedöms planen sammantaget inte ge en sådan miljöpåverkan att upprättande av en miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken 6 kap 11, 12 är nödvändig. Till grund för ställningstagandet ligger en behovsbedömning genomförd enligt kriterierna i förordningen om miljökonsekvensbeskrivning och avstämd med länsstyrelsen som delar kommunens bedömning i yttrande PLANFÖRSLAGET Placering av byggnad, bullerhänsyn Planen är utformad så att det finns ett par alternativ för placering av en eller två nya huskroppar med smålägenheter. Den ytan av tomten som får bebyggas begränsas av avstånd mot grannfastigheter och mot gata och görs större än den angivna maximala byggnadsarean så att alternativ till placering och utformning av bebyggelse finns. Byggnadernas placering ska ta hänsyn till buller samtidigt som det är det angeläget att den nya bebyggelsen följer och återskapar karaktären i hur bebyggelse möter gata längs Köpmansgatan. Gaturummet karakteriseras idag av att åtskilda byggnader på ungefär samma avstånd från gatan bildar gaturum, ofta med mindre privata förgårdar och trädgårdar som är avgränsade men synliga från gatan. Staket och murar är låga. Normal byggnadsteknik innebär att riktvärden för buller inomhus kan följas. Planlösningar bör inte innehålla sovrum mot gatan. I det som är huvudalternativet till placering (se illustration på plankarta) antas ett smalt flerfamiljshus bestående av genomgående smålägenheter med sov- och vardagsrum riktade åt väster ligga med längdaxeln i nordsydlig riktning så att husgaveln placeras mot Köpmansgatan ungefär i linje med kringliggande enfamiljshus. Placeringen ger goda förutsättningar för ljusa solbelysta lägenheter och sol på uteplatser åt väster. Uteplatser kan skyddas mot buller från gatan genom avgränsande plank eller murar. Planen möjliggör också alternativet att placera två parallella mindre huskroppar längs gatan. Huskroppen närmast gatan tjänar då som bullerskydd för huskroppen innanför och gården mellan dem. Bostads- och handelsändamål Med hänsyn till det centrala läget längs Köpmansgatan, föreslår detaljplanen fortsatt möjlighet till användning handel utöver användning bostäder. Byggrätt och storlek på avsett bostadshus regleras så att det i skala ungefärligen motsvarar vad gällande plan tillåter för kringliggande bebyggelse. Planen utformas så att området inom vilket man får lägga huvudbyggnaden är större än den maximala byggnadsarean så att alternativa placeringar av huset/husen medges, dock så att avstånd till angränsande fastigheter blir minst 4,5 meter, alltså samma mått som i tidigare gällande plan. En icke bebyggd förgård ska finnas mot Köpmansgatan. Planen har en bestämmelse om att huvudbyggnad kan delas upp på maximalt två volymer för att säkra anpassning till omgivningen (se också nedan om fastighetsbildning). Huvudbyggnad får ha en byggnadsarea inklusive loftgång på 240 m² plus en komplementbyggnad med en maximal byggnadsarea på 30kvm. Gällande plan medger en

7 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING 7(10) byggnadsarea på 200kvm för huvudbyggnad plus 50kvm för komplementbyggnad. Den föreslagna detaljplanen innebär således en mycket liten förändring i detta avseende. Huvudbyggnad får bli upp till två våningar och ha en byggnadshöjd av högst 6 meter. Takvinkel ska vara mellan 15 och 45 %. En högsta byggnadshöjd anges samtidigt till 10,2 meter, vilket innebär att 45% taklutning bara kan förekomma på ett hus som är relativt smalt, c:a 8.5 meter. Takkupor som sticker ut på taket får finnas till högst 20% av takets längd. Planen tillåter de inåtvända terrasser som visas i illustrationen (den rumshöjd som uppstår innanför dem innebär inte att utrymmet ska räknas som en tredje våning). Nedan visas tre olika sätt som huvudbyggnad/huvudbyggnader skulle kunna uppföras på, där man utnyttjar maximal tillåten byggnadsarea inom föreskrivet område för huvudbyggnad i planen. En, bredare, kortare huvudbyggnad. En smalare, längre huvudbyggnad. Två mindre huvudbyggnader.

