Conny Johansson välkomnar i receptionen. Foto: Per Sandberg, Furillo

Transkript

1 Conny Johansson välkomnar i receptionen. Foto: Per Sandberg, Furillo ÅRSREDOVISNINGAR

2 ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING INNEHÅLLSFÖRTECKNING Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2012 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning och koncernredovisning. EKONOMISK SAMMANFATTNING: Sidan VD har ordet 3 Förvaltningsberättelse 4 5 Resultaträkningar 6 Balansräkningar 7 8 Kassaflödesanalyser 9 Noter, gemensamma för moderbolag och koncern Fastighetsinnehav 17 SFAB Strängnäs Fastighets AB gör för året en förlust om 9,9 mkr. Förlusten var planerad för att använda balanserade vinstmedel till utökat underhåll, men den blev cirka 1,5 mkr större än budgeterat. Den enskilt största förklaringen till avvikelsen är översvämningar i Åkersskolan efter skyfall. Orsaken till denna återkommande översvämning är nu identifierad och åtgärdad. Skötselkostnaderna har ökat under året till följd av utökningar i ramavtalet med kommunen, ökade kostnader för vinterarbeten samt en nollställning i samband med införandet av den nya entreprenaden för yttre skötsel. Årets investeringar uppgår till 48,3 mkr. Årets planerade förlust, tillsammans med årets stora investeringar, bidrar till att soliditeten minskar från 7,9 till 6,7 procent. Förvaltningsberättelse Resultaträkning 20 Balansräkning Kassaflödesanalys 23 Noter Fastighetsdata 30 Lägenhetsbestånd 31 SBAB Strängnäs Bostads AB gör för 2012 en vinst om 3,4 mkr, vilket är 2,0 mkr bättre än budgeterat. Anledningen till detta är främst gjorda amorteringar till följd av den försenade ombyggnaden i kvarteret Venus, samt ett gynnsamt ränteläge under året. Avskrivning av maskiner och inventarier har också minskat till följd av planerade, men försenade, reinvesteringar i fordon. Förberedelse för evakueringslägenheter för ombyggnaden i kvarteret Venus har belastat resultatet något genom hyresbortfall. Årets investeringar uppgår netto till 3,1 mkr. Det goda resultatet, tillsammans med årets gjorda amortering, bidrar till att soliditeten ökar från 14,3 till 15,1 procent. Ingen utdelning till moderbolaget har genomförts under året. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. 2

3 VD HAR ORDET Vi målar upp framtiden! Med tillfredsställelse kan jag konstatera att vårt förbättringsoch målarbete under året har gett mycket goda resultat. Under 2012 har vi genomfört en branschindexundersökning av lokalerna samt i slutet av året fullskaliga bostadsoch medarbetarenkäter. I samtliga undersökningar ökar resultaten till det bättre. Både bostads- och medarbetarenkäterna visar att vi numera tillhör den övre kvartilen i jämförelse med andra liknande företag i landet. Det är helt i linje med våra ägardirektiv. År 2009 beslutades visioner, mål och handlingsplaner av styrelsen. Allt fastställdes på en övergripande nivå, med syfte att skapa nya grundförutsättningar för en funktionell verksamhet och organisation. Konkret betydde det att vi skulle få nöjdare kunder, en starkare ekonomi, en genomgående professionell personal samt en bättre produkt. Dessa mål har vi nu uppnått. Trots att resultatet i enkäten gentemot hyresgästerna i kommunens verksamhetslokaler har förbättrats väsentligt, har vi en bit kvar till den resultatnivå vi vill uppnå där. Sammanfattningsvis kan sägas att vi, trots mycket omfattande ägardirektiv med höga krav, har uppfyllt samtliga mål med god marginal. Detta har vi anledning att vara mycket stolta över. Nu går vi vidare med vårt målarbete och tar ytterligare steg. Medarbetarna vår viktigaste resurs Bolagets viktigaste resurs är dess medarbetare. Mycket energi läggs på att göra vår personal delaktig och att få alla att ta ansvar. Nästa steg i vårt målarbete är att alla mål bryts ned till samtliga medarbetare i företaget. Alla ska veta vilka mål företaget har och hur varje enskild medarbetare kan bidra för att vi gemensamt ska uppnå uppsatta mål. Arbetet genomförs stegvis, från visionen hela vägen till enskilda individers mål genom utvecklings-, bedömningssamtal och olika avstämningar. Organisationsanpassning Vi har även under året, tillsammans med berörda medarbetare, genomfört en anpassning av vår organisation för att bättre hantera våra svagheter. Anpassningen har medfört en tydligare ansvarsfördelning, samförstånd mellan alla inblandade och minskad risk för suboptimering av bolagets resurser. Detta medför att vi på ett bättre sätt kan svara upp mot våra kunders förväntningar på vår leverans. Stark position på marknaden Som bostadsföretag har vi en synnerligen stark position, där vi utgör en dryg femtedel av hyresmarknaden i Strängnäs kommun. Ägandet av hyresfastigheter i kommunen är spritt på ett stort antal privata hyresvärdar. Det finns endast några större fastighetsägare, däribland Strängnäs Bostads AB (SBAB). Det torde finnas vissa möjligheter för oss att expandera på denna marknad. Strängnäs kommun utgör en intressant bostadsmarknad, främst för intressenter från Stockholm med omnejd. Hyresrätten finns då som ett bra alternativ för dem som vill slippa diverse åtaganden, som ägande innebär, samt för alla dem där köp av bostad inte är ett alternativ. Ramavtalet bygger på självkostnadshyra Ett stort projekt under året har varit att vi tagit fram och implementerat ett nytt ramavtal med Strängnäs kommun. Ramavtalet är ett regelverk för att reglera förhållandet mellan Strängnäs Fastighets AB (SFAB) och kommunen som hyresgäst. SFAB har dessutom tagit fram en populärversion av ramavtalet för att lättare kunna bygga upp nödvändig kunskap om avtalet, såväl inom den egna organisationen som på den kommunala sidan. För detta ändamål har vi genomfört utbildningar med personalen i kommunens olika verksamheter. Det nya ramavtalet bygger till stor del på självkostnadshyra per fastighet, vilket innebär att om kommunen som hyresgäst minimerar sin resursförbrukning och sina åtgärder minskar hyran. Ökar å andra sidan kommunen sin resursförbrukning (om kommunen beställer olika åtgärder) så ökar kostnaden och därmed hyran. Därutöver kommer hyran även att påverkas av den mängd underhåll som hyresgästen och SFAB gemensamt kommer överens om. Tack alla för er delaktighet och ert ansvarstagande För att skapa ett bra företag och nöjda kunder måste vi ha kompetenta och motiverade medarbetare samt en målinriktad ledning och styrelse. Vi måste alla gå mot samma mål för bästa resultat och det tycker jag vi gjort med bravur. Jag vill därför rikta ett stort tack, för året som gått, till alla er som deltar aktivt i detta arbete! Lars Keyser Vd, SBAB/SFAB 3

