Guide för val av hyresgäster till aravaoch räntestödshyresbostäder

Transkript

1 Guide för val av hyresgäster till aravaoch räntestödshyresbostäder

2 Innehåll INLEDNING UTMÄRKANDE DRAG FÖR STATSSTÖDDA HYRESBOSTÄDER Val av hyresgäst Hyresbestämning Överlåtelser Begränsningstider Befrielse från begränsningar Särskilda bestämmelser om allmännyttiga samfund HUR DET ANMÄLS ATT BOSTÄDER KAN SÖKAS Offentligt och allmänt ansökningsförfarande Begränsat ansökningsförfarande Kommunens informationsverksamhet HUR MAN ANSÖKER OM BOSTAD Ansökan Utredningar som behövs vid ansökan VEM VÄLJER HYRESGÄSTER OCH HUR Val av hyresgäster Hyresavtal och säkerhet för hyran Val av hyresgäst och datasekretess Förvaring av handlingarna Delgivning Ansökan om ändring GRUNDER TILL VAL AV HYRESGÄST OCH UPPSTÄLLNING AV FÖRETRÄDESORDNING Allmänna mål och grunderna för valet Bostadsbehov och utrymmesstandard Förmögenhet Inkomstbedömning Inkomster som grund för valet av hyresgäst Beräkning av inkomsterna Jämförelse av ansökande hushålls inkomster Företrädesordning Inverkan av kreditupplysningar och obetalda hyror Avvikelser från grunderna för val av hyresgäster Avvikelser från förmögenhet och inkomst Avvikelser från förmögenhet Avvikelser från bostadsbehovet Tillfälliga undantagslov i valet av hyresgäster Avsaknad av sökande som uppfyller kraven VAL AV HYRESGÄSTER TILL DELÄGARBOSTÄDER Vad är en delägarbostad Övervakning av val av hyresgäster till delägarbostäder

3 7 VAL AV HYRESGÄSTER TILL SERVICEHUS Kriterierna för val av hyresgäster är sökandens bostadsbehov, inkomster och förmögenhet samt en jämförelse mellan sökanden Beslutsfattare vid val av hyresgäster och hyresavtal Kontroll av val av hyresgäster SPECIELLA GRUPPER AV SÖKANDE Bostadsbehövande som faller inom ramen för barnskydd Gravt handikappade personer Invandrare Andra grupper jämförbara med finländska medborgare Flyktingar och asylsökande Återflyttare Romer Studerande ANVÄNDNING AV BOSTÄDER FÖR ANNAT SYFTE ÄN BOENDE Förutsättningar för att tillstånd ska beviljas Tillstånds- och anmälningsförfarande ARAs bedömning STYRNING OCH ÖVERVAKNING AV VALET AV HYRESGÄSTER Kommunen övervakar ARA handleder kommuner och ägarsamfund PROBLEM UNDER BOENDETIDEN Störande beteende Svårigheter som gäller hyresbetalningen Påföljder PÅFÖLJDER AV ATT GRUNDERNA FÖR VALET AV HYRESGÄSTER INTE HAR BEAKTATS Användning i strid med aravabegränsningslagen Användning i strid med räntestödslagen Allmännyttighet BILAGA 1. LAGSTIFTNING OCH ANVISNINGAR

4 INLEDNING Denna guide för hur man väljer hyresgäster till arava- och räntestödshyresbostäder är ett hjälpmedel för dem som väljer hyresgäster och till dem som övervakar dessa för tillämpningen av statsrådets förordning om val av hyresgäster (166/2008). Guiden innehåller även nyttig information för dem som söker bostad. Syftet med guiden är att främja skapandet av en gemensam praxis för olika ägares val av hyresgäster, bland annat för att bättre kunna undvika att boendestrukturen i husen blir alltför ensidig. I innehållet har man även strävat efter att ta praktiska aktörers önskemål i beaktande. Guiden finns på Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARAs webbplats, Guiden uppdateras vid behov, till exempel i samband med ändringar i lagstiftningen. Senaste uppdateringdatum anges i dateringen på guidens omslag. Målet med valet av hyresgäster är att arava- och räntestödshyresbostäder ska tilldelas de hushåll som är i störst behov av en hyresbostad. Dessutom har man som målsättning att eftersträva mångsidig boendestruktur och ett socialt balanserat bostadsområde. Regleringen av val av hyresgäster möjliggör å andra sidan även ett flexibelt val av hyresgäster när efterfrågan på bostäder är låg och det inte finns sökande som uppfyller kraven på grunderna för val av hyresgäster. När regleringarna tillämpas ska man observera att bestämmelserna i statsrådets förordning kompletterar bestämmelserna om val av hyresgäster i aravabegränsningsoch räntestödslagen. Följaktligen ska man även ta bestämmelserna i dessa lagar i beaktande när man placerar sökande i företrädesordning. I guiden har man beaktat alla ändringar av betydelse för val av hyresgäster. Då guiden uppdaterades i juni 2013 tog man de dåvarande viktiga ändringarna i beaktande samt gjorde preciseringar och kompletteringar i följande kapitel: 5.3 Förmögenhet, 5.7 Avvikelser från grunderna för val av hyresgäster, 8.3 Invandrare, 8.5 Studerande och 9 Användning av bostäder för annat syfte än boende. I februari 2014 fogades till guiden kapitel 7 Val av hyresgäster till servicehus, i vilket man har beaktat miljöministeriets styrningsbrev om avvikelser från de förmögenhetsbaserade grunderna för val hyresgäster till servicebostäder som byggts med statligt stöd av den 28 januari Anvisningarna för hur man väljer hyresgäster till servicebostäder i kapitel 7 ersätter ARA:s anvisning för val av hyresgäster tillhörande specialgrupper av den 5 december 2012 (dnr 1785/631/11). Denna guide har bifogats en förteckning över de viktigaste lagarna, statsrådets och miljöministeriets förordningar samt ARA:s anvisningar som gäller val av hyresgäster. 4