8 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING 8(10) Utöver huvudbyggnaden får högst 30 m² komplementbyggnad för förråd, sopor m.m. uppföras på fastigheten på korsprickad mark och på ett avstånd av minst 1 meter från grannfastighet. Byggnadshöjd för uthus får högst vara 2,6 meter och totalhöjd 4,6 meter. Den totala byggrätten på 270 kvm vilket motsvarar ca 27% av tomtens yta. Gällande plan medger totalt 250 kvm byggrätt vilket motsvarar ca 25% av tomtens yta. En bestämmelse anger att högst åtta lägenheter får finnas i huset. Bestämmelsen är motiverad av att fastigheten ska rymma sin egen parkering med minst en plats per lägenhet. Åtta lägenheter bedöms vara det absolut högsta antal som blir möjligt. Ett optimalt antal lägenheter är troligen färre med tanke på att fastigheten också ska rymma avfallshantering, förråd m.m. Villkor att avlägsna markförorening Med anledning av att en begränsad markförorening hittades vid den miljö- och geotekniska markundersökningen som genomfördes i slutet av augusti 2008 och som finns redovisad i rapport daterad , har en planbestämmelse om att den påträffade föroreningen ska avlägsnas innan bygglov beviljas införts i planen. Fastighetsbildning Fastigheten omfattas av en äldre tomtindelningsplan (tomtindelningsplan 467 för kv Ekan fastställd 1964) som säger att planområdet Ekan 10 ska vara en tomt. Denna tomtindelning skulle kunna gälla även fortsättningsvis om fastigheten bebyggs med ett flerfamiljshus med hyreslägenheter där bostäder även om de har privata uteplatser finns inom en gemensam tomt. Däremot skulle denna tomtindelning hindra att de byggnader som detaljplanen tillåter disponeras som ägda radhus eller som ägarlägenheter med horisontell fastighetsindelning. För att inte utesluta dessa alternativ så ska gällande tomtindelningsplan upphävas i samband med denna plans antagande. Parkering o trafik Parkering för bostäderna skall lösas på fastigheten med en plats per bostadslägenhet via inoch utfart mot Köpmansgatan. In- och utfart ska ligga längs tomtens östsida så att den samordnas med den som finns på intilliggande fastighet och får god sikt åt öster. Bilplatserna antas i huvudsak finnas i tomtens norra del och inte mot gatan så att gaturummets nuvarande karaktär bibehålls. Bilplatser kan också anordnas under eller mellan byggnadsvolymer. Avfall Avfall från fastigheten ska hanteras i miljörum på fastigheten som placeras inom huvudbyggnadens kropp eller på korsprickad mark. Teknisk försörjning Planområdet kan anslutas till befintligt vatten- och avloppsnät som tillhör Malens andelsvattenförening eller till kommunens VA-ledningar. Dagvatten ska fördröjas och omhändertas på fastigheten innan det leds vidare till kommunens nät. Kostnader förenade med anslutning skall bekostas av exploatören. KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE

9 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING 9(10) Sociala konsekvenser Planändringen får positiva sociala konsekvenser genom möjlighet till ett tillskott av smålägenheter i centrala Båstad i ett område som annars domineras av enfamiljshus (Malen). Miljö, Riksintressen Planändringen innebär ingen negativ påverkan på riksintressen och påverkar inte miljökvalitetsnormer negativt. Marken innehåller inga kvarvarande föroreningar från tidigare användning. Området berör inte tillrinning och skyddzon för Båstads centrala vattentäkt. Trafiken på Köpmannagatan är så liten att halten av föroreningar inte kommer i närheten av MKN för luft. (se ovan). Trafik och Buller Trafikökning som följd av planens genomförande blir marginell och får anses vara näst intill försumbar jämfört med existerande trafik. Det bostadshus som planen avser kan med hjälp av bullerskärmar vid uteplatser och balkonger, hamna under riktvärdet för buller enligt Boverkets allmänna råd 2008:1, både inomhus och utomhus vid fasad. I planen anges åtgärder som reducerar buller. Den gällande plan som nu ändras innehåller redan rätt till bostäder utan särskild hänsyn till buller. Problemet kan också åtgärdas genom att hastigheten sänks. Då förbättras bullermiljön också för ett stort antal befintliga fastigheter längs gatan. GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planen vinner laga kraft. Tidplan Detaljplanen handläggs genom enkelt planförfarande. Efter revideringar som följd av samrådet går planen till antagande i Kommunstyrelsen vilket beräknas ske under vintern 2011/2012. Fastighetsrättsliga frågor Gällande tomtindelningsplan för fastigheten Ekan 10 upphävs i och med denna planhandlings antagande. Fastighetsbildning ska ske utifrån detaljplanen och bekostas av exploatören. Ekonomiska frågor Exploatören avses stå för alla kostnader som sammanhänger med planarbete och exploatering. Kostnader för eventuell sanering av fastigheten regleras i Miljöbalkens 10 kapitel. Bygglovsavgifter tas vid exploatering ut enligt taxa. Återställande vid eventuell åverkan på befintliga gasledningar inom området skall bekostas av exploatören. Eventuell förstärkning av befintlig elledning skall bekostas av exploatören. Exploateringsavtal Något behov av exploateringsavtal som ska reglera kostnader mellan exploatör och kommun bedöms inte behövas. Planen omfattar endast redan tidigare detaljplanerad privat tomtmark och inga kostnader som behöver regleras mellan exploatör och kommun uppkommer utöver

10 PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING 10(10) normala anslutningar till infrastruktur. Se nedan under tekniska frågor samt om dagvatten i beskrivningen. Tekniska frågor Anslutning kan ske till befintliga va-ledningar tillhörande Malens andelsvattenförening eller till kommunens VA-ledningar på Korrödsvägen. Vatten- och Avloppsverksföreningens råd skall följas med avseende på brandvattenförsörjningen och tillgängligheten för brandkåren skall beaktas vid projekteringen. Dagvatten inom planområdet skall i första hand fördröjas inom planområdet. Dock kan det krävas en annan teknisk lösning än dagens på hur dagvattnet i området tas om hand, vilket vid exploateringen måste överenskommas med kommunens tekniska kontor och miljöavdelning. Huvudmannaskap Planförlaget omfattar ingen allmän platsmark. Medverkande tjänstemän Planen har handlagts av projektarkitekt Per Iwansson och planarkitekt Anna Fogelklou. PLANAVDELNINGEN I BÅSTAD Per Iwansson, Projektarkitekt Anna Fogelklou, planarkitekt