4 ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Strängnäs Fastighets AB, org.nr , får härmed avge följande årsredovisning och koncernredovisning för STYRELSE Styrelsen har haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter Ersättare Torgny Jonsson, ordf P Göran Persson Ingrid Fäldt, 1 vice ordf Gunilla Frithiof Tuula Fröderos, 2 vice ordf. Lennart Andersson Johan Ekwall Sten Diurlin Monica Lindell Rylén Kerstin Dahlström Erik Berg Ilpo Viinikka Ingvar Lundborg Anders Svensson Björn Lind Anders Hjulström Lilian Sjölund Lars Billberg (tom ) Anette Strömberg (from ) Styrelsen har haft sju protokollförda sammanträden. Ordinarie bolagsstämma hölls den 13 juni VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Lars Keyser REVISORER Ordinarie: Ersättare: Magnus Karlström, aukt. Ernst & Young AB Katarina Nygren, aukt. Ernst & Young AB Av kommunfullmäktige utsedda lekmannarevisorer: Ordinarie: Bertil Stensgård Ersättare: Bruno Karlsson KONCERNFÖRHÅLLANDEN Strängnäs Fastighets AB har Strängnäs kommun som ensam ägare. Bolaget är moderbolag i en koncern där Strängnäs Bostads AB är helägt dotterbolag. Bostadsbolaget är ett allmännyttigt bostadsföretag med ett bostadsbestånd av lägenheter i ett 30-tal fastigheter i tätorterna Strängnäs, Mariefred och Åkers Styckebruk. Bostadsbolagets årsredovisning presenteras separat. ÄGARDIREKTIV Som ägare, till moderbolaget Strängnäs Fastighets AB med dotterbolaget Strängnäs Bostads AB, utställer Strängnäs kommun ägardirektiv. Gällande ägardirektiv fastställdes av kommunfullmäktige och överlämnades vid bolagsstämmorna I ägardirektiven regleras ändamål och inriktning, ekonomiska direktiv, personalpolicy, klimat- och miljömål, verksamhetsutveckling, grundläggande principer, underställningsplikt, informations- och rapportskyldighet samt direktiv för antagande av ägardirektiven.efter antagandet av de nya ägardirektiven vid de ordinarie bolagsstämmorna har bolagen fullt ut arbetat i enlighet med givna direktiv. Samtliga ekonomiska krav och direktiv är uppfyllda givet nämnda förutsättningar. FÖRVALTNINGSFRÅGOR Bolaget äger sedan 2005 i princip samtliga kommunala verksamhetsfastigheter med en sammanlagd yta av cirka kvm BTA. Fastighetsbeståndet är fördelat på cirka 100 olika hyresobjekt. Dessutom förvaltas ca kvm inhyrda lokaler i ett 25-tal hyresobjekt som också används för kommunal verksamhet. En mindre del av det totala beståndet hyrs ut av bolaget till externa hyresgäster. Antalet sådana hyresavtal är cirka 50. Under 2011 genomfördes i enlighet med ägardirektivet en kundundersökning för samtliga chefer inom kommunen med hjälp av det välrenommerade företaget AktivBo, som vid sidan av bostadsundersökningar även genomför omfattande undersökningar hos flera stora fastighetsägare i Sverige. Undersökningen gav ett relativt dåligt resultat Vid en liknande branschindexenkät som genomfördes av samma bolag under 2012, har serviceindex hos de kommunala kunderna i bolaget förbättrats med 19,6 procent. Under inledningen av 2012 förhandlades de nya självkostnadshyrorna för 2013, i enlighet med det nya ramavtalet. En första avstämning av självkostnadshyrorna kommer att göras under våren 2013, när självkostnadshyrorna för 2014 skall förhandlas. Under året har beställningar erhållits avseende upprustning av skolfastigheter för 100 Msek, vilket preliminärt kommer att pågå åren , varav en mindre del redan har påbörjats under Den största andelen av detta paket avser investeringar av olika karaktär och de kommer att finasieras genom hyrestillägg. Den återstående delen avser underhållskostnader, vilka beräknas kunna hanteras inom bolagets egen drift under de aktuella åren, bl a genom den omstrukturering av låneportföljen som görs i början av 2013 med anledning av den nya lagen om förbud mot så kallade räntesnurror. FÖRSÄKRINGAR Samtliga fastigheter i bolaget är försäkrade till fullvärde, förutom fastig heterna Toresunds-Sundby 1:27 som skall rivas senast 2014, och fastigheten Upling 1 som skall lämnas när den nya förskolan i Åker Styckebruk är färdigställd under slutet av Dessa två fastigheter är vardera försäkrade upp till 2 Msek. INVESTERINGAR OCH PÅGÅENDE PRODUKTION Under året har investerats totalt 48 Msek. Investeringarna har främst skett i nyproduktion, ombyggnader och anpassningar av de kommunala verksamhetslokalerna. Bland investeringarna kan nämnas följande; på Tosterö har uppförandet av ett nytt gruppboende i kv Smörsoppen färdigställts till en slutkostnad om 19 Msek, varav 6,2 Msek investerats under I Åkers Styckebruk har uppförandet av en ny förskola påbör- 4