5 1 UTMÄRKANDE DRAG FÖR STATSSTÖDDA HYRESBOSTÄDER När staten beviljar stöd för byggande, anskaffning eller renovering av hyresbostäder är syftet att även påverka hur bostäderna används. Man vill att bostäderna ska tilldelas dem som är i störst behov och man strävar efter att hyrorna ska hållas skäliga. Man reglerar även ägandet och överlåtelsen av bostäderna för att ovannämnda användningssyfte ska kunna uppfyllas kontinuerligt. 1.1 Val av hyresgäst Följande bestämmelser berör valet av boende: aravabegränsningslagen (1190/1993, ändrad bl.a. 716/2006, i kraft ), 4a 4c lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (nedan nya räntestödslagen, 604/2001, ändrad bl.a. 717/2006, i kraft ) 11a 11c. Dessa bestämmelser tillämpas även med stöd av lagen om räntestödslån för bostäder (867/1980, nedan gamla räntestödslagen) på hyresbostäder som har beviljats lån och som berörs av en användningsbegränsning på 20 år. statsrådets förordning om val av hyresgäster till arava- och räntestödshyresbostäder (166/2008). Valet av hyresgäst grundar sig på den sociala ändamålsenligheten och det ekonomiska behovet som bedöms på basis av det ansökande hushållets bostadsbehov, förmögenhet och inkomster. Statsrådet har fastställt närmare grunder för val av hyresgäster som tillämpas både för aravabostäder och räntestödshyresbostäder (s.k. ARA-bostäder). För delägarbostäder tillämpas samma grunder för val av hyresgäster som för hyresbostäder (från och med den 1 november 2004). Grunderna för val av hyresgäster är hushållets bostadsbehov, förmögenhet och inkomster. Inkomsterna bedöms fortsättningsvis, trots att inkomstgränserna tagits bort. Även vid val av hyresgäster i servicebostäder som finansierats med stöd av lagen om understöd för förbättring av bostadsförhållandena för grupper med särskilda behov (1281/2004, nedan lagen om investeringsstöd) tillämpas samma principer som för andra statsstödda hyresbostäder. Val av hyresgäster till servicebostäder behandlas närmare i kapitel 7. Grunderna för val av hyresgäster gäller för tillfället aravahyresbostäder, hyresbostäder som finansierats med långfristiga räntestödslån enligt gamla räntestödslagen samt alla hyresbostäder som finansierats enligt nya räntestödslagen. Långfristiga räntestödslån, som omfattas av en användningsbegränsning på 20 år, beviljades under tiden Grunderna för val av hyresgäster gäller däremot inte hyresbostäder som beviljats kortfristiga räntestödslån. Grunderna för val av hyresgäster gäller även de aravahyresbostäder som berörs av en förlängd begränsningstid på tio år, dock med vissa undantag som behandlas i kapitel 5.7 (punkt 6, s. 22). Den förlängda begränsningstiden gäller hyresbostäder och -hus som beviljats bostadslån från staten för att bygga ett hyreshus under åren eller för att renovera ett hyreshus under åren Det gäller även objekt som har fått ett långfristigt grundförbättringslån enligt lagen om grundförbättring av bostäder (34/1979). När begränsningstiden för sådana hyresbostäder eller -hus löper ut, inleds den förlängda begränsningstiden på tio år. 5

6 1.2 Hyresbestämning Hyresbestämningen för aravahyresbostäder grundar sig på 7 i aravabegränsningslagen. Begränsningar av hyresbestämningen tillämpas inte på aravahyresbostäder med förlängd begränsningstid. Självkostnadsprincipen för hyresbostäder som fått räntestöd gäller bara objekt som fått stöd enligt nya räntestödslagen efter den 1 januari I 13 i nya räntestödslagen finns en föreskrift om hyresbestämningen. ARA handleder kommuner och ägarsamfund i hur man fastställer självkostnadshyror. På sin webbplats har ARA publicerat en hyresräknare som ägarsamfund som inte har tillgång till egna motsvarande program kan använda för hyresbestämningen i hyreshus ( Hyresräknaren har också gjorts för att underlätta det övervakningsarbete som hör till kommunens myndighetsuppgifter. 1.3 Överlåtelser I aravabegränsningslagen finns föreskrifter om överlåtelse av och överlåtelsepriset för aravahyresbostäder och -hus. Motsvarande föreskrifter finns i nya räntestödslagen. ARA utser överlåtelsemottagare och fastställer maximibeloppet för överlåtelsepriset. För aravahus med förlängd begränsningstid fastställs inget maximibelopp, men ARA godkänner överlåtelsemottagare även för dem. Om objektet överlåts till en mottagare som inte uppfyller föreskrifterna är ägarbytet ogiltigt. Om ett objekt som med stöd av gamla räntestödslagen fått ett långfristigt räntestödslån överlåts åt någon annan mottagare än den som nämns i lagen, blir följden att räntestödet dras in och eventuellt återkrävs även den räntegottgörelse som betalats ut. Inget överlåtelsepris har reglerats för dessa objekt. Ytterligare information om frågor som rör överlåtelse finns på ARAs webbplats Begränsningstider Begränsningstiderna varierar beroende på när och för hur lång tid ett lån har beviljats och om det har beviljats för byggande, anskaffning eller renovering. Att lånen återbetalas i förtid påverkar inte begränsningarna eller begränsningstiderna. Närmare information om de begränsningstider som gäller för aravahyresbostäder och räntestödshyresbostäder får man av Statskontoret, ARA och på följande av miljöministeriets produktkort: begränsningar för användningen av aravahyreshus (De ursprungliga begränsningarna) AKR begränsningar i användningen och överlåtelsen av aravahyresbostäder under tio år (Fortsatta begränsningar) AKL 1.5 Befrielse från begränsningar ARA kan på ansökan bevilja befrielse från begränsningar som rör överlåtelse och användning innan begränsningstiden upphört. Ytterligare information finns på ARAs webbplats ( 6

7 1.6 Särskilda bestämmelser om allmännyttiga samfund Arava- och räntestödslån beviljas åt kommuner och andra offentliga samfund samt så kallade allmännyttiga samfund som utsetts av ARA. Dessa allmännyttiga samfund omfattas dessutom av ett antal andra specialbestämmelser. Från och med den 1 september 2004 omfattas kommunägda arava- och räntestödsbelånade hyreshus och fastighetsbolag av samma bestämmelser om gottskrivning av avkastning som gäller för samfund som angetts som allmännyttiga. Övriga allmännyttighetsbestämmelser gäller däremot inte kommunernas bolag. ARAs uppgift är att övervaka de utsedda allmännyttiga samfundens verksamhet och att de följer bestämmelserna. 2 HUR DET ANMÄLS ATT BOSTÄDER KAN SÖKAS 2.1 Offentligt och allmänt ansökningsförfarande Miljöministeriet har gett en förordning (182/2003) om ansökningsförfarandet gällande arava- och räntestödshyresbostäder. Enligt förordningen ska arava- och räntestödshyresbostäder kunna sökas genom ett offentligt och allmänt förfarande, med undantag av det begränsade ansökningsförfarande som nämns i punkt 2.2. I praktiken innebär detta man anmäler att bostäderna kan sökas till exempel i en tidning som har stor spridning på orten samt på internet, och bostäderna begränsas inte så att de bara kan sökas av en viss grupp av sökande. Hur ofta annonser förs in kan naturligtvis variera beroende på situationen på bostadsmarknaden i kommunen. Dock ska man annonsera om bostäderna minst en gång om året. Det meddelas ofta separat om hyresbostäder som blir färdiga. Det ska alltid framgå av anmälan hur länge ansökan är i kraft och hur den förnyas. Allmännyttiga samfund ska enligt allmännyttighetsbestämmelserna alltid anmäla offentligt att det finns bostäder att söka. Bostäder kan dock vara ämnade för en begränsad grupp, till exempel för åldringar eller studerande. Vanligen används ett så kallat löpande ansökningsförfarande, vilket innebär att en bostadssökande kan lämna in sin ansökan när som helst på året. Internet gör det möjligt att söka bostäder dygnet runt. De hyresbostäder som erbjuds kan i allmänhet även beskådas på ägarnas webbplatser. All ansökan om hyresbostäder kan även vara koncentrerad till kommunen. Det gör det naturligtvis enklare att söka bostad och ger kommunen en bra bild av den verkliga efterfrågan på bostäder. 2.2 Begränsat ansökningsförfarande Enligt miljöministeriets förordning som nämns ovan kan bostäderna sökas endast av en begränsad grupp, om denna representerar en tillräckligt stor grupp bostadsbehövande på orten och ett begränsat ansökningsförfarande är motiverat med beaktande av bostädernas ägoförhållanden och användningsändamål. 7

8 I praktiken innebär ett begränsat ansökningsförfarande till exempel att hyresbostäder anvisas som tjänstebostäder, för unga i en viss ålder eller för andra så kallade specialgrupper eller studerande. Kommunen bör i egenskap av övervakningsmyndighet ta ställning till om målgruppsbegränsningen är motiverad och om den målgrupp som bostäderna riktar sig till är tillräckligt stor. Vid behov kan kommunen be ARA om handledning. 2.3 Kommunens informationsverksamhet Kommunen måste tillhandahålla samlad information om de arava- och räntestödshyresbostäder som kan ansökas offentligt i kommunen. Den myndighet som sköter om kommunens boendefrågor och/eller kommunens webbplats ska tillhandahålla en förteckning över hyreshusen med adress och kontaktuppgifter. Av kontaktuppgifterna måste det framgå var bostäderna kan sökas och information om exempelvis hyresnivån. 3 HUR MAN ANSÖKER OM BOSTAD 3.1 Ansökan Miljöministeriet har gett en förordning om vilka uppgifter som åtminstone måste framgå av en blankett för ansökan om bostad (904/2006). I ansökan efterfrågas sådan information som gör att den som väljer hyresgäst kan erbjuda den lediga bostaden till den som behöver den mest. Det ska även gå att jämföra de sökande sinsemellan på basen av de uppgifter de uppgett. Väsentliga uppgifter är: personuppgifterna för dem som avses bo i lägenheten den sökandes bostadsbehov vilken inkomst och förmögenhet medlemmarna i det ansökande hushållet har uppgifter om den lägenhet ansökan gäller uppgifter om nuvarande bostad. Ansökningsblanketten ska undertecknas och förses med datum. Om ansökan har lämnats in elektroniskt ska pappersversionen av den skrivas under innan hyresavtalet görs. Om den sökande har tillgång till elektronisk underskrift kan det ersätta en underskrift på en pappersversion av avtalet. På blanketten står det att man intygar att de uppgifter man tillhandahållit är korrekta. Det står även att man om förhållandena ändras måste korrigera ansökan enligt detta. Om kommunen eller den som äger hyreshuset använder en egen blankett ska den innehålla motsvarande uppgifter. Ansökningblanketter tillhandahålls av dem som äger hyresbostäder och i allmänhet även av kommunens bostadsväsende. Blanketten returneras till den som äger den bostad som ska hyras ut, eller till kommunen, om man har kommit överens om det. ARAs blankett kan skrivas ut på finska och svenska på ARAs webbplats (ARA 100/10 bostadsansökanmodell). Det går att fylla i blanketten på webben, skriva ut den och skicka den per post direkt till dem som äger arava- och räntestödshyresbostäder. På de sidor där man kan söka hyresbostäder på webbplatsen Asuminen.fi finns dessutom länkar till allmännyttiga 8

9 samfunds och kommuners webbplatser, där ansökningsblanketterna till deras hyresbostäder finns. Det går i allmänhet att använda samma blankett när man söker både hyresbostäder som blir färdiga och sådana som blir lediga. Av blanketten bör framgå hur länge ansökan är i kraft. Den måste vara i kraft minst tre månader. Någon uppgift om den sökande saknas på blanketten, är den som mottar ansökan skyldig att be den sökande komplettera sin ansökan. Det går inte att göra ett val av hyresgäst innan de begärda uppgifterna har redovisats. 3.2 Utredningar som behövs vid ansökan Innan hyresavtalet görs ska bland annat följande utredningar bifogas till bostadsansökan: lönebesked från arbetsgivarna på bruttoinkomsten för alla förvärvsarbetande personer som ska flytta in i lägenheten skatteintyg för alla 18 år fyllda som ska flytta in i lägenheten (beskattningsbeslutet och den förhandsifyllda skattedeklarationens specifikationsdel för senast verkställda beskattning, för en fastighet kan man begära en fastighetsskattesedel) intyg över pensionsbelopp (brutto, euro/mån) utredning över förmögenhetens gängse värde, om någon av medlemmarna i det ansökande hushållet har förmögenhet andra eventuella intyg som den sökande vill hänvisa till skyldighet att flytta enligt domstolsbeslut graviditetsintyg. Om personens månadsinkomst varierar betydligt varje månad, ska den sökande visa upp totalinkomsten från föregående och innevarande kalenderår. Om det ansökande hushållet flyttar till en annan ort på grund av anställning och vill att värdet på den egna bostaden som finns på den ort man lämnar ska dras ifrån den förmögenhet som ska beaktas, ska följande bifogas till ansökan på det sätt som mottagarkommunen förutsätter: en utredning över användningen av och hyran för den egna bostad som finns på orten man lämnar om bostaden hyrs ut (hyran beaktas som inkomst i hushållet när valet av hyresgäster görs) arbetsgivarintyg från den nya arbetsplatsen på den nya orten jämte inkomstutredning vid behov en utredning av anledningarna till att det inte är ändamålsenligt för medlemmarna i de hushåll som ansöker om bostad att dagligen pendla från sin egen bostad (långt avstånd mellan orterna eller dåliga trafikförbindelser). Utredningarna skickas in som bilagor i pappersform eller i elektronisk form till bostadens ägare inom angiven tid. Utredningarna måste dock skickas in innan hyresavtalet kan göras upp. Det behövs emellertid inga utredningar om hyresbostaden bara har en sökande. De som ansöker om en studiebostad behöver heller inte bifoga utredningar till ansökan. Detsamma gäller de situationer som tas upp i 6 1 mom. 1 5 punkten i statsrådets förordning. Därmed behövs inga utredningar för till exempel bostadsbyte inom 9