5 jats under året för 16,5 Msek. Renovering av Vasaskolan har inletts för 3,4 Msek. I Paulinska skolan har investerats netto totalt 10 Msek under året, efter att 5,5 Msek av projektet kostnadsförts som underhåll. Renovering av Finningeskolan har gjorts för 2,5 Msek. Ombyggnad av Rådhuset i Mariefred har färdigställts för 2,0 Msek. Ombyggnad för Folktandvården i Mariefred har färdigställts för 1,0 Msek. I övrigt har ett stort antal mindre projekt utförts beträffande ombyggnad och anpassning av de kommunala verksamhetslokalerna. UNDERHÅLL Under året har utförts fastighetsunderhåll för 19 Msek. Den stora volymen underhåll, som ej helt ryms inom bolagets resultat, är planerad för att nyttja tidigare års balanserade vinster. Bland större underhållsinsatser kan nämnas följande: Underhåll av Paulinska skolan har utförts för 7,5 Msek, underhåll av Finningeskolan har utförts för 1,5 Msek, underhåll av Väderkvarnen har utförts för 1,0 Msek, det externt uthyrda lokalerna till Roggeskolan har underhållits för 1,0 Msek. Utöver detta en stor mängd åtgärder utförts, såsom yttre miljöer, taköversyn, handikappanpassningar mm, i ett stort antal fastigheter för totalt 8 mkr. Totalt har underhållsprogrammet omfattat ett 60-tal olika åtgärder i drygt 65 fastigheter. UNDERHÅLLSPLANER Under 2011 upprättades femåriga underhållsplaner för båda bolagen. Planerna påvisade att underhållsbehovet är betydande i båda bolagen de närmaste åren, för att sedan stabilisera sig på en något lägre nivå. För att hantera detta behöver visst underhåll flyttas framåt i planen. Parallellt med detta föreligger behov av förstärkta hyresjusteringar de kommande åren, om inte underhållet skall bli eftersatt i fastigheterna. RISKHANTERING Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy och systematisk kreditbedömning. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade, utom Toresunds-Sundby 1:27 och Upling 1 som av anledning ovan är försäkrade upp till 2 Msek vardera. OMSÄTTNING OCH RESULTAT Moderbolaget redovisar för året en omsättning av 182 Msek (f.å. 182 ) och en förlust före bokslutsdispositioner om 11,9 Msek (f.å.en vinst om 0,4). I koncernen uppgår omsättningen till 273 Msek (f.å 273) och resultatet före bokslutsdispositioner blev en förlust om 9,3 Msek (f.å. en vinst om 2,4). Nettoresultatet blev tkr i moderbolaget (f.å ) och tkr i koncernen (f.å. +979) FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de disponibla vinstmedlen på tkr balanseras i ny räkning. Bolagets ställning och resultat redovisas i detalj i efterföljande resultatoch balansräkningar för koncernen och moderbolaget. FLERÅRSJÄMFÖRELSE Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag. Koncernen Omsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Antal anställda, st Soliditet, % 6,1 6,6 6,5 5,1 5,0 Avkastning på totalt kapital, % 0,3 3,8 5,4 3,5 3,5 Avkastning på eget kapital, % neg 2,6 31,3 11,2 7,4 Moderbolaget Omsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Antal anställda, st Soliditet, % 6,7 7,9 7,9 6,1 6,0 Avkastning på totalt kapital, % neg 3,5 6,1 3,2 3,2 Avkastning på eget kapital, % neg 0,5 36,3 6,2 0,1 Nyckeltalsdefinitioner framgår av not 1. Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman för fastställelse. Strängnäs Torgny Jonsson, Ordförande Ingrid Fäldt Tuula Fröderos Erik Berg Johan Ekwall Björn Lind Monica Lindell Rylén Ingvar Lundborg Lilian Sjölund Lars Keyser, VD Min revisionsberättelse har lämnats Magnus Karlström, Auktoriserad revisor 5