10 hushållet (3 punkten) eller för ett hushåll som ansöker om att få byta från en hyresbostad till en annan som har samma faktiska ägare (4 punkten). Den som ska välja hyresgäst kan dock även i sådana här fall be om ovan nämnda bilagor, om det finns skäl att närmare undersöka de uppgifter som uppgetts på bostadsansökningsblanketten. Det är viktigt att informera den sökande om att man aldrig ska säga upp sin nuvarande bostad innan man har fått bekräftelse av husets ägare att man kan flytta in i den bostad man sökt. 4 VEM VÄLJER HYRESGÄSTER OCH HUR 4.1 Val av hyresgäster Den som äger hyreshuset har rätt att välja hyresgäster till hyresbostäderna. Det går också att komma överens om andra tillvägagångssätt. Det är vanligt att kommunen och ett hyreshusbolag som ägs av kommunen har kommit överens om att de kommunala bostadsmyndigheterna kan välja hyresgäster. I vissa fall har hyreshusets ägare och kommunen kommit överens om att kommunen väljer hyresgäster även till andra hyresbostäder än dem som kommunen äger. Det är emellertid hyreshusbolaget som gör upp hyresavtalet. Beslutet och motiveringarna till det ska oberoende av ägare göras skriftligen på det sätt som kommunen meddelat. I vissa fall har hyreshusets ägare låtit ett privat företag eller en bostadsförmedlare sköta om valet av hyresgäster. Man bör notera att den som äger hyresbostaden alltid ansvarar för att valet av hyresgäst är riktigt, även om ett privat företag har fått i uppgift att sköta det. Om valet av hyresgäst ges åt en utomstående är det skäl att kontrollera att den som fått uppdraget är sakkunnig. De sökande ska jämföras sinsemellan på samma sätt som om det vore kommunen eller hyreshusens ägarförbund som gjorde valet. Beslutet fattas alltid på ägarens ansvar och man måste kunna motivera det enligt motiveringarna i statsrådets förordning. Man måste även beakta att ansökningsdokumenten ska förvaras omsorgsfullt och vederbörligt för kommunens kontroll och att uppgifterna om dem som ansökt om bostad bevaras enligt bestämmelserna om tystnadsplikt. Det är inte tillåtet att uppbära arvode av den sökande för valet av hyresgäst. Uppdragsgivaren står för kostnaderna och får inte överföra några kostnader på den sökande. 4.2 Hyresavtal och säkerhet för hyran Även för de bostäder som understöds av staten kan hyresavtalet för en bostadslägenhet gälla tillsvidare eller vara tidsbegränsat. I allmänhet gäller hyresavtalen tillsvidare. Enligt 8 i lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995) kan avtal ingås om att en skälig säkerhet ska ställas med tanke på den skada som kan drabba hyresvärden om hyresgästen inte uppfyller sina förpliktelser. Det kan till exempel handla om att hyresgästen inte betalar hyran eller skadar bostaden. Säkerheten kan till exempel vara pengar, en bankgaranti, ett depositionsbevis, en personlig borgen eller ett värdepapper. Den kan även vara en betalningsförbindelse som kommunen ger hyresvärden. Säkerheten kan högst motsvara tre månaders hyra. Om det krävs stora hyressäkerheter för aravahyresbostäder kan det hindra hyresgäster med små inkomster från att få bostad. Utgångspunkten ska vara att hyressäkerheterna 10

11 inte ska hindra sådana personer från att få bostad. Om hyresvärden kräver stora säkerhetsavgifter ska kommunens bostadsmyndighetförsöka förhandla med hyresvärden om en skäligare säkerhet. 4.3 Val av hyresgäst och datasekretess Ansökningarna om hyresbostäder jämte bilagor är sekretessbelagda eftersom de innehåller uppgifter om den sökandes ekonomiska ställning och eventuellt även om dennes hälsotillstånd. Eftersom kommunen, ARA och miljöministeriet övervakar användningen av hyresbostäder som har byggts med statsunderstöd har de rätt att få tillgång till alla handlingar för övervakningen (aravabegränsningslagen 23, nya räntestödslagen 39, gamla räntestödslagen 13 ). 4.4 Förvaring av handlingarna Ägaren måste arkivera bostadsansökningarna jämte bilagor på ett ändamålsenligt sätt. Både ansökningar som har gett en bostad och de som inte har lett till att den sökande fått en bostad ska förvaras i fem års tid. Det här gäller även sådana ansökningar som inte har förnyats. Uppgifterna om personer som inte har fått någon bostad och som inte längre ansöker om bostad kan även förvaras i form av sammandrag. Av sådana företeckningar ska det ansökande hushållets bostadsbehov, förmögenhet, inkomst, antal personer och vilken typ av bostad hushållet ansökt om framgå. Om kommunen fattar beslut i valet av hyresgäst ska kommunens beslut om godkännande av valet av hyresgäst förvaras i tio år enligt Kommunförbundets anvisning om kommunala handlingars förvaringstid. 4.5 Delgivning Om kommunen fattar ett beslut i valet eller godkännandet av en hyresgäst kan beslutet delges genom att lägga fram protokollet från myndigheten som fattat beslutet på det sätt som kommunallagen (365/1995) föreskriver. Delgivningen anses ha ägt rum den dag beslutet har framlagts för påseende. 4.6 Ansökan om ändring Det är bara beslut som fattats av kommunen som går att överklaga. Om kommunen har fattat ett beslut om val eller godkännande av hyresgäst kan den som ansökt om hyresbostad söka rättelse i beslutet hos den kommunala myndighet som fattat det. Dessutom kan hyresbostadens ägare söka ändring i kommunens beslut om godkännande. Rättelseyrkandet görs till den myndighet som fattat beslutet. Man får söka rättelse hos kommunstyrelsen eller en nämnd i beslut som har fattats av en tjänsteinnehavare som är underställd kommunstyrelsen eller nämnden inom 14 dagar från delfåendet (aravabegränsningslagen 21, nya räntestödslagen 41, gamla räntestödslagen 15 ). Det går inte att söka rättelse i beslut som fattats om rättelseyrkandet. Eftersom många kommuner inte längre godkänner val av hyresgäster i förväg är det mycket sällan sökande har möjlighet att söka om rättelse. När det är fråga om efterhandstillsyn finns ingen möjlighet till rättelse. 11

12 5 GRUNDER TILL VAL AV HYRESGÄST OCH UPPSTÄLLNING AV FÖRETRÄDESORDNING 5.1 Allmänna mål och grunderna för valet Syftena med valet av hyresgäster fastställs i 4 a i aravabegränsningslagen och 11 a i nya räntestödslagen. Syftet är att de arava- och räntestödshyresbostäder som understöds av staten ska anvisas för de hushåll som mest behöver en hyresbostad och samtidigt eftersträvas en mångsidig boendestruktur i hyreshuset och ett i socialt hänseende välbalanserat bostadsområde. Syftet är att många sådana sökande som är svårplacerade på bostadsmarknaden inte ska placeras i samma hus och inom samma område. Grunderna för val av hyresgäster omfattar enligt ovan nämnda lagar hushållets bostadsbehov, förmögenhet och inkomst. Alla dessa ska tas i beaktande när beslut fattas om val av hyresgäst. Detta gäller alltså också inkomster, även om man inte längre fastställer inkomstgränserna. Avvikelser från grunderna för val av hyresgäster redovisas i kapitel 5.7. Enligt bestämmelserna ska företräde ges bostadslösa och andra hushåll som har det mest brådskande bostadsbehovet, är minst bemedlade och har de lägsta inkomsterna. Undantag kan i enskilda fall göras från företrädesordningen, om det är motiverat med beaktande av hushållets speciella förhållanden, hyresbostadssituationen på orten eller hyreshusets eller bostadsområdets boendestruktur. Om undantag görs från företrädesordningen måste dock det ansökande hushållet uppfylla villkoren för val av hyresgäst. I kapitel 5.5 redogörs närmare för hur företrädesordningen utses. I kapitel 5.9 redogörs för förfarandet som tillämpas om ingen av de sökande uppfyller villkoren. De speciella fall där en person har subjektiv rätt till bostad behandlas närmare i kapitel 8. I valet av hyresgäst ska även den jämlikhet och rätt att välja hemvist som förutsätts i Finlands grundlag (731/1999) tas i beaktande. Ingen får utan godtagbart skäl särbehandlas på grund av kön, ålder, ursprung, språk, religion, övertygelse, åsikt, hälsotillstånd, handikapp eller något annat som rör personen. Likaså har alla rätt att välja bostadsort. Lagen om likabehandling (21/2004) förbjuder etnisk diskriminering även vid val av hyresgäster. Minoritetsombudsmannen och diskrimineringsnämnden övervakar detta. För etnisk diskriminering kan man bli ersättningsskyldig och i allvarliga fall straffrättsligt ansvarig. 5.2 Bostadsbehov och utrymmesstandard Begreppet bostadsbehov är inte lika entydigt som den sökandes inkomster och förmögenhet. När bostadsbehovet bedöms ska man enligt statsrådets förordning beakta det ansökande hushållets nuvarande bostadsförhållanden och hur brådskande det är att de förbättras. Hushållets storlek och åldersstruktur ska också tas i beaktande. Klassificeringen av brådskande bostadsbehov finns i kapitel

13 Den bostad som erbjud ska enligt statsrådets förordning vara rimlig till storleken i förhållande till hushållets storlek och åldersstruktur. Vid fastställande av rimligheten på bostadens storlek tar man efterfrågan på och utbudet av olika typer av bostäder i beaktande. Hyresbostadsläget varierar märkbart i olika kommuner. Kommunerna måste ta ställning till utrymmesstandarden så att de som äger hyreshus känner till kommunens hållning när de gör sina val. Det går att vara flexibel när det gäller utrymmesstandarden och beakta situationen på bostadsmarknaden och den sökandes familjesituation. Med personantal avses alla de personer som kommer att bo permanent i bostaden som ansöks. En graviditet som fastställs med hjälp av graviditetsintyg tas i beaktande i personantalet. 5.3 Förmögenhet Den sökandes förmögenhet granskas för att utreda om den sökande har tillräcklig förmögenhet för att ordna sitt boende själv utan stöd från staten. Som förmögenhet ska det ansökande hushållets gemensamma förmögenhet beaktas, om dess värde inte är obetydligt eller om den nödvändig för atten medlem av hushållet ska kunna skaffa sig en skälig inkomst genom en näring eller genom att utöva sitt yrke. Som förmögenhet beaktas förmögenheten vid tidpunkten för ansökan samt sådan förmögenhet som den som ansöker om bostad har frånträtt under året som föregår ansökan till exempel genom att skänka bort den eller sälja den. Från den förmögenhet som ska beaktas kan man dra bort värdet på den egna bostaden som finns på den ort man lämnar, om det ansökande hushållet flyttar till en annan ort på grund av anställning eller om det inte är skäligt för medlemmarna i hushållet att dagligen pendla på grund av långt avstånd mellan orterna eller dåliga trafikförbindelser. De utredningar som ansökningen kräver redovisas närmare i kapitel 3.2. Den hyresinkomst som bostaden eventuellt genererar tas i sådana fall också i beaktande som det ansökande hushållets inkomst. När förmögenheten beräknas ska den sökandes förmögenhet värderas enligt gängse värde, det vill säga värderas enligt det sannolika överlåtelsepriset på förmögenheten. En tillförlitlig värdering på en fastighet och på bostadsaktier får man exempelvis från en fastighetsförmedlare. En värdering av bostadsaktier kan man även få av bolagets disponent. Börsnoterade aktier beaktas enligt det noterade värdet vid tidpunkten för ansökan. Från förmögenhetens gängse pris dras de sammanlagda skulderna inklusive studielån av. Enligt statsrådets förordning kan en sökande inte väljas som hyresgäst om det ansökande hushållet har en så stor förmögenhet att hushållet har kapacitet att skaffa en bostad som motsvarar dess behov utan stöd från staten. Annars tas förmögenhet i beaktande som en betydande faktor när val av hyresgäst fattas. ARA rekommenderar att kommunerna årligen fastslår maximigränser för förmögenhet och informerar om dessa till dem som äger hyreshus på området som byggts med stöd av staden. Till grund för kalkylen i modellen nedan används den självfinansieringsandel på 40 % som behövs vid anskaffning av bostad. Maximigränserna för förmögenhet fastställs på följande sätt. 13