6 ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING KONCERNRESULTATRÄKNINGAR BELOPP I TKR KONCERNEN MODERBOLAGET Not RÖRELSENS INTÄKTER 1 Nettoomsättning Aktiverat arbete för egen räkning Övriga rörelseintäkter RÖRELSENS KOSTNADER Övriga externa kostnader Personalkostnader Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar RÖRELSERESULTAT RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER 6 Resultat från andelar i koncernföretag Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Skatt på årets resultat Uppskjuten skatt ÅRETS RESULTAT

7 KONCERNBALANSRÄKNINGAR BELOPP I TKR TILLGÅNGAR KONCERNEN MODERBOLAGET Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader Markanläggningar Mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m m Råvaror och förnödenheter Kortfristiga fordringar Kundfordringar/hyresfordringar Fordran hos Strängnäs Kommun Aktuella skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR

8 ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING EGET KAPITAL OCH SKULDER KONCERNEN MODERBOLAGET Not EGET KAPITAL 17 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier med kvotvärde kr) Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL Avsättningar Uppskjutna skatter Långfristiga skulder 18, 20 Skulder till Strängnäs Kommun Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skulder till Strängnäs Kommun Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga 8

9 KASSAFLÖDESANALYSER BELOPP I TKR KONCERNEN MODERBOLAGET Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm Erhållna utdelningar Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Ökning/minskning varulager Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skuld Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

10 ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING NOTER, gemensamma för moderbolaget och koncernen BELOPP I TKR Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Strängnäs Fastighets AB har upprättat årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Koncernredovisning Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagets egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser och redovisas netto efter moms och rabatter. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt, förändringar i uppskjuten skatt samt andel i intressebolags skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Materiella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Ränta på kapital som har lånats för finansiering av tillverkning av tillgång räknas in i anskaffningsvärdet till den del räntan hänför sig till tillverkningsperioden. Följande nya avskrivningstider tillämpas fr om : De tidigare progressiva avskrivningsplanerna för byggnader är ersatta med linjära avskrivningsplaner, där ingående restvärde skrivs av under återstoden i en 50-årig plan beräknat från byggnadens uppförandeår. Framtida nybyggnad och större ombyggnader kommer att skrivas av linjärt i 50 år. Mindre ombyggnader kommer att skrivas av linjärt under år beroende av omfattning. Totalt sett motsvarar de nya avskrivningplanerna 2011 en årlig avskrivning om 2,35 procent baserat på totalt anskaffningsvärde exkl tomtmark. Byggnader *) - I moderbolaget, förvärvade år (t.å. 20 år progressivt) - I moderbolaget, förvärv, ny- och ombyggnad >10 Msek 50 år (t.å år progressivt) - I moderbolaget, ombyggnad 1-10 Msek 30 år - I moderbolaget, ombyggnad < 1 Msek 10 år - I dotterbolaget, nybyggnad före år (t.å år progressivt) - I dotterbolaget, nybyggnad efter år - I dotterbolaget, ombyggnad före år (t.å år progressivt) - I dotterbolaget, ombyggnad >10 Msek 50 år - I dotterbolaget, ombyggnad 1-10 Msek 30 år Värmeanläggningar och tilläggsisoleringar 20 år (t.å år linjär plan) Kabel-TV-anläggningar (bredband) 30 år (t.å. 10 år linjär plan) Markanläggningar 20 år (oförändrad) Balanslåneposter (från år 1996) Utgår (t.å. 10 år) Datasystem 10 år (oförändrad) Datorer Utgår (t.å. 3 år) Övriga Inventarier 5 år (oförändrad) *) Tidigare progressiva avskrivningsplaner tillämpades tom Från 2011 är samtliga avskrivningsplaner linjära. 10