14 Som underlag för kalkylen används Statistikcentralens Vanhojen osakehuoneistojen velattomia neliöhintoja* (Skuldfria kvadratmeterpris på gamla aktielägenheter, tabellen är på finska) för de 31 städer vars uppgifter finns i bilagstabell 6 (kvartalsstatistik). För ovriga kommuner används medelvärdet för landskapet som finns i samma tabell. Bruttopriset för en bostad beräknas med hjälp av bostadens storlek och medelpriset som finns i bilagstabell 6: - 1 sökande i hushållet = 40 m 2 x medelpriset ( /m 2 ). - 2 sökande i hushållet = 60 m 2 x medelpriset ( /m 2 ). - 3 sökande i hushållet = 80 m 2 x medelpriset ( /m 2 ). När det ansökande hushållet omfattar fyra personer eller fler, beräknas bostadens bruttopris som för 3 sökande. Den kommunspecifika förmögenhetsgränsen får man genom att på det sätt som nämns ovan multiplicera det beräknade bruttopriset för bostaden med 40 procent: förmögenhetsgräns= (bostadens storlek enligt hushållet) x (medelpriset från bilagstabell 6) x 40 %. Preciseringar: - i tillväxtcentra kan man vid behov lägga till euro per person till bruttopriset, om det är 4 eller fler sökande. - i huvudstadsregionen kan bruttopriset för hushåll med en sökande höjas med 20 % så att det bättre motsvarar marknadspriserna. *) > Asuminen > Osakeasuntojen hinnat > Taulukot > Liitetaulukko 6 När förmögenheten beräknas bör man även ta förmögenhetens realiseringsmöjligheter i beaktande. I alla kommuner följer man förmögenhetsbedömningen när man väljer hyresgäster till hyresbostäder och delägarbostäder. Förmögenhetsgränserna tillämpas inte när man väljer hyresgäster till studentlägenheter. Förmögenhet ska ändå användas när de sökande jämförs sinsemellan. Om den sökande sedan tidigare har en ägarbostad kan han eller hon ändå behöva en hyresbostad, exempelvis för att ägarbostaden till sin storlek, placering eller på grund av den sökandes hälsotillstånd är olämplig. Den sökande kan även tvingas avstå från sin ägarbostad som villkor för skuldsanering. Värdet på ägarbostaden tas i beaktande när förmögenheten beräknas och den hyresinkomst man får från bostaden tas i beaktande som en bidragande faktor till den sökandes inkomster. 5.4 Inkomstbedömning Även om statsrådets förordning inte längre fastställer inkomstgränser, är inkomstbedömningen fortfarande i kraft. Det ansökande hushållets inkomster är fortfarande en jämbördig faktor i grunderna för valet av hyresgäst tillsammans med det ansökande hushållets bostadsbehov och förmögenhet och de ska tas i beaktande när de sökande sätts i företrädesordning. När det ansökande hushållets inkomster fastställs beaktas de permanenta bruttoinkomsterna per månad för de personer som hör till hushållet. Följaktligen räknas 14

15 även inkomsterna som unga vuxna som bor hemma har tillsammans med föräldrarnas inkomster, om det inte är fråga om inkomster de fått under semestertid. Om bostaden är i gemensamt bruk räknas inkomsterna för varje hushåll separat. Bostäder i gemensamt bruk är till exempel en stor bostad som studerande hyr tillsammans. Alla har i allmänhet ett separat hyresavtal med bostadens ägare. Om varje studerande utgör sitt eget hushåll, räknas varje studerandes inkomster separat. Beräkningsgrunden för inkomsterna är den permanenta bruttomånadsinkomsten. När man måste ge en utredning över inkomsterna räcker det inte med ett skatteintyg för att fastställa månadsinkomsten, utan en separat utredning ska skickas in om inkomsterna. Inkomstuppgifterna ska även alltid meddelas på bostadsansökningsblanketten Inkomster som grund för valet av hyresgäst Till inkomster hör till exempel förvärvsinkomster med tillägg, underhåll, om det betalas åt make/maka, pensioner, olika typer av olycksfalls- och försäkringsersättningar som betalas ut kontinuerligt, invalidpenning samt kapitalinkomster, såsom ränta och dividendinkomster. Även inkomster från utlandet bör tas i beaktande. Värdet på naturaförmåner beaktas enligt förmånens beskattningsvärde. Studiepenning för vuxna och stöd för vuxenutbildning räknas också som inkomster. Till inkomsterna räknas alla lönetillägg, såsom övertidsersättning, skiftarbetstillägg och bonusar osv. I valet av hyresgäst räknas följande inte som inkomster: bostadsstöd barnförhöjning och barnpension enligt folkpensionslagen (347/1956), arbetspension som betalas som barnpension enligt 6 i folkpensionslagen, barnpension enligt lagen om olycksfallsförsäkring (608/1948) och enligt den lagstiftning som gäller trafikförsäkring eller övriga lagstadgade barnpensioner eller motsvarande förmåner som betalas från utlandet frontmannatillägg och extra frontmannatillägg enligt lagen om frontmannapension (119/1977) ersättning enligt lagen om skada, ådragen i militärtjänst (404/1948) förmån enligt lagen om handikappförmåner (570/2007) underhållsbidrag för barn enligt domstolsbeslut eller genom en tillbörlig skriftlig överenskommelse underhållsstöd enligt lagen om underhållstrygghet (671/1998) barnbidrag enligt barnbidragslagen (796/1992) avkastning som gäller andel i ett dödsbo enligt 3a 4 mom. i lagen om bostadsbidrag (408/1975) utkomststöd enligt lagen om utkomststöd (1412/1997) ersättning för uppehälle enligt lagen om offentlig arbetskraftsservice (1295/2002) eller annan motsvarande ersättning för uppehälle studiestöd enligt lagen om studiestöd (65/1994). Inkomster som är klart temporära, såsom dagpenningen för värnpliktiga, militärunderstöd och inkomster som skolbarn under 18 år får under semestertid tas inte i beaktande. 15

16 5.4.2 Beräkning av inkomsterna Allt fler bostadssökande har inkomster som varierar månatligen. Faktorer som påverkar detta är bland annat varierande arbetstider, olika lönetillägg och så kallade snuttjobb. Eftersom grunden till bedömningen är den fasta inkomsten kan inte inkomsterna för en enskild månad vara grund för bedömningen om inkomsterna varierar märkbart. I så fall bör man ta ett medelvärde av föregående 12 månader och använda det som grund. Om den sökande påvisar att inkomsterna har minskat permanent till exempel till följd av pensionering, ska detta tas i beaktande. Månadsinkomsten är grunden för bedömningen av inkomsterna. Följaktligen dras semesterpenningen från årsinkomsten om inkomsterna räknas ut på basis av inkomsterna för hela året, eftersom semesterpenningen inte tas i beaktande för dem som får regelbunden månadslön. Om personen har varit arbetslös under flera månader, räknar man ut ett genomsnitt av inkomsterna under de föregående 12 månaderna, där man inkluderar den löneinkomst och arbetslöshetsersättning personen fått under den tiden. Om arbetslösheten pågått i över ett år blir inkomsterna det beräknade medelvärdet av arbetslöshetsersättningen. Om kommunen som tillsynsmyndighet dock anser att arbetslösheten kommer att bli långvarig, kan bara arbetslöshetsersättningen räknas som inkomst redan i början av arbetslösheten. Om den sökande är moderskapsledig, vårdledig, alterneringsledig eller annars tillfälligt ledig från sitt arbete, ska den permanenta inkomsten beräknas med den månadsinkomst som personen haft innan han eller hon lämnade sitt arbete, om man inte känner till en väsentlig och permanent ändring av inkomsterna. Om den sökandes moderskapsledighet och vårdledighet har pågått i över ett år sammanlagt, kan man anse att medelvärdet av inkomsterna för dessa föregående 12 månaderna är inkomst. Exempel på beräkning av inkomsterna i olika situationer Exempel 1. Personen har ordinarie anställning med regelbunden månadslön. Den ackumulerade inkomsten och de beskattningsbara årsinkomsterna för föregående år är märkbart längre är nuvarande månadsinkomst. Nuvarande månadslön räknas som inkomst. Den sökandes inkomstnivå har stigit, så tidigare inkomster används inte som grund för beräkningen. Exempel 2. Personen får regelbunden månadsinkomst enligt löneintyget. På löneintyget meddelas dock en summa för den totala månadsinkomsten som är större än detta. Som inkomst räknas medelvärdet för 12 månader och inte den regelbundna månadslönen. Till exempel den ersättning man får för skiftarbete är med i medelvärdet. Exempel 3. Den medelinkomst som räknats ut enligt personens månadsinkomst och ackumulerade inkomst överskrider den medelinkomst som räknats ut enligt de beskattningsbara inkomsterna vid senast bekräftade beskattning. Månadsinkomsterna utreds alltid på löneintyget. Den information som finns på intyget kan jämföras med den som finns på skatteintyget. Månadsinkomsterna räknas inte ut på basen av skatteintyget. I beskattningen görs avdrag på inkomsterna, och dessutom är skatteuppgifterna föråldrade. 16

17 När man utreder en företagares månadsinkomster kan man be denne om till exempel följande utredningar: bokslutshandlingar, det vill säga resultaträkning och balansräkning samt bilageuppgifter och balansspecifikationer individuell skattedeklaration skattedeklaration för näringsverksamhet jämte erforderliga bilagor utredning av företagarpensionspremier och grunderna till den årsdeklaration över betalda och redovisade socialskyddsavgifter och förskottsinnehållningar bolagsavtal eller stiftelseurkund eller bolagsordning eller protokoll från bolagsstämman förskottsdebetsedel egen uppskattning av inkomsterna anmälan om upphörande av verksamhet Näringsverksamhetens förvärvs- och kapitalinkomst tas i beaktande som hushållets inkomst. Företagarens inkomst beräknas vid behov som ett medelvärde för flera år. Startbidrag räknas som inkomst för de månader som det har beviljats för. När startbidraget upphör beräknas företagarens inkomst från fall till fall, i allmänhet dock minst för inkomstnivån under startbidraget. Om det inte går att reda ut företagarens månadsinkomster annars eller om inkomsten på basen av resultaträkningen är för låg jämfört med familjens levnadsstandard kan man som månadsinkomst använda den minimiinkomstnivå man får när man använder följande referensuppgifter: inkomst utgående från avgiften för företagarpensionsförsäkringen privatuttag omgjorda för att motsvara bruttoinkomst genom att multiplicera med 1,3. Dessutom kan förskottsdebetsedeln eller den genomsnittliga inkomsten i branschen användas som referensuppgift. Företagarens inkomst anses i allmänhet inte vara lägre än den bäst betalda anställdas lön Jämförelse av ansökande hushålls inkomster När man jämför olika hushålls inkomster tar man i enlighet med statsrådets förordning hushållets storlek och antalet barn som hör till hushållet i beaktande. De fastställda inkomster för ansökande hushåll som räknas upp i föregående kapitel kan vid behov ändras så att de är jämförbara sinsemellan till exempel genom att omvandla varje konsumtionsenhet så att inkomsterna delas med den ihopräknade summa som beskriver talvärdena för konsumtionsenheterna. Summan får man genom att 1) den första personen i hushållet som fyllt 18 år får talvärde 1, 2) övriga 18 år fyllda personer får alla talvärde 0,7 och 3) alla personer som inte har fyllt 18 år får talvärde 0,5. Åldern räknas enligt det hela kalenderår som man ansöker om att bli hyresgäster. 17

18 Exempel 1. Hushållets inkomster och storlek Summa för talvärdena som inkomsterna divideras med inkomsttagare / inkomsttagare +1 barn = / inkomsttagare 1+0.7= / inkomsttagare +1 barn = / 2.2 Jämförelseinkomster = 3600 = 2400 = 2117 = 1636 Exempel 2. Hushållets inkomster och storlek Summa för talvärdena som inkomsterna divideras med inkomsttagare = / inkomsttagare + 1 barn = / inkomsttagare + 2 barn = / inkomsttagare + 2 barn = /2.0 Jämförelseinkomster = 2235 = 1727 = 1407 = Företrädesordning Bestämmelserna om de sökandes företrädesordning finns delvis i de lagar som ska tillämpas och kompletterande i statsrådets förordning. Bestämmelserna i lagarna är följande: I valet av boende ska företräde ges bostadslösa och andra hushåll som har det mest brådskande behovet av bostad, är minst bemedlade och har de lägsta inkomsterna. Vid valet av hyresgäster till sådana aravahyresbostäder/räntestödshyresbostäder i fråga om vilka en eller flera kommuner har den faktiska bestämmanderätten kan en medlem i den kommun där bostaden är belägen få företräde bland sådana sökande som enligt en helhetsbedömning med beaktande av bostadsbehovet, inkomsterna och förmögenheten är i samma ställning. Undantag kan i enskilda fall göras från företrädesordningen, om det är motiverat med beaktande av hushållets speciella förhållanden, hyresbostadssituationen på orten eller hyreshusets eller bostadsområdets boendestruktur. De kompletterande föreskrifterna i statsrådets förordning är följande: 18