11 Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar andra finansiella fordringar, kund- & hyresfordringar, leverantörsskulder och låneskulder. Inga marknadsvärden finns för bolagets finansiella instrument, därmed har det bedömda marknadsvärdet likställts med det bokförda värdet. Kund- & hyresfordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra kundfordringar. Derivatinstrument Bolaget använder derivatinstrument för att säkra delar av sin exponering för ränterisker. Säkring görs utifrån en helhetssyn vad gäller andel förfall av räntebindning i olika löptidsintervall. Hante ringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i bolagets finanspolicy. Eftersom ränteswapparna normalt behålls till förfallodagen påverkas inte bolagets resultat av förändringar av marknadsvärdet på swapparna. Marknadsvärdet på ränteswapparna på balansdagen redovisas i not. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Fordringar Fordringar som förfaller senare än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Varulager Varulagret värderas, med tillämpning av först-in först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Inkuranser har därvid beaktats. Investeringar av säkerhets- och miljöskäl Åtgärder för sanering av flytspackel och radon redovisas som investeringar i enlighet med Bokföringsnämndens vägledning 2001:3 Den tillkommande investeringen inräknas i redovisat värde till den del det inte leder till ett nedskrivningsbehov. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Nyckeltalsdefinitioner Soliditet Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till balansomslutningen Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för latent skatteskuld). 11

12 ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING NOTER, gemensamma för moderbolaget och koncernen BELOPP I TKR Not 2 Transaktioner med närstående MODERBOLAGET Inköp och försäljning mellan koncernföretag Nedan anges andelen av årets inköp och försäljning avseende koncernföretag. Inköp, (%) Försäljning, (%) 0,1 0,2 Not 3 Ersättning till revisorerna KONCERNEN MODERBOLAGET Revisionsuppdrag Ernst & Young Andra uppdrag Ernst & Young Andra uppdrag Öhrlings PWC Lekmannarevisor Not 4 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter KONCERNEN MODERBOLAGET Medelantalet anställda, med fördelning på kvinnor och män har uppgått till Kvinnor Män Löner och ersättningar har uppgått till Styrelse och verkställande direktören Övriga anställda Pensionskostnader, varav för styrelse och verkställande direktören 313 tkr (179 tkr) Sociala avgifter enligt lag och avtal Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Vid uppsägning av anställningen från bolaget respektive VD gäller sex månaders uppsägningstid. Därutöver gäller vid uppsägning från företagets sida att verkställande direktören äger rätt till avgångsersättning motsvarande 12 månadslöner efter anställningens upphörande, utan avräkning mot andra inkomster. Pensionsförmån till VD utgår med 39% på kontant lön. Därutöver har VD inga andra förmåner utöver kollektivavtal. Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Koncernen (inkl dotterbolag) Antal på balansdagen Varav män Antal på balansdagen Styrelseledamöter 9 56% 9 56% VD och andra ledande befattningshavare 7 86% 7 86% Moderbolaget Styrelseledamöter 9 56% 9 56% VD och andra ledande befattningshavare 7 86% 7 86% Varav män 12

13 Not 5 Avskrivningar & Nedskrivningar KONCERNEN MODERBOLAGET Byggnader Tillval Markanläggningar Maskiner, fordon, inventarier Not 6 Finansiella intäkter och kostnader KONCERNEN MODERBOLAGET Resultat från andelar i koncernföretag Räntebidrag Ränteintäkter Räntekostnader Räntekostnader fastighetslån Kommunala borgensavgifter Övriga finansiella kostnader Not 7 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Not 8 Byggnader KONCERNEN MODERBOLAGET Ingående anskaffningsvärden Inköp Aktiverad ränta Försäljningar och utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Bokfört värde byggnader Bokfört värde mark

14 ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING Not 9 Markanläggningar KONCERNEN MODERBOLAGET Ingående anskaffningsvärden Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 10 Mark KONCERNEN MODERBOLAGET Ingående anskaffningsvärden Inköp Utgående restvärde Not 11 Inventarier, verktyg och installationer KONCERNEN MODERBOLAGET Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 12 Pågående nyanläggningar KONCERNEN MODERBOLAGET Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Under året genomförda omfördelningar Utgående nedlagda kostnader Not 13 Övriga långfristiga värdepappersinnehav KONCERNEN MODERBOLAGET HBV

15 Not 14 Andelar i dotterföretag Moderbolaget Org nr Säte Kapitalandel (%) Strängnäs Bostads AB Strängnäs 100 Kapitalandel % Rösträttsandel % Antal aktier Redovisat värde Strängnäs Bostads AB Not 15 Övriga långfristiga fordringar KONCERNEN MODERBOLAGET Återbäring HBV vid årets början Tillkommande återbäring under året, HBV Jämkningsmoms Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter KONCERNEN MODERBOLAGET Förutbetalda hyror Upplupna räntebidrag Övriga poster Not 17 Förändring av eget kapital Aktiekapital Bundna Koncernen reserver Fritt eget kapital Summa eget kapital Ingående balans Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital Årets resultat Eget kapital Moderbolaget Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Ingående balans Årets resultat Eget kapital Aktiekapitalet består av st aktier med kvotvärde kr. Not 18 Upplåning KONCERNEN MODERBOLAGET Långfristiga skulder Skulder till Strängnäs Kommun Förfallotider Den del av långfristiga skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen Skulder till Strängnäs Kommun

16 ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter KONCERNEN MODERBOLAGET Personalreserveringar Förskottsbetalda hyror Beräknad fastighetsskatt Övriga poster Not 20 Derivatinstrument Ränteswappar Moderbolaget och koncernen: På balansdagen fanns ränteswappar på nominellt tkr i moderbolaget och tkr i koncernen. Marknadsvärdena på balansdagen var tkr resp tkr. Marknadsvärdena på derivatinstrumenten har erhållits från respektive bank där derivatkontrakt finns. Samtliga ränteswappar ägs av Strängnäs kommun, men betalningsströmmarna överförs med oförändrade villkor till respektive bolag. Not 21 Ansvarsförbindelser KONCERNEN MODERBOLAGET Borgensåtagande Fastigo Not 22 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm KONCERNEN MODERBOLAGET Avskrivningar Vinst vid försäljning av fastigheter Utrangering pågående arbete Övrigt Not 23 Resultat från andelar i koncernföretag KONCERNEN MODERBOLAGET Utdelningar Not 24 Skatt på årets resultat KONCERNEN MODERBOLAGET Not 25 Checkräkningskredit Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till tkr (f.å tkr) i moderbolaget, och tkr (f.å tkr) i koncernen. 16

17 FASTIGHETSINNEHAV per den 31 december 2012 BELOPP I TKR. Nr Fastighet Ansk.värde byggn. Ansk.värde mark Värdeminskning Bokf.värde inkl mark Taxeringsvärde 1101 Strängnäs 2: Strängnäs 2: Strängnäs 3: Strängnäs 2: Grävlingen Benninge Prästkragen Brage Lärkan Lergropen Storken Strängnäs 3: Höjden Svalan Soldaten Trädgårdsmästaren Grävlingen Prästkragen Renen Siklöjan Bresshammar 1: Pressaren Läraren Seminariet Smörsoppen Torulv Strängnäs 3: Bresshammar 1:70 och 1: Lergropen Trekanten Grassegården Mjölnaren Kyrkberget Tändstiftet Rektorn Hammargården Vårdaren Barnskötaren Barnskötaren Mariefred 2: Marielund 1: Ängshyddan Björnmossan Borgmästaren 3 och Rektorn Brandchefen Föreningen Vannesta 1: Husby Tegelbruk 4: Toresunds-Sundby 1: Vannesta 1: Vannesta 1: Vannesta 1: Fogdö Prästgård 3: Näsbyholm 3: Vansö Kyrkby 3: Näsbyholm 3: Hulting Merlänna 1: Stockenström Stockenström Bergman Vetet Tomaten Skämby 5: Åker St.bruk 1: Upling TOTALT