19 Sökandenas inbördes företrädesordning bedöms som en helhet utifrån hushållens bostadsbehov, förmögenhet och inkomster så att företräde ska ges åt den sökande som behöver en hyresbostad mest. Om flera hushåll har lika stort bostadsbehov, ska de hushåll som har mindre inkomster och är mindre bemedlade ges företräde framför de hushåll som har större inkomster och mera förmögenhet. Dessa bestämmelser betonar fortfarande socialiteten i valet av hyresgäster, som inte har ändrats på något sätt fast inkomstgränserna tagits bort. Bostadsbehovet, förmögenheten och inkomsterna är som utgångspunkt jämbördiga kriterier när man placerar sökande i företrädesordning. När man fastställer företrädesordningen tas ovan nämnda bestämmelser med i beaktande och dessutom bland annat följande omständigheter: 1) Man utreder hur brådskande de sökandes bostadsbehov är. De som har mest brådskande bostadsbehov får företräde. Till hjälp kan man ta den prioritetsklassificering som presenteras nedan. 2) Om flera sökande är i en lika brådskande situation sett till bostadsbehovet, jämför man de sökandes inkomster och förmögenhet. Då får de sökande med lägst inkomst och minst förmögenhet företräde framom hushåll med högre inkomst och mer förmögenhet. I kapitel finns anvisningar om hur man jämför inkomster. 3) Kommuntillhörighet kan vara en avgörande faktor när hyresgäster väljs till aravaeller räntestödshyresbostäder om vilka en eller flera kommuner har den faktiska bestämmanderätten i fall där man med ovan nämnda normala kriterier för val av hyresgäst inte kan skilja de sökande åt. Om en person ansöker om servicebostad med boendeservice med åberopande av kommunens ansvar för att ordna den i enlighet med socialvårdslagen (710/1982) inom någon annan kommun än den sökandes hemkommun, gör kommunen i samarbete med den sökandes hemkommun en bedömning om servicebehovet och beslutar om boendeservice beviljas eller ej. När behovet av boendeservice utreds är den sökande i jämbördig position med kommunens egna sökande av motsvarande service. Då har de sökandes hemkommun ingen inverkan på deras företrädesordning. 4) I enstaka fall kan man i granskningen göra ett lagenligt undantag från den föreskrivna företrädesordningen på grundval av det ansökande hushållets speciella situation, till exempel då den sökande behöver annat särskilt stöd på grund av rörelsehinder eller annan omständighet som rör livskompetensen. Rörelsehindrade bostadssökande har företräde till lediga bostäder där hinderslöshet tagits i särskilt beaktande. När man bedömer hur brådskande bostadsbehovet är, är det skäl att ta specialsituationen i kommunen och antalet personer som är i olika bostadsbehov i beaktande, samt vilken sökande som har de svagaste förutsättningarna för att få en annan bostad. Följande kategorisering är avsedd att användas flexibelt: 1) Mest brådskande bostadsbehov har till exempel en sökande som är bostadslös eller i motsvarande situation. 19

20 En person anses bostadslös om denne: bor utomhus bor i utrymmen som inte är lämpliga som bostad bor på natthärbärge eller motsvarande tillfällig inkvartering bor på institution på grund av avsaknad av bostad eller som inte kan lämna en institution av den anledningen eller som till boendeförhållandena kan jämställas med ovan nämnda förhållanden Som bostadslös anses även en familj vars familjemedlemmar bor separat eller tillfälligt på resandehem, hotell, hos släktingar eller bekanta, mödra- eller skyddshem, krislägenhet eller annan tillfällig inkvartering. Därtill kan sökande anses vara i mycket brådskande bostadsbehov som bland annat efter myndighetsbeslut är förpliktad att flytta ut ur sin bostad utan att ha gjort sig skyldig till något blir bostadslös för att bostaden ska rivas eller har en mycket trång lägenhet, mer än tre personer per rum, om man inte räknar med köket, eller högst 10 m 2 per person ska flytta till en ort där personen har fått anställning. 2) Man kan anse hushåll ha brådskande bostadsbehov som bl.a. har sagts upp från sin nuvarande bostad har en familjemedlem med en kronisk sjukdom eller skada som enligt läkarintyg kräver ett hälsosammare eller lämpligare boende om bostad ordnas gör en av socialvårdens stödboendeplatser lediga är familj och bor som underhyresgäst eller enligt hyreskontraktet i en kollektivbostad eller ett gemensamt hushåll nu har en lägenhet som är för trång: mer än två personer per rum, om man inte räknar med köket, eller högst 15 m 2 per person ska skiljas eller enligt domstolsbeslut dömts att avsluta samlevnad och det som hindrar personerna från att flytta isär är bristen på bostad eller saknar familj och är utan självständigt boende har ett annat skäl till bostadsbehov som kan jämföras med dessa 3) Därtill kan man bland annat anse att hushåll har brådskande bostadsbehov vars bostad har bristfällig utrustning vars bostadsbehov beror på konflikter inom familjekretsen vars nuvarande boendekostnader är klart för höga i förhållande till familjemedlemmarnas inkomster och förmögenhet som har en lång och obekväm arbetsväg som håller på att bilda familj och saknar gemensam bostad vars nuvarande bostad är för trång: fler än en person per rum, om köket inte räknas som rum vars bostad är olämplig på grund av skiftarbete eller vars nuvarande bostad är otillfredsställande av annan orsak 20

21 Om den bostadssökande har flera faktorer som ökar bostadsbehovet ska det tas i beaktande i valprocessen. Dessutom beaktar man den tid som de bristfälliga boendeförhållandena har varat. 5.6 Inverkan av kreditupplysningar och obetalda hyror Av de undersökningar och utredningar som har gjorts om val av hyresgäster har det framgått att valen förutom av bostadsbehovet, låg inkomst och liten förmögenhet även har påverkats av kreditupplysningarna Om grunderna till val av hyresgäst (bostadsbehov, inkomst och förmögenhet) uppfylls, ska de betalningsstörningar som finns i kreditupplysningarna inte vara ett hinder för att tilldela någon en bostad om de är små eller om man kan bedöma att den sökande utgående från sin betalningsstörningshistoria inte återkommande försummar betalningar. Om den sökande har obetalda hyror till den hyresvärd han eller hon ansöker om ny bostad av, är det inte rimligt att förutsätta att ett nytt hyresavtal ska göras upp med den personen. Om en sådan sökande inte har fått sin boendesituation skött på annat vis ska man rådgöra med de sociala myndigheterna om att göra upp ett kontrakt om uthyrning i andra hand av bostaden eller att kommunen ger en betalningsförbindelse. Den sökande kan även ansöka om förebyggande utkomststöd för att betala obetalda hyror. Om det är fråga om obetald hyra till föregående hyresvärd kan den sökande även göra ett avtal med denne om att betala hyrorna. I vissa fall kan det vara befogat att den sökande får ett tidsbegränsat hyreskontrakt. 5.7 Avvikelser från grunderna för val av hyresgäster Enligt 6 i statsrådets förordning kan en sökande väljas till en arava- eller räntestödshyresbostad oberoende av förmögenhet och inkomster eller bostadsbehov i följande situationer Avvikelser från förmögenhet och inkomst En sökande kan väljas till hyresgäst oberoende av förmögenhet och inkomster: 1. Om bostaden anvisas för hushåll som bor i ett hyreshus som ska byggas om. De som bor i en hyresbostad som ska byggas om kan anvisas till en annan hyresbostad antingen permanent eller tillfälligt, oberoende av inkomster och förmögenhet. Syftet med föreskriften är att underlätta för ombyggnader. 2. Om bostaden blir fastighetsskötarens eller gårdskarlens bostad. Syftet med föreskriften är att de personer som ansvarar för skötseln av huset ska ha möjlighet att bo i huset eller i närheten av det och på så sätt vara lättillgängliga. Föreskriften gäller inte servicebolagens kontorspersonal eller disponenter. 3. Om det är fråga om hushåll som byter bostad med varandra. 4. Om det är fråga om att byta en statsunderstödd hyresbostad till en annan som ägs av samma faktiska ägare. 5. Om det är fråga om en person som har rätt att fortsätta hyresförhållandet enligt 45, 46, 48 eller 88 i lagen om hyra av bostadslägenhet. 21