18 ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Strängnäs Bostads AB, org.nr , får härmed avge årsredovisning för STYRELSE Styrelsen har haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter Ersättare Torgny Jonsson, ordf P Göran Persson Ingrid Fäldt, 1 vice ordf Gunilla Frithiof Tuula Fröderos, 2 vice ordf. Lennart Andersson Johan Ekwall Sten Diurlin Monica Lindell Rylén Kerstin Dahlström Erik Berg Ilpo Viinikka Ingvar Lundborg Anders Svensson Björn Lind Anders Hjulström Lilian Sjölund Lars Billberg (tom ) Anette Strömberg (from ) Styrelsen har haft sex protokollförda sammanträden. Ordinarie bolagsstämma hölls den 13 juni. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Lars Keyser REVISORER Ordinarie: Ersättare: Magnus Karlström, aukt. Ernst & Young AB Katarina Nygren, aukt. Ernst & Young AB Av kommunfullmäktige utsedda lekmannarevisorer: Ordinarie: Bertil Stensgård Ersättare: Bruno Karlsson ORGANISATIONSANSLUTNING Företaget är anslutet till arbetsgivareorganisationen Fastigo och branschorganisationen SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Dessutom är bolaget andelsägare i inköpsorganisationen HBV, Husbyggnadsvaror. KONCERNFÖRHÅLLANDEN Bolaget är helägt dotterbolag till Strängnäs Fastighets AB, som i sin helhet ägs av Strängnäs kommun. Mellan koncernbolagen finns ett avtal som reglerar de koncerninterna mellanhavandena. Enligt detta avtal säljer Strängnäs Bostads AB, som har all personal i koncernen, både administrativa tjänster och fastighetstjänster, inklusive lokalvård, till moderbolaget. ÄGARDIREKTIV Som ägare, till moderbolaget Strängnäs Fastighets AB med dotterbolaget Strängnäs Bostads AB, utställer Strängnäs kommun ägardirektiv. Gällande ägardirektiv fastställdes av kommunfullmäktige och överlämnades vid bolagsstämmorna I ägardirektiven regleras ändamål och inriktning, ekonomiska direktiv, personalpolicy, klimat- och miljömål, verksamhetsutveckling, grundläggande principer, underställningsplikt, informations- och rapportskyldighet samt direktiv för tagande av ägardirektiven. Efter antagandet av de nya ägardirektiven vid de ordinarie bolagsstämmorna har bolagen fullt ut arbetat i enlighet med givna direktiv. Samtliga ekonomiska krav och direktiv är uppfyllda givet nämnda förutsättningar. FASTIGHETSBESTÅND Det ägda fastighetsbeståndet består av: lägenheter med en total lägenhetsyta av kvm. Dessutom ingår ett 25-tal lokaler på sammanlagt cirka kvm och cirka bilplatser. Bostädernas genomsnittshyra var kr per kvm och år. FÖRVALTNINGSFRÅGOR Under hösten 2012 genomfördes den andra kundundersökningen med hjälp av företaget AktivBo, som är ett välrenommérat undersökningsföretag i bostadsbranschen. Årets undersökning påvisar en klar förbättring i jämförelse med den undersökning som gjordes hösten Serviceindex, som visar hur nöjda kunderna är med service och bemötande, har stigit från 77,2 till 80,8 procent. En avstämning visar att bolaget i år endast ligger 1,2 procentenheter från den övre kvartilen bland alla jämförda bolag. Den medarbetarundersökning, som genomfördes i samband med kundundersökningen, påvisar en ännu större förbättring. Bolaget har i denna undersökning mellan 2011 och 2012 ökat Medarbetarindex från 79,8 till 88,9 procent, vilket gör att bolaget tillhör de 25 procent bästa företagen i den stora undersökningen. Arbetet med att ytterligare förbättra resultaten i dessa undersökningar pågår. Dels kommer det framgångsrika arbetet med så kallade BUMS-åtgärder att fortsätta i bostadsbeståndet, dels kommer en anpassning av organisationen att genomföras i början av 2013, vid sidan av ständiga förbättringar i det dagliga arbetet. FÖRSÄKRINGAR Samtliga fastigheter i bolaget är försäkrade till fullvärde. LOKALVÅRD Bolagets lokalvårdsenhet svarar för all städning av de lokaler som moderbolaget hyr ut till kommunen. Omsättningen var drygt 19 mkr och verksamheten sysselsatte ett 55-tal årsarbetare. FASTIGHETSTJÄNSTER Bolagets nya enheter för drift och skötsel svarar för reparation och tillsyn av samtliga fastigheter i Strängnäs Bostads AB och i moderbolaget Strängnäs Fastighets AB, jämte grundbemanning för yttre skötsel i samma fastigheter. Omsättningen var drygt 14 mkr och verksamheten sysselsatte ett 17-tal årsarbetare. UTHYRNINGSLÄGET Uthyrningsläget har varit mycket gott under hela året. Det hyresbortfall på grund av outhyrt som ändå uppstått beror till övervägande delen på evakueringslägenheter för pågående ombyggnad i kv Venus i Mariefred. HYRESFÖRÄNDRINGAR Förhandlingarna om 2012 års hyra innebar en höjning med 2,90 procent av samtliga bostadshyror från 1 januari I februari 2013 kom parterna överens om en höjning av hyrorna med 3,0 procent från den 1 mars UNDERHÅLL Under året har utförts underhåll för totalt 10,0 Msek. Bland underhållsåtgärder kan nämnas följande: Hisskorgar kv Andra Backe 1 2; Takarbeten i kv Korpen; köksrenovering i kv Renen 1; renovering av tvättstugor i kv Gösen 18

19 och i kv Gäddan och taköversyn och tvättstugearbeten i stora delar av beståndet. Utöver detta har inre lägenhetsunderhåll utförts i hela beståndet för cirka 7,4 Msek, varav 4,9 mkr vid ombyggnaden i kv Venus i Mariefred. UNDERHÅLLSPLANER Under 2012 har en femårig underhållsplan reviderats i linje med hyresuppgörelsen för De delar som inte ryms inom hyresnivån är skjutna på framtiden. Under 2013 yrkades en hyreshöjning om 7,66 procent, för att skapa förutsättningar för att komma i takt med underhållet. Förhandlingarna slutade i en medling om 3,0 procents höjning, vilket ändå fullt ut kommer att användas för att öka underhållet. Planen påvisar fortfarande att underhållsbehovet är betydande de närmaste åren, för att sedan stabilisera sig på en något lägre nivå. För att hantera detta behöver visst underhåll flyttas framåt i planen. Parallellt med detta kvarstår behov av förstärkta hyresjusteringar de kommande åren, om inte underhållet skall bli eftersatt i fastigheterna. INVESTERINGAR Under året har investerats 2,9 Msek i byggnader och mark (inklusive tillval och pågående arbeten), och 1,7 Msek i inventarier. RISKHANTERING Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy och systematisk kreditbedömning. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade. NYPRODUKTION/FÖRSÄLJNING Ingen nyproduktion av bostäder har skett under året. Ingen fastighetsförsäljning har skett under året. PÅGÅENDE OCH KOMMANDE PROJEKT Under hösten 2012 inleddes en ombyggnad med stamrenovering i kv Venus i Mariefred, med planerat färdigställande i maj En mindre ombyggnad för Veterinärboden i Åkers Styckebruk pågick också vid årsskiftet. EGENVÄRDERING AV FASTIGHETER Under 2011 genomfördes en egenvärdering av samtliga bostadsfastigheter. Egenvärderingen är gjord med hjälp av det internetbaserade programmet Datscha, där ort- och företagsspecifika parametrar har använts efter egen bedömning. Startår för denna värdering var Det erhållna värdet har jämförts med fastighetens bokförda värde efter 7 års framtida avskrivningar enligt plan, för att konstatera att eventuella skillnader är bestående. I slutet av 2012 gjordes en uppgradering av värderingen, där startåret ändrades till 2013, och de faktiska hyreshöjningarna 2011, 2012 och 2013 registrerades. Effekten av dessa åtgärder blev att det enligt samma pricip bedömda marknadsvärdet ökade med 8,9 procent, från 798 Msek till 876 Msek eller kr/m², vilket motsvarar ca 133 procent av fastigheternas totala taxeringsvärde I nedskrivningsbedömningen har ytterligare ett års avskrivning enligt plan medtagits, varvid totala effekten har blivit att resterande 2/3 av det tidigare hanterade nedskrivningsbehovet för fastigheten De Geer 2 nu har försvunnit. ÅRETS RESULTAT 2012 års verksamhet gav ett rörelseöverskott på 2,6 Msek (f.å.2,2 Msek). Efter boksluts disposi tioner och skatt blev nettovinsten 3,4 Msek (f.å. nettoförlust 0,1 Msek). Den balanserade vinsten uppgår därmed till 32,8 Msek. Det justerade egna kapitalet ökade till tkr. Soliditeten ökade från 14,3 till 15,1 procent. Utdelningen kommer att utbetalas 28 juni FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att av de disponibla vinstmedlen på tkr delas 75 tkr ut till aktieägaren och resterande del balanseras i ny räkning. Bolagets ställning och resultat redovisas i detalj i efterföljande resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalys samt kommentarer. FLERÅRSJÄMFÖRELSE Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Antal anställda, st Soliditet, % 15,1 14,3 13,7 13,4 14,3 Nyckeltalsdefinitioner framgår av not 1 Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman för fastställelse. Strängnäs Torgny Jonsson, Ordförande Ingrid Fäldt Tuula Fröderos Erik Berg Johan Ekwall Björn Lind Monica Lindell Rylén Ingvar Lundborg Lilian Sjölund Lars Keyser, VD Min revisionsberättelse har lämnats Magnus Karlström, Auktoriserad revisor 19

20 ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING RESULTATRÄKNING BELOPP I TKR Not NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Lokalvård Fastighetstjänster Aktiverat arbete för egen räkning Övriga intäkter RÖRELSENS KOSTNADER Externa kostnader Personalkostnader Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader RÖRELSERESULTAT RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter Räntebidrag Räntekostnader och övriga finansiella kostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER BOKSLUTSDISPOSITIONER 10 Skillnad mellan bokförd avskrivning och avskrivning enligt plan RESULTAT FÖRE SKATT Skatt på årets resultat Uppskjuten skatt ÅRETS RESULTAT

21 BALANSRÄKNING BELOPP I TKR TILLGÅNGAR Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar Mark Pågående nyanläggningar Inventarier 16, 17, 18, 19, Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos Strängnäs kommun Kundfordringar Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR

22 ÅRSREDOVISNING 2008 ÅRSREDOVISNING EGET KAPITAL OCH SKULDER Not EGET KAPITAL 25 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjutna skatter Långfristiga skulder 28 Skulder till Strängnäs kommun Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till Strängnäs kommun Skulder till koncernföretag Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser

23 KASSAFLÖDESANALYS BELOPP I TKR Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amortering av skuld Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut